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PAGE桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章前言 -1-第二章項(xiàng)目概況 -3-一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述 -3-二、項(xiàng)目用地描述 -4-1、土地規(guī)劃使用性質(zhì) -4-2、項(xiàng)目用地進(jìn)展情況 -4-三、項(xiàng)目選址合理性分析 -4-四、項(xiàng)目投資單位簡(jiǎn)介 -5-五、項(xiàng)目合作單位簡(jiǎn)介 -5-第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析 -7-一、項(xiàng)目背景 -7-二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 -8-1、加快桂林國(guó)家高新區(qū)建設(shè)的需要 -8-2、完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要 -8-3、支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要 -9-4、推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要 -9-4、保護(hù)創(chuàng)新精神、營(yíng)造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要 -10-5、土地集約化利用的需要 -10-第四章項(xiàng)目SWOT分析 -12-一、優(yōu)勢(shì)(Strength) -12-1、桂林市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈 -12-2、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì) -12-3、孵化中心優(yōu)勢(shì) -12-4、豐富招商經(jīng)驗(yàn) -13-5、經(jīng)營(yíng)理念優(yōu)勢(shì) -13-6、地塊優(yōu)勢(shì) -13-二、劣勢(shì)(Weakness) -13-1、企業(yè)孵化能力弱 -13-2、相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏 -14-3、融資難的矛盾突出 -14-4、配套服務(wù)設(shè)施不完善 -14-三、機(jī)遇(Opportunity) -14-四、挑戰(zhàn)(Threat) -15-五、SWOT分析結(jié)論(Conclusion) -15-第五章項(xiàng)目前景分析 -16-一、市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) -16-1、科技企業(yè)孵化中心 -16-2、創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng) -17-3、創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) -17-4、創(chuàng)業(yè)的示范效應(yīng) -18-二、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 -18-1、政策及經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) -18-2、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) -18-3、投資風(fēng)險(xiǎn) -19-4、招商引資風(fēng)險(xiǎn) -19-第六章項(xiàng)目實(shí)施方案 -20-一、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 -20-二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及策略 -20-1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo) -20-2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 -20-三、項(xiàng)目定位 -21-1、功能定位 -21-2、市場(chǎng)定位 -21-3、目標(biāo)客戶(hù)定位 -22-四、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì) -22-1、孵化商務(wù)區(qū)(中心管理區(qū)) -22-2、產(chǎn)業(yè)孵化區(qū) -23-3、生活配套區(qū) -24-五、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) -24-1、技術(shù)服務(wù)中心 -24-2、企業(yè)孵化服務(wù)中心 -24-3、園區(qū)服務(wù)中心 -24-六、建設(shè)宗旨 -24-七、運(yùn)營(yíng)模式 -25-1、創(chuàng)立民營(yíng)企業(yè)孵化中心有限公司 -25-2、政府、孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營(yíng)模式 -25-3、政府的職能 -26-4、民營(yíng)企業(yè)的職能 -27-5、經(jīng)營(yíng)收入模式 -27-八、建設(shè)地址與條件 -27-1、地理位置 -27-2、拆遷安置 -27-3、供電條件 -28-4、供水條件 -28-5、通訊條件 -28-6、雨、污水排放條件 -28-九、創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -28-1、創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 -28-2、配套工程說(shuō)明 -29-第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù) -31-一、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 -31-1、空氣環(huán)境 -31-2、水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況 -31-3、噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 -32-二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策 -32-1、對(duì)環(huán)境影響 -32-2、項(xiàng)目實(shí)施中環(huán)境影響的對(duì)策 -33-三、項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) -34-四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) -34-五、節(jié)能措施 -35-第八章投資估算及效益分析 -36-一、投資估算依據(jù) -36-二、投資分析 -36-三、效益分析 -37-第九章結(jié)論 -38-第一章前言當(dāng)今世界,全球性科技革命蓬勃發(fā)展,高新技術(shù)成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化越來(lái)越快,高新技術(shù)越來(lái)越成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的決定性力量,成為國(guó)家綜合國(guó)力得以形成和發(fā)揮的重要基礎(chǔ)和關(guān)鍵。企業(yè)孵化器是以促進(jìn)最活躍的技術(shù)創(chuàng)新主體——科技型中小企業(yè)的成長(zhǎng)為使命。企業(yè)孵化器作為科技成果商品化和產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)性服務(wù)機(jī)構(gòu),面臨著巨大的社會(huì)需求,肩負(fù)著重要的歷史責(zé)任。目前,我國(guó)擁有各類(lèi)科技企業(yè)孵化中心500多家,隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,科技企業(yè)孵化中心正面臨著一個(gè)快迅發(fā)展的良好時(shí)機(jī)。孵化器對(duì)促進(jìn)相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的技術(shù)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化、企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用,因而建立市場(chǎng)化運(yùn)行的專(zhuān)業(yè)企業(yè)孵化器是符合孵化器行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的,有良好的市場(chǎng)前景和社會(huì)效益。桂林高新區(qū)作為高新技術(shù)產(chǎn)來(lái)的聚集區(qū),區(qū)內(nèi)集聚了桂林星辰公司、桂林廣陸數(shù)字測(cè)控公司、桂林福達(dá)集團(tuán)、昊華橡膠集團(tuán)等一批有實(shí)力的科技企業(yè),隨著一批科技企業(yè)紛紛入駐相應(yīng)園區(qū)及孵化樓,并發(fā)揮相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射作用,桂林高新區(qū)正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇,為創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)創(chuàng)造了條件。而在桂林建立創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措。桂林在技術(shù)、人才等方面有著獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì),創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目在桂林建設(shè)正逢其時(shí)。