倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)

PAGE。倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)XX復(fù)合型商業(yè)大酒店投資項目云南浩泰投資有限公司（2013年6月）可行性研究報告一、項目名稱倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)XX復(fù)合型大酒店投資項目二、項目投資、實施單位及公司簡介投資企業(yè)名稱：云南浩泰投資有限公司地址：云南省昆明市金實路8-號法人代表：孫常云注冊資本：壹仟萬元（人民幣）企業(yè)類型：股份有限公司經(jīng)營范圍：項目投資及對投資項目進(jìn)行管理云南浩泰投資有限公司成立于2011年，公司宗旨：仁、義、禮、智、信；公司本著舒服、共贏的原則為發(fā)展思路。公司現(xiàn)經(jīng)營項目有：紅木家具廠（由旗下云南永林木業(yè)有限公司負(fù)責(zé)）、怒江盧庫老城區(qū)拆遷項目（由旗下怒江捷安拆遷有戲公司負(fù)責(zé)）、曲靖馬龍月望鄉(xiāng)沙場、祿勸九龍石場、公司有員工60余人，都為本科以上學(xué)歷，有卓越的戰(zhàn)略性眼光，超前的思想認(rèn)識，公司團(tuán)結(jié)向上緊跟國家的相政策積極發(fā)展，拓展未來。三、項目概況及需要倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)XX大酒店投資項目位于馬街經(jīng)開區(qū)，該地區(qū)位于尋甸縣倘甸最繁華的經(jīng)濟(jì)旺地，是尋甸縣縣目前功能全面、設(shè)施全面的星級酒店；匯集客房、桑拿、KTV、高檔餐廳；酒店大廈擬建筑面積為10000m2(其中酒店左右臨街商鋪可出租為當(dāng)?shù)劂y行、電信、水費(fèi)、電費(fèi)、電視費(fèi)等辦公用)，臨街正門一樓為酒店接待大廳和商務(wù)中心，酒店大廈左右臨街2樓、三樓、四樓為酒店桑拿會所和KTV商務(wù)會所，酒店整棟為客房，頂樓為會議接待、會務(wù)中心專用和行政辦公，另設(shè)茶藝會所。酒店建成后可配置200套左右標(biāo)準(zhǔn)星級酒店客房，是尋甸縣倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立城市商務(wù)餐飲娛樂的理想平臺，所以需在該地向有關(guān)部門征地200畝為作該酒店的項目開發(fā)地和后續(xù)建設(shè)其它項目用地四、項目背景1、倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)是云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢尋甸縣是我省著名紅色旅游縣，全縣城區(qū)人口總?cè)丝?0.5萬萬，距昆明市區(qū)8０公里，尋甸礦藏資源豐富，主要有褐煤、磷礦、硅藻土、鉛鋅、重晶石等，蘊(yùn)藏有優(yōu)質(zhì)褐煤3.5億噸，磷礦2.1億噸，硅藻土4億噸。尋甸的名優(yōu)土特產(chǎn)主要有清真牛干巴、板栗、蜂蜜等，農(nóng)產(chǎn)品有玉米、稻谷、洋芋、蕎子、大豆、烤煙、油菜、小麥、大麥、蠶豆、蕓豆，其中烤煙、蕓豆、洋芋等在國內(nèi)外均占有一定市場。清水海引進(jìn)北歐先進(jìn)養(yǎng)鱒模式，培養(yǎng)出紅肉彩虹鱒魚，其品質(zhì)可與北歐鮭鱒魚相媲美。清海村委會建設(shè)1080畝車?yán)遄由a(chǎn)示范基地。市委、市政府決定，成立昆明倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會和昆明轎子山旅游開發(fā)區(qū)管委會，托管東川區(qū)紅土地鎮(zhèn)、舍塊鄉(xiāng)，祿勸縣的轉(zhuǎn)龍鎮(zhèn)、雪山鄉(xiāng)、烏蒙鄉(xiāng)，以及尋甸縣的倘甸鎮(zhèn)、鳳合鎮(zhèn)、聯(lián)合鄉(xiāng)、金源鄉(xiāng)，著力打造以倘甸片區(qū)為重點的經(jīng)濟(jì)增長極，輻射帶動北部縣區(qū)迅速崛起?，F(xiàn)倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)及轎子山旅游開發(fā)區(qū)指位于云南省昆明北部的包括\o"東川區(qū)"東川區(qū)\o"紅土地鎮(zhèn)"紅土地鎮(zhèn)、\o"舍塊鄉(xiāng)"舍塊鄉(xiāng)，\o"祿勸縣"祿勸縣的\o"轉(zhuǎn)龍鎮(zhèn)"轉(zhuǎn)龍鎮(zhèn)、\o"雪山鄉(xiāng)"雪山鄉(xiāng)、\o"烏蒙鄉(xiāng)"烏蒙鄉(xiāng)，以及\o"尋甸縣"尋甸縣的\o"倘甸鎮(zhèn)"倘甸鎮(zhèn)、鳳合鎮(zhèn)、\o"聯(lián)合鄉(xiāng)"聯(lián)合鄉(xiāng)、\o"金源鄉(xiāng)"金源鄉(xiāng)等共9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，簡稱昆明“兩區(qū)”。