江蘇現(xiàn)代風格超高層商業(yè)綜合體設(shè)計方案文本（近百張圖紙 多種方案）

秦淮科技園南京·秦淮科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園概念規(guī)劃設(shè)計社會勞動生產(chǎn)力，首先是科學的力量——卡爾·馬克思科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力——鄧小平2011年“世界500強企業(yè)”的前100強中共有16家科技公司。上榜500強的69家中國公司(包括臺灣地區(qū))中共有10家科技公司。2011年全球“100家增長最快的公司”中，共有28家科技公司。9家中國公司榜上有名，其中中國最大的搜索引擎百度公司排名第四，成為全球科技業(yè)的增長冠軍。2011年度“全球品牌價值100強”前三甲中，IBM和微軟分列2、3位。前十強中有7家來自科技領(lǐng)域。其中，品牌價值增幅最大的是蘋果公司，增長58%?！赌暇┦锌萍及l(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》《中共南京市委關(guān)于聚焦“四個第一”實施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略打造中國人才與科技創(chuàng)新名城的決定》《南京市推進科技創(chuàng)新、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟的行動計劃》黃金時期與時俱進第一部分策劃研究篇第二部分基地概況篇第三部分規(guī)劃設(shè)計篇科技園的內(nèi)涵1科技園的定義2科技園的功能3科技園的價值技術(shù)創(chuàng)新基地，高新技術(shù)企業(yè)孵化基地，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)人才聚集和培育基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射基地。

——國家大學科技園“十五”發(fā)展規(guī)劃綱要

有專業(yè)人士管理，主要目標是營造創(chuàng)新文化和環(huán)境，提高知識型企業(yè)和相關(guān)機構(gòu)的競爭力，為所在區(qū)域創(chuàng)造財富。

——國際科技園協(xié)會科技園是一個商業(yè)支持組織，其主要目標是孵化和扶持創(chuàng)新型、高成長性的科技企業(yè)。為此，科技園將提供一系列基礎(chǔ)設(shè)施和支持服務，其中包括與地區(qū)開發(fā)機構(gòu)建立合作關(guān)系、與大學和研究機構(gòu)建立正式和日常的聯(lián)系；為中小企業(yè)提供管理支持和技術(shù)轉(zhuǎn)移服務。

——英國科技園協(xié)會創(chuàng)新基地創(chuàng)業(yè)場所服務平臺科技園定義Definition從科技園的定義透視其基本的功能創(chuàng)新基地科技創(chuàng)新所需要的行為活動與空間環(huán)境：高品質(zhì)的設(shè)施與環(huán)境——設(shè)計研發(fā)需要良好的硬件設(shè)施

支撐和舒適便捷的物質(zhì)空間環(huán)境，尤其是總部基地等高

端企業(yè)；同時也需要通過實體空間特色面向市場展現(xiàn)企

業(yè)文化與形象。文化提升與公共交流——文化是創(chuàng)新的源泉。要保持持

續(xù)的創(chuàng)造力需要不斷的文化積累與提升，因此需要提供

定期教育培訓的學習場所；此外，多方位、非正式的交

流對于激發(fā)創(chuàng)造靈感也至關(guān)重要，如閑暇時間在咖啡館

或戶外公共空間的思想交流與碰撞。因此在提供高品質(zhì)

辦公場所的同時，還應結(jié)合服務設(shè)施積極營造城市公共

空間，作為科技園向城市開放、與社會交流的窗口?？萍紙@定義Definition創(chuàng)業(yè)場所孵化創(chuàng)業(yè)階段的心理需求與行為模式：資源共享與服務平臺——包括各種產(chǎn)業(yè)與商務服

務，如信息中心、法律咨詢、技術(shù)支持、會議培

訓、中介機構(gòu)、發(fā)布平臺、餐飲消費等諸多方面

的內(nèi)容，以最高效地為企業(yè)加速成長提供多樣化

服務資源。信心與形象——創(chuàng)業(yè)初期雖然缺乏資金，但仍需

要通過硬件設(shè)施和物質(zhì)環(huán)境對外展示自身的企業(yè)

