定位篇(寫字樓)課件

二、寫字樓定位第三部分·項(xiàng)目定位二、寫字樓定位第三部分·項(xiàng)目定位1從寫字樓品質(zhì)來看：

品質(zhì)呈現(xiàn)一般化特征，無明顯引領(lǐng)市場(chǎng)形象的高端寫字樓。從市場(chǎng)需求量來看：

預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)總體需求量約34-43萬㎡，羊山新區(qū)的寫字樓市場(chǎng)需求為17—21.5萬㎡之間。從發(fā)展大趨勢(shì)來看：

羊山新區(qū)是信陽城市的發(fā)展方向，隨著城市進(jìn)程的加快，此區(qū)域住宅和寫字樓項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)，成了代言城市形象的窗口。從售價(jià)和租金來看：售價(jià)區(qū)間在6200元/㎡-9100元/㎡，租金價(jià)格主要集中在1.2-1.5元/㎡/天。從市場(chǎng)接受度來看：

中樂百花公館是在售寫字樓市場(chǎng)上售價(jià)最高的項(xiàng)目，配置完善，開盤一年兩個(gè)月去化70%，從客戶訪談中得知大家普遍看好新區(qū)發(fā)展前景。市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧從分布區(qū)域來看：信陽商務(wù)辦公集中在兩大區(qū)域：傳統(tǒng)CBD中心火車站商務(wù)圈和新興CBD中心羊山新區(qū)圈。

市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧從分布區(qū)域來看：2市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧

中樂百花公館地王大廈南虹廣場(chǎng)弘運(yùn)鑫鑫廣場(chǎng)辰宇國(guó)際港灣目前市場(chǎng)上在售寫字樓項(xiàng)目都具備5A級(jí)配套標(biāo)準(zhǔn)，雖然并無出類拔萃的項(xiàng)目引領(lǐng)商務(wù)市場(chǎng)，但是都具備一定的配置設(shè)施。無論從外立面來看還是從產(chǎn)品硬件配套來看，都足以支撐得起客戶需求。因此本案要想在市場(chǎng)上脫穎而出，就不但需要在產(chǎn)品硬件配套上至少做到市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化配置水平，更需要在軟性服務(wù)上打造項(xiàng)目獨(dú)一無二的核心價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與銷售共贏。市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧中樂百花公館地王大廈南虹廣場(chǎng)弘運(yùn)鑫3市場(chǎng)定位

新區(qū)核心7A級(jí)生態(tài)商務(wù)地標(biāo)

365天24小時(shí)全維服務(wù)體系市場(chǎng)定位新區(qū)核心7A級(jí)生態(tài)商務(wù)4產(chǎn)品建議我們著重從以下方面闡述本寫字樓怎么做才能契合項(xiàng)目地塊價(jià)值，引領(lǐng)商務(wù)市場(chǎng)外立面大堂公共部分標(biāo)準(zhǔn)層物業(yè)服務(wù)配套外廣場(chǎng)車行大堂入口大堂硬件基礎(chǔ)＋

軟件核心產(chǎn)品建議我們著重從以下方面闡述本寫字樓5

硬件基礎(chǔ)—外廣場(chǎng)建議建議在寫字樓正門口打造一個(gè)外廣場(chǎng)，營(yíng)造生態(tài)辦公氛圍，同時(shí)起到引導(dǎo)效果，凸顯商務(wù)性和休閑性建議要點(diǎn)：

適當(dāng)運(yùn)用標(biāo)識(shí)牌、小品、水景、綠化、造型、地面圖案處理，營(yíng)造高檔的商業(yè)氛圍。硬件基礎(chǔ)—外廣場(chǎng)建議建議在寫字樓6樹立7A第一印象——生態(tài)玻璃幕墻奠定綠色高端形象硬件基礎(chǔ)—外立面建議

