房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范課件

房地產(chǎn)合作開發(fā)的

法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)合作開發(fā)的

法律風(fēng)險(xiǎn)及防范主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同二、合作模式

三、風(fēng)險(xiǎn)及防范四、風(fēng)險(xiǎn)總體控制主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同2一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同2005年8月頒布了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。（需不需要共同經(jīng)營？）特點(diǎn)：（1）主體的特殊性，合作一方應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（2）標(biāo)的的特殊性，用于合作開發(fā)的土地標(biāo)的只能是出讓國有土地使用權(quán)，以劃撥方式取得土地未經(jīng)批準(zhǔn)不能成為合作開發(fā)經(jīng)營的土地；（3）合同內(nèi)容的特殊性，合作開發(fā)合同，須以開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同2005年8月頒布了《關(guān)于審理涉及國有3二、合作模式合作模式法人型合伙型組建合作管理機(jī)構(gòu)不組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)成立項(xiàng)目公司抵押參股方式二、合作模式合作模式法人型合伙型組建合作不組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)成4三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

風(fēng)險(xiǎn)類型1.主體……………（一）2.客體（1）土地……（二、三、四、五六）（2）資金………（七、八、九）3.政府監(jiān)管（審批、名不符實(shí)）……（十、十一）4.利潤分配………（十二）5.履行…………………（十三）三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范風(fēng)險(xiǎn)類型5三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范（一）合作主體經(jīng)營資格不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同無效，不能獲得預(yù)期收益合作各方中至少應(yīng)有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格(營業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)證書）《解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?.防范：（1）核實(shí)對方資質(zhì)及等級；（2）采取措施彌補(bǔ)或成立項(xiàng)目公司。三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范（一）合作主體經(jīng)營資格不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)及防6（二）以劃撥土地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同無效，不能獲得預(yù)期收益

《解釋》第16條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?.防范（1）補(bǔ)辦；（2）放棄（二）以劃撥土地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范7合作合同無效的后果1.返還財(cái)產(chǎn)2.折價(jià)補(bǔ)償3.按過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任：（1）締約費(fèi)用；（2）履約費(fèi)用；（3）合理的間接損失《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條對合作建房合同被確認(rèn)無效后的處理原則有較為明確的規(guī)定：“４６、合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償?！焙献骱贤瑹o效的后果1.返還財(cái)產(chǎn)8（三）未取得土地使用權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須取得土地使用權(quán)證；房地產(chǎn)合作開發(fā)的，一方未取得土地使用權(quán)證的，合作合同并不必然無效；2.防范（1）明確退出條件；（2）明確過錯(cuò)方的違約責(zé)任；（3）履行過程中不要貿(mào)然對合同效力作出認(rèn)定。（三）未取得土地使用權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)9（五）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)（1）品質(zhì)瑕疵：例如土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)面積縮小，利潤減少。（2）權(quán)利瑕疵比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。2.防范（1）做好實(shí)現(xiàn)的盡職調(diào)查；（2）合同中由土地使用權(quán)乙方對土地的自然狀況和權(quán)力狀況作出承諾，并規(guī)定違反承諾的違約責(zé)任。（五）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)10（六）因以土地出資的一方在合作期間將土地使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)出資乙方擅自多次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2.防范（1）約定懲罰性賠償（2）過戶；（3）提供擔(dān)保（六）因以土地出資的一方在合作期間將土地使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)11（七）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)?。比如一方?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。2.防范

