《我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析及對策建議（論文）11000字》

我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析及對策建議一、緒論 1（一）研究背景及意義 11.研究背景 12.研究意義 1（二）國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 21.國外文獻(xiàn)綜述 22.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 2（三）研究內(nèi)容與方法 31.研究的主要內(nèi)容 32.研究的主要方法 3二、融資的相關(guān)理論概述 4（一）融資的定義 4（二）融資的基礎(chǔ)理論 41.資本結(jié)構(gòu)理論 42.信息不對稱理論 43.生命周期理論 5（三）融資渠道的分類 51.債務(wù)性融資和權(quán)益性融資 52.直接融資和間接融資 5三、中國房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀分析——以萬科集團(tuán)為例 6（一）萬科集團(tuán)簡介 6（二）萬科集團(tuán)融資渠道 6（三）萬科集團(tuán)融資渠道存在的問題 81.缺乏科學(xué)完善的融資規(guī)劃 82.資本結(jié)構(gòu)有待完善 93.治理結(jié)構(gòu)不完善限制了融資行為 94.融資渠道選擇不合理，導(dǎo)致融資成本較高 105.缺乏對融資風(fēng)險的認(rèn)識 11四、萬科集團(tuán)融資渠道的優(yōu)化對策 12（一）制定科學(xué)完善的融資規(guī)劃 12（二）完善資本結(jié)構(gòu) 12（四）完善公司的治理結(jié)構(gòu) 13（五）加強(qiáng)對融資風(fēng)險的防范 14五、結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景在現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)競爭中，隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)會向集團(tuán)化階段邁進(jìn)，這就需要大量的資金支持，給企業(yè)的融資帶來了一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)增長的作用不可小覷，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會對上下游產(chǎn)業(yè)起到積極的帶動作用，對我國經(jīng)濟(jì)增長做出了突出的貢獻(xiàn)，因此，我國政府紛紛加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的重視。近幾年，隨著政府限購政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，使得行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，供大于求的狀況，產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，為了遏制房價飆升，我國政府出臺了一系列政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量出現(xiàn)了下降，資金無法及時回收，面臨著嚴(yán)重的資金困難，但房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金，很難滿足開發(fā)的資金需求，因此，企業(yè)不得不加強(qiáng)資金融資。雖然萬科集團(tuán)這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)有更為多元的融資渠道，但依然存在融資成本過高，融資結(jié)構(gòu)不合理等問題。因此，有必要選擇最適合的融資模式。鑒于此，本文將以萬科集團(tuán)為例，分析企業(yè)融資現(xiàn)狀，找出存在的問題，并結(jié)合萬科的實(shí)際，提出幾點(diǎn)針對性的融資管理優(yōu)化的對策。2.研究意義目前國內(nèi)外有關(guān)融資策略、融資風(fēng)險控制、融資模式選擇的研究較多，但大多數(shù)研究不是案例研究，研究有待進(jìn)一步深入、具體，鑒于此，本文將以萬科為例進(jìn)行案例研究，希望可以豐富學(xué)術(shù)界有關(guān)融資渠道方面的理論體系，具有一定的理論意義；同時，本文的研究還可以為萬科提供融資模式選擇的策略指導(dǎo)，確保其融資管理水平的提升，從而促進(jìn)其融資難題的解決以及資金需求的滿足，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù)，也為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資渠道選擇的參考作用，還具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。（二）國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.