城市綜合體研究培訓講義121

城市市綜綜合合體體研研究究城市綜合體論論城市綜合體經經典案例二大連萬達專題題研究三目錄錄一PartOne城市綜合體論論QuestionOne什么是城市綜綜合體？POINT1城市綜合體的的構成要素寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……文娛POINT2城市綜合體的的定義城市綜合體是將商業(yè)、辦辦公、居住、、旅店、展覽覽、餐飲、會會議、文娛、、交通等城市市功能之間的的三項以上進行組合，并并在各部分間間建立一種相相互依存，相相互助益的能能動關系，從從而形成一個個多功能、高高效率、多元元復雜而統一一的建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICESHOPPINGMALLAPARTMENTCLUBPARKPOINT3城市綜合體的的九大特征123456789高可達性高密度、集約約性整體統一性功能復合性土地使用均衡衡性空間的連續(xù)性性內外部關系完完整性強大的對外輻輻射型升值價值POINT4城市綜合體的的產生背景城市綜合體多多因舊城改造造而產生城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴大大和城市化程程度提高相鄰建筑綜合合集群形態(tài)出出現城市建筑群功功能集約化更更高，規(guī)模更更大交通網絡提升升，聯系更緊緊密POINT5CBD、城市副中心心區(qū)與城市綜綜合體的關系系CBD概念根據英國企鵝鵝地理詞典解解釋，一個個城市的CBD是一個城市的的心臟，它高高度聚集了金金融、專業(yè)服服務機構、商商業(yè)、服務業(yè)業(yè)以及交通線線路；它的土土地利用最密密集，土地價價格最高；聚聚集著最多、、最大的建筑筑綜合體，日日益呈現出高高密度的人口口和密度。CBD可以理解為泛泛城市綜合體體的形式，是是城市綜合體體建筑群的水水平擴大和延延伸城市副中心概概念城市副中心是是比CBD低一級的城市市中心區(qū)。當當城市CBD發(fā)展到一定規(guī)規(guī)模，就會受受到交通、土土地利用等瓶瓶頸，因此大大多數城市選選擇離開CBD中心區(qū)，在與與CBD以城市重要要要交通干道相相連的地區(qū)重重建立城市副副中心。從國國外CBD用地規(guī)模發(fā)展展方式看，首首先發(fā)展CBD，當城市不能能滿足商務發(fā)發(fā)展需要，再再開發(fā)新中心心，即CBD從單一中心副副中心，最后后發(fā)展到多中中心。通過發(fā)發(fā)達的交通系系統與CBD形成緊密聯系系POINT5CBD、城市副中心心區(qū)與城市綜綜合體的關系系POINT5CBD、城市副中心心區(qū)與城市綜綜合體的關系系城市綜合體CBD城市副中心內CBD與城市副中心之間的區(qū)域POINT5CBD、城市副中心心區(qū)與城市綜綜合體的關系系交通干道副中心副中心CBD城市綜合體POINT6城市副中心區(qū)區(qū)、城市綜合合體與城市化化發(fā)展“一個城市只有有一個中心””廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有有一個中心”，上世紀90年代，這些中中心發(fā)展的輝輝煌恰好應證證了這種說法法，然而城市市在發(fā)展，這些中心還能能適應不斷增增長的發(fā)展需需求嗎？POINT6城市副副中心心區(qū)、、城市市綜合合體與與城市市化發(fā)發(fā)展正由一一個中中心向向多個個中心心發(fā)展展上海海上海-淮海路路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路路POINT6城市副中心心區(qū)、城市市綜合體與與城市化發(fā)發(fā)展北京京北京西單的的核心地位位正逐步被被國貿CBD取代POINT6城市副中心心區(qū)、城市市綜合體與與城市化發(fā)發(fā)展深圳圳深圳城市發(fā)發(fā)展呈線性性布置，其其發(fā)展結構構正是根據據深圳市狹狹長的地形形特性，采采用國際上上先進的““城市多核核結構”的的發(fā)展理論論而規(guī)劃的的POINT6城市副中心心區(qū)、城市市綜合體與與城市化發(fā)發(fā)展杭州州杭州將打造造運河商務務區(qū)綜合體體、地鐵濱濱康站綜合合體、奧體體博覽城、、市民中心心綜合體、、桐廬縣城城濱江商住住綜合體等等100個城市綜合合體，來實實施杭州“城市國際化化”戰(zhàn)略POINT7城市綜合體體分類按性能分：：商務綜合體體，是指沒沒有住宅的的純綜合體體；生活綜合體體，不僅有有住宅而且且比例較大大超過30%；單一綜合體體；一種按按功能說不不但沒有住住宅甚至沒沒有公寓等等居住型的的凈綜合合體；另一一種按建筑筑形態(tài)說可可能只有一一棟超高層層建筑，但但卻也集合合了三種以以上的功能能產品；綜合體集群群：一個以以上的綜合合體復合體體或商圈。。