（1）充分估算資金需求；（2）約定一方對項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。（七）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)12（八）房地產(chǎn)合作中增加投資數(shù)額比例引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)《解釋》第17條規(guī)定：“投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加投資數(shù)額承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定?！?.防范（1）做好合作的前期工作；（2）明確約定增加投資的承擔(dān)比例，或確定承擔(dān)比例的規(guī)則、方法等；（3）設(shè)置靈活的出資條款（如重新確定投資比例等）；（4）對過錯(cuò)方約定違約責(zé)任。（八）房地產(chǎn)合作中增加投資數(shù)額比例引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)13“過錯(cuò)”情形（1）負(fù)責(zé)建設(shè)的一方為擴(kuò)大面積或改變規(guī)劃而導(dǎo)致投資數(shù)額增加。一方往往擅自加高樓層、侵占公用面積從而導(dǎo)致政府罰款，從而延長工期、增加投資數(shù)額。（2）負(fù)責(zé)出地的一方因不能按時(shí)交納土地出讓金導(dǎo)致工期延遲和房屋不能及時(shí)走向市場，從而增加投資數(shù)額的。該情形應(yīng)當(dāng)視為一方有明顯過錯(cuò)。（3）因一方或雙方的其他違約行為導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同約定的。例如不能按照和通過約定行使權(quán)力履行義務(wù)，導(dǎo)致雙方互相扯皮，在配合辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)一方不積極配合?！斑^錯(cuò)”情形（1）負(fù)責(zé)建設(shè)的一方為擴(kuò)大面積或改變規(guī)劃而導(dǎo)致投14“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定”情形（1）受國際或國內(nèi)市場影響而導(dǎo)致建筑材料大幅漲價(jià)。（2）由于國家政策變化導(dǎo)致投資數(shù)額增加的。（3）城市規(guī)劃變更或社會公共利益需要而導(dǎo)致投資數(shù)額增加的?！耙虿豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定”情形（115（九）因合作開發(fā)中當(dāng)事人未足額出資引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)（1）《解釋》第22條，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，應(yīng)按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。

注意：僅適用于以投資比例分配利潤的情形，因此，當(dāng)事人出資不足未必就必然不能分得相應(yīng)利潤。（2）《解釋》第23條明確：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。2.防范：站在不同角度有不同的風(fēng)險(xiǎn)及防范（1）出資的時(shí)間界限應(yīng)當(dāng)明確（具體時(shí)間、項(xiàng)目已建成或基本建成等）（2）規(guī)定多種分配模式，并約定分配方式的選擇權(quán)。（3）不能通過合同來規(guī)避23條規(guī)定；

（九）因合作開發(fā)中當(dāng)事人未足額出資引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)16例子：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為

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萬平方米的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。

例子：17（十）審批、許可與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)及防范A.未經(jīng)審批可能導(dǎo)致合同無效1.風(fēng)險(xiǎn):《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2.防范

（1）通過合同約定從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序的責(zé)任方；（2）明確違約責(zé)任。（3）對于提供資金的聯(lián)建方來說，務(wù)必要通過審批、備案取得對項(xiàng)目的物權(quán)保障。（4）為保證聯(lián)建方的權(quán)益，盡可能通過設(shè)立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)。（十）審批、許可與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)及防范A.未經(jīng)審18

B.違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)（1）分配利益請求，法院不救濟(jì)；（2）被拆除的，按比例（過錯(cuò)、投資比、利潤分配比）承擔(dān)損失?！督忉尅返谑艞l在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。2.防范:同上B.違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)19例子：新城房地產(chǎn)公司在取得國有土地使用證后因資金困難，遂與大華公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，大華公司負(fù)責(zé)全部的建設(shè)資金并完成20000平米的商品房建設(shè)，雙方按3比7的比例分享商品房的產(chǎn)權(quán)和收益。簽約后，大華公司繼續(xù)以新城公司的名義取得了建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。房屋建成進(jìn)入銷售階段后，因項(xiàng)目地理位置的優(yōu)勢而銷售火爆，新城房地產(chǎn)公司要求提高收益份額，被大華公司拒絕。新城公司遂準(zhǔn)備將商品房另行委托第三方銷售。見此情況，大華公司要求新城公司配合其按照約定比例將相應(yīng)房產(chǎn)過戶到自己名下，被新城公司回絕。大華公司無奈自行持聯(lián)建協(xié)議到房屋登記機(jī)關(guān)要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，房屋登記機(jī)關(guān)以合作開發(fā)未履行審批手續(xù)，聯(lián)建協(xié)議沒有相應(yīng)備案為由予以拒絕。例子：新城房地產(chǎn)公司在取得國有土地使用證后因資金困難，遂與大20（十一）合作開發(fā)房地產(chǎn)的名不符實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：合同雖然有效，但不能取得合同預(yù)期收益