國外文獻(xiàn)綜述國外關(guān)于企業(yè)融資的研究較早，研究已經(jīng)取得了一定的成果，主要包括如下幾方面：詹森和麥克林提出了代理成本理論，認(rèn)為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)會影響企業(yè)的收入分配，也會影響控制權(quán)作用的發(fā)揮。哈里斯和雷斯夫認(rèn)為，債務(wù)融資可以對管理者進(jìn)行一定的約束，股東獲得一定的權(quán)利對管理者形成約束，按照法律要求讓管理者提供與企業(yè)相關(guān)的信息。另外，股東通過對相關(guān)信息的處理，被賦予了決定企業(yè)未來發(fā)展方向的權(quán)力。Stevenson和Jackson通過建立模型，分析了房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險，并提出了儲蓄借貸銀行在貸款渠道、貸款額度和貸款范圍三方面的特點(diǎn)。Schwartz提到房地產(chǎn)金融體系在30年代的美國就已經(jīng)初步顯現(xiàn)了。最重要的成果就是實(shí)現(xiàn)了長期按揭貸款，貸款的時間范圍得以擴(kuò)大，提升到了20年以上，出現(xiàn)了二級房屋貸款市場和保險行業(yè)的聯(lián)邦房貸保險。Shieller從通貨緊縮與房地產(chǎn)市場價格之間的影響的角度分析得出，80年代和20年代房價的漲跌幅度相像，然而與次貸危機(jī)相比仍然是較低的。Brueggeman和fisher全面地解說了房地產(chǎn)金融，按照房產(chǎn)類型，可將房地產(chǎn)融資分為住宅房地產(chǎn)融資和收益類型房地產(chǎn)融資兩大類，此外，還有項(xiàng)目融資、信托與二級抵押市場的轉(zhuǎn)移證券、CMO和衍生型證券等方式。2.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述國外關(guān)于融資的研究起步較晚，但大多數(shù)研究多是關(guān)于融資風(fēng)險控制、融資模式以及融資策略等方面，缺乏對融資管理方面的研究，研究已經(jīng)取得了一定的成果。王冬梅（2015）認(rèn)為企業(yè)融資出現(xiàn)問題的原因包括企業(yè)管理者對自身實(shí)力認(rèn)識不足、企業(yè)自我積累意識淡薄以及企業(yè)信用等級低等，并提出了企業(yè)投融資管理的對策，包括注重自身積累、加強(qiáng)信用制度建設(shè)、加強(qiáng)政府對中小企業(yè)的政策扶持等。王麗丹（2017）發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在融資法律不完善、融資市場體系存在缺陷、融資渠道單一以及財(cái)務(wù)風(fēng)險較大等問題，并在借鑒萬科多元化融資的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，提出了不斷提升企業(yè)軟實(shí)力、拓展融資渠道、提高直接融資的比例以及尋求海外融資等對策。姜迪（2017）認(rèn)為我國企業(yè)集團(tuán)在融資渠道方面還存在缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃、資本結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一以及企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不完善等，并結(jié)合集團(tuán)企業(yè)的實(shí)際，提出了制定符合實(shí)際的融資戰(zhàn)略、充分利用市場化融資工具以及加強(qiáng)對融資的控制等對策。（三）研究內(nèi)容與方法1.研究的主要內(nèi)容本文的研究內(nèi)容如下：第一部分是緒論，主要介紹本文的研究背景、意義、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述及研究內(nèi)容、方法等；第二部分是相關(guān)理論概述，主要闡述融資的概念、融資渠道的分類以及融資基礎(chǔ)理論等，為論文的寫作奠定理論基礎(chǔ)；第三部分是萬科融資渠道的現(xiàn)狀分析，先介紹萬科的概況，然后分析其融資渠道的現(xiàn)狀，并指出存在的問題；第四部分是萬科融資渠道優(yōu)化的對策；第五部分是結(jié)論，主要對本文的觀點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)性概述，并指出本文研究的不足之處。2.研究的主要方法（1）文獻(xiàn)資料法：通過上網(wǎng)和在圖書館閱讀等方式，大量搜集國內(nèi)外有關(guān)融資和融資管理方面的文獻(xiàn)資料，并對資料進(jìn)行整理、分析和總結(jié)，找出融資的概念及融資管理的概念及意義，從而為本文的寫作奠定理論基礎(chǔ)。（2）案例研究法：本文的研究以萬科公司為案例，在分析公司基本情況的基礎(chǔ)上，指出了公司融資渠道的現(xiàn)狀，然后分析了存在的問題，最后結(jié)合公司的實(shí)際，提出了融資渠道的優(yōu)化對策，有利于提升公司的融資管理水平，降低公司的融資風(fēng)險。二、融資的相關(guān)理論概述（一）融資的定義一般而言，融資是指貨幣資金的持有者和需求者之間直接或間接地進(jìn)行資金融通的活動，是一種經(jīng)濟(jì)行為，有廣義和狹義之分。狹義的融資就是資金融入，是企業(yè)籌集所需資金的過程。