POINT7城市綜合體體分類按地段分：：都心型綜合合體；副中心（區(qū)區(qū)域和新城城）型綜合合體按品味分：：高端奢侈型型綜合體，，指都心型型尤其是一一線城市為為特征的五五星級酒店店、五A級寫字樓和和奢侈品和和國際一線線品牌為主主的高端商商業(yè)中心的的聚合綜合合體。中檔生活型型城市綜合合體。酒店店三星以下下，商業(yè)以以大賣場主主力店為主主和寫字樓樓體量較小小的的一線線城市區(qū)域域商業(yè)中心心和二、三三線城市的的綜合體。。POINT8城市綜合體體發(fā)展趨勢勢趨勢之一城市綜合體體對區(qū)域經經濟具有標標識性。深圳地王大大廈北京國貿POINT8城市綜合體體發(fā)展趨勢勢趨勢之二城市綜合體體對城市中中心具有強強化作用。。上海恒隆廣廣場上海正大廣廣場POINT8城市綜合體體發(fā)展趨勢勢趨勢之三城市綜合體體有個性、能能夠體現城城市的特色色、能夠代代表城市的的形象。上海新天地地POINT8城市綜合體體發(fā)展趨勢勢趨勢之四城市綜合體體功能上具有有多樣性。北京東方新新天地深圳華潤萬萬象城POINT8城市綜合體體發(fā)展趨勢勢趨勢之五城市綜合體體信息流通快快捷。廣州天河城城洛克菲勒中中心PartTwo城市綜合體體經典案例例蒙特利爾地地下城加拿大法語語區(qū)的蒙特特利爾市，，素有北美美巴黎之稱稱。然而加加拿大寒冷冷漫長的冬冬天，卻影影響著這個個大都市的的商業(yè)氣氛氛。蒙特利利爾市從60年代初開始始修建地下下商城，經經過近40年的建設，，如今已建建成世界上上最大、最最具特色的的地下商城城。她不但但是蒙特利利爾市民的的主要活動動場所，而而且成為加加拿大最重重要的旅游游景點。道路系統長長度約為40公里。每天通行人人數超過50萬。共有11700個商場、百百貨商店、、餐館、40個劇院、電電影院及其其他休閑場場所。地下步行街街網絡與大大量的復雜雜建筑物、、商店相連連，繁雜的的系統變得得簡單而又又清晰。蒙特利爾地地下城Montreal’sundergroundcity蒙特利爾地地下城項目亮點商城地下地地上各兩層層，上面是是商業(yè)街，，下面是綜綜合城，有有學校、公公園、展館館、飯店、、商場。建城過程中中，注重新新舊文化的的結合，強強調新舊兩兩種文化和和建筑方式式。蒙特利爾地地下城項目不足人們主要生生活都轉入入地下,地面的物業(yè)業(yè)持續(xù)貶值值，造成地面上上人氣急劇劇下降，商業(yè)氛圍圍一蹶不振振，自1964年來，地面面上再沒有有建一所零零售商業(yè)建建筑，而地地下從1960年幾乎找不不到一處要要轉讓的二二手物業(yè)。。行人在地下下極易迷失失方向，無無法辨別自自己的所處處位置，尤其是一一些外地或或外國的游游客。幾乎乎完全喪失失了方向感感！是地下下商城給在在地下活動動的人們帶帶來的無法法解決的問問題。蒙特利爾地地下城失敗原因地下商城在建建設初期，完完全沒有任何何遠景規(guī)劃和和設計。規(guī)劃初期沒有有充分考慮人人與自然的和和諧及人類的的基本生活習習慣。蒙特利爾地下下城經驗借鑒地下商城在建建設初期，完完全沒有任何何遠景規(guī)劃和和設計。規(guī)劃和定位是是綜合體開發(fā)發(fā)中最重要環(huán)環(huán)節(jié)，決定了了了項目的發(fā)發(fā)展方向、開開發(fā)節(jié)奏、營營銷策略、效效益水平等，，因此城市綜合體項項目應該以城城市規(guī)劃的角角度去思考，較普通項目目有更加長遠遠的眼光。蒙特利爾地上上地下功能脫脫節(jié)，成功的的城市綜合體體各子項要求求互為配套、、互為支持，，最大限度的的形成資源共享，從而使得各各項功能在綜綜合體自身一一體化價值平平臺上對自身身價值全面超超越。