“兩區(qū)”由昆明市“兩區(qū)管委會”直接托管，“兩區(qū)管委會”擁有該區(qū)經(jīng)濟(jì)以及社會管理權(quán)?！皟蓞^(qū)”目前為昆明市市級開發(fā)園區(qū)，省級扶貧綜合實驗區(qū)，省級工業(yè)園區(qū)申報順利，有望2012年內(nèi)獲準(zhǔn)，同時正在開展國家級扶貧開發(fā)區(qū)合作，有望劃入國家烏蒙扶貧開發(fā)片區(qū)。兩區(qū)規(guī)劃面積1837.54平方公里（包括\o"轎子雪山"轎子雪山省級風(fēng)景名勝區(qū)253平方公里）。

未來20年以內(nèi)，將“兩區(qū)”打造成滇中經(jīng)濟(jì)增長極和昆明北部崛起的引領(lǐng)區(qū)。倘甸片區(qū)也已被獲準(zhǔn)納入《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》，作為滇中北部的重要增長極進(jìn)行打造，將成為云南北部面向西南地區(qū)開放的橋頭堡城市和物流中心，云南北部面向川渝的交通樞紐城市。城市規(guī)劃總面積為701.43平方公里，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口其中倘甸片區(qū)20萬人口以上，轉(zhuǎn)龍片區(qū)3萬以上（國際旅游度假城市）。中心城區(qū)100平方公里，人均建筑用地110平方米（不含工礦用地），將成為滇中北部的重要城市。目前，“兩區(qū)”1、2號市政道路已在建設(shè)中，招商大廈計劃8月中旬開工，新高中計劃2012年9月投入使用，301.5公里建制村路面硬化項目已經(jīng)接近完工。2011年，“兩區(qū)”將確保完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入5億元，收儲土地3000畝。到2015年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入45億元，工業(yè)固定資產(chǎn)投資突破50億元，旅游服務(wù)業(yè)投資達(dá)5億元。倘甸鎮(zhèn)距尋甸縣城87公里，東川90公里，祿勸92公里，昆明121公里，素有“旱碼頭”之稱，是“兩區(qū)”重要的商品交易集散地、農(nóng)產(chǎn)品初加工基地、人流物流中心。全鎮(zhèn)轄12個村民委員會，91個村民小組，行政村道路硬化28公里，硬化率達(dá)100%，自然村道路硬化60公里，硬化率達(dá)75%。集鎮(zhèn)建成區(qū)0.7KM2，綠化率17%，常駐人口1萬人。倘甸集鎮(zhèn)輻射周邊10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)約30萬人口，平均海拔2086米，最高海拔大黑山主峰2905米，最低海拔虎街1994米。年平均氣溫13℃，最高氣溫26℃，最低氣溫-2℃（一）經(jīng)濟(jì)情況。2010年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值2.049億元，農(nóng)民人均純收入2235元，非公經(jīng)濟(jì)營業(yè)性收入4880萬元，固定資產(chǎn)投資1.26億元，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入1.44億元，糧食總產(chǎn)2100萬公斤，種植烤煙1萬2170畝，共收購185.235萬公斤，均價14.91元，總產(chǎn)值2761.85萬元，實現(xiàn)稅收607萬元。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)有個體工商戶327戶，年總收入2728萬元，實現(xiàn)稅收43萬元。依托豐富的農(nóng)特產(chǎn)品資源成立了福坤食品有限公司，福坤公司始建于2008年7月，注冊資金100萬元，占地面積25.3畝，建有1200平方米生產(chǎn)車間一個，倉庫2400平方米，倉儲量6000噸，大型冷庫一座，烘干設(shè)備兩套，松子仁加工機(jī)組8個臺組，大白蕓豆篩選機(jī)兩臺。年收購大白蕓豆2000噸、野生菌300噸、松子仁2000噸，公司還擁有大白蕓豆種植基地6000畝，吸納當(dāng)?shù)厝藛T就業(yè)156人，年總收入600萬元倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過近幾年的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌的成就。