02聯(lián)眾木業(yè)委估一宗土地使用權(quán)及四宗房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目說(shuō)明

目 第一部分關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的................................................................第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō) 一、委托方、持有者概況及評(píng)估報(bào)告使用 二、關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō) 三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的說(shuō) 四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō) 五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)說(shuō) 六、資產(chǎn)清查情況說(shuō) 七、資料.....................................................................................................第三部分評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍說(shuō) 一、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范 二、實(shí)物資產(chǎn)分布情況及特 三、其他機(jī)構(gòu)結(jié)論情 第四部分資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō) 一、資產(chǎn)核實(shí)組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò) 二、影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方 三、核實(shí)結(jié) 第五部分土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說(shuō) 一、土地使用權(quán)概 二、評(píng)估原 三、估價(jià)依 四、評(píng)估方 五、評(píng)估案 六、土地使用權(quán)評(píng)估結(jié) 第六部分房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō) 一、房屋建筑物概 二、評(píng)估方 三、評(píng)估案 四、房屋建筑物評(píng)估結(jié) 第七部分評(píng)估結(jié)論及分 第一部分關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的本評(píng)估說(shuō)明僅用于此次評(píng)估目的或供資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，除規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸公開(kāi)；任何評(píng)估機(jī)一、委托方、持有者概況及評(píng)估報(bào)告使用本次評(píng)估的委托方為滿洲里聯(lián)眾木業(yè)公司，持有者為滿洲里法開(kāi)活性炭；評(píng)估報(bào)告使用者為委托方、與本次經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以住所：內(nèi)滿洲里市市合作區(qū)進(jìn)口木材工業(yè)園區(qū)內(nèi)成立日期：20030701日制造銷售，貿(mào)易。（國(guó)家規(guī)定應(yīng)經(jīng)的未獲前不得生產(chǎn)“ 資本：壹佰萬(wàn)成立日期：20070404日 二、關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō)明本次評(píng)估目的是估算滿洲里法開(kāi)活性炭擁有的一宗土地使用權(quán)及八三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的說(shuō)本項(xiàng)目的評(píng)估對(duì)象為滿洲里法開(kāi)活性炭擁有的一宗土地使用權(quán)及八幢房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值；評(píng)估范圍為滿洲里法開(kāi)活性炭擁有的位于扎區(qū)表 土地狀況土地用1權(quán)第0000112號(hào)出工業(yè)用合表 房屋建筑物狀況詳細(xì)地111211311411511611711811合四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明六、資產(chǎn)清查情況說(shuō)明列入本次資產(chǎn)清查評(píng)估范圍的是滿洲里法開(kāi)活性炭擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物，其中：宗地坐落在扎區(qū)東升路西側(cè)、鋼鐵街北區(qū)域，面積為滿洲里法開(kāi)活性炭；房屋建筑物主要分布在扎區(qū)東升路西側(cè)、鋼鐵街北，面積總和53,280.00平米，房屋所證正在辦理。2016年08月26日，公司收到評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料和資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)七、資料1、公司的企業(yè)法人復(fù)印件（本頁(yè)為簽字蓋章頁(yè)，無(wú)正文委托方(蓋章)：滿洲里聯(lián)眾木業(yè)公法定代表人或代表（簽字一、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本項(xiàng)目的評(píng)估對(duì)象為滿洲里法開(kāi)活性炭擁有的一宗土地使用權(quán)及八幢房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值；評(píng)估范圍為滿洲里法開(kāi)活性炭擁有的位于扎區(qū)表 土地狀況土地用1權(quán)第00001121出工業(yè)用合表 房屋建筑物狀況詳細(xì)地111211311411511611711811合二、實(shí)物資產(chǎn)分布情況及特點(diǎn)鐵街北，面積總和53,280.00平米，房屋所證正在辦理。