莆田城市宏觀環(huán)境和城市商業(yè)環(huán)境分析報告課件

莆田市城市宏觀環(huán)境和商業(yè)環(huán)境分析營銷管理部2011年6月15日莆田市城市宏觀環(huán)境和商業(yè)環(huán)境分析營銷管理部2011年6月15莆田城市宏觀環(huán)境分析Part1目錄莆田城市商業(yè)環(huán)境研究Part2莆田商業(yè)業(yè)態(tài)及未來商圈Part3莆田萬達廣場情況Part4莆田城市宏觀環(huán)境分析Part1目錄莆田城市商業(yè)環(huán)境研究P城市宏觀環(huán)境Part1城市宏觀環(huán)境Part1蒲田的發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢突出莆田位于福建沿海中部，境域北連福州，南接泉州，西依戴云山，東南瀕臨臺灣海峽，是大陸離臺灣直線距離最近的城市。是江西省最近的出?？凇Ｆ翁?，史稱“興化”，位于福建省沿海中部，現(xiàn)轄仙游縣，荔城、城廂、涵江和秀嶼四區(qū)，以及湄洲島國家旅游度假區(qū)管委會。戶籍人口306.97萬人，陸域面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢明顯蒲田的發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢突出莆田位于福建沿海中部，境莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣和湄洲灣三大港灣；莆田港位置適中，航道順直，水深港闊，岸線豐富，不凍不淤，避風及地質(zhì)條件良好。交通部列之為我國四大遠景規(guī)劃國際深水中轉(zhuǎn)港之一。被譽為“世界不多，中國少有”的天然良港?？山ㄈf噸級以上泊位150多個，大型深水泊位80多個，是目前全國少數(shù)幾個能夠建設(shè)30萬噸以上深水泊位的海港之一，預(yù)計總吞吐能力可達7億噸以上。

1

莆田發(fā)展優(yōu)勢二港口條件優(yōu)越莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是福建省的重點僑鄉(xiāng)；出外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人員50多萬人，足跡遍布全國各地，創(chuàng)辦企業(yè)2萬多家，年創(chuàng)產(chǎn)值2000多億元。擁有一批千萬甚至超億元資本的莆籍民營企業(yè)家隊伍。

全國1500多家民營醫(yī)院，高達90%為莆商所掌控。北京的90%的民營醫(yī)院也是莆田人所有。在北京木材市場，近乎100%的市場為莆田人壟斷，而現(xiàn)在全國各主要木材集散地或口岸掌控局面的，幾乎也都是莆田人。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢四民間資本雄厚目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是

福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣港口鐵路支線已經(jīng)開工建設(shè)，莆田將成為東南沿海區(qū)域及海西連接內(nèi)陸腹地的重要交通樞紐；福廈高速公路擴建及湄永高速公路已開工建設(shè)，極大拓展了發(fā)展空間和經(jīng)濟腹地；國道、省道縱橫有序，港口、供水、供電等設(shè)施日臻完善；莆田機場前期工作取得突破性進展。蒲田即將形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，對蒲田的城市發(fā)展會起到強大助推作用。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢五交通基礎(chǔ)設(shè)施日益完善福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣港口鐵路支線已經(jīng)

從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前全省已初步形成近60個大小產(chǎn)業(yè)集群，總產(chǎn)值3800億元左右，約占全省工業(yè)總產(chǎn)值的52%。其中蒲田優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群分布如下：莆田涵江電子產(chǎn)業(yè)群

＞100

億

蒲田鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

＞

100

億

林產(chǎn)加工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

＞200億

能源產(chǎn)業(yè)集＞100億1

莆田發(fā)展優(yōu)勢六已形成部分全國領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集群從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前莆田的幾大發(fā)展優(yōu)勢必將成為莆田經(jīng)濟發(fā)展強有力的助推器，并極大地帶動地產(chǎn)、物流、商業(yè)、零售、旅游等行業(yè)的發(fā)展。1、得天獨厚的地理位置、港口條件及日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)，已吸引和將吸引更多的資本及人流進入莆田,海鐵聯(lián)運將有效降低運輸成本并極大拓展莆田的經(jīng)濟腹地，促進現(xiàn)代物流業(yè)和臨港加工貿(mào)易行業(yè)發(fā)展；2、深厚文化底蘊有助于更多優(yōu)秀人才的產(chǎn)生，媽祖文化影響巨大，可有力提高莆田國際知名度并促進本地旅游及商業(yè)發(fā)展；3、雄厚的民間資本及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，會加速龍頭企業(yè)為首的本地產(chǎn)業(yè)鏈延伸、推升本地投資額度、帶動當?shù)谿DP持續(xù)增長，并迅速提高莆田本地居民收入和消費水平。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢小結(jié)莆田的幾大發(fā)展優(yōu)勢必將成為莆田經(jīng)濟發(fā)展強有力的助推器，并極大

統(tǒng)計顯示，過去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅，從2002年的4，468億元，增加到2008年的10，863億元人民幣，生產(chǎn)總值首次躋身大陸“萬億俱樂部”；GDP增幅達到13%，增幅在全國處于領(lǐng)先位置。同時，福建與臺灣的差距正在迅速縮窄：福建的經(jīng)濟總量在上世紀80年代初期，只有臺灣的四十分之一，到90年代初期，已是臺灣的十三分之一，目前則縮至臺灣的五分之二。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析推進海西建設(shè)以來，福建經(jīng)濟實力增強統(tǒng)計顯示，過去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅福建省基本態(tài)勢：延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進、連片發(fā)展，服務(wù)全局。

延伸兩翼、對接兩洲發(fā)展壯大閩東北一翼和閩西南一翼，加快對接長江三角洲和珠江三角洲。閩東北一翼要發(fā)揮福州省會城市服務(wù)全省的重心和輻射作用，促進閩東北地區(qū)加快發(fā)展，推動與長江三角洲對接；閩西南一翼要發(fā)揮廈門經(jīng)濟特區(qū)先行先試的龍頭和示范作用，推動與珠江三角洲的對接。通過延伸南北兩翼，使海峽西岸經(jīng)濟區(qū)與兩個三角洲優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展。拓展一線、兩岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉動內(nèi)陸地區(qū)、對臺五緣優(yōu)勢及大三通、EKFA的歷史機遇，強化福州、廈門、泉州的輻射功能，發(fā)揮漳州、莆田、寧德拓展一線的骨干作用，突出特色、累積實力，促進全省的全面繁榮。內(nèi)外兼?zhèn)?，促進發(fā)展1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析海西建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃布局福建省基本態(tài)勢：延伸兩翼、對接兩洲拓展一線、兩岸三地內(nèi)外兼?zhèn)湟呀?jīng)高起點編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類專項規(guī)劃，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局、適當控制開發(fā)密度、規(guī)范空間開發(fā)秩序，形成合理的空間開發(fā)結(jié)構(gòu)，提高資源環(huán)境承載能力。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析蒲田城市規(guī)劃以荔城行政辦公區(qū)為中心，結(jié)合莆田鐵路中心站的建設(shè)，整合提升工藝美術(shù)城、鞋服城等特色資源，規(guī)劃建設(shè)“總部經(jīng)濟區(qū)”、“金融商業(yè)區(qū)”和“文化休閑區(qū)”等功能分區(qū)，促進莆田高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提升城市品質(zhì)和現(xiàn)代化水平。已經(jīng)高起點編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類專項規(guī)劃，進一步優(yōu)化

