某土地拆遷安置房建設(shè)項目可行性研究報告

某土地拆遷安置房建設(shè)項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總則11.1基本情況11.2業(yè)主介紹21.3編制依據(jù)及研究范圍21.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)31.5簡要結(jié)論42項目建設(shè)背景及必要性52.1項目建設(shè)背景52.2項目建設(shè)必要性113項目市場分析133.1項目定位133.2項目前景分析144建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模164.1建設(shè)內(nèi)容164.2建設(shè)規(guī)模164.3主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)165項目現(xiàn)場條件185.1施工現(xiàn)場現(xiàn)狀185.2現(xiàn)場施工條件186施工方案216.1規(guī)劃設(shè)計理念與原則216.2設(shè)計理念226.3平面布局226.4建筑單體設(shè)計236.5結(jié)構(gòu)設(shè)計246.6公共設(shè)施設(shè)計方案266.6.5消防設(shè)計317節(jié)能、綠化環(huán)保357.1節(jié)能357.2綠化357.3環(huán)保368機構(gòu)設(shè)置與人力資源配置428.1項目建設(shè)管理機構(gòu)428.2項目人員編制429項目施工進(jìn)度449.1施工時間449.2施工進(jìn)度計劃449.3項目實施進(jìn)度表4410項目招標(biāo)計劃4510.1招標(biāo)表格4510.2資質(zhì)要求4510.3招標(biāo)信息發(fā)布4510.4招投標(biāo)工作組織4611投資估算與融資4711.1投資估算4711.2融資4912經(jīng)濟(jì)評價5012.1經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)，12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)5012.3財務(wù)評價51的原則與方法5013社會評價5313.1社會效益5313.2社會影響分析5313.3社會風(fēng)險分析5414結(jié)論與建議5514.1結(jié)論5514.2建議56時間表57總則1.1基本信息1.項目名稱:XX地塊拆遷安置房建設(shè)項目2.項目性質(zhì):新建3.建設(shè)地址:XX市沙坪壩區(qū)童家橋街道同心村4.項目業(yè)主:XX富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司5.業(yè)主地址:沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園6.法定代表人:XX7.建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容:總用地面積4273.4平方米(約6.4畝)，總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，公共活動室800平方米8.項目建設(shè)期:20個月(2009.9-2011.4)9.總投資:項目開發(fā)建設(shè)總投資5080萬元，其中:工程造價2965萬元(其中建筑安裝2745萬元，市政配套220萬元)，其他建設(shè)費用1670萬元，儲備資金226萬元，建設(shè)期利息167萬元，本期利息520,000元。10.融資:資金來源:自籌資金1580萬元，占總投資的31%;銀行貸款3500萬元，占總投資的69%，銀行還貸資金來源全部為地方財政資金。1.2業(yè)主簡介本項目業(yè)主為XX富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，由2007年12月沙坪壩區(qū)人民政府設(shè)立，注冊資金5億元。是沙坪壩區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局管理的國有事業(yè)單位。實行企業(yè)化管理，是具有獨立法人地位的國有獨資有限責(zé)任公司。其經(jīng)營范圍為土地整理儲備和存量建設(shè)用地開發(fā)利用;利用自有資金投資城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、社會公益項目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目。主要承擔(dān)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺之一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè);指導(dǎo)和實施農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，完善功能;推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營;積極開發(fā)生態(tài)旅游產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。1.3匯編的基礎(chǔ)和研究范圍準(zhǔn)備1.3.1的基礎(chǔ)1.《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危房改造實施方案的通知》(沙衛(wèi)發(fā)[2008]10號)；2.XX磁器口歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃設(shè)計；3.沙坪壩區(qū)土地利用規(guī)劃；4.投資項目可行性研究指南(試用版)；5.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)；6.業(yè)主提供的該地區(qū)和公園的社會、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地和自然條件等基本信息；7.本項目適用的國家和地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定等。1.32的研究范圍根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對項目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究和論證，包括項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算和資金籌集、組織和人力資源配置、項目進(jìn)度安排、項目效益評價等。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目計量單位數(shù)值備注1主要技術(shù)指標(biāo)1建設(shè)用地總面積㎡4273.4大約6.4畝2居民人數(shù)人768每戶按3.2人計算。3GFA㎡16347100%3.1住宅建筑面積㎡13500所有安置房3.2商業(yè)區(qū)㎡547可供出售3.3管理和公共活動住房㎡8003.4下面的車庫和設(shè)備室㎡15004停車位A504.1地面A104.2地下A405容積率3.56綠地率%357施工期月152主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項目開發(fā)建設(shè)總投資萬元50801.1其中:自籌資金萬元1580總投資31%1.2銀行貸款萬元3500總投資69%2銷售收入萬元4383營業(yè)稅金及附加萬元244總利潤萬元-46661.5簡要結(jié)論該項目位于歷史文化旅游區(qū)--磁器口古鎮(zhèn)和紅色旅游區(qū)--歌樂山烈士陵園之間，距離兩地很近。作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)景協(xié)調(diào)區(qū)，該地塊北臨磁器口路，南臨雙嶺皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水河，交通條件極佳。該地塊周邊配套齊全，交通便利，人居環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)文化氛圍濃厚，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位相對較好，未來發(fā)展前景看好。本項目建設(shè)規(guī)模小，基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃要求，功能定位準(zhǔn)確。項目建設(shè)的前期條件已經(jīng)具備，施工現(xiàn)場交通便利，施工條件良好。項目建成后，將為240余戶搬遷戶提供住房保障，大大改善和改善搬遷戶的居住和生活條件;將有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，并為構(gòu)建和諧社會提供積極的支持和有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定的貢獻(xiàn);有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌的協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊的形象。因此，本項目具有良好的社會效益。經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)4666萬元。這個項目屬于政府的民生工程，需要政府給予財政補貼和支持，保持收支平衡。2項目建設(shè)的背景和必要性2.1項目建設(shè)背景XX市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展2.1.1自直轄以來，XX市充分發(fā)揮優(yōu)勢，抓住西部大開發(fā)的歷史性機遇，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了巨大成就。2000年以來，XX市GDP的快速增長直接推動了人均GDP的快速增長。雖然增速2005年2006連續(xù)回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年平均增速達(dá)到14.13%，超過同期(13.82%年)GDP平均增速(圖2-1)。