2009年上海昆山虹橋路某項目定位思考

宏觀分析宏觀經濟發(fā)展/GDP研究經濟實力十分強勁

每年呈現(xiàn)強勁的增漲勢頭，年均漲幅在25％左右，2005--2008年幾年人均GDP在蘇錫常三個城市中排名第一，由產業(yè)帶動的昆山經濟開始顯現(xiàn)出其特有的威力和實力2土地屬性分析/宏觀經濟發(fā)展/城鎮(zhèn)居民收入分析人民可支配收入增漲較快同人均GDP一樣，人均可支配收入在03-08年間排名第一，較蘇州和無錫高出了1000-2000元之間，人民的生活水平也得到了長足的改善可支配收入可觀

經計算，除去食品等50%數(shù)值，整個昆山空閑資金達到186億元，如果按照均價5000元來計算，要消化372萬平方米。3土地屬性分析/宏觀經濟發(fā)展/產業(yè)結構分析第二產業(yè)成為昆山主導第一產業(yè)的產業(yè)幾乎可以忽略不計，08年第三產業(yè)的比重占整體的34％，且歷年來漲幅較為緩慢，這也和昆山市以產業(yè)帶動經濟發(fā)展具體體現(xiàn)4土地屬性分析/宏觀經濟發(fā)展/固定資產投資固定資產投資以外商的第二產業(yè)為主導主要集中在廠房、工業(yè)園區(qū)等，另外，臺商在外商中的比例超過了一半，成為昆山較為主力的外商投資客源5土地屬性分析/宏觀經濟發(fā)展/利用外資分析2003-2008年昆山利用外資分析圖（單位：億元）03-08年間，在政府“鞏固臺資、強攻日韓、拓展歐美”的招商策略指導下，昆山的合同利用外資6年間增漲了37.6％

37.6%6土地屬性評估/昆山城市體系/城市簡介地理位置昆山地處中國經濟最發(fā)達的長江三角洲，位于江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)，介于蘇、錫、常都市圈和上海之間，是上海經濟圈中一個重要的新興工商城市，歷史悠久，物產豐饒，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”美稱城市面積全市面積927.7平方公里，約合138.2萬畝，其中耕地70.5萬畝，園地1.65萬畝，林地1.7萬畝，居民點及工礦用地33.62萬畝，交通用地8.13萬畝，水域30.9萬畝城市人口昆山常住人口超過150萬，其中戶籍人口68萬。1989年撤縣設市，現(xiàn)轄10個鎮(zhèn)和1個國家級昆山經濟技術開發(fā)區(qū)昆山位于長三角的核心區(qū)位，是一個擁有150萬人口的依托產業(yè)發(fā)展起來的具有較強經濟實力的三線城市27土地屬性分析/昆山城市體系/城市規(guī)劃總體特征確立城市的性質為：長江三角洲地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達的工貿城市和具有江南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)園林城市“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動”三個新理念統(tǒng)籌區(qū)域基礎設施建設，整合市域城鎮(zhèn)和產業(yè)空間，明確近期建設規(guī)劃的發(fā)展重點和建設時序，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜合性。體現(xiàn)經濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展中心城區(qū)的城市發(fā)展口號——“住在森林公園邊上(西部)”，“到城市東部去”片區(qū)名稱規(guī)劃定位規(guī)劃說明中心城市片區(qū)主城區(qū)由老城區(qū)、東部新城、經開去等構成北部片區(qū)普通居住區(qū)周市鎮(zhèn)和陸楊鎮(zhèn)組成東部片區(qū)沿滬工業(yè)帶利用沿滬區(qū)位優(yōu)勢，充分接軌上?！?73”工程相呼應，設立生態(tài)工業(yè)園”和配套“工業(yè)鄰里中心吳淞江工業(yè)片區(qū)工業(yè)定位利用吳淞江這條黃金水道，沿兩岸向西與蘇州工業(yè)園區(qū)進行無縫對接，向東與沿滬產業(yè)帶形成“T”字形產業(yè)格局中部生態(tài)農業(yè)片區(qū)國家農業(yè)綜合開發(fā)現(xiàn)代化示范區(qū)市域中部生態(tài)觀光農業(yè)片區(qū)的核心園區(qū)之一，主要以發(fā)展生態(tài)農業(yè)、休閑觀光農業(yè)及現(xiàn)代高科技農業(yè)為主陽澄湖休閑旅游片區(qū)旅游度假依托陽澄湖和陽澄湖蟹的自然優(yōu)勢打造旅游度假片區(qū)花橋國際商務片區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)的國際商務努力打造“昆山服務”“昆山辦公”品牌，建設成為上海國際大都市的衛(wèi)星商務城南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)古鎮(zhèn)旅游周莊、錦溪、千燈的古鎮(zhèn)旅游28土地屬性分析/昆山城市體系/交通體系 昆山地處中國東南沿海長江三角洲的東部，東距上海50公里，西鄰蘇州35公里