三、其他機(jī)構(gòu)結(jié)論情本次評(píng)估中 一、資產(chǎn)核實(shí)組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)勘察、市場(chǎng)等內(nèi)容。先期評(píng)估指導(dǎo)持有者（滿洲里法開(kāi)活性炭，以下同）相關(guān)的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”填寫要求、資料，細(xì)致準(zhǔn)確地登記填報(bào)，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的歸屬證明文件和反映宗地評(píng)估通過(guò)翻閱有關(guān)資料，了解評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍。然后仔細(xì)核對(duì)資產(chǎn) 對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)的情況核實(shí)，做到評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的清晰。對(duì)資屬的核實(shí)主要通過(guò)核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證、相關(guān)資產(chǎn)出讓文現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)中，根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)、特點(diǎn)及實(shí)際情況，核實(shí)了與宗地有關(guān)的權(quán)證、相關(guān)文件、權(quán)屬情況說(shuō)明及關(guān)于土地出讓金情況的說(shuō)明等資料，并二、影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方一、土地使用權(quán)概納入評(píng)估范圍的土地使用權(quán)為滿洲里法開(kāi)活性炭通過(guò)出讓方式取得表 土地狀況土地用1權(quán)第0000112號(hào)出工業(yè)用合二、評(píng)估原則且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲得的收益，并以能滿足這一目的在完全的市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給的均衡點(diǎn)，需求超在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因間的關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平未來(lái)的土地價(jià)格。評(píng)估。三、估價(jià)依據(jù)土地市場(chǎng)管理暫行辦法》（發(fā)【2001】70號(hào)；字【2001】167號(hào)； 業(yè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)》（內(nèi)價(jià)費(fèi)字【1996】62號(hào)；征地區(qū)片綜合地價(jià)》（辦發(fā)【2011】143號(hào)。 對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，常用的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修、成本近地取得成本透明，符本近法的應(yīng)用條件及適用范圍，因此可以采用成本比較法和成本近法對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估。（一）成本近 五、評(píng)估對(duì)象9、土地證取得時(shí)間：2016070110、土地使用權(quán)終止使用日期：20660701 計(jì)單列市（準(zhǔn)地級(jí)市，代管呼倫貝爾市扎賚諾爾區(qū)，最大的陸運(yùn)口岸城市，是確定的國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)。境內(nèi)滿洲里口岸最大的陸路口呼倫貝爾市西部，東經(jīng)117°12′至117°53′，北緯49°19′至49°41′。東臨新巴爾虎左旗，南、西與新巴爾虎右旗相鄰，北與俄羅斯接壤。平方公里。邊境滿洲里管段全長(zhǎng)101.1公里，其中滿洲里轄區(qū)內(nèi)的國(guó)境線全54（12.7。漢、回、、鄂溫克、鄂倫春、俄羅斯等20多個(gè)民族組成。山間洼地位于市域東部的低洼地帶，海拔高度在545～634米之間，地面坡度為3‰～4‰，堆積有較厚的第四系地層。水位淺，又因低洼形成大片沼澤濕地，滿洲里地處東北亞的中心，是歐亞第一大陸橋的節(jié)點(diǎn)和最重要、最快捷的國(guó)際大通道，素有“東亞之窗”美譽(yù)，是最大陸路口岸，承擔(dān)著65%羅斯人口最多、資源最富集的地區(qū)。隨著蒙合作交往的深入推進(jìn)和國(guó)家振興作的支點(diǎn)。滿洲里市下轄1個(gè)縣級(jí)行政區(qū)——扎賚諾爾，面積279.5平方公我國(guó)現(xiàn)階段的土地制度是以土地公有制為基礎(chǔ)和的土地制度，《地產(chǎn)管理法》等單項(xiàng)法律為，以大量的行政、部門規(guī)章和地方性，規(guī)章為補(bǔ)充的，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的土地管理已基本形成?！稘M洲里市按照《工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》及《資源部關(guān)于調(diào)整部使用費(fèi)24元/平方米。