直轄十年，全市人均生產(chǎn)總值翻了三倍，城鄉(xiāng)居民收入翻了一番多，經(jīng)濟(jì)實力、綜合競爭力和人民生活水平上了一個新臺階。圖2-1XX市1998年2007年GDP及同比增速隨著XX市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入不斷增長，民生不斷改善，社會更加和諧。據(jù)測算，2010年人均GDP有望達(dá)到18000元，年均增長10%左右。到2020年，力爭人均達(dá)到8000美元以上，XX進(jìn)入小康社會。收入是消費和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)的重要組成部分。近年來，XX市經(jīng)濟(jì)快速增長，人均收入顯著提高。總體消費和購買力大大增強，消費方式不斷增強。對質(zhì)量的追求越來越高，直接刺激了國民對各行業(yè)的消費需求，極大地促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2008年，XX市受國家宏觀調(diào)控和金融危機影響，GDP增速放緩。前3季度，XXGDP3419.56億，同比增長15.3%。據(jù)估計，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率2008年將在15%左右。2008年前3季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元;人均消費支出8346元，增速回落4個百分點。居民購買力受到一定影響。但隨著2008年10月年走出臺灣的十條國策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，對未來提升民眾信心、提振經(jīng)濟(jì)，無疑將起到很大作用。從全國擴(kuò)大內(nèi)需的效果來看，預(yù)計全國經(jīng)濟(jì)增長2009年為8，XX市前3季度增速將達(dá)到12%.5，發(fā)展勢頭強勁。因此，基于XX多年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好基礎(chǔ)積累，可以樂觀地預(yù)測，XX乃至整個國家的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展將在2009年一段時間內(nèi)保持在一個相對穩(wěn)定的水平。2.1.2主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為了更好地保持和發(fā)展XX獨特的“多中心組團(tuán)”布局結(jié)構(gòu)，《XX城市總體規(guī)劃(2005-2020)》提出了“一城5塊，多中心組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)?！?片”是指中部、北部、西部、南部和東部地區(qū)?！岸嘀行摹笔且粋€城市中心和六個城市副中心。市中心包括渝中半島、江北城區(qū)、品子石等XXCBD區(qū)域。六個城市副中心在上一輪總體規(guī)劃中由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)、新增的西永(即西部新城)、茶園中心區(qū)組成。2005版城市總體規(guī)劃在98版的基礎(chǔ)上，向四個方向拓展，1.向北擴(kuò)展穿過內(nèi)環(huán)路，向北擴(kuò)展。根據(jù)土地適宜性分析，可開發(fā)區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為338平方公里。自然條件好，可以擴(kuò)建的土地比較大。依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒有山水的地形屏障，擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件較好。同時可以依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢。發(fā)展勢頭強勁;但土地海拔較高，地形以丘陵為主，土地較為零散。2.向西擴(kuò)展向西穿越中梁山，開發(fā)中梁山與縉云山之間的區(qū)域?？砷_發(fā)區(qū)域適宜的城市建設(shè)用地約293平方公里，西部新城由此誕生。西部土地平坦，條件較好，可拓地較大，具有區(qū)域輻射能力，可輻射城市西部城鎮(zhèn)，加強與成都的聯(lián)系;但跨山開發(fā)，交通投資大，生態(tài)環(huán)境相對脆弱。在供水不足的同時，城市排水問題更大。現(xiàn)在山地道已經(jīng)開通，并與主城相連。通路十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施已進(jìn)入全面建設(shè)階段。3.向東擴(kuò)展東渡銅羅山，開發(fā)銅羅山與明月山之間的區(qū)域?？砷_發(fā)區(qū)域適宜城市建設(shè)用地約390平方公里。地處城市下游區(qū)域，土地利用條件較好，對生態(tài)環(huán)境影響較小，適合發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投資大，城市向北發(fā)展動力不足。尤其是魚嘴以北地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離市中心，地處榆林河上游，是生態(tài)保育的重要區(qū)域。城市建設(shè)活動限制較多，開發(fā)門檻較高，使得該地區(qū)即使土地條件較好，但城市發(fā)展動力較差。因此，該地區(qū)未來的都市發(fā)展區(qū)主要在魚嘴以南地區(qū)。4.向南擴(kuò)展跨越內(nèi)環(huán)路，開發(fā)忠良山和銅鑼山之間的南部地區(qū)?？砷_發(fā)區(qū)域內(nèi)適宜城市建設(shè)用地約79平方公里，用地較少，今后不宜作為城市主要發(fā)展區(qū)域。因此，XX的主城區(qū)面積從600平方公里增加到2737平方公里。都會區(qū)的面積從2500平方公里增加到5473平方公里。磁器口古鎮(zhèn)旅游開發(fā)現(xiàn)狀2.13近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，重點開發(fā)建設(shè)景區(qū)景點，使全區(qū)旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。2007已接待近925萬名游客，成為該市名副其實的旅游區(qū)。磁器口作為XX的“歷史文化名片”和核心旅游區(qū)之一，具有不可撼動的旅游地位。磁器口古鎮(zhèn)三山環(huán)繞，兩溪環(huán)繞，地理位置優(yōu)越。是XX主城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、傳統(tǒng)建筑風(fēng)格最完整的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護(hù)和開發(fā)下，磁器口旅游日益繁榮，游客數(shù)量與日俱增。歷年游客數(shù)量如表2-1所示。此外，沙區(qū)將紅巖環(huán)節(jié)延伸至磁器口古鎮(zhèn)，實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)之間的紅色旅游資源整合。'紅'與'綠'的有機結(jié)合，相得益彰，吸引游客。今后，吸引的游客數(shù)量將大大超過目前的水平。表2-磁器口古鎮(zhèn)歷年游客人數(shù)年200120022003200420052006人數(shù)(10,000)190264262280350400雖然有4億多名強勢游客，但磁器口古鎮(zhèn)的旅游產(chǎn)業(yè)也很明顯，即“人氣旺、富貴少”;社會效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益偏弱。經(jīng)濟(jì)增長方式是“高投入、低消耗、不協(xié)調(diào)、低效率”。究其原因，就在于古鎮(zhèn)缺乏商業(yè)配套，難以滿足多樣化、多層次的消費需求。古鎮(zhèn)街道內(nèi)部商業(yè)由小店組成，經(jīng)營規(guī)模和檔次不高，吸引力不夠強，消費能力差，對如此豐富的旅游資源形成了極大的浪費。同時，古鎮(zhèn)外，主要道路沿線分布有商店，長度近1千米針對上述問題，沙區(qū)政府目前正下大力氣把磁器口打造成具有五個區(qū)域?qū)ｎ}布局的新古鎮(zhèn)，即旅游商品街、老XX民俗餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街，在5-10年內(nèi)。同時，將不斷提升磁器口的品位和文化品位，解決目前政府保護(hù)開發(fā)投入高但獲得旅游消費收入低的現(xiàn)狀，大力推動全區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該項目2.1.4為進(jìn)一步改善群眾居住條件，XX市2008年對主城區(qū)11億多平方米危舊房進(jìn)行了拆遷改造。3年內(nèi)完成786萬平方米危房拆遷規(guī)模，5年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。空前的拆遷改造，使城市建筑和空間布局更加科學(xué)合理，人居環(huán)境得到改善，城市形象得到了很大程度的美化。此外，2009年將啟動XX危房改造第二個五年計劃。根據(jù)XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2009年2010年，改造面積至少將達(dá)到過去五年的總和。拆遷改造力度將進(jìn)一步擴(kuò)大。住房改造升級將使至少100,000戶家庭受益。目前，XX城市改造的速度正在迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強區(qū)和科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市重建任務(wù)最重的地區(qū)之一。其拆遷改造的重點是重點關(guān)注四個嚴(yán)重影響住宅安全的區(qū)域，它們位于相對密集的位置，并且位于主要道路和窗口區(qū)域的兩側(cè)。土地方面。但目前，沙區(qū)政府面臨著拆遷改造告急與拆遷改造范圍廣、體量大、財政消費過多的矛盾。