充分說明該產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快。同時昆明市政府重點提出城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)民營經(jīng)濟(jì)在未來當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占有重要比重。力爭把倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)及轎子山旅游開發(fā)區(qū)簡稱昆明“兩區(qū)”打造成為滇中北部的重要城市，全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，全省工業(yè)大區(qū)，突出重點，實施五大戰(zhàn)略，突出工業(yè)富民戰(zhàn)略，突出兩區(qū)，實施民營興縣戰(zhàn)略，突出特色經(jīng)濟(jì)，把層次作高，實施開放強(qiáng)縣戰(zhàn)略，突出招商引資，突出山水城市，把形象作美，從整個政府20年發(fā)展戰(zhàn)略可以看出倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個高速增長的快速通道，整個城市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來了歷史性的民展機(jī)遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，商務(wù)型酒店和餐飲娛樂都將在城市發(fā)展中獲得重大商機(jī)。2、倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)餐飲娛樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及潛力（1）倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)餐飲樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)餐飲娛樂業(yè)主要體現(xiàn)在餐飲、娛樂和近郊的休閑度假三個方面：餐飲業(yè)：目前餐飲業(yè)分為以山莊為代表的中檔酒樓和眾多小食店為主二種類型業(yè)態(tài)，服務(wù)對象主要為當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)，上莊等中檔酒樓營業(yè)面積２００平方米——４００平方米之間有５－８個包間，裝修檔次中等，主要以中檔集團(tuán)消費(fèi)、商務(wù)型消費(fèi)為主，生意較好，各中檔酒樓日營業(yè)額在２０００元－５０００元之間，且各酒樓同時也提供茶坊，洗腳坊等綜合配套服務(wù)，而面向市民的眾多小食店則以當(dāng)?shù)厥忻竦娜粘ＯM(fèi)為主，服務(wù)水平和服務(wù)檔次都很一般。娛樂業(yè)：目前倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)的娛樂業(yè)，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式進(jìn)行，卡拉ＯＫ在當(dāng)?shù)貥O為簡陋，以大眾工薪消費(fèi)為主，在城市中分散有幾十家按摩院提供按摩美容服務(wù)，經(jīng)營類型和檔次規(guī)模都極為初級。休閑業(yè)：以休閑度假山莊是主要表現(xiàn)形式。其地理位置都分布在城市的近郊和風(fēng)景區(qū)，以提供餐飲娛樂綜合性服務(wù)，接待客戶以市民消費(fèi)和外地游客相結(jié)合，其余度假地除節(jié)假日外經(jīng)營情況都一般。結(jié)論：總體看來目前倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)餐飲娛樂業(yè)發(fā)展都極為粗放，市場服務(wù)檔次有待提升，大型高檔集合型餐飲娛樂是整個行業(yè)的空白。（2）倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)餐飲娛樂業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治觯禾鹊楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)餐飲娛樂業(yè)消費(fèi)類型主要分為：集團(tuán)性消費(fèi)：（如銀行、電信、電力、政府部門）主要以政務(wù)性消費(fèi)和企業(yè)消費(fèi)為主；商務(wù)性消費(fèi)：以民營企業(yè)、私營業(yè)主和高薪階層應(yīng)酬交際為主。