形象、產(chǎn)業(yè)特質(zhì)以及創(chuàng)業(yè)自信，以開拓市場，因

此對建筑空間的標志性有較高的要求。政策扶持——依靠一定的優(yōu)惠政策促進企業(yè)成長。科技園定義Definition服務平臺配套服務功能能包括：產(chǎn)業(yè)與商務服服務——信息共享、技技術(shù)服務、中中介咨詢、法律律顧問、產(chǎn)品品發(fā)布、會議議會展、商務酒店、教育育培訓、交通通服務等內(nèi)容容。生活服務——文化娛樂、康康體健身、人人才公寓、餐飲購物物、休閑綠化化等內(nèi)容，其其目的在于為智慧人才提提供全方位的的生活保障，，使之安居樂業(yè)?？萍紙@定義Definition基本功能構(gòu)成成科技園產(chǎn)業(yè)研發(fā)研發(fā)中心辦公樓總部基地高層或花園式產(chǎn)品制造部門廠房及庫房商務會議商務總部會展中心商務酒店教育培訓短期培訓職業(yè)教育配套服務生活服務零售集中商業(yè)等產(chǎn)業(yè)服務區(qū)信息技術(shù)服務等居住生活公寓式辦公SHOH公寓普通宿舍人才公寓家庭類型休閑娛樂綠地公園休閑廣場文化康體科技園功能Function以清華科技園園為例園區(qū)占地：25公頃規(guī)劃建筑面積積：69萬平方米發(fā)布平臺資源平臺交流平臺交易平臺創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)資資源的富集區(qū)區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢北京中關(guān)村科科技園區(qū)的核核心地帶聚集眾多高等等院校和研究究院所中國最大、世世界少有的智智力密集區(qū)享有大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)和一系列配配套優(yōu)惠政策策周邊交通便利利，主干道縱縱貫四環(huán)、三三環(huán)直通西直直門地鐵站，，城市輕軌側(cè)側(cè)沿園區(qū)通行行企業(yè)集群——集群優(yōu)勢、產(chǎn)產(chǎn)學研創(chuàng)新集集群企業(yè)孵化器群群技術(shù)研發(fā)機構(gòu)構(gòu)群高校科技產(chǎn)業(yè)業(yè)群教育培訓機構(gòu)構(gòu)群中介服務機構(gòu)構(gòu)群配套服務機構(gòu)構(gòu)群科技園功能Function三大發(fā)展戰(zhàn)略略國際化戰(zhàn)略用國際化的理理念和標準建建設(shè)園區(qū)；加加強和世界各各國大學科技技園的交流與與合作；轉(zhuǎn)移移國外先進技技術(shù)，孵化國國外中小企業(yè)業(yè)；引進跨國國公司研發(fā)機機構(gòu)，幫助園園區(qū)企業(yè)走向向世界。支撐平臺戰(zhàn)略略搭建清華科技技園創(chuàng)新服務務體系；商務務物業(yè)服務與與人力資源服服務、企業(yè)支支撐服務與資資本技術(shù)服務務等。輻射發(fā)展戰(zhàn)略略人才、技術(shù)、、成果、管理理模式等向其其他地區(qū)的輻輻射。發(fā)展平臺——創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化化、高新企業(yè)業(yè)研發(fā)、創(chuàng)新新人才培育、、科技成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化提供發(fā)展展空間服務交流平臺臺——商務物業(yè)服務務、人力資源源服務、企業(yè)業(yè)支持服務、、信息交流服服務、資本技技術(shù)服務交易平臺——企業(yè)的商務拓拓展資源平臺——為企業(yè)與政府、、大學、社會會等資源建立立多渠道的聯(lián)聯(lián)系功能需求科技園功能Function服務平臺關(guān)鍵在于創(chuàng)造造和提供良好好的服務環(huán)境境服務平臺分類類基礎(chǔ)服務企業(yè)孵化服務務企業(yè)發(fā)展服務務企業(yè)資本服務務服務項目物業(yè)服務人事代理及外事服務人才招聘服務政策支持服務政策信息和綜合信息服務中介代理服務培訓交流服務企業(yè)宣傳服務企業(yè)資本服務清華科技園技術(shù)轉(zhuǎn)移平臺清華科技園知識產(chǎn)權(quán)平臺文化生活服務園區(qū)會議設(shè)施施區(qū)域會所名稱設(shè)施功能介紹廣場陽光廳1400平米，全玻璃結(jié)構(gòu)，多媒體會議設(shè)施適合舉辦新聞發(fā)布會、公司慶典、公司年會、婚禮、商務自助餐等

啟迪科技大廈國際會議中心800平米，先進的多媒體音像會務設(shè)備，可容納338人大型會議、演出、電影放映等啟迪俱樂部3000平米風格迥異的中西餐廳、多功能廳、茶室酒吧等，8個獨立的宴會廳，高檔音響系統(tǒng)和多媒體會議設(shè)施，容納300-400人就餐或會議高檔會議、宴會、沙龍、休閑等多維度商務空間科技大廈會議室1圓桌會議設(shè)施與音響投影設(shè)施，容納60人適宜召開企業(yè)高層會議、小型專題討論會等科技大廈會議室2自由組合會議設(shè)施，容納60人適宜舉辦講演、培訓等活動科技大廈貴賓室容納12人商務會談創(chuàng)新大廈創(chuàng)新大廈多功能廳488.3平米，可容納300人大型會議（含聚會）、交流會創(chuàng)新大廈會議室A201.81平米，可容納50人小型會議（含休息室）創(chuàng)新大廈會議室B201.81平米，可容納50人小型會議（含休息室）創(chuàng)新大廈貴賓室A125平米，可容納15人小型會議創(chuàng)新大廈貴賓室B125平米，可容納15人小型會議學研大廈學研大廈多功能廳400平米，可容納300人大型會議（含聚會）、交流會科技園功能Function園區(qū)商務配套套郵政服務銀行服務停車服務文印服務停車場地