如何提高拆遷效率，最大限度地減少政府對拆遷改造的財政投入，是這項工程要積極研究探討、抓好落實的根本目標(biāo)。2006年結(jié)束，磁器口古鎮(zhèn)被授予國家4A級旅游景區(qū)稱號。根據(jù)《磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃》，磁器口將建成國家級歷史文化名鎮(zhèn)2010年。10年內(nèi)，磁器口這座古鎮(zhèn)將不再是今天的狹小之地，將建設(shè)成為占地32.5公頃、涵蓋功能更廣的新型古鎮(zhèn)。目前，磁嘴除了提升檔次、提升口感外，還需要拓展空間?！备鶕?jù)2008年5月1日起實施的《XX市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》，磁器口古鎮(zhèn)將向東延伸至嘉陵江，南至沙坪壩區(qū)中心城區(qū)，西接童家橋，北接石井坡。這個項目的地塊位于國道和城市主干道兩側(cè)，與千年文化重鎮(zhèn)磁器口相對。根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將統(tǒng)籌古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，提升古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)。因此，本項目一方面提出積極響應(yīng)XX2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1的建設(shè)有利于提升城市形象。這個項目的地塊現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外環(huán)境臟亂差，已經(jīng)與城市的發(fā)展很不相適應(yīng)。由于該地塊位置特殊，一方面靠近212國道，另一方面與磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街相對，不僅損害了沙坪壩區(qū)乃至XX市的城市形象，但也在很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)。千年歷史文化形象。通過拆除改造，按照開發(fā)規(guī)劃，科學(xué)合理地建設(shè)項目，使整個地塊煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風(fēng)貌，提升磁器口古鎮(zhèn)形象和城市建設(shè)。2.2.2對被拆遷居民的生活和生活條件有很大的改善和改善。該地塊現(xiàn)有居住條件較為惡劣，建筑布局無序，道路高聳險峻，內(nèi)部配套設(shè)施等居住條件十分不便。此外，絕大多數(shù)房屋年久失修，墻體斑駁，民用構(gòu)件不同程度受損，居住安全性差，急需改造和創(chuàng)新。同時，當(dāng)?shù)鼐用窀敢獠疬w重建，渴望改善生活條件?；谏鲜鲈?，通過對這一項目的拆除和重新規(guī)劃，當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境將得到極大改善。2.2.3盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源總則拆遷地塊建筑密度大、容積率低、土地利用率不足，對于土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)域來說，是一種資源浪費。根據(jù)城市規(guī)劃，項目合理利用容積率，最大限度地利用地塊稀缺資源的空間利用;而由于項目的實施，盤活了周邊大面積的"城中村"土地，而且它的原始價值有了很大的提升，真正體現(xiàn)了城市土地的價值。2.2.4促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，“千年古鎮(zhèn)磁器口”是王牌。磁器口的“古”，不可避免地對周邊建筑風(fēng)格提出了“古”的要求，以實現(xiàn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌更加完整和諧，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游的發(fā)展。該項目位于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造了與古鎮(zhèn)相似的建筑風(fēng)格，對傳播古鎮(zhèn)氛圍、美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象起到一定的支撐作用。綜上所述，這個項目的建設(shè)是非常必要的。3項目市場分析3.1項目定位3.1.1項目目標(biāo)定位鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，從城市、局部地區(qū)、拆遷戶和公司的角度出發(fā)，項目開發(fā)的目標(biāo)如下:(一)通過拆遷改造危房區(qū)，提升城區(qū)形象；(二)通過拆遷居民，大大改善他們的生活條件；(三)順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)升級改造，統(tǒng)籌磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌；(四)充分利用有限的土地資源，最大限度地利用土地價值；3.1.2的項目格式定位項目地塊緊鄰城市主干道和磁器口核心旅游區(qū)。通過對地塊、地塊周邊環(huán)境以及項目本身獨有的特點進(jìn)行綜合分析，找出項目格式。經(jīng)過調(diào)查研究，分析發(fā)現(xiàn)以下2種業(yè)態(tài)均為項目發(fā)展方向，少量臨街商業(yè)+普通住宅。臨街商業(yè)為臨街一樓門面，以中高端品牌餐飲娛樂為主。餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎。同時，在商業(yè)和安置房二樓下要設(shè)置一定比例的社區(qū)管理和公共活動室，以滿足社區(qū)內(nèi)管理和活動的需要。所有房屋均按協(xié)議拆除安置，等級定位中等略低。3.2項目的前景分析該項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在XX市乃至全國的旅游景點中具有明顯的影響力，近年來游客數(shù)量逐漸增多。這個項目的酒店和商業(yè)的良好運營，很大程度上取決于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游和歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是為了吸引磁器口古鎮(zhèn)的游客。磁器口旅游十分火爆，游客量持續(xù)穩(wěn)定在400萬2008年以上。隨著沙區(qū)政府加大對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度，預(yù)計未來游客量將逐年大幅增長，這無疑是該項目未來美好市場前景的穩(wěn)定保障。3.2.1面向街道的商業(yè)市場前景分析磁器口商業(yè)基本上集中在主要街道和刺桐路沿線。主要街道的內(nèi)部商業(yè)形式均為街邊小店，包括特色食肆、本地小吃、旅游工業(yè)品等，檔次較低;城東路兩側(cè)的街邊商店沿線排列約700米，它們都是2-3項目臨街業(yè)務(wù)走差異化路線，在中高端層面尋求市場空缺。強大的旅游人氣和交通便利是人流的有力保障。預(yù)計消費人口構(gòu)成:磁器口旅游客源60%當(dāng)?shù)鼐用竦?0%道路通過人和兩側(cè)的其他10%這個項目顯然不同于許多企業(yè)。它的關(guān)鍵資源，例如游客流量，交通和位置，是許多普通企業(yè)無法比擬的。磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場缺乏高端消費市場，保證了未來商業(yè)門面經(jīng)營的繁榮，吸引了大量的投資和經(jīng)營者。因此，如果本項目的業(yè)務(wù)獨立經(jīng)營，將會吃香，生意興隆;如果對外銷售，與其他總則業(yè)務(wù)相比，將會更容易銷售。基于以上分析，本項目臨街商業(yè)市場前景良好。3.2.2個項目住宅前景分析根據(jù)與XX地塊所有拆遷戶達(dá)成的協(xié)議，本項目所有住宅均為安置房，不存在銷售問題。4建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模4.1建設(shè)內(nèi)容本項目為XX地塊拆遷安置項目。根據(jù)項目業(yè)主的委托要求和提供的相關(guān)資料，本項目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。4.2建設(shè)規(guī)?？偼恋孛娣e4273.4m2(約6.4畝)。總建筑面積為16347m2(地上14847m2，地下1500m2)，包括住宅建筑面積13500平方米，住宅管理及公共活動室800平方米4.3主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)總土地面積 為4273.4m總建筑面積 16347(其中:地上建筑面積為14847m15002地下建筑面積其中:住宅建筑 13500m547用于管理和公共活動的800m地下車庫和設(shè)備室的1500m50個停車位其中:地面10個停車位40個地下停車位道路和場地的1200m綠色區(qū)域 的1500m體積比3.5可容納240家庭5項目現(xiàn)場條件5.1建筑工地的現(xiàn)狀擬址:XX市沙坪壩區(qū)童家橋街道同心村。遺址簡介:該遺址位于歷史文化旅游區(qū)--磁器口古鎮(zhèn)和紅色旅游區(qū)--歌樂山烈士陵園之間，距離兩地很近。作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)景協(xié)調(diào)區(qū)，該地塊北臨刺桐路，南臨雙嶺皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水河，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善，交通便利，居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚。遺址內(nèi)無珍稀動植物及文物?，F(xiàn)場原有建筑將被拆除。區(qū)域交通便利，環(huán)境宜人，適合本項目建設(shè)需要。