航空 距離上海虹橋機場４２公里，距上海浦東機場９２公里高速 滬寧高速經昆山總共有2個匝道口，上海前往昆山的車程僅半小時，昆山至蘇州僅20分鐘鐵路

京滬鐵路以及即將興建的京滬高鐵穿城而過，乘坐動車組列車，從昆山至上海僅需１８分鐘，建設中的高鐵將縮短為15分鐘高鐵的導入使得原本就發(fā)達的昆山交通與北方各省市的聯(lián)系更加緊密29土地屬性分析/昆山城市體系/人口屬性/人口分布2102008年戶籍人口分布2008年非戶籍人口分布土地屬性分分析/昆山城市體體系/人口屬性/從業(yè)人口結結構211務工和經商商人口占較較高比重務工人口最最多，比例例為71%、經商次之之，為9%，其中務工工人口中有有相當一部部分比例在在園區(qū)企業(yè)業(yè)中工作；；外商和港澳澳臺占單位位從業(yè)人員員的38%；批發(fā)零售、、交通運輸輸在第三產產業(yè)中占比比重較多。。2008年昆山暫住住人口結構構圖2008年昆山單位位從業(yè)人員員結構2008年昆山產業(yè)業(yè)人口結構構土地屬性分分析/研究結論與與啟示宏觀經濟2008年人均GDP在蘇蘇錫常昆四個城市中排排名第一，，由產業(yè)帶帶動的昆山山經濟開始始顯現(xiàn)出其其特有的威威力和實力力臺商在外商商中的比例例超過了一一半，成為為昆山較為為主力的外外商投資客客源城市體系長江三角洲洲地區(qū)現(xiàn)代代制造業(yè)發(fā)發(fā)達的工貿貿城市和具具有江南水水鄉(xiāng)特色的的生態(tài)園林林城市昆山位于長長三角的核核心區(qū)位，，是一個擁擁有158萬人口的，，依托產業(yè)業(yè)發(fā)展起來來的具有較較強經濟實實力的三線線城市城區(qū)規(guī)劃住宅市場近近期展現(xiàn)了了強勁的沖沖擊力，特特別是有特特色及品牌牌產品擁有有極高的購購買度項目周邊均均為一級住住宅用地，，結合現(xiàn)有有的高尚住住宅區(qū)，形形成了昆山山最高檔住住宅板塊區(qū)域屬性本案所在的的位置是昆昆山最為繁繁華的區(qū)域域，周邊配配套相當成成熟，人氣氣極高是昆山人最最向往的住住宅區(qū)域，，是環(huán)境與與繁華的結結合體，最最理想的居居住區(qū)對本案的啟啟示啟示一：昆山列百強強縣之首，，經濟實力力絲毫不遜遜色于蘇錫錫常，其強大的經經濟實力成成為房地產產開發(fā)的重重要支撐，，無論區(qū)域域細分市場場如何，強強大的經濟濟發(fā)展慣性性將保證固固定資產持持續(xù)的升值值空間啟示二：雖然昆山的的片區(qū)發(fā)展展規(guī)劃形成成了“多面面開花”的的城市格局局，但是項項目位于主主城區(qū)核心心地位無可可撼動，從未來的發(fā)發(fā)展趨勢來來看，項目目具有強烈烈的城市凝凝聚力1213市場分析2009年上半年昆昆山全市商商品房共實實現(xiàn)成交23638套，比去年年同期增加加10517套，增幅高高達80.2%，與去年全全年成交總總量27298套僅差13個百分點。。09年上半年，，昆山全市市新增包括括普通住宅宅、商業(yè)項項目在內的的樓盤27個，新增供供應量7058套。各區(qū)域域樓盤均呈呈現(xiàn)不同程程度增長態(tài)態(tài)勢，一向向推盤量較較少的千燈燈、張浦、、巴城等鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也出現(xiàn)現(xiàn)明顯的增增長，區(qū)域域最高增幅幅達316.4%。市場分析/成交量分析從成交量月度度走勢來看，，自09年年初以來，，整體處于上上升態(tài)勢。５５月份房展會會過后一周成成交量為今年年上半年單周周最高點，單單周成交突破破千套，最高高達1469套。進入6月以后保持持持續(xù)增長態(tài)勢勢，月度成交交高峰出現(xiàn)在在6月，共成交4667套。今年以來，昆昆山各區(qū)域住住宅市場成交交量之所以取取得明顯回升升，一方面是是2008年受到抑制的的以婚房為代代表的剛性需需求在2009年春節(jié)后開始始逐步釋放，，同時，隨著著經濟局勢的的轉變，股市市的不穩(wěn)定性性，投資的需需求也在近期期集中入市。。另一方面面，國家及地地方政府推出出的金融、稅稅費等各項利利好樓市的政政策開始逐漸漸發(fā)揮作用。。加上從3月份過后成交交量逐步回升升，市場信心心也在一定程程度上得以恢恢復和穩(wěn)定，，使處于觀望望中的需求有有所松動，部部分改善型需需求入市。市場分析/成交量分析從區(qū)域分析來來看，09年上半年成交交主力區(qū)域為為開發(fā)區(qū)、玉玉山鎮(zhèn)和花橋橋鎮(zhèn)，這三個個區(qū)域的成交交量占到全市市成交總額的的63%。