建議底部采用石材，上部采用呼吸式玻璃幕墻，從立面效果上第一眼打造出高端形象，做好寫字樓的“面子”工程。

呼吸式幕墻由內(nèi)外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點(diǎn)是由內(nèi)外兩層幕墻之間形成一個(gè)通風(fēng)換氣層。它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時(shí)節(jié)約能源42%-52%；制冷時(shí)節(jié)約能源38%-60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個(gè)幕墻的隔音效果得到了很大的提高。樹立7A第一印象——生態(tài)玻璃幕墻奠定綠色高端形象硬件基礎(chǔ)—外7硬件基礎(chǔ)——車行大堂建議建議本案設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)同時(shí)，凸顯項(xiàng)目自身高端特性，在同質(zhì)類項(xiàng)目中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置；車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確人車分流，使車行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾。硬件基礎(chǔ)——車行大堂建議建議本案設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)同8硬件基礎(chǔ)——大堂建議（一）大堂面積和挑高1、面積和挑高要求根據(jù)項(xiàng)目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和挑高，避免狹小的大堂面積和較低的挑高給人造成壓抑的感覺，要有強(qiáng)烈的空間感和舒適性；

寫字樓大堂的面積一般不應(yīng)小于300㎡，內(nèi)空挑高最低不低于5米；寫字樓的檔次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面積也越大。2、大堂面積一般情況下，大堂面積：大樓建筑面積=1:100—1:200，一般的建筑取下限，高級(jí)的寫字樓可以取上限或取其中間值，如30000㎡的大樓可取300-600㎡之間。3、大堂挑高建筑高度100米左右，大堂高度大概占據(jù)底層2-3層高度；建筑高度100-200米，大堂高度大概占據(jù)底層3-4層高度；建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概為6%。硬件基礎(chǔ)——大堂建議（一）大堂面積和挑高9根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，本案寫字樓部分假定初步規(guī)劃為：28層高層，標(biāo)準(zhǔn)層面積假定為1500㎡，則建議大堂面積為約為420㎡。假定層高為4.2米，樓體高度約為118米，則大堂挑高為：12.6-16.8m，建議做到13-15m。硬件基礎(chǔ)——

大堂建議根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，本案寫字樓部分假定初步規(guī)劃為：28層高層，標(biāo)準(zhǔn)10（二）大堂裝修效果硬件基礎(chǔ)——大堂建議5星級(jí)奢華大堂，裝修風(fēng)格彰顯大氣、商務(wù)氣息。地面—高檔石材墻身—高檔石材/純鋁板/不銹鋼/烤漆玻璃等天花—烤漆金屬板造型天花、藝術(shù)水晶燈；門禁—首層大門采用旋轉(zhuǎn)門、設(shè)置保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)和緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、電梯口設(shè)立門IC卡禁系統(tǒng)；設(shè)置樓層導(dǎo)視系統(tǒng)功能區(qū)—客戶休息區(qū)、信報(bào)箱、室內(nèi)綠化、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)等（二）大堂裝修效果硬件基礎(chǔ)——大堂建議5星級(jí)奢華大堂，裝修風(fēng)11硬件基礎(chǔ)——公共部分建議公共部分重點(diǎn)包括：公共走廊、電梯、衛(wèi)生間（一）公共走廊：五星級(jí)公共走廊配置建議裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面—高檔瓷磚

墻面—高檔瓷磚及乳膠漆吊頂—造型天花硬件基礎(chǔ)——公共部分建議公共部分重點(diǎn)包括：公共走廊、電梯、衛(wèi)12（二）電梯：品牌電梯，保證安全性、快捷性，凸顯商務(wù)實(shí)用理念

