財(cái)政研究筆記（一）：從土地財(cái)政的邊際變化談起

究報(bào)告評級(jí)說明究報(bào)告從土地財(cái)政的邊際變化談起析師：顏?zhàn)隅鶚I(yè)證書號(hào)：S0010522030002研究助理：楊佩霖S10122040030整體來看穩(wěn)健性表現(xiàn)為長三角、直轄市＞中部人口大?。局形鞑俊|北國有土地使用權(quán)出讓收入(下稱“賣地收入”)是政府性基金預(yù)算收入下滑。份分化中，對比近年地方政府賣地收入與政府性基金預(yù)算收入比重，域出現(xiàn)非賣地收入同比高速增長，拉動(dòng)政府性基金預(yù)算收入增長，對沖了賣地下滑帶來的財(cái)政收支壓力省究報(bào)告2究報(bào)告2/19金收入增長。臨較大壓力。其中重慶、鹽城、紹興、常州、南通、天津等城市跌幅超究報(bào)告3究報(bào)告3/19正文目錄市場回顧 51.1長期趨勢：土地市場遇冷并非“一日之寒”，三個(gè)歷史節(jié)點(diǎn)值得關(guān)注 51.2短期趨勢：2021年以來的三階段——21H1較好/21H2下滑/2022探底 61.3區(qū)域分化：2021年仍有部分省市正增長，2022年僅剩上海仍未下滑 72財(cái)政收入視角：2015-2021年，狹義土地財(cái)政收入復(fù)盤 102.1賣地收入：政府性基金預(yù)算收入的最主要來源 102.2縱向回顧，賣地收入表現(xiàn)強(qiáng)于土地出讓金，原因幾何？ 112.3橫向?qū)Ρ?，哪些省份、城市賣地收入變化較大？ 112.4結(jié)構(gòu)分化，部分地方賣地收入下滑，而非賣地大幅上漲？ 133測算結(jié)果：2022年31省/340城市政府性基金預(yù)算收入怎么看？ 15 究報(bào)告4究報(bào)告4/19圖表12015年以來我國土地出讓金收入、棚改套數(shù)及同比(分年度單位：億元，百套，%) 5圖表22015年以來我國土地平均溢價(jià)率及變動(dòng)(單位：%，PCT) 6圖表32022年1-10月我國出讓金收入及同比變動(dòng)(單位：億元，%) 7圖表42022年以來我國土地平均溢價(jià)率及變動(dòng)(單位：%，PCT) 7圖表52022年1-10月，各省土地出讓金及同比變動(dòng)(單位：億元，%) 8圖表62022年1-10月，各主要地市土地出讓金及同比變動(dòng)(單位：億元，%) 9 圖表82015年-2021年，全國賣地收入及同比(單位：億元，%) 11圖表92020-2021年，各省賣地收入及同比增速(單位：億元，%) 12圖表102020-2021年，各主要地市賣地收入及同比增速(單位：億元，%) 13圖表112015-2021年政府性基金預(yù)算收入與賣地收入占比(單位：億元，%) 13圖表122020-2021年，部分省份賣地收入、非賣地收入、政府性基金收入情況(單位：億元、%) 14圖表132020-2021年，賣地收入、非賣地收入、政府性基金收入情況(單位：億元、%) 15圖表142022年，各省政府性基金預(yù)算收入預(yù)測值(單位：億元，%) 16圖表152022年，部分地市政府性基金預(yù)算收入預(yù)測值(單位：億元，%) 17究報(bào)告5究報(bào)告5/191.1長期趨勢：土地市場遇冷并非“一日之寒”，三個(gè)歷史節(jié)點(diǎn)值得關(guān)注2021年以來地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露，我國土地出讓金收入首度出現(xiàn)同比負(fù)增長。2015年至今，我國土地市場歷經(jīng)多輪熱潮，盡管十九大明確提出“房住不炒”等地產(chǎn)調(diào)控政策，土地市場仍持續(xù)火熱，2017年土地出讓金收入同比增幅達(dá)51.25%，此后2018-2020年，土地市場成交的量價(jià)齊升也帶來政府土地出讓金收入的逐年增長，2019、2020年同比增速將近20%。2021年，受房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，地產(chǎn)景氣度下行影響，我國土地市場熱度下降，地方政府財(cái)政承壓，土地出讓金收入首度出現(xiàn)負(fù)增長。追根溯源，土地財(cái)政在2018年棚改退坡過程中已經(jīng)初露疲態(tài)。