其中增長最最為明顯的區(qū)區(qū)域是開發(fā)區(qū)區(qū)，5955套，與去年同同期增加176.1%，成為上半年年昆山樓市成成交冠軍。玉玉山鎮(zhèn)以4797套的成交量緊緊隨其后。花花橋共成交4412套，與去年同同期增長91.7%，榮列上半年年成交第三名名。市場分析/區(qū)域成交量分分析開發(fā)區(qū)-----供應量充足品品牌樓盤盤促進成交從08年初開始，開開發(fā)區(qū)樓盤開開發(fā)量由點到到面全面開花花。從品牌開開發(fā)商的世茂東壹號、中航城、嘉業(yè)陽光水水世界等知名名項目，到東城藍郡、國際公館等性價比樓盤盤。開發(fā)區(qū)不不僅是擁有了了充足的供應應量，在銷售售方面也交出出了滿意的答答卷。由1月的104套到6月份的1004套，開發(fā)區(qū)成成交量節(jié)節(jié)攀攀升。以世茂東壹號、中航城、東東城藍郡和國國際公館等熱熱盤銷售為主主力支撐。在在1月淡季，開發(fā)發(fā)區(qū)世茂東壹壹號和世茂蝶湖灣即分別以61套和43套的銷售量引引領市場?？煽梢哉f整個上上半年，世茂茂東壹號和世世茂蝶湖灣的的持續(xù)熱銷成成了市場關注注的焦點。中中航城、東城城藍郡等樓盤盤也不斷推出出新房源滿足足市場需求。。玉山-----性價比占主導導

成交量量保持平穩(wěn)地理位置、行行政區(qū)域等因因素使然，玉玉山鎮(zhèn)曾一度度被視為昆山山樓市的風向向標，縱觀2009年上半年。玉玉山鎮(zhèn)在2月、3月、5月3次成為昆山樓樓市區(qū)域成交交冠軍。與花花橋有所不同同的是，玉山山鎮(zhèn)樓盤以剛剛性自住需求求為主，性價價比是拉動該該區(qū)域樓盤銷銷售的最主要要因素，銷售售量由1月份的313套到6月的978套，保持平穩(wěn)穩(wěn)的增長態(tài)勢勢。其中自住尤以以新城域和時代文化家園園的熱銷為代表表，改善型住住房產品有新新盤風景英倫、香榭水岸以以及陽澄湖附附近部分高端端別墅項目。。其中，新盤盤風景英倫5月開盤熱銷成成交112套。香榭水岸岸三期80套房源開盤一一小時有半數(shù)數(shù)即被搶購一一空，07年買房時排隊隊搶號的火熱熱場面再次上上演。5月過后，老盤盤新華舍和青青城之戀相繼繼推出新房源源，銷售量也也取得了穩(wěn)步步上漲。市場分析/區(qū)域成交量分分析市場分析/成交排行市場的供應類類型分析來看看，昆山目前前共有452個在售樓盤，，基本都是高高層、小高層層，另外別墅墅項目共有66個，而整個昆昆山擁有花園園洋房的個案案不超過十個個，而且供應應量都不大，，但銷售狀況況普遍良好。。這對于我們后后期的產品定定位給予了一一個很好的啟啟發(fā)樓盤名稱區(qū)位形態(tài)價格推出體量別墅花園洋房住宅風景英倫

城西聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層9500-120005800花園洋房43套聯(lián)體別墅8套世茂東壹號城東花園洋房、多層、高層75005000花園洋房高層276套中航城

城東別墅,花園洋房、小高層、高層8300-110005300元4600-4800陽光水世界

城東花園洋房、多層、小高層53504500~4600花園洋房剩余10套多層3棟小高層3棟龍城·卡布其諾

城西花園洋房、小高層、高層6500花園洋房剩余60多套市場分析/供應類型分析析20項目定位項目定位研究究13定位思考形象定位案例借鑒產品定位2421地處老城區(qū)的的核心區(qū)，交交通便捷，配配套齊全，歷歷來是昆山人人認為的高檔檔住宅區(qū)。定位思考/地理位置前進路人民路項目地塊22地塊一地塊二地塊三亭林公園定位思考/景觀分析23景觀分析正對亭林公園園，景觀極佳佳兩面臨水，增增加私密性及及景觀系數(shù)對后期的定位位及推廣提供供了很大的價價值訴求點符合高檔社區(qū)區(qū)的景觀資源源需求定位思考/項目經濟指標標分析項目地址虹橋路/冠軍路所在板塊中心城區(qū)總占地面積259988平方米限高地塊1≤24米地塊2≤12米地塊3≤10米容積率≤1.1綠化率≥40％用地性質居住土地使用年限70年其他昆山建筑物配建停車設施標準與要求基本奠定了本本項目今后的的形象及檔次次條件與限制由于東面正對對亭林公園，，因此項目由由東往西逐步步限高地塊一和地塊塊二分別限高高為10米和12米，從而在產產品定位上有有了一定的限限制。