因此,加快創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目的建設(shè)不僅能夠產(chǎn)出足夠多的成長(zhǎng)性的企業(yè),形成良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鏈條,為創(chuàng)業(yè)人員提供良好創(chuàng)業(yè)環(huán)境,還為培育創(chuàng)新人才創(chuàng)造了條件,而且每年可以為當(dāng)?shù)靥峁?000多個(gè)的就業(yè)機(jī)會(huì),每年交納各種稅收將達(dá)到1.5億元,有利于推動(dòng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,它的建設(shè)必將為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐。因此,為能使創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目能夠快速發(fā)揮社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益,政府就要有超前思維,全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè),就要制定或出臺(tái)符合本項(xiàng)目發(fā)展一系列優(yōu)惠政策。如根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)需要,就要改變項(xiàng)目地塊的土地用途(本項(xiàng)目擬建地址為桂林英才科技園A-16號(hào)地塊),對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃做出相應(yīng)的調(diào)整,并對(duì)入住的企業(yè)實(shí)行稅收獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策,政府為孵化中心出臺(tái)一系列配套扶持政策,以加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。第二章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目名稱(chēng):桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目2、項(xiàng)目性質(zhì):作為企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器項(xiàng)目,并為創(chuàng)業(yè)者和中小科技企業(yè)提供的商住配套服務(wù)設(shè)施。3、規(guī)劃用地總面積:34325平方米(約51.48畝)4、建筑用地總面積:25812平方米5、項(xiàng)目投資單位:桂林高星置業(yè)有限公司6、項(xiàng)目地點(diǎn):桂林高新區(qū)英才科技園A-16號(hào)地塊7、投資總額:2.28億元人民幣8、資金來(lái)源:企業(yè)自籌9、建設(shè)周期:24個(gè)月(2009年-2011年)10、主要功能:以集聚中小型科技企業(yè)人才、技術(shù)等為主要手段,作為科研企業(yè)的孵化基地,為中小企業(yè)提供更低成本的營(yíng)運(yùn)環(huán)境、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的共享平臺(tái)及以交流培訓(xùn)機(jī)會(huì)為主要目的孵化中心。主要是致力服務(wù)于科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化培育,通過(guò)為創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供物理空間、配套設(shè)施和創(chuàng)業(yè)扶持,降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本,提高創(chuàng)業(yè)成功率,加快科技成果轉(zhuǎn)化,培育科技型企業(yè)和企業(yè)家。二、項(xiàng)目用地描述1、土地規(guī)劃使用性質(zhì)用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。主要用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施(食堂、宿舍)等。2、項(xiàng)目用地進(jìn)展情況目前土地已交付英才科技園,原用地內(nèi)溝渠已改,場(chǎng)平部分工作已完成,已具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。三、項(xiàng)目選址合理性分析選址桂林高新區(qū),是因?yàn)槟壳霸搮^(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲?,受選率最高。區(qū)域正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期并面臨著無(wú)限商機(jī)。由于項(xiàng)目位于英才科技園區(qū)內(nèi),因此,園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新效應(yīng)和極易形成人才、項(xiàng)目、資金的聚集效應(yīng)使其成為發(fā)展的新亮點(diǎn)。交通方便、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施先進(jìn)、金融保險(xiǎn)單位齊全,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也逐步完善。作為桂林市唯一的創(chuàng)新科技走廊正以它朝氣蓬勃的發(fā)展趨勢(shì)吸引入孵企業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。逐漸向著集“產(chǎn)、學(xué)、研、資”于一體的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)穩(wěn)步快速地發(fā)展。四、項(xiàng)目投資單位簡(jiǎn)介蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“科賽集團(tuán)”)??瀑惣瘓F(tuán)是由自然人股東發(fā)起組成的浙商民營(yíng)股份制企業(yè),中國(guó)高層經(jīng)濟(jì)論壇成員單位,集團(tuán)下轄十余家全資和控股企業(yè)。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”的經(jīng)營(yíng)理念,在科賽集團(tuán)周?chē)呀?jīng)形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)的企業(yè)團(tuán)隊(duì)??瀑惣瘓F(tuán)是我國(guó)較早以“城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商”身份,將經(jīng)營(yíng)城市理念用于城鎮(zhèn)成片土地綜合建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)踐的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán),致力于中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實(shí)踐,整合、優(yōu)化和提升城市資源??瀑惣瘓F(tuán)正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識(shí)及資源整合和市場(chǎng)運(yùn)作能力,在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)了包括桂林高新區(qū)英才科技園項(xiàng)目、江西資溪新城、湖南桑植新城、桂林平樂(lè)縣“桂江二橋”建設(shè)及南洲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。科賽集團(tuán)正逐步建立和完善“城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)”的理論體系、運(yùn)作模式和組織形式。取得了一定的經(jīng)驗(yàn),并形成了科賽特色,開(kāi)始受到社會(huì)各界的關(guān)注。五、項(xiàng)目合作單位簡(jiǎn)介武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東湖創(chuàng)業(yè)中心”)東湖創(chuàng)業(yè)中心是中國(guó)第一家企業(yè)孵化中心,也是中國(guó)孵化中心事業(yè)的發(fā)源地。武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心成立二十年來(lái),一直致力于尋求符合中國(guó)國(guó)情的企業(yè)孵化中心發(fā)展之路,累計(jì)孵化企業(yè)近900家(其中上市公司5家),畢業(yè)企業(yè)500余家,累計(jì)提供就業(yè)機(jī)會(huì)80000余人/次,為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。目前東湖創(chuàng)業(yè)中心擁有孵化場(chǎng)地超過(guò)250000平方米,在孵科技企業(yè)近400家,東湖創(chuàng)業(yè)中心依托自主開(kāi)發(fā)的孵化企業(yè)評(píng)價(jià)系統(tǒng)和孵化企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng),廣泛吸引社會(huì)資源搭建了孵化中心投融資平臺(tái),目前孵化園區(qū)內(nèi)建有孵化基金規(guī)模(含已進(jìn)行的投資)已逾3000萬(wàn)元目前創(chuàng)業(yè)中心將重點(diǎn)完善現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái),針對(duì)孵化企業(yè)需求制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),為在孵企業(yè)引進(jìn)高品質(zhì)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。