品牌建議：電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。

7A寫字樓電梯標(biāo)準(zhǔn)：

載重：1600kg

服務(wù)面積：建議單部電梯服務(wù)4000㎡

候梯時(shí)間：平均候梯時(shí)間30秒左右

梯速:電梯運(yùn)行速度低區(qū)3.5米/秒，中區(qū)4米/秒，高區(qū)5.5米/秒

控制方式：

按鈕

硬件基礎(chǔ)——公共部分建議芬蘭通力西子奧的斯日本三菱瑞士迅達(dá)日本東芝日本日立日本富士達(dá)德國(guó)蒂森日本富士（二）電梯：品牌電梯，保證安全性、快捷性，凸顯商務(wù)實(shí)用理念硬13硬件基礎(chǔ)——公共部分建議電梯間和轎廂裝修電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面—高檔石材墻身—高檔石材/純鋁板/不銹鋼/烤漆玻璃天花—烤漆金屬板造型天花燈—暖色調(diào)的燈具，同時(shí)既要保持電梯廳的通體明亮的要求，又要方便日后維修；其他—安裝樓宇液晶電視、垃圾桶、煙灰缸、設(shè)置各樓層公司名錄轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)：轎頂：鏡面不銹鋼框架，中間亞克力弓形型板轎壁：三側(cè)鏡面不銹鋼及高檔人造石，或玻璃材質(zhì)增加尺度空間扶手：三面雙管不銹鋼扶手或軟木扶手踢腳線：不銹鋼轎底：高檔石材

硬件基礎(chǔ)——公共部分建議電梯間和轎廂裝修電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)：

14（三）衛(wèi)生間硬件基礎(chǔ)——公共部分建議高檔精裝衛(wèi)生間，建議設(shè)計(jì)裝修延續(xù)公共空間的奢華和輝煌，地面建議高檔防滑瓷磚、墻面高檔瓷磚，屋頂高級(jí)防水天花，潔具建議一線知名品牌。（三）衛(wèi)生間硬件基礎(chǔ)——公共部分建議高檔精裝衛(wèi)生間，建議設(shè)計(jì)157A形象必備指標(biāo)—國(guó)際化公共導(dǎo)視系統(tǒng)硬件基礎(chǔ)——公共部分建議考慮因素：

體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感。建議要點(diǎn)：指位明確；采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)。（四）導(dǎo)視系統(tǒng)：7A形象必備指標(biāo)—國(guó)際化公共導(dǎo)視系統(tǒng)硬件基礎(chǔ)——公共部分建議16硬件基礎(chǔ)——標(biāo)準(zhǔn)層面積建議市場(chǎng)上在售寫字樓的概況項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）戶型面積（㎡）層高（m）中樂百花公館144870-3003.6地王大廈130065-1353.7南虹廣場(chǎng)1300————弘運(yùn)鑫鑫廣場(chǎng)600——3.25辰宇國(guó)際港灣700——4.2通過上述項(xiàng)目類比，本案旨在打造信陽寫字樓商務(wù)典范，因此建議面積控制在1300-1500㎡，層高做到3.8-4.2m，面積區(qū)間控制在70-400㎡。硬件基礎(chǔ)——標(biāo)準(zhǔn)層面積建議市場(chǎng)上在售寫字樓的概況項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)17我們先來回顧硬件基礎(chǔ)——7A智能化打造7A智能化

樓宇自動(dòng)化/消防自動(dòng)化/安保自動(dòng)化/通訊自動(dòng)化/辦公自動(dòng)化供電系統(tǒng)/中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)我們先來回顧硬件基礎(chǔ)——7A智能化打造7A智能化18360°全景空中花園軟件核心——產(chǎn)品配套依循”生態(tài)商務(wù)”新理念，在頂部設(shè)置空中花園，360°盡攬都市風(fēng)光，讓商務(wù)回歸人本主義。360°全景空中花園軟件核心——產(chǎn)品配套依循”生態(tài)商務(wù)”新理19360°全功能公共會(huì)議中心360°全功能會(huì)議中心，配設(shè)大會(huì)議室1個(gè)，可容納500人；中型會(huì)議室1個(gè)，可容納200人；小型會(huì)議室2個(gè)，可容納50人，供入駐企業(yè)免費(fèi)使用，只需預(yù)約就可享受提供的各項(xiàng)會(huì)議功能設(shè)施，軟件、硬件一站式服務(wù)，滿足不同層次不同需求的商務(wù)會(huì)議需求。軟件核心——產(chǎn)品配套360°全功能公共會(huì)議中心360°全功能會(huì)議中心，配設(shè)大20360°餐飲休閑商務(wù)中心配置咖啡廳、健身中心等，充分滿足商務(wù)人士的生活需求。茶餐廳咖啡廳健身中心軟件核心——產(chǎn)品配套360°餐飲休閑商務(wù)中心配置咖啡廳、健身中心等，充分滿足商210利潤(rùn)員工餐廳和0利潤(rùn)洗車服務(wù)

