標桿房企一線城市住宅樓項目精裝修調(diào)研報告（規(guī)律分析134P圖表）

xx精裝修調(diào)研報告2008年1月17日調(diào)研目的：了解精裝修項目市場，對本案精裝修方案研究有所借鑒；對相同品類、相同費用標準下的建材標準、材質(zhì)等進行規(guī)律性分析；對現(xiàn)行營銷推廣手段及推廣材料進行搜集統(tǒng)計；條件允許下對精裝項目開發(fā)企業(yè)各部門運作流程進行了解；調(diào)研方法：電話調(diào)研+實際采盤+網(wǎng)絡信息搜集+樓書信息調(diào)研項目：天津項目：包括富力城、富力津門湖、上城豪苑、水岸江南、吉利經(jīng)典、陽光100、時代奧城、金盛廣場、非常公館、天津公館、君隆廣場、科貿(mào)時代公寓北京項目：包括波菲特公寓、Master領(lǐng)域、樂成公館、華遠裘馬都、茂華景都會、富力桃園、設計師廣場、榮京麗都、金地名京注：由于調(diào)研時間、方法及信息甄別原因，部分精裝信息可能與項目實際有所出入。目錄CATALOG【一】天津在售主要精裝修項目調(diào)研1.天津在售精裝修項目概況2.天津在售精裝修項目規(guī)律性分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響【二】北京典型精裝修項目調(diào)研1.北京典型精裝修項目概況2.北京典型精裝修項目規(guī)律分析【三】天津與北京精裝修項目對比分析【四】萬科金奧國際精裝修建議【一】天津在售主要精裝修項目調(diào)研天津在售精裝修項目概況（包括住宅及公寓）天津在售精裝修項目規(guī)律性分析精裝修費用標準分析精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析精裝修公共部分及配套部分分析精裝修項目銷售情況分析精裝修項目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響天津住宅主要在售精裝修項目概況項目名稱富力城富力津門湖城上城陽光100位置南開區(qū)天津第二中心醫(yī)院對面河西區(qū)紫金山路與珠江道交口西側(cè)衛(wèi)南洼風景區(qū)內(nèi)南開區(qū)北馬路、城廂東路交匯處南開區(qū)紅旗南路延長線與外環(huán)線交口整體規(guī)劃住宅總建面25萬平方米居住總建筑面積151萬，在售二期建面約10萬平方米總建面17.2萬平方米總建筑面積為75萬平米，五期未售10萬平米戶型比例一室70平米，5%；二室80-130平米，40%；三室160-180平米，50%；四室230平米，5%零室41平米，68%；一室65-70平米，27%；五室230-290平米，5%一室63平米，15%；二室83-96平米，70%；三室125平米，15%１棟為70平米的一室、90平米的兩室，各占50%，其余2棟規(guī)劃未定開盤及時間2005年7月、2006年4月2007年11月21日2007年6月2008年3月入住時間2007年11月2008年10月2009年5月（一期）、2010年4月（二期）2009年開盤均價6088（一期）1200010000（一期）未售，預計10000當前均價1300013000-1400013000-14000——天津公寓主要精裝修項目概況項目名稱非常公館吉利經(jīng)典君隆廣場天津公館時代奧城科貿(mào)時代公寓項目地點河東區(qū)新開路與華昌大街交口西南角和平區(qū)貴陽路與西寧道交口天津市和平區(qū)南京路99號河西區(qū)解放南路與紹興道交口南開賓水西路與水上東路交口南開區(qū)鞍山西道時代廣場整體規(guī)劃占地面積：0.36萬平方米；建筑面積：1.81萬平方米占地6400平方米，建筑面積36000平方米整體18萬平米建筑面積6萬平米三期剩余約6萬平米占6400平方米，總建面4.1平方米，公寓建面約3.2萬戶型比例50-80平米一居60-88平米40%，二居96-120平米40%，三居120-160平米20%一居76-89平米40%，二居123-160平米40%，三居180-230平米20%一居40平米30%，一居60平米40%，一居90平米30%一居40-50平米70%，二居60-70平米15%，三居110平米10%，躍層70-140平米5%一居50平米84%，二居100平米16%開盤時間2005年8月2007年11月2007年12月2007年5月二期2006年8月2007年12月22日入住時間2006年8月2008年8月2009年2008年10月2008年10月2008年12月開盤均價6000163001800018000950010800當前均價——1630025000-28000250001400010800天津主要在售精裝修項目分布分析分析天津當前在售精裝修項目主要集中在市內(nèi)主要區(qū)域，如南開、河西、和平、河東等，此區(qū)域精裝修市場開始較早且較為集中，區(qū)域客戶對精裝修接收程度較高。本案地處河西南開交接處，借助區(qū)域發(fā)展趨勢，為精裝修營造良好的發(fā)展氛圍。天津主要在售精裝修項目特點分析特色1：城市核心區(qū)域選擇精裝修比例高：如老城廂區(qū)域、南京路區(qū)域等，說明這些開發(fā)熱點區(qū)域，因區(qū)域優(yōu)勢突出，項目開發(fā)普遍檔次偏高，選做精裝修能充分提升項目品質(zhì)，提升項目檔次，進而拉高項目價格；特色2：城市發(fā)展?jié)摿γ黠@的區(qū)域選做精裝修比例高：如梅江區(qū)域、奧運板塊區(qū)域，因此類區(qū)域的現(xiàn)狀決定，必須通過引入較為先進的開發(fā)理念及操作手段，來有效吸引更多購買客戶的進入；特色3：實力型開發(fā)商選做精裝修項目比例高：如富力集團、融創(chuàng)集團、陽光100等。說明實力型開發(fā)商更關(guān)注市場發(fā)展的動態(tài)（精裝修是市場發(fā)展的必然方向），引導市場發(fā)展方向，體現(xiàn)開發(fā)商的綜合實力。天津主要在售精裝修項目產(chǎn)品特色分析特色1：面積分布：60-120平米戶型，相對集中，主要為了有效規(guī)避因精裝修單價過高，導致總房款超出客戶接受能力；