在2004年的國(guó)際企業(yè)孵化中心年會(huì)上,全國(guó)48家創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心共同發(fā)表《東湖宣言》,倡議在全國(guó)范圍內(nèi)建立聯(lián)盟孵化網(wǎng)絡(luò),為孵化企業(yè)在全國(guó)的發(fā)展提供同一標(biāo)準(zhǔn)的孵化服務(wù)。武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心作為一個(gè)綜合性的企業(yè)孵化中心,近年來(lái)特別重視專(zhuān)業(yè)孵化功能的建設(shè)和完善。東湖創(chuàng)業(yè)中心在現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上,將逐步建設(shè)、完善光機(jī)電、生物醫(yī)藥、新能源、汽車(chē)、移動(dòng)通訊、環(huán)保、新材料、軟件信息等面向?qū)I(yè)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)對(duì)各類(lèi)企業(yè)的分類(lèi)服務(wù)、集約孵化。第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析一、項(xiàng)目背景桂林市政府高度重視該項(xiàng)目建設(shè),把它作為全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化的公共平臺(tái)來(lái)建設(shè)。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年來(lái)的持續(xù)發(fā)展,桂林市區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng),奠定了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。利用當(dāng)前國(guó)家促進(jìn)中部崛起和支持資源型城市轉(zhuǎn)型的契機(jī),在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期,建設(shè)創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目可作為培育和狀大桂林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在信息化帶動(dòng)工業(yè)化的前提下,為創(chuàng)業(yè)園區(qū)孵化中心項(xiàng)目和入孵企業(yè)的選擇提供了較寬的范圍,有利于孵化效益的顯現(xiàn)。目前,桂林市為扶持青年創(chuàng)業(yè),解決青年創(chuàng)業(yè)過(guò)程中遇到的場(chǎng)地、資金、管理等難題,也建設(shè)了少部分孵化器,如大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。幫助青年創(chuàng)業(yè)、中小科技企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展,起到了一定作用,但是這些孵化器孵化規(guī)模小而不全,孵化場(chǎng)地面積不足,孵化能力有限,遠(yuǎn)不能趕上發(fā)展需要,因此有必要在桂林創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地),這對(duì)于促進(jìn)桂林市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常必要的。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析1、加快桂林國(guó)家高新區(qū)建設(shè)的需要桂林國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一批國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一,也是全國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中的第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū),在桂林的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有獨(dú)特地位和重要作用。經(jīng)過(guò)十余年的建設(shè)發(fā)展,高新區(qū)規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值已占桂林市的四分之一,每年實(shí)際利用外資占桂林市的三分之一,興辦的三資企業(yè)數(shù)占全市的一半。但由于受區(qū)位、土地資源、投資強(qiáng)度等諸多條件的限制,高新區(qū)的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中始終排名靠后。為了加快桂林高新區(qū)的發(fā)展,桂林市委、市政府明確指示:旅游業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是桂林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)重點(diǎn),“一城兩翼”是桂林城市發(fā)展的總體布局,無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)講,桂林高新區(qū)都具有舉足輕重的地位;高新區(qū)是桂林市的一張“王牌”,一定要快速發(fā)展高新區(qū)。并給予了積極的政策推動(dòng)和扶持,促進(jìn)桂林高新區(qū)整體造血和服務(wù)功能的提升。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目作為一項(xiàng)高科技項(xiàng)目,將為會(huì)吸引一大批高新科技人才進(jìn)駐,進(jìn)而增加相關(guān)高新技術(shù)企業(yè)的儲(chǔ)備,將對(duì)桂林高新區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)積極而深遠(yuǎn)的影響。2、完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng),在很大程度上是軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng),良好的軟環(huán)境是吸引各種生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)集聚的先決條件。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目作為一個(gè)大型企業(yè)孵化中心項(xiàng)目,旨在構(gòu)建支持創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間和環(huán)境,完善桂林的城市創(chuàng)新系統(tǒng),滿(mǎn)足各類(lèi)創(chuàng)業(yè)人士研發(fā)、生產(chǎn)、生活和服務(wù)的需求,提高城市的自主創(chuàng)新能力,實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。3、支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要桂林高新區(qū)是廣西最大的信息產(chǎn)業(yè)基地,匯聚了廣西師范大學(xué)、桂林電子工業(yè)學(xué)院等14所高等院校,區(qū)內(nèi)有桂林激光通信研究所、桂林電器科學(xué)研究所等8個(gè)國(guó)家和省級(jí)科研院所和8個(gè)國(guó)家級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心,數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè),每8個(gè)城市居民中就有一名在校大學(xué)生,可以說(shuō)是中國(guó)智力最密集的地區(qū)之一,具有創(chuàng)建“規(guī)模大、功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好”的全國(guó)一流創(chuàng)業(yè)中心的基本條件。大量的中小高新技術(shù)企業(yè)和才智人才,需要一系列量身定制的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系。包括孵化管理服務(wù)、創(chuàng)業(yè)管理咨詢(xún)、創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等,形成一個(gè)適宜創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的共享環(huán)境和空間。4、推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要桂林高新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心從1989年成立至今,企業(yè)孵化器面積不足10萬(wàn)平方米,無(wú)論從規(guī)模、機(jī)制,還是創(chuàng)業(yè)服務(wù)都已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足入孵企業(yè)的要求。隨著各種投資主體、各種類(lèi)型的孵化器興建,入孵企業(yè)對(duì)孵化器的服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容要求越來(lái)越高,過(guò)去那種簡(jiǎn)單的物業(yè)管理加初級(jí)服務(wù)的功能已遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足要求。