址車位情況園區(qū)公共停車場科技園中心花園下車位數(shù)824個科技大廈停車場科技大廈地下二三層車位數(shù)549個創(chuàng)新大廈停車場創(chuàng)新大廈地下二三層車位數(shù)192個學研大廈停車場學研大廈地上車位數(shù)140個搜狐網(wǎng)絡大廈停車場搜狐網(wǎng)絡大廈地下一層車位數(shù)176個園區(qū)生活配套套員工餐飲餐廳、食堂商務餐飲餐廳、酒吧、咖啡廳商品便利超市、便利店其他生活配套英語培訓、洗衣店、眼鏡店、體育、健身、美甲、體檢中心科技園功能Function服務功能細分分本項目定位為為科技園——經(jīng)濟輻射與資資源整合價值城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型型的契機——南京目前正處處于從二產(chǎn)向向三產(chǎn)轉(zhuǎn)型的的關(guān)鍵時期，，也是城市空空間南拓、城城市中心南移移的發(fā)展階段段；清華科技技園的建設(shè)在在吸引高智慧慧人才、高科科技企業(yè)，帶帶動城市經(jīng)濟濟增長的同時時，也成為促促進城市產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型的契機機和先鋒，從從而通過自身身科技創(chuàng)新的的輻射力，帶帶動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)型的深化化、提升品牌牌效應和引領(lǐng)領(lǐng)城市新區(qū)的的發(fā)展?？萍紙@與城市市的結(jié)合——包括兩個層面面：1）與南部新中中心區(qū)的結(jié)合合：城市依托托高鐵南站的的建立在周邊邊大力發(fā)展中中央商務區(qū)和和綜合服務區(qū)區(qū)。基地緊鄰鄰南站，應充充分利用核心心區(qū)的商務與與服務資源，，將自身融入入到城市建設(shè)設(shè)的整體格局局當中。2）與城市總體體產(chǎn)業(yè)體系的的結(jié)合：借鑒鑒清華科技園園融入中關(guān)村村產(chǎn)業(yè)體系的的模式，將將自身產(chǎn)業(yè)定定位融入南京京總體產(chǎn)業(yè)體體系的規(guī)劃當當中，在構(gòu)建建整體品牌的的基礎(chǔ)上錯位位發(fā)展，最大大化地彰顯自自身的特色與與價值。依托現(xiàn)狀實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級——現(xiàn)狀以大明路路和寧溧公路路為脈絡，已已經(jīng)發(fā)展起一一定規(guī)模的汽汽車展示與銷銷售、軟件研研發(fā)、家居體體驗等產(chǎn)業(yè)類類型；因此應應利用產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的契機，，通過科技園園的建設(shè)力爭爭產(chǎn)業(yè)上游，，建立與現(xiàn)狀狀產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相相吻合的工業(yè)業(yè)設(shè)計與研發(fā)發(fā)中心和信息息研發(fā)與服務務中心等中高高端定位。項目價值Value科技園的文化化1科技主題文化化2地域傳統(tǒng)文化化不同區(qū)位、不不同產(chǎn)業(yè)定位位的科技園區(qū)區(qū)會形成不同同的園區(qū)文化化，以中關(guān)村村科技園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系為例例，由于其自自身條件的差差異形成了若若干各具特色色的文化圈層層，如依托高高?？蒲匈Y源源的大學科技技園文化區(qū)、、承接CBD商務輻射和工工業(yè)遺址再利利用的垡頭功功能區(qū)的創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)文化區(qū)區(qū)和以高新科科技產(chǎn)業(yè)（尤尤其是電子信信息業(yè)）為特特色的中關(guān)村村西區(qū)科技商商務文化區(qū)，，等等。這些文化區(qū)都都會輻射周邊邊，帶動相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的進一一步集聚，逐逐漸形成科技技園文化圈層層，繼而建立立品牌形象。?？萍贾黝}文化化ScienceCulture中關(guān)村西區(qū)特色定位位于北京市海海淀區(qū)，毗鄰鄰北大、清華華、中科院，，是以科技產(chǎn)產(chǎn)品零售為起起點逐步轉(zhuǎn)型型成高新科技技產(chǎn)業(yè)為特征征的科技園區(qū)區(qū)和具有金融融、商務功能能的科技商務務中心。