特色2：選做精裝修項目戶型數(shù)量普遍較少，避免因戶型過多加大施工成本，增加施工難度；特色3：小戶型產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品形式選做精裝修較多，其中酒店式公寓選擇做大堂或共享區(qū)域精裝修比例高，小戶型住宅（公寓）做全部精裝修比例高?！疽弧刻旖蛟谑壑饕b修項目調(diào)研天津在售精裝修項目概況（包括住宅及公寓）天津在售精裝修項目規(guī)律性分析精裝修費用標準分析精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析精裝修公共部分及配套部分分析精裝修項目銷售情況分析精裝修項目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響精裝修修費用用及風風格分分析——各項目目精裝裝費用用標準準及分分布比比例分析：：天津10個在售售的精精裝修修項目目中，，精裝裝修標標準區(qū)區(qū)間主主要集集中1000-2000元之間間，占占整體體的60％，其其中1000-1500元的比比例占占整體體的40％，此此類項項目主主要集集中在在城市市發(fā)展展?jié)摿αΦ囟味巍！疽弧刻旖蛟谠谑壑髦饕b修修項目目調(diào)研研天津在在售精精裝修修項目目概況況（包包括住住宅及及公寓寓）天津在在售精精裝修修項目目規(guī)律律性分分析精裝修修費用用標準準分析析精裝修室內(nèi)內(nèi)部建筑材材質(zhì)及品牌牌分析精裝修公共共部分及配配套部分分分析精裝修項目目銷售情況況分析精裝修項目目后期操作作分析3.精裝修對不不同環(huán)節(jié)影影響室內(nèi)部分——入戶門、分分戶門、窗窗戶以各項目精精裝修費用用標準進行行劃分，進進行對比分分析：室內(nèi)部分——入戶門、分分戶門、窗窗戶各項目精裝裝修入戶門門、分戶門門、窗戶材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：費用標準1000-1500元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：入戶門：高高檔木質(zhì)三三防門分戶門：此標準下普普遍為實木木復合門窗戶：此標準下普普遍為鋁合合金雙層玻玻璃窗品牌：此類類標準普遍遍不明確品品牌吉利經(jīng)典室內(nèi)部分——入戶門、分分戶門、窗窗戶各項目精裝裝修入戶門門、分戶門門、窗戶材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：費用標準1500-2000元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：入戶門：此此標準下普普遍鋼木復復合門，并并有部分高高端項目開開始使用子子母門分戶門：此標準下普普遍為實木木復合門窗戶：此標準下普普遍為鋁合合金雙層玻玻璃窗，科科貿(mào)時代使使用LOW-E玻璃品牌：此類標準普普遍不明確確品牌富力津門湖陽臺門富力津門湖入戶門室內(nèi)部分——入戶門、分分戶門、窗窗戶各項目精裝裝修入戶門門、分戶門門、窗戶材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：費用標準2000-3000元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：入戶門：此此標準下主主要項目為為天津公館館，其使用用高檔木制制子母門；；分戶門：實木復合門門窗戶：斷橋橋鋁合金LOW-E玻璃窗品牌：此類標準普普遍不明確確品牌費用標準3000-5000元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：入戶門：此此標準下主主要項目為為君隆廣場場，其使用用高檔三防防門；分戶門：羅德爾內(nèi)夾夾鋼板三防防門窗戶：斷橋橋鋁合金LOW-E玻璃窗品牌：此類標準普普遍不明確確品牌室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室以各項目精精裝修費用用標準進行行劃分，進進行對比分分析：室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室費用標準1000-1500元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：地面：項目目客廳普遍遍采用高級級地磚，臥臥室普遍采用實木復復合地板；；墻面：涂料料或乳膠漆漆天花：涂料或乳膠膠漆燈具：燈具具普遍自配配，部分項項目贈送射射燈衣柜：臥室室普遍贈送送高水平衣衣柜品牌：此類標準地地面、墻面面已開始明確品牌（同時也是是客戶最為為關(guān)注的主主要方面之之一）地面：出現(xiàn)現(xiàn)中檔次品品牌，如斯斯米克、王王者等。墻面及天花花：多樂士士、立邦等等各項目精裝裝修玄關(guān)、客廳廳、臥室材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：品牌示例室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室各項目精裝裝修玄關(guān)、客廳廳、臥室材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：示例圖片片吉利經(jīng)典客廳陽光100客廳陽光100臥室吉利經(jīng)典臥室富力城臥室室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室費用標準1500-2000元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：地面：更強強調(diào)使用產(chǎn)產(chǎn)品的材質(zhì)質(zhì)，普遍為為高檔實木木復合地板板墻面：乳膠膠漆或壁紙紙?zhí)旎ǎ喝槟z漆或造造型吊頂燈具：燈具具普遍自配配，吊頂部部分配筒燈燈衣柜：臥室室普遍贈送送高水平衣衣柜，如時時代奧城等等還贈送電電視柜、床床頭柜等品牌：此類標準地地面、墻面面品牌并不不明確，主主要突出的的是產(chǎn)品的的高檔次或或高級天花除了更更強調(diào)涂刷刷的材料外外，更強調(diào)調(diào)吊頂?shù)脑煸煨突蚴褂糜貌牧?；如如時代奧城城青鋼龍骨吊頂頂各項目精裝裝修玄關(guān)、客廳廳、臥室材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室各項目精裝裝修玄關(guān)、客廳廳、臥室材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：示例圖片片富力津門湖客廳富力津門湖臥室時代奧城客廳時代奧城臥室科貿(mào)時代室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室費用標準2000-3000元/平米規(guī)律性性分析：重重點項目天天津公館材質(zhì)：地面：高等等品牌瓷磚磚墻面：乳膠膠漆或壁紙紙?zhí)旎ǎ喝槟z漆或造造型吊頂燈具：吊頂頂部分配筒筒燈衣柜：臥室室普遍贈送送高水平衣衣柜品牌：此類項目并并不重視對對于精裝的的詮釋，會會突出重點點可以顯露露部分的品品牌，如瓷瓷磚突出是諾貝貝爾品牌地地面，其主主要突出的的是其高附附加值部分分，如地板板低溫輻射射采暖系統(tǒng)、LOW—E玻璃+吉斯的五金金件、平衡衡式新風置置換系統(tǒng)、、中央真真空洗塵系系統(tǒng)等.