廣義的融資就是金融，就是貨幣資金的融通，是指當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措資金的經(jīng)濟(jì)行為。本文的研究是狹義的融資。根據(jù)學(xué)者的定義，本文將融資定義為：企業(yè)在全面考慮自身資金使用情況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)向債權(quán)人和投資者進(jìn)行資金籌集或充分利用積累籌集所需經(jīng)營資金的資金運(yùn)作過程[2]。（二）融資的基礎(chǔ)理論1.資本結(jié)構(gòu)理論早期的資本結(jié)構(gòu)理論包括凈收益理論、凈經(jīng)營收益理論和傳統(tǒng)折衷理論等幾種內(nèi)容，凈收入理論表認(rèn)為，相比股權(quán)融資而言，負(fù)債的融資成本更低，要想降低公司的總成本，可以適當(dāng)增加負(fù)債，但負(fù)債的增加，又會無形中增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險和融資成本，要想將融資成本降為最低，需要權(quán)衡股權(quán)融資和債務(wù)融資的比例。傳統(tǒng)的折衷理論是介于凈收入理論和凈營業(yè)收入理論之間的理論形式，該理論認(rèn)為，企業(yè)融資成本最低的時候是債務(wù)融資和股權(quán)融資的邊際成本相等的時候?，F(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論是在這些理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，該理論認(rèn)為，假設(shè)公司的市場價值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)，在信息不對稱的情況下，投資者在衡量公司價值方面會根據(jù)資本結(jié)構(gòu)來進(jìn)行，如果公司采取股權(quán)融資的方式，就會給投資者一種運(yùn)營遇到困難的印象，從而使得投資者放棄該公司的股份，這會進(jìn)一步促進(jìn)公司股價的降低。為了防止這一問題的出現(xiàn)，公司需要按照“內(nèi)部融資、債務(wù)融資和股權(quán)融資”的順序來選擇融資渠道。2.信息不對稱理論信息不對稱理論出現(xiàn)于20世紀(jì)后半期，邁耶斯是第一個將該理論應(yīng)用于融資分析中的人，并在此基礎(chǔ)上提出了新優(yōu)序理論，該理論認(rèn)為：宏觀環(huán)境中的信息不對稱極為普遍，為了幫助投資者制定更為科學(xué)合理的決策，企業(yè)需要加強(qiáng)信息披露，盡可能減少這種信息不對稱問題的出現(xiàn)。但是在股票市場中，難免會存在這些信息不對稱的問題。比如外界在不了解企業(yè)運(yùn)營良好、無不良資產(chǎn)等信息的情況下看到企業(yè)通過發(fā)行股票來進(jìn)行外部融資，就會認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了問題，即使這種認(rèn)為是錯誤的，但也會導(dǎo)致公司的股價受到負(fù)面影響，這就是信息不對稱的后果。3.生命周期理論1959年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Haire提出了生命周期理論，該理論認(rèn)為，企業(yè)的發(fā)展就如同生物一樣，會經(jīng)歷出生期、成長期、成熟期、衰退期四個階段，企業(yè)處于不同的階段，會遇到不同的情況，需要采取不同的經(jīng)營策略。為了幫助企業(yè)更好地渡過各個生命周期，企業(yè)需要對各個階段的影響因素進(jìn)行分析，并對這些影響因素提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，從而保障企業(yè)的往復(fù)發(fā)展。比如不同成長周期的企業(yè)融資結(jié)構(gòu)就不盡相同，這就需要采取不同的融資措施，以便渡過危機(jī)，進(jìn)行合理過度。（三）融資渠道的分類融資渠道指的是企業(yè)融資的渠道，融資模式和融資渠道都是反映企業(yè)如何籌集所需資金的問題，但是融資模式的內(nèi)涵卻比融資渠道大的多，它包括了融資渠道，是一系列融資渠道的有效且固定的組合。經(jīng)濟(jì)市場化、銀行商業(yè)化、企業(yè)治理公司化是融資渠道選擇的前提條件。一般而言，融資渠道可以分為以下幾種：1.債務(wù)性融資和權(quán)益性融資債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運(yùn)用也沒有決策權(quán)。主要包括銀行存款、發(fā)行債券、應(yīng)付賬款等方式；權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤離資金。主要包括企業(yè)內(nèi)部留存收益、發(fā)行股票等[3]。2.直接融資和間接融資直接融資是指融資企業(yè)直接在金融市場中直接獲取資金的融資渠道，這種融資渠道沒有中介的參與，主要有發(fā)行股票、有價證券、債券融資、使用商業(yè)信用等幾種方式。這種融資渠道比間接融資的方式成本更低，獲得的投資收益更高，但也相應(yīng)的需要承擔(dān)更多的風(fēng)險。