倫敦碼頭區(qū)再再造項目從1981年7月起，到1998年3月止，在這近近17年的時間里，，倫敦碼頭區(qū)區(qū)開發(fā)有限公公司在一塊占占地為22平方公里狹長長的老港灣區(qū)區(qū)進行了大規(guī)規(guī)模的城市再再造工程。在在這十幾年的的時間里，整整個區(qū)域發(fā)生生了翻天覆地地的變化，不不僅引起英國國學術界的關關注，更吸引引了全球各地地的目光。倫敦碼頭區(qū)再再造項目LondonDocklands整個區(qū)域60%的土地和睡眠眠被荒蕪，大大量的工業(yè)物物業(yè)無人使用用。不臨水面面的物業(yè)平均均價格僅為每每平方米25英鎊，其商業(yè)業(yè)租金也是全全倫敦最低的倫敦碼頭區(qū)再再造項目LondonDocklands資金不足交通基礎設施施落后區(qū)域內沒有人人氣開發(fā)前期困境境倫敦碼頭區(qū)再再造項目其他問題碼頭區(qū)人口主主要由藍領工工人組成，多多年來都未曾曾經過新技能能的培訓，已已無法適應社社會的發(fā)展。。碼頭區(qū)的大部部分土地為當當地公共機構構所擁有，這這些機構既無無愿望也無資資本對區(qū)域進進行再改造，，私人手里只只掌握了很少少一部分獨體體。公共機構構對市場的敏敏感度非常低低，對提供土土地持排斥態(tài)態(tài)度。碼頭區(qū)到處是是遺棄的破舊舊建筑物，再再開發(fā)的成本本非常高，并并增加了許多多不確定的因因素，從而大大大降低了對對投資者的吸吸引力。區(qū)域本身的市市場無法改變變其大環(huán)境，，也無法提供供大量的、必必需的基礎設設施，來徹底底改變其衰落落的對外形象象，從而也很很難形成一個個吸引人們居居住和經商的的地方。多年來，很少少有私人投資資者在該地區(qū)區(qū)興建住宅，，因此住宅開開發(fā)商完全不不了解也沒有有任何在該地地區(qū)開發(fā)新宅宅的投資回報報率方面的信信息，從而可可能增加開發(fā)發(fā)商的投資風風險。倫敦碼頭區(qū)再再造項目開發(fā)思路首先提升區(qū)域域內土地的使使用價值。前期各項活動動的開展，都都圍繞在土地地增值這一核核心。前期資金投入入主要放在改改善交通基礎礎設施上資金來源中央政府投入入出售土地收益益1987年英國女王為為輕軌通車剪剪彩1987-1990倫敦碼頭區(qū)再再造項目開發(fā)進程1981-1986（規(guī)劃、籌備備、預熱階段段）首期開發(fā)片區(qū)區(qū)從道格斯島島啟動；建立并推動私私人住宅市場場，實施基礎礎設施建設，，從而預熱市市場；對社區(qū)的設施施建設采取了了緊縮和限制制政策。（社區(qū)基礎設設施建設）加大了對社區(qū)區(qū)基礎設施的的投入加大了對政府府公屋、醫(yī)療療中心、教育育和培訓機構構的投入；增加了專職的的社區(qū)工作者者；1991-1998（完善改造工工程）倫敦碼頭區(qū)再再造項目開發(fā)進程在開發(fā)公司的的直接投資中中，44%用于交通道路路設施建設；13%用于公屋和社社區(qū)設施的改改善；8%用于土地收購購；7%用于土地清理理和改善環(huán)境境；4%用于維護保養(yǎng)養(yǎng)；2%用于推廣宣傳傳；8%用作行政管理理費用。倫敦碼頭區(qū)再再造項目改造后的風景景1981年1998年項目結束后的預測人口(000s)3984115碼頭區(qū)就業(yè)崗位(000s)2784168存量住宅單位(000s)153650私人住宅比例(%)54452碼頭區(qū)企業(yè)數量1,0142,6005,000在碼頭區(qū)工作的居民人數5,20010,50013,000倫敦碼頭區(qū)再再造項目碼頭區(qū)主要變變化指標日本橫濱港未未來21區(qū)橫濱港未來21區(qū)，簡簡稱MM21，位置置緊靠靠現有有市中中心，，東北北濱臨臨大海海，面面對海海灣大大橋，，景觀觀壯麗麗；原原是臨臨海的的造船船基地地，1983年底開開始填填海造造地和和開發(fā)發(fā)建設設。摩摩天樓日本橫橫濱港港未來來21區(qū)開發(fā)思思路與與定位位政府希希望將將新區(qū)區(qū)建設設成24小時川川流不不息的的國際際城市市，迅迅速適適應世世界經經濟的的每一一動向向；以以一個個應用用先進進信息息技術術、創(chuàng)創(chuàng)新與與繼承承并存存的現現代化化城市市面向向21世紀。。