2015年-2017年，全國棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)，棚改高峰期拉動(dòng)全國21.5%的房地產(chǎn)銷售。2018年住建部提出棚改政策應(yīng)因地制宜，棚改規(guī)模收縮，城市建設(shè)告別大拆大建時(shí)代。2019-2021年棚改規(guī)模持續(xù)下降，2021年同比下降21.05%。從棚改套數(shù)同比和土地出讓金增速的走勢來看，后者在棚改縮量后出現(xiàn)明顯的中樞下移。百土地平均溢價(jià)率的“退燒”較土地出讓金下滑更早顯現(xiàn)，2016年后逐年回落。從平均溢價(jià)率來看，我國2016、2017年土地市場有著較高的成交溢價(jià)率，此后伴隨著地產(chǎn)政策究報(bào)告6究報(bào)告6/19上一年減少3.75PCT。究所(右軸為變動(dòng)幅度)H/2022探底2021年，樓市調(diào)控政策加碼+地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，2021年6月以來土地一級(jí)市場整體降溫。?2021年年初，受“兩集中”供地政策提出的影響，我國土地市場成交延續(xù)火熱行情，整個(gè)上半年土地出讓金共有4個(gè)月保持正增長、2個(gè)月出現(xiàn)小幅下滑，但降幅均較小。?2021年6月，由于地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加劇及限購限貸樓市調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，土地出讓金收入逐月降低。疊加新土拍政策及貸款監(jiān)管等政策，2021年7、8月土地出讓金收入下滑更為明顯，9月之后拍地規(guī)則調(diào)整，土地市場有所回暖，12月由于年底集中供地土地出讓金收入為當(dāng)年峰值。2022年，土地出讓金整體繼續(xù)下滑，10月數(shù)據(jù)同比回正，或階段性觸底。?2022年1-5月，受疫情反復(fù)、地產(chǎn)下行預(yù)期、土拍節(jié)奏改變等因素影響影響，土地市場成交低迷，土地出讓金收入相較往年處于低位。?2022年5月之后，地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步放松，疊加疫情緩解和季節(jié)性規(guī)律，土地市場成交在6月出現(xiàn)小高峰。?2022年8月，由于一二線重點(diǎn)城市處于二三輪供地土拍間歇期，土地成交額同究報(bào)告7究報(bào)告7/19比再度回落。仍然下滑。10月，土地出讓金收入較9月環(huán)比下降，同比2021年出現(xiàn)小幅正增長，是否構(gòu)成拐點(diǎn)尚難以判斷，或許已經(jīng)階段性觸底。究所(右軸為同比)從土地溢價(jià)率來看，10月同比進(jìn)一步下滑。今年以來的我國各城市的平均溢價(jià)率月度數(shù)據(jù)方面，不少城市出現(xiàn)溢價(jià)率掛0情況，平均溢價(jià)率從今年二季度以來呈現(xiàn)出月度下滑趨勢，10月平均溢價(jià)率水平下降至1.70%，較上年末減少1.27PCT。究所(右軸為變動(dòng)幅度)究報(bào)告8究報(bào)告8/19省份2020年110月出讓金2021年1省份2020年110月出讓金2021年110月出讓金2022年110月出讓金滑對比近三年同期(1-10月)的土地出讓收入，2021年多數(shù)省份土地出讓金出現(xiàn)下滑，2022年下滑省份數(shù)量增加、跌幅進(jìn)一步走擴(kuò)。從出讓金下滑的時(shí)點(diǎn)來看，可以將31省市分為三個(gè)梯隊(duì)：?第二梯隊(duì)：北京、安徽、浙江、江蘇、青海、重慶、天津共7省市2021年1-10月土地出讓金仍維持出正增長，但2022年由正轉(zhuǎn)負(fù)；已呈現(xiàn)負(fù)增長，其中2022年僅海南省同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。從2022年1-10月的賣地表現(xiàn)來看：?降幅較大的省份有：吉林(-91%)、黑龍江(-85%)、天津(-78%)；?金額較小的省份有：黑龍江(25億元)、寧夏(36億元)，青海(45億元)。整體來看，長三角、直轄市>中部人口大省>中西部、東北其他省份。