為保證上班一族就餐方便，特配置0利潤(rùn)員工餐廳，保證就餐干凈衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)豐富；0利潤(rùn)洗車服務(wù)，為商務(wù)人士創(chuàng)造方便快捷的洗車服務(wù)。軟件核心——產(chǎn)品配套0利潤(rùn)員工餐廳和0利潤(rùn)洗車服務(wù)軟件核心——產(chǎn)品配套22企業(yè)專屬地下停車場(chǎng)配置地下停車場(chǎng)，并另設(shè)企業(yè)專屬車位，保證停車無憂。軟件核心——產(chǎn)品配套企業(yè)專屬地下停車場(chǎng)配置地下停車場(chǎng)，并另設(shè)企業(yè)專屬車位，保證停23在寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)更方便舒適的環(huán)境，誰就能擁有更多的客戶。建議本案采用365天24小時(shí)全維服務(wù)物管模式，貼心定制，專享服務(wù)類別包括包括尊崇，服務(wù)類別包括：1、問訊服務(wù)各留言服務(wù)；2、信件報(bào)刊收發(fā)、分棟、傳送服務(wù)：3、個(gè)人行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)；4、出租車的現(xiàn)時(shí)服務(wù)；5、航空機(jī)票的訂購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)；6、提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；7、全國(guó)及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；8、文娛活動(dòng)安排的及組織服務(wù)；9、外幣兌換服務(wù)；10、花卉外購(gòu)、遞送服務(wù)；11、洗衣、送衣的服務(wù)等。產(chǎn)品配套——軟性服務(wù)365天24小時(shí)全維秘書式商務(wù)服務(wù)在寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)更24產(chǎn)品配套——軟性服務(wù)365天24小時(shí)全維商場(chǎng)式物業(yè)管理服務(wù)采用商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理模式來服務(wù)寫字樓，貼心定制“24小時(shí)”物業(yè)管理模式，省心、舒心。365天24小時(shí)全方位物業(yè)服務(wù)塑造貼心商務(wù)辦公新時(shí)代產(chǎn)品配套——軟性服務(wù)365天24小時(shí)全維商場(chǎng)式物25365天24小時(shí)全維服務(wù)，保證中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)開放，保證辦公環(huán)境清新舒適。365天24小時(shí)空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)開放產(chǎn)品配套——軟性服務(wù)365天24小時(shí)全維服務(wù)，保證中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)開放，保證辦26

