城市生活廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣方案

鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)銷售執(zhí)行方案2013.06.12鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)11報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建1報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建2

鹽城房地產(chǎn)自2003年起步，在近8年中，鹽城市區(qū)商品房年均供應(yīng)量約在200萬(wàn)平方米左右以上。

2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬(wàn)㎡，之前每年去化量也都在約100萬(wàn)㎡左右。2007年上市量230萬(wàn)㎡,去化量180萬(wàn)㎡左右,整體供應(yīng)量較大。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市區(qū)的供應(yīng)量有所減少，供應(yīng)體量在150萬(wàn)左右。進(jìn)入2009年，呈現(xiàn)略供小于求局面。但到2010年進(jìn)入2011年政府目前重點(diǎn)大力推進(jìn)南城新區(qū)的建設(shè)，潛在土地供應(yīng)量充沛，供應(yīng)量充足。從09年初開(kāi)始城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)于城南片區(qū)及周邊開(kāi)始爆發(fā)。2010年是鹽城房地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，不論從漲幅、開(kāi)工量，還是投入資金來(lái)看，南城區(qū)以新項(xiàng)目最多、開(kāi)發(fā)體量最大成為今年鹽城最重點(diǎn)、熱點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。市場(chǎng)掃描——鹽城市房地產(chǎn)板塊

供應(yīng)分析鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖本案區(qū)域鹽城房地產(chǎn)自2003年起步，在近8年中，鹽城市區(qū)商品房年均3市場(chǎng)掃描——城南板塊規(guī)劃2009年，城南新區(qū)已開(kāi)工建設(shè)30個(gè)項(xiàng)目，已竣工內(nèi)港湖、鹽塘河公園、大寨河整治、花卉市場(chǎng)等近20個(gè)項(xiàng)目；

2009年，行政中心金融組團(tuán)、內(nèi)港湖商業(yè)組團(tuán)等“5個(gè)組團(tuán)”也都在快速推進(jìn)中。這些項(xiàng)目建成后，城南新區(qū)將成為鹽城未來(lái)人氣最旺盛的商業(yè)街區(qū)。鹽城城南新區(qū)中心區(qū)城市設(shè)計(jì)規(guī)劃鹽城市政府

檢察院文化中心內(nèi)港湖

內(nèi)港湖公園占地500畝，是城南新區(qū)城市中心的核心地塊，在原有的地形地貌基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃改造，湖面占地360畝，建設(shè)有水上舞臺(tái)、音樂(lè)噴泉、九曲棧橋等10多個(gè)景點(diǎn)，最大限度地滿足廣大市民的觀賞娛樂(lè)、休閑游覽、體育健身的需求。

本案位于城南新城中央居住區(qū)樞紐位置，融入西環(huán)路與青年路圈層區(qū)，位于西環(huán)路與世紀(jì)大道交匯處，占據(jù)新城CLD核心區(qū)位。中央商務(wù)區(qū)中央居住區(qū)市場(chǎng)掃描——城南板塊規(guī)劃2009年，城南新區(qū)已開(kāi)工建設(shè)304城中板塊：該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域置業(yè)

的也多為鹽城市的高層收入的人群。市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但目前大部分企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心

仍多在老城區(qū)，周邊配套也較完善。城東板塊：受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚，但是

其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、

“串場(chǎng)河風(fēng)光帶”等將吸引人們的關(guān)注。工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐，教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)它將是百萬(wàn)人

口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)。市場(chǎng)掃描——板塊特征分析城中板塊：城東板塊：市場(chǎng)掃描——板塊特征分析56城西板塊：

03年時(shí)八大房產(chǎn)商鏖戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開(kāi)始就宣告了城西板塊市場(chǎng)活躍性，隨著開(kāi)發(fā)的

深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。新建居住區(qū)主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位

置），再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)，該板塊也在不斷提升中。城南新區(qū)板塊：政府主導(dǎo)的城市擴(kuò)張，必然導(dǎo)致城南新區(qū)開(kāi)發(fā)高潮的持續(xù)。

本案處于城南板塊與城西板塊中間地帶，劃歸于城南板塊，

符合了“城市南移”

的城市發(fā)展方向，但地理位置與周邊開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)暫時(shí)略顯尷尬。城南科教集聚區(qū)、內(nèi)港湖中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)、城南新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等被列為市區(qū)重點(diǎn)發(fā)

展的十大服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，其規(guī)劃建設(shè)對(duì)本案價(jià)值提升帶來(lái)利好。目前整個(gè)鹽城市場(chǎng)，還是以城南板塊發(fā)展為重點(diǎn)，西環(huán)路與世紀(jì)大道交匯區(qū)域向潘黃

發(fā)展暫時(shí)未見(jiàn)端倪。

本案所在板塊相對(duì)其他區(qū)域有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！市場(chǎng)掃描——板塊特征6城西板塊：城南新區(qū)板塊：市場(chǎng)掃描——板塊特征67市場(chǎng)掃描——鹽城市主要商圈分布世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈本案市政府新城南鹽城市主要商圈分布根據(jù)目前對(duì)鹽城商業(yè)設(shè)施布局及自身特點(diǎn)的了解其商圈分布主要分為建軍中路商圈、城北批發(fā)市場(chǎng)商圈、鹽瀆商圈及城南核心商圈（鹽瀆商圈及城南核心商圈隸屬新城南板塊）；建軍中路商圈以銅馬廣場(chǎng)為核心輻射周邊商圈以人民商場(chǎng)、金鷹國(guó)際、中茵海華廣場(chǎng)、商業(yè)大廈、文峰大世界、金鷹商貿(mào)等新型百貨構(gòu)架體系已經(jīng)成為舊城城市中央主要核心商業(yè)圈。城北批發(fā)市場(chǎng)商圈主要以白馬服裝城、明珠世貿(mào)城等一批物流形式的商業(yè)規(guī)模展現(xiàn)；鹽瀆商圈借助鹽瀆公園的天然優(yōu)勢(shì)發(fā)展商機(jī)，目前主要以東進(jìn)路美食一條街、寶龍城市廣場(chǎng)、繽紛亞洲等多物業(yè)形態(tài)商業(yè)格局體現(xiàn)。城南核心商圈近幾年備受關(guān)注，隨著新行政中心的遷移，將是鹽城未來(lái)的科教、行政、商業(yè)、生活中心，目前歐洲風(fēng)情街的開(kāi)業(yè)使區(qū)域開(kāi)始活躍。7市場(chǎng)掃描——鹽城市主要商圈分布世紀(jì)大道解開(kāi)建軍路城北批發(fā)7市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈-概況建軍中路商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈

建軍中路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，輻射范圍大。屬于目前的城市中心（建軍路）商圈，商

業(yè)氛圍最成熟，租金也是所有商圈中最高。商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，主要以百貨、大賣場(chǎng)、

商業(yè)街為主。商業(yè)起步最早，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為集中，商圈

核心地位無(wú)法動(dòng)搖。新城南本案市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈-概況建軍中路商圈世紀(jì)大道解開(kāi)8建軍中路典型商業(yè)項(xiàng)目列表

建軍中路商圈主要以百貨業(yè)態(tài)為主，如金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、文峰大世界、鹽城商業(yè)大廈等。建軍中路商圈百貨業(yè)態(tài)主要集中在中等檔次，而街鋪業(yè)態(tài)則以中低檔為主。建軍中路街鋪整體功能以購(gòu)物為主，檔次較低。街鋪功能配比市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈–典型商業(yè)建軍中路典型商業(yè)項(xiàng)目列表建軍中路商圈主要以百貨業(yè)態(tài)為主，9

鹽阜人民商場(chǎng)

鑫天地商業(yè)街樂(lè)天瑪特超市專賣店

咖啡廳

文峰超市（電器）

市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈–實(shí)景圖鹽阜人民商場(chǎng)鑫天地商業(yè)街樂(lè)天瑪特超市專賣店10市場(chǎng)掃描——城北批發(fā)市場(chǎng)商圈-概況城北批發(fā)市場(chǎng)商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路本案城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈

鹽城白馬紡織服裝批發(fā)市場(chǎng)，系廣州白馬批發(fā)市場(chǎng)的品牌輸出項(xiàng)目之一。新城南市場(chǎng)掃描——城北批發(fā)市場(chǎng)商圈-概況城北批發(fā)市場(chǎng)商圈世紀(jì)11城北典型商業(yè)項(xiàng)目情況列表

城北批發(fā)市場(chǎng)商圈旨在打造大區(qū)域級(jí)交易平臺(tái)的大型市場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)模均較大。商圈目前以明珠世貿(mào)城和義務(wù)小商品城在售中，均價(jià)在7000-22000元/平方米，銷售情況較好。

該商圈區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品功能定位均與本案有差異，售價(jià)參考從投資的角度具有參考意義。市場(chǎng)掃描——城北批發(fā)市場(chǎng)商圈–典型商業(yè)城北典型商業(yè)項(xiàng)目情況列表城北批發(fā)市場(chǎng)商圈旨在打造大區(qū)域級(jí)12市場(chǎng)掃描——鹽瀆商圈-概況鹽瀆商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈

鹽瀆公園是鹽城市人民政府投資興建的社會(huì)公益性實(shí)事工程項(xiàng)目，是目前蘇北最大的游樂(lè)場(chǎng)所之一?？傉嫉?100畝，概算總投資額3.6億元人民幣，是市區(qū)最大的綜合性水綠生態(tài)公園,建有石門踩浪、噴泉?jiǎng)?chǎng)等30多個(gè)景點(diǎn)。以其得天獨(dú)厚的地理位置吸引著四方來(lái)客。新城南鹽瀆公園噴泉夜景本案市場(chǎng)掃描——鹽瀆商圈-概況鹽瀆商圈世紀(jì)大道解開(kāi)建軍路城13鹽瀆典型商業(yè)項(xiàng)目列表

鹽瀆商圈距離城南未來(lái)核心商圈，即本案商圈輻射區(qū)外，且商圈商業(yè)啟動(dòng)較早。市場(chǎng)掃描——鹽瀆商圈–典型商業(yè)鹽瀆典型商業(yè)項(xiàng)目列表鹽瀆商圈距離城南未來(lái)核心商圈，即本案14市場(chǎng)掃描——城南核心商圈-概況城南核心商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈新城南

政府全力規(guī)劃建設(shè)的未來(lái)核心板塊，鹽城未來(lái)的科教、行政、商業(yè)、生活中心，板塊內(nèi)現(xiàn)有眾多中高檔住宅項(xiàng)目同時(shí)還有購(gòu)物商場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、基礎(chǔ)教學(xué)區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)。城南未來(lái)的行政中心本案市場(chǎng)掃描——城南核心商圈-概況城南核心商圈世紀(jì)大道解開(kāi)15城南核心典型商業(yè)項(xiàng)目列表

本案位于城南核心并被邊緣化，該商圈在2012年左右大型商業(yè)項(xiàng)目將推出較多，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必激烈；商圈目前居住及商業(yè)氛圍開(kāi)始顯現(xiàn)。

市場(chǎng)掃描——城南核心商圈–典型商業(yè)城南核心典型商業(yè)項(xiàng)目列表本案位于城南核心并被邊緣化，該商16無(wú)法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中檔百貨精品專賣店商業(yè)街大賣場(chǎng)便利超市建軍中路商圈全市居民外來(lái)工作人員商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，輻射強(qiáng)，含蓋面廣；突出的地段優(yōu)勢(shì)；傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣；消費(fèi)者的認(rèn)同；新開(kāi)發(fā)商圈專業(yè)市場(chǎng)為主城北批發(fā)市場(chǎng)商圈面向大區(qū)域輻射的批零兼營(yíng)的專業(yè)商戶；區(qū)域居民區(qū)域消費(fèi)者收入較低；商業(yè)形態(tài)單一，以小吃、生活配套為主；消費(fèi)檔次偏低；城南較早啟動(dòng)發(fā)展的商圈大型購(gòu)物中心百貨大賣場(chǎng)商業(yè)街鹽瀆商圈主要為區(qū)域居民、商務(wù)客群外籍工作人員少量游客區(qū)域人文氣息濃郁；超大體量的一站式購(gòu)物中心未來(lái)吸引力不?。簧倘澐值匚粯I(yè)態(tài)消費(fèi)群體特點(diǎn)市場(chǎng)掃描——商圈綜合分析主力發(fā)展區(qū)域，商業(yè)空白后期將大有所為購(gòu)物中心百貨大賣場(chǎng)特色商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)城南核心商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、行政客群商務(wù)客群專業(yè)商戶政府巨資主力規(guī)劃；行政中心遷入，區(qū)域價(jià)值提升；區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)；主題定位明確市場(chǎng)空間廣闊無(wú)法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中檔百貨建軍中路商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，17蘇果超市家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)代二店沃爾瑪大潤(rùn)發(fā)（建設(shè)中）本案紫薇國(guó)際廣場(chǎng)家樂(lè)福市場(chǎng)掃描——城南新區(qū)大賣場(chǎng)分布寶龍城市廣場(chǎng)中遠(yuǎn)世紀(jì)城（建設(shè)中）解放南路蘇果超市家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)代二店沃爾瑪大潤(rùn)發(fā)（建設(shè)中）本案紫薇18城南新區(qū)未來(lái)大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，方圓五公里范圍里就集中了八家賣場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積約超過(guò)20萬(wàn)平方米。123市場(chǎng)掃描——城南新區(qū)大賣場(chǎng)小結(jié)及對(duì)本案的影響因素大賣場(chǎng)的引入可以豐富項(xiàng)目的商業(yè)功能、奠定項(xiàng)目的號(hào)召力，增加投資者信心。現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊缺少大型超市和百貨，即是機(jī)會(huì)。城南新區(qū)未來(lái)大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，方圓五公里范圍里就集中了八家賣場(chǎng)19市場(chǎng)掃描——鹽城主要影院分布1234鹽城電影院中影國(guó)際影城大地?cái)?shù)字影院橫店影城

鹽城影院分布較少，原先一些品質(zhì)較差的影院已經(jīng)逐步被淘汰；目前以金鷹的中影國(guó)際、和國(guó)飛尚城的大地?cái)?shù)字影院為客群首選；本案區(qū)域內(nèi)除寶龍城市廣場(chǎng)，其它項(xiàng)目暫無(wú)影院規(guī)劃，本案機(jī)遇較好。市場(chǎng)掃描——鹽城主要影院分布1234鹽城電影院中影國(guó)際影城大20市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要酒店分布1276345891011

城南新區(qū)1265798101143

城南區(qū)域主要酒店多數(shù)集中在解放南路附近，酒店入住率約在50%，以經(jīng)濟(jì)型酒店及三星級(jí)酒店為主；

目前酒店多數(shù)分布在城南鹽瀆商圈附近，本案附近及文化藝術(shù)中心周邊核心商圈酒店分布較少，目前只有一家五星級(jí)酒店，未來(lái)2-3年會(huì)陸續(xù)有商務(wù)酒店推出。市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要酒店分布12763458910112122市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分布12763458910111237611