普通工薪階層消費(fèi)：工業(yè)企業(yè)，全城鎮(zhèn)個體勞動者，私營和個體經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)總產(chǎn)值８７％。商務(wù)型消費(fèi)沒有在當(dāng)?shù)叵M(fèi)，而實際情況是當(dāng)?shù)卦S多大型重要的商務(wù)性，政務(wù)性消費(fèi)都存在價值，其主要原因在于倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有一個能夠提供大型商務(wù)活動，上檔次餐飲娛樂消費(fèi)平臺，巨大的市場需求與消費(fèi)平臺之間出現(xiàn)了重大結(jié)構(gòu)性矛盾。從個個消費(fèi)潛力上我們可以看到，倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)有國有經(jīng)濟(jì)單位人員幾萬人，其中，電力、煤氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)人均工資22138元，交通運(yùn)輸倉儲和郵電電信業(yè)人均工資９６２０元，金融保險業(yè)人均工資15675元，房地產(chǎn)業(yè)人均工資10902元，衛(wèi)生、體育和社會福利業(yè)人均工資12190元，教育文化人均工資11653元，國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體人均工資14317元（總?cè)藬?shù)為11975人）其它行業(yè)人均工資13407元（100人）將帶來巨大的個體消費(fèi)。這種情況下產(chǎn)生的大量政府政務(wù)性消費(fèi)，商業(yè)性消費(fèi)，集團(tuán)性消費(fèi)，無論是消費(fèi)檔次和消費(fèi)規(guī)模都無法通過現(xiàn)有消費(fèi)平臺得到很好的滿足，最終導(dǎo)致產(chǎn)生大量跨區(qū)消費(fèi)（主要以中高檔消費(fèi)為主），大型主題旅游促銷活動，以及周邊地區(qū)（主要是兩區(qū)）消費(fèi)者因節(jié)假日而產(chǎn)生的大量假日旅游經(jīng)濟(jì)為兩區(qū)旅游業(yè)帶來了巨大的發(fā)展商機(jī)。2013年旅游人口達(dá)195萬人次以上，而倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前餐飲娛樂和酒店業(yè)卻只能提供初級的消費(fèi)平臺，硬件設(shè)施的不上檔次和不上規(guī)模，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)業(yè)態(tài)的初級使倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力沒有得到發(fā)掘，倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)整個工業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。兩區(qū)政府機(jī)關(guān)及附近政府單位每年要舉行諸多政府工作會議以及大型企業(yè)的商務(wù)會議沒有合適的平臺舉行，大型工業(yè)活動和商業(yè)性展覽、演示也不能順利展開，硬件設(shè)施的不配套導(dǎo)致倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)整個會展經(jīng)濟(jì)無法良性發(fā)展，在日益注重信息化發(fā)展的今天顯得極不適應(yīng)。從多個方面可以得出這樣的結(jié)論，倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)的餐飲娛樂性消費(fèi)市場潛力巨大，特別是高端消費(fèi)市場空白是餐飲娛樂業(yè)發(fā)展的重要機(jī)會。3、倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)酒店業(yè)及商務(wù)型酒店消費(fèi)市場現(xiàn)狀倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前這些酒店全部是私營酒店，規(guī)模和檔次較一般，具體情況如下：酒店外立面形象：一般都較陳舊是多年前的老建筑，沒有風(fēng)格和特色可言；各酒店位置都在城區(qū)的邊沿地段；接待客戶類型：較低層次的客房接待，一般性業(yè)務(wù)活動；酒店配套服務(wù)：單一，局限于客房服務(wù)，有茶坊、洗腳坊等休閑功能配套，缺乏餐飲、宴會配套，更沒有上檔次的娛樂配套。