我們傾心打造一個(gè)硬件一流、服務(wù)一流的商務(wù)辦公基地引領(lǐng)信陽商務(wù)辦公新風(fēng)范。我們傾心打造一個(gè)硬件一流、服務(wù)一流的商務(wù)辦公27寫字樓價(jià)格定位項(xiàng)目樓盤中樂百花公館地王大廈弘運(yùn)鑫鑫廣場(chǎng)辰宇國(guó)際港灣本案綜合評(píng)分54345項(xiàng)目區(qū)位羊山區(qū)新七大道百花國(guó)際會(huì)展中心西側(cè)新華西路與民權(quán)路交匯處浉河區(qū)中山北路與新華西路交叉口火車站西500米浉河區(qū)新六大街與新十一大街交匯處羊山新區(qū)新七大道與新十六街交匯處項(xiàng)目體量6.2萬㎡2.5萬㎡1.6萬㎡約3萬㎡規(guī)劃約9萬綜合配套高鐵站，博物館、百花會(huì)展中心、市民文化公園等沃爾瑪、天潤(rùn)廣場(chǎng)、萬家燈火酒店、建設(shè)銀行等大商千盛百貨（原亞興場(chǎng)）、火車站萬家燈火商業(yè)街、體彩廣場(chǎng)香港名店街等市政府、信陽農(nóng)林學(xué)院、百花園等高鐵站，博物館、百花會(huì)展中心、市民文化公園等施工進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房未啟動(dòng)顯著賣點(diǎn)中樂集團(tuán)開發(fā)、羊山新區(qū)核心、周邊配套完善火車站商圈配套齊全老商圈核心，配套完善新區(qū)核心、交通便利、配套完善新區(qū)核心、交通優(yōu)勢(shì)、配套完善、城市綜合體去化情況70%售罄售罄75%——現(xiàn)行報(bào)價(jià)9100只租不售62007000-8000——租金價(jià)格——1-1.4元/㎡/天1.3元/㎡/天————市場(chǎng)在售寫字樓項(xiàng)目類比項(xiàng)目概況一覽通過上述分析，本案項(xiàng)目綜合情況類比相近的項(xiàng)目為中樂百花公館和辰宇國(guó)際港灣，對(duì)本案價(jià)格制定具有重要參考意義。寫字樓價(jià)格定位項(xiàng)目樓盤中樂百花公館地王大廈弘運(yùn)鑫28通過本案周邊可類比樓盤綜合分析，從施工進(jìn)度，地段交通、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施等各方面，尤以中樂百花公館距離本案最近，銷售價(jià)格在9100元/㎡，其次羊山新區(qū)的辰宇國(guó)際港灣銷售價(jià)格在7000-8000元/㎡，結(jié)合本案項(xiàng)目地段、交通、配套、施工進(jìn)度、建筑結(jié)構(gòu)、整體外觀、內(nèi)部硬件設(shè)施等，我司預(yù)判整盤銷售平均價(jià)格為：8650元/㎡＜“本案平均銷售價(jià)格”＜9150元/㎡建議：考慮到市場(chǎng)上寫字樓產(chǎn)品去化速度較慢，目前整體市場(chǎng)不是很樂觀的情況下，建議本案寫字樓部分整體銷售均價(jià)為9000元/㎡為宜，該價(jià)格更能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中稍有優(yōu)勢(shì)。租金預(yù)判為：1-1.5元/㎡/天

價(jià)格和租金預(yù)判通過本案周邊可類比樓盤綜合分析，從施工進(jìn)度，地29二、寫字樓定位第三部分·項(xiàng)目定位二、寫字樓定位第三部分·項(xiàng)目定位30從寫字樓品質(zhì)來看：

品質(zhì)呈現(xiàn)一般化特征，無明顯引領(lǐng)市場(chǎng)形象的高端寫字樓。從市場(chǎng)需求量來看：

預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)總體需求量約34-43萬㎡，羊山新區(qū)的寫字樓市場(chǎng)需求為17—21.5萬㎡之間。從發(fā)展大趨勢(shì)來看：

羊山新區(qū)是信陽城市的發(fā)展方向，隨著城市進(jìn)程的加快，此區(qū)域住宅和寫字樓項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)，成了代言城市形象的窗口。從售價(jià)和租金來看：售價(jià)區(qū)間在6200元/㎡-9100元/㎡，租金價(jià)格主要集中在1.2-1.5元/㎡/天。從市場(chǎng)接受度來看：

中樂百花公館是在售寫字樓市場(chǎng)上售價(jià)最高的項(xiàng)目，配置完善，開盤一年兩個(gè)月去化70%，從客戶訪談中得知大家普遍看好新區(qū)發(fā)展前景。市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧從分布區(qū)域來看：信陽商務(wù)辦公集中在兩大區(qū)域：傳統(tǒng)CBD中心火車站商務(wù)圈和新興CBD中心羊山新區(qū)圈。

市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧從分布區(qū)域來看：31市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧

中樂百花公館地王大廈南虹廣場(chǎng)弘運(yùn)鑫鑫廣場(chǎng)辰宇國(guó)際港灣目前市場(chǎng)上在售寫字樓項(xiàng)目都具備5A級(jí)配套標(biāo)準(zhǔn)，雖然并無出類拔萃的項(xiàng)目引領(lǐng)商務(wù)市場(chǎng)，但是都具備一定的配置設(shè)施。無論從外立面來看還是從產(chǎn)品硬件配套來看，都足以支撐得起客戶需求。因此本案要想在市場(chǎng)上脫穎而出，就不但需要在產(chǎn)品硬件配套上至少做到市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化配置水平，更需要在軟性服務(wù)上打造項(xiàng)目獨(dú)一無二的核心價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與銷售共贏。市場(chǎng)回顧場(chǎng)回顧中樂百花公館地王大廈南虹廣場(chǎng)弘運(yùn)鑫32市場(chǎng)定位