城南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍為：東至通榆河，西至西環(huán)路，北至青年路，南至新河，面積45.3平方公里。城南新區(qū)481095121222市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分布12763458912223123鹽城城市居民收入狀況正在穩(wěn)步提高，隨著“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)的加快，非農(nóng)業(yè)人口增多居民對(duì)于住房的需求將會(huì)加大，城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致大量流動(dòng)人口涌入市區(qū)市場(chǎng)需求擴(kuò)容現(xiàn)象明顯，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極的促進(jìn)作用。鹽城經(jīng)濟(jì)總量基礎(chǔ)較好，且不可再生資源儲(chǔ)量豐富，城市發(fā)展后勁十足作為蘇北地區(qū)第一大市，城市經(jīng)濟(jì)龍頭地位日益凸顯，但就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在限價(jià)和政策性限購(gòu)的影響下對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的泡沫評(píng)估仍需持謹(jǐn)慎態(tài)度，不宜過(guò)于樂(lè)觀。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不太合理，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的欠發(fā)達(dá)直接導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)缺乏活力；但近幾年第二產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，同時(shí)為城市的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。市場(chǎng)掃描——小結(jié)23123鹽城城市居民收入狀況正在穩(wěn)步提高，隨著“城鄉(xiāng)一體化2324456城南定位于CBD核心商圈，集商業(yè)、辦公、住宅、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體綜合性片區(qū)。政府政策強(qiáng)力主導(dǎo)，將城南打造成與建軍路商圈相呼應(yīng)的城市雙核指日可待。目前鹽城整座城市都處于老城改造新城開(kāi)發(fā)的狀態(tài)，各個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了嶄新的城市建筑群。煥然一新的城市正鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)涌動(dòng)日漸崛起。城南區(qū)域是鹽城政府重點(diǎn)打造的核心區(qū)域，力求在今后的幾年內(nèi)發(fā)展成新型的中央商務(wù)區(qū)；隨著藝術(shù)文化中心及圖書館、電視塔等標(biāo)志性項(xiàng)目的快速推進(jìn)，將給城南片區(qū)奠定人文環(huán)境的基礎(chǔ)。城南的居住生態(tài)環(huán)境、進(jìn)駐人口密度和商業(yè)架構(gòu)布局在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)，將會(huì)發(fā)生質(zhì)的擢升。市場(chǎng)掃描——小結(jié)

24456城南定位于CBD核心商圈，集商業(yè)、辦公、住宅、餐飲2425市場(chǎng)掃描——城南商業(yè)研究結(jié)論789城南新區(qū)目前在建商業(yè)項(xiàng)目中寶龍城市廣場(chǎng)及紫薇國(guó)際廣場(chǎng)、本案、金鷹等對(duì)本案形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。但是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的區(qū)域商業(yè)成熟化，同時(shí)也給多業(yè)態(tài)互補(bǔ)帶來(lái)機(jī)遇，如何就現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境與未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)挑戰(zhàn)與機(jī)遇，如何在項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃上出位，奠定發(fā)展的基礎(chǔ)，是本案特色化經(jīng)營(yíng)達(dá)到項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的目的。從城南新區(qū)現(xiàn)有和在建商業(yè)設(shè)施來(lái)看，城南新區(qū)商業(yè)未來(lái)是以多個(gè)片區(qū)商業(yè)中心協(xié)作的多元化發(fā)展模式；未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)較高，將大幅度提升區(qū)域價(jià)值及商業(yè)檔次。城南新區(qū)未來(lái)大型商業(yè)較多，體量龐大，且多個(gè)項(xiàng)目距離較近，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增多，對(duì)本案并不會(huì)構(gòu)成潛在威脅。同體量項(xiàng)目周邊較少，所以直接型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未出現(xiàn)。25市場(chǎng)掃描——城南商業(yè)研究結(jié)論789城南新區(qū)目前在建商業(yè)項(xiàng)251報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建1報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建2627項(xiàng)目分析——本案是一個(gè)什么樣的產(chǎn)品？

總建筑面積：約19萬(wàn)平方米（其中商

業(yè)約13萬(wàn)平方米、公寓6萬(wàn)平方米）鳥(niǎo)瞰圖圖世紀(jì)大道主干道西環(huán)路主干道效果圖效果圖27項(xiàng)目分析——本案是一個(gè)什么樣的產(chǎn)品？總建筑面積：約1927項(xiàng)目分析——項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合1、大型商業(yè)超市區(qū)2、商業(yè)街特色餐飲區(qū)++3、品牌商業(yè)街區(qū)+4、休閑娛樂(lè)區(qū)+5、高檔辦公式公寓項(xiàng)目分析——項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合1、大型商業(yè)超市區(qū)2、商業(yè)街特色餐飲28組團(tuán)A：大商業(yè)樂(lè)購(gòu)組團(tuán)大商業(yè)由于內(nèi)部非常工整利于分割大面積商業(yè)，同時(shí)又是主力商戶（品牌超市、品牌百貨）集中的區(qū)域，所以這邊區(qū)域?qū)凑召?gòu)物的“樂(lè)購(gòu)”的概念進(jìn)行打造。輔佐一些配套休閑餐飲，以形成一個(gè)商業(yè)主題延伸。項(xiàng)目分析——分類定位概念組團(tuán)A：大商業(yè)由于內(nèi)部非常工整利于分割大面積商業(yè)，同時(shí)又是主29樂(lè)悠組團(tuán)主要為了強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目銷售型商鋪的主旨，同時(shí)利用悠樂(lè)組團(tuán)的繽紛主題，多樣化的特色商品（如民族風(fēng)情區(qū)、韓風(fēng)區(qū)、歐美風(fēng)情區(qū)、港澳風(fēng)情區(qū)、女人天地、兒童天地、媽媽特享區(qū)等）打造多組特色商業(yè)步行街，以小型零售商品為主，配合一些休閑食品和飲品的點(diǎn)綴，增加組團(tuán)B的商業(yè)活力，更靈活地突出整個(gè)項(xiàng)目主題的樂(lè)悠自在的生活情趣。樂(lè)悠主旨在于“吸引投資、豐富品牌種類，著眼未來(lái)成熟區(qū)域商業(yè)消費(fèi)定位鮮明的特色，以保證商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)的持久性”。組團(tuán)B：商業(yè)街樂(lè)悠組團(tuán)項(xiàng)目分析——分類定位概念樂(lè)悠組團(tuán)主要為了強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目銷售型商鋪的主旨，同時(shí)利用悠樂(lè)組團(tuán)的30主要以各色餐飲品牌（如王子牛扒館、中港城海鮮酒樓、大江南酒樓等），特色休閑餐飲（韓式燒烤、巴西燒烤、回轉(zhuǎn)壽司、港式茶餐廳等）等打造一個(gè)聚眾效應(yīng)很強(qiáng)的餐飲集中地，同時(shí)加上高層區(qū)域的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如國(guó)際影院和KTV、電玩游戲等的功能輔助，強(qiáng)化這一區(qū)域的核心商業(yè)理念。樂(lè)口組團(tuán)的主要功能在于“吸引消費(fèi)者，留著消費(fèi)者和延長(zhǎng)消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間”。組團(tuán)Ｃ：商業(yè)街樂(lè)口組團(tuán)項(xiàng)目分析——分類定位概念主要以各色餐飲品牌（如王子牛扒館、中港城海鮮酒樓、大江南酒樓31樂(lè)閑組團(tuán)主要以各色休閑品牌配套，打造一個(gè)聚眾效應(yīng)很強(qiáng)的休閑集中地（如重慶富橋足浴、皇家桑拿宮、普洱茶道會(huì)館、高級(jí)棋牌室等）同時(shí)加上高層區(qū)域的娛樂(lè)業(yè)態(tài)、酒店、國(guó)際影院和KTV等的功能輔助，強(qiáng)化這一區(qū)域的核心商業(yè)理念。樂(lè)閑組團(tuán)的主要功能在于“吸引消費(fèi)者一站式休閑娛樂(lè)、購(gòu)物消費(fèi)、居家旅住”的便利性，并形成依賴情節(jié)。組團(tuán)Ｄ：商業(yè)街樂(lè)閑組團(tuán)項(xiàng)目分析——分類定位概念樂(lè)閑組團(tuán)主要以各色休閑品牌配套，打造一個(gè)聚眾效應(yīng)很強(qiáng)的休閑集32項(xiàng)目分析——功能定位