24定位思考/SWOT矩陣分析SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak地塊平整，地形方正東側亭林公園增強本案的景觀效果地處市中心，交通便捷，生活配套完善口碑較好，是昆山人認為的高檔居住區(qū)項目限高，使得產品存在局限性東面臨湖為市政綠化，影響整體布局及檔次機會Opportunity突破傳統(tǒng)住宅項目定位空間，以品質來自然分流客源昆山市場火爆，住房需求大量釋放擁有大量的強有力的購買者（臺商等）部分產品區(qū)域同質競爭較少利用差異化產品在市場的關注度，將產品進行創(chuàng)新升級，突破傳統(tǒng)居住空間布局，從而利用高品質的社區(qū)來淘汰競爭項目威脅Threaten借助湖景、園景提高本案的景觀效果，強化生態(tài)居住概念昆山競爭項目較多，不乏大盤的介入，品牌知名度不高其他區(qū)域的逐漸成熟，加上價格優(yōu)勢，勢必會分流大量的客戶群東側亭林公園及湖景優(yōu)勢成為本案景觀的重要賣點，在設計上需充分借助這一優(yōu)勢進行合理的建筑布局在概念的梳理上也要結合水系景觀優(yōu)勢強化生態(tài)居住理念，迎合主流的市場發(fā)展方向，同時也是項目進行產品突破的重要途徑項目整體優(yōu)勢勢明顯，具有有打造引領昆昆山市場豪宅宅的條件。25項目定位/定位思考根據項目的地地理位置、景景觀條件、區(qū)區(qū)域氛圍來綜綜合分析根據項目的自自身的立地條條件、客觀限限制來綜合考考量根據現(xiàn)在的市市場行情和客客戶接受度來來綜合評判我們的地塊只只適合建造豪豪宅26核心地段便利指標區(qū)位指標位于中心城區(qū)區(qū)，位于或靠靠近核心區(qū)交通方便，周周邊有一定配配套擁有歷史悠久久的人文積淀淀區(qū)域擁有全市獨一一無二的河流流、湖泊、公公園等自然資資源人文指標自然指標稀缺資源從上述條件來來看，本項目目在外在條件件上基本符合合豪宅的三大大標準前兩個個那么第三個標標準是什么呢呢？形象定位/城市豪宅的KPI指標體系第三個豪宅標標準就是產品品塑造，那那么我們該如如何打造只屬屬于我們的豪豪宅呢？接下來我我們先來來看一下幾個個被稱為豪宅宅的產品，從從中找出共同同點，為我們們的豪宅定位位打下一個基基礎。29北京·棕櫚泉國際公公寓上?！な烂癁I江花園園深圳·香蜜湖1號深圳·紅樹西岸北京·星河灣案例借鑒憑借借突突破破市市場場水水平平的的產產品品品品質質以以及及““中中央央公公園園區(qū)區(qū)””的的區(qū)區(qū)域域價價值值，，全全面面超超越越市市場場價價格格水水平平，，實實現(xiàn)現(xiàn)北北京京經經典典豪豪宅宅傳傳奇奇30區(qū)位朝陽公園旁，CBD，燕莎商務圈資源亞洲最大的城市公園——朝陽公園規(guī)模占地3萬平米，建面32萬平米容積率4.57綠化率50%建筑形式板式高層，塔樓；高度31-33層園林設計貝爾高林，羅馬中庭主題園林功能內容高層住宅；酒店式公寓；豪華會所；精品商業(yè)功能比例園林占地3.8萬平米；會所建面1.3萬平米；商業(yè)建面1萬平米；酒店式公寓建面4.3萬平米案例例借借鑒鑒/北京京棕棕櫚櫚泉泉國國際際公公寓寓31建筑筑設設計計出出自自名名師師，，整整個個建建筑筑將將古古典典精精神神融融入入現(xiàn)現(xiàn)代代風風格格，，華華貴貴而而尊尊榮榮知名名建建筑筑師師或或公公司司：：陳陳世世民民、、雅雅科科本本建建筑筑師師事事務務所所陳陳青青松松、、新新加加坡坡DP公司司。。整個個建建筑筑設設計計現(xiàn)現(xiàn)代代感感強強，，華華貴貴而而尊尊榮榮。。建筑筑外外立立面面線線條條簡簡單單、、清清晰晰、、摩摩登登。。淺棕色外外立面現(xiàn)代氣息息，簡潔明了了的線條條朝陽公園園內看棕棕櫚泉32聘請著名名設計公公司，打打造大規(guī)規(guī)模震撼撼主題式式園林由著名園園林設計計公司““貝爾高高林”設設計。。綠化覆蓋蓋率達50%；11棟建筑構構成圍合合式的羅羅馬中庭庭式園林林，面積積3.8萬平方米米。33以最高端端內部配配套打造造中國最最頂級的的私家會會所——棕櫚泉國國際俱樂樂部，彰彰顯身份份感和尊尊貴總建面達達1.3萬平方米米的會所所由著名名G.I.L藝術設計計顧問公公司設計計，是中中國最頂頂級的私私家會所所之一。。會所配套套有室內內溫泉泳泳池、全全天候陽陽光溫泉泉泳池、、東南亞亞式水療療溫泉中中心(SPA),是今天國國內唯一一達至國國際水平平的水療療溫泉(SPA)；還有紅酒酒雪茄吧吧、圖書書室全京城唯唯一擁有有美國Nautilus健身設備備的專業(yè)業(yè)健身房房等。34棕櫚泉生生活廣場場位于社社區(qū)西側側，地下下2層，地上上3層，總建建面超過過1萬平方米米。整個設計計呈現(xiàn)出出一種時時尚高檔檔的生活活方式；；伊藤洋洋華堂、、屈臣氏氏等精挑挑細選的的物業(yè)配配比給大大家提供供一種高高品質的的便利生生活。棕櫚泉生生活廣場場設計時時尚而高高檔，并并引入精精挑細選選的高檔檔業(yè)態(tài)，，營造一一種“購購物，是是回家的的開始””氛圍35兩棟由萬萬豪管理理的酒店店式公寓寓是北京京市場最最高檔的的酒店式式服務公公寓，提提升了項項目價值值建面4.3萬平方米米，由世界界知名的的酒店管管理集團團萬豪經經營管理理，是北京第一一家萬豪豪行政公公寓。其租金水水平及出出租率均均已經位位列北京京五星級級酒店（（含酒店店式公寓寓）的前前列，已已經成為為目前北北京市場場最高檔的的酒店式式服務公公寓。