我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概況

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概況（一）房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資中長(zhǎng)期占有較大比例——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2022年房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率貢獻(xiàn)率為12．6%左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使其對(duì)鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個(gè)行業(yè)都有著舉足輕重的影響，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和逐漸實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來(lái)的若干年中都不會(huì)發(fā)生根本性的變化。它的重要作用可以歸納如下：1、可以改善人們的居住和生活條件；2、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；3、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整4、為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；5、可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；6、通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；7、可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；9、有利于吸引外資，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)；10、可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。（二）房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)所謂房地產(chǎn)行業(yè)，是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成果是房屋不動(dòng)產(chǎn)，相對(duì)于一般的工業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)有很大的區(qū)別，具有自身與眾不同的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量資金支持，同時(shí)與國(guó)家當(dāng)期的政策密切相關(guān)，其具備以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)作為居民生活中的一種基本消費(fèi)品，其價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民的基本生活影響很大。政府采取了土地利用政策、產(chǎn)業(yè)政策和財(cái)政貨幣政策等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)中，中國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金②地域性明顯雖然房地產(chǎn)也是商品的一種，不過(guò)它又有許多和一般商品不同的特性。因?yàn)橐话闵唐范季哂汹吚?，所以有很?qiáng)的流動(dòng)性，投資者會(huì)依據(jù)不同市場(chǎng)的行情變動(dòng)迅速做出調(diào)整，把弱勢(shì)市場(chǎng)的商品投放到強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，以此避免因個(gè)別市場(chǎng)而影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)。與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，一旦房地產(chǎn)被投入建設(shè)，它就會(huì)被“留置”到固定的地方而不能移動(dòng)和調(diào)配。除此之外，房地產(chǎn)的地域性還體現(xiàn)在價(jià)格上，房?jī)r(jià)因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的城市、地理位置、街區(qū)位置不同參差不齊，差異很大。③投資額度大，高度依賴融資能合理的根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行融資，對(duì)資本成本沒(méi)有合理的控制，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。④銷售收入確認(rèn)比較特殊房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同首期款及己確認(rèn)余下房款的付款安排），確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。銷售收入的特殊性往往造成現(xiàn)金流量和收入不能同步實(shí)現(xiàn)。⑤投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需要經(jīng)過(guò)一段很長(zhǎng)的時(shí)間才能得以全部完成，在這種情況下，周期越長(zhǎng)，不確定性就越大，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先，房地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，在此期間，外部環(huán)境如政治、經(jīng)濟(jì)等條件發(fā)生變化的可能性就越大，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本和銷售收入的不確定性就越大，直接影響企業(yè)利潤(rùn)和企業(yè)的資金回收。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期的長(zhǎng)久性，使得其適應(yīng)性能與替代性相對(duì)來(lái)說(shuō)較差，在人們?nèi)粘Ｉ钊找孀兓沫h(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨著不能滿足消費(fèi)者需求的風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)1．房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀2022年以來(lái)，我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開(kāi)始取消限購(gòu)，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2022年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫(kù)存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定作用。2022年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國(guó)，國(guó)房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。①國(guó)房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱的國(guó)房景氣指數(shù)，是一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國(guó)房景氣指數(shù)于2022年3月觸頂后整體處于下滑趨勢(shì)，2022年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內(nèi)，2022年2—9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開(kāi)始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國(guó)房指數(shù)小幅提升0.04。②房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期限購(gòu)、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場(chǎng)低迷，需求觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元，累計(jì)同比名義增長(zhǎng)12.4%，比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1—10月住宅投資完成額52464億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%，比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月外，一直低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后開(kāi)始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長(zhǎng)較快④商品房和住宅銷售均為負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅不斷擴(kuò)大2022年以來(lái)，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1—10月份，商品房銷售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1—9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1—9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)8.3%。⑤70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯反映房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格在2022年也出現(xiàn)一定的松動(dòng)，下行趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，房?jī)r(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到9月份，70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格從環(huán)比來(lái)看，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價(jià)格環(huán)比全部下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，9月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)；上漲的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和17個(gè)，分別比8月份減少了38個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。⑥保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同期根據(jù)住建部公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工720萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)。而2022年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至當(dāng)年9月底，開(kāi)工620萬(wàn)套，基本建成41