以新形態(tài)的特色商業(yè)街入市形成各類特色風(fēng)格的餐飲會(huì)務(wù)場(chǎng)所造就時(shí)尚休閑的娛樂(lè)天地娛樂(lè)、休閑帶動(dòng)人流超市、餐飲留住人流消費(fèi)帶來(lái)利潤(rùn)

以風(fēng)情潮流商業(yè)街，各類特色餐飲為主，休閑娛樂(lè)同步跟進(jìn)，形成相輔相成、多元發(fā)展的區(qū)域金彩商街，商業(yè)多元化購(gòu)物公園形態(tài)！品牌超市、特色商業(yè)街、吸引人流增加消費(fèi)的可能性項(xiàng)目分析——功能定位以新形態(tài)的特色商業(yè)街入市娛樂(lè)、休閑帶33項(xiàng)目分析——業(yè)態(tài)功能關(guān)聯(lián)定位隨機(jī)目的性消費(fèi)商業(yè)特色零售商品日常性消費(fèi)商業(yè)特色美食各色快餐大型餐飲特色中餐咖啡吧休閑小食等休閑服裝精品配飾各色運(yùn)動(dòng)服裝潮流鞋帽風(fēng)情特色商品等目的性消費(fèi)商業(yè)娛樂(lè)休閑國(guó)際影城、高檔酒店KTV、電玩游樂(lè)城美容美發(fā)足浴桑拿茶道、棋牌等品牌超市品牌百貨項(xiàng)目分析——業(yè)態(tài)功能關(guān)聯(lián)定位隨機(jī)目的性消費(fèi)特色零售商品日常性3435本案零售業(yè)態(tài)主要設(shè)置在步行街1層品牌百貨外圍和中段街區(qū)和2層品牌百貨外圍，而品牌主要以鹽城年輕人較為青睞的類型為主，主要為了提升項(xiàng)目購(gòu)物功能和吸引年輕時(shí)尚一族前來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)，增強(qiáng)項(xiàng)目的消費(fèi)活力。優(yōu)勢(shì)：零售業(yè)態(tài)承租面積較小，可以進(jìn)駐較多品牌，豐富項(xiàng)目的品牌組合。零售業(yè)態(tài)可以很好的拉動(dòng)租金收益，從而加快項(xiàng)目成本回收速度。零售品牌組合多樣性，有利于拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)主題，更具有個(gè)性特色。劣勢(shì)：零售品牌現(xiàn)階段進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于談判條件要求苛刻。零售品牌需要長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理，后期運(yùn)營(yíng)調(diào)整非常關(guān)鍵。項(xiàng)目分析——項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)分析零售業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義35本案零售業(yè)態(tài)主要設(shè)置在步行街1層品牌百貨外圍和中段街區(qū)和3536餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義本案餐飲業(yè)態(tài)將集中設(shè)置在街區(qū)東北面、北面、東南面1~2層區(qū)域，并在1層部分區(qū)域設(shè)置輕餐飲品、甜品小食等進(jìn)行餐飲業(yè)態(tài)的穿插，保證整個(gè)項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)的連貫性。優(yōu)勢(shì)：餐飲業(yè)態(tài)的引入將有效的增加項(xiàng)目消費(fèi)人流，豐富客流的多樣性。餐飲業(yè)態(tài)將有效延長(zhǎng)消費(fèi)人流逗留本案的時(shí)間。豐富地下商業(yè)業(yè)態(tài)種類，提升項(xiàng)目號(hào)召力和知名度。劣勢(shì)：餐飲業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件提高項(xiàng)目投資成本。相對(duì)而言，餐飲業(yè)態(tài)的承租能力有限。項(xiàng)目分析——項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)分析36餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義本案餐飲業(yè)態(tài)將集中設(shè)置在街區(qū)東3637娛樂(lè)業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義集中設(shè)置在1號(hào)樓2-4層區(qū)域，KTV、電玩游戲、大型餐飲等，國(guó)際影院在2號(hào)樓的四層，豐富整個(gè)項(xiàng)目的休閑服務(wù)型業(yè)態(tài)，讓消費(fèi)者選擇更為多樣性。優(yōu)勢(shì)：娛樂(lè)業(yè)態(tài)將大大提升消費(fèi)者逗留時(shí)間，增加消費(fèi)機(jī)會(huì)。娛樂(lè)業(yè)態(tài)可以吸引目標(biāo)性客戶進(jìn)入高層區(qū)，減少高層人流稀少的壓力。品牌的娛樂(lè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐有利于加快其他業(yè)態(tài)進(jìn)駐速度，減少招商抗性。劣勢(shì)：娛樂(lè)業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件提高項(xiàng)目投資成本。娛樂(lè)業(yè)態(tài)承租能力較弱，只能設(shè)置在高樓層。項(xiàng)目分析——項(xiàng)目娛樂(lè)業(yè)態(tài)分析37娛樂(lè)業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義集中設(shè)置在1號(hào)樓2-4層區(qū)域，3738項(xiàng)目分析——項(xiàng)目總平面規(guī)劃功能定位38項(xiàng)目分析——項(xiàng)目總平面規(guī)劃功能定位3839項(xiàng)目分析——地下一層業(yè)態(tài)功能超市聯(lián)營(yíng)區(qū)超市說(shuō)明：超市按照超市標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，其中，超市聯(lián)營(yíng)區(qū)每間商鋪需要在強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)上進(jìn)行分戶獨(dú)立設(shè)計(jì)。39項(xiàng)目分析——地下一層業(yè)態(tài)功能超市聯(lián)營(yíng)區(qū)超市說(shuō)明：3940

項(xiàng)目分析——地下一層夾層業(yè)態(tài)功能說(shuō)明：超市上空部分，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上沒(méi)有設(shè)計(jì)。40項(xiàng)目分析——地下一層夾層業(yè)態(tài)功能說(shuō)明：4041項(xiàng)目分析——一層業(yè)態(tài)功能41項(xiàng)目分析——一層業(yè)態(tài)功能4142大型游戲中心項(xiàng)目分析——二層業(yè)態(tài)功能42大型游戲中心項(xiàng)目分析——二層業(yè)態(tài)功能4243項(xiàng)目分析——三層業(yè)態(tài)功能43項(xiàng)目分析——三層業(yè)態(tài)功能4344項(xiàng)目分析——四層業(yè)態(tài)功能44項(xiàng)目分析——四層業(yè)態(tài)功能44二號(hào)樓一號(hào)樓項(xiàng)目分析——公寓式辦公二號(hào)樓一號(hào)樓項(xiàng)目分析——公寓式辦公4546項(xiàng)目分析——公寓式辦公功能一號(hào)樓西立面1、26層，公司預(yù)留辦公樓（自持24間）2、20_25高級(jí)商務(wù)酒店或星級(jí)酒店（六層：144間）3、其他為MOMA公寓式辦公（5-19層：360間）一號(hào)樓共計(jì)公寓528間4、相關(guān)樓層層高數(shù)據(jù)提示46項(xiàng)目分析——公寓式辦公功能一號(hào)樓西立面1、26層，公司預(yù)4647二號(hào)樓南立面1、二號(hào)樓共計(jì)公寓544間，LOFT復(fù)式公寓288間

2、相關(guān)樓層層高數(shù)據(jù)提示項(xiàng)目分析——公寓式辦公功能47二號(hào)樓南立面項(xiàng)目分析——公寓式辦公功能4748核心亮點(diǎn)業(yè)態(tài)多元檔次提升建筑環(huán)境配置創(chuàng)新中等收入?yún)^(qū)域居民

目標(biāo)消費(fèi)客群主力年輕消費(fèi)人群

商業(yè)業(yè)態(tài)大型主力店個(gè)性品牌店共同發(fā)展

零售多元化餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)加強(qiáng)