《解釋》第24-27條針對合作開發(fā)合同中常出現(xiàn)的幾種僅具有合同形式，但缺乏共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這一重要特征的四類合同作出了轉(zhuǎn)性規(guī)定。如果合同方約定了保底條款，訴訟中法院可能按相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、企業(yè)借款、房屋租賃合同法律關(guān)系處理利潤分配，合作方由此可能面臨補(bǔ)繳相關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等法律風(fēng)險(xiǎn)。2.防范（1）合同中約定分配比例，以規(guī)定由于出資上的瑕疵而引起的分配爭議；（2）合同（包括各種補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄）中避免固定收益和保底條款；比如：當(dāng)事人約定共同出資，合作一方只享有固定利潤，不參與經(jīng)營，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。×年×月×日，B公司向A公司支付×元，×年×月×日前，如果A公司回報(bào)不足×元，則由B公司補(bǔ)足。（3）充分利用擔(dān)保和先期收益的條款來保證收益。（十一）合作開發(fā)房地產(chǎn)的名不符實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：合21《解釋》第二十四至二十七條：

不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的四種轉(zhuǎn)化

第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（如果是項(xiàng)目公司開發(fā)，是轉(zhuǎn)給項(xiàng)目公司，還是出資方？應(yīng)當(dāng)是出資方）第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。（名為聯(lián)營，實(shí)為借貸：支付銀行同期貸款利率；有過錯(cuò)的，只支付一定比例的利息）第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。《解釋》第二十四至二十七條：

不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)22案例：1.甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，乙公司提供開發(fā)建設(shè)資金并進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付2000萬元的收益。屬于什么協(xié)議？2.大地公司與發(fā)展公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議中約定：大地公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，發(fā)展公司負(fù)責(zé)提供簽約后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全部資金不進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，大地公司均應(yīng)在房屋銷售完畢后十日內(nèi)向發(fā)展公司支付若干6000萬元的收益。屬于什么協(xié)議？案例：1.甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)23案例原告：港口公司

被告：馨安公司

港口公司（甲方）與馨安公司（乙方）簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定：（1）甲方擁有的某商辦用地用于雙方聯(lián)合開發(fā)。（2）協(xié)議簽訂后15日內(nèi)乙方向甲方繳納合作保證金50萬元整，甲方收到保證金后30日內(nèi)將該宗地使用權(quán)過戶至乙方名下，費(fèi)用由甲方自理。（3）土地登記至乙方名下后，雙方共同提供建設(shè)資金準(zhǔn)備開工。（4）由乙方負(fù)責(zé)建筑，建成后房屋所有權(quán)各半分割。（5）本協(xié)議中未盡事宜可經(jīng)甲乙雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或備忘錄，所產(chǎn)生的補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。其后，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：（1）該宗地開發(fā)建設(shè)的一切費(fèi)用（包括工程建設(shè)資金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)以及各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用）全部由甲方承擔(dān)，對外結(jié)算以乙方名義。（2）乙方在該地塊開發(fā)終結(jié)前將全部建筑面積返還給甲方，僅按市場銷售價(jià)收取3%管理費(fèi)用。乙方通過努力爭取到的政策性減免或調(diào)整優(yōu)惠，其優(yōu)惠部分獎(jiǎng)勵(lì)70%給乙方。