三、中國房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀分析——以萬科集團(tuán)為例（一）萬科集團(tuán)簡介萬科公司，成立于1984年5月，總部位于深圳廣東，是在中國內(nèi)地最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司堅(jiān)持“哲學(xué)基礎(chǔ)、倫理高于商業(yè)利益”為理念，先后在66個城市設(shè)立了中國分公司，并從2013開始拓展海外業(yè)務(wù)，先后在香港、新加坡、紐約、倫敦等城市進(jìn)行了10多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。萬科e物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終以一流的物業(yè)服務(wù)、良好的樓宇關(guān)懷為企業(yè)的基礎(chǔ)，為居住在10的客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。1988年，股份制改造后，萬科開始涉足住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，并從大眾住宅項(xiàng)目開發(fā)做起，逐步建立了在該領(lǐng)域的品牌影響力。萬科一直堅(jiān)持圍繞客戶的生命周期，不斷開發(fā)新的產(chǎn)品或服務(wù)，以便對客戶的個性化需求加以滿足。2018年，萬科全年的銷售面積和銷售金額分別達(dá)到了4037.7萬平方米和6069.7億元，分別同比增長33.8%和14.54%，促進(jìn)了萬科商品房市場占有率的進(jìn)一步提升。目前，萬科在房地產(chǎn)市場中的市占率達(dá)到了3.1%。（二）萬科集團(tuán)融資渠道萬科公司始終遵循“現(xiàn)金為王”的融資觀念，形成穩(wěn)健和多元化同行的融資戰(zhàn)略，盡力形成適度從緊的融資架構(gòu)。在內(nèi)源融資方面，萬科借助留存收益的方式進(jìn)行融資，這一定程度上提升了萬科的凈資產(chǎn)數(shù)量，減弱了負(fù)債率，全面體現(xiàn)了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。表3-1萬科公司2012年-2018年凈利潤與留存收益情況表時間凈利潤（億元）發(fā)放現(xiàn)金紅利（億元）現(xiàn)金紅利占凈利潤百分比（%）2012125.5119.8115.782013151.2945.1629.572014157.4555.1935.042015181.1979.543.802016210.287.241.482017281.599.3535.392018337.7118.0034.94如表3-1所示，萬科留存收益在凈利潤中的占比不斷提升，雖然2018年相比2017年，占比有所下降，但依然達(dá)到了41.80%，可見，萬科在內(nèi)源融資方面成效顯著，為企業(yè)其他融資奠定了良好的基礎(chǔ)，使企業(yè)可以更好地面對市場經(jīng)濟(jì)條件的變化。此外，萬科還加強(qiáng)了多種外源融資渠道的利用，主要包括如下幾種：（1）銀行貸款。萬科始終與銀行維持著優(yōu)良的合作關(guān)系，多年來被國內(nèi)諸大銀行評價為“3A”信用等級，雙方在融資債券及承兌方面的合作，確保了萬科沒有資金周轉(zhuǎn)不靈的情況發(fā)生。但萬科目前已經(jīng)在逐步降低銀行貸款的資金，銀行貸款在貸款資金的比例從2001年的48%下降到了2018年的36%，萬科正在加緊改變其余銀行的依賴關(guān)系為合作共謀[8]。比如2014年7月31日，與渣打銀行簽署合作協(xié)議，開始合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)，致力于深耕社區(qū)金融，充分發(fā)揮入股銀行的協(xié)同效應(yīng)。（2）股權(quán)融資。萬科A股市場是我國最大的不動產(chǎn)上市公司，萬科充分利用上市公司融資工具，盡量選擇發(fā)行股票、可轉(zhuǎn)換債券以及其他形式的再融資，使得融資水平大幅提升，確立了許多穩(wěn)定的資金鏈。萬科A的總股本由1991年的77975500股，擴(kuò)大到2018年年底的11051612300股，股本擴(kuò)張速度在房地產(chǎn)業(yè)中前所未有，這一融資渠道讓萬科避免資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡的情況發(fā)生，進(jìn)一步拓展了資產(chǎn)數(shù)額。（3）房地產(chǎn)基金融資。萬科認(rèn)為基金融資比信托融資、債券融資和銀行信貸更為安全，通過這一融資渠道進(jìn)一步避免集團(tuán)的融資風(fēng)險。（4）房地產(chǎn)信托。雖然銀行信托投資房地產(chǎn)的資金在不斷降低，但萬科利用心頭融資的資金卻在不斷增長，2018年，萬科利用信托融資的資金達(dá)到100億元。（5）并購與合作開發(fā)融資。2015年，萬科利用176億元與華潤集團(tuán)開展合作，進(jìn)一步拓展了公司的融資渠道，同時，逐漸在向二三線城市拓展，通過合作開發(fā)的模式不斷提升品牌影響力，從而可以利用更少的資金獲得土地、新項(xiàng)目融資提供便利。（6）投資REITs項(xiàng)目公募基金。2015年，萬科投資鵬華前海萬科REITs項(xiàng)目，使得公司的現(xiàn)金流、資本增值更為持續(xù)穩(wěn)定?？傊?