如何建設(shè)我國(guó)房地產(chǎn)的信用體系

如何建立我國(guó)房地產(chǎn)的信譽(yù)體系論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信譽(yù)體系建議論文摘要：我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系正處在初級(jí)建立階段，借鑒美國(guó)信譽(yù)制度建立的成功經(jīng)歷，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系的建立有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。文章介紹了美國(guó)信譽(yù)體系的構(gòu)成和主要特點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系建立的實(shí)際，對(duì)加快我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系建立提出了詳細(xì)的建議。信譽(yù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根底，信譽(yù)體系在防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、進(jìn)步經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率等方面發(fā)揮著重要的作用。經(jīng)濟(jì)興旺國(guó)家都建立了與其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相適應(yīng)的信譽(yù)體系，美國(guó)作為世界上最興旺的征信國(guó)家，代表著一種比擬完善的信譽(yù)體系形式。目前我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系正處在初級(jí)建立階段，研究、借鑒興旺國(guó)家信譽(yù)制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系的建立有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、美國(guó)形式的構(gòu)造及特點(diǎn)1、形式構(gòu)造美國(guó)社會(huì)信譽(yù)體系由健全的信譽(yù)管理體系、信譽(yù)管理的法律體系和市場(chǎng)化的各類(lèi)信譽(yù)效勞公司組成，國(guó)家信譽(yù)管理體系明確界定了政府管理部門(mén)的根本職能，國(guó)家對(duì)信譽(yù)管理主要監(jiān)視和執(zhí)法部門(mén)分為兩類(lèi)：一類(lèi)是銀行系統(tǒng)，包括財(cái)政部貨幣監(jiān)理辦公室、聯(lián)邦儲(chǔ)藏系統(tǒng)；一類(lèi)是非很行系統(tǒng)，包括聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)、國(guó)家信譽(yù)聯(lián)盟辦公室和儲(chǔ)蓄監(jiān)視局。美國(guó)主要集中在上世紀(jì)60年代對(duì)信譽(yù)管理進(jìn)展全面的立法，涉及信譽(yù)產(chǎn)品的消費(fèi)、銷(xiāo)售、使用全過(guò)程，已經(jīng)形成完善的信譽(yù)管理法律框架。公正、獨(dú)立和市場(chǎng)化的征信效勞業(yè)：由資本市嘗商業(yè)市嘗消費(fèi)者信譽(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)三局部組成，把各種與信譽(yù)有關(guān)的信息加工成信譽(yù)產(chǎn)品，形成高知識(shí)含量、高附加值的現(xiàn)代效勞業(yè)。經(jīng)過(guò)百年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，信譽(yù)效勞企業(yè)已高度集中，形成了穆迪公司、鄧白氏集團(tuán)公司幾個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作主體。2、主要特點(diǎn)作為最興旺的征信國(guó)家，美國(guó)擁有完備的社會(huì)信譽(yù)體系，主要特點(diǎn)(1)完善的法律保障，促進(jìn)公開(kāi)政務(wù)信息信譽(yù)制度在美國(guó)已有百年的開(kāi)展史，通過(guò)20世紀(jì)60～80年代對(duì)信譽(yù)管理體系全面的立法建立，現(xiàn)已形成信譽(yù)管理完好的法律體系。從法律角度界定了國(guó)家機(jī)密、企業(yè)商業(yè)機(jī)密、消費(fèi)者個(gè)人隱私和信息公開(kāi)的根本關(guān)系，在?信息自由法?、?聯(lián)邦咨詢委員會(huì)法?、?陽(yáng)光下的聯(lián)邦政府法?三部法律標(biāo)準(zhǔn)下，建立了信息公開(kāi)制度。為建立信譽(yù)體系政府提供了豐厚的政務(wù)資源。大量公開(kāi)政務(wù)信息，增強(qiáng)了社會(huì)的透明度，保證了信譽(yù)數(shù)據(jù)的搜集與信譽(yù)產(chǎn)品消費(fèi)。(2)信譽(yù)效勞業(yè)市場(chǎng)化的運(yùn)作形式美國(guó)的信譽(yù)效勞業(yè)形成了獨(dú)立、客觀、公正的市場(chǎng)化運(yùn)作形式。信譽(yù)效勞機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)化運(yùn)作的公司，處于優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府通過(guò)立法對(duì)征信機(jī)構(gòu)進(jìn)展管理。該形式滿足了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的客觀要求，對(duì)促進(jìn)信譽(yù)信息的搜集、更新與信譽(yù)產(chǎn)品消費(fèi)和銷(xiāo)售發(fā)揮了不可替代的作用。(3)完善的監(jiān)視管理機(jī)制采用政府和行業(yè)協(xié)會(huì)相結(jié)合的監(jiān)管體系，聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)是信譽(yù)管理行業(yè)的主要監(jiān)管部門(mén)，司法部、財(cái)政部貨幣監(jiān)理局和聯(lián)邦儲(chǔ)藏系統(tǒng)在監(jiān)管方面也發(fā)揮著重要作用。同時(shí)資信評(píng)級(jí)、征信、個(gè)人資信都建有相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，作為企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)的紐帶和行業(yè)自律管理部門(mén)。(4)市場(chǎng)主體信譽(yù)意識(shí)及對(duì)信譽(yù)產(chǎn)品宏大市場(chǎng)需求在美國(guó)不管是企業(yè)還是個(gè)人，都有很強(qiáng)的信譽(yù)觀念，信譽(yù)記錄差的企業(yè)和個(gè)人在消費(fèi)、生活等多方面會(huì)受到極大制約。