產(chǎn)權(quán)式科技企業(yè)孵化器(SBI)是一種新型的支持區(qū)域性創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的孵化系統(tǒng),該系統(tǒng)通過(guò)對(duì)孵化器投資結(jié)構(gòu)的重新設(shè)計(jì),吸引社會(huì)資本參與孵化器建設(shè),全面提升孵化器的孵化能力與管理水平,加速孵化企業(yè)成長(zhǎng),使投資者分享孵化器服務(wù)和孵化企業(yè)成長(zhǎng)之收益。4、保護(hù)創(chuàng)新精神、營(yíng)造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要 創(chuàng)新是一個(gè)民族進(jìn)步的靈魂,是國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目的建立可以極大地激發(fā)人們的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)熱情;在富有現(xiàn)代氣息的設(shè)施完備的共享空間里,上萬(wàn)名前途無(wú)量的年輕創(chuàng)業(yè)者共同擁有一個(gè)家,將營(yíng)造出濃烈的創(chuàng)業(yè)氛圍;由此而形成的充足的智力資源和“人氣”的集聚,將最終成為桂林高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的持久動(dòng)力。同時(shí),全方位的孵化管理服務(wù)支持,使創(chuàng)業(yè)者可低成本獲得所必需的各項(xiàng)創(chuàng)業(yè)資源,有利于創(chuàng)新的思想與意識(shí)切實(shí)地轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和實(shí)業(yè)。5、土地集約化利用的需要土地是不可再生資源。從桂林這樣著名的山水旅游城市和特殊的地形地貌,以及桂林高新區(qū)的土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀來(lái)看,合理地規(guī)劃高新技術(shù)企業(yè)的布局,最大限度地集約化利用有限的土地資源,最終實(shí)現(xiàn)城市土地增值,是始終必須遵循的土地開(kāi)發(fā)原則。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目的建設(shè)與土地集約化利用異曲同工。桂林要以建設(shè)“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市”和爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家科技進(jìn)步示范市”為契機(jī),全面實(shí)施“科教興市”戰(zhàn)略,建設(shè)創(chuàng)新型桂林。充分發(fā)揮我市國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)在自主創(chuàng)新中的作用,以項(xiàng)目為載體,推動(dòng)自主創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化。而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,人才是決定性因素。要想增強(qiáng)行業(yè)的創(chuàng)新能力,實(shí)現(xiàn)行業(yè)跨越式發(fā)展,就必須加快科技創(chuàng)新,加速培養(yǎng)和集聚創(chuàng)新人才。因此桂林要大力培育、引進(jìn)更多的高新技術(shù)人才和企業(yè),強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、博士后科研工作站和企業(yè)"孵化器"的建設(shè)。力爭(zhēng)把桂林建成東盟科技產(chǎn)業(yè)基地,打造廣西重要的人力資源開(kāi)發(fā)中心、科技人才小高地和科技研發(fā)中心。在如此背景下,桂林需要科技創(chuàng)新,需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)家園。然而縱觀桂林市域,目前桂林的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不活躍,也沒(méi)有一個(gè)良好的科技企業(yè)孵化中心,因此在桂林建設(shè)一個(gè)科技孵化器必要性十分必要。第四章項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)(Strength)1、桂林市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈項(xiàng)目位置桂林高新區(qū)是桂林市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。桂林高新區(qū)是桂林市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),是全市發(fā)展電子、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)的重要基地,在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出。2、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)入駐企業(yè)可享受?chē)?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等,可享受開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢(shì)。3、孵化中心優(yōu)勢(shì)創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目實(shí)際是開(kāi)發(fā)區(qū)的“園中園”,入駐企業(yè)不僅享受開(kāi)發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)同時(shí)可享受科技園獨(dú)特的孵化中心功能優(yōu)勢(shì)。拿地成本低,可辦理產(chǎn)權(quán)證。4、豐富招商經(jīng)驗(yàn)科賽集團(tuán)及武漢東湖具有成功招商的經(jīng)驗(yàn),有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。5、經(jīng)營(yíng)理念優(yōu)勢(shì)科賽集團(tuán)與武漢東湖實(shí)力雄厚,有著強(qiáng)勁項(xiàng)目整合能力和項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。6、地塊優(yōu)勢(shì)地理位置上地處于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園核心地帶(英才科技園區(qū)內(nèi)),高新區(qū)政府新行政中心;多家大中學(xué)校遍布周?chē)?;周邊道路路網(wǎng)科學(xué)合理,寬廣開(kāi)闊,到達(dá)市區(qū)不超過(guò)十分鐘;地塊周邊環(huán)境污染少,空氣清新;孵化中心新的生活配套設(shè)施便于規(guī)劃與管理。二、劣勢(shì)(Weakness)1、企業(yè)孵化能力弱從園區(qū)內(nèi)部來(lái)看,孵化中心建設(shè)的規(guī)模已經(jīng)成為衡量高新區(qū)科技創(chuàng)新能力的重要標(biāo)志,目前國(guó)內(nèi)一些高新區(qū)孵化中心面積一般都在10萬(wàn)平方米以上,南京、蘇州、無(wú)錫、常州四市孵化中心面積正在以每年50%-100%的速度遞增,而桂林高新區(qū)的孵化中心面積僅為2.7萬(wàn)平方米,孵化面積非常有限。2、相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套存在缺一定優(yōu)越性,企業(yè)進(jìn)駐造成障礙。項(xiàng)目的建設(shè)需要出臺(tái)和制定一系列配套的優(yōu)惠政策,如稅收獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠政策,支持入駐企業(yè)發(fā)展。3、融資難的矛盾突出高新區(qū)投融資體系尚未建立,投資擔(dān)?;?、中小型科技企業(yè)創(chuàng)新基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金均未健全,多數(shù)中小企業(yè)自有資金不足,許多中小型科技企業(yè)無(wú)法籌措到發(fā)展的資金,嚴(yán)重制約了技術(shù)創(chuàng)新和高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化。另一方面,在社會(huì)上有不少的投資資金閑置。4、配套服務(wù)設(shè)施不完善項(xiàng)目地塊周邊人氣缺乏;在整個(gè)桂林市高新區(qū)內(nèi),一種集辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體,為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成。如周邊公共交通配套不完善。三、機(jī)遇(Opportunity)1、為科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè)量身打造,建設(shè)專(zhuān)業(yè)性孵化中心。2、大量科技人員加入?yún)^(qū)域,如果在項(xiàng)目地塊中加強(qiáng)科技感,對(duì)科技人員將增強(qiáng)吸引力。3、英才科技園入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢(shì)頭好,對(duì)本項(xiàng)目的招商工作有帶動(dòng)效應(yīng)。4、市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)孵化中心的不多,市場(chǎng)對(duì)人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。5、高新區(qū)政府未來(lái)新的行政中心,政府對(duì)區(qū)域的支持力度比較大;項(xiàng)目用地位置優(yōu)越,將成為園區(qū)內(nèi)的形象工程之一,開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)可能為園區(qū)招商提供幫助。