企業(yè)構(gòu)成用地規(guī)模約為為55公頃，用地范范圍內(nèi)主要安安排科技金融融要素聚集區(qū)區(qū)、科技中介介服務區(qū)、科科技型企業(yè)總總部聚集區(qū)、、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)、新技技術(shù)新產(chǎn)品交交易及展示區(qū)區(qū)、配套服務務區(qū)等六大重重點功能區(qū)，，重點聚集一一批資本、技技術(shù)、人才、、中介和政府府公共服務等等創(chuàng)新要素。?？萍计髽I(yè)總部部：中國普天天、神州數(shù)碼碼、微軟亞洲洲研發(fā)集團、、BEA(美國)、松下電器研研究開發(fā)(中國)有限公司、甲甲骨文軟件研研究開發(fā)中心心(北京)有限公司等；；科技金融機構(gòu)構(gòu)：28家銀行、6家證券公司、、3家期貨公司、、3家保險公司、、2家財務公司、、7家資產(chǎn)管理公公司和44家國內(nèi)外PE／VC機構(gòu)。成功經(jīng)驗1）準入機制：：進行嚴格的的業(yè)態(tài)篩選，，通過鼓勵、、限制和淘汰汰等不同政策策引入創(chuàng)新要要素類、科技技金融類、科科技企業(yè)總部部和研發(fā)中心心類、高技術(shù)術(shù)服務業(yè)類和和文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類企業(yè)進進駐。同時，，限制并逐漸漸淘汰電子賣賣場、商場、、購物中心、、餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)展。2）高端定位：：吸引多種類類型的企業(yè)集集團總部和科科技金融服務務機構(gòu)入駐，，推動整體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級的同同時，形成特特有的科技商商務文化核心心?？萍贾黝}文化化ScienceCulture清華科技園特色定位位于北京市海海淀區(qū)，依托托清華清華大大學等眾多高高校和科研機機構(gòu)的智力資資源優(yōu)勢，發(fā)發(fā)展成為以產(chǎn)產(chǎn)學研一體化化模式為主的的復合型的高高科技產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)。企業(yè)構(gòu)成斯達克上市公公司和世界500強企業(yè)研發(fā)機機構(gòu)：搜狐、Juniper、Google、NEC、微軟MSN、EMC等近30家；清華控股的高科科技企業(yè)：同方、紫光、、誠志等企業(yè)業(yè)；清華大學成果果轉(zhuǎn)化機構(gòu)：清華大學科技技開發(fā)部、國國家技術(shù)轉(zhuǎn)移移中心等；國家科研機構(gòu)構(gòu)：網(wǎng)絡、光盤等等國家工程中中心；創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)業(yè)：培育數(shù)字電視、3G通訊、系統(tǒng)芯芯片、操作系系統(tǒng)等在內(nèi)的的多項擁有自自主知識產(chǎn)權(quán)權(quán)的核心技術(shù)術(shù)。清華科技園共共有企業(yè)400多家，其中69%的企業(yè)與清華華大學具有不不同形式的緊緊密聯(lián)系。成功經(jīng)驗產(chǎn)學研創(chuàng)新集集群：充分發(fā)發(fā)揮復合集群群式創(chuàng)新的優(yōu)優(yōu)勢，包括企企業(yè)孵化器群群、技術(shù)研發(fā)發(fā)機構(gòu)群、高高?？萍籍a(chǎn)業(yè)業(yè)群、教育培培訓機構(gòu)群、、中介服務機機構(gòu)群和配套套服務設(shè)施群群，最終成為為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資資源的富集區(qū)區(qū)域，通過聚聚集效應使優(yōu)優(yōu)秀人才云集集于此，形成成持續(xù)不斷的的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能能力和國際競競爭能力；同同時作為高新新技術(shù)的輻射射源，帶動傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改改造升級，建建立起充滿活活力的知識性性文化核心。?？萍贾黝}文化化ScienceCulture科技園的形象象1科技園空間模模式2區(qū)位與開發(fā)模模式3建筑形態(tài)與意意象兩種基本的空空間模式——低密度花園型型與高強度都都市型科技園的區(qū)位位選擇和開發(fā)發(fā)模式?jīng)Q定了了其空間模式式和基本形態(tài)態(tài)。1）位于城市郊郊區(qū)的科技園園由于其區(qū)位位初始土地價價值較低且各各項服務設(shè)施施相對缺乏，，不適宜高強強度開放；同同時自然環(huán)境境條件優(yōu)越，，故多采用低低密度的花園園式辦公模式式，其租金與與銷售價格也也都相對低廉廉。