客房數(shù)量：22間－42間不等。客房掛牌價：因為都不是星級酒店，掛牌價在60元－120元/間，實際結(jié)算價為8－9折；酒店管理：較為粗放的旅社式管理；酒店經(jīng)營狀況：一般的開房率在60％－90％之間，也提供一些鐘點式服務(wù)；五、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢1）地處中心旺地，地理位置顯赫；2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個性突出；3）整體規(guī)模較大、設(shè)計現(xiàn)代、配套功能完善，具有強(qiáng)大競爭力；4）可有著名金融機(jī)構(gòu)、各行業(yè)單位入駐，可提升大廈形象，完善酒店金融及其它業(yè)務(wù)服務(wù)功能；2、項目機(jī)會1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點支持方向；2）強(qiáng)大的酒店消費(fèi)市場需求；3）酒店行業(yè)規(guī)模化、品牌化及多元化服務(wù)是當(dāng)?shù)厥袌隹瞻祝?、項目威脅消費(fèi)和投資理念的引導(dǎo)是決定項目成功的關(guān)鍵；結(jié)論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項目具有較強(qiáng)的唯一性和較強(qiáng)的綜合性優(yōu)勢，只要通過合理的具有針對性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)（兩區(qū)）的標(biāo)志性地產(chǎn)項目，其社會效益和經(jīng)濟(jì)效益都能得到極大的體現(xiàn)。六、項目定位針對倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前在高檔商務(wù)餐飲娛樂中心平臺空白的現(xiàn)實，我們建議將項目定位成倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)三星至四星級豪華配置的產(chǎn)權(quán)式酒店和高檔商務(wù)餐飲娛樂消費(fèi)中心。1、形象定位：XX首席三星級商務(wù)酒店；2、功能定位：集住宿、餐飲、娛樂和商務(wù)活動為一體的兩區(qū)時尚中心；3、客戶定位：政務(wù)性消費(fèi)較多的官員、大型企業(yè)集團(tuán)；民營企業(yè)主管、私營業(yè)主；七、項目開發(fā)經(jīng)營理念和規(guī)劃特色（一）項目開發(fā)經(jīng)營理念1、強(qiáng)化硬件建設(shè)，高檔化。主要表現(xiàn)在采用新思維，新材料和新工藝，設(shè)備和設(shè)施都力爭一流，突出地方風(fēng)物情韻和民族文化氛圍成為現(xiàn)代城市中心觀賞景觀。2、提高科技含量、智能化。在眾多硬件設(shè)施中大量采用電腦控制，自動操作提高管理效益。3、品牌意識個性化。主要表現(xiàn)在裝飾裝修環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容營銷能夠以“專”定位，以“特”揚(yáng)名，以“異”取勝，從而形成可貴的無形資產(chǎn)，為企業(yè)增值和市場份額擴(kuò)大做出貢獻(xiàn)。4、強(qiáng)聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。以著名酒店管理商作為項目管理品牌顧問，以品牌引導(dǎo)提升項目的市場形象和品質(zhì)。5、服務(wù)星級化，規(guī)范化。通過品質(zhì)服務(wù)商的加盟，突現(xiàn)項目四星級服務(wù)水準(zhǔn)，增設(shè)科學(xué)規(guī)范的“服務(wù)110”6、實施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。樹立以市場為中心的觀念，依靠信息和數(shù)據(jù)分析形成電腦網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)調(diào)管理人員的知識化與專業(yè)化，針對城市消費(fèi)特征，努力提高特色化營銷，促進(jìn)項目營銷管理的融合性。7、經(jīng)營特色化。結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜翁厣?，使酒店?jīng)營與地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。