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析城市簡介－城市規(guī)劃行政中心商業(yè)中心商務(wù)中心居住中心莆田目前:全市人口:286萬人城區(qū)人口:82萬人1莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析城市簡介－城市規(guī)劃行政中心莆田從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅僅次于廈門，經(jīng)濟增長勢頭強勁，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析莆田的GDP增長情況從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省2009年，莆田實現(xiàn)GDP691.72億元，同比增長15%，增幅居全省首位。莆田近年來經(jīng)濟發(fā)展特點一、經(jīng)濟增幅位居全省首位

從設(shè)區(qū)市GDP增長速度看，均保持二位數(shù)增長。其中，莆田市增長15.0%、寧德市增長14.6%、龍巖市增長14.5%、三明市增長14.2%、泉州市增長14.1%、南平市增長14.1%、漳州市增長13.6%、福州市增長13.0％、廈門市增長11.1%。；二、第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟較快增長

從供給方面看，第二、三產(chǎn)業(yè)是推動莆田市經(jīng)濟較快增長的主要因素，特別是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速增長，為莆田經(jīng)濟較快發(fā)展提供了動力；

三、消費投資拉動作用增強消費需求平穩(wěn)增長從居民消費看，今年來，莆田市居民消費呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。全年農(nóng)村居民人均消費支出達4770元，增長14.1％。城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出為11199元，增長12.0％。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析莆田的經(jīng)濟發(fā)展特點2009年，莆田實現(xiàn)GDP691.72億元，同比增長15%，未來10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟實力，提升區(qū)域競爭力，增強環(huán)境吸引力，全市經(jīng)濟總量和主要經(jīng)濟指標達到并超越全省平均水平，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力建成新興旅游港口城市，再造一個嶄新的莆田，同全省人民一道完成建設(shè)海峽西岸繁榮帶的目標。戰(zhàn)略重點：完成“五大轉(zhuǎn)變”，以陸地為主的經(jīng)濟向以海陸綜合開發(fā)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)變；以輕工業(yè)為主的工業(yè)基地向臨海輕重結(jié)合型工業(yè)基地轉(zhuǎn)變；由一般港口向國際中轉(zhuǎn)港轉(zhuǎn)變；由制約型運行體制向適應(yīng)國際慣例和規(guī)則的運行體制轉(zhuǎn)變；由單一功能的城市向功能配套組團式的中等規(guī)模新興旅游港口城市轉(zhuǎn)變。

外向拉動戰(zhàn)略：大力發(fā)展外向型經(jīng)濟。一是加大招商引資力度；二是以媽祖文化為紐帶，增創(chuàng)對臺經(jīng)貿(mào)合作新優(yōu)勢；三是大膽“走出去”選擇優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和企業(yè)到境外投資，擴大資本和勞務(wù)出口；四是擴大對內(nèi)開放，加強與外省市經(jīng)濟合作。產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略：一是著力提升第一產(chǎn)業(yè)，爭創(chuàng)一批農(nóng)產(chǎn)品名牌；二是加快發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；三是培育發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游、金融、信息、咨詢、社會服務(wù)等。

1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析莆田的城市發(fā)展目標未來10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟實力，提升區(qū)域競2009年主要經(jīng)濟指標商品房銷售價格2009年四季度6500元/㎡2010年第一季度6800元/㎡2009年主要經(jīng)濟指標地區(qū)生產(chǎn)總值691.72（億元）年增長14.5%社會消費品零售總額240.56（億元）年增長15.8%現(xiàn)有或計劃重點項目金鐘水利樞紐工程、福建LNG冷能空分項目、佩吉服飾生產(chǎn)項目、仙游抽水蓄能電站、力天紅木藝雕生產(chǎn)項目、綠森枇杷深加工、莆田標準木業(yè)生產(chǎn)項目、海安巨型工程輪胎、莆田市城市生物質(zhì)能源發(fā)電廠、、塘北片區(qū)改造、秀嶼國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)、上塘珠寶首飾加工城、北岸供水等一批項目建設(shè)進展迅速。交通工具主要交通工具私家車/摩托車私家車/摩托車/電動車擁有量私家車：8輛/百戶；摩托車16輛/百戶1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析2009年主要經(jīng)濟指標商品房銷售價格2009年四季度6500

1、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，將大力推進莆田的城市經(jīng)濟快速增長；2、莆田市政府，圍繞“再造一個新莆田”的戰(zhàn)略目標，將對城市基礎(chǔ)建設(shè)加大投入，并對文獻廣場等重點項目進行政策扶持；3、加快第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將帶來大量流動人口，帶動第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和爆炸式增長；4、雄厚的民間資本及產(chǎn)業(yè)集群拉動的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，為商業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)及帶來難得機遇。從宏觀大環(huán)境分析，目前國家戰(zhàn)略規(guī)劃或經(jīng)濟、文化態(tài)勢，都為莆田提供了一種前所未有的良好背景。同時海西城市群中，莆田在過去十年經(jīng)濟增速名列前茅，但城市基礎(chǔ)建設(shè)最為緩慢，這種結(jié)構(gòu)性二元矛盾反而會轉(zhuǎn)變?yōu)楹蟀l(fā)優(yōu)勢。莆田將厚積薄發(fā)，迎來經(jīng)濟特別是基礎(chǔ)建設(shè)的黃金時期。

宏觀環(huán)境總結(jié)

城市商業(yè)環(huán)境研究Part2城市商業(yè)環(huán)境研究Part22城市商業(yè)環(huán)境分析莆田版的《清明上河圖》北宋年間，古譙樓為當時子城之城門和城樓。通常認為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮座落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰天后宮以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因之形成了趕集式和散購式的購物習慣。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田版的《清明上河圖》北宋年間，古譙樓為當2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第一階段：90年代以前1、涵江區(qū)是莆田的“小上?！痹缙谄翁锏貐^(qū)的商業(yè)主要集中于涵江區(qū)，當時涵江區(qū)有“小上?！敝Q，是莆田地區(qū)商業(yè)旺點，從當年商貿(mào)城的盛況可看出其時涵江區(qū)的商業(yè)中心地位。2、城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路；城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路等傳統(tǒng)老城區(qū)，其他地區(qū)如學園路一帶則是一片荒涼，商業(yè)形態(tài)以城市街道兩旁的商鋪為主。