規(guī)劃以以貿易易和國國際交交流為為核心心，配配置了了商貿貿大廈廈、會會議中中心、、展覽覽中心心、電電訊港港及多多元信信息中中心、、美術術館、、海洋洋博物物館以以及濱濱水步步行綠綠化系日本橫橫濱港港未來來21區(qū)現狀日本橫橫濱港港未來來21區(qū)開發(fā)模模式和和可借借鑒經經驗橫濱新新區(qū)沒沒有把把代價價昂貴貴、區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)越的的“寶寶地””用作作純商商務中中心區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)，而而是在在中央央地區(qū)區(qū)布置置美術術廣場場，請請丹下下健三三大師師設計計橫濱濱美術術館；；安排排象征征橫濱濱歷史史文化化的““日本本丸””公園園和海海洋博博物館館；劃劃出總總用地地25%作公園園綠化化和居居民住住宅，，以保保證和和諧的的城市市綜合合功能能。東莞華華南MALL東莞華華南MALL是北京京北大大資源源集團團成員員機構構三元元盈暉暉投資資發(fā)展展有限限公司司在莞莞投資資的全全球超超大型型商業(yè)業(yè)地產產項目目，是是集購購物、、娛樂樂、餐餐飲、、商務務、辦辦公、、家居居、休休閑、、運動動、旅旅游等等九大大功能能于一一體的的超大大型新新都市市主義義國際際生活活街區(qū)區(qū)，該該項目目于2002年啟動動建設設，2003年7月開盤盤招商商，2005年5月1日開始始試營營業(yè)。。東莞華華南MALL項目特特點占地面面積：：51萬m2總建筑筑面積積：116萬m2物業(yè)形形態(tài)：：40萬平米米的商商業(yè)20萬平尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂場、兒童樂園各地風格的美食街總投資額：25億元建筑密度：38.55%

曾被福福布斯斯網站站評為為全球球最大大購物物中心心、被被美國國《新聞周周刊》評為“世界新新七大大奇觀觀”的華南南MALL2007年9月19日，正正式更更名為為“新華南南MALL·生活城城”東莞華華南MALL更名事事件華南MALL這幾年年名聲聲在外外，在在造勢勢方面面做得得非常常成功功，而而成熟熟品牌牌的更更名是是犯了了營銷銷的大大忌，，為什么么要更更名呢呢？商業(yè)定定位和和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃與市市場的的需求求情況況產生生偏差差，更名名是對對目前前現狀狀的反反思和和調整整!東莞華華南MALL更名事事件東莞華華南MALL根源與與調整整華南MALL照搬了歐美郊區(qū)MALL的模式。購物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣不足，本身不在一線城市核心商圈，消費力不強。華南MALL的餐飲娛樂板塊加上購物僅實現之前業(yè)態(tài)設置的55％。文化展示、健康休閑類的商家則完全沒有實施。各類主力店也比預期的少了50％，同類商業(yè)替換率也超過30％。根源調整東莞華華南MALL調整方方向新華南南MALL·生活城城不僅僅完成成名稱稱、標標識等等外在在形象象的更更新，，項目目的理理念創(chuàng)創(chuàng)新、、市場場定位位等方方面也也作出出了重重大調調整，，新華華南MALL·生活城城已由由原來來的“主題購購物公公園”升級為為“新城市市主義義國際際生活活街區(qū)區(qū)”。購物將將只是是“國際生生活街街區(qū)”里的一一個功功能而而已，，不再再是唯唯一的的核心心功能能，它與與其其他他業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)如如娛娛樂樂、、餐餐飲飲、、酒酒店店、、寫寫字字樓樓、、住住宅宅、、休休閑閑、、旅旅游游等等功功能能組組合合成成超超級級復復合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)群群，，以以滿足足人人們們“一站站式式”的“生活活需需求求”，而而非非僅僅僅僅滿滿足足“一站站式式”的“消費費需需求求”。