綜上所述，長三角地區(qū)土地一級(jí)市場相對穩(wěn)健，北京、重慶、天津三大直轄出讓金下滑晚于其他省市；部分中部人口大省出讓金雖然下滑，但幅度相對居中；中西部和東北地區(qū)從下滑時(shí)點(diǎn)、賣地金額、同比降幅來普遍較弱。2021同比2022同比回落時(shí)點(diǎn)上海2083226127139%20%仍維持正增長北京7235802022年開始回落安徽6993747%-26%2022年開始回落浙江72477272447960%-34%2022年開始回落江蘇7398748444723-37%2022年開始回落青海45-63%2022年開始回落重慶60963153%-74%2022年開始回落天津73597021732%-78%2022年開始回落西藏00-2021年開始回落海南41-49%92%2021年開始回落四川221142092021年開始回落福建22000966-27%2021年開始回落江西4225855-41%2021年開始回落陜西14992745-25%2021年開始回落山東3297283136-32%2021年開始回落河北4544751-30%-34%2021年開始回落湖南7033822-38%2021年開始回落山西686336203-51%-40%2021年開始回落新疆445249-44%-42%2021年開始回落廣東4490347002525-4%-46%2021年開始回落河南205836852-21%-48%2021年開始回落寧夏94706-25%-49%2021年開始回落內(nèi)蒙古329-49%-51%2021年開始回落湖北3430842-5%-54%2021年開始回落云南655235-64%-56%2021年開始回落廣西882526-40%-62%2021年開始回落貴州986651-34%-72%2021年開始回落甘肅3082637-74%2021年開始回落遼寧846696-75%2021年開始回落黑龍江33925-51%-85%2021年開始回落吉林7036162-91%2021年開始回落究報(bào)告9究報(bào)告9/19究所地級(jí)市層面，我們篩選出2020、2021年1-10月土地出讓金規(guī)模均在200億元以上的城市(不含直轄市)共計(jì)36個(gè)。表62022年1-10月，各主要地市土地出讓金及同比變動(dòng)(單位：億元，%)省份城市2020年1-10月土地出讓金2021年1-10月土地出讓金2022年1-10月土地出讓金2021同比2022同比回落時(shí)點(diǎn)5013375013374695614 639 安徽廣東四川合肥深圳成都仍維持正增長仍維持正增長仍維持正增長27%4%3%39%82%34%45634753133821630541922145634753133821630541922143727325499483369149福建浙江江蘇浙江浙江湖南山東浙江河南浙江江蘇湖北浙江江蘇廈門臺(tái)州南京湖州嘉興長沙濟(jì)南溫州鄭州紹興宿遷武漢金華鹽城53443025344168337966555682126042903185457544089076626192455652022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落2022年開始回落0%-21%-29%-32%-44%-44%-46%-52%-59%-59%-59%-63%-67%-74%17%24%10%26%24%10%8%6%9%16%14%87%95%浙江浙江江蘇江蘇陜西福建浙江浙江江蘇江蘇陜西福建山東山東江蘇江蘇廣東山東江蘇廣西江蘇廣東遼寧貴州吉林寧波杭州無錫蘇州西安福州臨沂青島徐州揚(yáng)州東莞濰坊常州南寧南通佛山沈陽貴陽長春22902028 666613373342345317214531826672320772390620535269621308748403 47847659276146822847348522958627448426177853754245492021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落2021年開始回落-44%-9%-51%-41%-24%-9%-6%-35%-35%0%-25%-22%-7%-2%-20%-24%-28%-29%-35%-46%-50%-56%-64%-64%-66%-82%-95%-96%究所從土地出讓金下滑的時(shí)點(diǎn)來看，可以將以上城市分為三個(gè)梯隊(duì)：?第二梯隊(duì)：廈門、臺(tái)州、南京、湖州、嘉興、長沙等14城市，2022年出現(xiàn)下滑，但2021年仍維持同比正增長。?