四、挑戰(zhàn)(Threat)1、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類(lèi)孵化器構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。2、各類(lèi)工業(yè)園區(qū),競(jìng)爭(zhēng)激烈,尤其是鐵山工業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。五、SWOT分析結(jié)論(Conclusion)1、面對(duì)競(jìng)爭(zhēng),明確定位,專(zhuān)為創(chuàng)業(yè)才和中小企業(yè)量身定作。2本項(xiàng)目的內(nèi)優(yōu)外機(jī)形勢(shì)良好,應(yīng)充分把握并細(xì)化落實(shí)到位,加快進(jìn)度,進(jìn)一步擴(kuò)大利基,搶占時(shí)間優(yōu)勢(shì),以便將項(xiàng)目做強(qiáng)做精,盡可能避免同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入。3、項(xiàng)目具有良好發(fā)展前景,而項(xiàng)目能否成功運(yùn)作,政府重視、政策扶持是關(guān)鍵,需要政府盡快出臺(tái)有關(guān)扶植創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目建設(shè)政策及科技企業(yè)孵化器健康發(fā)展相關(guān)政策。4、創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式,招商先行,以招商帶動(dòng)開(kāi)發(fā)。5、利用孵化中心功能,打造科技概念。第五章項(xiàng)目前景分析一、市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)1、科技企業(yè)孵化中心本項(xiàng)目建成后將和目前在建成的英才科技園、桂林大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園、在建的鐵山工業(yè)園區(qū)連一起,各成一體,各有特色,相互呼應(yīng),為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華和創(chuàng)業(yè)的新天地。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目地處桂林高新區(qū)腹地,擁有交通便利、高校云集、中外知名企業(yè)比肩的優(yōu)勢(shì)區(qū)位,周?chē)且呀?jīng)形成和正在建設(shè)的大型工業(yè)園區(qū),距離桂林老城區(qū)僅10分鐘車(chē)程,接受城市輻射能力較強(qiáng)。越來(lái)越多的外界資本、科技專(zhuān)家、創(chuàng)業(yè)者、海外留學(xué)生、優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生以及桂林本地的人才會(huì)源源不斷地涌入。特別值得指出的是,項(xiàng)目合作單位——武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司,在創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面具有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)、豐富的企業(yè)資源(畢業(yè)企業(yè)、在孵企業(yè),其他孵化中心企業(yè),社會(huì)企業(yè))及強(qiáng)大的創(chuàng)業(yè)服務(wù)能力。中國(guó)孵化中心600多家,孵化企業(yè)40000多家,從業(yè)人數(shù)超過(guò)60萬(wàn)人。如果能將這些企業(yè)資源真正整合起來(lái),并結(jié)合一些社會(huì)企業(yè)資源,能提供大量的就業(yè)崗位和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。并已形成一整套的項(xiàng)目管理軟件,擁有一支專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的孵化中心管理及物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。2、創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng)通過(guò)建立孵化器和優(yōu)厚的創(chuàng)業(yè)扶持條件,吸引更多青年投身創(chuàng)業(yè),集聚更多的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目入駐孵化器,營(yíng)造更濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍;集聚于園區(qū)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目可以在更大程度上實(shí)現(xiàn)規(guī)范、有序的微小企業(yè)培育過(guò)程;實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源的充分利用;實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)信息溝通和共享。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目將充分利用自身的各類(lèi)的政策資源、資金和人才優(yōu)勢(shì),通過(guò)孵化中心這個(gè)平臺(tái)營(yíng)造一個(gè)良好的創(chuàng)業(yè)氛圍產(chǎn)生技術(shù)資金人才的聚集效應(yīng),從而吸引各類(lèi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)入駐,并在有租金收入和稅費(fèi)返還穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐下,利用自身投資管理和風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)高成長(zhǎng)性企業(yè)進(jìn)行投資,創(chuàng)造孵化中心項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)投資的“雙贏”效應(yīng),風(fēng)險(xiǎn)資本在本孵化中心增值的效應(yīng)將發(fā)揮得淋漓盡致,從而可以運(yùn)用投資收益的一部分用于擴(kuò)大投資及完善服務(wù),由此而打造科技企業(yè)發(fā)展的一條產(chǎn)業(yè)鏈,并通過(guò)此條產(chǎn)業(yè)鏈培育本孵化中心項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力,并通過(guò)核心競(jìng)爭(zhēng)力使本項(xiàng)目孵化中心在競(jìng)爭(zhēng)中處于市場(chǎng)領(lǐng)先者的位置。3、創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)經(jīng)過(guò)孵化器內(nèi)規(guī)范、完善、專(zhuān)業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù),優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目不斷成長(zhǎng)和成熟,為地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng),成為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器;一批批青年創(chuàng)業(yè)者和微小企業(yè)從走進(jìn)園區(qū)到成功孵化,必將為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力。4、創(chuàng)業(yè)的示范效應(yīng)成功孵化的微小企業(yè)和青年企業(yè)家將成為效仿的創(chuàng)業(yè)者榜樣和典型,在創(chuàng)業(yè)者中起到積極的典型示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用,對(duì)于挖掘創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)的潛力,打造更多的優(yōu)秀企業(yè)、培育優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者具有強(qiáng)大的典型示范作用。綜上所述,創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力巨大,運(yùn)作模式成熟,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。通過(guò)合作各方引入市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)資源的最佳整合,將會(huì)贏得最大的利潤(rùn)空間。二、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、政策及經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)就國(guó)家目前的政策而言,國(guó)家制訂了一系列優(yōu)惠政策以促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的建立,創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心將會(huì)有一個(gè)更加有利的政策環(huán)境。但是,在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,企業(yè)孵化區(qū)能否真正享受到這樣的待遇仍存在一定的變數(shù)。