（二）項目規(guī)劃特色1、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)1）本項目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂中心”，提供星級服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺。2）本項目要在檔次上和規(guī)模上突現(xiàn)個性在硬件設(shè)施和軟件服務(wù)上有別于目前兩區(qū)及兩區(qū)附近的所有酒店，以“四星級”為配置標(biāo)準(zhǔn)，使項目具有超前性，藝術(shù)性、環(huán)境溫馨、配套完善、服務(wù)個性化。2、規(guī)劃構(gòu)思1）功能分區(qū)：大堂、接待區(qū)——大堂項目由三大區(qū)域組成住宿區(qū)——星級客房公共配套服務(wù)區(qū)——商業(yè)裙樓2）環(huán)境結(jié)構(gòu)本項目規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，以客戶需求動線為骨架，以層次分明的景觀裝飾梯級相連，配以各區(qū)域的特色，保證“星級中心”這一設(shè)計意念的實現(xiàn)，使區(qū)域性休息活動與娛樂活動明顯的空間界限，有利于安全防衛(wèi)功能，而不失功能的整體性，本規(guī)劃將公共娛樂設(shè)施集中設(shè)置，特別將商業(yè)設(shè)施集中在裙樓內(nèi)，在功能避免了對休息區(qū)的干擾，又保證了足夠的繁榮度。3、配套功能設(shè)施1）在空中廳上建立“XXXXX”特別商務(wù)會所，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人仕交流，溝通。會所設(shè)小酒吧，咖啡廳，茶吧供會員使用，保證獨(dú)立性，有利于提高物業(yè)檔次。2）多功能宴會中心。投影顯示系統(tǒng)，視頻系統(tǒng)，可提供新聞發(fā)布，新產(chǎn)品展示，商務(wù)咨詢等多層次，全方位的商務(wù)服務(wù)。3）品牌餐飲店、河鮮美食長廊；4）健身、保健娛樂為一體的康樂中心；5）商務(wù)酒廊，咖啡吧，露天生態(tài)茶藝中心；6）精品服裝店、旅行社、花店、銀行；7）停車場。八、項目的經(jīng)營和營銷策略（一）經(jīng)營策略首先突出三星級酒店形象，以提供星級高檔次酒店服務(wù)為支撐，以鎖定當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)消費(fèi)和商務(wù)性消費(fèi)為目標(biāo)，以標(biāo)志性強(qiáng)化壟斷性和獨(dú)占性，占領(lǐng)兩區(qū)當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體市場，形成整個城市的集“商務(wù)、餐飲娛樂中心”為一體的中心平臺，通過品牌酒店管理公司的管理支持，實現(xiàn)管理星級化，規(guī)范化，特色化營銷與科學(xué)管理相結(jié)合，努力實現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。（二）營銷策略以完善豐富的包裝迅速樹立市場的唯一性形象，以硬件和配套的品質(zhì)確立城市商務(wù)中心酒店概念，針對特定目標(biāo)群體進(jìn)行特殊渠道，營銷以非常規(guī)手段制造市場饑渴，通過銷售隱性化，使銷售與未來酒店經(jīng)營相結(jié)合，宣傳造勢力度強(qiáng)，銷售控制有節(jié)有序；（三）項目包裝以“提高項目的內(nèi)在素質(zhì)”為包裝理念，并從以下幾個方面入手：1、在以裝修為主的硬件設(shè)計中體現(xiàn)和貫徹概念設(shè)計及營銷思路。項目內(nèi)容公用部份大廈射燈、酒店大堂、內(nèi)天井茶坊裝飾電梯增設(shè)觀光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯樓宇管理采用全自動化管理系統(tǒng)、配嚴(yán)密的安保監(jiān)察報警系統(tǒng)服務(wù)個性化客戶私人服務(wù)中心、服務(wù)110內(nèi)墻高級乳膠漆地面地毯門扇套房門采用豪華實心雕花門、配磁卡門鎖浴室潔具品牌潔具、大理石、高級瓷磚空調(diào)采暖中央空調(diào)2、以全新的會所概念為契機(jī)強(qiáng)化物業(yè)的功能定位在空中餐廳上建立“海玉大中華商務(wù)會所”提供特別商務(wù)私家會籍，方便經(jīng)商業(yè)主與政界，金融界人士交流、溝通，會所設(shè)小酒吧，咖啡座，供會員專用，保證獨(dú)享性，有利于提高物業(yè)檔次。