協(xié)議簽訂后，雙方履約的內(nèi)容僅為：涉案地塊過戶至乙方名下，并繳納契稅282792元。此后，甲方指責(zé)乙方不按其要求開展工作，不通報(bào)項(xiàng)目情況，侵犯甲方對項(xiàng)目重大事項(xiàng)的決定權(quán)和知情權(quán)，存在重大違約，但不能提供充分證據(jù)予以證實(shí)。此外，由于雙方對利益分配發(fā)生爭議，導(dǎo)致合作無法正常開展。

甲方遂訴至法院，以雙方實(shí)質(zhì)系“借用”資質(zhì)，請求解除協(xié)議，返還土地，賠償損失。乙方抗辯認(rèn)為，雙方系合法的合作關(guān)系，不存在“借用”資質(zhì)，協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。案例原告：港口公司

被告：馨安公司

24（十二）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)

（1）建筑面積不清：如在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而沒有明確；另如，建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對此無約定。

（2）建筑面積比預(yù)定的增加或減少2.防范：

（1）約定清楚投資比例、利潤分配比例。（2）對細(xì)節(jié)約定清晰，比如：a.樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。應(yīng)約定清楚建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等；b.應(yīng)明確建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)；c.該建筑面積是指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。

（十二）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)25（十三）房地產(chǎn)合作開發(fā)合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范1.風(fēng)險(xiǎn)合作方作為一個(gè)整體，但對外往往是以合作一方的名義發(fā)生業(yè)務(wù)法律關(guān)系，如施工合同，如何有效控制合作方對外結(jié)算行為及資金流向尤為關(guān)鍵。值得注意的是，以資金進(jìn)行投資的合作方具有更大法律風(fēng)險(xiǎn)。2.防范（1）權(quán)利義務(wù)變更及時(shí)簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議；（2）建立獨(dú)立核算財(cái)務(wù)制度，對合作中的公章、銀行印鑒管理，雙方簽字權(quán)限，流程，雙方對項(xiàng)目資金控制、核算、稅費(fèi)分擔(dān)，如何清算等進(jìn)行明確約定，盡可能確保開發(fā)支出費(fèi)用經(jīng)過合作各方的認(rèn)可。（3）資金投資方可以通過設(shè)定擔(dān)保和先期收益條款來保障權(quán)益，即將擬開發(fā)的土地使用權(quán)或提供土地一方的有效資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)為其投資抵押，或在收益分配中約定優(yōu)先分配利潤。（十三）房地產(chǎn)合作開發(fā)合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范1.風(fēng)險(xiǎn)26四、總體風(fēng)險(xiǎn)控制（一）對合作公司的調(diào)查1.對公司的盡職調(diào)查。包括調(diào)查可持續(xù)經(jīng)營能力、公司潛在的風(fēng)險(xiǎn)、公司治理結(jié)構(gòu)、調(diào)查公司基本情況。2.對土地使用權(quán)屬的調(diào)查。包括對土地要求的相關(guān)文件、土地自身權(quán)屬相關(guān)文件。3.項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。包括立項(xiàng)規(guī)劃審批文件、拆遷文件、工程施工文件四、總體風(fēng)險(xiǎn)控制（一）對合作公司的調(diào)查27四、總體風(fēng)險(xiǎn)控制（二）注重合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控非法人型合作開發(fā)中，設(shè)立“共管賬戶”，明確賬戶的使用管理辦法，相互制約和監(jiān)督。四、總體風(fēng)險(xiǎn)控制（二）注重合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控28經(jīng)常不斷地學(xué)習(xí),你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量StudyConstantly,AndYouWillKnowEverything.TheMoreYouKnow,TheMorePowerfulYouWillBe學(xué)習(xí)總結(jié)經(jīng)常不斷地學(xué)習(xí),你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量學(xué)29結(jié)束語當(dāng)你盡了自己的最大努力時(shí)，失敗也是偉大的，所以不要放棄，堅(jiān)持就是正確的。WhenYouDoYourBest,FailureIsGreat,SoDon'TGiveUp,StickToTheEnd演講人：XXXXXX