2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第一階段：90年2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第二階段：90年代莆田城廂區(qū)商業(yè)崛起，涵江區(qū)開始走下坡路１、城市重心的遷移隨著城市的撤區(qū)建市，市政府的建立，城區(qū)的擴展，城廂區(qū)成為行政、教育、經(jīng)濟、文化的中心，逐漸形成了現(xiàn)在莆田城區(qū)發(fā)展的雛形，而涵江區(qū)則逐漸成為一個加工業(yè)、一般性商貿(mào)區(qū)域；２、文獻路嶄露頭角90年代文獻路東西貫通，為莆田商業(yè)發(fā)展提供了更為廣闊的天地，商業(yè)發(fā)展開始圍繞文獻中段擴展，但這一階段也存在著購物環(huán)境差，業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營產(chǎn)品檔次底等問題。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第二階段：90年2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第三階段：2000年以后進入2000年后，文獻路步行街規(guī)劃并成形、梅園路況規(guī)劃整改等都為莆田商業(yè)的擴張?zhí)峁┝擞欣麠l件，市區(qū)逐步形成了幾個重要的商業(yè)圈，購物環(huán)境和經(jīng)營產(chǎn)品檔次都有了較大提高。但到目前為止，莆田市只有一個真正意義上的商圈，即以文獻路步行街為核心，加上新建成的大唐廣場，金鼎廣場，輻射到周邊的梅園路、東園路等外圍商業(yè)街的市級中心商圈。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第三階段：2002商業(yè)環(huán)境分析中心商圈的核心地位不可動搖次級商圈核心商圈在莆田人心目中，根深蒂固只有一個中心，文獻路周邊的商業(yè)，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市區(qū)內(nèi)，第二個次級商圈尚未出現(xiàn)。隨著城市發(fā)展和擴容，莆田有可能出現(xiàn)一些區(qū)域性的消費圈，但文獻路步行街的核心首要位置始終不會動搖。批發(fā)、商貿(mào)2商業(yè)環(huán)境分析中心商圈的核心地位不可動搖次級商圈核心商圈在莆2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀文獻路步行街經(jīng)營現(xiàn)狀文獻路步行街目前仍是莆田最受歡迎和認同的商業(yè)街區(qū)，每天匯聚十余萬人流，但是也存在以下問題：一、步行街的租金最高可達2000多元/平方，已經(jīng)超過了北京、上海及深圳等一線城市，品牌商家雖入住意愿很高，但由于過高租金因素，經(jīng)營情況不甚理想，因此商家調(diào)換頻率較高；二、缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，完全受市場自然調(diào)節(jié)，業(yè)態(tài)混亂，品牌檔次不高，并且無法做到業(yè)態(tài)互補，有序經(jīng)營；三、目前因為正在建設(shè)地下購物廣場地一大道，文獻路已被挖得慘不忍睹，整條路上已經(jīng)完全沒有休閑和景觀空間；原來步行街對休閑和人性化的考慮較少，也不是符合現(xiàn)代消費習慣的商業(yè)街區(qū)。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀文獻路步行街經(jīng)營現(xiàn)狀2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀梅園路經(jīng)營現(xiàn)狀梅園路現(xiàn)已形成頗具規(guī)模的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂及酒店為主，承擔了城市大部分的餐飲娛樂需求，目前商家經(jīng)營情況都較為理想。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀梅園路經(jīng)營現(xiàn)狀梅園路現(xiàn)已形成頗2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三信金鼎廣場、大唐廣場經(jīng)營狀況三信金鼎廣場是莆田第一個真正意義上的商業(yè)MALL，并采用統(tǒng)一經(jīng)營管理模式，只租不賣，目前經(jīng)營情況尚可，主要人流也來自步行街。大唐廣場緊鄰步行街，但因為之前規(guī)劃定位及業(yè)態(tài)排布、經(jīng)營模式均不理想，導(dǎo)致經(jīng)營狀況也不太理想。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三信金鼎廣場、大唐廣場經(jīng)營狀況2商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析總結(jié)從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我們可得出一下結(jié)論：一、莆田只有一個真正意義上的商業(yè)中心；二、本市人對文獻路步行街認同度最高；三、核心商圈的規(guī)劃及經(jīng)營存在嚴重不合理之處，有待大力改進與完善；四、集中消費目前并不太符合莆田人的消費習慣，莆田人仍然喜歡傳統(tǒng)的商業(yè)街模式；莆田的商業(yè)發(fā)展仍處于相對初級狀態(tài)，無論從建筑外觀、業(yè)態(tài)組合、項目經(jīng)營、盈利模式、營銷定位、消費引導(dǎo)等方面都需要變革創(chuàng)新，才能匹配莆田作為海西經(jīng)濟區(qū)重點城市的定位。2商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析總結(jié)從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我莆田商業(yè)業(yè)態(tài)及未來商圈Part3莆田商業(yè)業(yè)態(tài)及未來商圈Part31、莆田商業(yè)的思考

目前莆田現(xiàn)有商圈商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃比較單一，缺乏科學性規(guī)劃，還停留在傳統(tǒng)老商業(yè)形態(tài)中，城區(qū)商業(yè)輻射力度比較差，大型綜合誠信性商業(yè)欠缺。