業(yè)態(tài)態(tài)調調整整方方面面，，增加加更更多多娛娛樂樂、、休休閑閑、、商商務務、、臨臨江江高高檔檔住住宅宅以以及及極極具具特特色色的的歌歌劇劇院院等等等等吸吸引引人人氣氣的的項項目目比比例例，，相相應應減減少少一一些些購購物物中中心心、、百百貨貨業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的比比例例。。主題功能業(yè)態(tài)東莞莞華華南南MALL開發(fā)發(fā)模模式式和和借借鑒鑒經經驗驗城市市綜綜合合體體各各物物業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計并并非非越越大大越越好好，核核心心物物業(yè)業(yè)如如購購物物中中心心、、酒酒店店體體量量的的大大小小設設計計必必須須依依靠靠科科學學的的測測算算得得出出，，同同時時還還需需要要對對城城市市乃乃至至整整個個宏宏觀觀發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢有有準準確確的的判判斷斷，，以免免消費費能能力力難難以以滿滿足足巨巨大大的的消消費費規(guī)規(guī)模模。。對于于城城市市綜綜合合體體的的市市場場定定位位，，我我們們要要找找到到準準確確市市場場空空白白點點和和訴訴求求點點。。對對于于超超大大型型的的綜綜合合體體而而言言，，購物物功功能能只只是是其其多多項項功功能能中中的的一一點點，，平平衡衡休休閑閑/娛樂樂/購物物/度假假功功能能最最易易實實現現成成功功。。城市市綜綜合合體體策策劃劃的的模模式式尚尚不不完完善善，，各各個個國國家家之之間間因因為為文文化化、、經經濟濟水水平平消消費費者者心心理理與與行行為為的的差差異異化化而而相相差差甚甚遠遠，，國內綜合合體策劃劃應重點點考慮本本土化的的特征。。定位體量文化深圳華潤潤中心深圳華潤潤中心由由華潤集集團投資資興建，，是華潤潤在內地地最大的的投資項項目?？偨ㄖ婷娣e約55萬方，總總投資逾逾40億港幣。首期項項目包括括超大規(guī)規(guī)模室內內購物及及娛樂中中心“萬萬象城””、國際際標準5A甲級寫字字樓“華華潤大廈廈”。其其中定位位為“深深圳最大大、華南南最好、、中國最最具示范范效應的的超大型型室內購購物中心心”的萬象城，，總建筑筑面積達達18.8萬方，擁有6層商用樓樓面，近近300個大小不不一、功功能不同同的獨立立店鋪。。深圳華潤潤中心項目基本本信息南區(qū)中心區(qū)萬萬象象城北區(qū)華潤大廈廈一期二期五星級酒酒店酒店式公公寓大型娛樂樂休閑廣廣場深圳華潤潤中心項目基本本信息功能定位位：集商業(yè)、、辦公、、酒店、、居住等等諸多功功能于一一體，深深圳規(guī)模模最大，，品質最最高的綜綜合建筑筑群。物業(yè)形態(tài)態(tài)：萬象城、、5A甲級寫字字樓——華潤大廈廈、君悅悅酒店、、酒店式式公寓、、室外娛娛樂休閑閑廣場深圳華潤潤中心項目定位位華潤中心心的消費群體體，主要瞄瞄準中等等及以上上收入的的年輕人人和海內內外游客客，希望望給市民民提供一一個既有有購物，，又有餐餐飲、休休閑、健健身、娛娛樂、居居住的現現代化場場所，借借此改變變深圳人人的消費費和生活活方式。。華潤中心心，高尚尚生活深圳唯一一的SUPERHOPSCA深圳華潤潤中心萬象城18.8萬平米深深圳商業(yè)業(yè)航母四大領永不落幕幕的時尚尚舞臺法國（Réel）體驗時時尚生活活百貨公公司嘉禾影院院奧林匹克克標準真真冰溜冰冰場華潤萬萬佳CityValue深圳華華潤中中心一期盤盤點萬象城城：已接待待顧客客2000多萬人人次，商場出出租率率達97％，一年銷銷售總總額達達到10億元。顧客美美譽度度不斷斷提升升，成成為人人們眼眼中深深圳最最具魅魅力的的購物物、休休閑、、娛樂樂場所所之一一深圳華華潤中中心一期盤盤點華潤大大廈：：出租率率接近近100％40多家國國際金金融機機構及及國內內外大大型企企業(yè)簽簽署合合約，，包括括匯豐豐銀行行、荷荷蘭銀銀行、、雅培培制藥藥、美美國百百思買買等世世界500強企業(yè)業(yè)。深圳華華潤中中心一期盤盤點關鍵詞詞巨大成成功深圳華華潤中中心一期成成功因因素解解析華潤萬萬象城城作為為城市市核心心區(qū)城城市綜綜合體體項目目為什么么一期期項目目開發(fā)發(fā)會會會選擇擇商業(yè)業(yè)和寫寫字樓樓？