3、確定強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的名牌策略XXXX酒店邀請眾多名家參與物業(yè)管理的各項事務(wù)：如：餐飲名店――某某餐飲服務(wù)公司等酒店管理――某某酒店管理公司品牌裝修設(shè)計公司品牌服裝店、品牌娛樂管理公司某某集團(tuán)、某某公司、某某商會等知名企業(yè)協(xié)議接待點電信、電力、聯(lián)通、移動公司等特約服務(wù)聯(lián)盟4、造勢運(yùn)動與特殊營銷相結(jié)合形象宣傳以品質(zhì)、品味為主題，以尊貴、財富中心為訴求，突出酒店的檔次：“星級豪華商務(wù)酒店”作為宣傳的目標(biāo)。針對幾類主流群體，進(jìn)行隱性化銷售，強(qiáng)化他們的需求滿足感。5、主題賣點1）年投資回報２１％；凡購買海玉酒店產(chǎn)權(quán)套房之業(yè)主，可憑業(yè)主卡享受：價值為投資總額２１％的星級客房住宿和餐飲服務(wù)沖抵現(xiàn)金優(yōu)惠權(quán)。即：業(yè)主入住星級客房僅支付房價３０％的現(xiàn)金，其余部分可憑卡沖抵。當(dāng)業(yè)主進(jìn)行餐飲消費(fèi)時，可憑業(yè)主卡享受餐飲服務(wù)消費(fèi)額２０％的現(xiàn)金沖抵權(quán)。2）履約公證投資有保障；3）XX首席三星級酒店；4）尊貴需要體驗：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費(fèi)驚喜多多（詳見策劃案）。九、項目投資價值分析（一）項目成本投資投入預(yù)測項目成本投資投入預(yù)測表項目名稱工程量（m2）單價（元/m2）金額（萬元）備注1.資產(chǎn)收購收購成本/1200.00收購費(fèi)用/300.002.改造成本設(shè)計費(fèi)9380109.38按工程造價5%改建工程3000800240裝飾工程9380700656.6客房配置6500500325電梯工程//105單價35萬元，共3部水電智能安防9380228214空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施938098.49含安裝費(fèi)用3.其它預(yù)提費(fèi)用300按照改造成本10%計提4.經(jīng)營流動資金預(yù)提50合計3498.47（二）項目現(xiàn)金流量表見附表1編表說明：（計算期10年）1、客房約總面積6566平米，單間客房面積35平米，客房總數(shù)186個標(biāo)準(zhǔn)間；2、客房均價：200元/天.標(biāo)間，第一年入住率50%，第二年業(yè)務(wù)在第二年的基礎(chǔ)上增長5%、第三年在第二年的基礎(chǔ)上增長8%；第4年在第三年的基礎(chǔ)上增長10%；第五年在第四年的基礎(chǔ)上增長12%；第六年回到入住率50%,之后按照一個周期為5年的循環(huán)；3、餐飲消費(fèi)率50%，餐飲50元/人.天；娛樂消費(fèi)率50%，娛樂一次性消費(fèi)金額50元/人.天。4、第一年收入計算客房收入：186*200*365*0.5=678.9萬元餐飲收入：186*365*2*50*0.5*0.5=169.725萬元娛樂收入：186*365*0.5*0.5*2*50=169.725萬元財產(chǎn)處置（含1樓鋪面和輔助建筑鋪面[扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后]）：①產(chǎn)權(quán)式酒店出售：186*16=2976②消費(fèi)卡收入：鉆石卡60*5=300；鉑金卡：3*100張=300金卡：200*1=200；銀卡：0.5*400=200*消費(fèi)卡不計入納稅總額5、成本計算①客房成本：6566*12*25元/月.m2=196.98萬元②餐飲娛樂成本按收入的68%計③產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報2796*6%/年=178.56萬元④管理費(fèi)用按投資總額的5%計算3498*0.05=175⑤銷售推廣費(fèi)按收入的5%計算6794.35*0.05=340⑥餐飲娛樂按照第一年收入類推；⑦成本與收入同比增長，另每年客房成本及維修基金加計100萬元；⑧本項目總投資3500萬元，自有資金8000萬元，可一次性或分階段投資于該項目建設(shè)；6、第2-5年每年預(yù)提維修基金50萬元，在第6年投入重新裝修405萬元。7、預(yù)測計算期為10年（三）利潤分配表見附表通過上表對比分析可看出來項目通過產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營價值較高，同時，產(chǎn)權(quán)式酒店可將酒店營銷與項目營銷進(jìn)行有機(jī)的融合，能迅速鎖定高端客戶群體，使酒店和住率迅速進(jìn)入平穩(wěn)、安全的經(jīng)營狀態(tài)，同時其回報率也高于自主經(jīng)營方案，因而我們建議采用產(chǎn)權(quán)酒店項目開發(fā)模式進(jìn)行操作，結(jié)合三種方案和政府對本項目周邊整體規(guī)劃所帶來的增值前景，確定本經(jīng)營和開發(fā)風(fēng)險較低，安全性較強(qiáng)、含金量較高、有極高的投資開發(fā)價值。