第三梯隊(duì)：寧波、杭州、無錫、蘇州、西安，連續(xù)兩年土地出讓金同比下滑。從2022年1-10月的賣地表現(xiàn)來看：報(bào)告10報(bào)告10/19?降幅較大的城市有：長春(-96%)、貴陽(-95%)、沈陽(-82%)；?除上述三個(gè)城市以外，金額較少的城市還有：南寧(95億元)、宿遷(99億元)、濰坊(136億元)。整體來看，分城市特征與分省份較為一致，增量信息是個(gè)別賣地?zé)衢T城市在邊際上表現(xiàn)不佳。2.1賣地收入：政府性基金預(yù)算收入的最主要來源本文所探討的土地財(cái)政收入(下文簡稱“賣地收入”)為狹義口徑，特指“國有土地使用權(quán)出讓收入”，該收入為政府基金預(yù)算收入的最主要來源。在這一部分我們探討土地出讓收入通過哪些科目影響政府性基金預(yù)算收入，政府性基金預(yù)算收入包括國有土地使用權(quán)出讓收入、債務(wù)收入、轉(zhuǎn)移收入與其他項(xiàng)目收入等，政府性基金收入中國有土地使用出讓權(quán)收入是最為重要的組成部分。根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》第二條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。國有土地使用權(quán)出讓細(xì)分科目包括“土地出讓價(jià)款收入”、“補(bǔ)繳的土地價(jià)款”、“劃撥土地收入”“繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”和“其他土地出讓收入”。地方土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，上繳地方國庫，支出通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排。所我國政府財(cái)政實(shí)行的“以收定支”的原則，即使考慮到預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金、轉(zhuǎn)移支付、專項(xiàng)債等工具的對沖，土地出讓金收入的下滑在中長期將會(huì)影響地方政府項(xiàng)目開支，同時(shí)可能導(dǎo)致政府對城投回款、補(bǔ)貼減少，對城投平臺(tái)的基本面造成負(fù)面影響。報(bào)告11報(bào)告11/192015-2021年，全國賣地收入呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，2021年同比增速放緩。全國賣地收入從2015年的30784億元增至2021年的84978億元，21年增速放緩至3.43%，而當(dāng)年土地出讓金同比-8.98%。什么因素導(dǎo)致了財(cái)政口徑的賣地收入和土拍市場的出讓金出現(xiàn)缺口？除圖表7所標(biāo)示的各細(xì)分子科目外，我們認(rèn)為還有三個(gè)重要原因：1)賣地收入作為財(cái)政科目是收付實(shí)現(xiàn)制準(zhǔn)則下的實(shí)收金額，土地出讓金可理解為“合同金額”。在賣地下滑的趨勢中，新增賣地合同金額的減少將直接導(dǎo)致當(dāng)年土地出讓金下滑，而往年已簽約、尚未繳清的土地出讓金到賬將對沖賣地收入的下滑，因此會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年賣地收入略高于土地出讓金的情況。2)上文所分析的土地出讓金僅包括“住宅、綜合”兩種類型，其他類型土地與房地產(chǎn)市場的相關(guān)性較低，部分對沖了“住宅、綜合”土地收入的下滑。3)土地出讓金在統(tǒng)計(jì)過程中可能無法涵蓋全部地塊和所有出讓方式，可能部分協(xié)議出讓土地未被有效統(tǒng)計(jì)的情況。所(右軸為同比)2.3橫向?qū)Ρ龋男┦》?、城市賣地收入變化較大？分省份看2021年政府賣地收入，全國超半數(shù)省份賣地收入出現(xiàn)下滑。具體如圖所?哪些省份賣地收入大幅增長？報(bào)告12報(bào)告12/19上海上海在2021年政府賣地收入中，天津、江蘇、湖北、上海、青海、北京等地政府賣地收入同比增速達(dá)15%以上，土地市場仍有較為不錯(cuò)的表現(xiàn)。