建筑空間間與自然環(huán)境境能更好的滲滲透融合，建建筑密度較小小、容積率一一般不大于1.5，綠地率較高高，因而能夠夠吸引更多的的中小企業(yè)和和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)業(yè)入駐——“生態(tài)”與“價價廉”成為此此類科技園模模式的最大賣賣點。2）位于城市核核心區(qū)的科技技園由于其地地理位置優(yōu)越越，經(jīng)濟、文文化、信息等等環(huán)境優(yōu)勢和和服務設(shè)施經(jīng)經(jīng)過長期培植植已相對完善善，可為企業(yè)業(yè)提供商務、、融資、信息息、咨詢、市市場、交流、、國際合作等等多方面的服服務，因而土土地價值高昂昂，多采取高高強度開發(fā)模模式，空間形形態(tài)呈現(xiàn)高層層林立的現(xiàn)代代都市景觀。。用地規(guī)模普普遍較小，容容積率一般不不小于2.0，建筑密度較較大，綠地率率較低，一般般以大企業(yè)及及有一定規(guī)模模的成長型企企業(yè)為主?？臻g模式SpatialPattern低密度花園型型——中關(guān)村軟件園園、豐臺總部部基地中關(guān)村軟件園園：綠野中的的花園式辦公公豐臺總部基地地：獨棟式辦辦公集群空間模式SpatialPattern高強度都市型型——中關(guān)村西區(qū)、、海淀山后產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)海淀山后產(chǎn)業(yè)業(yè)園：新區(qū)建建設(shè)背景下的的高強度開發(fā)發(fā)中關(guān)村西區(qū)：：樓宇經(jīng)濟下下的現(xiàn)代都市市景觀空間模式SpatialPattern基地區(qū)位決定定空間模式的的選擇本案基地位于于未來南部新新城核心商務務區(qū)、緊鄰高高鐵和軌道站站點，周邊未未來規(guī)劃的公公共服務設(shè)施施完善，交通通區(qū)位優(yōu)勢明明顯；因此必必然采取高強強度的開發(fā)模模式以充分利利用其土地價價值，空間形形態(tài)上將以高高層或超高層層建筑組群為為主。但同時時應最大化結(jié)結(jié)合基地自身身的資源要素素，營造尺度度宜人的城市市公共空間和和特色建筑空空間。我們提提出一種混合合模式，即通通過高層建筑筑組群消化建建設(shè)量的同時時，盡可能地地營造具有優(yōu)優(yōu)美自然環(huán)境境和地域人文文傳統(tǒng)的空間間景觀，以滿滿足各類人群群的活動需求求和行為模式式，并形成大大開大合、大大虛大實的整整體空間形象象?；旌夏Ｊ?高密度現(xiàn)代都都市景觀+低密度自然環(huán)環(huán)境與人文傳傳統(tǒng)開發(fā)模式DevelopmentModel最具有科技與與人文特質(zhì)的的建筑形象建筑自身的形態(tài)、表皮、肌理以及照明等方面的設(shè)計計操作也可以以作為對外形形象展示的媒媒介，如通過過建筑構(gòu)件的的組織和表皮皮的處理來體體現(xiàn)高科技感或地域文化符號號。建筑形態(tài)ArchitecturalStyle合理明晰的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位交流共融的創(chuàng)創(chuàng)新氛圍舒適高端的空空間環(huán)境豐富完善的人人才體系高效便捷的服服務平臺結(jié)合南京清華華科技園的自自身稟賦，我我們認為規(guī)劃劃設(shè)計應當著著重打造：1、創(chuàng)新環(huán)境與與服務體系營造創(chuàng)新文化化環(huán)境是保證證科技園持續(xù)續(xù)創(chuàng)造力的核核心，而各種種形式的交流流是激發(fā)創(chuàng)造造力的根源，，因此應提供供多樣化的交交流場所和創(chuàng)創(chuàng)新環(huán)境；同同時健全完善善公共服務體體系。2、城市公共空空間營造通過城市公共共空間的營造造構(gòu)建園區(qū)自自身的產(chǎn)業(yè)文文化，并傳承承江南地域的的傳統(tǒng)文化要要素，使之成成為科技園對對外展示、與與城市交流互互動的形象窗窗口，塑造園園區(qū)品牌。3、混合形態(tài)模模式通過高層建筑筑組群消化建建設(shè)量以置換換出部分用地地，營造綠色色怡人的特色色景觀，使科科技園兼具高高強度與低密密度、現(xiàn)代與與傳統(tǒng)、都市市與自然的雙雙重優(yōu)勢和價價值?？萍紙@區(qū)成功功與否的關(guān)鍵鍵因素：結(jié)論Conclusion項目區(qū)位分析析RegionalContext秦淮區(qū)在南京京都市區(qū)層面面區(qū)位秦淮區(qū)在南京京主城區(qū)層面面區(qū)位秦淮區(qū)地處南南京主城區(qū)東東南部，因十十里秦淮貫穿穿全境而得名名。南與雨花花區(qū)為鄰，西西與建鄴區(qū)交交界，東南與與江寧區(qū)銜接接，東、北與與白下區(qū)毗鄰鄰，區(qū)域面積積22.36平方公里。本項目在秦淮淮區(qū)在層面區(qū)區(qū)位