公寓樣板板間大廳廳實景“前觀江江景，后后擁園景景”，擁擁有得天天獨厚江江景資源源和區(qū)位位資源的的世茂濱濱江花園園，成為為上海頂頂級地標標性豪宅宅區(qū)位上海浦東黃浦江東岸，陸家嘴國際金融中心南側資源上海最著名的自然景觀——黃浦江規(guī)模占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%建筑形式6棟48-53層超高層公寓及1棟60層酒店式公寓園林設計美國泛亞逸道；世界園林經典的多主題園林環(huán)境功能內容高層住宅；豪華會所功能比例園林占地16萬平米；會所建面1.5萬平米案例借鑒鑒/上海世茂茂濱江花花園37七棟樓的的主體建建筑呈弧弧形排列列，與東東方明珠珠、金茂茂大廈、、國際會會議中心心并肩而而立，共共成浦江江東岸““一線三三峰”的的現(xiàn)代城城市天際際線；戶戶戶將江江景和園園景飽覽覽無遺38六大世界界風格園園林區(qū)占占據了整整個項目目70％的占地地面積，，也成就就了滬上上罕見的的大規(guī)模模水景豪豪宅融匯世界界園林經經典的多多主題園園林環(huán)境境，由享享有國際際聲譽的的美國泛泛亞易道道公司擔擔綱園林林設計，，園林綠綠化率高高達70％。16萬平方米米的社區(qū)區(qū)園林薈薈萃蘇州州園林、、奧運公公園、英英式大草草坪、夏夏威夷沖沖浪沙灘灘、德式式綠蔭天天鵝湖、、法式迷迷宮花園園六大世世界風格格園林區(qū)區(qū)。蘇州園林林德式綠蔭蔭天鵝湖湖英式大草草坪奧運公園園夏威夷沖沖浪沙灘灘法式迷宮宮花園39世茂濱江江花園擁擁有歐式式服務會會所、美美式休閑閑會所、、奧林匹匹克運動動會所等等4個不同建建筑風格格的會所所，面積積達15000平方米，，分布在在不同主主題景區(qū)區(qū)內，每每位住戶戶都能就就近享受受。世貿濱江江花園的的占地高高達1.5萬平米的的會所采采取了四四個不同同的建筑筑風格，，獨顯尊尊貴感和和專屬感感憑借純粹粹富人區(qū)區(qū)的區(qū)位位以及稀稀缺城市市湖景資資源打造造了深圳圳頂級豪豪宅區(qū)位香蜜湖1號位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，同時也是深圳富人區(qū)氣質最為純粹的地方資源擁有極為純粹的城市湖景——占地20萬平米的香蜜湖規(guī)模占地9.35萬平米，建面13.10萬平米容積率1.4綠化率綠化率57.76％

建筑設計單位澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計有限公司建筑形式5棟高層+93棟TOHO+12棟雙拼+2棟6單元疊拼復式樓間距高層與TOWNHOUSE之間以45米左右的綠化隔離帶將兩個區(qū)域分為相對獨立的區(qū)域，減少兩者的干擾戶型面積戶型區(qū)間在180-450平米。高層主力戶型為240-260平米；Townhouse主力戶型350平米左右。裝修狀況毛坯總戶數(shù)447戶，其中高層318套，低層219套車位比447：778園林設計單位新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景觀設計公司）園林設計私家園林最大化功能內容高檔住宅，水上會所，幼兒園，私家園林功能比例水上會所2000多平米，幼兒園3000平米開發(fā)商中海地產、香港信合置業(yè)案例借鑒鑒/深圳香蜜蜜湖1號澳大利亞亞柏濤（（墨爾本本）建筑設計計有限公公司總體規(guī)劃劃層層遞進進的建筑筑布局方方式使景景觀資源源最大化化，同時時也保持持了項目目景觀均均好性，，盡可能能使所有有住戶都都能欣賞賞到香蜜蜜湖美景景一線香蜜湖景雙拼臨湖美墅TownHouse臨湖疊拼會館無限視野湖景空中合院地塊邊界界采用高高層來區(qū)區(qū)隔，保保持豪宅宅內部私私密性，，也突出出了城市市天際線線；與道道路之間間布局一一定綠化化帶，隔隔絕道路路噪音和和灰塵影影響總體規(guī)劃劃劣勢規(guī)避避：項目目東側緊緊鄰交通通主干道道香梅路路，高層層單位會會受到一一定的噪噪音和灰灰塵影響響，用綠綠化區(qū)隔隔景田南片區(qū)區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路會所入口會所布局在在項目的中中心位置，，使得會所所不僅成為為休閑場所所，也成為為一種景觀觀資源會所入口功能構成五星級會所所會所內部裝裝修奢華，，配備高檔檔健身房及及室內外泳泳池，將各各種功能做做到極致內部配備高高檔健身房房五星級會所所大堂功能構成室內游泳池池和室外游游泳池用玻玻璃半隔離離，景觀聯(lián)聯(lián)成一體空間節(jié)點和和綠軸結合合的景觀布布局，使項項目景觀功功能發(fā)揮極極致，獨顯顯私家尊邸邸感受私家林蔭路路——不現(xiàn)張揚，，卻暗示著著一份尊貴貴中心園林之之跌水瀑布布園林景觀新加坡AEPdesign（新加坡柏柏景建筑景觀設計計公司）擁有深圳最最密集的喬喬木綠化：：50年以上的古古榕隨處可可見園林景觀百年雞蛋花花百年古榕擁有深圳小小區(qū)中最大大規(guī)模的原原石景觀、、規(guī)模最大大的瀑布園林景觀千年原生瀑瀑布中心園林疊疊水池統(tǒng)一的豪宅宅標識，