新區(qū)核心7A級(jí)生態(tài)商務(wù)地標(biāo)

365天24小時(shí)全維服務(wù)體系市場(chǎng)定位新區(qū)核心7A級(jí)生態(tài)商務(wù)33產(chǎn)品建議我們著重從以下方面闡述本寫字樓怎么做才能契合項(xiàng)目地塊價(jià)值，引領(lǐng)商務(wù)市場(chǎng)外立面大堂公共部分標(biāo)準(zhǔn)層物業(yè)服務(wù)配套外廣場(chǎng)車行大堂入口大堂硬件基礎(chǔ)＋

軟件核心產(chǎn)品建議我們著重從以下方面闡述本寫字樓34

硬件基礎(chǔ)—外廣場(chǎng)建議建議在寫字樓正門口打造一個(gè)外廣場(chǎng)，營(yíng)造生態(tài)辦公氛圍，同時(shí)起到引導(dǎo)效果，凸顯商務(wù)性和休閑性建議要點(diǎn)：

適當(dāng)運(yùn)用標(biāo)識(shí)牌、小品、水景、綠化、造型、地面圖案處理，營(yíng)造高檔的商業(yè)氛圍。硬件基礎(chǔ)—外廣場(chǎng)建議建議在寫字樓35樹立7A第一印象——生態(tài)玻璃幕墻奠定綠色高端形象硬件基礎(chǔ)—外立面建議

建議底部采用石材，上部采用呼吸式玻璃幕墻，從立面效果上第一眼打造出高端形象，做好寫字樓的“面子”工程。

呼吸式幕墻由內(nèi)外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點(diǎn)是由內(nèi)外兩層幕墻之間形成一個(gè)通風(fēng)換氣層。它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時(shí)節(jié)約能源42%-52%；制冷時(shí)節(jié)約能源38%-60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個(gè)幕墻的隔音效果得到了很大的提高。樹立7A第一印象——生態(tài)玻璃幕墻奠定綠色高端形象硬件基礎(chǔ)—外36硬件基礎(chǔ)——車行大堂建議建議本案設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)同時(shí)，凸顯項(xiàng)目自身高端特性，在同質(zhì)類項(xiàng)目中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置；車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確人車分流，使車行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾。硬件基礎(chǔ)——車行大堂建議建議本案設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)同37硬件基礎(chǔ)——大堂建議（一）大堂面積和挑高1、面積和挑高要求根據(jù)項(xiàng)目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和挑高，避免狹小的大堂面積和較低的挑高給人造成壓抑的感覺，要有強(qiáng)烈的空間感和舒適性；

寫字樓大堂的面積一般不應(yīng)小于300㎡，內(nèi)空挑高最低不低于5米；寫字樓的檔次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面積也越大。2、大堂面積一般情況下，大堂面積：大樓建筑面積=1:100—1:200，一般的建筑取下限，高級(jí)的寫字樓可以取上限或取其中間值，如30000㎡的大樓可取300-600㎡之間。3、大堂挑高建筑高度100米左右，大堂高度大概占據(jù)底層2-3層高度；建筑高度100-200米，大堂高度大概占據(jù)底層3-4層高度；建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概為6%。硬件基礎(chǔ)——大堂建議（一）大堂面積和挑高38根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，本案寫字樓部分假定初步規(guī)劃為：28層高層，標(biāo)準(zhǔn)層面積假定為1500㎡，則建議大堂面積為約為420㎡。假定層高為4.2米，樓體高度約為118米，則大堂挑高為：12.6-16.8m，建議做到13-15m。硬件基礎(chǔ)——

