重慶知名地產(chǎn)成本管理實施細則（含成本測算報表）

1重慶龍湖成本管理實施細則

2目錄1.目的2.適用范圍3.成本管理對象及責任人界定4.管理辦法3目的規(guī)范和指導重慶龍湖的成本管理工作；明確成本管理職責；解決何時做、如何做的問題；4適用范圍本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；5管理辦法土地投資論證階段項目啟動階段方案設計階段初步設計階段工程實施階段項目竣工成本確認項目竣工結算6土地投資論證階段根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設定等）；根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責完成《項目預案》，發(fā)展部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；根據(jù)項目定位、《項目預案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》；7土地投資論證階段《項目目標成本（土地版）》由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；《項目目標成本（土地版）》按照集團統(tǒng)一指導模板的要求完成；《項目目標成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標，《項目目標成本（土地版）》將作為項目設計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。8項目啟動階段在項目啟動階段，項目團隊成員應明確，至少包括項目負責人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應明確項目經(jīng)濟技術指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成《項目目標成本（啟動版）》，在項目啟動會上，由PMO審批后下達；9項目啟動階段項目目標成本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應達到或超過土地版的收益指標；經(jīng)濟技術指標中應有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎數(shù)據(jù)（詳見附件）；啟動版目標成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預期、項目的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；10項目啟動階段根據(jù)《項目目標成本（啟動版》，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責形成《項目設計階段成本控制重點和控制方案》，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；根據(jù)《項目設計階段成本控制重點和控制方案》，項目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設計任務書成本控制附件》，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為《方案設計任務書》的附件。11方案設設計階階段方案設設計完完成后后20個工作作日內(nèi)內(nèi)，項項目負負責人人組織織，項項目研研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負負責完完成《項目技技術經(jīng)經(jīng)濟指指標（（方案案）》和《項目產(chǎn)產(chǎn)品配配置標標準（（方案案）》，項目目成本本經(jīng)理理據(jù)其其完成成《項目目目標成成本（（方案案版））》。方案設設計完完成后后應作作好造造價咨咨詢單單位的的委托托，以便便進行行相關關指標標的測測算及及方案案技術術經(jīng)濟濟比較較；方案設設計完完成后后應委委托造造價咨咨詢單單位、、面積積測繪繪單位位對規(guī)規(guī)劃建建筑面面積、、銷售售建筑筑面積積、造造價建建筑面面積進進行計計算；；12方案設設計階階段項目目目標成成本方方案版版中單單體的的建筑筑指標標應由由成本本經(jīng)理理測算算完成成，至至少應應包括括：外外墻面面積指指標、、外保保溫面面積指指標、、外裝裝不同同飾材材的面面積指指標、、外裝裝線條條指標標、門門窗面面積指指標、、屋面面飾材材指標標、防防水面面積指指標、、大堂堂裝飾飾面積積指標標、室室內(nèi)公公共部部分裝裝修面面積指指標、、室內(nèi)內(nèi)精裝裝修面面積指指標（（精裝裝修交交房項項目））；基礎工工程成成本應應結合合地質質勘察察報告告，計計算基基礎工工程量量結合合歷史史數(shù)據(jù)據(jù)、市市場預預期測測算；；主體工工程成成本的的工程程量參參考歷歷史項項目的的經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