地產(chǎn)項(xiàng)目信托貸款一般操作流程

地產(chǎn)項(xiàng)目非銀行貸款融資之一般操作流程（僅信托公司能夠采納或者設(shè)立股權(quán)讓監(jiān)事會并控制公司的經(jīng)營管理；對發(fā)放貸款的用途及償還方式等作出相應(yīng)的限定。現(xiàn)將地產(chǎn)項(xiàng)目非銀行貸款融資的一般操作流程簡要總結(jié)如下，以供參考。一、前期盡職調(diào)查的盈利前景和投資風(fēng)險(xiǎn)，確保資金順利回收。盡職調(diào)查的范圍大致包括：1、項(xiàng)目公司相關(guān)組織性文件。2、項(xiàng)目公司自身資產(chǎn)情況。3、有關(guān)金融及財(cái)務(wù)文件。4、項(xiàng)目公司的訴訟、仲裁及行政懲罰情況。5（如項(xiàng)目的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件/證書、項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生狀況、項(xiàng)目預(yù)期收益分析報(bào)告等）6、項(xiàng)目公司相關(guān)財(cái)務(wù)及會計(jì)資料。提供貸款前的盡職調(diào)查詳細(xì)范圍將依項(xiàng)目實(shí)際情況需要而定。二、發(fā)放貸款的布置1、提供貸款的形式信托公司作為金融機(jī)構(gòu)，本身具有開展貸款、投資等業(yè)務(wù)的經(jīng)營資格，對待非金融機(jī)構(gòu)類的一般投資人而言，為了合法地取得資金利息，其向2、發(fā)放貸款的金額、期限、利息及發(fā)放方式貸款金額和期限依據(jù)項(xiàng)目融資需求及詳細(xì)情況而定，有些項(xiàng)目采納固定金額，有些則采納額度貸款形式，即貸款人向借款人發(fā)放額度不超過元的最少一到二年。15%-18%居多。貸款的發(fā)放方式，通常是一次性發(fā)放和分次發(fā)放兩種。實(shí)行分次發(fā)放的，貸款人通常會對借款人每次申請放款的時(shí)間及額度作出要求或限定。3、擔(dān)保形式抵押。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的融資金額龐大，貸款人為防范資金不能回籠的風(fēng)得土地證或者銀行的抵押解除后要為貸款人提供追加抵押擔(dān)保。實(shí)際控制人及/或關(guān)聯(lián)公司為其償還借款提供連帶責(zé)任保證。股權(quán)信托/股權(quán)讓與擔(dān)保（詳見第三部分）4、貸款用途面指定的用途，以保證?？顚Ｓ谩?、還款來源及還款方式。在貸款本息未能清償之前，項(xiàng)目的所有款項(xiàng)及今后取得的各種收入（如償還借款人的其額等方面來設(shè)定支出條件。利息通常是季付或年付；本金在借款期限屆滿時(shí)一次性償還。另外，貸件作出要求。6、放款到期并要求償還的權(quán)利，未發(fā)放的貸款也不再發(fā)放，還可能商定按貸款全額1%-5%支付違約金。7、貸后管理人提供年度經(jīng)營規(guī)劃、季/月度資金使用規(guī)劃及季/月度財(cái)務(wù)報(bào)表。三、設(shè)立股權(quán)信托/股權(quán)讓與擔(dān)保除了土地抵押擔(dān)保及/或相關(guān)的保證擔(dān)保外，貸款人通常還要以取得項(xiàng)目公司確定控制權(quán)的方式為借款償還提供保障。1、持有項(xiàng)目公司股權(quán)的方式信托公司股權(quán)信托模式。此模式是以借款人為信托規(guī)劃委托人，將項(xiàng)目益權(quán)（1，而貸款人的受益權(quán)比例則格外高（99規(guī)定的受托人不能為信托合同的唯一受益人的規(guī)定。所設(shè)立的股權(quán)信托為樂觀一般投資人的無償轉(zhuǎn)讓股權(quán)模式。此模式是由借款人將項(xiàng)目公司通常在依據(jù)。2、控制公司的經(jīng)營管理改組項(xiàng)目公司的董事會、更換監(jiān)事。貸款人推舉的董事人數(shù)通常在全體的人員擔(dān)任；對待監(jiān)事人選一般也由貸款人推舉。委派財(cái)務(wù)總監(jiān)及項(xiàng)目管理人員。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，貸款人通常還要委派確定等工作，行使董事會同意的其他權(quán)利等。3、修改公司章程并辦理工商變更登記理完成工商變更登記手續(xù)。四、回贖條款貸款人要求設(shè)立股權(quán)信托/無償受讓股權(quán)的最后目的不是持有股權(quán)本身，而合同中都會商定相應(yīng)的回贖條款。（貸款人為信托公司時(shí)或?qū)⑵涑钟械捻?xiàng)目公司的全部股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給借款人（貸款人為一般投資人時(shí)。否則，借款人不能回贖任何部分的信托受益權(quán)或股權(quán)（無論有償或無償，且此時(shí)項(xiàng)目公司的董事會能夠選擇更換包括總經(jīng)理在內(nèi)的經(jīng)營管理層，以股權(quán)及其收益作為不能回收資金的補(bǔ)償。五、相關(guān)法律文本的簽署作，有關(guān)各方需要簽訂一系列彼此相關(guān)的法律文本，主要包括以下幾項(xiàng)：1//保證等件，后續(xù)的所有合同、協(xié)議、附件等均作為主協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議。2、借款合同。依據(jù)主協(xié)議的原則依據(jù)一般借款合同的格式來簽署；對待非的委托貸款合同。3、擔(dān)保合同。主要是將項(xiàng)目用地及其上新增建筑物設(shè)定抵押的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同和借款人關(guān)聯(lián)公司為其償還借款提供連帶保證的保證合同。4、股權(quán)信托合同/股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。實(shí)