一期二期深圳華華潤中中心一期成成功因因素解解析深圳華華潤中中心一期成成功因因素解解析商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊高高檔公公寓眾眾多住宅高檔住住宅缺缺失，，中高高檔住住宅眾眾多酒店五星級級酒店店林立立辦公地王大大廈等等甲級級寫字字樓匯匯聚商務CBD帶來大大量高高等級級商務務人士士商業(yè)缺乏有有影響響力的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)華潤中中心開開發(fā)前前的現現狀分分析深圳華華潤中中心一期成成功因因素解解析關鍵詞詞輸送人人流五星級酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質高消費人流高品質質商業(yè)業(yè)的作作用地王信信興廣廣場書城—深交所所—發(fā)展銀銀行華潤中中心國貿大大廈中信城城市廣廣場中信城城市廣廣場的的開業(yè)業(yè)，世世界金金融中中心的的落成成，修修正了了地王王商務務圈財財富指指數。。華潤中中心的的加盟盟則對對城區(qū)區(qū)予以以重新新定義義，升升級為為全新新的華潤——地王財財富圈圈！世界金金融中中心深圳華華潤中中心項目對對區(qū)域域經濟濟的作作用深圳華華潤中中心如何成成就帝帝王商商務圈圈一級商商業(yè)中中心甲級寫寫字樓樓星級酒酒店華潤寫寫字樓樓地王大大廈深業(yè)中中心發(fā)展銀銀行大大廈中信大大廈萬德大大廈世界金金融中中心華潤酒酒店木棉花花酒店店晶都酒酒店萬德酒酒店世界金金融中中心華潤萬萬象城城中信城城市廣廣場成功硬硬指數數銀行金融證證券保險聯合證證券大鵬證證券中信證證券華鑫證證券金元證證券南方證證券鵬華基基金友邦保保險太平洋洋保險險人保中保華泰保保險深圳發(fā)發(fā)展銀銀行中信城城市銀銀行建設銀銀行工商銀銀行農業(yè)銀銀行人民銀銀行商業(yè)銀銀行深圳華華潤中中心如何成成就帝帝王商商務圈圈成功軟軟指數數商業(yè)航航母5A級寫字字樓五星級級酒店店……華潤品品牌能能量深圳華華潤中中心如何成成就帝帝王商商務圈圈華潤能能量指指數成功硬硬指數數成功軟軟指數數華潤能能量指指數深圳只有一個中心華潤中心深圳華華潤中中心如何成成就帝帝王商商務圈圈營運城城市空空間引航城城市地地產填補深深圳國國際城城市化化進程程中的的城市市硬件件缺失失全新的的運營營理念念提升升深圳圳整體體城市市營運運檔次次傳承城城市發(fā)發(fā)展沉沉淀，，提煉煉打造造城市市新文文化內內涵深圳華潤中中心如何成就帝帝王商務圈圈科學安排開開發(fā)節(jié)奏，，首先以商商業(yè)和寫字字樓為切入入點彌補市市場空白，，贏得良好好口碑，匯匯聚大量人人氣后進而而開發(fā)酒店店、公寓、、住宅提高高單位土地地面積的價價值。華潤中心超超越普通房房地產開發(fā)發(fā)模式，以以購物、休休閑、娛樂樂、運動等等多重功能能的互補共共贏為主要要經營模式式，以城市市運營的高高度，實現現了復合地地產的最高高境界。開發(fā)節(jié)奏地理位置華潤中心選選址符合大大型ShoppingMall的選址原則則，形成了了華潤—帝王財富圈圈，未來可可持續(xù)發(fā)展展。運營城市深圳華潤中中心成功關鍵點點PartThree大連萬達專專題研究POINT1大連萬達的的二次擴張張第一次擴張張住宅地產商業(yè)地產時間：2001年標志型項目目：長春沃沃爾瑪購物物廣場POINT1大連萬達的的二次擴張張第二次擴張張商業(yè)地產旅游地產時間：2009年標志型項目目：長白山國際際旅游度假假區(qū)項目規(guī)模：：投資規(guī)模模達200億元、占地地面積18.34平方公里（（約2.7萬畝）開發(fā)模式：：萬達、泛泛海、一方方、億利、、用友和聯聯想等多方方聯合開發(fā)發(fā)。長白山國際際旅游度假假區(qū)規(guī)劃圖圖POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之一萬達達廣場單店純商業(yè)組合合店城市綜合體體2002-20032003-20042005-至今POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之一萬達達廣場長春重慶路路萬達廣場場濟南泉城路路萬達廣場場南京新街口口萬達廣場場第一代大連連萬達（單單店）POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之一萬達達廣場第二代大連連萬達