，萬科緊跟國家的房企產(chǎn)業(yè)政策的同時，繼續(xù)提升現(xiàn)金流管理，整合金融資源，通過融資創(chuàng)新提高投資效率，嘗試包括資產(chǎn)證券化在內(nèi)的金融工具，優(yōu)化了企業(yè)融資的資本結(jié)構(gòu)，從而降低了企業(yè)融資的風(fēng)險，通過金融轉(zhuǎn)型為業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供助力。（三）萬科集團(tuán)融資渠道存在的問題1.缺乏科學(xué)完善的融資規(guī)劃萬科集團(tuán)的融資規(guī)劃一定要按照集團(tuán)的發(fā)展框架進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，通過政策實(shí)現(xiàn)融資和投資的保障。但由于我國金融投資體制存在一定的缺陷，資本市場發(fā)展不健全，導(dǎo)致萬科不能很好地制定符合集團(tuán)實(shí)際的融資規(guī)劃。目前，萬科的融資規(guī)劃缺乏科學(xué)合理性，使得融資規(guī)模和集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略出現(xiàn)了不適應(yīng)的問題，導(dǎo)致資金需求得不到有效滿足，融資主體不明確等問題[9]。表3-2萬科未來5年融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目未來1年未來2年未來3年未來4年未來5年融資額度新增20億25億30億35億40億直接融資比率提高到2%5%7%10%12%長期負(fù)率比率提高到20%25%30%35%40%負(fù)債率降低到79%78%77%76%75%利潤率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)9080706050流動比率提高到931.401.451.501.55速動比率提高到0.350.400.450.500.55平均融資成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%數(shù)據(jù)來源：萬科內(nèi)部數(shù)據(jù)如下表3-2，是萬科的融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)情況，可以看到，萬科在數(shù)據(jù)指標(biāo)的設(shè)計(jì)方面存在不夠科學(xué)，現(xiàn)有的融資狀況很難滿足支撐未來5年的融資戰(zhàn)略實(shí)施規(guī)劃，去論事融資額度新增程度，還是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，都存在跨度太大的問題，從而導(dǎo)致每年的融資任務(wù)過重，極有可能到達(dá)不到融資戰(zhàn)略目標(biāo)的要求，需要進(jìn)一步進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。2.資本結(jié)構(gòu)有待完善萬科的融資渠道較為多元，但間接融資渠道占比過大，銀行貸款依然是萬科的主要融資渠道，雖然公司目前減少了銀行貸款的融資比例，但在直接融資方面依然缺乏積極性。直接融資也就是資本市場，在股票與債券上的發(fā)展不平衡，使企業(yè)集團(tuán)大多通過發(fā)行股票這種方式進(jìn)行融資，卻很少使用債券這種融資渠道。這都是由于債券在發(fā)行上，審批程序過于繁瑣，萬科雖然符合國家規(guī)定的債券發(fā)行要求，但對債權(quán)融資的利用依然較少，進(jìn)而使得萬科的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化受到限制，出現(xiàn)了資本結(jié)構(gòu)不合理、負(fù)債比例過高，風(fēng)險防范空間不足等問題[10]。同時，萬科正在持續(xù)降低銀行貸款的比例，但在房地產(chǎn)調(diào)控政策與資本鏈條緊縮的情況下，房屋交易數(shù)量的不斷下跌，銀行借貸縮小會在某種程度上讓萬科的資本鏈條處于繃緊狀況，從而增加資金鏈斷開的可能性。從下表可以看出，就目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險指標(biāo)來說，沒有達(dá)到未來1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)，不過和未來1年的數(shù)據(jù)指標(biāo)相差不大，在經(jīng)營和融資結(jié)構(gòu)上提升一下就可以達(dá)到，但離開未來5年的數(shù)據(jù)指標(biāo)還是有很大的差距的。表3-3萬科資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)有數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)對比表項(xiàng)目目前現(xiàn)狀未來1年未來3年未來5年主營業(yè)務(wù)利潤率10%10.5%11.0%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)103908070資產(chǎn)負(fù)債率69.62%69%57%55%流動比率1.31541.331.371.45速動比率0.32480.330.370.45資料來源：來自萬科內(nèi)部數(shù)據(jù)3.