1、大部分均是安置房商鋪，難以規(guī)劃。政府雖有規(guī)劃景觀，道路，但缺乏一體式系統(tǒng)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局。普通屬于市場自然形成，自然淘汰的布局形式。2、購物環(huán)境缺乏科學規(guī)劃，文獻步行街是“有整無體”，外表有完整的步行街區(qū)，但內(nèi)部業(yè)種業(yè)態(tài)錯綜雜亂，因此實現(xiàn)項目的環(huán)境規(guī)劃的部分超越是完全可能的。3、標準店鋪受市場歡迎。一層面積集中于30－50平方米之間一拖二（三層連租）標準店鋪較受市場認可，面積集中于30－50平方米的標準鋪滿足范圍較大，可以適應(yīng)很大部分經(jīng)營者的需要。4、文獻路一街獨旺，消費力外溢。說明城區(qū)沒有一個項目強有力的商圈和大商業(yè)項目可以支持接受莆田正在膨脹的消費力，這對于本項目是一個利好。5、莆田商圈缺乏具備號召力的綜合型賣場帶動。大型賣場在商業(yè)街和商圈中相當于一個引擎。但莆田市各個商業(yè)街甚至整個市區(qū)沒有大型高檔商場的存在。1、莆田商業(yè)的思考目前莆田現(xiàn)有商圈商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃2、各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析1、百貨、超市業(yè)莆田市的百貨、超市業(yè)，主要以國貨精品、鳳凰百貨、萬家惠超市、綠洲超市為主，由于開店不多，市場覆蓋力不夠，商場缺少專業(yè)經(jīng)營管理人才，營銷推廣落后，業(yè)態(tài)單一，服務(wù)欠佳，使整體經(jīng)營效益一般。特別是百貨業(yè)，更加難以維持，而超市業(yè)生意還可以，只要能在規(guī)模、選址、業(yè)態(tài)、推廣、服務(wù)上有特色，超市前景應(yīng)該看好，消費人群是周邊居民及外來打工一族，市場潛力巨大。大唐廣場引進家樂福，三信金鼎廣場引進沃爾瑪，具體操作與招商的成敗有待市場驗證。目前品牌賣場是莆田區(qū)的一個空白，莆田中高端消費力較強，一般表現(xiàn)節(jié)假向福州消費轉(zhuǎn)移，其主要原因是在當?shù)貨]有形成品牌信譽較好的中型百貨商家。因此這也是影響莆田現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)一個很大的瓶頸，同時也是機會點。2、各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析1、百貨、超市業(yè)2、服裝業(yè)莆田市的服裝市場，可以說是莆田現(xiàn)有商業(yè)店鋪經(jīng)營的主流，產(chǎn)品以男、女裝、童裝結(jié)合，總體上多色彩、多組合、休閑化，但普遍消費者對品牌追求不明顯，只認當?shù)卣J可的品牌產(chǎn)品，價格為中、低檔（部分也與品牌打折相仿），走普通實用道路，整個區(qū)域缺少，時尚新潮服裝、童裝，開創(chuàng)時尚新潮服飾及童裝，潛力巨大。專業(yè)的服裝市場經(jīng)營狀況不佳，步行街服裝規(guī)劃性不強。服裝業(yè)的系統(tǒng)規(guī)劃尚有提升空間。3、餐飲、娛樂業(yè)莆田市的餐飲、娛樂業(yè)，以荔城大道為代表的一條美食街，整體消費者為中、低檔，生意紅火，普遍消費者追求包廂消費，部分有小姐相陪。但城市餐飲品牌較少，大部分店以1、2、3層經(jīng)營，缺少專業(yè)經(jīng)營管理，出品、安全、衛(wèi)生、服務(wù)、經(jīng)營欠佳，對此引入品牌，互補不足，市場大有發(fā)展。雖然本業(yè)態(tài)集中在荔城大道周邊，但由于餐飲業(yè)態(tài)區(qū)域性不強，仍具有相當?shù)陌l(fā)展前景。2、服裝業(yè)3、餐飲、娛樂業(yè)4、電子業(yè)莆田市電子市場，主要由莆田電子城、學園北路電腦專賣街及永樂電器、國美電器組成，主要經(jīng)營國內(nèi)外電子產(chǎn)品及電器產(chǎn)品，整體市場普遍生意冷淡，數(shù)碼及小家電產(chǎn)品生意較好。由于消費水平的不高及市場未成熟，電子產(chǎn)品及電器前景不樂觀。數(shù)碼電子產(chǎn)品的市場尚待成熟。5、通訊業(yè)莆田市的通訊市場，主要集中在文獻東路的手機專賣店，及文獻步行街以及莆田汽車站周邊，主要銷售國內(nèi)外通訊產(chǎn)品，市場不規(guī)范，可以隨意講價，水貨較多，服務(wù)差，生意冷淡，據(jù)了解莆田普遍消費者希望有廠家專賣店，直接進駐或大型代理品牌進入經(jīng)營，質(zhì)量有保證，服務(wù)也能改善。消費者普遍認可三星、諾基亞、摩托羅拉品牌，對此引進品牌店市場潛力大。通迅手機業(yè)的經(jīng)營尚無強大品牌，行業(yè)需要規(guī)范。4、電子業(yè)5、通訊業(yè)6、青少年用品市場莆田市青少年用品市場少，劣質(zhì)產(chǎn)品較多，市場總體未得到重視，特別是學校周邊也短缺，對此引進青少年用品市場，前景可觀?，F(xiàn)有的青少年用品市場尚不規(guī)范，有較大的發(fā)展空間。7、電影院莆田市電影院主要有：①西湖電影院，占地1363.6平方米，建筑面積1760.8平方米，附屬占地2750平方米，二層1050座位，是一所集電影、歌舞演出、臺球等綜合性文化娛樂場所。②人民劇院，面積3394平方米，有967座位。③新光電影院，位于文獻路，擁有756座位。雖然隨著人民生活水平的提高，及電視的普及，以及文化娛樂的多元化，但作為電影院還是廣大市民不可缺少的，莆田市特色電影院幾乎沒有，對此發(fā)展特色的電影院很有市場。6、青少年用品市場7、電影院綜合以上，莆田消費市場潛力尚未開發(fā)，主要消費形成通常以步行街為主，受天氣、氣候影響較大，市區(qū)缺少綜合型的大型“一站式”購物商場，莆田現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布單一，青少年用品和娛樂市場有較大的市場空間、品牌主題賣場是發(fā)展的方向、服裝與通信業(yè)的面臨一定的挑戰(zhàn)、餐飲業(yè)有一定的發(fā)展?jié)摿Α＞C合以上，莆田消費市場潛力尚未開發(fā)，主要消費形成通常以步行街3、莆田未來規(guī)劃商業(yè)圈大唐廣場三信金鼎廣場華東城市廣場電子城項目基地國貨精品購物廣場正榮·時代廣場舊體育場改造項目（未來）莆田市區(qū)中心未來商業(yè)輻射中心區(qū)域3、莆田未來規(guī)劃商業(yè)圈大唐廣場三信金鼎廣場華東城市廣場電子

莆田未來的商業(yè)中心以華東城市廣場、大唐廣場、正榮時代廣場、三信金鼎廣場及本案為基點，步行街、學圓路貫穿其中，連接市中心傳統(tǒng)商業(yè)，形成市區(qū)商業(yè)多元輻射中心。從圖上商業(yè)項目的分布看，南部綜合型商業(yè)項目稀少，主要集中在市區(qū)中部，這將是本案開發(fā)的地段及輻射資源優(yōu)勢。未來的商業(yè)中心將成為一個具有購物、休閑、美食、觀光旅游、文化娛樂、居住等功能，將起到引領(lǐng)時代潮流，改變整個城市面貌的作用。