時(shí)間：XX年XX月XX日

結(jié)束語30房地產(chǎn)合作開發(fā)的

法律風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)合作開發(fā)的

法律風(fēng)險(xiǎn)及防范主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同二、合作模式

三、風(fēng)險(xiǎn)及防范四、風(fēng)險(xiǎn)總體控制主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同32一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同2005年8月頒布了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。（需不需要共同經(jīng)營？）特點(diǎn)：（1）主體的特殊性，合作一方應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（2）標(biāo)的的特殊性，用于合作開發(fā)的土地標(biāo)的只能是出讓國有土地使用權(quán)，以劃撥方式取得土地未經(jīng)批準(zhǔn)不能成為合作開發(fā)經(jīng)營的土地；（3）合同內(nèi)容的特殊性，合作開發(fā)合同，須以開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同2005年8月頒布了《關(guān)于審理涉及國有33二、合作模式合作模式法人型合伙型組建合作管理機(jī)構(gòu)不組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)成立項(xiàng)目公司抵押參股方式二、合作模式合作模式法人型合伙型組建合作不組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)成34三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

風(fēng)險(xiǎn)類型1.主體……………（一）2.客體（1）土地……（二、三、四、五六）（2）資金………（七、八、九）3.政府監(jiān)管（審批、名不符實(shí)）……（十、十一）4.利潤分配………（十二）5.履行…………………（十三）三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范風(fēng)險(xiǎn)類型35三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范（一）合作主體經(jīng)營資格不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同無效，不能獲得預(yù)期收益合作各方中至少應(yīng)有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格(營業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)證書）《解釋》第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”2.防范：（1）核實(shí)對方資質(zhì)及等級；（2）采取措施彌補(bǔ)或成立項(xiàng)目公司。三、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范（一）合作主體經(jīng)營資格不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)及防36（二）以劃撥土地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同無效，不能獲得預(yù)期收益

《解釋》第16條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?.防范（1）補(bǔ)辦；（2）放棄（二）以劃撥土地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范37合作合同無效的后果1.返還財(cái)產(chǎn)2.折價(jià)補(bǔ)償3.按過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任：（1）締約費(fèi)用；（2）履約費(fèi)用；（3）合理的間接損失《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條對合作建房合同被確認(rèn)無效后的處理原則有較為明確的規(guī)定：“４６、合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；（3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償?！焙献骱贤瑹o效的后果1.返還財(cái)產(chǎn)38（三）未取得土地使用權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須取得土地使用權(quán)證；房地產(chǎn)合作開發(fā)的，一方未取得土地使用權(quán)證的，合作合同并不必然無效；2.防范（1）明確退出條件；（2）明確過錯(cuò)方的違約責(zé)任；（3）履行過程中不要貿(mào)然對合同效力作出認(rèn)定。（三）未取得土地使用權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)39（五）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)（1）品質(zhì)瑕疵：例如土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)面積縮小，利潤減少。（2）權(quán)利瑕疵比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。2.防范（1）做好實(shí)現(xiàn)的盡職調(diào)查；（2）合同中由土地使用權(quán)乙方對土地的自然狀況和權(quán)力狀況作出承諾，并規(guī)定違反承諾的違約責(zé)任。（五）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)40（六）因以土地出資的一方在合作期間將土地使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)出資乙方擅自多次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2.防范（1）約定懲罰性賠償（2）過戶；（3）提供擔(dān)保（六）因以土地出資的一方在合作期間將土地使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)41（七）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)偂１热缫环截?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。2.防范