根據(jù)內(nèi)人民《國(guó)有土地儲(chǔ)備管理和掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)管理辦法（字【2003】374號(hào)）從2003年開(kāi)始實(shí)施土地掛牌制度，出讓土地的方式主要是以掛牌方式，還有一部分特殊用地以協(xié)議方式出的主要目標(biāo)是：一產(chǎn)更優(yōu)、二產(chǎn)更強(qiáng)、三產(chǎn)更大，畜牧業(yè)在農(nóng)牧業(yè)中的、非資源型產(chǎn)業(yè)在工業(yè)中的、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在服務(wù)業(yè)中的進(jìn)一步提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。大型骨干企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)，中小企業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升。東部盟市加快發(fā)展，縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)。滿洲里市圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見(jiàn)，根據(jù)國(guó)家、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)，把握未來(lái)國(guó)家及地區(qū)發(fā)展的，對(duì)我市近年來(lái)的發(fā)展思路和路徑進(jìn)行必要的總結(jié)和調(diào)整，以多元化的途徑實(shí)現(xiàn)較為均衡的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，具體而言就是要圍繞“貫穿一條主線、實(shí)現(xiàn)四大、堅(jiān)持五大原則、實(shí)先在內(nèi)布局建設(shè)具有比較優(yōu)勢(shì)的煤炭、電力、煤化工、有色金屬生產(chǎn)加工等力推進(jìn)電力多邊交易，制定促進(jìn)風(fēng)力發(fā)電，能發(fā)電等行業(yè)發(fā)展的上網(wǎng)電價(jià)。滿洲里地處東北亞的中心，是歐亞第一大陸橋的節(jié)點(diǎn)和最重要、最快捷的國(guó)際大通道，素有“東亞之窗”美譽(yù)，是最大陸路口岸，承擔(dān)著最富集的地區(qū)，隨著合作交往深入推進(jìn)和國(guó)家振興東北，西部大開(kāi)發(fā)和一帶一路加快實(shí)施，滿洲里已成為東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的支點(diǎn)。157.4%11016.7%；城295248.6%鷹山植物園代表示范林和大學(xué)生紀(jì)念林建設(shè)，植樹(shù)6000余株。9.5%。201534.25.5%。2015年，口岸貨運(yùn)量累計(jì)完成3013萬(wàn)噸，新增開(kāi)了哈爾濱、、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、盤錦、臨沂、南昌等地經(jīng)滿洲里口岸到俄羅斯和歐洲的班列，形成了以“蘇146002015年，口岸外貿(mào)總值256億元，下降11.6%，其中，進(jìn)口176.3億下降7.3%。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?？矗?guī)模以下及商業(yè)仍是商品流通領(lǐng)域的主力軍，全年實(shí)現(xiàn)95%2015年，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額183億元，增長(zhǎng)5.8%；余額117億元，增長(zhǎng)14.9%；居民儲(chǔ)蓄存款余額124億元，增長(zhǎng)6.6%。全年保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收2015年全年邊境旅游人數(shù)53.7萬(wàn)人，下降17.2%。其方10.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.9%；俄方入境43.1萬(wàn)人，下降21.4%（全年出入境旅游人數(shù)107.5萬(wàn)人次，下172。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)554萬(wàn)人次，增長(zhǎng)4.5%。旅游總收入46.3億元，增長(zhǎng)1.5%（含一日游旅游創(chuàng)匯2.4億，下降17.7%。2003年7區(qū)管轄的滿洲里進(jìn)口資源加工園區(qū)，2004年被內(nèi)列為全區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的20個(gè)工業(yè)園區(qū)之一，2009年被確定為主的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，位居國(guó)內(nèi)沿邊口岸之首，現(xiàn)一期已有木業(yè)企業(yè)100余家，產(chǎn)品以集成材、指接板、純木窗、實(shí)木家具、木藝裝飾框?yàn)橹?