體體現(xiàn)豪宅特特色，給予予業(yè)主專屬屬感和尊貴貴感園林景觀首層9米豪華大堂堂體現(xiàn)豪宅宅氣質9米豪華入戶戶大堂產品設計三重門廳，，步步凸現(xiàn)現(xiàn)尊貴氣質質高智能化系系統(tǒng)增加豪豪宅硬指標標公共部分：：先進的身份份識別系統(tǒng)統(tǒng)；指紋鎖、智智能鎖（兼兼有密碼、、磁性鑰匙匙）；紅外線對射射防盜系統(tǒng)統(tǒng)；小區(qū)內緊急急報警系統(tǒng)統(tǒng)；垃圾集中壓壓縮處理；；情景燈光控控制系統(tǒng)：：三種燈光光場景——傍晚、入夜夜及深夜水體自循環(huán)環(huán)系統(tǒng)：水水體自動凈凈化、循環(huán)環(huán)私密部分：：智能化控制制系統(tǒng)，包包括空調控控制系統(tǒng)、、家庭布防防系統(tǒng)、燈燈光控制系系統(tǒng)等）；；多媒體系統(tǒng)統(tǒng)；中央新風系系統(tǒng)；綜合立體降降噪系統(tǒng)；；防噪降輻射射窗玻璃；；無線上網；；高層智能直直達電梯產品設計憑借海景資資源以及高高智能化、、生態(tài)化科科技注入，，打造深圳圳最具現(xiàn)代代感的城市市豪宅區(qū)位位于深圳市南山填海區(qū)西南，南面可推窗見海，紅樹林濕地和香港天圍盡收眼底，北臨“世界之窗”、“中華民俗村”，西面緊靠沙河高爾夫球場，東面是紅樹灣規(guī)劃中的大型中央主題公園資源占據海景地王優(yōu)勢，毗鄰深圳沙河高爾夫球場、紅樹林自然保護區(qū)、規(guī)劃大型中央主題公園規(guī)模占地75101.8平方米，建面255300平方米容積率3.4、77%建筑設計單位世界著名建筑設計大師、ARQ公司創(chuàng)始人——本納道.霍（BernardoFort-Brescia）建筑形式3棟29－31高層板式住宅樓間距南北樓間距最近超83米戶型面積面積區(qū)間120平方米~520平米，主力戶型150-260平米裝修狀況毛坯總戶數(shù)1301車位比1：1.46（約1900個半地下車庫、地下景觀車庫）園林設計單位國際景觀權威EDAW公司設計園林設計熱帶濱海風景園林功能內容會所；幼兒園功能比例會所3000平米，幼兒園3000平米開發(fā)商深圳市百仕達實業(yè)股份有限公司案例借鑒/深圳紅樹西西岸規(guī)劃布局獨獨特新穎，，3棟高層板板式住宅呈呈風車型排排列，圍繞繞在一個橢橢圓形的““珊瑚”周周圍“旋轉轉”，突出了一一種強有力力的動感世界著名建建筑設計大大師、ARQ公司創(chuàng)創(chuàng)始人——本納道.霍霍（BernardoFort-Brescia）親親自擔綱設設計每棟住宅建建筑在體型型上呈折板板形，外立立面為全玻玻璃天幕，，整體建筑筑有如水晶晶的質感總體規(guī)劃三幢主體建建筑成風車車形排列互互不阻隔，，每個面都都能讓陽光光和清風以以90度直角透入入，均能欣欣賞到南部部海灣壯麗麗的景致和和西面高爾爾夫球場美美景三棟板式樓樓都有大尺尺度的開洞洞，這種被被設計師譽譽為“城市市的窗口””的建筑造造型，好比比照相機的的取景框，，把遠方風風景收錄眼眼底總體規(guī)劃高出市政地地面4.8米的架空平平臺以及層層高6.2米的大堂使使最低的住住宅層已高高出市政地地面11米左右，有有效地保障障了低層業(yè)業(yè)主地景觀觀視野總體規(guī)劃完全人車分分流，設計計超前的半半地下式車車庫和地下下車庫，將將自然引入入各個角落落半地下式車車庫實現(xiàn)自自然采光外外，地下車車庫設計了了上下串通通式橢圓形形采光孔，，光線可以以從地面直直接照射到到地下一二二層，實現(xiàn)現(xiàn)自然采光光，這是深深圳目前唯唯一一個地地下二層都都能夠享受受

到陽光光并進行綠綠化的地下下車庫地下下車車庫庫西西一一側側設設計計了了三三個個地地下下水水景景，，車車庫庫內內有有小小橋橋流流水水的的景景觀觀，，成成為為現(xiàn)現(xiàn)今今深深圳圳目目前前唯唯一一一一個個有有水水景景的的地地下下車車庫庫其次次在在地地下下車車庫庫的的在在斜斜坡坡上上設設計計了了綠綠化化植植被被及及高高大大的的喬喬木木，，極極具具創(chuàng)創(chuàng)意意及及震震憾憾總體體規(guī)規(guī)劃劃3000平米米會會所所擁擁有有休休閑閑、、運運動動、、商商務務三三大大主主題題功能能構構成成運動動會會所所設有有700多平平方方米米的的室室外外游游泳泳池池、、網網球球場場、、室室內內恒恒溫溫泳泳池池及及籃籃球球場場、、健健身身中中心心等等商務會所設有完善的商商務中心會所公共設施施：室內恒溫泳泳池、羽毛球球場、乒乓球球室、健身中中心、棋牌室室、多功能廳廳、意大利餐餐廳、SPA、兒童活動室室等戶外運動設施施：室外游泳池池、網球場、、籃球場園林散布在三三棟折板型高高層中，呈現(xiàn)現(xiàn)熱帶濱海主主題，讓業(yè)主主充分享受陽陽光、海灘、、海浪園林散布在三三棟折板型高高層中，業(yè)主主散步其中即即可欣賞到外外圍的景色，，處理手法比比較獨到園林