（純純商業(yè)組合合店）沈陽太原街街萬達廣場場南寧萬達廣廣場武漢萬達廣廣場POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之一萬達達廣場第三代大連連萬達（城城市綜合體體）北京CBD萬達廣場北京石景山山萬達廣場場上海五角場場萬達廣場場POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之二連鎖鎖百貨萬達集團2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2010年將開業(yè)17家店。計劃到2012年開業(yè)65家店，營業(yè)面積200萬平方米，年銷售額150億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之二連鎖鎖百貨哈爾濱香坊坊店成都錦華店店上海南匯店店POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之二連鎖鎖百貨POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之二連鎖鎖百貨西安碑林店店北京石景山山店西安解放路路店POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之三高級級酒店目前已開業(yè)業(yè)8家五星和超超五星級酒酒店2010年將開業(yè)8家五星和超超五星級酒酒店計劃到2012年開業(yè)45家五星和超超五星酒店店，營業(yè)面面積超過200萬平方米北京萬達索索菲特大飯飯店北京萬達鉑鉑爾曼大飯飯店POINT2大連萬達的的主營業(yè)務務之三高級級酒店哈爾濱萬達索索菲特大酒店店大連萬達國際際飯店POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之三高級酒酒店POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之三高級酒酒店重慶萬達艾美美酒店青島萬達艾美美酒店POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之三高級酒酒店三亞康萊德酒酒店大連康萊德酒酒店西安萬達大酒酒店POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之三高級酒酒店沈陽鐵西萬達達大酒店濟南萬達凱越越大酒店無錫萬達喜來來登大酒店太原萬達威斯斯汀大酒店南京萬達希爾爾頓大酒店淮安萬達大酒酒店POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之四文化產產業(yè)新增21家影城新增200塊銀幕全國18%的票房亞洲排名第一一50家五星級影城城400塊銀幕全國15%的票房中國排名第一一擁有110家以上影城擁有銀幕1000塊年收入30億元全國25%以上的票房排名全球前八八200920102012POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之四文化產產業(yè)北京萬達影城城（CBD店）北京萬達影城城（龍德店））北京萬達影城城（石景山店店）POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之四文化產產業(yè)北京萬達影城城（CBD店）北京萬達影城城（龍德店））北京萬達影城城（石景山店店）POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之四文化產產業(yè)——影視基地萬達集團全資資興建的大連連金石國際文文化產業(yè)基地地位于大連金金石灘國家旅旅游度假區(qū)，，規(guī)劃占地面面積4500畝，總建筑面面積50萬平方米，總總投資35億元。影視制制作基地按照照國際一流標標準設計，包包括景觀區(qū)、、攝影區(qū)、后后期制作工廠廠、服裝道具具工廠、交易易中心和影視視會議中心。。計劃2010年開業(yè)，將建建成為中國最最好的影視制制作基地。POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之四文化產產業(yè)——電影制作萬達集團出巨巨資成立了影影視制作公司司，宗旨是制制作主題健康康和積極向上上的優(yōu)秀影片片，為社會和和諧和精神文文明建設做貢貢獻。