建筑格局自然光線、寬敞的通道創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境充分利用自身物業(yè)有效聯(lián)動(dòng)補(bǔ)充消費(fèi)人流引入視覺(jué)效果獨(dú)特的建筑小品（環(huán)境營(yíng)造）項(xiàng)目分析——核心亮點(diǎn)重點(diǎn)提煉48核心亮點(diǎn)業(yè)態(tài)多元檔次提升4849消費(fèi)群體分級(jí)光譜圖目標(biāo)消費(fèi)客群鹽都、潘黃區(qū)域客群城南商圈客群城南核心商圈住宅及商務(wù)客群一級(jí)消費(fèi)客群二級(jí)消費(fèi)客群力爭(zhēng)覆蓋消費(fèi)客群項(xiàng)目的核心客戶在哪里？49消費(fèi)群體分級(jí)光譜圖目標(biāo)消費(fèi)客群鹽都、潘黃區(qū)域客群城南商圈49

本地比較能接受新事物的投資客接觸外界信息較多的私營(yíng)企業(yè)主

當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高收入人群

政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的自營(yíng)客戶當(dāng)?shù)卣诓疬w或即將拆遷的客戶群項(xiàng)目的核心客戶他們是誰(shuí)？本地比較能接受新事物的投資客項(xiàng)目的核心客戶他們是誰(shuí)？50工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄；有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物；追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)；人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主；數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，投資需求明顯；基本上已經(jīng)屬于二次置業(yè)或三次置業(yè)年紀(jì)基本上都是三十歲以上，有一定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)對(duì)于各類投資產(chǎn)品比較熟悉，部分還是投資領(lǐng)域?qū)＜翼?xiàng)目的核心客戶有哪些共同特征？工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄；項(xiàng)目的核心客戶有哪些共同特征？511、針對(duì)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員采取郵政直投、短信、報(bào)廣、夾報(bào)等渠道定向傳播項(xiàng)目信息2、針對(duì)私營(yíng)業(yè)主、自營(yíng)商戶人員采取短信、報(bào)廣、派單、渠道營(yíng)銷等媒體傳播項(xiàng)目信息3、針對(duì)普通百姓、拆遷戶可以采取路演、派單等渠道進(jìn)行傳播項(xiàng)目信息如何找到他們？1231、針對(duì)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員采取郵政直投、短信、報(bào)52看中金大洋置業(yè)的品牌影響力看中金大洋城市生活廣場(chǎng)的地段3、看中金大洋城市生活廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)4、看中金大洋城市生活廣場(chǎng)的配套當(dāng)然，最最重要的還是看中金大洋城市生活廣場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景，升值潛力，無(wú)論是投資還是自營(yíng)，都可以做到投資有所回報(bào)項(xiàng)目客戶的關(guān)注點(diǎn)有哪些？看中金大洋置業(yè)的品牌影響力看中金大洋城市生活廣場(chǎng)的地段3、看531報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2產(chǎn)品分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建1報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2產(chǎn)品分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建54營(yíng)銷舉措1：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)舉措：邀請(qǐng)鹽城各家媒體和項(xiàng)目客戶參與；主題：1、城南商業(yè)圈未來(lái)規(guī)劃分析；2、城市綜合體和傳統(tǒng)商業(yè)的比較；3、本案項(xiàng)目投資價(jià)值分析目標(biāo)：引發(fā)對(duì)金大洋生活廣場(chǎng)面世的廣泛關(guān)注：引發(fā)老百姓對(duì)本案商鋪的投資價(jià)值分析和爭(zhēng)論；一、本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略營(yíng)銷舉措1：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)舉措：邀請(qǐng)鹽城各家媒體和項(xiàng)目客戶參與；55營(yíng)銷舉措2：項(xiàng)目包裝舉措：通過(guò)售樓處包裝，工地包裝、樓書、單頁(yè)等各種手段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行包裝，達(dá)到拔高項(xiàng)目、對(duì)外宣傳目的。目標(biāo)：1、讓老百姓對(duì)金大洋生活廣場(chǎng)有一個(gè)嶄新的認(rèn)識(shí)2、拔高產(chǎn)品形象，樹(shù)立標(biāo)桿，品牌推廣營(yíng)銷舉措2：項(xiàng)目包裝舉措：通過(guò)售樓處包裝，工地包裝、樓書、單56營(yíng)銷舉措3：降低置業(yè)門檻舉措：1、通過(guò)降低首付、分期付款等方式降低置業(yè)門檻2、建議商鋪主力戶型在30—60平米，總價(jià)控制在50萬(wàn)——100萬(wàn)之間，首付控制在20萬(wàn)—50萬(wàn)左右，擴(kuò)大客戶群體目標(biāo)：1、降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大客戶群體，增加現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人，促進(jìn)銷售。營(yíng)銷舉措3：降低置業(yè)門檻舉措：目標(biāo)：57營(yíng)銷舉措4：挖掘老客戶老客戶投資計(jì)劃:1、老業(yè)主購(gòu)買商鋪的的額外回饋措施；——1%額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；2、老業(yè)主介紹新客戶購(gòu)買商鋪和公寓的客戶特別優(yōu)惠措施；——1%額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施；目標(biāo)：1、帶動(dòng)老客戶的積極性，動(dòng)員老客戶，挖掘新客戶營(yíng)銷舉措4：挖掘老客戶老客戶投資計(jì)劃:目標(biāo)：58營(yíng)銷舉措5：銷售招商并行為了能夠烘托項(xiàng)目商業(yè)氛圍，增加購(gòu)房者信心，建議銷售招商并行，兩條腿走路。1、可以增加項(xiàng)目來(lái)訪量，烘托現(xiàn)場(chǎng)人氣；2、可以挖掘自營(yíng)戶購(gòu)買商鋪的需求；3、成功招商后，可以促進(jìn)后期銷售和運(yùn)營(yíng)管理為了加快項(xiàng)目銷售速度和提高項(xiàng)目銷售價(jià)格，建議給予一些主力店和次主力店較低租金和更長(zhǎng)的免租期，這樣才能保證后期項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和繁榮。營(yíng)銷舉措5：銷售招商并行為了能夠烘托項(xiàng)目商業(yè)氛圍，增加購(gòu)房者59營(yíng)銷舉措6：五年包租，十年委托經(jīng)營(yíng)1、一樓商鋪采取五年包租的概念，擬定于7%、7%、7%，8%，8%的投資回報(bào)率給予投資客戶，前三年在總房?jī)r(jià)中扣除，后2年由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，具體回報(bào)率根據(jù)市場(chǎng)行情及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目采取略調(diào)。2、二樓以上及內(nèi)街商鋪可以采取五年包租，十年委托經(jīng)營(yíng)的概念進(jìn)行宣傳。即：前五年按照沿街商鋪模式進(jìn)行，后五年由客戶委托經(jīng)管公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，具體投資回報(bào)按照市場(chǎng)租金一定比列進(jìn)行分成，可以采取3:7或2:8等比列，具體還要參考招商情況和租金情況營(yíng)銷舉措6：五年包租，十年委托經(jīng)營(yíng)1、一樓商鋪采取五年包租的60為了保證每次開(kāi)盤商鋪都有足夠的吸引力，都有較多的客戶關(guān)注，避免項(xiàng)目冷場(chǎng)，建議分期如下：1、好、中、差商鋪房源每次均推出部分房源，銷控部分好房源，避免好房源一次性被客戶搶光，導(dǎo)致后期中差商鋪無(wú)人問(wèn)津的局面；2、好、中、差商鋪同時(shí)推出有利于形成價(jià)格杠桿，引導(dǎo)客戶購(gòu)買位置較差，總價(jià)較低的商鋪。同時(shí)銷售均價(jià)較低，有利于推廣，吸引市場(chǎng)眼球3、好、中、差商鋪同時(shí)推出，有利于制定價(jià)格，可以在保證總均價(jià)，總銷不變的前提下，適當(dāng)調(diào)整各個(gè)位置的商鋪價(jià)格，拉開(kāi)價(jià)差，避免同一批次商鋪價(jià)格同時(shí)居高或較低的局面。營(yíng)銷舉措7：銷售分期，房源銷控為了保證每次開(kāi)盤商鋪都有足夠的吸引力，都有較多的客戶關(guān)注，避61營(yíng)銷舉措8：組合銷售操作計(jì)劃因?yàn)橐粯茄亟忠约耙恍┪恢幂^好的商鋪要的客戶較多，其他內(nèi)街和樓上的商鋪客戶關(guān)注點(diǎn)較低，建議沿街、內(nèi)街、樓上的商業(yè)搭配銷售：1、如果沿街和內(nèi)街商鋪同時(shí)購(gòu)買，可以給與較大折扣；2、如果內(nèi)街和樓上商業(yè)購(gòu)買超過(guò)一定面積，可以給與較大折扣；3、為了快速去化內(nèi)街和樓上商業(yè)，建議尋找比較有實(shí)力的自營(yíng)戶購(gòu)買或投資客購(gòu)買并給予一定折扣4、為了鼓勵(lì)自營(yíng)戶購(gòu)買商鋪，可以采取以租代購(gòu)的方式進(jìn)行，可與自營(yíng)戶簽訂租賃合同，先行支付一定年限的租金作為首期款，剩余款項(xiàng)可在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付。