吉林、河北、遼寧、廣西、甘肅、黑龍江、內(nèi)蒙古、海南、云南等省份的賣地收入省份天津2020賣地收入2021賣地收入同比增速26%26%省份2020賣地收入2021賣地收入新疆527500同比增速-5%-5%江蘇20%江西2836-6%湖北29083445重慶22022044-7%2984352818%32732970-9%青海北京貴州18612107吉林946844河北27672454遼寧12111051安徽湖南陜西17461913廣西1827甘肅525黑龍江396304-23%寧夏四川浙江廣東福建海南云南山西西藏寧夏四川浙江廣東福建海南云南山西西藏 -26% -31% -35%3193--7%4%2%---2%---3%究所我們篩選出2020年政府賣地收入大于500億元城市，所得結(jié)果如圖所示：?哪些城市賣地收入大幅增長？較大，超過25%。?哪些城市賣地收入嚴(yán)重下滑？寧波、東莞、南寧、福州、杭州等城市賣地收入下滑較大，跌幅超過10%。報(bào)告13報(bào)告13/19城市金華紹興徐州揚(yáng)州濟(jì)南城市金華紹興徐州揚(yáng)州濟(jì)南常州嘉興天津鹽城無錫武漢湖州貴陽泰州西安上海蘇州同比增速2021賣地收入2020賣地收入同比增速2020賣地收入城市成都北京南京臺(tái)州南通濰坊深圳溫州青島廣州長春重慶寧波東莞南寧福州杭州究所2020年以前，地方政府賣地收入占政府性基金預(yù)算收入比重逐年上升，2021年這一比重開始下降，主要變量還是賣地收入本身。我們統(tǒng)計(jì)了2015-2021年以來的我國31個(gè)省份賣地收入與政府性基金預(yù)算收入占比情況，從整體變動(dòng)情況來看，2015年-2021年，我國政府性基金預(yù)算收入由38094億元增長至93935億元，賣地收入占政府性基金預(yù)算收入比重逐年上漲，2020年達(dá)89.49%，2021年這一比例下滑至88.15%。圖表112015-2021年政府性基金預(yù)算收入與賣地收入占比(單位：億元，%)1000009000080000700006000050000400003000020000100000201520162017 收入/政府性基金預(yù)算收入201820192020202195%90%85%80%75%70%報(bào)告14報(bào)告14/19對比2020與2021年同期賣地收入與政府性基金預(yù)算收入占比情況變動(dòng)發(fā)現(xiàn)，大部?在賣地收入占比較低的省份中：海南、廣西、云南、內(nèi)蒙古、新疆、黑龍江、青海等省份出現(xiàn)較大下滑，賣地收入在2021年下降明顯。?在賣地收入比重占比較高的省份中：除江蘇、河南、安徽等省份外，浙江、廣東、山東、四川、湖南、湖北、上海等地2021年均出現(xiàn)下滑。對比各省份非賣地收入同比變動(dòng)發(fā)現(xiàn)，在賣地收入比例下降部分的省份，某些省份出現(xiàn)非賣地收入同比大幅增長，具體來看：?新疆非賣出地收入2021同比上漲65.21%，主要是由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展民航工程等其他政府性基金預(yù)算收入大幅增長拉動(dòng)了基金預(yù)算收入增長。(關(guān)于各省非賣地收入的更多細(xì)節(jié)內(nèi)容，將在本系列后續(xù)篇章中詳細(xì)介紹。)?甘肅、吉林、重慶等省份非賣地收入同比提升，則是賣地收入大幅下跌所致。省份2020賣地收入2020基金收入2020占比2021賣地收入2021基金收入2021占比2021年賣地占比變動(dòng)2021年賣地2021年非賣2021年基金收入同比地收入同比收入同比新疆貴州湖北廣西東西北京上海湖南吉林黑龍江重慶四川甘肅浙江江蘇江西海南云南廣東福建古安徽遼寧河北河南天津青海寧夏9080188984520236790801889845202367047992104231756449245878365028362836434313961396327932798647673558107575428504444145107575428504444145381373857069835895126742674133202034549706807883%88%91%89%%94%94%%90%87%%%-3%-5%%2% 91%%2%-15%47%46%%%%26%26%26%26%23%23%23%21%21%4%-8%% %% % %%%%%% 5%%%%%%20%26%4%%20%24%% 91%% 77%83%93%% 92%%%%%% % 90% %%2% %7%7%我們篩選出2020年、2021年政府性基金收入規(guī)模大于650億元的部分城市，對比?