)據(jù)，單單價結結合現(xiàn)現(xiàn)合同同條件件以及及市場場預期期進行行測算算；13方案設設計階階段景觀工工程成成本的的工程程量應應按照照方案案圖進進行測測算完完成，，至少少應包包括：：景觀觀面積積、軟軟景面面積、、硬景景面積積、水水體面面積、、鋪裝裝面積積、擋擋墻工工程量量、圍圍墻工工程量量、代代征綠綠地面面積；；三通一一平工工程成成本的的土石石方工工程量量應根根據(jù)方方案圖圖（或或平場場圖））、原原始地地貌圖圖進行行計算算，施施工道道路、、施工工水電電、臨臨時設設施根根據(jù)施施工平平面布布置圖圖測算算；基礎設設施工工程成成本根根據(jù)綜綜合管管網(wǎng)圖圖（方方案版版）測測算工工程量量，至至少應應包括括：道道路工工程量量、雨雨污水水工程程量、、雨污污水處處理池池工程程量、、強弱弱電管管網(wǎng)工工程量量、給給水管管道工工程量量；14方案設設計階階段如《項目目目標成成本（（方案案版））》未超過過《項目目目標成成本（（啟動動版》中的預預設總總成本本（除除土地地外開開發(fā)成成本））的3%，則只只需按按《方案設設計階階段成成果》審批流流程提提交審審批。。否則則，需需項目目研發(fā)發(fā)經(jīng)理理和項項目成成本經(jīng)經(jīng)理對對超預預設目目標成成本的的原因因進行行分析析和總總結，，并提提交地地區(qū)公公司PMO進行研研討和和審核核。根據(jù)審審核通通過的的《項目目目標成成本（（方案案版））》，由項項目研研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負負責完完成《初步設設計任任務書書成本本控制制附件件》，并報報項目目成本本經(jīng)理理、項項目負負責人人、公公司造造價采采購部部經(jīng)理理、公公司研研發(fā)部部經(jīng)理理審核核，作作為《初步設設計任任務書書》的附件件。15初步設設計階階段初步設設計完完成后后20個工作作日內(nèi)內(nèi)，項項目負負責人人組織織，項項目研研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負負責完完成《項目技技術經(jīng)經(jīng)濟指指標（（初設設）》和《項目配配置標標準（（初設設）》。如無無初步步設計計，可可省略略此項項工作作。初步設設計完完成后后30個工作作日內(nèi)內(nèi)，依依據(jù)《項目技技術經(jīng)經(jīng)濟指指標（（初設設）》、《項目配配置標標準（（初設設）》，項目目成本本經(jīng)理理組織織項目目團隊隊參加加，共共同開開會充充分討討論，，完成成《項目目目標成成本（（執(zhí)行行版））》。如無無初步步設計計，需需在招招標圖圖紙完完成后后30個工作作日內(nèi)內(nèi)完成成《項目目目標成成本（（執(zhí)行行版））》。16初步設計計階段初步設計計圖紙應應委托造造價咨詢詢單位進進行工程程量、價價計算，，并提提出技術術經(jīng)濟優(yōu)優(yōu)化措施施建議；；根據(jù)初步步設計圖圖紙對規(guī)規(guī)劃建筑筑面積、、銷售建建筑面積積、造價價建筑面面積進行行計算；；初步設計計圖紙的的工程量量、價計計算，包包括單體體建安裝裝修工程程、配套套設施工工程、基基礎設施施工程、、環(huán)境景景觀工程程；17初步設計計階段作實體樣樣板房的的項目，，如在初初步設計計完成時時，樣板板房的施施工圖已已完成，，應按樣樣板房的的施工圖圖預算工工程量進進行計算算；如《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》未超過《項目目標標成本（（方案版版》中的預設設總成本本（除土土地外開開發(fā)成本本）的3%，則只需需按《初步設計計階段成成果》審批流程程提交審審批。否否則，需需要項目目成本經(jīng)經(jīng)理和項項目研發(fā)發(fā)經(jīng)理對對超預設設目標成成本的原原因進行行分析和和總結，，并提交交地區(qū)公公司PMO進行研討討和審核核。審核核后，同同時抄送送公司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務部部。18初步設計計階段根據(jù)審核核通過的的《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》，由項目目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理負責責完成《施工圖設設計任務務書成本本控制附附件》，并報項項目成本本經(jīng)理、、項目負負責人、、公司造造價采購購部經(jīng)理理、公司司研發(fā)部部經(jīng)理審審核，作作為《施工圖設設計任務務書》的附件。?！俄椖磕繕藰顺杀荆ǎ▓?zhí)行版版）》需按照集集團統(tǒng)一一模板編編制。19工程實施施階段成本分解解及合約約規(guī)劃《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》編制完成成后15個工作日日內(nèi)，由由項目成成本經(jīng)理理負責，，組織項項目團隊隊成員及及其他相相關人員員，參照照集團合合約規(guī)劃劃體系對對目標成成本進行行分解，，形成《項目目標標成本分分解及合合約規(guī)劃劃》。