該項目總用地面積4273.4m2(約6.4畝)5.2現(xiàn)場施工條件沙坪壩區(qū)位于XX主城區(qū)西部，東臨嘉陵江，西臨縉云山，面積396.2平方公里。磁器口位于歌樂山腳下的嘉陵江畔。境內(nèi)有小山小溪。具有典型的山城景觀特征，形成明顯的溝壑地形。1.地形地貌沙坪壩區(qū)地貌屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分。整個地區(qū)是丘陵，臺地和低山的結(jié)合。中部的歌樂山海拔高度在550至650米之間，最高峰海拔680.25米2.地質(zhì)構(gòu)造該場地位于新華夏系第三沉降褶皺帶弧形構(gòu)造帶的華英山帶狀褶皺束與宣漢-XX平行褶皺束的交界處。出露地層主要在侏羅紀(jì)中期，上系沙溪廟組紫紅色泥巖主要夾有薄層砂巖和砂質(zhì)泥巖。第四紀(jì)地層分散，為最新地層。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，遺址內(nèi)無斷層和構(gòu)造斷裂帶，遺址內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。3.地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險評估根據(jù)調(diào)查結(jié)果，擬建地塊未出現(xiàn)崩塌、滑移、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，目前情況穩(wěn)定。工程建設(shè)可能引發(fā)的尋址災(zāi)害是填土不均勻沉降和填土邊坡開挖巖體塌陷和塊體塌陷，規(guī)模小到中等，風(fēng)險小到中等。土地范圍適合本項目建設(shè)。4.氣候和氣象沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏旱多、秋雨多、霧天多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、溫差明顯等特點。氣候特征為:氣候溫和，雨量充沛，降雨集中在5-9月，占全年降雨量的2/3，冬暖春初，秋短夏長，初夏多雨，夏熱干旱，秋雨多雨，秋雨多雨，與雨季節(jié)相同，無霜期長，濕度大，風(fēng)速低，云霧多，日照少的氣候特點?？諝馕廴疚镌斐傻奈廴境潭扰c風(fēng)的頻率和風(fēng)速密切相關(guān)。從年平均值來看，污染系數(shù)較大的NW至E位置在NW、N、E位置最大。根據(jù)XX市沙坪壩區(qū)氣象站多年常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果，氣象參數(shù)如下:年平均氣溫為18.3°c極端最高溫度42.8°c極端最低溫度2.6°c平均相對濕度81%年平均降雨量為1082.9年平均日照時數(shù)1314天無霜期341.6天平均風(fēng)速1.6m靜態(tài)風(fēng)頻率17.5%冬季和夏季的主導(dǎo)風(fēng)頻率為22%領(lǐng)風(fēng)N-NE5.水文學(xué)除嘉陵江外，沙坪壩區(qū)的水體、兩灘河、湖溪河、清水河、鳳凰河、詹家溪、南溪口河是該地區(qū)較大的河流。嘉陵江發(fā)源于岷山、秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、京口、慈溪口、禹兆天門匯入長江。嘉陵江長153.8公里，流域面積為XX28164公里。根據(jù)北碚水文站資料，嘉陵江多年最大流量44800m3/s，多年平均流量2120m3/s；最高水位為208.17m6.施工條件施工所需的水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求。在編制施工方案時，注意與場地周邊區(qū)域的銜接，充分利用場地內(nèi)空間，減少對周邊群眾生活和商業(yè)活動的不利影響，最大限度地減少施工環(huán)境污染物?？梢姡椖拷ㄔO(shè)地的條件符合項目建設(shè)和運營的需要，不存在不支持項目的明顯因素。6施工方案6.1規(guī)劃設(shè)計理念和原則6.1.1設(shè)計規(guī)劃理念規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以《XX城市總體規(guī)劃》和《XX市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》為依據(jù)，分析XX地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，特別是針對磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，從而促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游設(shè)施的升級，美化古鎮(zhèn)的整體形象。(1)文化:在滿足旅游消費者在功能和層次上的需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相關(guān)聯(lián)。(2)合理性:應(yīng)根據(jù)地塊的特點和項目建設(shè)目標(biāo)的要求，合理安排空間，最大限度地滿足目標(biāo)要求。(3)統(tǒng)一性:項目規(guī)劃設(shè)計與古鎮(zhèn)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性和綠地系統(tǒng)。(4)人性化:規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)以人為本的精神，為消費者和居民創(chuàng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。6.12的規(guī)劃設(shè)計原則本項目規(guī)劃設(shè)計遵循沙坪壩區(qū)和磁器口古鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性原則。(1)協(xié)調(diào)原則:建筑風(fēng)格不得破壞古鎮(zhèn)的整體形象，但應(yīng)符合古鎮(zhèn)的文化特色，做到協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古鎮(zhèn)的文化特色。(2)生態(tài)原則:通過地塊的合理布局和綠色景觀的設(shè)計，在滿足開發(fā)需要的前提下，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。(3)經(jīng)濟(jì)原則:充分節(jié)約土地，提高土地利用率，實現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)價值最大化。6.2設(shè)計概念項目地塊為三角形地塊，地形不平坦。該地塊東北角海拔最高可達(dá)224米，最低僅202米。地塊內(nèi)部起伏非常大。在盡量減少土方量的前提下，充分利用現(xiàn)有的地貌設(shè)計建筑形式和布局。道路設(shè)計力求與街道道路良好銜接，內(nèi)部貫通，實現(xiàn)人車分流;6.3平面布置由于有110千伏高壓線穿過該地塊，為避免高壓線的影響，臨街的商業(yè)、安置房以高壓線為軸線分別擺放，高壓線下綠化。具體安排見圖6-1。底層是商業(yè)立面；二樓是管理和公共活動室底層是商業(yè)立面；二樓是管理和公共活動室管理和公共活動室圖6-1項目平面布置圖6.4建筑的單一設(shè)計住宅6.4.1住宅樓全部為30層高層建筑，以中小型為主，每套8戶。大部分單位從北到南都是透明的。根據(jù)景觀資源，他們可以揚長避短，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，最大限度地利用景觀資源。建筑立面設(shè)計遵循磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃，采用明清古建筑風(fēng)格，實現(xiàn)與古鎮(zhèn)風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。根據(jù)現(xiàn)有地形，建筑物的選址應(yīng)盡量減少土石方的數(shù)量，避免高壓線的影響，并盡量減少道路干擾對居民的影響。并在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時，有所突破，努力繼承和尋求創(chuàng)新，利用高樓大廈的挺拔造型，強調(diào)穿插的身體，虛實對比，大氣簡約，層次分明，并以色彩的對比和協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)古樸、古色古香、藝術(shù)化、古樸樸素的生活風(fēng)貌。住宅建筑是軸對稱的單元建筑結(jié)構(gòu)。單體住宅標(biāo)準(zhǔn)建筑面積為857平方米，東西長度為37米，南北走向為32米。這是一座30層的高層建筑。每棟樓由兩排相對獨立的居民并排連接單位組成，2梯序號胡興套數(shù)比例135-40平方米12戶5%240-50平方米36戶家庭15%355-60平方米43戶家庭18%460-70平方米149家庭62%總計240家庭100%商業(yè)立面6.4.2商業(yè)立面是212國道大樓底層的立面。沿街長度約為66米，深度為8.3米。商業(yè)總面積為6.5結(jié)構(gòu)設(shè)計1.設(shè)計基礎(chǔ)(1)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50010-2002)；(2)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50003-2001)；(3)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001)；(4)建筑物抗震設(shè)計規(guī)范(GB50011-2001);(過期)(五)建筑基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范(GB50007-2002)；(6)高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程(JGJ3-2002)；(7)鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)范(JGJ3-2002)。2.設(shè)計要求建筑結(jié)構(gòu)安全等級:2級建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限:50年地震基本烈度和抗震設(shè)防烈度，設(shè)計地震分組:6度，a組人防設(shè)計及等級:無基本風(fēng)壓:0.4kn/m23.