莆田現(xiàn)有商業(yè)輻射力低，但莆田市民可支配收入較高，且善于經(jīng)商，民間富余資本較多，消費能力較強；城市東西拓展，傳統(tǒng)商業(yè)向南北輻射，如何拉回自主城市消費，將為項目提供良好的利基因素。莆田未來的商業(yè)中心以華東城市廣場、大唐廣場、正榮時代莆田萬達廣場情況Part4莆田萬達廣場情況Part4序號地塊編號地塊位置地塊用途出讓面積（平方米）出讓年限（年）規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標出讓方式拍賣、掛牌起始價(萬元)掛牌開始時間截止時間保證金（萬元）建筑密度容居率計算容居率面積1PS掛-2011-08號城廂區(qū)霞林街道辦事處霞林片區(qū)商業(yè)、住宅、商貿(mào)、物流用地93086.95住宅70年、商業(yè)40年、酒店40年、辦公40年≤65%≤4.39商業(yè)面積≤39,000商業(yè)物流面積≤125,000住宅面積≤150,500辦公面積≤86,500酒店面積≤7,500掛牌26,530

04月26日05月27日16時10000競拍資格備注：一、注冊資本30億以上，一級開發(fā)資質(zhì)；二、國內(nèi)建成2個20萬建面的商業(yè)中心；三、具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)驗；四、項目建設(shè)不少于15萬的商業(yè)中心，不得分割銷售莆田萬達廣場項目地塊指標序號地塊編號地塊位置地塊用途出讓面積（平方米）出讓年限（年）萬達廣場城廂區(qū)萬達廣場位置城廂區(qū)政府萬達廣場城廂區(qū)萬達廣場位置城廂區(qū)政府城廂區(qū)萬達廣場項目現(xiàn)場

莆田萬達廣場莆田第一個集購物、娛樂、餐飲、商住等為一體的大型商業(yè)綜合項目

城廂區(qū)萬達廣場項目現(xiàn)場莆田萬達廣場3、莆田萬達廣場帶來的影響1、二手房房東捂盤惜售

萬達廣場選址霞林片區(qū)，引發(fā)了周邊市民“捂盤惜售”的現(xiàn)象。未來萬達廣場周邊的房源變得緊俏起來，房源數(shù)量也大不如以前。

2、周邊新樓盤受青睞萬達廣場選址霞林片區(qū)，周邊在售或是在建的樓盤成為眾多市民關(guān)注的焦點。萬達廣場入駐莆田后，中心城區(qū)城南板塊商業(yè)圈及其輻射價值也將因此而急速升溫。周邊的房價也被拉高了一千多元。城南片區(qū)將是莆田今后開發(fā)的熱點區(qū)域。3、莆田萬達廣場帶來的影響1、二手房房東捂盤惜售2、周邊莆田市城市宏觀環(huán)境和商業(yè)環(huán)境分析營銷管理部2011年6月15日莆田市城市宏觀環(huán)境和商業(yè)環(huán)境分析營銷管理部2011年6月15莆田城市宏觀環(huán)境分析Part1目錄莆田城市商業(yè)環(huán)境研究Part2莆田商業(yè)業(yè)態(tài)及未來商圈Part3莆田萬達廣場情況Part4莆田城市宏觀環(huán)境分析Part1目錄莆田城市商業(yè)環(huán)境研究P城市宏觀環(huán)境Part1城市宏觀環(huán)境Part1蒲田的發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢突出莆田位于福建沿海中部，境域北連福州，南接泉州，西依戴云山，東南瀕臨臺灣海峽，是大陸離臺灣直線距離最近的城市。是江西省最近的出?？?。莆田，史稱“興化”，位于福建省沿海中部，現(xiàn)轄仙游縣，荔城、城廂、涵江和秀嶼四區(qū)，以及湄洲島國家旅游度假區(qū)管委會。戶籍人口306.97萬人，陸域面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢明顯蒲田的發(fā)展優(yōu)勢一區(qū)位優(yōu)勢突出莆田位于福建沿海中部，境莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣和湄洲灣三大港灣；莆田港位置適中，航道順直，水深港闊，岸線豐富，不凍不淤，避風及地質(zhì)條件良好。交通部列之為我國四大遠景規(guī)劃國際深水中轉(zhuǎn)港之一。被譽為“世界不多，中國少有”的天然良港?？山ㄈf噸級以上泊位150多個，大型深水泊位80多個，是目前全國少數(shù)幾個能夠建設(shè)30萬噸以上深水泊位的海港之一，預(yù)計總吞吐能力可達7億噸以上。

1

莆田發(fā)展優(yōu)勢二港口條件優(yōu)越莆田大陸、島嶼海岸線總長533.46公里，懷抱興化灣、平海灣目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是福建省的重點僑鄉(xiāng)；出外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人員50多萬人，足跡遍布全國各地，創(chuàng)辦企業(yè)2萬多家，年創(chuàng)產(chǎn)值2000多億元。擁有一批千萬甚至超億元資本的莆籍民營企業(yè)家隊伍。

全國1500多家民營醫(yī)院，高達90%為莆商所掌控。北京的90%的民營醫(yī)院也是莆田人所有。在北京木材市場，近乎100%的市場為莆田人壟斷，而現(xiàn)在全國各主要木材集散地或口岸掌控局面的，幾乎也都是莆田人。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢四民間資本雄厚目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺同胞70余萬人，是

福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣港口鐵路支線已經(jīng)開工建設(shè)，莆田將成為東南沿海區(qū)域及海西連接內(nèi)陸腹地的重要交通樞紐；福廈高速公路擴建及湄永高速公路已開工建設(shè)，極大拓展了發(fā)展空間和經(jīng)濟腹地；國道、省道縱橫有序，港口、供水、供電等設(shè)施日臻完善；莆田機場前期工作取得突破性進展。蒲田即將形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，對蒲田的城市發(fā)展會起到強大助推作用。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢五交通基礎(chǔ)設(shè)施日益完善福廈高速鐵路已通車、向莆鐵路和湄洲灣港口鐵路支線已經(jīng)

從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前全省已初步形成近60個大小產(chǎn)業(yè)集群，總產(chǎn)值3800億元左右，約占全省工業(yè)總產(chǎn)值的52%。其中蒲田優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群分布如下：莆田涵江電子產(chǎn)業(yè)群