5、為了給客戶營(yíng)造一個(gè)良好的前景，建議招商部要先行簽訂一定數(shù)量的主力店和次主力店，并分布在不同區(qū)域，造成本項(xiàng)目每一個(gè)樓層，每一個(gè)角落，都會(huì)有較大人流，不會(huì)造成項(xiàng)目死角，這樣項(xiàng)目的產(chǎn)品售價(jià)也可以提升上去。營(yíng)銷舉措8：組合銷售操作計(jì)劃因?yàn)橐粯茄亟忠约耙恍┪恢幂^好的商6212月3月7月2013年6月8月10月9月11月2014年1月4月2月5月二、本案推盤節(jié)奏6月團(tuán)隊(duì)組建準(zhǔn)備工作持續(xù)銷售一批次房源銷售70%第一批次商鋪開(kāi)盤完成銷售60%二批次開(kāi)盤三批次商業(yè)開(kāi)盤銷售60%媒體推廣商鋪蓄水完成銷售80%第一批次公寓開(kāi)盤完成銷售60%12月7月2014年6月8月10月9月11月持續(xù)銷售第一批次公寓完成銷售90%尾盤銷售項(xiàng)目銷售達(dá)到90%媒體推廣第二批次公寓開(kāi)盤完成銷售60%一批次商鋪完成銷售80%12月3月7月2013年8月10月9月11月2014年4月631、銷售團(tuán)隊(duì)組建完畢2、開(kāi)始相關(guān)培訓(xùn)完畢3、銷售物料設(shè)計(jì)完畢4、媒體通路確定完畢5、營(yíng)銷方案確定完畢三、各階段工作安排6月7月8月1、媒體推廣2、市場(chǎng)炒作3、樓書、單頁(yè)到位4、售樓處包裝到位5、招商銷售并行1、后續(xù)媒體推廣2、辦理首批房源vip卡3、售樓處舉辦營(yíng)銷活動(dòng)4、室外路演活動(dòng)5、市場(chǎng)調(diào)研三、各階段工作安排6月7月8月1、媒體推廣1、后續(xù)媒體推廣64各階段工作安排9月10月11月1、開(kāi)盤前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作2、客戶維護(hù)、房源入位、價(jià)格摸底3、媒體轟炸，強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤信息4、根據(jù)市場(chǎng)行情以及辦卡情況，確定開(kāi)盤房源數(shù)量以及位置5、制定開(kāi)盤方案6、制定一房一價(jià)表7、辦理預(yù)售證1、媒體宣傳，10.1開(kāi)盤2、根據(jù)開(kāi)盤銷售情況，確定是否需要加推房源；3、根據(jù)開(kāi)盤情況，對(duì)營(yíng)銷策略和銷售價(jià)格做適時(shí)調(diào)整；4、前期客戶維護(hù)，挖掘新客戶5、已售房源簽訂購(gòu)房合同，辦理按揭6、第一批次房源銷售60%1、媒體推廣、路演、活動(dòng)，第一批房源熱銷2、強(qiáng)化售樓員的銷售技巧，提高業(yè)務(wù)能力3、實(shí)行老帶新政策4、第一批次房源銷售70%各階段工作安排9月10月11月1、開(kāi)盤前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作1、媒65各階段工作安排12月1月2月1、第一批次房源銷售達(dá)到80%2、第二批房源蓄水、辦卡、媒體推廣1、第一批次房源銷售達(dá)到90%2、制定二批次價(jià)格表3、二批次房源開(kāi)盤銷售達(dá)到60%1、利用春節(jié)旺季、二批次房源銷售80%2、三批次房源銷售蓄水各階段工作安排12月1月2月1、第一批次房源銷售達(dá)到80%166各階段工作安排3月4月5月1、三批次房源開(kāi)盤2、三批次房源銷售60%1、商業(yè)裙房整體銷售達(dá)到80%2、媒體推廣、公寓推出3、公寓辦卡1、公寓市場(chǎng)調(diào)研2、公寓價(jià)格摸底3、公寓開(kāi)盤方案制定4、5月底公寓首批房源開(kāi)盤，銷售60%各階段工作安排3月4月5月1、三批次房源開(kāi)盤1、商業(yè)裙房整體67各階段工作安排6月7月8月1、公寓首批房源熱銷2、媒體推廣3、售樓處活動(dòng)4、一批次公寓銷售80%1、媒體推廣、二批次公寓房源推出2、一批次公寓銷售85%1、二批次公寓蓄水，辦卡，價(jià)格摸底各階段工作安排6月7月8月1、公寓首批房源熱銷1、媒體推廣、68各階段工作安排9月10月11月1、二批次公寓開(kāi)盤2、銷售達(dá)到60%1、二批次公寓熱銷2、銷售達(dá)到70%1、二批次公寓銷售80%12月1、項(xiàng)目整體銷售達(dá)到90%各階段工作安排9月10月11月1、二批次公寓開(kāi)盤1、二批次公69四、銷售建議項(xiàng)目銷售壓力較大，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，如要完成銷售指標(biāo)，建議如下：1、必須采取少量多推的營(yíng)銷方式2、提高售樓處實(shí)際來(lái)訪量3、加大現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)4、提高銷售成功率5、加大現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的績(jī)效考核力度6、媒體的高度配合7、價(jià)格及優(yōu)惠措施制定合理8、工程進(jìn)度加快四、銷售建議項(xiàng)目銷售壓力較大，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)701報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2產(chǎn)品分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建1報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2產(chǎn)品分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建71好馬配好鞍，一個(gè)好的項(xiàng)目當(dāng)然需要一個(gè)強(qiáng)大而有能力的團(tuán)隊(duì)去共同打造。好馬配好鞍，一個(gè)好的項(xiàng)目當(dāng)然需要一個(gè)強(qiáng)大而有能力的團(tuán)隊(duì)去共同72一、團(tuán)隊(duì)組建方案1、銷售總監(jiān)：1名2、銷售經(jīng)理：1名3、策劃經(jīng)理：1名4、銷售主管：1名5、置業(yè)顧問(wèn)：6名6、銷售文員：1名7、資深平面設(shè)計(jì)師：1名8、資深文案：1名9、簽約專員：1名10、按揭專員：1名11、客服專員：1名合計(jì)：16人一、團(tuán)隊(duì)組建方案1、銷售總監(jiān)：1名73二、工作職責(zé)銷售總監(jiān)：由副總經(jīng)理管理，向副總經(jīng)理匯報(bào)工作情況，服從副總經(jīng)理的工作指令，協(xié)助副總經(jīng)理工作的展開(kāi)，具體工作職責(zé)：（1）完成公司全年銷售目標(biāo)、回款目標(biāo)、推廣計(jì)劃工作；（2）負(fù)責(zé)銷售部門全面工作，制定銷售部門工作計(jì)劃并組織實(shí)施；（3）負(fù)責(zé)全年項(xiàng)目推廣策劃工作并組織實(shí)施；（4）日常銷售業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo)與考核；（5）每月下達(dá)本月度業(yè)績(jī)指標(biāo)并負(fù)責(zé)指標(biāo)的完成；（6）負(fù)責(zé)完成公司各項(xiàng)目回款任務(wù)的完成；（7）銷售部門員工的管理，考核，指導(dǎo)，工作監(jiān)督；（8）負(fù)責(zé)簽署項(xiàng)目銷售工作日常行政，業(yè)務(wù)文件等；二、工作職責(zé)銷售總監(jiān)：74銷售經(jīng)理由銷售總監(jiān)管理，向銷售總監(jiān)匯報(bào)工作情況，具體工作職責(zé)：（1）服從銷售總監(jiān)的工作指令，協(xié)助銷售總監(jiān)工作的展開(kāi)；（2）負(fù)責(zé)銷售部門日常業(yè)務(wù)工作，制定銷售部門日常工作計(jì)劃，工作制度并組織實(shí)施；（3）配合企劃部門，做好廣告企劃的工作對(duì)接；（4）負(fù)責(zé)營(yíng)銷部管理制度的制定，經(jīng)批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行，實(shí)施情況的監(jiān)督；（5）售樓處所需海報(bào)、樓書、沙盤等物料的制作；（6）銷售部門業(yè)務(wù)工作的培訓(xùn)與考核；（7）案場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生和銷售人員考勤的監(jiān)督管理；（8）每月及時(shí)完成本月度業(yè)績(jī)指標(biāo)；（9）負(fù)責(zé)案場(chǎng)認(rèn)籌、大定，簽約，開(kāi)盤等日常銷售執(zhí)行工作；（10）處理客戶的投訴和突發(fā)事件；（11）配合完成交房，辦證等工作；（12）負(fù)責(zé)周邊樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，并為本項(xiàng)目提供營(yíng)銷方案建議等三、工作職責(zé)銷售經(jīng)理三、工作職責(zé)75策劃經(jīng)理由銷售總監(jiān)管理，向銷售總監(jiān)匯報(bào)工作情況，具體工作職責(zé)：（1）服從銷售總監(jiān)的工作指令，協(xié)助銷售總監(jiān)工作的展開(kāi)；（2）負(fù)責(zé)策劃部門日常工作，制定策劃部門日常工作計(jì)劃，工作制度并組織實(shí)施；（3）配合銷售部門，做好廣告企劃的工作對(duì)接；（4）售樓處日常推廣所需物料的設(shè)計(jì)制作；（5）策劃部門業(yè)務(wù)工作的培訓(xùn)與考核；（6）制定項(xiàng)目全年以及階段性營(yíng)銷策劃方案，并組織實(shí)施；（7）負(fù)責(zé)周邊樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，并為本項(xiàng)目提供營(yíng)銷方案建議等四、工作職責(zé)策劃經(jīng)理四、工作職責(zé)76平面設(shè)計(jì)師由策劃經(jīng)理管理，向策劃經(jīng)理匯報(bào)工作情況，具體工作職責(zé)：（1）服從策劃經(jīng)理的工作指令，協(xié)助策劃經(jīng)理工作的展開(kāi)；（2）負(fù)責(zé)日常所有策劃稿件的平面設(shè)計(jì)工作；（3）配合銷售部門，做好廣告企劃的工作對(duì)接；（4）售樓處日常推廣所需物料的設(shè)計(jì)制作；（5）負(fù)責(zé)周邊樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