2、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)作為第三產(chǎn)業(yè),其經(jīng)營(yíng)水平的高低直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。項(xiàng)目投資主體要擴(kuò)大收益,增加入孵企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量必須加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,宣傳力度的到位、孵化設(shè)施的完善和孵化服務(wù)水平的提高、經(jīng)營(yíng)機(jī)制的靈活有效性、提高員工素質(zhì)都可以對(duì)項(xiàng)目日后收入帶來(lái)影響。因此,經(jīng)營(yíng)管理的好壞對(duì)該項(xiàng)目今后的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。3、投資風(fēng)險(xiǎn)任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn),對(duì)投資而言,風(fēng)險(xiǎn)與收益共存。雖然通過(guò)孵化中心這個(gè)平臺(tái),投資資金比較容易在這個(gè)平臺(tái)以低成本找到創(chuàng)新源頭和投資目標(biāo),并能夠投入資本得到資本的提升。在本孵化中心內(nèi)部,孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資的融合也可以使本孵化中心投資達(dá)到空間集聚的結(jié)點(diǎn),而且孵化中心本身也可以得到空間價(jià)值的提升,營(yíng)造出一種集聚的效應(yīng),但是鑒于目前風(fēng)險(xiǎn)投資退出途徑較之狹隘,投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。4、招商引資風(fēng)險(xiǎn)因建設(shè)孵化中心項(xiàng)目一些配套服務(wù)政策不完善,給招商工作帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。第六章項(xiàng)目實(shí)施方案一、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容包括創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)整體規(guī)劃設(shè)計(jì);項(xiàng)目工程建設(shè)施工;項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃;各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及策略1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)⑴以英才科技園項(xiàng)目為契機(jī),實(shí)施“工業(yè)園區(qū)規(guī)?;睉?zhàn)略。⑵以項(xiàng)目樹(shù)形象,亮品牌。⑶兼顧效益的基礎(chǔ)上,追求開(kāi)發(fā)速度,探索開(kāi)發(fā)新模式,建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略本項(xiàng)目建設(shè),由蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司與武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司在桂林組建新公司進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā),實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。因?yàn)槲錆h東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司在建設(shè)孵化中心項(xiàng)目具有豐富經(jīng)驗(yàn),另一方面資金實(shí)力強(qiáng),現(xiàn)金流量充足,再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。引入后即可對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng),整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。而蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司在資源整合、項(xiàng)目操作具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)發(fā),有利于資源進(jìn)行合理配置,使開(kāi)發(fā)周期縮短、投資風(fēng)險(xiǎn)分散,加快項(xiàng)目建設(shè)步伐。三、項(xiàng)目定位1、功能定位集科研、教育培訓(xùn)、孵化、商務(wù)配套、信息服務(wù)、銷(xiāo)售、創(chuàng)業(yè)者生活配套于一體的綜合性的孵化中心。2、市場(chǎng)定位創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目市場(chǎng)定位:集聚中小企業(yè)進(jìn)駐園區(qū),為中小型高科技企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)和投資人士搭建企業(yè)技術(shù)共享平臺(tái)。創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目是高新技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室,是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái);是鼓勵(lì)創(chuàng)新、鼓勵(lì)發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心;是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地;是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。本案開(kāi)發(fā)將中小型高科技企業(yè)、企業(yè)孵化中心、投資者、科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的功能有機(jī)結(jié)合起來(lái),利用桂林高新區(qū)已經(jīng)形成的電子與信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、新材料、環(huán)保等五大支柱產(chǎn)業(yè)輻射和集聚能力,通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作與合理的價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各參與方的最大利益。3、目標(biāo)客戶(hù)定位桂林市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè);廣西區(qū)內(nèi)外企業(yè)在企業(yè)、子(分)公司。四、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目將分三個(gè)區(qū):1、孵化商務(wù)區(qū)(中心管理區(qū))孵化商務(wù)區(qū)是孵化中心的核心和亮點(diǎn)部分,以創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心為機(jī)構(gòu)載體,提供諸如教育培訓(xùn)、科研設(shè)備與技術(shù)輔導(dǎo)、注冊(cè)代理服務(wù)、創(chuàng)投咨詢(xún)和融資服務(wù)、法律和會(huì)計(jì)咨詢(xún)、市場(chǎng)研究與推廣、政策等綜合信息服務(wù)、招商指導(dǎo)服務(wù)、貿(mào)易信息服務(wù)、商務(wù)談判咨詢(xún)、電子商務(wù)平臺(tái)、媒體宣傳、企業(yè)管理咨詢(xún)、物業(yè)管理等功能服務(wù),以及產(chǎn)品展示、廣告投放、大型會(huì)議展覽、多媒體室等輔助服務(wù)。包括設(shè)置計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)、共享與管理)、商務(wù)辦公、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)(提供政策、法規(guī)、管理、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)管理等方面的培訓(xùn))、國(guó)際交流與會(huì)議區(qū)(可用于各種規(guī)模的會(huì)議、展覽演示、交流洽談會(huì)等用途),同時(shí)設(shè)置開(kāi)放的實(shí)驗(yàn)室(公用實(shí)驗(yàn)設(shè)施,可以包括現(xiàn)有儀器設(shè)備的開(kāi)放與共享)、不同發(fā)展方向?qū)I(yè)實(shí)驗(yàn)室,為企業(yè)提供研發(fā)場(chǎng)所。主要職能是以科技金融、信息等各種形式的服務(wù),孵化高新技術(shù)企業(yè),培育高新技術(shù)企業(yè)家完善創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系,促進(jìn)官、產(chǎn)、學(xué)、研、資、介、貿(mào)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化方面的結(jié)合,促進(jìn)人才、技術(shù)、資金、信息及其它資源的合理流動(dòng),為高新技術(shù)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和成長(zhǎng)創(chuàng)造必要的局部?jī)?yōu)化環(huán)境。負(fù)責(zé)高新技術(shù)項(xiàng)目的收集、中介和實(shí)施。為項(xiàng)目的論證、中試做好組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃工作。為高新技術(shù)成果專(zhuān)利申請(qǐng)、專(zhuān)利實(shí)施、專(zhuān)利檢索提供服務(wù)。