淺析住宅商用糾紛的多元解決機(jī)制的構(gòu)建

淺析住宅商用糾紛的多元解決機(jī)制的構(gòu)建[摘要]住宅商用糾紛具有糾紛主體熟人化、糾紛內(nèi)容復(fù)雜化、糾紛的社會(huì)影響面大的特點(diǎn)。根據(jù)住宅商用糾紛的特點(diǎn)應(yīng)該提供多方位、多層次的解決方式，多元化的糾紛解決機(jī)制對(duì)于住宅商用糾紛的解決，社會(huì)的穩(wěn)定、和諧具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。[關(guān)鍵詞]住宅商用糾紛，多元，解決機(jī)制糾紛是指社會(huì)主體之間的一種利益對(duì)抗?fàn)顟B(tài)。糾紛在日常用語(yǔ)里等同于爭(zhēng)議、爭(zhēng)執(zhí)、沖突等。住宅商用，又稱“住改商〞，是指民用住宅的使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，從事商業(yè)活動(dòng)。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房后，小區(qū)的居住環(huán)境受到影響，物業(yè)管理的難度增加，在住宅商用的業(yè)主與其他業(yè)主及物業(yè)管理公司之間，因?yàn)樽非蟮睦婺康牟煌?，糾紛的發(fā)生是必然的。一、住宅商用糾紛的特點(diǎn)及原因分析〔一〕糾紛主體的熟人化?物權(quán)法?第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違犯法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第十一條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。據(jù)此，法律法規(guī)對(duì)于受住宅商用不利影響的主體范圍作了明確的界定，最高人民法院一庭負(fù)責(zé)人就物權(quán)法兩部司法解釋答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)，該范圍根本上有效涵蓋了與“住改商〞行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審訊實(shí)務(wù)中也比擬容易掌握和操作。中國(guó)自古就有“遠(yuǎn)親不如近鄰〞的諺語(yǔ)。雖然現(xiàn)代城市開(kāi)展快速，鄰里之間往來(lái)減少，但是構(gòu)筑一個(gè)和諧融洽的生活環(huán)境離不開(kāi)良好的鄰里關(guān)系。居住在同一棟建筑物里，互相之間抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，住宅商用糾紛主體的熟人化決定了糾紛的解決方式不能僵硬，要注重協(xié)商，強(qiáng)調(diào)“和為貴〞，所謂退一步海闊天空。〔二〕糾紛內(nèi)容的復(fù)雜化糾紛是在利益根底上的一種理論狀態(tài)。住宅商用這一現(xiàn)象是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展應(yīng)運(yùn)而生的，其存在具有一定的合理性。首先，隨著城市化進(jìn)程的開(kāi)展，人口越來(lái)越密集，但商業(yè)配套設(shè)施的缺乏，使得社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)效勞需求等不到滿足，住宅商用可以給居民的生活帶來(lái)便利，彌補(bǔ)社區(qū)商業(yè)配套的缺乏。其次，住宅商用可以降低經(jīng)營(yíng)者的本錢(qián)支出，有助于中小企業(yè)的開(kāi)展，下崗職工的再就業(yè)，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)等。但住宅商用同時(shí)也給小區(qū)的其他業(yè)主帶來(lái)了負(fù)面影響。首先，為了使經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所符合自己的經(jīng)營(yíng)目的，住宅商用業(yè)主在裝修的時(shí)候，可能隨意改變房屋的構(gòu)造，私改電線和燃?xì)饩€路，從而給整個(gè)建筑物帶來(lái)平安隱患。其次，住宅商用使得出入小區(qū)的人流量增加，其他業(yè)主的生活安寧利益被進(jìn)犯，居住平安感降低。再次，住宅商用帶來(lái)的噪音問(wèn)題、環(huán)境污染問(wèn)題等降低了其他業(yè)主的生活質(zhì)量。最后，住宅商用后會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的電梯、停車(chē)位等生活配套資源緊張。當(dāng)住宅商用的業(yè)主追求的經(jīng)濟(jì)利益與其他業(yè)主的居住利益產(chǎn)生對(duì)抗后，糾紛也就在所難免了。同時(shí)由于住宅商用產(chǎn)生的不利影響的多樣性，導(dǎo)致了住宅商用糾紛內(nèi)容的復(fù)雜化?！踩臣m紛的社會(huì)影響面大隨著城市房地產(chǎn)的開(kāi)展，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度也應(yīng)運(yùn)而生。建筑物區(qū)分所有權(quán)之客體為眾人共同擁有的建筑物，其呈現(xiàn)之建筑物的所有權(quán)形式與一般的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不同。當(dāng)建筑物被其共有人按應(yīng)有份所有時(shí)，就形成建筑物區(qū)分所有，是建筑物區(qū)分所有權(quán)系建筑在整體建筑物的一種所有權(quán)形式。與一般的所有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)里的業(yè)主的專有權(quán)在行使的時(shí)候受到特別的限制。比方，?物權(quán)法?第七十一條規(guī)定，“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益〞；第七十七條規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意〞。當(dāng)建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主在對(duì)其專有局部行使所有權(quán)時(shí)損害到其他共有人的權(quán)利時(shí)，糾紛就產(chǎn)生了。住宅商用業(yè)主的“住改商〞行為與其他業(yè)主生活親密相關(guān)，影響到其他業(yè)主的切身利益，涉及到小區(qū)的日常標(biāo)準(zhǔn)管理。據(jù)搜房網(wǎng)〔武漢〕調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有80%的網(wǎng)友表示居住的小區(qū)內(nèi)有“住改商〞的現(xiàn)象，表示不清楚