治理結(jié)構(gòu)不完善限制了融資行為企業(yè)治理結(jié)構(gòu)對于融資來說至關(guān)重要，在確保融資問題的徹底解決，需要首先完善公司的治理結(jié)構(gòu)。但縱觀萬科集團(tuán)，由于分公司數(shù)量眾多，公司股東數(shù)量也較多，地域分布廣泛，管理鏈條較長，同時集團(tuán)內(nèi)部的局部利益與整體利益難以協(xié)調(diào)，故而不易集權(quán)管理，從而存在治理結(jié)構(gòu)不完善的問題。但萬科集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，且不夠完善，普遍存在股東權(quán)力過于集中的問題，無法形成權(quán)力制衡，使得融資決策由大股東決定。此外，管理者缺乏融資風(fēng)險的控制和成本管理觀念，在融資的過程中，各分公司的管理者紛紛從自身公司的利益出發(fā)，爭取集團(tuán)的資金支持，而較少關(guān)注成本[11]。同時，作為大型集團(tuán)企業(yè)，萬科的經(jīng)營者市場競爭意識不強(qiáng)，部分管理者存在短視行為，缺乏融資的長遠(yuǎn)規(guī)劃，從而忽視了融資的成本，導(dǎo)致短期選擇了部分高收益的融資渠道，卻導(dǎo)致公司的融資成本居高不下?？偟膩碚f，治理結(jié)構(gòu)不完善，與萬科股權(quán)過于集中以及管理者缺乏有效的激勵機(jī)制有關(guān)，要想完善治理結(jié)構(gòu)，就需要改善股權(quán)結(jié)構(gòu)，并制定針對管理者的激勵機(jī)制。4.融資渠道選擇不合理，導(dǎo)致融資成本較高企業(yè)集團(tuán)融資成本由外部成本和內(nèi)部成本兩部分組成。外部成本是指外部融資費(fèi)用、負(fù)債利息、股票利息及利潤分成等市場資本成本，這些成本主要發(fā)生在集團(tuán)之外，內(nèi)部融資成本則包括內(nèi)部融資管理和協(xié)調(diào)成本等因內(nèi)部管理而產(chǎn)生的成本。目前，萬科的融資渠道主要債務(wù)融資，債務(wù)融資比例約為48%。并輔以信托融資、債券融資、基金融資等方式，但部分融資模式雖然可以帶來短期的高收益，但成本較高，不利于集團(tuán)的長期使用[12]。如圖所示，萬科作為住宅地產(chǎn)的知名企業(yè)，在于保利地產(chǎn)的比較發(fā)現(xiàn)，優(yōu)勢并不突出，融資渠道的平均利率與保利地產(chǎn)相差不大。萬科融資成本偏高的原因如下：（1）外部融資環(huán)境的變化。由于融資環(huán)境受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，融資環(huán)境日趨趨緊。從緊的貨幣政策使得固定融資成本上升。由于利率的提高和融資成本的增加，萬科集團(tuán)的融資渠道受到了很大的影響。（2）集團(tuán)資金管理模式。目前，萬科集團(tuán)內(nèi)部還沒有形成內(nèi)生有效的融資平臺，各分公司分別以各自的融資主體，未能充分利用資金之間的冗余，無形中減少了最優(yōu)融資渠道，未能充分發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部節(jié)約交易成本的優(yōu)勢。（3）具有低成本性質(zhì)的短期票據(jù)、中長期票據(jù)、企業(yè)債券等直接融資渠道，門檻較高，萬科雖然可以達(dá)到這些融資的要求，但受各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的限制，從而未能成功發(fā)行和充分利用。表3-4萬科和保利地產(chǎn)融資成本對比表融資渠道平均利率萬科集團(tuán)行業(yè)平均值保利地產(chǎn)銀行貸款7%9%8%公司債券8%8%7%上市融資2%3%2%信托融資12%13%13%基金融資10%10%10%資料來源：萬科公司內(nèi)部數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局和同花順5.缺乏對融資風(fēng)險的認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到各因素的影響，一旦每個環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化，都會引發(fā)一連串的風(fēng)險，加強(qiáng)風(fēng)險管理顯得尤為必要。融資活動貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，且隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的日益增長、管理幅度的不斷擴(kuò)大、多元化轉(zhuǎn)型步伐的加快、債務(wù)融資工具的利用等，變得更加復(fù)雜。隨著萬科規(guī)模的不斷擴(kuò)大，融資活動日益復(fù)雜[13]。目前萬科的融資活動還存在或多或少的風(fēng)險，但萬科管理人員對融資風(fēng)險的認(rèn)識不到位，導(dǎo)致融資風(fēng)險一直客觀存在。