為了有效防范信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一般不愿與沒(méi)有資信記錄的客戶交往，個(gè)人也非常注重自身的信譽(yù)狀況。美國(guó)政府非常重視信譽(yù)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求，在法律中做出明確規(guī)定，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也提出有關(guān)的要求，使絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)主體把信譽(yù)評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)結(jié)果運(yùn)用作為一種自覺(jué)行動(dòng)，為信譽(yù)體系的安康開(kāi)展創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間。(5)對(duì)失信者完備的懲戒制度美國(guó)信譽(yù)制度的重要組成局部是對(duì)失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴(kuò)大為失信方與全社會(huì)的矛盾，而且失信記錄按照法律規(guī)定要保存多年。懲戒制度包括經(jīng)濟(jì)處分、勞動(dòng)處分和司法配合，對(duì)各類(lèi)失信行為的懲戒都有明確的規(guī)定，使失信者付出昂貴的失信本錢(qián)，對(duì)不法奸商或失信者具有強(qiáng)大的威脅和震撼力。促使企業(yè)和個(gè)人自覺(jué)培育和維護(hù)自身信譽(yù)，形成誠(chéng)信和守法的良好習(xí)慣。二、加快我國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)體系建立的考慮近年來(lái)，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、物業(yè)管理等投訴以每年20％的速度遞增，2022年全國(guó)消協(xié)組織共受理商品房投訴達(dá)2.053萬(wàn)件，而解決率居倒數(shù)第一。從房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展來(lái)看，一方面面臨著良好的開(kāi)展機(jī)遇，同時(shí)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)，因此加快房地產(chǎn)信譽(yù)體系建立迫在眉睫。1、加強(qiáng)房地產(chǎn)法律建立，構(gòu)建房地產(chǎn)信譽(yù)法律框架從國(guó)外經(jīng)歷來(lái)看，信譽(yù)管理法律體系是信譽(yù)體系安康標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的根底，建立信譽(yù)法律體系作為信譽(yù)建立的根底性工作，為信譽(yù)體系的建立和開(kāi)展提供了制度保證。建立房地產(chǎn)信譽(yù)體系首先是建立相應(yīng)的法律體系，在這方面我國(guó)仍然是空白。當(dāng)前立法建立重點(diǎn)是從行業(yè)管理的角度界定好國(guó)家機(jī)密與政務(wù)公開(kāi)、商業(yè)機(jī)密與企業(yè)信息、個(gè)人隱私與個(gè)人信息根本關(guān)系，著手制定?房地產(chǎn)政務(wù)信息公開(kāi)法規(guī)?、?企業(yè)商業(yè)機(jī)密法規(guī)?、?個(gè)人隱私權(quán)法規(guī)?、?消費(fèi)信譽(yù)保護(hù)法規(guī)?、?房地產(chǎn)信譽(yù)報(bào)告法規(guī)?，然后抓緊修改其它相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建房地產(chǎn)信譽(yù)體系的法律框架。在此根底上出臺(tái)信譽(yù)管理方面的規(guī)章制度，并通過(guò)立法建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)與其他相關(guān)部門(mén)的交流和協(xié)調(diào)機(jī)制，以促進(jìn)信譽(yù)建立的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展。2、建立失信懲戒和守信鼓勵(lì)機(jī)制。強(qiáng)化房地產(chǎn)信譽(yù)體系建立建立房地產(chǎn)信譽(yù)體系，要形成誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的社會(huì)環(huán)境，必須使失信本錢(qián)大于守信本錢(qián)。因此，必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來(lái)嚴(yán)懲失信行為。在道德上，房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)將其失信記錄向社會(huì)公布、廣泛傳播，在社會(huì)生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，采取記錄、警告、處分、資質(zhì)降級(jí)、取消市場(chǎng)準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保存多年，使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上，要加大經(jīng)濟(jì)處分力度，使失信本錢(qián)大大超過(guò)預(yù)期收益。在法律上，建立和完善對(duì)失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與鼓勵(lì)并重的原那么，對(duì)誠(chéng)信企業(yè)政府管理部門(mén)在競(jìng)標(biāo)摘牌、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)晉級(jí)等方面優(yōu)先考慮；在定期性檢查、審驗(yàn)、年審時(shí)，給予以免檢或免審；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中優(yōu)先提供相關(guān)效勞、在評(píng)比表彰中予以優(yōu)先推薦，并通過(guò)媒體宣傳擴(kuò)大影響。3、強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺(tái)誠(chéng)信缺失的重要原因之一是信息不對(duì)稱，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)信譽(yù)體系建立的關(guān)鍵。因此，強(qiáng)化信息披露制度，形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對(duì)于