（1）充分估算資金需求；（2）約定一方對項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。（七）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)42（八）房地產(chǎn)合作中增加投資數(shù)額比例引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)《解釋》第17條規(guī)定：“投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加投資數(shù)額承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定?！?.防范（1）做好合作的前期工作；（2）明確約定增加投資的承擔(dān)比例，或確定承擔(dān)比例的規(guī)則、方法等；（3）設(shè)置靈活的出資條款（如重新確定投資比例等）；（4）對過錯(cuò)方約定違約責(zé)任。（八）房地產(chǎn)合作中增加投資數(shù)額比例引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)43“過錯(cuò)”情形（1）負(fù)責(zé)建設(shè)的一方為擴(kuò)大面積或改變規(guī)劃而導(dǎo)致投資數(shù)額增加。一方往往擅自加高樓層、侵占公用面積從而導(dǎo)致政府罰款，從而延長工期、增加投資數(shù)額。（2）負(fù)責(zé)出地的一方因不能按時(shí)交納土地出讓金導(dǎo)致工期延遲和房屋不能及時(shí)走向市場，從而增加投資數(shù)額的。該情形應(yīng)當(dāng)視為一方有明顯過錯(cuò)。（3）因一方或雙方的其他違約行為導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同約定的。例如不能按照和通過約定行使權(quán)力履行義務(wù)，導(dǎo)致雙方互相扯皮，在配合辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)一方不積極配合。“過錯(cuò)”情形（1）負(fù)責(zé)建設(shè)的一方為擴(kuò)大面積或改變規(guī)劃而導(dǎo)致投44“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定”情形（1）受國際或國內(nèi)市場影響而導(dǎo)致建筑材料大幅漲價(jià)。（2）由于國家政策變化導(dǎo)致投資數(shù)額增加的。（3）城市規(guī)劃變更或社會公共利益需要而導(dǎo)致投資數(shù)額增加的。“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定”情形（145（九）因合作開發(fā)中當(dāng)事人未足額出資引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)（1）《解釋》第22條，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，應(yīng)按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。

注意：僅適用于以投資比例分配利潤的情形，因此，當(dāng)事人出資不足未必就必然不能分得相應(yīng)利潤。（2）《解釋》第23條明確：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。2.防范：站在不同角度有不同的風(fēng)險(xiǎn)及防范（1）出資的時(shí)間界限應(yīng)當(dāng)明確（具體時(shí)間、項(xiàng)目已建成或基本建成等）（2）規(guī)定多種分配模式，并約定分配方式的選擇權(quán)。（3）不能通過合同來規(guī)避23條規(guī)定；

（九）因合作開發(fā)中當(dāng)事人未足額出資引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)46例子：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為

6

萬平方米的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。

例子：47（十）審批、許可與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)及防范A.未經(jīng)審批可能導(dǎo)致合同無效1.風(fēng)險(xiǎn):《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2.防范

（1）通過合同約定從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序的責(zé)任方；（2）明確違約責(zé)任。（3）對于提供資金的聯(lián)建方來說，務(wù)必要通過審批、備案取得對項(xiàng)目的物權(quán)保障。（4）為保證聯(lián)建方的權(quán)益，盡可能通過設(shè)立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)。（十）審批、許可與登記影響合作合同效力的風(fēng)險(xiǎn)及防范A.未經(jīng)審48

B.違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)（1）分配利益請求，法院不救濟(jì)；（2）被拆除的，按比例（過錯(cuò)、投資比、利潤分配比）承擔(dān)損失?！督忉尅返谑艞l在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。2.防范:同上B.違章建筑的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)49例子：新城房地產(chǎn)公司在取得國有土地使用證后因資金困難，遂與大華公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，大華公司負(fù)責(zé)全部的建設(shè)資金并完成20000平米的商品房建設(shè)，雙方按3比7的比例分享商品房的產(chǎn)權(quán)和收益。簽約后，大華公司繼續(xù)以新城公司的名義取得了建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)證件。房屋建成進(jìn)入銷售階段后，因項(xiàng)目地理位置的優(yōu)勢而銷售火爆，新城房地產(chǎn)公司要求提高收益份額，被大華公司拒絕。新城公司遂準(zhǔn)備將商品房另行委托第三方銷售。見此情況，大華公司要求新城公司配合其按照約定比例將相應(yīng)房產(chǎn)過戶到自己名下，被新城公司回絕。大華公司無奈自行持聯(lián)建協(xié)議到房屋登記機(jī)關(guān)要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，房屋登記機(jī)關(guān)以合作開發(fā)未履行審批手續(xù)，聯(lián)建協(xié)議沒有相應(yīng)備案為由予以拒絕。例子：新城房地產(chǎn)公司在取得國有土地使用證后因資金困難，遂與大50（十一）合作開發(fā)房地產(chǎn)的名不符實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：合同雖然有效，但不能取得合同預(yù)期收益