設(shè)計負(fù)載標(biāo)準(zhǔn)值(1)車庫:4.0kN/m2(2)商場:3.5kn/m2(3)臥室、客廳等2.0kN/m2(4)廚房和衛(wèi)生間2.0kN/m2(5)樓梯:住宅2.5kn/m2消防疏散樓梯3.5kn/m2(6)摘要陽臺2.5kn/m2(7)屋頂:總則人員屋頂2.0kN/m2種植屋頂是根據(jù)實際情況考慮的。(8)消防通道20.0kn/m2(9)設(shè)備室。電梯機房7.0kn/m2(十)其他應(yīng)按照相應(yīng)的國家規(guī)范和規(guī)定執(zhí)行。4.結(jié)構(gòu)類型和材料住宅30層均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu);臨街商業(yè)只有1-2層，均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)集中布置在樓梯和電梯處，共同承受水平荷載。主要結(jié)構(gòu)材料:混凝土C25~C45;鋼HPB235，1型冷軋絞合鋼筋，HRB335，hrb400。5.基本形式本工程擬采用鉆孔灌注樁，實際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報告確定。6.6公共設(shè)施設(shè)計方案6.6.1給排水設(shè)計1.給排水1)水源本工程屬于沙坪壩水廠供水范圍。小區(qū)的流入由地塊周邊道路的市政給水管引入，進(jìn)水管直徑不小于200毫米DN2)耗水量用水標(biāo)準(zhǔn):居住地:200升/人。d K=2.5，商業(yè)立面:5L/m2。7米道路和綠化1.5/m2。d 43用水量:考慮到10%不可預(yù)見的用水量，日平均用水量為180m3/d，日最大用水量為4303)排水系統(tǒng)采用生活污水和雨水分開的系統(tǒng)。4)位移排污量:按生活供水量85%計算，日排污量約為153m雨水量:根據(jù)XX市暴雨公式計算，I.e:Q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77(升/秒。ha)其中P=2年，地流系數(shù)為0.75。雨水和污水由暗管(溝渠)排出。污水管的直徑為d300-d700毫米，雨水管的直徑為d300-d1100毫米5)污水處理小區(qū)、商業(yè)門面、賓館等生活污水先用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，達(dá)標(biāo)后才能排入市政污水管道。商業(yè)立面和酒店等餐飲廚房的廢水必須經(jīng)過隔油池處理，然后才能排入市政污水管道。6.6.2電氣設(shè)計1.設(shè)計基礎(chǔ)1)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范(JGJ/T16-92);(過期)2)10kV及以下配電站設(shè)計規(guī)范(GB50053-94)3)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范(GB50057-94)(2001版)；4)低壓配電設(shè)計規(guī)范(GB50054-95)；5)住宅設(shè)計規(guī)范(GB50096-1999)；2.強電動設(shè)計1)電源小區(qū)附近設(shè)有10kV開關(guān)站，可直接引入。2)負(fù)荷指數(shù)和負(fù)荷估計70平方米戶按每戶6kw計算，60平方米戶按每戶5kw計算，45平方米戶按每戶4kw計算，商業(yè)門面按每100平方米10kw計算，酒店客房按4kw計算，公共建筑按30W/平方米計算，道路按2W/平方米計算。負(fù)荷指數(shù)和負(fù)荷估計加載名稱PsKxcosφPjsQjsSjs變壓器(千瓦)(千瓦)(克瓦爾)(千伏安)70平方米的住戶1600.50.75806060平方米的住戶2700.50.7513510145平方米的住戶1100.50.755541商業(yè)立面1350.60.756750道路和其他500.50.752518小計725362270乘KΣ=0.9652325243405無功補償86補償后652325157361配電變壓器的選擇361*1.17=422500經(jīng)計算，工程變壓器總負(fù)荷為422kva。該項目計劃使用一臺500kva干式變壓器和另一臺315kva變壓器進(jìn)行維修和故障。3)照明根據(jù)功能的不同，該建筑配備了正常照明，應(yīng)急照明，建筑景觀照明和其他照明線路。4)電纜敷設(shè)住宅、商業(yè)等室外電力線路主要采用電纜溝敷設(shè)，輔以部分直埋敷設(shè)。過馬路、入戶時佩戴鋼管保護(hù)。線路采用電纜橋架、電纜穿管敷設(shè)等。從建筑物通向外部的電纜是通過嵌入墻壁的鋼管引出的，并且是防水的。5)防雷接地住宅樓均為二級防雷建筑，并按規(guī)范為每座建筑設(shè)置防雷設(shè)施。保護(hù)接地類型采用tn-s系統(tǒng)。3.弱電設(shè)計1)溝通對于普通居民家庭，考慮一部電話，商業(yè)門面每門80平方米。此外，10%考慮剩余，大約需要2802)電視對于普通住宅，每戶考慮一個電視接口，商業(yè)每80平方米一個，考慮10%剩余。該項目需要大約2803)弱電線路鋪設(shè)弱電線路的室外敷設(shè)以塑料管為主，有的地方直接埋設(shè)。6.6.3氣體設(shè)計小區(qū)內(nèi)有240戶，商業(yè)門面近30。家庭使用的天然氣量為每戶100萬3。每天，每戶1000萬3。每天，并考慮10%天然氣由城市燃?xì)夤艿拦?yīng)。連接附近的市政天然氣管道接口，天然氣供應(yīng)壓力為0.2~0.4MPa。室外天然氣管道使用樹枝狀系統(tǒng)。室外中壓天然氣通過調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，通過庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用，分別設(shè)置流量計進(jìn)行單獨測量。室外天然氣管道由無縫鋼管制成，直接鋪設(shè)在地下。管道采用增強防腐涂層。6.6.4采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計1.室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù)表6.-2序號名稱單位數(shù)量備注1該地區(qū)氣象站的位置北緯(°)29o35'東經(jīng)(′)o28'106高度m259.12室外干球溫度的計算加熱0C4通風(fēng)冬天7夏天444空調(diào)冬天2夏天37.13夏季空調(diào)室外濕球溫度的計算0C27.34室外計算相對濕度冷月冬季平均值%82夏季最熱月份的平均值755室外計算風(fēng)速冬季平均值m/s1.2夏季平均值1.46主導(dǎo)風(fēng)向和頻率冬天C44%N11%夏天C39%N7%7平均大氣壓冬天千帕991.2夏天973.22.通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計地下車庫和設(shè)備室產(chǎn)生的廢氣和廢熱需要通過機械通風(fēng)排放到室外，該系統(tǒng)與排煙系統(tǒng)共享。有關(guān)系統(tǒng)劃分和組成的詳細(xì)信息，請參閱消防部分中的煙霧控制和排氣設(shè)計。根據(jù)通風(fēng)次數(shù)，通風(fēng)量如下:換氣次數(shù)表6-3房間類型換氣次數(shù)地下車庫6次/小時變壓器室8次/小時水泵房6次/小時住宅內(nèi)的浴室由使用者通風(fēng)，廚房采用變壓排氣道排氣。柴油發(fā)電機室和儲油室配有獨立的通風(fēng)系統(tǒng)。6.6.5防火設(shè)計1.建筑消防本項目住宅樓為30層高的高層建筑，屬于高層建筑的一種，適用《高層民用建筑消防設(shè)計規(guī)范》。每個建筑單元都配備了防煙剪刀樓梯間，消防電梯和普通乘客電梯。消防電梯前室面積6.0㎡以上，有直接自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。所有通往防煙前室，封閉式樓梯和防煙樓梯的門都是自動關(guān)閉的B級防火門，可以在疏散方向打開。設(shè)備管井的門是C級防火門。所有地下室與上層共用的樓梯間，在一樓及地下或半地下一層出入口用耐火極限不小于2.00h的隔墻隔開，并有明顯標(biāo)志。小區(qū)內(nèi)的停車大多采用地下車庫的形式。地下停車庫配備了自動噴涂。防火區(qū)域由防火墻和復(fù)合防火卷簾隔開。每個防火區(qū)有不少于兩個疏散出口。所有設(shè)備室與地下車庫和疏散前室之間的門是a級防火門。其他用于疏散的門是B級防火門，并在疏散方向上打開。2.結(jié)構(gòu)防火建筑物內(nèi)的防火墻由頁巖磚砌成，設(shè)備室、通風(fēng)和空調(diào)室的墻壁由加氣混凝土(或頁巖磚)砌成，其他內(nèi)外墻則由加氣混凝土砌成。電纜豎井和管道豎井的每隔一層，樓板用混凝土堵塞(鋼構(gòu)件的表層噴涂防火涂料)。耐火極限不小于3h。3、消防給水□用水量室外:30l/s;室內(nèi):40l/s;自動噴涂:30l/s?！跏彝庀澜o水系統(tǒng)水源:是城市自來水，采用生活和消防相結(jié)合的方式供水。有一根進(jìn)水管，管徑為150毫米室外管網(wǎng)呈環(huán)形敷設(shè)，主管道直徑為150毫米消防栓沿道路布置，間距不超過120m?！跏覂?nèi)消防供水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用臨時高壓系統(tǒng)。在住宅，商業(yè)和地下車庫中設(shè)置消防栓系統(tǒng)，在地下車庫中設(shè)置自動噴水系統(tǒng)。4.化學(xué)滅火在儲油室設(shè)置七氟苯氣體滅火系統(tǒng)。其余建筑物根據(jù)其面積，耐火等級和功能配備了一定數(shù)量的化學(xué)滅火器。5、防煙設(shè)計沒有自然排煙條件的地下車庫裝有排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)和排煙系統(tǒng)共用一個外殼和一個風(fēng)扇。每個防煙隔斷的建筑面積不得超過2000平方米，防煙隔斷不得越過防火隔斷;防煙隔斷應(yīng)由突出天花板的不小于0.5米的橫梁分割，并按換氣次數(shù)不少于6次車庫沒有直接通向室外汽車疏散口的防煙隔板，同時設(shè)置了進(jìn)氣系統(tǒng)，送風(fēng)量不小于排氣量的50%。