，主要銷往國(guó)套加工區(qū)，建材區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)和在俄籌建的木材加工園區(qū)，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)（為主，自然環(huán)境較好，工業(yè)程度高，上下游逐步較完善，公共設(shè)施和5050（，滿洲里市按照《工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》及《資源部關(guān)于調(diào)整部分土地等別》文件，工業(yè)等別為十一等，工業(yè)最低限價(jià)為144元/平方米，待評(píng)估中，在委托方有關(guān)的配合下，評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)對(duì)委估宗地進(jìn)行了勘查3實(shí)例A：滿洲里聯(lián)眾木業(yè)公司聯(lián)眾熱電廠項(xiàng)目用地，屬于工業(yè)用地，154275.002221.56設(shè)施配套良好，已達(dá)到“五通”，綜合環(huán)境良好，產(chǎn)業(yè)良好，滿洲里聯(lián)眾木實(shí)例B：滿洲里翰林木業(yè)公司翰林木業(yè)項(xiàng)目用地，屬于工業(yè)用地，土施配套良好，已達(dá)到“五通”，綜合環(huán)境良好，產(chǎn)業(yè)良好，滿洲里翰林木實(shí)例C：滿洲里綠源木制品開(kāi)發(fā)綠源木業(yè)項(xiàng)目用地，屬于工業(yè)用地，15000216良好，已達(dá)到“五通”，綜合環(huán)境良好，產(chǎn)業(yè)良好，滿洲里綠源木制品開(kāi)發(fā)表 比較因素條件說(shuō)明比較因案例案例案例待工業(yè)用201608201642014120144出出出出正正正正優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)較較較較五五五五優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)面適較好較較較較較較平平平平4月，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年08月25日，現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)當(dāng)?shù)赝恋夭块T了解得知，選取100%，比較宗地區(qū)域繁華程度相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少5%。域交通便利度為標(biāo)準(zhǔn)，因素條件指數(shù)為100%，比較宗地所在便利度相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少1%。100%，比較宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每增加或減少“一通”或“一平”，因素條件指數(shù)增加或減少4%。100%，比較宗地所在區(qū)域公用設(shè)施完備度相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少5%。于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少2%。100%，比較宗地形狀相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少3%。100%，比較宗地面積相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少3%。100%，比較宗地臨街狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)減少或增加5%。100%，比較宗地地形、地基狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素條件指數(shù)增加或減少2%。100%，比較宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)每增加或減少“一通”或“一平”，因素條件指數(shù)增加或減少2%。表 比較因素條件指數(shù)比較因?qū)嵗龑?shí)例實(shí)例待面表 因素比較修正系數(shù)比較因?qū)嵗龑?shí)例實(shí)例形面滿洲里市基礎(chǔ)設(shè)施條件情況，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)確定為:30元/m。在開(kāi)發(fā)初期投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利息按銀行現(xiàn)行固定資產(chǎn)一年期利息率均勻投入，利息按銀行于2016年8月25日固定資產(chǎn)一年期利息率4.35%4.35%=144.61×4.35%×1+30×4.35%×1×1/2=6.94元/m開(kāi)發(fā)利潤(rùn)根據(jù)近幾年同類土地的開(kāi)況，滿洲里市平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率元資利潤(rùn)四項(xiàng)之和的40%。元根據(jù)成本近法計(jì)算公式將上述5項(xiàng)相加，即得無(wú)限年期土地使用單價(jià)Vn=Vn×[1-值之和，即6%】Vn=Vn×[1-1/(1+r)n]=298.17元/m綜合分析,評(píng)估本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，＝70,127,293.23（元六、土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)20160825日公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下，滿洲里法土地權(quán)面1權(quán)第0000112出2016年07月01小一、房屋建筑物概 房屋建筑物狀況表詳細(xì)地111211311411511611711811合二、評(píng)估方法滿洲里聯(lián)眾木業(yè)公司委估房屋建筑物用途為廠房、辦公用房，由于目前國(guó)內(nèi)交易市場(chǎng)尚不完善，目前很難獲取到與委估類型、結(jié)構(gòu)、功能根據(jù)房地產(chǎn)的房屋建筑結(jié)構(gòu)和耐用年限及評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察和經(jīng)驗(yàn)判斷，經(jīng)三、市場(chǎng)背景分析29.45萬(wàn)平方米，3718套。已簽署合同商品房5460套，面積48.41萬(wàn)平方米，疏通對(duì)轄區(qū)內(nèi)42座雨水沉淀井、23公里的排污管線井底進(jìn)行徹底清掏，確保總計(jì)填埋處理2.46萬(wàn)車，撿拾場(chǎng)周圍白色5086袋，完成環(huán)湖帶狀公（二）市場(chǎng)環(huán)境保 違法。全年查辦各