各項目精裝裝修玄關(guān)、客廳廳、臥室材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：室內(nèi)部分——玄關(guān)、客廳廳、臥室各項目精裝裝修玄關(guān)、客廳廳、臥室材材質(zhì)及品牌牌規(guī)律總結(jié)結(jié)：示例圖片片歐式風格歐式風格ＡＲＴ風格ＡＲＴ風格中式風格中式風格室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域以各項目精精裝修費用用標準進行行劃分，進進行對比分分析：室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域以各項目精精裝修費用用標準進行行劃分，進進行對比分分析：費用標準1000-1500元/平米規(guī)律性性分析：材質(zhì)：地面：高級級防滑瓷磚磚，并部分分突出顏色色組合；墻面：廚房房為高級面面轉(zhuǎn)，餐廳廳為高級面面磚或為乳乳膠漆天花：涂料或乳膠膠漆，部分分項目吊頂頂燈具：燈具具普遍自配配設施：普遍遍贈送廚房房設施，其其中包括高高檔櫥柜人人造石臺面面、不銹鋼鋼水槽（洗洗菜盆、龍頭））、高級抽抽油煙機及及爐灶品牌：此類部分為為客戶最為為關(guān)注的重重點之一，，客戶開始始關(guān)注地面面、墻面品品牌地面：出現(xiàn)現(xiàn)中檔次品品牌，如冠冠軍、王者者等。墻面及天花花：立邦、、多樂士、、愛的等設施：櫥柜柜及臺面一一般不明確確品牌，部部分使用意意大利或法法國品牌，，如吉利經(jīng)經(jīng)典使用的為芭麗娜櫥柜柜，蒙特麗麗米蘭石臺臺面板；水水槽一般也也不確品牌牌，目前使使用品牌主要為摩恩恩、佛蘭卡卡；高級抽抽油煙機及及爐灶此類類標準下則則主要使用用方太及惠惠而浦。室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域以各項目精精裝修費用用標準進行行劃分，進進行對比分分析：示例例圖片吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典陽光100陽光100廚具主要品品牌示例室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域以各項目精精裝修費用用標準進行行劃分，進進行對比分分析：費用用標標準準1500-2000元/平米米規(guī)規(guī)律律性性分分析析：：材質(zhì)質(zhì)：：地面面：：高高級級防防滑滑瓷瓷磚磚或或?qū)崒嵞灸緩蛷秃虾系氐匕灏鍓γ婷妫海簭N廚房房為為高高級級面面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，餐餐廳廳部部分分使使用用乳乳膠膠漆漆或或壁壁紙紙；；封封閉閉式式廚廚房房全全部部貼貼磚磚；；天花花：：涂料料或或乳乳膠膠漆漆，，部部分分項項目目吊吊頂頂粘粘貼貼石石膏膏線線或或輕輕鋼鋼龍龍骨骨燈具具：：燈燈具具普普遍遍配配筒筒燈燈設施施：：普普遍遍贈贈送送廚廚房房設設施施，，其其中中包包括括高高檔檔組組合合櫥櫥柜柜，，高高檔檔人人造造石石臺臺面面、、不不銹銹鋼鋼水水槽槽（（洗洗菜菜盆、、龍龍頭頭））、、高高級級抽抽油油煙煙機機及及爐爐灶灶，，公公寓寓項項目目贈贈送送電電磁磁爐爐；；品牌牌：：此類類部部分分為為客客戶戶最最為為關(guān)關(guān)注注的的重重點點之之一一，，客客戶戶開開始始關(guān)關(guān)注注地地面面、、墻墻面面品品牌牌地面面：：出出現(xiàn)現(xiàn)中中檔檔次次品品牌牌，，如如冠冠軍軍、、王王者者等等。。墻面面及及天天花花：：立立邦邦、、多多樂樂士士、、愛愛的的等等設施施：：櫥櫥柜柜及及臺臺面面一一般般不不明明確確品品牌牌，，部部分分使使用用意意大大利利或或法法國國品品牌牌，，水槽槽一一般般也也不不確確品品牌牌，，目前前使使用用品品牌牌主主要要為為摩摩恩恩、、佛佛蘭蘭卡卡；；高高級級抽抽油油煙煙機機及及爐爐灶灶此此類類標標準準下下則則主主要要集集中中在在華倫倫帝帝、、櫻櫻花花或或海海爾爾，，而而贈贈送送的的家家電電品品牌牌主主要要集集中中在在美美迪迪、、TCL、伊伊萊萊克克斯斯、、海海爾、、美美菱菱等等。。室內(nèi)內(nèi)部部分分———餐廚廚區(qū)區(qū)域域以各各項項目目精精裝裝修修費費用用標標準準進進行行劃劃分分，，進進行行對對比比分分析析：：示示例例圖圖片片富力津門湖富力津門湖富力津門湖科貿(mào)時代科貿(mào)時代時代奧城廚具具主主要要品品牌牌示示例例室內(nèi)內(nèi)部部分分———餐廚廚區(qū)區(qū)域域以各各項項目目精精裝裝修修費費用用標標準準進進行行劃劃分分，，進進行行對對比比分分析析：：費用標標準2000-5000元/平米規(guī)規(guī)律性性分析析：材質(zhì)：：此類類最大大差別別在于于設施施方面面，以以天津津公館館、君君隆廣廣場為為例設施：：阿里斯斯頓的的嵌入入式冷冷藏箱箱、嵌嵌入式式冷凍凍箱；；德國國艾諾諾的櫥櫥柜；；華倫倫蒂的的抽油油煙機機、燃氣灶灶、微微波爐爐、嵌嵌入式式消毒毒柜；；美國國GE的獨立立式對對開門門冰箱箱；天津公館ART風格天津公館歐式風格天津公館中式風格室內(nèi)部部分——衛(wèi)生間間以各項項目精精裝修修費用用標準準進行行劃分分，進進行對對比分分析：：室內(nèi)部部分——衛(wèi)生間間以各項項目精精裝修修費用用標準準進行行劃分分，進進行對對比分分析：：費用標標準1000-1500元/平米規(guī)規(guī)律性性分析析：材質(zhì)：：地面：：高級級防滑滑地磚磚，并并部分分突出出顏色色組合合；墻面：：高級級墻磚磚天花：：鋁扣板板吊頂頂燈具：：燈具具普遍遍自配配，部部分贈贈送鏡鏡前燈燈、吸吸頂燈燈設施：：高檔檔坐便便器、、高檔檔龍頭頭、花花灑、、熱水水器、、玻璃璃浴房房、洗洗手盆盆、排排風扇扇等品牌：：此類部部分為為客戶戶最為為關(guān)注注的重重點之之一，，客戶戶主要要關(guān)注注點在在設施施方面面地面：：出現(xiàn)現(xiàn)中檔檔次品品牌，，如冠冠軍、、王者者等。。墻面及及天花花：天天花使使用華華獅龍龍吊頂頂設施：：潔具具普遍遍為科科勒、、樂家家、美美標同同檔次次產(chǎn)品品，冷冷熱水水龍頭頭為摩摩恩，，熱水水器為為阿里里斯頓頓室內(nèi)部部分——衛(wèi)生間間以各項項目精精裝修修費用用標準準進行行劃分分，進進行對對比分分析：：圖片片示例例吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典陽光100衛(wèi)具品品牌示示例室內(nèi)部部分——衛(wèi)生間間以各項項目精精裝修修費用用標準準進行行劃分分，進進行對對比分分析：：費用標標準1500-2000元/平米規(guī)規(guī)律性性分析析：材質(zhì)：：地面：：高級級防滑滑地磚磚，并并部分分突出出顏色色組合合；墻面：：高級級墻磚磚天花：：防水石石膏板板吊頂頂，涂涂刷乳乳膠漆漆燈具：：燈具具普遍遍自配配，部部分贈贈送筒筒燈設施：：高檔檔坐便便器、、高檔檔龍頭頭、花花灑、、熱水水器、、玻璃璃浴房房、洗洗手盆盆或人人造石石臺面面、排排風扇扇等品牌牌：：此類類部部分分為為客客戶戶最最為為關(guān)關(guān)注注的的重重點點之之一一，，客客戶戶主主要要關(guān)關(guān)注注點點在在設設施施方方面面地面面：：出出現(xiàn)現(xiàn)中中檔檔次次品品牌牌，，如如冠冠軍軍、、博博德德等等。。