沒有自然排煙條件的地下室配有排煙系統(tǒng)。排煙風(fēng)機的排煙風(fēng)量為:取一個防火區(qū)時，按每平方米不少于603計算，但單臺風(fēng)機的最小排煙風(fēng)量不小于72003h;取兩個或兩個以上的防煙區(qū)時，按最大防煙隔斷面積不小于地下室的所有排煙和送風(fēng)風(fēng)扇均為消防高溫排煙風(fēng)扇，位于機房內(nèi)。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間、防煙樓梯間前室和消防電梯前室均設(shè)有機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊采用機械排煙，排煙量以3/hm60m的2計算。6、消防電氣本工程消防等級確定為ⅰ類，消防控制室位于住宅樓內(nèi)。消防電源分別由變電站和發(fā)電機提供。發(fā)電機房位于居民樓內(nèi)，報警系統(tǒng)配有UPS電源。6.6.6的防雷安全設(shè)計本項目建筑按照二級防雷建筑進(jìn)行防雷設(shè)計，采用建筑物的金屬構(gòu)件作為防雷裝置。屋頂鋪設(shè)防雷帶，共用天線避雷針防護(hù)，結(jié)構(gòu)鋼筋作為下導(dǎo)線，建筑混凝土基礎(chǔ)鋼筋作為天然接地體。為了防止側(cè)面雷擊，為30m以上的每三層提供壓力均衡器環(huán)。所有金屬門窗都應(yīng)連接到用于防雷的鋼筋上。防雷接地、變壓器中性點接地、電氣安全接地等需要接地的設(shè)備均共用接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。為了安全用電，該建筑物用于總電位連接。地下變配電室安裝總電位連接接線盒，將所有進(jìn)出建筑物的金屬體，如主水管、燃?xì)夤艿馈⒖照{(diào)立管、建筑物的金屬構(gòu)件等，與總等電位連接接線盒連接起來。游泳池、廁所等中的局部等電位結(jié)合。7節(jié)能、綠化、環(huán)保7.1節(jié)能7.1.1的設(shè)計基礎(chǔ)1.中華人民共和國節(jié)約能源法；2.節(jié)能管理暫行條例；3.公用事業(yè)和其他專業(yè)提供的相關(guān)信息；4.節(jié)能專業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)等。7.1.2的設(shè)計范圍主要是本項目的建筑物和構(gòu)筑物的民用和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計。7.1.3的主要節(jié)能措施1.該項目的外墻旨在減少陽光輻射的吸收。門窗采用密封性良好的塑鋼材料制成，門窗玻璃考慮采用中空玻璃。2.給排水節(jié)能設(shè)計選擇節(jié)水衛(wèi)生器具和配水部件。供水系統(tǒng)采用垂直分區(qū)模式，控制最不利的水具處的水壓不超過0.35Mpa。3.電氣節(jié)能設(shè)計合理選擇導(dǎo)線，降低線損。燈具選自大學(xué)和節(jié)能燈。所有氣體放電燈和節(jié)能燈都需要高速公路系數(shù)≥0.9。采用智能照明控制系統(tǒng)控制公共照明子回路時序。7.2綠化綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪音的功能。本項目方案計劃采用點、線、面相結(jié)合的方式，在小區(qū)道路兩側(cè)種植行道樹和草皮;在小區(qū)西南部相對較寬的區(qū)域種植低矮的灌木、草皮和花卉，形成立體綠化;同時，在對小區(qū)內(nèi)較大的空地進(jìn)行綠化時，注意小雕塑、涼亭、樓道等小品，給居民一個漂亮的休憩場所，以達(dá)到多層次的綠化效果，使小區(qū)常年有良好的觀賞效果。此外，綠化與地下管線的關(guān)系應(yīng)同時妥善安排。7.3環(huán)境保護(hù)7.3.1建筑工地的環(huán)境狀況1.空氣質(zhì)量狀況項目用地現(xiàn)狀以住宅用地為主，廠房、企業(yè)及商業(yè)門面較少，項目周邊無大型廠礦及污染源，項目區(qū)無揚塵及工業(yè)廢氣污染，且部分生活廢氣排放對項目區(qū)空氣有一定影響，但項目區(qū)空氣質(zhì)量總體較好。2.地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀在項目區(qū)東側(cè)，靠近清水溪河，區(qū)內(nèi)有城市污水處理和排水系統(tǒng)，會導(dǎo)致污水經(jīng)過處理后流入清水溪河，對地下水和清水溪河的影響不是很大。3.聲環(huán)境質(zhì)量項目區(qū)無明顯噪聲源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。4.生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀項目區(qū)以建設(shè)用地為主，已規(guī)劃開發(fā)為城市用地。遺址內(nèi)沒有珍稀動植物和文物。地面上的原有建筑將被拆除。生態(tài)環(huán)境相對簡單，不敏感。7.32施工和運營過程中的主要污染1.施工期間的主要污染源1)噪聲施工過程中的噪聲是建設(shè)項目中敏感的環(huán)境問題之一。它主要來自各種施工機械和工具在不同施工階段的使用，包括:土方施工階段:挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等?；炷翝仓A段:混凝土攪拌機(運輸車)、振動棒等。結(jié)構(gòu)施工階段:地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振動桿、支架拆模、架設(shè)鋼管腳手架、修模、電鋸、外掛電梯等。裝修及機電設(shè)備安裝階段:腳手架拆除、石材切割、電鉆、電鋸等。2)廢水主要包括建筑廢水、雨水等。施工現(xiàn)場設(shè)置獨立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水處理后排入市政管道。3)廢氣包括各種燃料動力機械在運行過程中排放的燃料廢氣和施工過程中的二次粉塵。施工現(xiàn)場地面附近空氣中的TSP可達(dá)1.5-3.0mg/m3。4)固體廢物主要是土石方工程和混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和建筑垃圾。由于土石方工程需要從外部進(jìn)行調(diào)整，因此本項目的固體廢棄物主要是施工人員的生活垃圾。5)灰塵主要包括:土石方施工、現(xiàn)場攪拌、裸地、建筑垃圾的儲運、鍋爐、廚房灶等易分散、易飛散的細(xì)顆粒物料。2.運行期間的主要污染源1)噪聲該項目建成后，建筑所配備的機電設(shè)備，如柴油發(fā)電機、通風(fēng)機、水泵等，在工作時會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源在65-95db之間;區(qū)內(nèi)主要道路212國道、磁路。兒童道路和商業(yè)立面運營等交通噪音將對項目產(chǎn)生影響。2.廢水該項目建成后，廢水將以生活污水為主，并排放少量車輛清潔、綠化、道路清潔用水和不可預(yù)見的水。3.廢氣項目建成后，進(jìn)出車輛將排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機尾氣、居民廚房油煙，對環(huán)境產(chǎn)生一定影響。4.固體廢物主要是生活垃圾。7.3.3環(huán)境保護(hù)措施1.施工期間的環(huán)境保護(hù)1)噪聲根據(jù)GB12523-90《施工現(xiàn)場邊界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，不同施工階段的噪聲限值不同。夜間，除打樁階段禁止施工外，其他階段的極限值為55dB。因此，應(yīng)提倡文明施工，降低人為噪聲，盡量采用低噪聲的施工機械和消聲設(shè)備，建立健全噪聲控制管理制度，對噪聲進(jìn)行監(jiān)測。如果發(fā)現(xiàn)超標(biāo)，應(yīng)及時有效地采取控制措施。常見的控制措施有:降噪、吸聲、隔音和隔音。雖然施工噪聲只在施工期土建階段產(chǎn)生，隨著施工結(jié)束而消失，但由于噪聲較強，晝夜不停的工作，會對周圍的聲環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響，容易引起人們的反感。應(yīng)注意，建議采取以下防噪音措施:①使用較先進(jìn)、噪音較小的施工設(shè)備，并加強維護(hù)和保養(yǎng)，以降低聲源的聲級;②盡量在白天施工；(3)有固定工作場所的施工機械應(yīng)設(shè)置在離居民區(qū)盡可能遠(yuǎn)的地方，并采取適當(dāng)?shù)拿芊夂透粢舸胧?(4)高中，中考前半個月，禁止非緊急維修和夜間施工作業(yè)的噪音污染。施工現(xiàn)場邊界噪聲的控制應(yīng)符合“施工現(xiàn)場邊界噪聲限值”(GB12523-90)的要求。2)廢水施工期間含有懸浮物和少量石油的施工廢水排入市政污水管道。建議建造一個油分離罐和一個砂礫罐。施工期廢水經(jīng)油分離沉淀后排放。3)廢氣為減少施工期大氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施:①施工期必須加強施工機械的使用管理和維護(hù)，提高機械設(shè)備的正常利用率，應(yīng)縮短工期，減少燃料和廢氣的排放;②應(yīng)及時使用和清理未包裝的水泥，灑落土石的裝卸和運輸產(chǎn)生的粉塵，并應(yīng)采取限制揚塵速度的措施，以減少對施工區(qū)域附近地面空氣質(zhì)量的影響;(3)礦渣運輸車不得超高運輸，并用塑料布覆蓋，以免溢出。4)固體廢物在施工期間，對固體廢物的產(chǎn)生、排放、收集、儲存、運輸、利用、處置等全過程進(jìn)行整體管理。既要注重對已經(jīng)產(chǎn)生的固體廢物的處置，又要強調(diào)不產(chǎn)生或少生固體廢物，對產(chǎn)生的固體廢物進(jìn)行綜合利用，實現(xiàn)固體廢物的“減量化、資源化、無害化”。如應(yīng)采取水土保持措施，減少水土流失對水體的污染;將產(chǎn)生的廢土、建筑垃圾運至指定地點填埋;施工人員的生活垃圾由環(huán)保部門收集處理。5)灰塵可以通過在現(xiàn)場設(shè)置圍欄，噴灑水和灰塵，在現(xiàn)場硬化道路，密封垃圾，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。2.運營期環(huán)境保護(hù)1)噪聲選擇效率高、噪音低、振動小的設(shè)備。振動設(shè)備的基礎(chǔ)裝有橡膠或彈簧休克，電機裝有隔音罩。