但萬科管理者不能從根本上把握經(jīng)營風(fēng)險的核心和財(cái)務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)，沒有對經(jīng)濟(jì)和金融形勢進(jìn)行預(yù)期，從而無法掌握房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)方面的周期變動情況，對涉足產(chǎn)業(yè)、投資項(xiàng)目、資金來源等缺乏冷靜思考和科學(xué)研究，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)預(yù)判失誤，項(xiàng)目倉促上馬等情況。管理者對融資風(fēng)險的認(rèn)識較為片面，缺乏對未來政策、行業(yè)發(fā)展、市場需求等變動因素的科學(xué)研究和預(yù)期，沒有對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，從而過于注重經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致融資風(fēng)險加大。四、萬科集團(tuán)融資渠道的優(yōu)化對策（一）制定科學(xué)完善的融資規(guī)劃企業(yè)的融資發(fā)展戰(zhàn)略可以指導(dǎo)企業(yè)集團(tuán)的融資工作，因此，在制定融資發(fā)展戰(zhàn)略時，需要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。萬科在制定通知規(guī)劃時，需要結(jié)合自身的需求和實(shí)際，制定中、長期融資發(fā)展戰(zhàn)略制定，從而明確融資的目標(biāo)、融資規(guī)劃、融資資本結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，有效規(guī)劃融資渠道和融資成本，確定融資的主渠道，并盡量將股權(quán)和債權(quán)的融資渠道結(jié)合起來，配合長、短期的資金結(jié)合原則性。融資渠道的選擇，一定要從集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀、未來融資額度及融資風(fēng)險等方面考慮，選擇適合集團(tuán)發(fā)展的有效融資渠道，通過資本與產(chǎn)品的經(jīng)營，使股東的價值最大化。目前，萬科集團(tuán)在融資方面，沒有明確主要融資渠道，也沒有根據(jù)集團(tuán)歷史情況和現(xiàn)實(shí)的比較結(jié)果來確定更好的融資渠道。融資渠道的選擇不夠科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，從而導(dǎo)致融資規(guī)劃對集團(tuán)融資工作無法發(fā)揮指導(dǎo)作用[14]。鑒于此，萬科集團(tuán)需要在制定符合實(shí)際的融資規(guī)劃的前提下，加強(qiáng)對融資基礎(chǔ)工作的管理，確保融資計(jì)劃的有序進(jìn)行，為集團(tuán)融資的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。集團(tuán)的管理人員還需要根據(jù)融資基礎(chǔ)工作的實(shí)際，適當(dāng)調(diào)整融資規(guī)劃，從而使得融資規(guī)劃與集團(tuán)的發(fā)展規(guī)模、資金需求相適應(yīng)，提高集團(tuán)融資工作的科學(xué)性，選擇最佳的融資戰(zhàn)略與渠道明確融資主體，從而進(jìn)一步降低融資風(fēng)險。（二）完善資本結(jié)構(gòu)公司的資本結(jié)構(gòu)不僅僅對公司的管理有著很大的影響，而且對于公司的投資項(xiàng)目以及資金的投入多少有著至關(guān)重要的影響。萬科公司在經(jīng)營的過程中不僅僅在股份制方面進(jìn)行了整改，而且對于公司的資金結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了一系列的調(diào)整。這樣不僅僅在公司的管理規(guī)模上有了很大的擴(kuò)張，而且對于公司的經(jīng)濟(jì)效益也會有很大的提升。萬科結(jié)合自身的實(shí)際情況，以及本行業(yè)的發(fā)展趨勢制定出屬于自己的資金結(jié)構(gòu)，這樣一方面確定了公司在以后管理的重點(diǎn)，另一方面還加快了公司的快速、穩(wěn)定發(fā)展[15]。良好的資金結(jié)構(gòu)不僅僅促進(jìn)公司的發(fā)展，而且還可以在激烈的競爭市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，萬科需要對自身的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，保證資金的周轉(zhuǎn)使用，以便在投資過程中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)萬科2015年年報顯示，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為77.71%，比上年下降了約7個百分點(diǎn)，融資的資本結(jié)構(gòu)更加趨于合理。這就保障了企業(yè)在資本市場的自主性，又保障了較高（三）選擇合理融資渠道，降低融資成本萬科集團(tuán)一方面要考慮到融資收益和融資風(fēng)險的相互匹配問題，另一方面還要有效協(xié)調(diào)融資結(jié)構(gòu)彈性和財(cái)務(wù)的靈活性，從而選擇合理的融資模式，以形成一個融資成本更低、融資風(fēng)險更小的融資結(jié)構(gòu)[16]。