，并為本項(xiàng)目提供營(yíng)銷方案建議等文案由策劃經(jīng)理管理，向策劃經(jīng)理匯報(bào)工作情況，具體工作職責(zé)：（1）服從策劃經(jīng)理的工作指令，協(xié)助策劃經(jīng)理工作的展開(kāi)；（2）負(fù)責(zé)日常所有策劃稿件的文案設(shè)計(jì)工作；（3）配合銷售部門，做好廣告企劃的工作對(duì)接；（4）售樓處日常推廣所需物料的文案制作；（5）負(fù)責(zé)周邊樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，并為本項(xiàng)目提供營(yíng)銷方案建議等五、工作職責(zé)平面設(shè)計(jì)師文案五、工作職責(zé)77案場(chǎng)主管由銷售經(jīng)理管理，向銷售經(jīng)理匯報(bào)工作情況，具體工作職責(zé)：（1）服從銷售經(jīng)理的工作指令，協(xié)助銷售經(jīng)理工作的展開(kāi)；（2）負(fù)責(zé)案場(chǎng)日常業(yè)務(wù)工作的執(zhí)行（3）幫助置業(yè)顧問(wèn)日常銷售指標(biāo)的完成；（4）負(fù)責(zé)案場(chǎng)管理制度實(shí)施情況的檢查與監(jiān)督；（5）負(fù)責(zé)案場(chǎng)銷售人員的培訓(xùn)、考核、工作指導(dǎo)；（6）案場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生和銷售人員考勤的監(jiān)督管理；（7）負(fù)責(zé)案場(chǎng)認(rèn)籌、大定，簽約，開(kāi)盤等日常銷售執(zhí)行工作；（8）處理客戶的投訴和突發(fā)事件；（9）配合完成交房，辦證等工作；（10）負(fù)責(zé)周邊樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，并出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；（11）負(fù)責(zé)案場(chǎng)房源銷控（12）負(fù)責(zé)案場(chǎng)認(rèn)籌、大定、簽約的審核（13）負(fù)責(zé)督促置業(yè)顧問(wèn)按揭資料的收集，并與按揭專員對(duì)接，保障按揭材料及時(shí)送達(dá)銀行并通過(guò)審核（14）配合銷售經(jīng)理完成每月，每季度的銷售指標(biāo)、回款指標(biāo)；（15）案場(chǎng)來(lái)人來(lái)電的數(shù)據(jù)分析，媒體推廣效果的評(píng)估工作；六、工作職責(zé)案場(chǎng)主管六、工作職責(zé)78置業(yè)顧問(wèn)由案場(chǎng)主管管理，向案場(chǎng)主管匯報(bào)工作情況，具體工作職責(zé)：·認(rèn)真接待每一位進(jìn)入案場(chǎng)的客戶，做好來(lái)訪、來(lái)電登記；·按質(zhì)按量完成項(xiàng)目組布置的銷售任務(wù)和其他工作任務(wù)；·遵守各項(xiàng)管理制度，熟練各項(xiàng)工作操作流程；·對(duì)周邊市場(chǎng)及項(xiàng)目定期進(jìn)行調(diào)研，及時(shí)掌握競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)；·具備案場(chǎng)應(yīng)急情況基本處理能力、能有效安撫客戶的不滿情緒；·認(rèn)真負(fù)責(zé)催繳客戶余款、按揭款，保證公司的資金回籠；·認(rèn)真參加公司組織的培訓(xùn)，提高自己的專業(yè)能力。·及時(shí)完成公司每月下達(dá)的銷售指標(biāo)，回款目標(biāo)等·及時(shí)完成客戶的簽約工作并收集客戶的按揭資料，并及時(shí)移交給財(cái)務(wù)按揭專員，保證客戶按揭款及時(shí)放款到位。七、工作職責(zé)置業(yè)顧問(wèn)七、工作職責(zé)79本方案僅是本人對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和團(tuán)隊(duì)組建方面?zhèn)€人的一點(diǎn)想法和建議，歡迎大家一起討論，互相學(xué)習(xí)，不成熟的地方，請(qǐng)大家諒解，謝謝。本方案僅是本人對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和團(tuán)隊(duì)組建方面?zhèn)€人的一點(diǎn)想法和建80謝謝11月-2220:27:2820:2720:2711月-2211月-2220:2720:2720:27:2811月-2211月-2220:27:282022/11/1620:27:28謝謝11月-2205:04:3505:0405:04119、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Wednesday,November16,202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。。20:27:2820:27:2820:2711/16/20228:27:28PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。。11月-2220:27:2820:27Nov-2216-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。20:27:2820:27:2820:27Wednesday,November16,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。。11月-2211月-2220:27:2820:27:28November16,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。。16十一月20228:27:28下午20:27:2811月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月228:27下午11月-2220:27November16,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。。2022/11/1620:27:2820:27:2816November202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。8:27:28下午8:27下午20:27:2811月-229、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。11月-2211月-22Wednesday,November16,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。。20:27:2820:27:2820:2711/16/20228:27:28PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。11月-2220:27:2820:27Nov-2216-Nov-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。。20:27:2820:27:2820:27Wednesday,November16,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。11月-2211月-2220:27:2820:27:28November16,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。16十一月20228:27:28下午20:27:2811月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。。。十一月228:27下午11月-2220:27November16,202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。。2022/11/1620:27:2820:27:2816November202217、空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。。8:27:28下午8:27下午20:27:2811月-229、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。。11月-2211月-22Wednesday,November16,202210、閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。20:27:2820:27:2820:2711/16/20228:27:28PM11、越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。11月-2220:27:2820:27Nov-2216-Nov-2212、越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。20:27:2820:27:2820:27Wednesday,November16,202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。11月-2211月-2220:27:2820:27:28November16,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。16十一月20228:27:28下午20:27:2811月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。。十一月228:27下午11月-2220:27November16,202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/11/1620:27:2820:27:2816November202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。8:27:28下午8:27下午20:27:2811月-22MOMODAPOWERPOINTLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.Fusceidurnablandit,eleifendnullaac,fringillapurus.Nullaiaculistemporfelisutcursus.感謝您的下載觀看專家告訴9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Thu鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)銷售執(zhí)行方案2013.06.12鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)831報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建1報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建84