XXXX酒店項目投資風(fēng)險評估及對策成本風(fēng)險：從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格大幅上升的可能性不大，關(guān)鍵是要在兩區(qū)倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)須征地200畝，因而物資價格上升影響不大，只要進(jìn)行科學(xué)的工程決策和管理，與工程承包商進(jìn)行公開招標(biāo)，以質(zhì)、以價取勝就可良好進(jìn)行成本風(fēng)險控制。市場風(fēng)險：市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系，市場資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好，競爭對手狀況發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險，而本項目由于其獨(dú)特而潛力巨大的市場空間和沒有競爭對手的獨(dú)特定位，同時配合品牌酒店管理商和具有強(qiáng)烈市場吸引力的營銷手段，其可能產(chǎn)生風(fēng)險性較低，因而在項目開發(fā)和經(jīng)營過程中必須強(qiáng)化品牌意識，強(qiáng)化形象意識，強(qiáng)化高端客戶群體的需求鎖定。政策風(fēng)險本項目作為XX政府形象工程，得到了政府的大力支持，政府將給予各項政策扶持，是政府戰(zhàn)略發(fā)展的重要載體。項目成本投資投入預(yù)測表項目名稱工程量（m2）單價（元/m2）金額（萬元）備注1.資產(chǎn)收購收購成本/1200.00收購費(fèi)用/300.002.改造成本設(shè)計費(fèi)9380109.38按工程造價5%改建工程3000800240裝飾工程9380700656.65年攤銷客房配置6500500325平均2年電梯工程//105單價35萬元，共3部水電智能安防9380228214空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施938098.49含安裝費(fèi)用3.其它預(yù)提費(fèi)用300按照改造成本10%計提4.經(jīng)營流動資金預(yù)提50合計3498.47樓層設(shè)置：1、2層出租或出售；3層接待總臺；4層餐廳（可以分離設(shè)計）；5層娛樂；6層、13層商務(wù)會所；客房：6或7-12層；面積：凈空8m×4.55m×1.2×(1.2~1.4)=52.5~62.5m每層1000m2,16~19個房間,客房總數(shù)96-112個。客房價格：團(tuán)隊普標(biāo)元/天；豪標(biāo)元/天；套房：天；單間：元/天均價：150元/天，入住率50%，餐飲消費(fèi)率50%，娛樂消費(fèi)率20%餐飲人均50元/天，娛樂客房收入：186*200*365*0.5=678.9萬元餐飲收入：186*365*2*50*0.5*0.5=169.725萬元娛樂收入：186*365*0.5*0.5*2*50=169.725萬元財產(chǎn)處置（含1樓鋪面和輔助建筑鋪面[扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后]）：產(chǎn)權(quán)式酒店出售：186*16=2976消費(fèi)卡收入：鉆石卡60*5=300；鉑金卡：3*100張=300金卡：200*1=200；銀卡：0.5*400=200*消費(fèi)卡不計入納稅總額客房成本：6566*12*25元/月.m2=196.98萬元餐飲娛樂成本按收入的68%計產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報2796*6%/年=178.56萬元管理費(fèi)用按投資總額的5%計算3498*0.05=175銷售推廣費(fèi)按收入的5%計算6794.35*0.05=340第二年業(yè)務(wù)增長5%、第三年8%；第4年10%；第五年12%；第六年回到入住率50%,5年一個周期餐飲娛樂按照第一年收入類推第二年客房成本加計低值易耗品100萬元，成本與收入同比增長，以后年度同理財務(wù)費(fèi)用第二年按2000萬元計息；貸款2000萬元。第一年還1500萬元，第二年還款500萬元現(xiàn)金流量預(yù)測表（50%入住率）單位：萬元收入項目第一年第二年第三年第四年第五年合計1.現(xiàn)金流入（50%入住率）客房收入678.9712.85733.21746.79760.37餐飲收入169.725169.725169.725169.7