《解釋》第24-27條針對合作開發(fā)合同中常出現(xiàn)的幾種僅具有合同形式，但缺乏共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這一重要特征的四類合同作出了轉(zhuǎn)性規(guī)定。如果合同方約定了保底條款，訴訟中法院可能按相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、企業(yè)借款、房屋租賃合同法律關(guān)系處理利潤分配，合作方由此可能面臨補(bǔ)繳相關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等法律風(fēng)險(xiǎn)。2.防范（1）合同中約定分配比例，以規(guī)定由于出資上的瑕疵而引起的分配爭議；（2）合同（包括各種補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄）中避免固定收益和保底條款；比如：當(dāng)事人約定共同出資，合作一方只享有固定利潤，不參與經(jīng)營，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)?！聊辍猎隆寥眨珺公司向A公司支付×元，×年×月×日前，如果A公司回報(bào)不足×元，則由B公司補(bǔ)足。（3）充分利用擔(dān)保和先期收益的條款來保證收益。（十一）合作開發(fā)房地產(chǎn)的名不符實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范1.風(fēng)險(xiǎn)：合51《解釋》第二十四至二十七條：

不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的四種轉(zhuǎn)化

第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（如果是項(xiàng)目公司開發(fā)，是轉(zhuǎn)給項(xiàng)目公司，還是出資方？應(yīng)當(dāng)是出資方）第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。（名為聯(lián)營，實(shí)為借貸：支付銀行同期貸款利率；有過錯(cuò)的，只支付一定比例的利息）第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！督忉尅返诙闹炼邨l：

不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)52案例：1.甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，乙公司提供開發(fā)建設(shè)資金并進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付2000萬元的收益。屬于什么協(xié)議？2.大地公司與發(fā)展公司簽訂的聯(lián)建協(xié)議中約定：大地公司負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，發(fā)展公司負(fù)責(zé)提供簽約后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全部資金不進(jìn)行項(xiàng)目管理，不論項(xiàng)目是否贏利，大地公司均應(yīng)在房屋銷售完畢后十日內(nèi)向發(fā)展公司支付若干6000萬元的收益。屬于什么協(xié)議？案例：1.甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)53案例原告：港口公司

被告：馨安公司

港口公司（甲方）與馨安公司（乙方）簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定：（1）甲方擁有的某商辦用地用于雙方聯(lián)合開發(fā)。（2）協(xié)議簽訂后15日內(nèi)乙方向甲方繳納合作保證金50萬元整，甲方收到保證金后30日內(nèi)將該宗地使用權(quán)過戶至乙方名下，費(fèi)用由甲方自理。（3）土地登記至乙方名下后，雙方共同提供建設(shè)資金準(zhǔn)備開工。（4）由乙方負(fù)責(zé)建筑，建成后房屋所有權(quán)各半分割。（5）本協(xié)議中未盡事宜可經(jīng)甲乙雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或備忘錄，所產(chǎn)生的補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。其后，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：（1）該宗地開發(fā)建設(shè)的一切費(fèi)用（包括工程建設(shè)資金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)以及各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用）全部由甲方承擔(dān)，對外結(jié)算以乙方名義。（2）乙方在該地塊開發(fā)終結(jié)前將全部建筑面積返還給甲方，僅按市場銷售價(jià)收取3%管理費(fèi)用。乙方通