世紀廣場蘇州廣播電視學校新聞出版學校印刷技術(shù)學校居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)宜家紅星美凱龍汽車銷售維修店二手車市場汽車銷售4S店機場周邊條件分析析項目定位ProjectOrientation本項目位于城城市空間南擴擴的發(fā)展起點點，有重要的的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略意意義周邊分布汽車車、教育園區(qū)區(qū)、居住區(qū)交通便利，緊緊鄰城市軌道道交通站點距高鐵站16公里，距祿口口機場30公里項目定位依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)業(yè)及區(qū)域條件件，該項目地地塊具有發(fā)展展科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)區(qū)的優(yōu)勢。長江秦淮河項目所在地秦淮河視域范圍高層景觀視域范圍歷史老城區(qū)域現(xiàn)狀用地用地現(xiàn)狀航拍拍圖規(guī)劃條件分析析PlanningConditionsAnalysis現(xiàn)狀照片規(guī)劃研究范圍圍總用地面積積為28.4公頃。其中擬擬規(guī)劃用地面面積約為8.8公頃，被紅星星美凱龍家居居廣場用地分分為南北兩塊塊，北地塊約約為6.0公頃，南地塊塊為2.8公頃.北地塊北側(cè)為為宜家國際家家居廣場用地地。現(xiàn)狀用地規(guī)模模規(guī)劃條件分析析PlanningConditionsAnalysis北地地塊塊東東西西各各有有一一片片代代征征綠綠地地，，西西側(cè)側(cè)代代征征綠綠地地面面積積約約為為3283平方方米米，，東東側(cè)側(cè)代代征征綠綠地地面面積積約約為為7467平方方米米。。北地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)有有原原生生法法桐桐，，年年代代久久遠遠，，樹樹冠冠形形態(tài)態(tài)優(yōu)優(yōu)美美，，枝枝下下高高可可達達10米左左右右。。宜家家及及紅紅星星美美凱凱龍龍西西側(cè)側(cè)，，沿沿卡卡子子門門大大街街，，設(shè)設(shè)有有沿沿街街廣廣場場綠綠地地。。用地地西西北北角角，，現(xiàn)現(xiàn)已已建建設(shè)設(shè)有有卡卡子子門門廣廣場場，，形形成成城城市市街街頭頭綠綠地地?！，F(xiàn)狀狀綠綠化化代征綠地原生喬木沿街綠化廣場綠化城市快速路城市主干路城市次干路軌道交通鐵路規(guī)劃劃用用地地西西鄰鄰城城市市道道路路與與軌軌道道交交通通，，可可達達性性好好?！，F(xiàn)狀狀道道路路道路路服服務務水水平平評評價價本地地生生成成交交通通量量負負荷荷度度早高高峰峰期期間間，，本本地地產(chǎn)產(chǎn)生生的的交交通通壓壓力力主主要要分分布布在在項項目目周周邊邊的的快快速速路路及及主主干干路路路路段段，，整整個個區(qū)區(qū)域域因因此此產(chǎn)產(chǎn)生生的的道道路路負負荷荷度度基本本處處于于0.3以下下，，極極少少數(shù)數(shù)路路段段在在0.3~0.4之間間，，車車流流順順暢暢，，基基本本無無延延誤誤。。已已有有道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)可可以以支支持持項項目目及及周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的項項目目開開發(fā)發(fā)量量。。規(guī)劃劃條條件件分分析析PlanningConditionsAnalysis暢行車流流暢行車流，基基本無延延誤穩(wěn)定車流流，有一一定延誤誤不穩(wěn)定車車流，有有較大延延誤不穩(wěn)定車車流，交交通擁堵堵，延誤誤很大道路服務務水平評評價背景交通通量測算算內(nèi)部路網(wǎng)網(wǎng)的背景景交通量量主要來來自快速速路卡子子門大街街及主干干路大明明路的過過境交通通量，還還受南京京南站客客流的影影響。根據(jù)南京京市用地地及人口口情況，，南京南南站的日日均客流流量以及及大明路路在路網(wǎng)網(wǎng)中的區(qū)區(qū)位及功功能作用用，估算算規(guī)劃年年的背景景交通量量。通過測算算，早高高峰時期期，大明明路緯八八路背景景交通量量產(chǎn)生的的過境交交通負荷荷度取0.4；卡子門門大街主主路承擔擔絕大部部分的過過境交通通量，輔輔路承擔擔的過境境交通負負荷度取取0.5。道路服務務水平評評價加背景交交通量負負荷度——無地鐵站站預測結(jié)果果可知，，規(guī)劃區(qū)區(qū)域主干干路及城城市快速速路輔路路路段交交通壓力力相對較較大，服服務水平平基本在在0.5~0.8之間；其其余次干干路及支支路的服服務水平平基本處處于0.4以下。項目區(qū)域域交通整整體質(zhì)量量良好，，地塊周周邊次干干路與支支路車流流穩(wěn)定，，快速路路卡子門門大街輔輔路及主主干路大大明路基基本能滿滿足當?shù)氐亟煌ㄐ栊枨?。?guī)劃條件件分析PlanningConditionsAnalysis暢行車流流暢行車流，基基本無延延誤穩(wěn)定車流流，有一一定延誤誤不穩(wěn)定車車流，有有較大延延誤不穩(wěn)定車車流，交交通擁堵堵，延誤誤很大道路服務務水平評評價加背景交交通量負負荷度——有地鐵站站地鐵站的的設(shè)立使使該區(qū)域域的小汽汽車出行行比例有有所降低低，緩解解了部分分道路交交通壓力力。