墻面面及及天天花花：：天天花花使使用用華華獅獅龍龍吊吊頂頂設施施：：潔潔具具普普遍遍為為科科勒勒、、TOTO、杜杜拉拉維維特特同同檔檔次次產(chǎn)產(chǎn)品品，，吉吉利利經(jīng)經(jīng)典典使使用用杜杜拉拉維維特特；；冷冷熱熱水水龍頭頭為為摩摩恩恩，，熱熱水水器器為為阿阿里里斯斯頓頓、、海海爾爾、、櫻櫻花花；；室內(nèi)內(nèi)部部分分———衛(wèi)生生間間以各各項項目目精精裝裝修修費費用用標標準準進進行行劃劃分分，，進進行行對對比比分分析析：：富力津門湖富力津門湖城上城城上城科貿(mào)時代科貿(mào)時代室內(nèi)內(nèi)部部分分———衛(wèi)生生間間以各各項項目目精精裝裝修修費費用用標標準準進進行行劃劃分分，，進進行行對對比比分分析析：：費用用標標準準2000-5000元/平米米規(guī)規(guī)律律性性分分析析：：材質(zhì)質(zhì)：：此此類類最最大大差差別別在在于于設設施施方方面面，，以以天天津津公公館館、、君君隆隆廣廣場場為為例例設施施：：日本本依依耐耐潔潔具具;漢斯斯格格雅雅的的面面盆盆龍龍頭頭、、缸缸邊邊龍龍頭頭、、淋淋浴浴面面板板組組合合、、頭頭頂頂花花灑灑；；勞勞芬芬的的洗面面盆盆、、坐坐便便器器；；卡卡德德維維的的獨獨立立鋼鋼板板浴浴缸缸；；華華倫倫蒂蒂的的嵌嵌入入式式洗洗衣衣機機天津公館ART風格天津公館歐式風格天津公館中式風格室內(nèi)內(nèi)部部分分———面板板插插座座開開關(guān)關(guān)及及家家電電以各各項項目目精精裝裝修修費費用用標標準準進進行行劃劃分分，，進進行行對對比比分分析析：：室內(nèi)內(nèi)部部分分———面板板插插座座開開關(guān)關(guān)及及家家電電以各各項項目目精精裝裝修修費費用用標標準準進進行行劃劃分分，，進進行行對對比比分分析析：：由由于于之之前前各各功功能能分分區(qū)區(qū)已已將將家家電電詳詳細細介介紹紹，，這部分內(nèi)內(nèi)容將分分析面板板開關(guān)品品牌為主主費用標準準1000-1500元/平米分析析：品牌主要要集中在在西門子子或同檔檔次費用標準準1500-5000元/平米分析析：品牌主要要集中在在西門子子、奇勝勝、梅蘭蘭日蘭、、松下等等面板插座座開關(guān)及及家電示示例【一】天津在售售主要精精裝修項項目調(diào)研研天津在售售精裝修修項目概概況（包包括住宅宅及公寓寓）天津在售售精裝修修項目規(guī)規(guī)律性分分析精裝修費費用標準準分析精裝修室室內(nèi)部建建筑材質(zhì)質(zhì)及品牌牌分析精裝修公公共部分分及配套套部分分分析精裝修項項目銷售售情況分分析精裝修項項目后期期操作分分析3.精裝修對對不同環(huán)環(huán)節(jié)影響響公共部分分精裝修修分析——大堂地面面、墻面面、燈具具序號項目大堂地面、墻面、燈具1非常公館地面石材鋪裝（大理石）；墻面局部石材鋪裝；安裝吊燈或其它高檔燈具；2吉利經(jīng)典地面、墻面局部石材鋪裝3君隆廣場——4天津公館——5時代奧城石材或高檔地磚地面6科貿(mào)時代國際公寓大堂五星級酒店標準7富力城地面材質(zhì)為拼花圖案石材，墻身主材貼石材到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，8富力津門湖地面為拼花圖案石材，墻面為高級石材或高級墻磚，吊精美天花懸掛豪華燈飾。9上城豪苑地面使用高級石材拼花鋪地；墻面采用高級石材，局部造型墻飾；10陽光100地面大理石，墻面高級涂料分析：各項目大大堂及樓樓梯入口口處普遍遍精裝修修；地面基本本以拼花花石材鋪鋪裝；墻面基本本采用高高級石材材；天花一般般采用造造型吊頂頂，并安安裝吊燈燈及燈飾飾。大堂基本本沒有空空調(diào)。公共部分分精裝修修分析——電梯序號項目電梯1非常公館知名品牌電梯2吉利經(jīng)典華升富士達3君隆廣場瑞士迅達4天津公館芬蘭通力

5時代奧城高檔電梯，采用室內(nèi)呼梯，電梯內(nèi)設電視6科貿(mào)時代國際公寓日立電梯7富力城日立電梯或同檔次品牌8富力津門湖名廠電梯9上城豪苑國際品牌電梯10陽光100奧的斯分析：電梯選擇擇以日本本品牌居居多，其其中同樣樣品牌有有進口與與國產(chǎn)合合資之別別；但整體來來說品牌牌分布比比較斑雜雜，但主主要仍集集中在日日立、奧奧的斯等等同檔次次產(chǎn)品。。配套設備備設施分分析——供水序號項目供水1非常公館市政供水，2吉利經(jīng)典市政供水，3君隆廣場24小時冷熱水4天津公館

5時代奧城室內(nèi)供水采用PPR管，中水入戶，每戶設置遠傳自來水表和中水表，衛(wèi)生熱水采用電熱水器6科貿(mào)時代國際公寓變頻恒壓供水7富力城以市政自來水為水源，采用市政直供無負壓或變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設獨立電表，配燃氣熱水器（品牌為阿里斯頓、林內(nèi)或同檔次產(chǎn)品），提供24小時生活用冷、熱水。8富力津門湖以市政自來水為水源，采用市政直供或變頻式供水系統(tǒng)，分戶水表采用磁卡式計量表；中水系統(tǒng)采用每戶設直接飲用純凈水管道系統(tǒng)，并配專用水表一個（水費另收），另送直飲水機一臺。9上城豪苑給水系統(tǒng)：市政水源，分區(qū)供水，廚房、衛(wèi)生間預留用水點，一戶一表；中水系統(tǒng)：市政中水管道入戶，衛(wèi)生間預留用水點，10陽光100

分析：各項目皆皆采用市市政供水水，富力力城、君君隆廣場場具有24小時熱水水，富力力津門湖湖具有直直引水配套設備備設施分分析——供電序號項目供電1非常公館每戶均設獨立電表2吉利經(jīng)典每戶均設獨立電表3君隆廣場每戶均設獨立電表4天津公館每戶均設獨立電表5時代奧城每戶均設獨立電表6科貿(mào)時代國際公寓雙路電源7富力城每戶均設獨立電表（采用卡式表）、配電箱一個，配插座。8富力津門湖PPR高強度管材，一戶一表9上城豪苑市政供電，一戶一表10陽光100市政供電，一戶一表分析：各項目均均采用市市政供電電，設獨獨立電表表，科貿(mào)貿(mào)時代為為雙路電電源。配套設備備設施分分析——供暖序號項目供暖1非常公館空調(diào)2吉利經(jīng)典——3君隆廣場中央空調(diào)4天津公館地踩踩暖加中央空調(diào)5時代奧城居室采用地輻射采暖，衛(wèi)生間采用高檔暖氣片，外露管材使用鍍鋅鋼管，地埋管材使用PB管，遠傳計量表，供水溫度為55℃、回水溫度為45℃。6科貿(mào)時代國際公寓ＧＨＰ燃氣中央空調(diào)（三洋）7富力城市政供暖，戶內(nèi)設森德、金泰格高檔暖氣片或同檔次品牌。分戶式熱計量，在管井內(nèi)每戶設熱計量表。8富力津門湖采用低溫熱水地板材暖。9上城豪苑集中供暖，預留分戶計量條件10陽光100集中供暖，預留分戶計量條件分析：各項目供供暖方式式有兩種種：（1）市政集集中供暖暖；（2）中央空空調(diào)供暖暖。住宅項目目普遍采采用市政政集中供供暖，部部分高端端項目如如津門湖湖、時代代奧城等等采用地地板采暖暖；公寓寓項目普普遍采用用中央空空調(diào)供暖暖。配套設備備設施分分析——供氣序號項目供氣1非常公館無燃氣2吉利經(jīng)典配有燃氣3君隆廣場配有燃氣4天津公館無燃氣5時代奧城無燃氣6科貿(mào)時代國際公寓無燃氣7富力城燃氣入戶，每戶預留燃氣管道及卡式表，獨立計量8富力津門湖每戶市政燃氣入戶并獨立計算。