通風(fēng)機等振動設(shè)備與管道的連接處設(shè)有柔性接頭、減振支架和吊架，并在水泵基礎(chǔ)上增加減振墊。通過這些措施，可以有效降低機電設(shè)備在運行過程中噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。噪聲控制應(yīng)按照工業(yè)企業(yè)(GB12348-90)邊界的噪聲標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。2)廢水生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)后全部排入市政管網(wǎng)。污水處理工藝:生活污水→分砂池→厭氧酸化池→二級生物濾池→達(dá)標(biāo)排放。生活污水排放標(biāo)準(zhǔn)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB8978-1996)》一級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3)廢氣平時，地下車庫裝有通風(fēng)風(fēng)扇，車庫內(nèi)的排氣通過豎井引到屋頂排放，對空氣環(huán)境影響不大。小區(qū)內(nèi)如提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，并將油煙通道引至樓頂排放，對環(huán)境影響不大。油煙排放濃度應(yīng)符合《食品飲料行業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB18483-2001)的要求，即排放濃度不得高于2.0mg/m。4)固體廢物生活垃圾實行袋裝，并設(shè)立垃圾收集點，統(tǒng)一處理城市垃圾處理場，不得造成二次污染。7.3.4環(huán)境影響評估項目建成后，在采取污染物防治措施后，生活污水將經(jīng)生化處理后排入長江，達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)。廢水中的主要污染物將大大減少，對長江地表水影響不大;生活垃圾通過小區(qū)物業(yè)管理部門定期將垃圾袋裝收集，并清理到指定的垃圾處理場，對轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生影響不大。8機構(gòu)設(shè)置與人力資源配置8.1項目施工管理機構(gòu)公司下設(shè)董事會和監(jiān)事會。董事會設(shè)總經(jīng)理1人，分管工程建設(shè)、房屋銷售和物業(yè)管理的副總經(jīng)理1人，分管財務(wù)工作的財務(wù)總監(jiān)1人。副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門。具體情況如下:行政行政人力資源管理會計財務(wù)審計預(yù)先計劃營銷程序、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理和財產(chǎn)項目成本管理公司領(lǐng)導(dǎo)總務(wù)部財務(wù)審查部市場部建筑部門業(yè)務(wù)部技術(shù)研發(fā)8.2項目人員配置8.2.1施工項目管理模式項目部是公司組建和領(lǐng)導(dǎo)的組織機構(gòu)，進(jìn)行項目管理。它是開發(fā)項目現(xiàn)場管理的施工管理組織，負(fù)責(zé)開發(fā)項目從開始到完成的全過程的施工管理，不僅對公司某一開發(fā)項目進(jìn)行管理，還對各外包單位承擔(dān)管理和服務(wù)的雙重職能。8.22項目部組織形式及人員設(shè)置□1名項目經(jīng)理□工作團(tuán)隊:土建團(tuán)隊、設(shè)備安裝團(tuán)隊、安監(jiān)團(tuán)隊、成本控制團(tuán)隊、物流團(tuán)隊□土木工程集團(tuán)下屬的施工管理、技術(shù)談判、計劃統(tǒng)計和材料供應(yīng)?！踉O(shè)備安裝組下施工管理、技術(shù)談判、計劃統(tǒng)計、材料供應(yīng)?！醢脖O(jiān)組下的安全檢查成本控制組由預(yù)決算、合同管理、招標(biāo)投標(biāo)組成?！鹾笄诮M下的資料歸檔及手續(xù)□工程技術(shù)部分管土建組、設(shè)備安裝組、安全監(jiān)察組、后勤組、業(yè)務(wù)計劃部分管成本控制組。□采用部門控制的項目組織，不打亂公司現(xiàn)行的組織體系，根據(jù)部門職能分工，對應(yīng)項目管理組織，由部門負(fù)責(zé)組織實施項目管理。9項目施工進(jìn)度9.1工期參照當(dāng)?shù)貙嶋H情況的建設(shè)工程、工期定額和單位工期定額，結(jié)合工程的建設(shè)內(nèi)容、工程量、施工難度、施工條件和使用要求等情況，項目總工期計劃控制20個月(2009年9月起)。9.2施工進(jìn)度計劃2010年2月前:完成項目建設(shè)、征地拆遷、場地平整及地面防災(zāi)工程前期手續(xù)，施工圖設(shè)計及施工準(zhǔn)備。3月2010日-2010年4月:完成基礎(chǔ)工程和地下工程，并開始主體工程建設(shè)；2010年5月2010年12月:主體工程竣工;室內(nèi)裝修工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程開工;水電工程70%、裝修工程60%、設(shè)備安裝工程70%。2011年1月-3月2011日:完成剩余水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝修工程、室外環(huán)境道路工程等。2011年4月底被接受并投入使用。9.3項目實施時間表根據(jù)上述進(jìn)度要求，結(jié)合工程各施工階段的工程量和復(fù)雜程度，安排施工順序，各階段工作相互銜接。10項目招標(biāo)方案本項目業(yè)主將按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》的規(guī)定，對工程建設(shè)、工程監(jiān)理及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第3號令和XX市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定及項目具體情況，組織完成招標(biāo)工作。10.1投標(biāo)表格該項目將以公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)。項目業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織或者委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)，對設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備(如空調(diào)機組、電梯)供應(yīng)商、大宗材料(如商品混凝土、鋼材)供應(yīng)商進(jìn)行公開招標(biāo)。10.2資格要求設(shè)計單位:甲級工程建設(shè)單位:一級建筑安裝施工工程監(jiān)理單位:甲級。建議在相同條件下優(yōu)先選擇類似工程經(jīng)驗。重要設(shè)備和大宗材料的供應(yīng)商需要具有良好的信譽，具有較強的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實力，并優(yōu)先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。10.3招標(biāo)信息發(fā)布根據(jù)原XX市發(fā)展計劃委員會《關(guān)于實施國家招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法的實施意見》，依法必須招標(biāo)的項目招標(biāo)公告必須同時在指定報刊和信息網(wǎng)絡(luò)媒體上發(fā)布。指定報紙為《XX商報》，指定信息網(wǎng)為《XX經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)》。網(wǎng)址為http://。本項目的投標(biāo)信息將在上述兩種媒體上同時發(fā)布。10.4招標(biāo)的組織項目業(yè)主組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)實施項目招標(biāo)工作。招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實信用、優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成招標(biāo)、公告、資金評審、評標(biāo)等工作。參與公開招標(biāo)的設(shè)計單位不少于3家，工程建設(shè)單位不少于5家，工程監(jiān)理單位不少于3家，供應(yīng)商不少于3家。11投資估算和融資11.1投資估算11.1.1的投資估計范圍本項目投資估算范圍為前期準(zhǔn)備、場地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程等零星工程。11.1.2投資估算內(nèi)容本報告投資估算主要包括固定資產(chǎn)投資估算。主要核算項目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費用，估算項目涉及的其他工程建設(shè)費用:土地拆遷安置費、勘察設(shè)計費、施工管理費、建設(shè)監(jiān)理費、城市建設(shè)配套費、儲備費等。11.13的投資估算基礎(chǔ)(一)各級政府主管部門出具的文件。(2)項目業(yè)主提供的相關(guān)資料。(三)《XX市建設(shè)工程設(shè)計概算編制規(guī)定》(余建發(fā)[2006]47號)、XX市建設(shè)工程概算定額(2006)、XX市市政工程概算定額(2006)、XX市(2006)安裝工程概算定額，同類工程概算指標(biāo)及現(xiàn)行市場材料價格等。(4)國家有關(guān)主管部門規(guī)定了收費類型和相關(guān)的民用和公共工程投資估算指標(biāo)。11.1.4相關(guān)投資估算說明(1)土地拆遷安置費用。本項目范圍內(nèi)的安置房(6.4畝)用于安置全XX地塊(28.4畝)的201戶拆遷戶和附近地塊的39戶安置戶。