大堂建議根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，本案寫字樓部分假定初步規(guī)劃為：28層高層，標(biāo)準(zhǔn)39（二）大堂裝修效果硬件基礎(chǔ)——大堂建議5星級(jí)奢華大堂，裝修風(fēng)格彰顯大氣、商務(wù)氣息。地面—高檔石材墻身—高檔石材/純鋁板/不銹鋼/烤漆玻璃等天花—烤漆金屬板造型天花、藝術(shù)水晶燈；門禁—首層大門采用旋轉(zhuǎn)門、設(shè)置保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)和緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、電梯口設(shè)立門IC卡禁系統(tǒng)；設(shè)置樓層導(dǎo)視系統(tǒng)功能區(qū)—客戶休息區(qū)、信報(bào)箱、室內(nèi)綠化、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)等（二）大堂裝修效果硬件基礎(chǔ)——大堂建議5星級(jí)奢華大堂，裝修風(fēng)40硬件基礎(chǔ)——公共部分建議公共部分重點(diǎn)包括：公共走廊、電梯、衛(wèi)生間（一）公共走廊：五星級(jí)公共走廊配置建議裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面—高檔瓷磚

墻面—高檔瓷磚及乳膠漆吊頂—造型天花硬件基礎(chǔ)——公共部分建議公共部分重點(diǎn)包括：公共走廊、電梯、衛(wèi)41（二）電梯：品牌電梯，保證安全性、快捷性，凸顯商務(wù)實(shí)用理念

品牌建議：電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。

7A寫字樓電梯標(biāo)準(zhǔn)：

載重：1600kg

服務(wù)面積：建議單部電梯服務(wù)4000㎡

候梯時(shí)間：平均候梯時(shí)間30秒左右

梯速:電梯運(yùn)行速度低區(qū)3.5米/秒，中區(qū)4米/秒，高區(qū)5.5米/秒

控制方式：

按鈕

硬件基礎(chǔ)——公共部分建議芬蘭通力西子奧的斯日本三菱瑞士迅達(dá)日本東芝日本日立日本富士達(dá)德國(guó)蒂森日本富士（二）電梯：品牌電梯，保證安全性、快捷性，凸顯商務(wù)實(shí)用理念硬42硬件基礎(chǔ)——公共部分建議電梯間和轎廂裝修電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面—高檔石材墻身—高檔石材/純鋁板/不銹鋼/烤漆玻璃天花—烤漆金屬板造型天花燈—暖色調(diào)的燈具，同時(shí)既要保持電梯廳的通體明亮的要求，又要方便日后維修；其他—安裝樓宇液晶電視、垃圾桶、煙灰缸、設(shè)置各樓層公司名錄轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)：轎頂：鏡面不銹鋼框架，中間亞克力弓形型板轎壁：三側(cè)鏡面不銹鋼及高檔人造石，或玻璃材質(zhì)增加尺度空間扶手：三面雙管不銹鋼扶手或軟木扶手踢腳線：不銹鋼轎底：高檔石材

硬件基礎(chǔ)——公共部分建議電梯間和轎廂裝修電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)：

43（三）衛(wèi)生間硬件基礎(chǔ)——公共部分建議高檔精裝衛(wèi)生間，建議設(shè)計(jì)裝修延續(xù)公共空間的奢華和輝煌，地面建議高檔防滑瓷磚、墻面高檔瓷磚，屋頂高級(jí)防水天花，潔具建議一線知名品牌。（三）衛(wèi)生間硬件基礎(chǔ)——公共部分建議高檔精裝衛(wèi)生間，建議設(shè)計(jì)447A形象必備指標(biāo)—國(guó)際化公共導(dǎo)視系統(tǒng)硬件基礎(chǔ)——公共部分建議考慮因素：

體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感。建議要點(diǎn)：指位明確；采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)。（四）導(dǎo)視系統(tǒng)：7A形象必備指標(biāo)—國(guó)際化公共導(dǎo)視系統(tǒng)硬件基礎(chǔ)——公共部分建議45硬件基礎(chǔ)——標(biāo)準(zhǔn)層面積建議市場(chǎng)上在售寫字樓的概況項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）戶型面積（㎡）層高（m）中樂百花公館144870-3003.6地王大廈130065-1353.7南虹廣場(chǎng)1300————弘運(yùn)鑫鑫廣場(chǎng)600——3.25辰宇國(guó)際港灣700——4.2通過上述項(xiàng)目類比，本案旨在打造信陽寫字樓商務(wù)典范，因此建議面積控制在1300-1500㎡，層高做到3.8-4.2m，面積區(qū)間控制在70-400㎡。硬件基礎(chǔ)——標(biāo)準(zhǔn)層面積建議市場(chǎng)上在售寫字樓的概況項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)46我們先來回顧硬件基礎(chǔ)——7A智能化打造7A智能化