為高新技術(shù)的科研、中試、開(kāi)發(fā)提供所需的工作場(chǎng)地、辦公場(chǎng)地。提供創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)的各項(xiàng)政策咨詢(xún)。協(xié)助人才交流部門(mén),為提供進(jìn)駐單位辦理招聘,借調(diào)和短期聘用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的事宜。完成高新開(kāi)發(fā)區(qū)工、管委下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。2、產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)該區(qū)作為企業(yè)集聚區(qū),以集聚各類(lèi)中小科科技企業(yè)為主。主要為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供孵化場(chǎng)所(進(jìn)駐辦公、生產(chǎn)場(chǎng)地),并對(duì)進(jìn)駐企業(yè)按相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行功能設(shè)置,并分期進(jìn)行建設(shè)。產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)分為旅游服務(wù)企業(yè)孵化區(qū)、電子信息企業(yè)孵化區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化區(qū)、生物醫(yī)藥企業(yè)孵化區(qū)、機(jī)械設(shè)備企業(yè)孵化區(qū)、環(huán)保企業(yè)孵化區(qū)、新材料新能源企業(yè)孵化區(qū)等七大專(zhuān)業(yè)孵化區(qū),共同圍繞孵化商務(wù)區(qū)駐扎。孵化區(qū)任務(wù)是在孵化商務(wù)區(qū)的孵化下實(shí)現(xiàn)一家家產(chǎn)業(yè)上下聯(lián)動(dòng)企業(yè)、行業(yè)技術(shù)類(lèi)似企業(yè)的成立,并培育扶持其成長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等一系列企業(yè)運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值、利潤(rùn)、繳稅,從而在孵化區(qū)內(nèi)形成企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)規(guī)模,而成功畢業(yè)后的一批批企業(yè)則依次推向社會(huì),為整個(gè)桂林形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈打下基礎(chǔ),給桂林帶來(lái)無(wú)窮的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)七大專(zhuān)業(yè)孵化區(qū)都是在各自行業(yè)中培育成長(zhǎng)起的有產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)關(guān)系和集群關(guān)系的企業(yè)族群。3、生活配套區(qū)配套區(qū)主要設(shè)施有住宿、酒店、食堂、物業(yè)管理、健身場(chǎng)所等,為整個(gè)園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個(gè)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所。五、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)1、技術(shù)服務(wù)中心為進(jìn)駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持,供企業(yè)提供技術(shù)咨詢(xún)、查詢(xún)等,設(shè)立項(xiàng)目庫(kù)及設(shè)備庫(kù),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與投資雙方的互動(dòng),為供需方牽線(xiàn)搭橋。并組織參加各種類(lèi)型的產(chǎn)品技術(shù)交易會(huì),產(chǎn)品推廣會(huì),經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)。2、企業(yè)孵化服務(wù)中心建立創(chuàng)業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),供企業(yè)建立網(wǎng)頁(yè),發(fā)布產(chǎn)品供求信息。為進(jìn)駐企業(yè)提供商業(yè)咨詢(xún)、資金、人才、市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)。3、園區(qū)服務(wù)中心主要是為園區(qū)提供物流、后勤、物業(yè)等方面的服務(wù)。六、建設(shè)宗旨本項(xiàng)目以創(chuàng)新服務(wù)為核心,將逐步建立起了一套比較完整、規(guī)范的服務(wù)體制,為創(chuàng)業(yè)者和科技企業(yè)提供孵化場(chǎng)地、政策扶持、資金籌措、項(xiàng)目申報(bào)、中介咨詢(xún)、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù),同時(shí),不斷增強(qiáng)孵化功能,延伸服務(wù)內(nèi)涵。因此,本項(xiàng)目將依靠科技進(jìn)步,通過(guò)精心規(guī)劃,精心設(shè)計(jì),精心施工和科學(xué)管理。建成以環(huán)境整治為先導(dǎo),以生態(tài)園林城市為理念,規(guī)劃合理,設(shè)計(jì)新穎,功能合理,設(shè)施齊全,質(zhì)量?jī)?yōu)良,環(huán)境優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。七、運(yùn)營(yíng)模式1、創(chuàng)立民營(yíng)企業(yè)孵化中心有限公司1987年中國(guó)創(chuàng)立第一家企業(yè)孵化中心,經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展,到目前為止,具有一定規(guī)模的各類(lèi)孵化中心已近500家。其中絕大部分都具有政府背景,以地方財(cái)政作為唯一的投資主體;體制上也多是作為地方政府的一個(gè)事業(yè)單位,依托高新區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策逐步發(fā)展壯大。毋庸置疑,企業(yè)孵化中心對(duì)推動(dòng)我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善國(guó)家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要作用,具有重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。但同時(shí)也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出問(wèn)題,其根本原因在于現(xiàn)行孵化中心的體制與機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,引進(jìn)新的市場(chǎng)機(jī)制、打破原有管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式是我國(guó)孵化中心發(fā)展的必然趨勢(shì)。因此,在桂林創(chuàng)立民營(yíng)企業(yè)孵化中心有限公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)作是值得大膽探索的一條思路。2、政府、孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營(yíng)模式在政府的參與和推動(dòng)下,以民營(yíng)資本為主體把風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制引入到企業(yè)孵化中心,將徹底改變孵化中心與入孵企業(yè)的關(guān)系,突破以往孵化中心作為政府一個(gè)事業(yè)單位的大多數(shù)限制,大大擴(kuò)展孵化中心的職能。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo),具備了強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的一種新型經(jīng)濟(jì)組織,它融合了孵化中心、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和多元化經(jīng)營(yíng)控股公司的特點(diǎn),使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在孵化中心內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。它解決了孵化中心的兩個(gè)基本問(wèn)題:一是具備了獨(dú)立的投資功能,實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合(蘇州科賽與武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心);二是解決了孵化中心難于吸引高素質(zhì)人才的問(wèn)題。而對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),對(duì)其成長(zhǎng)壯大影響最大的管理和資金問(wèn)題便會(huì)迎刃而解,成功的機(jī)率會(huì)大大增加。作為投資方的政府和民營(yíng)資本,則通過(guò)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大,來(lái)實(shí)現(xiàn)資本的增值。無(wú)疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關(guān)系。