＞100

億

蒲田鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

＞

100

億

林產(chǎn)加工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群

＞200億

能源產(chǎn)業(yè)集＞100億1

莆田發(fā)展優(yōu)勢六已形成部分全國領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集群從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前莆田的幾大發(fā)展優(yōu)勢必將成為莆田經(jīng)濟發(fā)展強有力的助推器，并極大地帶動地產(chǎn)、物流、商業(yè)、零售、旅游等行業(yè)的發(fā)展。1、得天獨厚的地理位置、港口條件及日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)，已吸引和將吸引更多的資本及人流進入莆田,海鐵聯(lián)運將有效降低運輸成本并極大拓展莆田的經(jīng)濟腹地，促進現(xiàn)代物流業(yè)和臨港加工貿(mào)易行業(yè)發(fā)展；2、深厚文化底蘊有助于更多優(yōu)秀人才的產(chǎn)生，媽祖文化影響巨大，可有力提高莆田國際知名度并促進本地旅游及商業(yè)發(fā)展；3、雄厚的民間資本及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，會加速龍頭企業(yè)為首的本地產(chǎn)業(yè)鏈延伸、推升本地投資額度、帶動當?shù)谿DP持續(xù)增長，并迅速提高莆田本地居民收入和消費水平。1

莆田發(fā)展優(yōu)勢小結(jié)莆田的幾大發(fā)展優(yōu)勢必將成為莆田經(jīng)濟發(fā)展強有力的助推器，并極大

統(tǒng)計顯示，過去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅，從2002年的4，468億元，增加到2008年的10，863億元人民幣，生產(chǎn)總值首次躋身大陸“萬億俱樂部”；GDP增幅達到13%，增幅在全國處于領(lǐng)先位置。同時，福建與臺灣的差距正在迅速縮窄：福建的經(jīng)濟總量在上世紀80年代初期，只有臺灣的四十分之一，到90年代初期，已是臺灣的十三分之一，目前則縮至臺灣的五分之二。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析推進海西建設(shè)以來，福建經(jīng)濟實力增強統(tǒng)計顯示，過去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅福建省基本態(tài)勢：延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進、連片發(fā)展，服務(wù)全局。

延伸兩翼、對接兩洲發(fā)展壯大閩東北一翼和閩西南一翼，加快對接長江三角洲和珠江三角洲。閩東北一翼要發(fā)揮福州省會城市服務(wù)全省的重心和輻射作用，促進閩東北地區(qū)加快發(fā)展，推動與長江三角洲對接；閩西南一翼要發(fā)揮廈門經(jīng)濟特區(qū)先行先試的龍頭和示范作用，推動與珠江三角洲的對接。通過延伸南北兩翼，使海峽西岸經(jīng)濟區(qū)與兩個三角洲優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展。拓展一線、兩岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉動內(nèi)陸地區(qū)、對臺五緣優(yōu)勢及大三通、EKFA的歷史機遇，強化福州、廈門、泉州的輻射功能，發(fā)揮漳州、莆田、寧德拓展一線的骨干作用，突出特色、累積實力，促進全省的全面繁榮。內(nèi)外兼?zhèn)?，促進發(fā)展1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析海西建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃布局福建省基本態(tài)勢：延伸兩翼、對接兩洲拓展一線、兩岸三地內(nèi)外兼?zhèn)湟呀?jīng)高起點編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類專項規(guī)劃，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局、適當控制開發(fā)密度、規(guī)范空間開發(fā)秩序，形成合理的空間開發(fā)結(jié)構(gòu)，提高資源環(huán)境承載能力。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析蒲田城市規(guī)劃以荔城行政辦公區(qū)為中心，結(jié)合莆田鐵路中心站的建設(shè)，整合提升工藝美術(shù)城、鞋服城等特色資源，規(guī)劃建設(shè)“總部經(jīng)濟區(qū)”、“金融商業(yè)區(qū)”和“文化休閑區(qū)”等功能分區(qū)，促進莆田高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提升城市品質(zhì)和現(xiàn)代化水平。已經(jīng)高起點編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類專項規(guī)劃，進一步優(yōu)化

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析城市簡介－城市規(guī)劃行政中心商業(yè)中心商務(wù)中心居住中心莆田目前:全市人口:286萬人城區(qū)人口:82萬人1莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析城市簡介－城市規(guī)劃行政中心莆田從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅僅次于廈門，經(jīng)濟增長勢頭強勁，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析莆田的GDP增長情況從上表可以看出，莆田的GDP年增長率均在15%左右，在福建省2009年，莆田實現(xiàn)GDP691.72億元，同比增長15%，增幅居全省首位。莆田近年來經(jīng)濟發(fā)展特點一、經(jīng)濟增幅位居全省首位

從設(shè)區(qū)市GDP增長速度看，均保持二位數(shù)增長。其中，莆田市增長15.0%、寧德市增長14.6%、龍巖市增長14.5%、三明市增長14.2%、泉州市增長14.1%、南平市增長14.1%、漳州市增長13.6%、福州市增長13.0％、廈門市增長11.1%。；二、第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟較快增長

從供給方面看，第二、三產(chǎn)業(yè)是推動莆田市經(jīng)濟較快增長的主要因素，特別是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速增長，為莆田經(jīng)濟較快發(fā)展提供了動力；

三、消費投資拉動作用增強消費需求平穩(wěn)增長從居民消費看，今年來，莆田市居民消費呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。全年農(nóng)村居民人均消費支出達4770元，增長14.1％。城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出為11199元，增長12.0％。1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析莆田的經(jīng)濟發(fā)展特點2009年，莆田實現(xiàn)GDP691.72億元，同比增長15%，未來10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟實力，提升區(qū)域競爭力，增強環(huán)境吸引力，全市經(jīng)濟總量和主要經(jīng)濟指標達到并超越全省平均水平，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力建成新興旅游港口城市，再造一個嶄新的莆田，同全省人民一道完成建設(shè)海峽西岸繁榮帶的目標。戰(zhàn)略重點：完成“五大轉(zhuǎn)變”，以陸地為主的經(jīng)濟向以海陸綜合開發(fā)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)變；以輕工業(yè)為主的工業(yè)基地向臨海輕重結(jié)合型工業(yè)基地轉(zhuǎn)變；由一般港口向國際中轉(zhuǎn)港轉(zhuǎn)變；由制約型運行體制向適應(yīng)國際慣例和規(guī)則的運行體制轉(zhuǎn)變；由單一功能的城市向功能配套組團式的中等規(guī)模新興旅游港口城市轉(zhuǎn)變。

外向拉動戰(zhàn)略：大力發(fā)展外向型經(jīng)濟。一是加大招商引資力度；二是以媽祖文化為紐帶，增創(chuàng)對臺經(jīng)貿(mào)合作新優(yōu)勢；三是大膽“走出去”選擇優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和企業(yè)到境外投資，擴大資本和勞務(wù)出口；四是擴大對內(nèi)開放，加強與外省市經(jīng)濟合作。產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略：一是著力提升第一產(chǎn)業(yè)，爭創(chuàng)一批農(nóng)產(chǎn)品名牌；二是加快發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；三是培育發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游、金融、信息、咨詢、社會服務(wù)等。