景觀園林風格強調調熱帶風情，創(chuàng)造出近萬平米的人工湖和眾眾多特色島嶼嶼，并在中心心小島上設置置大型戶外沙沙灘泳池，使使住戶充分享享受陽光、沙沙灘、海浪國際景觀權威威EDAW公司設計在4萬平方米米的超大架空空平臺上創(chuàng)造造出以近萬平平方米人工湖湖和眾多特色色島嶼為核心心的熱帶濱海海風情園林園林景觀近萬平米的人人工湖通過風車造型型的排布以及及超大陽臺等等細節(jié)打造，，將外部景觀觀資源最大限限度引入室內內通過巧妙地運運用風車造型型的排布，配配及本身優(yōu)厚厚的地理位置置，在每棟樓樓的折線及兩兩端單位為住住戶打造最闊闊的270o無阻視野，保保障每一住戶戶都能享受悅悅目的海景最大進深達3米的超大陽臺臺，屬于客廳廳的延續(xù)，帶帶來更大的景景觀、工作和和休閑的空間間產品設計A場景設定B操作自動化墻上面板、手手機、終端顯顯示器、PDA、遙控器，均均為控制家中中電器的主腦腦，簡單。家中所有的燈燈光、窗簾、、音箱（背景景音樂）、空空調及選購的的智能家電等等均可預設為為不同組合的的室內場景狀狀態(tài)。夜間起床場景景：通往洗手手間的燈柔和和的一路亮起起會客場景：燈燈光明亮，空空調自動調節(jié)節(jié)家庭聚餐場景景：燈光明亮亮，音樂響起起看電視場景：：燈光柔和，，窗簾關閉浪漫晚餐場景景：餐廳燈光光柔和，其他他燈關閉產品設計智能化設施大大大提升了紅紅樹西岸產品品價值——智能家電第一層防護：：小區(qū)周邊設設置探測器和和攝像頭，緊緊急情況下可可自動報警并并錄下現(xiàn)場畫畫面，小區(qū)內內多個招援按按鈕，可隨時時呼叫管家援援助；第二層防護：：大堂門禁及及大堂管家雙雙重保護，拜拜訪者只有經經過您的同意意才能進入；；第三層防護：：電梯管理系系統(tǒng)自動呼叫叫電梯，自動動達到住戶居居住的樓層，，形成客戶與與樓層的一對對一進入；第四層防護：：每戶配置智智能化門鎖等等形成特色安安全保護；第五層防護：：戶內安全防防范系統(tǒng)設置置紅外線探測測器、緊急按按鈕，廚房設設置火災探測測器，煤氣泄泄漏探測器等等一系列先進進的戶內報警警系統(tǒng)；采用先進的家家居綜合布線線技術，把家家居的數(shù)據、、語音、控制制等電位進行行綜合布置和和跳線管理，，平均每戶布布置多大70個點位，每戶戶平均預埋管管道多達400米長，滿足未未來升級需要要。C五重安防智能化設施大大大提升了紅紅樹西岸產品品價值——安防產品設計建筑、自然與與人之和諧典典范的星河灣灣成就了國際際花園社區(qū)新新典范，奠定定其高端市場場領跑位置區(qū)位位于朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路，4環(huán)至5環(huán)間資源北臨1600畝國家森林公園，東傍2000畝綠化隔離帶規(guī)模用地面積346666平米，包括11萬平生態(tài)公園，可建設用地約24萬平，總建面約600000平米容積率1.73（含生態(tài)公園）綠化率50％建筑形式1期建面21萬平方米，建筑形式為9-11層小高層；二期為18層高層；3期產品為28層高層建筑精裝標準4000元/平米樓間距50-60米戶型面積200-300平米四居，500-600平米復式車位比1：1.12園林設計單位貝爾高林園林設計江南特色的主題園林景觀功能內容生態(tài)公園；星級會所，幼兒園，小學，商業(yè)街功能比例生態(tài)公園占地11萬平米;星級會所建面14000平米，商業(yè)建面約6000平方米開發(fā)商宏宇集團案例借鑒/北京星河灣63北京星河灣在在規(guī)劃上實現(xiàn)現(xiàn)自然村落式式布局，打破破南北向排列列式布局生態(tài)公園四季會四季會體育館館商業(yè)街四季星河南街街四季星河路2期占地5萬平米1期占地14萬平米總體規(guī)劃小學幼兒園入口西向東看3期占地5萬平米利用綠植抬升升整體高度，，形成邊界感感與私密感人車分流系統(tǒng)統(tǒng)體現(xiàn)豪宅動動靜分區(qū)功能能車行流線：以貫貫穿的的社區(qū)區(qū)主道道路為為車行行干道道，車車輛由由主路路直接接進入入區(qū)內內的地地下車車庫，，使區(qū)區(qū)內成成為日日常無無車輛輛通行行的純純步行行區(qū)，，為住住戶提提供安安全而而休閑閑的居居住環(huán)環(huán)境消防車車流線線：主路路和區(qū)區(qū)內環(huán)環(huán)形主主要步步行道道可通通行消消防車車，進進入組組團則則使用用五障障礙園園林式式隱性性車道道停車模模式：以地地下集集中停停車為為主，，主車車庫位位于居居住組組團地地下步行流流線：：區(qū)內步步行系系統(tǒng)從從社區(qū)區(qū)級小小區(qū)級級至組組團級級層次次分明明，主主干道道便捷捷貫通通，與與各組組團入入口形形成良良好的的連接接關系系，并并兼顧顧了日日常行行人、、必要要時通通車的的機動動性總體規(guī)規(guī)劃地下車車庫入入口65北京星星河灣灣規(guī)規(guī)劃了了總建建