本項目占用土地的拆遷安置費用按平均分?jǐn)傇瓌t計算，即按全部XX地塊(28.4畝)全部拆遷安置費用平均分?jǐn)偂X地塊拆遷戶約380戶，有原安置、貨幣安置、現(xiàn)有安置和拍賣安置四種安置方式。根據(jù)XX市拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整個XX地塊的拆遷安置費用約為3800萬。本項目土地拆遷安置費用為6.4/28.8*3800=856萬元。主要安置補償標(biāo)準(zhǔn)如下:=1\*GB3①拆遷戶人均補償面積不得低于15平方米/人，拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)補充安置面積。=2\*GB3②提前搬家的，給予10,000-30,000元/戶的特別獎勵費用。=3\*GB3③貨幣安置補償標(biāo)準(zhǔn)是指當(dāng)?shù)胤績r平均，約為3500元/平方米。=4\*GB3④拍賣房屋安置和現(xiàn)房安置的拆遷面積補償標(biāo)準(zhǔn)略低于貨幣安置補償標(biāo)準(zhǔn)。(2)施工前費用建設(shè)前期費用主要包括規(guī)劃費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測費、城建配套費、施工圖設(shè)計費、施工管理費、工程監(jiān)理費、工程造價咨詢費等，所有收費均根據(jù)相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計算?？偳捌谫M用為813萬元。11.2投資估算結(jié)果項目開發(fā)建設(shè)總投資5080萬元，其中:工程造價2965萬元(其中建筑安裝2745萬元，市政配套220萬元)，其他建設(shè)費用1670萬元(包括拆遷安置費用856萬元，前期費用814萬元)，備用費226萬元，建設(shè)期利息167萬元，期間費用520,000元。有關(guān)計算和金額的詳細(xì)信息，請參閱附表1，總投資估算。11.3融資資金來源:自籌資金1580萬元，占投資總額的31%;申請銀行貸款3500萬元，占投資總額的69%。12經(jīng)濟(jì)評價12.1經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)、原則和方法1.評價依據(jù)(1)本項目財務(wù)評價依據(jù)原國家計委發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)；(2)項目的成本和收益的財務(wù)估計應(yīng)依據(jù)財政部頒布的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定；(三)本項目計稅依據(jù)國家頒布的稅種、稅目和有關(guān)規(guī)定。2.評價原則(1)項目經(jīng)濟(jì)評價以動態(tài)分析為基礎(chǔ)，輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；(2)計算期內(nèi)項目經(jīng)濟(jì)評價的銷售價格和成本不考慮通貨膨脹；(3)項目經(jīng)濟(jì)評價遵循收入與費用計算一致的原則；3.評價方法本項目財務(wù)評價采用新項目的評價方法進(jìn)行效益分析和計量。12.2基本數(shù)據(jù)1.計算周期的確定這個工程是拆遷應(yīng)該表揚的工程。住房沒有銷售環(huán)節(jié)。只有少部分商家需要對外銷售，完成后很快就可以銷售一空。因此，計算期被設(shè)定為項目的建設(shè)期，即15個月。2.銷售(或租賃)內(nèi)容和區(qū)域總建筑面積為16347m2(不含住宅13500m商業(yè)面積:54712.3財務(wù)評價12.3.1項目投入估算項目投入成本由項目建設(shè)投資和運營費用兩部分組成。項目建設(shè)投資5028萬元期間費用520,000元，其中:管理費用390,000元，營銷費用130,000元。項目開發(fā)建設(shè)總投資5080萬元。12.3.2銷售收入預(yù)測商業(yè)銷售收入438萬元。銷售收入和稅收估算詳見附表2、銷售收入和稅收測算。12.3.4項目利潤總利潤利潤總額=項目銷售收入總額-開發(fā)成本-銷售稅金及附加=438-5080-24=-4666萬元12.4財務(wù)評價結(jié)果從上述評估結(jié)果可以看出，該項目投資收益未沖抵，存在較大損失。經(jīng)濟(jì)評價中的具體數(shù)據(jù)及計算詳見附表:附表1:總投資估算表；附表1-1:前期費用明細(xì)表附表1-2:建安工程造價表附表1-3:市政設(shè)施配套費用明細(xì)表附表2:銷售收入和銷售稅測算表；附表3:主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表社會評價該項目是XX市沙坪壩區(qū)舊城改造的重要組成部分。它的建設(shè)將為拆遷戶提供住房保障，有助于提升城市形象，促進(jìn)瓷器古鎮(zhèn)風(fēng)貌的協(xié)調(diào)，并為其提供相關(guān)的商業(yè)設(shè)施。綜合分析該項目的風(fēng)險較小，具有明顯的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和較大的社會影響。13.1社會福利主要體現(xiàn)在:完善區(qū)位規(guī)劃功能，提升城市形象;提高市民居住質(zhì)量;增加社會有效需求，促進(jìn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。13.2社會影響分析可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)進(jìn)程，促進(jìn)周邊公共設(shè)施的改善，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量；增加該地區(qū)服務(wù)業(yè)的就業(yè)機會；該項目的建設(shè)將增加對建筑材料、設(shè)備和勞動力的需求。項目建成后，交通流量和人流量增加，增加了環(huán)境衛(wèi)生的工作量;同時，增加了對當(dāng)?shù)毓卜?wù)設(shè)施的需求，但也有利于增加社會的有效消費需求。項目與周邊兩大文化旅游區(qū)的結(jié)合，將使項目的社會效益更加明顯。13.3社會風(fēng)險分析項目業(yè)主與政府相關(guān)部門簽訂了用地協(xié)議，涉及的非自愿安置問題能夠得到有效解決;由于項目建設(shè)得到了相關(guān)部門的大力支持，項目不太可能引發(fā)社會矛盾。在工程施工期間，應(yīng)選擇合理的施工方案，加強施工現(xiàn)場管理，采取適當(dāng)?shù)陌踩雷o(hù)措施，將負(fù)面影響降低到最低限度。與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府保持暢通的溝通渠道，控制不穩(wěn)定因素，避免矛盾激化，影響項目建設(shè)進(jìn)程。運營期要注重聲環(huán)境保護(hù)和綠化成果，認(rèn)真落實環(huán)保部門要求，最大限度地降低周邊地區(qū)環(huán)境容量需求，避免環(huán)境因素帶來的社會風(fēng)險?；谏鐣u價的視角，本項目建設(shè)具有可行性。結(jié)論和建議14.1結(jié)論該項目位于磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨刺桐路，南臨雙嶺皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水河，交通條件優(yōu)越。該地塊周邊配套齊全，交通便利，人居環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)文化氛圍濃厚，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位相對較好，未來發(fā)展前景看好。本項目建成后，可以提升城市形象，為搬遷戶提供住房保障，大大改善和改善搬遷戶的居住和生活條件;有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，并為構(gòu)建和諧社會提供了積極的支持和有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出了一定的貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象;有利于豐富和完善沙坪壩區(qū)商業(yè)內(nèi)容和環(huán)境。因此，本項目具有良好的社會效益。項目占地6.4畝，總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，安置小區(qū)管理活動室800平方米，商業(yè)面積5472項目開發(fā)建設(shè)總投資5080萬元，其中:工程造價2965萬元(其中建筑安裝2745萬元，市政配套220萬元)，其他建設(shè)費用1670萬元，儲備資金226萬元，建設(shè)期利息167萬元，本期利息520,000元。資金來源:自籌資金1580萬元，占投資總額的31%;申請銀行貸款3500萬元，占投資總額的69%。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置費用較大，該項目也是政府民生工程，需要政府給予補貼和支持，保持收支平衡，收支缺口達(dá)4666萬元。銀行貸款還款來源均為地方財政資金。14.2建議1.政府為拆遷重建提供財政補貼和支持；2.嚴(yán)格執(zhí)行國家和XX市房地產(chǎn)開發(fā)管理程序和規(guī)定，按預(yù)定的計劃和目標(biāo)，優(yōu)質(zhì)高效地實施開發(fā)建設(shè)。3.建筑物的建設(shè)順序應(yīng)結(jié)合營銷計劃進(jìn)行;住宅單位的設(shè)計必須體現(xiàn)靈活性和個性化，突出房地產(chǎn)的特點;注意住宅綠化成果和環(huán)境設(shè)施的保護(hù)。4.加強物業(yè)管理和物業(yè)管理費用的落實，保證項目投入使用后的正常使用和維護(hù)，從而更好地發(fā)揮效益。時間表總投資估算表附表1序號費用名稱投資估算(萬元)備注1項目成本2964.71建筑和安裝成本2745.1詳見表1-2。2市政設(shè)施配套費219.6詳見表1-3。2其他建筑成本1669.81土地成本856.3拆遷安置費用按土地使用費計算。2前期費用813.4詳見表1-1。3儲備費226.74建設(shè)期利息167.0工程建設(shè)總投資5028.25期間費用51.71管理費用38.62營銷費用13.1項目開發(fā)建設(shè)總投資5080單位成本(元/米)2310