9上城豪苑管道天然氣，一戶一表10陽光100管道天然氣，一戶一表分析：住宅項目目供氣方方式均為為市政集集中天燃燃氣供應應，一戶戶一表；；公寓項項目普遍遍使用電電磁爐，，無天然然氣供應應?！疽弧刻旖蛟谑凼壑饕b修項項目調(diào)研研天津在售售精裝修修項目概概況（包包括住宅宅及公寓寓）天津在售售精裝修修項目規(guī)規(guī)律性分分析精裝修費費用標準準分析精裝修室室內(nèi)部建建筑材質(zhì)質(zhì)及品牌牌分析精裝修公公共部分分及配套套部分分分析精裝修項項目銷售售情況分分析精裝修項項目后期期操作分分析3.精裝修對對不同環(huán)環(huán)節(jié)影響響銷售策略略規(guī)律分分析——銷售流程程項目名稱銷售推介流程富力城主要帶領(lǐng)客戶看樣板間，首先利用視覺沖擊，使客戶認可室內(nèi)的裝修風格和生活環(huán)境吉利經(jīng)典（1）帶客戶看樣板間，講解所使用的材料及品牌的優(yōu)質(zhì)程度。（2）本項目正規(guī)、規(guī)范，裝修所用的材料、品牌都是確定好的，不會使用“某個品牌或某個品牌”、“同檔次產(chǎn)品”這樣含糊的詞匯。陽光100銷售員對精裝修沒有重點推介，主要是帶領(lǐng)客戶看樣板間，向客戶介紹主要的、高級的材料和品牌，婉轉(zhuǎn)的表示品牌、材料可以保證客戶的利益和裝修的質(zhì)量。富力津門湖對于精裝修沒有具體的說辭，主要帶客戶看樣板間，在此過程中向客戶介紹房間內(nèi)的裝修情況，回答客戶關(guān)于裝修的問題。城上城帶領(lǐng)客戶看樣板間，強調(diào)裝修選材的高級，結(jié)合戶型優(yōu)點、產(chǎn)品價值等打動客戶。對具體的質(zhì)量保修、具體品牌等說辭則較模糊。時代奧城樣板間是向客戶介紹的最直接的方法，客戶對于樣板間的喜好影響著其購買決策，在看樣板間的過程中會像客戶介紹室內(nèi)所使用的品牌科貿(mào)時代主要向客戶介紹樣板間，用實物打動客戶，視覺沖擊。只要客戶認可整體裝修效果就可以，如果客戶再有疑慮就利用升值前景、地段價值、開發(fā)商的品牌等內(nèi)容繼續(xù)打動客戶天津公館帶領(lǐng)客戶看樣板間，主要要通過看樣板間獲得客戶對于裝修風格、品牌的認可。君隆廣場對于精裝修沒有重點的介紹，只是帶領(lǐng)客戶看樣板間，只要客戶認可樣板間的風格，在認可項目的區(qū)域、升值等情況就會有意向購買。銷售策略略規(guī)律分分析——銷售推介介重點銷售流程程分析：：精裝修是是項目的的最大特特色，通通過樣板板間實景景，結(jié)合合戶型特特點打動動客戶，，并強調(diào)調(diào)高級的的選材，，并結(jié)合合項目升升值前景景、地段段價值等等促進客客戶成交交。例：：陽光100、科貿(mào)時時代等地段與區(qū)區(qū)域環(huán)境境是項目目最大賣賣點，精精裝修是是提升項項目附加加值的重重要組成成部分，，普遍不不做詳細細介紹，，此類項項目通常常是在客客戶對項項目地段段認可的的前提下下，通過過樣板間間打動客客戶。例例：天津津公館、、吉利經(jīng)經(jīng)典等銷售推介重重點分析各項目普遍遍沒有統(tǒng)一一說辭，部分已經(jīng)交交付的項目目對前期問問題進行總總結(jié)后，口口頭上調(diào)整整銷售說辭辭。告知客客戶要降低低對精裝修修的期望值值，不能保保證質(zhì)量100%沒有問題，，只能說出出現(xiàn)問題物物業(yè)肯定會會協(xié)調(diào)結(jié)決決。重點強調(diào)已已經(jīng)明確的的品牌或功功能區(qū)選材材。銷售策略規(guī)規(guī)律分析——分析【一】天津在售主主要精裝修修項目調(diào)研研天津在售精精裝修項目目概況（包包括住宅及及公寓）天津在售精精裝修項目目規(guī)律性分分析精裝修費用用標準分析析精裝修室內(nèi)內(nèi)部建筑材材質(zhì)及品牌牌分析精裝修公共共部分及配配套部分分分析精裝修項目目銷售情況況分析精裝修項目目后期操作作分析3.精裝修對不不同環(huán)節(jié)影影響后期操作分分析——交付周期、、與普通合合同對比、、施工管理理程序普通商品房房合同沒有有對精裝修修的部分進進行說明，，而精裝修修的合同則則在設備設設施方面加加入補充協(xié)協(xié)議，專門門對精裝修修進行說明明。精裝修合同同差異普通住宅合合同附件富力城合同同附件后期操作分分析——分析目前多數(shù)項項目的裝修修周期集中中在4個月左右。。而君隆廣場場屬于較特特殊情況，，其公寓部部分與酒店店部分的裝裝修共同進進行，并且且比較追求求品質(zhì)，隨意裝裝修時間較較長。精裝修的周周期決定于于：體量、、裝修工人人素質(zhì)、數(shù)數(shù)量等綜合合因素。較小體量的的項目周期期一般控制制在2-3個月內(nèi)，工工程較大或或工人較少少的、情況況下，一般般在4-5個月也能交交工。1.交付周期后期操作分分析——分析2.精裝修合同同處理分析：目前天津主主要在售精精裝修項目目對于精裝裝修部分的的合同處理理方式比較較相似：第一：合同同形式簡單單，不規(guī)范范精裝修合同同僅在普通通合同基礎礎上增加一一個附件，，其中較規(guī)規(guī)范的是陽陽光100，以一冊《精裝修確認認書》的形式代替替附件。但但雖然形式式有所變化化，內(nèi)容卻卻沒有變化化，附件和和《精裝修確認認書》同樣在簽署署買賣合同同時，一并并簽訂。而君隆廣場場已與客戶戶簽訂了認認購書，而而買賣合同同、關(guān)于精精裝修的附附件還沒有有準備，目目前仍未與與客戶簽訂訂買賣合同同。第二：用詞詞含糊，規(guī)規(guī)避風險精裝修的附附件內(nèi)容包包括：全部部或部分精精裝修使用用的材料、、品牌。而而裝修的相相關(guān)質(zhì)量、、保修等問問題則由客客戶辦理入入住時簽訂訂的《商品房質(zhì)量量保證書》和《商品房使用用說明書》約束。合同附件中中經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)“某品牌牌或同檔次次品牌”、“開發(fā)商有權(quán)權(quán)采用用質(zhì)質(zhì)量、同檔檔次的材料料和設備代代替，無需需通知客戶戶且客戶予予以同意并并接受”等備注。。用詞含糊的的原因在于于：避免由由于材料供供應短缺時時，出于交交工時間壓壓力，進行行個別品牌牌、材料調(diào)調(diào)換時，引引發(fā)的潛在在矛盾和風風險。后期操作分分析——分析3.工程管理程程序第一：工程程外包，工工人素質(zhì)使使精裝效果果良莠不齊齊目前天津主主要的精裝裝修項目多多數(shù)采用裝裝修工程外外包的形式式，工人的的素質(zhì)對精精裝修的質(zhì)質(zhì)量將產(chǎn)生生極大的影影響，同一一支工程對對、同一批批工人的施施工效果都都不盡相同同。第二：一次次性驗房，，毛坯工程程質(zhì)量問題題與精裝工工程質(zhì)量問問題不易區(qū)區(qū)分目前，多數(shù)數(shù)項目采用用精裝工程程完成后，，一次性驗驗房等程序序。而驗房房時客戶提提出的疑義義，有時比比較難界定定是毛坯工工程問題還還是精裝質(zhì)質(zhì)量問題，，權(quán)責較難難界定（例例如富力成成城）。