項目成本本經(jīng)理負負責將審審批通過過的《項目目標標成本分分解及合合約規(guī)劃劃》錄入到成成本系統(tǒng)統(tǒng)。依據(jù)工程程實際情情況，項項目成本本經(jīng)理負負責對合合約規(guī)劃劃的版本本進行更更新。20工程實施施階段動態(tài)成本本跟蹤合同簽訂訂人在簽簽訂合同同時，應應與合約約規(guī)劃對對應，并并對付款款計劃進進行拆分分。項目目成本經(jīng)經(jīng)理負責責復核。。在施工圖圖完成后后45天內(nèi)，項項目成本本經(jīng)理應應負責組組織完成成施工圖預預算，并對目目標成本本進行預算調整整。預算調調整由項項目成本本經(jīng)理負負責錄入入成本系系統(tǒng)。施工圖預預算包括括單體建建安裝修修工程、、配套設設施工程程、基礎礎設施工工程、環(huán)環(huán)境景觀觀工程；；每月25日前由造造價采購購部指定定人員將將庫存材材料費用用進行結結轉，轉轉入項目目成本。。項目成成本經(jīng)理理負責審審查。合同變更更(包括：經(jīng)經(jīng)濟簽證證、設計計變更、、技術洽洽商）所所產(chǎn)生的的合同金金額變化化，按照照相關制制度要求求進行確確認及審審核后7天內(nèi)，由由項目成成本經(jīng)理理負責錄錄入成本本系統(tǒng)。。21工程實施施階段月度成本本回顧每月28日前，由由合同責責任人負負責對未未發(fā)生合合同進行行清理、、預估，，對已發(fā)發(fā)生合同同金額調調整（如如合同預預算調整整、合同同變更調調整）進進行確認認，并匯匯總提交交給項目目成本經(jīng)經(jīng)理審核核，最后后由項目目成本經(jīng)經(jīng)理在月月最后一一個工作作日前負負責形成成《項目成本本回顧報報告（月月度）》。《項目成本本回顧報報告（月月度）》由公司造造價采購購部統(tǒng)一一指定報報告模板板；《項目成本本回顧報報告（月月度）》審批流程程：a.如動態(tài)成成本（除除土地成成本外））＞目標標成本（（除土地地成本外外）×（1+2%），審批批流程：：項目成成本經(jīng)理理→項目目負責人人→地區(qū)區(qū)公司PMO（會議形形式）→→地區(qū)總總經(jīng)理（（抄送地地區(qū)公司司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務部部）。b.其余條件件下，審審批流程程：項目目成本經(jīng)經(jīng)理→項項目負責責人→PMO負責人（（抄送地地區(qū)公司司PMO、全體項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務部部）。22工程實施施階段季度成本本回顧每季度最最后一個個月25日前，由由合同責責任人負負責對未未發(fā)生合合同進行行清理、、預估，，對已發(fā)發(fā)生合同同金額調調整（如如合同預預算調整整、合同同變更調調整）進進行確認認，并匯匯總提交交給項目目成本經(jīng)經(jīng)理審核核，最后后由項目目成本經(jīng)經(jīng)理在每每季度最最后一個個工作日日前負責責形成《項目成本本回顧報報告（季季度）》?！俄椖砍杀颈净仡檲髨蟾妫炯径龋穼徟鞒坛蹋篴.如動態(tài)成成本（除除土地成成本外））＞目標標成本（（除土地地成本外外）×（1+2%），審批批流程：：項目成成本經(jīng)理理→項目目負責人人→地區(qū)區(qū)公司PMO（會議形形式）→→地區(qū)總總經(jīng)理（（抄送地地區(qū)公司司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務部部）。b.其余條件件下，審審批流程程：項目目成本經(jīng)經(jīng)理→項項目負責責人→PMO負責人（（抄送地地區(qū)公司司PMO、全體項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務部部）。23工程實施施階段超目標成成本的例例外情況況處理除定期成成本回顧顧外，如如發(fā)現(xiàn)動動態(tài)成本本（除土土地成本本外）＞＞目標成成本（除除土地成成本外））×（1+5%），可隨隨時申請請走上述述a）流程。24工程實施施階段《項目目標標成本（（執(zhí)行版版）》調整如出現(xiàn)上上述a）和超目目標成本本5%的情況，，項目成成本經(jīng)理理可申請請目標成成本的調調整。調整流程程：項目目成本經(jīng)經(jīng)理→項項目負責責人→地地區(qū)公司司PMO（會議形形式）→→地區(qū)總總經(jīng)理（（抄送地地區(qū)公司司PMO成員、項項目團隊隊成員、、集團運運營中心心、集團團財務部部）。25工程實施施階段月度資金金計劃合同經(jīng)辦辦人或某某項工作作的責任任人負責責編制對對應的次次月月度度資金計計劃。月度資金金計劃在在每月最最后一個個工作日日前編制制并審批批完成。。26項目竣工工成本確確認項目竣工工成本，，是指在在項目竣竣工驗收收時點上上，項目目的全部部成本，，包括確確認的已已發(fā)生成成本和估估算的未未發(fā)生成成本。已已取得結結算書的的，