建設中的大連連萬達美術館館，建筑面積積2萬平方米，建建成后無論是是硬件設施還還是館藏作品品都達到國家家級水準?！囆g收藏POINT2大連萬達的主主營業(yè)務之四文化產產業(yè)POINT3萬達廣場第一代產品選址：核心商圈的黃黃金商業(yè)地段段。建筑、業(yè)態(tài)：單體商業(yè)樓，，地下一層，，地上四層；；業(yè)態(tài)分層布布局，地下是是停車場，一一樓是分割銷銷售的小店鋪鋪，二、三樓樓是超市，四四樓是電影城城。規(guī)模：占地面積1.2-2萬平方米，建建面5萬平方米左右右。商戶：萬達獨特的““訂單式商業(yè)業(yè)”為其吸吸引了國際知知名的商業(yè)企企業(yè)進駐經營營，如沃爾爾瑪、美凱龍龍、百盛等，，這些商戶對對于萬達商業(yè)業(yè)廣場的消費費人流的吸引引起到了顯著著的貢獻，也也構成了萬達達商業(yè)廣場的的核心優(yōu)勢。。POINT3萬達廣場第一代產品招商要點：利用沃爾瑪作作為商業(yè)號召召力，同時時與時代華納納等機構結為為戰(zhàn)略合作伙伙伴，投資于于購物中心，，然后將黃金金鋪位高價分分零出售。享受政策：作為國內較為為成熟的商業(yè)業(yè)地產開發(fā)商商，各地的的政府都表現現出極大的熱熱情，愿意給給予較好的政政策優(yōu)惠來吸吸引萬達進駐駐。POINT3萬達廣場第二代產品選址：核心商圈的的黃金商業(yè)地地段。建筑、業(yè)態(tài)：單體組合式式。百貨、超超市、建材、、影院。規(guī)模：占地面積5萬平左右，建建筑面積10—15萬平方米。經營方式：若干個沒有散散售的購物中中心整體出售售，溢價變現現。設計缺陷：一是沒有室內內步行街，整整個項目沒有有靈魂；店和和店之間的聯聯系割裂，人人流動線設計計不合理。二是純商業(yè)定定位，除了商商業(yè)之外沒有有文化、娛樂樂、體育、酒酒店等別的業(yè)業(yè)態(tài)。三是零售類比比例偏大，占占總經營面積積80％以上。POINT3萬達廣場第二代產品選址：城市副中心、、城市開發(fā)區(qū)區(qū)、CBD。建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合合體，盒子+街區(qū)+高層，引入步步行街。百貨貨、超市、家家電、美食、、影院、星級級酒店、高端端寫字樓、高高尚住宅、SOHO。規(guī)模：占地面積10-20萬平，建面面40—80萬平方米。經營方式：核心商業(yè)部分分只租不售，，但大型綜合合體中的住宅宅與小型商業(yè)業(yè)、寫字樓的的銷售，有效效解決了資金金支持問題。。真正實施了了“房地產開開發(fā)補貼商業(yè)業(yè)經營”模式式。POINT3萬達廣場第三代產品四菜一湯“四菜”是四四棟商業(yè)體，，里面引進都都是主力店，，“一湯”貫貫穿其中的步步行街。步行街萬達廣場將步步行街稱之為為“靈魂的紐紐帶”，步行行街把幾個街街串連起來的的時候，會把把小商鋪放在在步行街里面面，還要讓人人流從主力店店到主力店之之間，必須經經過步行街，，這也是美國國購物的基本本原則。POINT3萬達廣場第三代產品百貨樓的擺位位一般情況下必必須建在項目目兩條主干道道的交叉位置置娛樂業(yè)態(tài)萬達廣場最初初火起來的業(yè)業(yè)態(tài)是：電影影院、KTV和室內游樂中中心，這三個個業(yè)態(tài)是萬達達廣場娛樂樓樓標準的組合合，具有極強強的目的性。。娛樂業(yè)態(tài)自自身吸引大量量的人流，對對展示面、交交通等明顯的的可達性要求求不是特別高高，所以一般般會把娛樂樓樓建在相對比比較偏的地方方。POINT3萬達廣場第三代產品POINT3萬達廣場第三代產品建建筑設計特點點多功能的城市市開發(fā)萬達廣場的第第三代產品是是多功能綜合合集中開發(fā)，，包括有五星星級酒店、寫寫字樓、大型型商業(yè)和特色色商業(yè)街、公公寓、高尚住住宅、大型廣廣場等，這種種多功能特性性使萬達廣場場的影響力及及項目所在區(qū)區(qū)域的城市商商業(yè)中心地位位得到顯著加加強，如總建建筑面積達78萬平方米的重重慶萬達廣場場，商業(yè)及公公建面積達33萬平方米，項項目建成后將將使南坪商圈圈作為重慶五