第三：對客客戶看房等等行為進行行管理，降降低外來認認為因素對對裝修的破破壞如果驗房過過程中，客客戶對質(zhì)量量沒有疑義義，則辦理理入住手續(xù)續(xù)。在驗房房之前，不不允許客戶戶私自看房房，如果客客戶在這期期間私自進進入，出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問題題很難界定定是工程問問題還是客客戶的無意意破壞，如如出現(xiàn)此類類情況，則則由客戶自自己負責。?！疽弧刻旖蛟谑壑髦饕b修修項目調(diào)研研天津在售精精裝修項目目概況（包包括住宅及及公寓）天津在售精精裝修項目目規(guī)律性分分析精裝修費用用標準分析析精裝修室內(nèi)內(nèi)部建筑材材質(zhì)及品牌牌分析精裝修公共共部分及配配套部分分分析精裝修項目目銷售情況況分析精裝修項項目后期期操作分分析3.精裝修對對不同環(huán)環(huán)節(jié)影響響不同環(huán)節(jié)節(jié)對于精精裝修的的比評精裝修的的優(yōu)劣比評評其他物業(yè)開發(fā)商客戶對于開發(fā)發(fā)商提升項目目品質(zhì)，，增加產(chǎn)產(chǎn)品附加加值；進一步凸凸現(xiàn)項目目及產(chǎn)品品的稀缺缺性；稀缺性以以及高品品質(zhì)吸引引更多高高品質(zhì)客客戶，進進一步提提升客戶戶價值；；提升項目目價值，，產(chǎn)生新新的利潤潤點；提升開發(fā)發(fā)商品牌牌的影響響度；可以弱化化戶型上上的缺點點。對于開發(fā)商的利好需要開發(fā)發(fā)商成立立專項小小組負責責精裝修修，增加加開發(fā)商商管理協(xié)協(xié)調(diào)難度度；交工標準準更加嚴嚴格，交交房時間間相應較較長；（（如：北北京富力力又一城城為趕工工期，造造成項目目裝修質(zhì)質(zhì)量嚴重重下降，，被中央央電視臺臺曝光。。）合同文本本比毛坯坯房的內(nèi)內(nèi)容更多多，更加加復雜；；對于開發(fā)發(fā)商的品品牌實力力考驗；；對開發(fā)商商現(xiàn)金流流要求較較高；需專門設設立精裝裝修售后后服務部部門。對于開發(fā)商的影響各方面專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員的的介入室室內(nèi)環(huán)境境質(zhì)量有有保障。。有利于裝裝修速度度及造價價的控制制。對于客戶戶省時，省省力。購購房后不不用再進進行裝修修就直接接可以入入??；方便投資資客戶。。提高投投資客戶戶的收益益速度，，增加收收益；材料和標標準籠統(tǒng)統(tǒng)引起的的矛盾。。很多材材料沒有有定性化化。（如如：天津津富力城城）施工質(zhì)量量問題。。原因是是裝修行行業(yè)沒有有技術(shù)標標準和技技術(shù)驗收收標準。?？蛻糁R識面不夠夠造成的的糾紛，，比如清清漆木地地板的花花紋不一一致”，，裝修風格格問題，，比如客客戶不認認同其裝裝修風格格。利好點&矛盾點對于物業(yè)業(yè)公司的的管理質(zhì)質(zhì)量要求求較高；；剛?cè)胱r時客戶可可能會對對精裝修修產(chǎn)生糾糾紛，增增加物業(yè)業(yè)公司服服務能力力。減小物業(yè)業(yè)公司的的管理難難度，統(tǒng)統(tǒng)一裝修修，減少少各家裝裝修給物物業(yè)管理理帶來的的難度；；提高小區(qū)區(qū)的居住住品質(zhì)；；管道鋪設設不易被被破壞，，不會占占用公共共空間。。對于物業(yè)業(yè)公司利好影響天津精裝裝修典型型案例由于目前前天津主主要在售售的精裝裝修項目目都沒有有到交付付客戶的的階段，，所以就就目前已已經(jīng)部分分入住的的項目——富力城、、陽光100做詳細介介紹。天津富力力城天津富力力城項目目位于市市中心文文化底蘊蘊深厚、、公共配配套齊全全、商業(yè)業(yè)設施完完善的南南開區(qū)老老城廂界界內(nèi)，毗毗鄰規(guī)劃劃中的地地鐵一號號線、二二號線。。項項目占占地面積積達215550㎡㎡，地上總總建筑面面積724230㎡㎡；裝修標準準：800-1000元/平方米銷售價格格：12500元/平方米裝修費用用占銷售售價格6.4%-8%天津富力力城裝修修標準1.主臥室里里櫥柜的推拉門門設計上上有問題題,總是關(guān)不不嚴；2.入戶門是是木制四四防門，感覺不不如防盜盜門安全全；3.先期提供24小時生活用用冷、熱水水，現(xiàn)改成燃氣氣熱水器，不知是什什么原因，，（還不如如直接改成成電熱水器器，還安全全些）；4.富力城在售售房合同中中對于裝修修標準沒有有明確說明明，比如裝裝修材料的的品牌，總總是以“諾諾貝爾或同同等次品牌牌”的表述述出現(xiàn)，我們業(yè)主認認為這種表表述實際上上模糊了裝裝修標準問問題，因此此要求富力力給出詳細細和明確的的裝修標準準(包括所用材材料、品牌牌和等級等等)，業(yè)主要求求公布精裝裝修中使用用的所有材材料的品牌牌，交房時時嚴格按樣樣板間的裝裝修標準及及質(zhì)量交工工，避免業(yè)業(yè)主的二次次裝修，并并且允許業(yè)業(yè)主對樣板板間拍照留留底，以備備將來核對對；5.為了趕工期期，裝修并并沒有達到到要求，出出現(xiàn)地板顏顏色不一，，甚至有有的煤氣管管與水管都都還沒有接接好。（如富力城城趙先生購購買75平米的一室室一廳，其其臥室地板板顏色不一一）斜的開關(guān)地板開裂天津富力城城客戶對于于裝修的反反饋交付客戶出出現(xiàn)的問題題及應對措措施問題一：精精裝修工程程外包，質(zhì)質(zhì)量難保證證應對措施：：后期減少外外包工程數(shù)數(shù)量，嚴格格管理外包包工程隊，，監(jiān)管其質(zhì)質(zhì)量，規(guī)定定好如出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量問題題的懲罰條條款。富力城一期期裝修工程程由開發(fā)商商自己的裝裝修人員和和外包工程程隊共同完完成，外包包工程質(zhì)量量問題十分分突出，投投訴率明顯顯高于自己己的隊伍。。主要由于于外包隊伍伍的工程人人員素質(zhì)高高低不齊，，責任心不不強。交付客戶出出現(xiàn)的問題題及應對措措施問題二：壁壁紙、地面面、窗臺等等較明顯處處問題易被被發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)生糾紛應對措施：：將壁紙改為為涂料，避避免使用爭爭議較大的的材料這方面出現(xiàn)現(xiàn)的較多問問題為：壁壁紙、地面面接縫大、、窗臺臺面面傾斜等，，由于這些些區(qū)域面積積較大，客客戶驗房時時比較容易易最想、重重點地關(guān)注注，所以非非常容易產(chǎn)產(chǎn)生糾紛。。交付客戶出出現(xiàn)的問題題及應對措措施問題三：客客戶擔心交交付時的質(zhì)質(zhì)量問題，，銷售員說說辭含糊應對措施：：說辭更加含含糊，明確確告知客戶戶要降低對對精裝修的的期望值，，不可能保保證質(zhì)量100%沒有問題。。但是客戶戶可以放心心的是，開開發(fā)商的品品牌和經(jīng)驗驗會保證若若出現(xiàn)質(zhì)量量問題，有有解決的辦辦法。