哪些城市賣地收入與政府性基金收入比重下跌？除紹興、天津、嘉興、常州、金華等城市之外，大部分城市的賣地收入與政府性基金收入比重在2021年降低。報(bào)告15報(bào)告15/19?賣地收入比重下跌幅度如何？臨沂、溫州、武漢、青島等地比重?cái)?shù)值降幅較大，超過3PCT，其余城市小幅下?哪些城市非賣地收大幅正增長？在賣地收入比例下降較大的城市中，溫州、武漢、青島、泰州等地出現(xiàn)了2021年非賣地收入同比高速增長，這部分城市非買地收入上升拉動(dòng)了政府性基金預(yù)算收入的增長，對沖賣地收入下滑帶來的財(cái)政收支壓力。城市2020賣地收入2020基金收入2020占比2021賣地收入2021基金收入2021占比2021年賣地占比變動(dòng)2021賣地同比2021非賣地同2021年基金收增速比增速入同比增速泰州臨沂武漢溫州貴陽金華濰坊徐州臺(tái)州西安濟(jì)南長春北京上海青島重慶鹽城蘇州無錫南京東莞嘉興成都南通深圳廣州寧波杭州常州紹興福州天津534729595771706730530747715 2188 29841001222026229142031779692 1298 2389 35035025507726294475378058620756 2317 3175117022458639988222081105 13331287 2515 369369097%645500664550059295%84%90%79% 93% 93%92%-2%-4%-7%-2%-2%21%-31%24%2%23%89%7%32%20%29%-7%4%6%95%66%60%59%41%39%31%29%28%27%24%-23%29%25%87%33%21%29%-5% 94%93% 86% 86%9595%7337887599665979676672575996659796766725671720 2542 3528 2706 376991%94%994%90%90%91% 95% 94%94%93%0%89%89% 91%0%-2%93%0%0%0%0%94%94% 82% 7%97%93%93%-3%-3%0%0%992%26%26%-2-2%-7%25%25%28%8%7%-5%-34%28%47%-27%26%25%23%20%9%8%8%-2%-4%-20%-21%-22%2%-4%25%24%26%8%7%-5%-33%26%38%-27%24%86%90%997%93%92%992%96%98220447802143222916671193 2358800 231612262249370295%8888%91%97%94%2%0%0%1011 211011 218387 86%90% 97%94%95%93%95%95% 97%94%95%93%95%95%8720%2265 2389226522942294 2461115595%93%93% 97%93%0%-2-2%2%5%7276134912 6%920960 96%0%94%96%2%預(yù)算收入怎么看？根據(jù)土地出讓金收入、賣地收入與政府性基金預(yù)算收入變動(dòng)關(guān)系，我們可以推算出2022年政府性基金預(yù)算收入。政府統(tǒng)計(jì)賣地收入是財(cái)政口徑統(tǒng)計(jì)的政府實(shí)收土地出讓收入，與市場上土地成交價(jià)款統(tǒng)計(jì)出讓金額會(huì)存在月度的滯后性，但在年度數(shù)據(jù)相差較小，理論上我們在已知土地出讓金收入可以推知政府賣地收入。我們采用推算公式為：2022政府性基金預(yù)算收入(預(yù)測)=2022賣地收入(預(yù)測)+2022非賣地收入(預(yù)測)=2022年1-10月土地出讓金*轉(zhuǎn)換比值(歷史均值)+2021年非賣地收入*2021年非賣地收入同比增速報(bào)告16報(bào)告16/19具體測算過程：①盡管中指土地出讓金(全口徑)與政府賣地在口徑上存在一定差異性，但2019-2021年二者比值相對穩(wěn)定，可以用近三年平均比值和2022年1-10月土地出讓②根據(jù)2022年1-10月賣地收入，以及近三年1-10月賣地收入占全年收入平均比可推算出2022年賣地收入。③2022年非賣地收入，根據(jù)2021年水平和當(dāng)年同比增速線性外推得出。測算得出29個(gè)省份(西藏、山西除外)的2022年政府性基金預(yù)算收入測算值如下：?