1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析莆田的城市發(fā)展目標未來10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟實力，提升區(qū)域競2009年主要經(jīng)濟指標商品房銷售價格2009年四季度6500元/㎡2010年第一季度6800元/㎡2009年主要經(jīng)濟指標地區(qū)生產(chǎn)總值691.72（億元）年增長14.5%社會消費品零售總額240.56（億元）年增長15.8%現(xiàn)有或計劃重點項目金鐘水利樞紐工程、福建LNG冷能空分項目、佩吉服飾生產(chǎn)項目、仙游抽水蓄能電站、力天紅木藝雕生產(chǎn)項目、綠森枇杷深加工、莆田標準木業(yè)生產(chǎn)項目、海安巨型工程輪胎、莆田市城市生物質(zhì)能源發(fā)電廠、、塘北片區(qū)改造、秀嶼國家級木材貿(mào)易加工示范區(qū)、上塘珠寶首飾加工城、北岸供水等一批項目建設(shè)進展迅速。交通工具主要交通工具私家車/摩托車私家車/摩托車/電動車擁有量私家車：8輛/百戶；摩托車16輛/百戶1

莆田經(jīng)濟發(fā)展狀況分析2009年主要經(jīng)濟指標商品房銷售價格2009年四季度6500

1、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，將大力推進莆田的城市經(jīng)濟快速增長；2、莆田市政府，圍繞“再造一個新莆田”的戰(zhàn)略目標，將對城市基礎(chǔ)建設(shè)加大投入，并對文獻廣場等重點項目進行政策扶持；3、加快第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將帶來大量流動人口，帶動第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和爆炸式增長；4、雄厚的民間資本及產(chǎn)業(yè)集群拉動的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，為商業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)及帶來難得機遇。從宏觀大環(huán)境分析，目前國家戰(zhàn)略規(guī)劃或經(jīng)濟、文化態(tài)勢，都為莆田提供了一種前所未有的良好背景。同時海西城市群中，莆田在過去十年經(jīng)濟增速名列前茅，但城市基礎(chǔ)建設(shè)最為緩慢，這種結(jié)構(gòu)性二元矛盾反而會轉(zhuǎn)變?yōu)楹蟀l(fā)優(yōu)勢。莆田將厚積薄發(fā)，迎來經(jīng)濟特別是基礎(chǔ)建設(shè)的黃金時期。

宏觀環(huán)境總結(jié)

城市商業(yè)環(huán)境研究Part2城市商業(yè)環(huán)境研究Part22城市商業(yè)環(huán)境分析莆田版的《清明上河圖》北宋年間，古譙樓為當時子城之城門和城樓。通常認為到了古譙樓才算進城。文峰天后宮座落于步行街，莆田人素來信仰媽祖，文峰天后宮以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因之形成了趕集式和散購式的購物習慣。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田版的《清明上河圖》北宋年間，古譙樓為當2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第一階段：90年代以前1、涵江區(qū)是莆田的“小上?！痹缙谄翁锏貐^(qū)的商業(yè)主要集中于涵江區(qū)，當時涵江區(qū)有“小上?！敝Q，是莆田地區(qū)商業(yè)旺點，從當年商貿(mào)城的盛況可看出其時涵江區(qū)的商業(yè)中心地位。2、城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路；城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻東西路等傳統(tǒng)老城區(qū)，其他地區(qū)如學園路一帶則是一片荒涼，商業(yè)形態(tài)以城市街道兩旁的商鋪為主。

2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第一階段：90年2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第二階段：90年代莆田城廂區(qū)商業(yè)崛起，涵江區(qū)開始走下坡路１、城市重心的遷移隨著城市的撤區(qū)建市，市政府的建立，城區(qū)的擴展，城廂區(qū)成為行政、教育、經(jīng)濟、文化的中心，逐漸形成了現(xiàn)在莆田城區(qū)發(fā)展的雛形，而涵江區(qū)則逐漸成為一個加工業(yè)、一般性商貿(mào)區(qū)域；２、文獻路嶄露頭角90年代文獻路東西貫通，為莆田商業(yè)發(fā)展提供了更為廣闊的天地，商業(yè)發(fā)展開始圍繞文獻中段擴展，但這一階段也存在著購物環(huán)境差，業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營產(chǎn)品檔次底等問題。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第二階段：90年2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第三階段：2000年以后進入2000年后，文獻路步行街規(guī)劃并成形、梅園路況規(guī)劃整改等都為莆田商業(yè)的擴張?zhí)峁┝擞欣麠l件，市區(qū)逐步形成了幾個重要的商業(yè)圈，購物環(huán)境和經(jīng)營產(chǎn)品檔次都有了較大提高。但到目前為止，莆田市只有一個真正意義上的商圈，即以文獻路步行街為核心，加上新建成的大唐廣場，金鼎廣場，輻射到周邊的梅園路、東園路等外圍商業(yè)街的市級中心商圈。2城市商業(yè)環(huán)境分析莆田近代商業(yè)發(fā)展的三個階段第三階段：2002商業(yè)環(huán)境分析中心商圈的核心地位不可動搖次級商圈核心商圈在莆田人心目中，根深蒂固只有一個中心，文獻路周邊的商業(yè)，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市區(qū)內(nèi)，第二個次級商圈尚未出現(xiàn)。隨著城市發(fā)展和擴容，莆田有可能出現(xiàn)一些區(qū)域性的消費圈，但文獻路步行街的核心首要位置始終不會動搖。批發(fā)、商貿(mào)2商業(yè)環(huán)境分析中心商圈的核心地位不可動搖次級商圈核心商圈在莆2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀文獻路步行街經(jīng)營現(xiàn)狀文獻路步行街目前仍是莆田最受歡迎和認同的商業(yè)街區(qū)，每天匯聚十余萬人流，但是也存在以下問題：一、步行街的租金最高可達2000多元/平方，已經(jīng)超過了北京、上海及深圳等一線城市，品牌商家雖入住意愿很高，但由于過高租金因素，經(jīng)營情況不甚理想，因此商家調(diào)換頻率較高；二、缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，完全受市場自然調(diào)節(jié)，業(yè)態(tài)混亂，品牌檔次不高，并且無法做到業(yè)態(tài)互補，有序經(jīng)營；三、目前因為正在建設(shè)地下購物廣場地一大道，文獻路已被挖得慘不忍睹，整條路上已經(jīng)完全沒有休閑和景觀空間；原來步行街對休閑和人性化的考慮較少，也不是符合現(xiàn)代消費習慣的商業(yè)街區(qū)。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀文獻路步行街經(jīng)營現(xiàn)狀2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀梅園路經(jīng)營現(xiàn)狀梅園路現(xiàn)已形成頗具規(guī)模的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂及酒店為主，承擔了城市大部分的餐飲娛樂需求，目前商家經(jīng)營情況都較為理想。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀梅園路經(jīng)營現(xiàn)狀梅園路現(xiàn)已形成頗2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三信金鼎廣場、大唐廣場經(jīng)營狀況三信金鼎廣場是莆田第一個真正意義上的商業(yè)MALL，并采用統(tǒng)一經(jīng)營管理模式，只租不賣，目前經(jīng)營情況尚可，主要人流也來自步行街。大唐廣場緊鄰步行街，但因為之前規(guī)劃定位及業(yè)態(tài)排布、經(jīng)營模式均不理想，導(dǎo)致經(jīng)營狀況也不太理想。2商業(yè)環(huán)境分析莆田商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三信金鼎廣場、大唐廣場經(jīng)營狀況2商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析總結(jié)從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我們可得出一下結(jié)論：一、莆田只有一個真正意義上的商業(yè)中心；二、本市人對文獻路步行街認同度最高；三、核心商圈的規(guī)劃及經(jīng)營存在嚴重不合理之處，有待大力改進與完善；四、集中消費目前并不太符合莆田人的消費習慣，莆田人仍然喜歡傳統(tǒng)的商業(yè)街模式；莆田的商業(yè)發(fā)展仍處于相對初級狀態(tài)，無論從建筑外觀、業(yè)態(tài)組合、項目經(jīng)營、盈利模式、營銷定位、消費引導(dǎo)等方面都需要變革創(chuàng)新，才能匹配莆田作為海西經(jīng)濟區(qū)重點城市的定位。2商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析總結(jié)從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我莆田商業(yè)業(yè)態(tài)及未來商圈Part3莆田商業(yè)業(yè)態(tài)及未來商圈Part31、莆田商業(yè)的思考