樓宇自動(dòng)化/消防自動(dòng)化/安保自動(dòng)化/通訊自動(dòng)化/辦公自動(dòng)化供電系統(tǒng)/中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)我們先來回顧硬件基礎(chǔ)——7A智能化打造7A智能化47360°全景空中花園軟件核心——產(chǎn)品配套依循”生態(tài)商務(wù)”新理念，在頂部設(shè)置空中花園，360°盡攬都市風(fēng)光，讓商務(wù)回歸人本主義。360°全景空中花園軟件核心——產(chǎn)品配套依循”生態(tài)商務(wù)”新理48360°全功能公共會(huì)議中心360°全功能會(huì)議中心，配設(shè)大會(huì)議室1個(gè)，可容納500人；中型會(huì)議室1個(gè)，可容納200人；小型會(huì)議室2個(gè)，可容納50人，供入駐企業(yè)免費(fèi)使用，只需預(yù)約就可享受提供的各項(xiàng)會(huì)議功能設(shè)施，軟件、硬件一站式服務(wù)，滿足不同層次不同需求的商務(wù)會(huì)議需求。軟件核心——產(chǎn)品配套360°全功能公共會(huì)議中心360°全功能會(huì)議中心，配設(shè)大49360°餐飲休閑商務(wù)中心配置咖啡廳、健身中心等，充分滿足商務(wù)人士的生活需求。茶餐廳咖啡廳健身中心軟件核心——產(chǎn)品配套360°餐飲休閑商務(wù)中心配置咖啡廳、健身中心等，充分滿足商500利潤(rùn)員工餐廳和0利潤(rùn)洗車服務(wù)

為保證上班一族就餐方便，特配置0利潤(rùn)員工餐廳，保證就餐干凈衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)豐富；0利潤(rùn)洗車服務(wù)，為商務(wù)人士創(chuàng)造方便快捷的洗車服務(wù)。軟件核心——產(chǎn)品配套0利潤(rùn)員工餐廳和0利潤(rùn)洗車服務(wù)軟件核心——產(chǎn)品配套51企業(yè)專屬地下停車場(chǎng)配置地下停車場(chǎng)，并另設(shè)企業(yè)專屬車位，保證停車無憂。軟件核心——產(chǎn)品配套企業(yè)專屬地下停車場(chǎng)配置地下停車場(chǎng)，并另設(shè)企業(yè)專屬車位，保證停52在寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)更方便舒適的環(huán)境，誰就能擁有更多的客戶。建議本案采用365天24小時(shí)全維服務(wù)物管模式，貼心定制，專享服務(wù)類別包括包括尊崇，服務(wù)類別包括：1、問訊服務(wù)各留言服務(wù)；2、信件報(bào)刊收發(fā)、分棟、傳送服務(wù)：3、個(gè)人行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)；4、出租車的現(xiàn)時(shí)服務(wù)；5、航空機(jī)票的訂購(gòu)、確認(rèn)服務(wù)；6、提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；7、全國(guó)及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；8、文娛活動(dòng)安排的及組織服務(wù)；9、外幣兌換服務(wù)；10、花卉外購(gòu)、遞送服務(wù)；11、洗衣、送衣的服務(wù)等。產(chǎn)品配套——軟性服務(wù)365天24小時(shí)全維秘書式商務(wù)服務(wù)在寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，誰能為客戶提供更好的服務(wù)更53產(chǎn)品配套——軟性服務(wù)365天24小時(shí)全維商場(chǎng)式物業(yè)管理服務(wù)采用商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理模式來服務(wù)寫字樓，貼心定制“24小時(shí)”物業(yè)管理模式，省心、舒心。365天24小時(shí)全方位物業(yè)服務(wù)塑造貼心商務(wù)