由于前期已已經(jīng)產(chǎn)生過過較多糾紛紛，客戶對對精裝修的的期望值普普遍較高，，為了將后后期交付時時的問題減減少到最少少，對銷售售說辭進行行調(diào)整。陽光100國際新城陽光100國際新城位位于天津西西南奧運版版塊的核心心地段項目占地面面積:440000平方米，總總建筑面積積:753100平方米裝修標準：：1200元/平方米銷售價格：：10000元/平方米裝修費用占占銷售價格格12%衛(wèi)生間：地面磚:冠軍30710白色亞光,300x300mm，墻面磚:冠軍20100白色亮光200x200mm，頂棚鋁扣扣板:華獅龍,300x300mm，座便:邁阿密連體體座廁，美美標CP-2089，臺下盆:美標CP-0470，排風扇:稻田BPT12-14-1，花灑:明裝式單把把手淋浴龍龍頭(配單功能花花灑)2312，配淋浴龍龍頭升降桿桿摩恩211323，手紙盒:銅鍍鉻，，毛巾桿:銅鍍鉻，，浴巾桿:銅鍍鉻，，淋浴房:美標CT-8030（不含底盤盤）不適合合東園1-R1東園1-A1東園1-B1戶型，淋淋浴屏:僅適合東園園1-R1東園1-A1東園1-B1戶型，龍龍頭:單孔單把手手面盆龍頭頭4382樓梯：樓梯踏步:橡木集成材材；扶手手:櫸木；護護欄:鋼管、漆面面踢腳板:木質(zhì)(顏色同地板板）；墻面面:ICI涂料夢色家家A901白色臥室：地面:優(yōu)之家實木木復合地板板X414V，墻面:ICI涂料夢色家家A901白色，頂頂棚:ICI涂料夢色家家A901白色，踢踢腳板:木質(zhì)(顏色同地板板)二層休閑廳廳：地面:優(yōu)之家實木木復合地板板X414V；墻面:ICI涂料夢色家家A901白色；頂頂棚:ICI涂料夢色家家A901白色；踢踢腳板:木質(zhì)(顏色同地板板)露臺地面:地磚，墻墻面:外墻涂料天津陽光100裝修標準1.裝修掩蓋面面積不足的的問題，實實際面積與與銷售面積積不符，而而做精裝修修來掩蓋此此類問題；；2.裝修質(zhì)量較較差，如墻墻體開裂，，地板鼓起起等問題；；3.裝修收費較較高，開發(fā)發(fā)商的材料料費應當較較低，但是是精裝修并并未達到與與之費用較較配備的標標準；4.衛(wèi)生間漏水水問題較大大。（如陽陽光100業(yè)主朱先生生，其樓上上衛(wèi)生間漏漏水，直至至入住一年年后才解決決。）墻面裝修粗粗糙地磚裂天津陽光100客戶對于裝裝修的反饋饋根據(jù)上述典典型案例，，建議1.若選擇工程程外包，必必須嚴格挑挑選工程隊隊、施工人人員，對其其懲罰做出出嚴格規(guī)定定，以控制制好工程質(zhì)質(zhì)量的關(guān)鍵鍵之處。2.更換裝修材材料會在一一定程度上上影響整體體的裝修風風格及檔次次，更換材材料只是避避重就輕的的權(quán)宜之計計。最根本本的解決方方法還是要要在施工隊隊伍上嚴格格管理。2.說辭的含糊糊不確定必必定帶來客客戶的疑慮慮加深，極極大的打擊擊購買熱情情，建議在在品牌上限定兩個品品牌，并明明確材質(zhì)?！径勘本┑湫途b修項目目調(diào)研北京典型精精裝修項目概況（（包括住宅宅及公寓））北京典型精裝修項目目規(guī)律性分分析精裝修費用用標準分析析精裝修室內(nèi)內(nèi)部建筑材材質(zhì)及品牌牌分析精裝修公共共部分及配配套部分分分析精裝修項目目銷售策略略情況分析析精裝修項目目后期操作作分析北京典型精精裝修項目目概況項目名稱樂成公館榮京麗都茂華璟都會富力桃園設計師廣場華遠裘馬都金地名京Master領(lǐng)寓波菲特行政公寓位置朝陽區(qū)西大望路SOHO現(xiàn)代城南大興區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(亦莊)榮京東街3號石景山阜石路與楊莊東路交叉口東南角海淀區(qū)西三旗橋向東建材城環(huán)島東300米路北豐臺區(qū)西四環(huán)南路1號朝陽區(qū)三元橋東500米，京順路西朝陽區(qū)東四環(huán)四惠橋東北角,緊臨1號地鐵四惠站朝陽區(qū)左家莊東街與柳芳北街交匯處(國展旁)朝陽區(qū)東三環(huán)霄云路8號整體規(guī)劃住宅總建面25萬平方米占地11750平方米，總建面72331平方米總建面17.2萬平方米占地16萬平米，總建面36萬平米占地17949平米，總建面99206平米占地74962.70平米，總建面166834平米占地4.5萬平米，總建面12萬平米總建面3.2萬平米占地4513平米，總建面33746平方米戶型比例一室74平米，二室120平米，三室136-146平米，175~200平米主力戶型面積為35-45平米璟公館：面積160--280平米，璟公閣：面積60--130平米一室60-90平米、二室88-89平米、三室130-1506平米、四室225平米30-50平米80、100平米75-90平米50-115平米54-110平米開盤及時間2007年10月2007年11月2007年9月2006年11月2007年12月2007年10月2008年1月2008年1月2007年4月入住時間2008年5月2008年2008年10月2007年11月2008年10月2008年10月2009年10月2008年6月2008年5月開盤均價（元/平米）250009500160001100016000小戶型30000，大戶型35000米預計190002900026000當前均價（元/平米）240009500166501400016500小戶型30000，大戶型35001米——2900027000由于北京精精裝修項目目面對的客客戶群體各各有不同，，所以這里里不對其概概況內(nèi)容進進行詳細分分析，直接接進入精裝裝部分的詳詳細分析【二】北京典型精精裝修項目目調(diào)研北京典型精精裝修項目概況（（包括住宅宅及公寓））北京典型精裝修項目目規(guī)律性分分析精裝修費用用標準分析析精裝修室精裝修公共部分及配套部分分析精裝修項目銷售策略情況分析精裝修項目后期操作分析精裝修費費用及風風格分析析——各項目精精裝費用用標準及及分布比比例分析：北京典型型的精裝裝修項目目中，精精裝修標標準區(qū)間間主要集集中2000-3000元之間，，項目檔檔次、精精裝水準準普遍較較高。精裝修標準項目名稱1200元/平米樂成公館1200元/平米榮京麗都1800元/平米茂華璟都會2000元/平米富力桃園2000-2500元/平米設計師廣場2500-3000元/平米華遠裘馬都3000元/平米金地名京4000元/平米Master領(lǐng)寓6000元/平米波菲特行政公寓【二】北京典型型精裝修修項目調(diào)調(diào)研北京典型型精裝修修項目概況況（包括括住宅及及公寓））北京典型型精裝修項項目規(guī)律律性分析析精裝修費費用標準準分析精裝修室室內(nèi)部建建筑材質(zhì)質(zhì)及品牌牌分析精裝修公公共部分分及配套套部分分分析精裝修項項目銷售售策略情情況分析析精裝修項項目后期期操作分分析室內(nèi)部分分——入戶門、、分戶門門、窗戶戶各項目精精裝修詳詳情：室內(nèi)部分分——入戶門、、分戶門門、窗戶戶各項目精精裝修入入戶門、、分戶門門、窗戶戶材質(zhì)及及品牌特特點總結(jié)結(jié)：材質(zhì)：入戶門：：木質(zhì)三三防門、、四防門門、子母母門分戶門：：普遍為實實木復合合門，并并配門鎖鎖窗戶：普遍為高高檔斷橋橋鋁合金金窗框雙雙層中空空玻璃，，開啟扇扇附紗窗窗品牌：曼曼特、霍霍尼韋爾爾等較高高檔品牌牌特點：普遍配有有數(shù)碼電電子門鎖鎖及感應應門鎖，，入戶門門成為安安防的重重要環(huán)節(jié)節(jié)之一。。