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文檔簡介
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目資料僅供參考文件編號:2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目版本號:A修改號:1頁次:1.0審核:批準(zhǔn):發(fā)布日期:《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細(xì)科目》
商品住宅銷售價(jià)格由開發(fā)成本費(fèi)用、期間費(fèi)用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)和利潤構(gòu)成。
(一)開發(fā)成本費(fèi)用
下列項(xiàng)目可列入住宅開發(fā)成本費(fèi)用:
1.土地使用權(quán)取得費(fèi)
土地使用權(quán)取得費(fèi),為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時(shí),所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用。
可列入土地使用權(quán)取得費(fèi)的項(xiàng)目有:土地出讓金,耕地占用稅,耕地開墾費(fèi),地價(jià)評估費(fèi),土地補(bǔ)償費(fèi),地上物補(bǔ)償費(fèi),墳?zāi)惯w移費(fèi),房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi),勞動力安置補(bǔ)助費(fèi),征地超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)(統(tǒng)籌金),房屋拆遷管理費(fèi),房屋拆遷服務(wù)費(fèi),新菜地開發(fā)建設(shè)基金,農(nóng)田水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi),征地事務(wù)管理費(fèi),土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費(fèi),防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi),場地清理費(fèi)。
2.前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi),為規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究,水文地質(zhì)勘察、測繪,環(huán)境評估,臨時(shí)水、電、路、場地平整費(fèi)等支出。
可列入前期工程費(fèi)的項(xiàng)目有:建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi),勘察費(fèi),設(shè)計(jì)費(fèi),招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi),招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi),釘樁放線費(fèi),環(huán)境評估費(fèi),臨時(shí)水、電、路、場地平整費(fèi)。
3.建筑、安裝工程費(fèi)
建筑、安裝工程費(fèi),為房屋主體部分的土建(含樁基)工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用。
可列入建筑、安裝工程費(fèi)的項(xiàng)目有:建安工程費(fèi),建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi),臨時(shí)占路執(zhí)照費(fèi),臨時(shí)用地和臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi),建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)基金,工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi),建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),施工噪聲擾民費(fèi)。
建設(shè)、安裝工程費(fèi)按照國家及各省市有關(guān)建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定計(jì)算。
4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。
此項(xiàng)費(fèi)用按照政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo),依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)(決)算造價(jià)按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。
可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有:基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi),供用電建設(shè)承發(fā)包管理費(fèi),居住小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi),地下水資源費(fèi),防空地下室易地建設(shè)費(fèi),供電貼費(fèi),建設(shè)項(xiàng)目共用電力設(shè)施代維護(hù)費(fèi),綠化補(bǔ)償費(fèi)。
5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營的,要按有償使用的原則執(zhí)行,不能計(jì)入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。可以計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目,應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)(決)算造價(jià)按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入。
6.開發(fā)間接費(fèi)
開發(fā)間接費(fèi),為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。開發(fā)間接費(fèi),按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度核算,并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。
(二)期間費(fèi)用
商品住宅開發(fā)期間費(fèi)用,為管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等與住宅開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出。
管理費(fèi)用,為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)制度核算,并據(jù)實(shí)列入開發(fā)成本。
財(cái)務(wù)費(fèi)用,為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵,兩者的凈值進(jìn)入商品住宅成本。發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入。
銷售費(fèi)用,為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用據(jù)實(shí)列支。
(三)稅金
稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金,作為減少銷售稅金處理。
(四)商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)
涉及商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費(fèi),按照國家及各省市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費(fèi)的項(xiàng)目有:城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
(五)利潤
銷售利潤以(一)、(二)項(xiàng)之和為基數(shù)計(jì)取。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅,其利潤率,由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。
五、本構(gòu)成沒有列入的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi),原則上不得計(jì)入商品住宅價(jià)格構(gòu)成。但在商品住宅建設(shè)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的且未列入的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi),需經(jīng)政府價(jià)格主管部門核定后方可計(jì)入商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成。一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地款2、大配套費(fèi)3、土地出讓金4、土地契稅5、土地交易費(fèi)(拍賣手續(xù)費(fèi))6、辦理土地證費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、三通一平(1)臨電工程費(fèi)①紅線外②紅線內(nèi)(2)臨水工程費(fèi)①紅線外②紅線內(nèi)(3)臨路工程費(fèi)(4)填土及平整場地費(fèi)(5)臨時(shí)設(shè)施2、規(guī)劃管理費(fèi)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)(1)咨詢費(fèi)(2)方案設(shè)計(jì)費(fèi)4、施工圖設(shè)計(jì)(1)方案設(shè)計(jì)費(fèi)(2)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)5、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)(1)方案設(shè)計(jì)費(fèi)(2)環(huán)境施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)6、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)7、人防費(fèi)8、招投標(biāo)費(fèi)(1)招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)(2)代理費(fèi)9、墻改費(fèi)(新型建筑材料專項(xiàng)基金)10、地名費(fèi)11、施工圖審查費(fèi)12、勘察放線費(fèi)(1)地質(zhì)勘察費(fèi)(2)測繪費(fèi)(3)地基測量費(fèi)(4)人防物探費(fèi)13、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)14、銷售許可證及面積測量費(fèi)15、房屋交易手續(xù)16、分戶土地登記費(fèi)17、地籍地形圖、核地18、合同審查費(fèi)19、水泥專項(xiàng)基金20、環(huán)境影響評估費(fèi)21、避雷檢測費(fèi)22、新建房屋白蟻防治費(fèi)三、建安工程費(fèi)1、地基處理(1)樁基礎(chǔ)工程費(fèi)(2)樁檢測費(fèi)用2、住宅土建、安裝(1)土建安裝工程費(fèi)
()土建工程費(fèi)()安裝工程費(fèi)()甲控、甲供材(2)電梯
(3)消防(4)排氣通風(fēng)3、工程預(yù)算編制費(fèi)4、土建監(jiān)理費(fèi)5、沉降觀測6、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7、人防設(shè)施(1)人防監(jiān)理費(fèi)(2)人防設(shè)施費(fèi)8、變更及簽證
9、示范小區(qū)獎
10、成品房裝修11、其他(外裝費(fèi)用)四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
1、供電
(1)工程費(fèi)(2)小區(qū)管網(wǎng)2、供水(1)自來水工程費(fèi)(2)水表費(fèi)3、燃?xì)?、通訊線路安裝費(fèi)5、電視(1)電視線路安裝費(fèi)(2)電視外網(wǎng)工程費(fèi)6、智能化
7、區(qū)內(nèi)路燈
8、環(huán)衛(wèi)9、郵
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