筑面面積14000余平方方米的的四季會會項目內內部配配有14000平米的的精品品會所所，囊囊括餐餐飲、、俱樂樂部等等多種種功能能，提提升項項目價價值北京星星河灣灣會所所四季會會建筑筑風格格為新地域域主義義風格格，定位于于中國國首家家超五五星級級精品品酒店店，總建建筑面面積14000平米，，分為為地下下一層層與地地上兩兩側恒溫泳泳池，，長25m，寬12米，水水深1.4-1.7米圣保羅羅餐廳廳：巴巴西特特色，，容納納100人四季廳廳：中中餐，，26個豪華華包間間鋼琴吧吧：咖咖啡廳廳VIProom：小型型豪華華會議議室Meetingroom：小型型論壇壇會議議室國際會會議中中心：：350-400人商務務會議議四季廳廳VIP包房：：中餐餐粵菜菜，26個豪華華包間間總統(tǒng)間間：180度全園園林景景觀，，30位頂級級中西西宴會會紅酒雪雪茄房房：40個餐位位，定定期舉舉辦頂頂級品品牌展展示閱讀室室：品品茶、、閱讀讀、商商務會會談功能構構成地塊塊西西側側配配置置6000平米米對對內內生生活活服服務務型型商商業(yè)業(yè)街街建筑筑形形式式：：以以商商業(yè)業(yè)街街為為主主，，另另有有少少量量住住宅宅底底商商業(yè)態(tài)態(tài)：：零零售售專專賣賣，，生生活活服服務務型型商商業(yè)業(yè)功能能構構成成67森林林公公園園與與綠綠地地構構成成一一體體，，打打造造延延伸伸式式綠綠化化體體系系，，配配合合核核心心水水景景，，形形成成江江南南特特色色的的主主題題園園林林景景觀觀項目目北北臨臨1600畝國國家家森森林林公公園園，，東東傍傍2000畝綠綠化化隔隔離離帶帶，，自自配配11萬平平米米生生態(tài)態(tài)公公園園。。延伸伸式式綠綠化化體體系系，，強強調調連連綿綿不不斷斷的的綠綠化化體體系系和和流流動動的的景景觀觀空空間間，，打打破破以以建建筑筑為為界界面面圍圍合合庭庭院院的的刻刻板板模模式式，，以以花花園園圍圍繞繞建建筑筑，，建建筑筑坐坐落落于于花花園園中中“亭亭臺臺、、小小橋橋、、流流水水””的的江南南特特色色主主題題園園林林中央央水水景景星河河灣灣森林林公公園園綠化隔離帶園林林景景觀觀景觀觀設設計計：：貝爾爾高高林林68從產產品品的的精精細細外外立立面面、、富富麗麗堂堂皇皇的的入入口口大大堂堂等等外外部部細細節(jié)節(jié)打打造造豪豪宅宅品品質質大堂堂富麗麗堂堂皇皇的的大大堂堂和和優(yōu)優(yōu)雅雅有有序序的的通通道道，，一一側側推推門門即即走走進進生生態(tài)態(tài)綠綠地地產品品設設計計69豪宅宅總總結結建筑筑風風格格體體現(xiàn)現(xiàn)尊尊貴貴感感，，建建筑筑布布局局舒舒朗朗，，強強調調對對景景觀觀資資源源的的占占有有。。萬平平米米以以上上的的國國際際標標準準超超豪豪華華會會所所；；精精品品商商業(yè)業(yè)通過國際際質量體體系認證證，配備備名牌、、先進的的設備設設施；一一流的國國際物管管，貼身身優(yōu)質服服務；超過50%的綠化率率；具有有極強儀儀式感的的能夠體體現(xiàn)尊貴貴的大規(guī)規(guī)模主題題園林品牌開發(fā)發(fā)商；品品牌設計計公司等等建筑指標標園林指標標配套指標品牌指標設備設施/物管指標項目定位/豪宅借鑒總結結項目定位/形象定位因此我們整體體的形象定位位訴求：Nextpark詮釋：下一個個公園，我們們的項目的品品質及超高綠綠化率公園對面，我我們項目的地地理位置及景景觀優(yōu)勢項目定位/產品形象定位位產品形象定位位訴求：公園建筑—私家花園詮釋：公園內內的建筑往往往都是低密度度的，都是經經典的，是人人們停留留影影的地方，因因此我們要表表現(xiàn)的就是昆昆山的又一個個“旅游勝地地”，但這只只屬于你個人人項目定位--產品類型地塊三地塊二地塊一由于項目限高高，因此對于于項目的1、2號地塊的產品品存在一定的的限制，根據據限高規(guī)定，三三號地塊和二二號地塊的高高度≤10米和≤12米，因此只能能低密度住宅宅，為了使價值最最大化，我司建議全部部做帶電梯的的花園洋房，，三號地塊為三三層，二號地地塊為四層，，一號地塊為為七層73產品定位——商業(yè)我們的豪宅商商業(yè)“小而精精”商業(yè)規(guī)模不超超過1萬平米商業(yè)等級主要要分為社區(qū)商商業(yè)及高檔精精品商業(yè)。社區(qū)商業(yè)：滿足日常生生活服務需要要，規(guī)模比規(guī)規(guī)劃指標要求求稍有放大；；以日常生活活服務店和部部分品牌精品品店為主布局方式多是是獨立商業(yè)街街，多結合景景觀做集中街街區(qū)處理，并并與居住組團團相區(qū)隔，以以減少對住宅宅私密性的影影響高檔精品商業(yè)業(yè)：可以與會所所相結合，業(yè)業(yè)態(tài)以高檔餐餐飲、精品專專賣店為主。。73項目總規(guī)模商業(yè)規(guī)模社區(qū)商業(yè)精品商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)模業(yè)