從整體變動(dòng)趨勢來看：對比2021年，2022年預(yù)計(jì)29各省市政府性基金預(yù)算收入同比下滑，全國地方政府性基金收入預(yù)計(jì)同比-31%。?哪些省份政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)同比增長？海南、上海由于今年以來土拍市場活躍度高，財(cái)政收入提升較大，政府性基金預(yù)算收入同比增長。?哪些省份政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)出現(xiàn)大幅下滑？?重慶、天津兩大直轄市，貴州、黑龍江、遼寧、吉林等中西部、東北省份跌幅預(yù)計(jì)超50%，財(cái)政收入下滑較為嚴(yán)重。賣地收入2022預(yù)測值政府性基金收入2021非賣地收入2022預(yù)測值03052076256224526581122150733331465196120034168225520729賣地收入2022預(yù)測值政府性基金收入2021非賣地收入2022預(yù)測值0305207625622452658112215073333146519612003416822552072940138517931省份海南上海北京四川陜西內(nèi)蒙古新疆安徽福建山東浙江江西河北廣東江蘇云南河南湖北湖南廣西甘肅寧夏青海貴州重慶黑龍江遼寧吉林天津44692706495123856164377297228076813082381235808429408122213697142732530324714386242843222049409477273623132462231347497018184749701818041658461474794661714168120227838704722724703182043032137662056236322770044524同比34%34%6%-21%-22%-26%-26%-27%-28%-30%-38%-38%-39%-39%-40%-40-40%-43%-43%-46%-48%-53%-53%-59%-62%-66%-70%報(bào)告17報(bào)告17/19我們運(yùn)用相同的方式測算地級(jí)市2022年政府性基金預(yù)算收入，并篩選出預(yù)計(jì)在300億元以上城市。所得測算結(jié)果如下：?從整體變動(dòng)趨勢來看：2022年大部分城市政府性基金預(yù)算收入同比下滑。?哪些省份政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)出現(xiàn)大幅下滑？重慶、鹽城、紹興、常州、南通、天津等城市跌幅超50%。?哪些城市政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)同比增長？深圳、連云港、棗莊、上海、菏澤等地受益于今年土地市場較好的表現(xiàn)，政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)同比增長超10%城市賣地收入2022預(yù)測值非賣地收入2022預(yù)測值政府性基金收入2021政府性基金收入2022預(yù)測值深圳8137438%38%連云港306252633312626%棗莊3803243962222%上海4081305菏澤49947472546成都20762076220%杭州241241724624614%4%5276671624-7%-7%泉州33946417385-8%-8%北京22212221207鎮(zhèn)江32027395347337411356沂314592513安20814601221石家莊29448410342湖州4585646532濰坊5713825664淮安29028397318-20%衢州216485387-20%溫州651516149367-22%無錫4881226946-23%青島6522641193916-23%波1206-24%州203-28-28%151923022493-30-30%廣州1547-30-30%徐州614635710-31-31%嘉興5101011645-36-36%4079702446-36-36%福州5531960584-39-39%泰州333681414-39-39%南4941060613-42-42%武漢65439751-47-47%揚(yáng)州3104659344-48-48%金華626812-49-49%重慶7243851110-53-53%鹽城33324800357-55-55%紹興3