目前莆田現(xiàn)有商圈商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃比較單一，缺乏科學性規(guī)劃，還停留在傳統(tǒng)老商業(yè)形態(tài)中，城區(qū)商業(yè)輻射力度比較差，大型綜合誠信性商業(yè)欠缺。

1、大部分均是安置房商鋪，難以規(guī)劃。政府雖有規(guī)劃景觀，道路，但缺乏一體式系統(tǒng)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局。普通屬于市場自然形成，自然淘汰的布局形式。2、購物環(huán)境缺乏科學規(guī)劃，文獻步行街是“有整無體”，外表有完整的步行街區(qū)，但內(nèi)部業(yè)種業(yè)態(tài)錯綜雜亂，因此實現(xiàn)項目的環(huán)境規(guī)劃的部分超越是完全可能的。3、標準店鋪受市場歡迎。一層面積集中于30－50平方米之間一拖二（三層連租）標準店鋪較受市場認可，面積集中于30－50平方米的標準鋪滿足范圍較大，可以適應(yīng)很大部分經(jīng)營者的需要。4、文獻路一街獨旺，消費力外溢。說明城區(qū)沒有一個項目強有力的商圈和大商業(yè)項目可以支持接受莆田正在膨脹的消費力，這對于本項目是一個利好。5、莆田商圈缺乏具備號召力的綜合型賣場帶動。大型賣場在商業(yè)街和商圈中相當于一個引擎。但莆田市各個商業(yè)街甚至整個市區(qū)沒有大型高檔商場的存在。1、莆田商業(yè)的思考目前莆田現(xiàn)有商圈商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃2、各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析1、百貨、超市業(yè)莆田市的百貨、超市業(yè)，主要以國貨精品、鳳凰百貨、萬家惠超市、綠洲超市為主，由于開店不多，市場覆蓋力不夠，商場缺少專業(yè)經(jīng)營管理人才，營銷推廣落后，業(yè)態(tài)單一，服務(wù)欠佳，使整體經(jīng)營效益一般。特別是百貨業(yè)，更加難以維持，而超市業(yè)生意還可以，只要能在規(guī)模、選址、業(yè)態(tài)、推廣、服務(wù)上有特色，超市前景應(yīng)該看好，消費人群是周邊居民及外來打工一族，市場潛力巨大。大唐廣場引進家樂福，三信金鼎廣場引進沃爾瑪，具體操作與招商的成敗有待市場驗證。目前品牌賣場是莆田區(qū)的一個空白，莆田中高端消費力較強，一般表現(xiàn)節(jié)假向福州消費轉(zhuǎn)移，其主要原因是在當?shù)貨]有形成品牌信譽較好的中型百貨商家。因此這也是影響莆田現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)一個很大的瓶頸，同時也是機會點。2、各種業(yè)態(tài)莆田市場表現(xiàn)分析1、百貨、超市業(yè)2、服裝業(yè)莆田市的服裝市場，可以說是莆田現(xiàn)有商業(yè)店鋪經(jīng)營的主流，產(chǎn)品以男、女裝、童裝結(jié)合，總體上多色彩、多組合、休閑化，但普遍消費者對品牌追求不明顯，只認當?shù)卣J可的品牌產(chǎn)品，價格為中、低檔（部分也與品牌打折相仿），走普通實用道路，整個區(qū)域缺少，時尚新潮服裝、童裝，開創(chuàng)時尚新潮服飾及童裝，潛力巨大。專業(yè)的服裝市場經(jīng)營狀況不佳，步行街服裝規(guī)劃性不強。服裝業(yè)的系統(tǒng)規(guī)劃尚有提升空間。3、餐飲、娛樂業(yè)莆田市的餐飲、娛樂業(yè)，以荔城大道為代表的一條美食街，整體消費者為中、低檔，生意紅火，普遍消費者追求包廂消費，部分有小姐相陪。但城市餐飲品牌較少，大部分店以1、2、3層經(jīng)營，缺少專業(yè)經(jīng)營管理，出品、安全、衛(wèi)生、服務(wù)、經(jīng)營欠佳，對此引入品牌，互補不足，市場大有發(fā)展。雖然本業(yè)態(tài)集中在荔城大道周邊，但由于餐飲業(yè)態(tài)區(qū)域性不強，仍具有相當?shù)陌l(fā)展前景。2、服裝業(yè)3、餐飲、娛樂業(yè)4、電子業(yè)莆田市電子市場，主要由莆田電子城、學園北路電腦專賣街及永樂電器、國美電器組成，主要經(jīng)營國內(nèi)外電子產(chǎn)品及電器產(chǎn)品，整體市場普遍生意冷淡，數(shù)碼及小家電產(chǎn)品生意較好。由于消費水平的不高及市場未成熟，電子