室內(nèi)部分分——入戶門、、分戶門門、窗戶戶富力桃園入戶門及門鎖樂成公館入戶門及門鎖各項目精精裝修入入戶門、、分戶門門、窗戶戶材質(zhì)及及品牌特特點總結(jié)結(jié)：示例例圖片茂華璟都會入戶門及門鎖室內(nèi)部分分——玄關(guān)、客客廳、臥臥室各項目精精裝修詳詳情：室內(nèi)部分分——玄關(guān)、客客廳、臥臥室各項目精精裝修玄關(guān)、客客廳、臥臥室材質(zhì)質(zhì)及品牌牌特點總總結(jié)：材質(zhì)：地面：項項目客廳廳普遍采采用高級級地磚，，臥室普普遍采用用實木復復合地板板；墻面：乳乳膠漆或或壁紙，，局部環(huán)環(huán)保涂料料天花：石石膏板吊吊頂或涂涂乳膠漆漆燈具：多多數(shù)配高高級燈飾飾衣柜：臥臥室普遍遍贈送高高水平衣衣柜或儲儲物柜品牌：多樂士或或立邦漆漆、美國國星輝壁壁紙、法法國索非非亞框門門特點：多數(shù)附送送衣柜或或儲物柜柜，另有有高檔項項目贈送送電視、、雙人床床、床頭頭柜、書書房桌椅椅、窗簾等家具具家電。。室內(nèi)部分分——玄關(guān)、客客廳、臥臥室各項目精裝修修玄關(guān)、客廳、、臥室材質(zhì)及及品牌特點總總結(jié)：示例圖片金地名京臥室富力桃園臥室波菲特行政公寓臥室波菲特行政公寓客廳金地名京客廳富力桃園客廳室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域各項目精裝修修詳情：室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域各項目精裝修修餐廚區(qū)域材質(zhì)質(zhì)及品牌特點點總結(jié)：材質(zhì)：地面：高檔地地磚或?qū)嵞緩蛷秃系匕鍓γ妫憾鄶?shù)采采用高級墻磚磚，部分乳膠膠漆天花：石膏板板或鋁扣板吊吊頂，涂防潮潮乳膠漆燈具：部分配配防霧燈筒，，高檔項目配配高級燈飾設施：配整套套櫥柜，電烤烤箱、抽油煙煙機、燃氣爐爐、消毒柜、、水盆、龍頭頭、直飲水設設備、洗菜池池、冰箱、微波爐爐、洗碗機、、垃圾處理器器、可燃氣體體探測器等品牌：地磚地板：諾貝爾或圣象象；櫥柜：韓國漢森、依依耐斯、諾或或柏麗、科寶寶博洛尼；臺面、五金：：美國摩恩、本可樂樂麗、弗蘭卡卡；電器等：法格、方太、、西門子、LG、安娜海姆、、博曼蒂克等等特點：1、廚房設施施較全面，除除抽油煙機等等普遍具備的的設備外，還還提供食物粉粉碎機、電烤烤箱、消毒柜、、直飲水機、洗洗碗機等設備。2、部分項目配配有燃氣探測測器，成為安安防的重要組組成部分之一一。室內(nèi)部分——餐廚區(qū)域各項目精裝修修餐廚區(qū)域材質(zhì)質(zhì)及品牌特點點總結(jié)：示例圖片金地名京餐廳富力桃園廚房設計師廣場廚房波菲特行政公寓餐廳樂成公館餐廳樂成公館廚房室內(nèi)部分——衛(wèi)生間各項目精裝修修詳情：室內(nèi)部分——衛(wèi)生間各項目精裝修修衛(wèi)生間區(qū)域材材質(zhì)及品牌特特點總結(jié)：材質(zhì)：地面：項目客客廳普遍采用用高級地磚，，臥室普遍采采用實木復合合地板；墻面：乳膠漆漆或壁紙，局局部環(huán)保涂料料天花：石膏板板吊頂或涂乳乳膠漆燈具：配燈筒筒，高檔項目目配高級燈飾飾設施：坐便器器、洗面盆、、鋼化玻璃淋淋浴房、面盆盆浴缸及淋浴浴房花灑、配配天然石材臺臺面連臺下柜，，防水插座、、墻面鏡、排排風扇、毛巾巾環(huán)、毛巾勾勾，浴巾架、、手紙架、馬桶刷件件、電話及電電視（高檔項項目）品牌：地/墻磚、地板：：諾貝爾、斯米米克、多樂士士；潔具：杜拉維特、科科勒、西班牙牙樂家、卡德威、、Newform、吉博利、漢漢斯格雅；五金：美國摩恩；電器等：西門子電話機、飛利浦液晶電電視及西門子子洗衣機（高高檔項目配））室內(nèi)部分——衛(wèi)生間區(qū)域各項目精裝修修衛(wèi)生間區(qū)域材質(zhì)及品品牌特點總結(jié)結(jié)：示例圖片樂成公館衛(wèi)生間設計師廣場衛(wèi)生間茂華璟都會衛(wèi)生間富力桃園衛(wèi)生間榮京麗都衛(wèi)生間室內(nèi)部分——面板插座開關(guān)關(guān)及家電各項目精裝修修詳情：室內(nèi)部分——衛(wèi)生間開關(guān)面板品牌牌：梅蘭日蘭、西西門子、羅格格朗根據(jù)區(qū)域域功能需要，，采用防水插插座、面板等等設施。各項目精裝修修面板插座開開關(guān)及家電材質(zhì)及品牌特特點總結(jié)：【二】北京京典典型型精精裝裝修修項項目目調(diào)調(diào)研研北京京典典型型精精裝裝修修項目目概概況況（（包包括括住住宅宅及及公公寓寓））北京京典典型型精裝裝修修項項目目規(guī)規(guī)律律性性分分析析精裝裝修修費費用用標標準準分分析析精裝裝修修室室內(nèi)內(nèi)部部建建筑筑材材質(zhì)質(zhì)及及品品牌牌分分析析精裝裝修修公公共共部部分分及及配配套套部部分分分分析析精裝裝修修項項目目銷銷售售策策略略情情況況分分析析精裝裝修修項項目目后后期期操操作作分分析析公共共部部分分精精裝裝修修分分析析———大堂堂地地面面、、墻墻面面、、燈燈具具分析析：：各項項目目大大堂堂、、樓樓梯梯廳廳、、走走廊廊等等公公共共處處普普遍遍精精裝裝修修。。地面面基基本本以以拼拼花花石石材材鋪鋪裝裝。。墻面面基基本本采采用用高高級級石石材材，，同同時時根根據(jù)據(jù)整整體體風風格格利利用用壁壁紙紙、、木木飾飾等等進進行行裝裝飾飾。。天花花一一般般采采用用造造型型吊吊頂頂，，并并安安裝裝吊吊燈燈及及燈燈飾飾。。部分分項項目目在在大大堂堂處處設設可可視視對對講講磁磁卡卡門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)，，保保護護業(yè)業(yè)主主安安全全。。

項目大堂地面、墻面、燈具1樂成公館地面及墻面：天然石材，天花：石膏板吊頂、高級乳膠漆（ＩＣＩ多樂士或相同檔次品牌）2榮京麗都——3茂華璟都會地面采用高檔石材，墻面高檔石材、特殊漆4富力桃園地面主材鋪裝花崗巖或大理石拼花圖案；墻身主材鋪貼高級優(yōu)質(zhì)石材，局部設裝飾造型；設精美天花吊頂配有豪華吊燈5設計師廣場高級不銹鋼門，配可視對講磁卡門禁系統(tǒng)；

地面：進口石材拼花鋪裝；墻面：大理石造型鋪裝、局部高檔木飾，配飾局部鏡面和不銹鋼；頂棚：高級乳膠漆及藝術(shù)造型天花，配高級燈飾6華遠裘馬都地面采用高檔石材，墻面高檔石材、特殊漆7金地名京地面：高檔石材，墻面：高檔石材，局部為高檔環(huán)保乳膠漆8Master領(lǐng)寓大堂、電梯廳：天花為造型吊頂裝飾、豪華吊燈；墻面為石材、木材造型裝飾；地面為石材；

公共走道：天花為輕鋼龍骨石膏板吊頂、面刷高級乳膠漆；墻面為壁紙，局部木裝飾；地面為地毯；9波菲特行政公寓內(nèi)墻：涂料或壁紙，走廊墻面：美國星輝（或同等品牌）高級進口壁紙，進口木飾面造型公共共部部分分精精裝裝修