預測結(jié)果果可知，，由于增加加地鐵出出行，快快速路卡卡子門大大街輔路路及主干干路大明明路的交交通壓力力得到一一定緩解解，該區(qū)域域道路負負荷度均均在0.8以下；其其余次干干路及支支路的服服務水平平也有所所提高。。地鐵大明明路站地鐵卡子子門站暢行車流流暢行車流，基基本無延延誤穩(wěn)定車流流，有一一定延誤誤不穩(wěn)定車車流，有有較大延延誤不穩(wěn)定車車流，交交通擁堵堵，延誤誤很大規(guī)劃條件件分析PlanningConditionsAnalysis改善措施施項目區(qū)域域內(nèi)交通通整體運運行狀況況良好，，但該區(qū)區(qū)域地處處現(xiàn)代商商貿(mào)服務務業(yè)發(fā)展展帶，接接受南部部新城的的輻射，，土地開開發(fā)量的的不斷提提高，小小汽車出出入量必必將上升升，從而而帶來一一系列交交通問題題降低道道路服務務水平。。因此，，為保證證道路順順暢及行行駛效率率，在積積極發(fā)展展公共交交通的基基礎(chǔ)上，，應進一一步提高高道路服服務水平平，主要要措施如如下：交叉口優(yōu)優(yōu)化：主要針對卡子子門大街街-大明路交交叉口。。該交叉叉口是東東西、南南北過境境交通流流的交叉叉點，同同時也是是南京南南站的主主要通道道入口，人人車流量量較大，，需加強交叉叉口渠化化，增大大通行能能力，同同時提高高行人過過街安全全性。加強交通管理理：由于項目目地處處南京邊邊緣，交通管管理及出出行者交交通安全全意識相對中心心區(qū)較為為薄弱，，易于發(fā)發(fā)生交通通事故，，因此，，需提高高交通管管理水平平，完善善過街設(shè)施，，實現(xiàn)機非非隔離，，嚴懲交交通違章章行為，，以保障障道路通通行能力力及慢行行交通安安全性。規(guī)范停車：實現(xiàn)停放車輛輛的集中中管理，，嚴格控控制路邊邊停車，，完善配配建停車車，規(guī)范范設(shè)置公公共停車車場。規(guī)劃條件件分析PlanningConditionsAnalysis藍色地塊塊，臨近近軌道交交通站點點，地形形豐富，，擁有原原生樹木木資源，，規(guī)劃設(shè)設(shè)計成為為低密度度總部基基地區(qū)。。紅色地形形狹長，，臨近園園區(qū)主要要景觀軸軸線，規(guī)規(guī)劃設(shè)計計成為孵孵化器區(qū)區(qū)。黃色地塊塊，占據(jù)據(jù)城市交交叉路口口黃金地地段，地地形較整整，交通通便利，，規(guī)劃設(shè)設(shè)計成為為綜合體體區(qū)。結(jié)構(gòu)規(guī)劃劃規(guī)劃條件件分析PlanningConditionsAnalysis規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)葉脈生長長城市表情情方案一Optionone總平面布布局用一條形形似樹葉葉的流暢暢曲線將將三個地地塊整合合在一起起，各個個建筑被被嵌入在在整個葉葉脈的體體系中去去。這條條主線游游走貫穿穿于南北北地塊之之中，以以景觀和和建筑將將原本分分開的兩兩部分連連接為一一體。方案一Optionone【方案二】——理念概述述設(shè)計元素素設(shè)計以““葉片””為母題題，運用用在從宏宏觀的景景觀規(guī)劃劃一直到到微觀的的立面設(shè)設(shè)計等各各個層面面上。方案一Optionone規(guī)劃構(gòu)架架體系分析葉脈–動線葉片–建筑方案一Optionone【方案二】——理念概述述功能分析析孵化寫字樓9.63萬㎡展覽1.89萬㎡地鐵出入口地鐵出入口總部基地7.24萬㎡商務交易平臺1.24萬㎡加速寫字樓2.56萬㎡會議2.16萬㎡會所1.90萬㎡配套酒店及人才公寓6.08萬㎡商務交易平臺4.04萬㎡綜合辦公13.44萬㎡會議展覽0.84萬㎡方案一Optionone總用地面積8.8公頃總建筑面積51萬㎡其中綜合體30.35萬㎡孵化器13.43萬㎡總部基地7.24萬㎡容積率5.80【方案二】——理念概述述景觀分析析方案一Optionone【方案二】——理念概述述交通分析析方案一Optionone【方案二】——理念概述述典型平面面圖方案一Optionone【方案二】——理念概述述典型剖面面圖方案一Optionone【方案二】——理念概述述地下空間發(fā)展展模式-TOD方案一Optionone【方案二】——理念概述述地下空間間示意圖圖方案一Optionone【方案二】——理念概述述外立面設(shè)設(shè)計方案一Optionone立面分隔隔重復葉脈母題，采采用現(xiàn)代代立面照照明手法法，演繹繹城市表表情。建筑群體體所構(gòu)成成的大面面積弧形形玻璃幕幕墻帶來來立面組組合的無無限可能能性。【方案二】——理念概述述方案一Optionone現(xiàn)代LED技術(shù)的發(fā)發(fā)展，可可使燈具具和建筑筑外立面面構(gòu)造完完美結(jié)合合。外立面設(shè)設(shè)計LED燈具和玻玻璃完美美結(jié)合LED燈具和玻玻璃框完完美結(jié)合合LED燈具和建建筑表皮皮完美結(jié)結(jié)合控制技術(shù)術(shù)的發(fā)展展，可以以使得數(shù)數(shù)棟建筑筑實現(xiàn)畫畫面聯(lián)動動方案一Optionone方案二OptionTwo云端漫步步臺地花園園兩塊用地地地相距距400米左右，，科技園的的整體性如何體現(xiàn)現(xiàn)？