目前，萬科集團(tuán)的融資渠道有內(nèi)源融資和外源融資兩方面，融資渠道逐步多元化，幫助集團(tuán)更好地籌集到了更多的資金，但是通過對萬科融資成本的觀察可知，萬科的融資成本普遍偏高。在現(xiàn)有的融資政策基礎(chǔ)上，萬科需要選擇合理的融資渠道模式，從而降低融資的資金利息成本和資金風(fēng)險成本的同時，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。鑒于股權(quán)融資低于債券融資成本，不需要承擔(dān)債券利息，萬科可以選擇這一模式，事實(shí)上，萬科已經(jīng)加強(qiáng)了對這一融資模式的利用，并獲得了157.11億的資金，發(fā)行兩次可轉(zhuǎn)債籌集資金共計(jì)34.9億。此外，萬科要想進(jìn)一步優(yōu)化融資機(jī)構(gòu)，就需要合理利用償還、轉(zhuǎn)讓、提前還款或改變資金等方式，一旦轉(zhuǎn)換條件成熟，就講可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)為普通股，這樣不僅可以減少風(fēng)險，而且可以降低負(fù)債融資和權(quán)益融資的額比例，融資成本也可以得到顯著降低。（四）完善公司的治理結(jié)構(gòu)當(dāng)前，萬科集團(tuán)的公司治理結(jié)構(gòu)還有待完善，主要體現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)過于集中，這進(jìn)一步限制了公司的融資行為。鑒于此，萬科需要從完善公司治理結(jié)構(gòu)出發(fā)來優(yōu)化公司的融資管理。一方面，萬科需要改善股權(quán)結(jié)構(gòu)。合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)是完善法人治理結(jié)構(gòu)的基石[17]。調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，將大股東和其他企業(yè)的股權(quán)進(jìn)行置換以實(shí)現(xiàn)交叉持股，或者引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，減少大股東比例，改變大股東“一家獨(dú)大”的局面，推動公司股權(quán)多元化，使公司的股東可以相互監(jiān)督，充分保證融資工作的順利進(jìn)行；另一方面，萬科還需要充分利用激勵機(jī)制，設(shè)計(jì)多元化的激勵性的報酬機(jī)制來調(diào)動管理者的積極性[18]。目前，萬科的融資管理存在問題，與公司的管理人員素質(zhì)不高脫不開干系，管理者缺乏融資管理的意識和積極性，在融資的過程中，隨意制定融資決策，沒有制定科學(xué)完善的融資規(guī)劃，從而導(dǎo)致公司的融資管理工作較為混亂。鑒于此，萬科應(yīng)多元化管理者的報酬機(jī)制，可以在固定收入、年薪制度的基礎(chǔ)上增加績效獎金、提成等浮動收入的比例，并利用股票期權(quán)、退休金計(jì)劃等來進(jìn)一步激發(fā)管理者的積極性，有效克服管理人員的短期行為，使其制定科學(xué)合理的融資決策，確保公司融資工作的科學(xué)合理性，提高公司的融資績效。（五）加強(qiáng)對融資風(fēng)險的防范增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)高管人員風(fēng)險意識、風(fēng)險觀念、風(fēng)險控制文化的培養(yǎng)，是融資風(fēng)險防范的關(guān)鍵所在。目前，萬科管理者紛紛從自身的分公司利益出發(fā)來進(jìn)行融資管理，導(dǎo)致管理者缺乏長遠(yuǎn)融資規(guī)劃，短期行為普遍存在，風(fēng)險意識淡薄，不利于融資風(fēng)險的控制[19]。鑒于此，萬科需要重視管理人員融資風(fēng)險的培訓(xùn)，首先，加強(qiáng)其融資風(fēng)險意識，使其了解到融資風(fēng)險對企業(yè)融資造成的威脅，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)，向其傳授融資風(fēng)險控制的方法，使其可以將其應(yīng)用于實(shí)踐中。其次，萬科總部需要制定融資政策與決策制度，為分公司投資，輔助分公司生產(chǎn)經(jīng)營的同時，還要提供大量的資金支持，為集團(tuán)融資做好控制工作，進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部融資的匹配分析，按照宏觀調(diào)控與集團(tuán)資金的發(fā)展情況，確定貸款資金的使用、企業(yè)融資的能力分析，最終幫助集團(tuán)融資決策提供出可靠的依據(jù)，更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)融資的風(fēng)險控制與融資成本控制。最后，萬科還需要建立融資風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)與銀行的合作，同時加強(qiáng)對集團(tuán)融資風(fēng)險的監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)融資風(fēng)險，就及時采取風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略，從而有效地