3、政府的職能⑴針對(duì)孵化企業(yè)規(guī)模較小,商住合一的特點(diǎn),對(duì)項(xiàng)目建設(shè)土地用途給予改變,并對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)做出相應(yīng)調(diào)整。⑵孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起5年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎(jiǎng)勵(lì)給孵化中心,由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。⑶設(shè)立孵化專(zhuān)項(xiàng)資金,用于支持孵化中心的建設(shè)和運(yùn)作,支持在孵企業(yè)。⑷幫助孵化企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,提供貼息優(yōu)惠。⑸為在孵企業(yè)申請(qǐng)國(guó)家和地方政府專(zhuān)項(xiàng)科技扶持基金提供幫助。4、民營(yíng)企業(yè)的職能⑴以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出資,成為孵化中心有限公司控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)。⑵按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專(zhuān)業(yè)化和集群化發(fā)展的要求,自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場(chǎng)地和相關(guān)配套設(shè)施。⑶建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵(lì)機(jī)制,創(chuàng)造條件吸引一流專(zhuān)業(yè)管理人才。5、經(jīng)營(yíng)收入模式桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式:⑴物業(yè)租賃、出售收入,這是本項(xiàng)目最有保證的基本收益。⑵咨詢(xún)中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)產(chǎn)生收入。八、建設(shè)地址與條件1、地理位置創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目擬建于桂林市高新區(qū)英才科技園A—16地塊(另附圖),排洪渠北側(cè),英才路西側(cè)。這里地勢(shì)平坦,交通方便,生活便利;視野開(kāi)闊,開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備。2、拆遷安置無(wú)拆遷安置。3、供電條件英才科技園臨時(shí)變10/0.4KV,已通至建址地下。4、供水條件各引一根400毫米給水管,已通至建址地下。5、通訊條件光纖電話(huà)基站,100M高速寬帶網(wǎng),已通。6、雨、污水排放條件地埋式污水處理器,已接通可用。九、創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1:創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)指標(biāo)1規(guī)劃用地總面積34325平方米2建筑用地總面積25812平方米3總建筑面積68500平方米(1)辦公樓20500平方米(2)產(chǎn)業(yè)孵化樓35400平方米(3)園區(qū)配套用房12600平方米4建筑層數(shù)/高度11層/34米5容積率2.06建筑密度34%7綠化率31%8室外停車(chē)數(shù)839地下停車(chē)數(shù)922、配套工程說(shuō)明⑴道路交通及綠化該項(xiàng)目地處高新區(qū),交通便利,各種基礎(chǔ)設(shè)施完善,車(chē)流、人流順暢。為保障創(chuàng)業(yè)孵化中心(智創(chuàng)天地)項(xiàng)目的車(chē)流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作,提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn),項(xiàng)目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體,形成消防循環(huán)車(chē)道。賓館餐飲區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)的后院設(shè)多個(gè)停車(chē)位,設(shè)計(jì)循環(huán)車(chē)道。能很好的解決項(xiàng)目的道路交通問(wèn)題。⑵供電及通訊系統(tǒng)供電設(shè)施并入桂林市電網(wǎng),用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計(jì)規(guī)范要求。電信系統(tǒng)、有線(xiàn)電視從市網(wǎng)干線(xiàn)電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。⑶給排水系統(tǒng)用水標(biāo)準(zhǔn)、用水量按桂林市規(guī)定。排水采用雨水、污水分流排水制,排入市政雨水、污水管道。(4)建筑風(fēng)格在建筑設(shè)計(jì)方面,要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致,通過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言,以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象,具有鮮明的科技意識(shí),體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵,桂林國(guó)家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑,使漓東成為桂林新城區(qū)的標(biāo)志。第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù)本項(xiàng)目施工要加強(qiáng)對(duì)周?chē)h(huán)境的管理。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建筑施工管理有關(guān)規(guī)定,采取切實(shí)有效的措施加以控制及管理,減少對(duì)環(huán)境的危害。一、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀1、空氣環(huán)境經(jīng)環(huán)保部門(mén)設(shè)點(diǎn)監(jiān)測(cè),數(shù)據(jù)如下:市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn);可吸入顆粒物達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn);市區(qū)降水酸雨頻率為18.3%;降水的PH年平均值為5.58。2、水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況生活飲用水和生產(chǎn)用水由桂林市自來(lái)水公司提供,其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率97.20%,飲用水質(zhì)的監(jiān)測(cè)項(xiàng)目全部達(dá)到國(guó)家《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GHZB1-1999)Ⅱ類(lèi)水標(biāo)準(zhǔn)。廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水,為可生化有機(jī)無(wú)毒水,通過(guò)現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后,合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。3、噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測(cè)顯示:區(qū)域噪聲控制達(dá)到國(guó)家(GB3096-93)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策1、對(duì)環(huán)境影響本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響,主要是交通、噪聲、揚(yáng)塵、固體廢物等。污染噪音主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音,在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備,并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。⑴對(duì)交通的影響項(xiàng)目工程建設(shè)期間,由于鋪設(shè)管道、土方、材料運(yùn)輸?shù)龋赡苁沟缆樊a(chǎn)生暫時(shí)的間接性的擁擠。⑵揚(yáng)塵、噪聲影響施工期運(yùn)輸?shù)哪嗤?、沙石,遇到刮風(fēng)天氣及汽車(chē)本身運(yùn)行時(shí)揚(yáng)起的灰塵等,使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。施工期對(duì)聲環(huán)境影響較大的是挖掘機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)、振搗機(jī)及各種運(yùn)輸工具等發(fā)出的噪聲。⑶固體廢物的影響施工期間,在場(chǎng)地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄物,這些廢棄物若不及時(shí)處理,必將影響周?chē)h(huán)境。⑷廢水排放的影響建設(shè)期間,施工過(guò)程中排出的

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