緣起在兩塊用用地里創(chuàng)創(chuàng)造一種種聯(lián)系，，用跨越越城市的的橋營造造一個連連續(xù)的體體系連接連續(xù)交融結(jié)合方案二OptionTwo橋——浪漫的代代名詞很多美麗麗的故事事都與橋橋相關(guān)方案二OptionTwo【方案三】——理念概述述云端漫漫步方案二二OptionTwo云計算算CloudComputing一種基基于互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的計計算方方式，，共享享的軟軟硬件件資源源和信信息可可以按按需提提供給給計算算機和和其他他設(shè)備備。云云計算算描述述了一一種基基于互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的新新的IT服務增增加、、使用用和交交付模模式，，通常常涉及及通過過互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)來來提供供動態(tài)態(tài)易擴擴展而而且經(jīng)經(jīng)常是是虛擬擬化的的資源源。云云計算算關(guān)鍵鍵的要要素，，包括括個性性化的的用戶戶體驗驗。云云計算算包括括以下下幾個個層次次的服服務：：基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施即服服務（（IaaS），平平臺即即服務務（PaaS）和軟軟件即即服務務（SaaS）。云端漫漫步——橋現(xiàn)代園園林——綠島總平面面方案二二OptionTwo功能分分析方案二二OptionTwo總用地面積8.8公頃總建筑面積50.81萬㎡其中綜合體29.30萬㎡孵化器16.00萬㎡總部基地5.51萬㎡容積率5.77橋——功能分分析方案二二OptionTwo橋方案二二OptionTwo臺地花花園總部基基地由于該該地塊塊現(xiàn)狀狀樹木木眾多多，樹樹木生生長良良好，，非常常具有有保護護價值值，所所以規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計考考慮保保留地地形及及原生生樹木木資源源，設(shè)設(shè)計融融于自自然，，將其其營造造成一一個綠綠樹掩掩映的的高端端總部部基地地，營營造喧喧鬧城城市中中的一一處靜靜謐綠綠島現(xiàn)狀地形該該地塊高出出周圍約10米，總部基基地的設(shè)計計巧妙抬高高用地，在在保留樹木木的條件下下開挖，形形成兩層有有直接采光光的地下室室，地面層層與右側(cè)裙裙房巧妙結(jié)結(jié)合方案二OptionTwo花園式裙房房在建筑底部部通過錯落落，退臺等等處理創(chuàng)造造花園式的的裙房，將將宜人的空空間尺度和和綠地景觀觀引入三維維空間，提提高利用率率，讓人們們充分享受受南京宜人人的氣候臺地花園——總部基地方案二OptionTwo距離人越近近的地方，，建筑尺度度越小距離人越遠遠的地方，，建筑尺度度越大用細碎化的的建筑尺度度拉近人與與建筑的親親近感方案二OptionTwo臺地花園——裙房【方案三】——鳥瞰圖方案二OptionTwo【方案三】——鳥瞰圖方案二OptionTwo【方案三】——鳥瞰圖方案二OptionTwo【方案三】——人視圖方案二OptionTwo【方案三】——人視圖方案二OptionTwo【方案三】——人視圖方案二OptionTwo都市客廳立體園林方案三OptionThree都市園林規(guī)劃保留了了基地內(nèi)部部的山丘綠綠林，并引引入江南傳傳統(tǒng)園林的的造景手法法，充分利利用高差差變變化化營造造立體體園園林林景景觀觀，體現(xiàn)現(xiàn)江南南地地域域的的文文化化精精質(zhì)質(zhì)，將其其打打造造成成為為極極具具特特色色的的城市市公公共共空空間間。在山山丘丘之之上上設(shè)設(shè)置置休休閑閑餐餐飲飲、、文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意、、特特色色商商業(yè)業(yè)等等多多樣樣化化的的公公共共服服務務設(shè)設(shè)施施，，采采用用庭庭園園式式的的布布局局模模式式，，將將其其打打造造成成為為高高智智慧慧人人才才之之間間、、科科技技園園與與城城市市之之間間思思想想交交流流碰碰撞撞的的場場域域，，也也是是最具具活活力力的的創(chuàng)創(chuàng)新新文文化化環(huán)環(huán)境境之之核核心心所在在。?？瓶蒲醒蟹醴趸δ苣軇t則采采用用集集約約化化、、高高強強度度的的開開發(fā)發(fā)模模式式，，整整合合在在（（超超））高高層層建建筑筑當當中中———使科科技技園園兼具具高高強強度度與與低低密密度度、、現(xiàn)現(xiàn)代代科科技技與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)人人文文、、都都市市與與自自然然的雙雙重重優(yōu)優(yōu)勢勢和和價價值值。。方案案三三OptionThree現(xiàn)代代都市市與傳傳統(tǒng)統(tǒng)園林林的共共生生方案案三三OptionThree交通通分分析析功能能布布局局方案案三三OptionThree建筑筑肌肌理理景觀觀綠綠地地方案案三三OptionThree立體體園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計計方案案三三OptionThree立體體園園林林剖剖面面設(shè)設(shè)計計借鑒鑒江江南南傳傳統(tǒng)統(tǒng)園園林林中中“小小中中見見大大””的空空間間組組織織手手法法，，在在保留留基基地地自自然然