鹽城房地產(chǎn)自2003年起步，在近8年中，鹽城市區(qū)商品房年均供應(yīng)量約在200萬(wàn)平方米左右以上。

2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬(wàn)㎡，之前每年去化量也都在約100萬(wàn)㎡左右。2007年上市量230萬(wàn)㎡,去化量180萬(wàn)㎡左右,整體供應(yīng)量較大。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市區(qū)的供應(yīng)量有所減少，供應(yīng)體量在150萬(wàn)左右。進(jìn)入2009年，呈現(xiàn)略供小于求局面。但到2010年進(jìn)入2011年政府目前重點(diǎn)大力推進(jìn)南城新區(qū)的建設(shè)，潛在土地供應(yīng)量充沛，供應(yīng)量充足。從09年初開(kāi)始城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)于城南片區(qū)及周邊開(kāi)始爆發(fā)。2010年是鹽城房地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，不論從漲幅、開(kāi)工量，還是投入資金來(lái)看，南城區(qū)以新項(xiàng)目最多、開(kāi)發(fā)體量最大成為今年鹽城最重點(diǎn)、熱點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。市場(chǎng)掃描——鹽城市房地產(chǎn)板塊

供應(yīng)分析鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖本案區(qū)域鹽城房地產(chǎn)自2003年起步，在近8年中，鹽城市區(qū)商品房年均85市場(chǎng)掃描——城南板塊規(guī)劃2009年，城南新區(qū)已開(kāi)工建設(shè)30個(gè)項(xiàng)目，已竣工內(nèi)港湖、鹽塘河公園、大寨河整治、花卉市場(chǎng)等近20個(gè)項(xiàng)目；

2009年，行政中心金融組團(tuán)、內(nèi)港湖商業(yè)組團(tuán)等“5個(gè)組團(tuán)”也都在快速推進(jìn)中。這些項(xiàng)目建成后，城南新區(qū)將成為鹽城未來(lái)人氣最旺盛的商業(yè)街區(qū)。鹽城城南新區(qū)中心區(qū)城市設(shè)計(jì)規(guī)劃鹽城市政府

檢察院文化中心內(nèi)港湖

內(nèi)港湖公園占地500畝，是城南新區(qū)城市中心的核心地塊，在原有的地形地貌基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃改造，湖面占地360畝，建設(shè)有水上舞臺(tái)、音樂(lè)噴泉、九曲棧橋等10多個(gè)景點(diǎn)，最大限度地滿足廣大市民的觀賞娛樂(lè)、休閑游覽、體育健身的需求。

本案位于城南新城中央居住區(qū)樞紐位置，融入西環(huán)路與青年路圈層區(qū)，位于西環(huán)路與世紀(jì)大道交匯處，占據(jù)新城CLD核心區(qū)位。中央商務(wù)區(qū)中央居住區(qū)市場(chǎng)掃描——城南板塊規(guī)劃2009年，城南新區(qū)已開(kāi)工建設(shè)3086城中板塊：該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域置業(yè)

的也多為鹽城市的高層收入的人群。市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但目前大部分企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心

仍多在老城區(qū)，周邊配套也較完善。城東板塊：受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚，但是

其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、

“串場(chǎng)河風(fēng)光帶”等將吸引人們的關(guān)注。工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐，教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)它將是百萬(wàn)人

口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)。市場(chǎng)掃描——板塊特征分析城中板塊：城東板塊：市場(chǎng)掃描——板塊特征分析8788城西板塊：

03年時(shí)八大房產(chǎn)商鏖戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開(kāi)始就宣告了城西板塊市場(chǎng)活躍性，隨著開(kāi)發(fā)的

深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。新建居住區(qū)主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位

置），再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)，該板塊也在不斷提升中。城南新區(qū)板塊：政府主導(dǎo)的城市擴(kuò)張，必然導(dǎo)致城南新區(qū)開(kāi)發(fā)高潮的持續(xù)。

本案處于城南板塊與城西板塊中間地帶，劃歸于城南板塊，

符合了“城市南移”

的城市發(fā)展方向，但地理位置與周邊開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)暫時(shí)略顯尷尬。城南科教集聚區(qū)、內(nèi)港湖中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)、城南新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等被列為市區(qū)重點(diǎn)發(fā)

展的十大服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，其規(guī)劃建設(shè)對(duì)本案價(jià)值提升帶來(lái)利好。目前整個(gè)鹽城市場(chǎng)，還是以城南板塊發(fā)展為重點(diǎn)，西環(huán)路與世紀(jì)大道交匯區(qū)域向潘黃

發(fā)展暫時(shí)未見(jiàn)端倪。

本案所在板塊相對(duì)其他區(qū)域有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！市場(chǎng)掃描——板塊特征6城西板塊：城南新區(qū)板塊：市場(chǎng)掃描——板塊特征8889市場(chǎng)掃描——鹽城市主要商圈分布世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈本案市政府新城南鹽城市主要商圈分布根據(jù)目前對(duì)鹽城商業(yè)設(shè)施布局及自身特點(diǎn)的了解其商圈分布主要分為建軍中路商圈、城北批發(fā)市場(chǎng)商圈、鹽瀆商圈及城南核心商圈（鹽瀆商圈及城南核心商圈隸屬新城南板塊）；建軍中路商圈以銅馬廣場(chǎng)為核心輻射周邊商圈以人民商場(chǎng)、金鷹國(guó)際、中茵海華廣場(chǎng)、商業(yè)大廈、文峰大世界、金鷹商貿(mào)等新型百貨構(gòu)架體系已經(jīng)成為舊城城市中央主要核心商業(yè)圈。城北批發(fā)市場(chǎng)商圈主要以白馬服裝城、明珠世貿(mào)城等一批物流形式的商業(yè)規(guī)模展現(xiàn)；鹽瀆商圈借助鹽瀆公園的天然優(yōu)勢(shì)發(fā)展商機(jī)，目前主要以東進(jìn)路美食一條街、寶龍城市廣場(chǎng)、繽紛亞洲等多物業(yè)形態(tài)商業(yè)格局體現(xiàn)。城南核心商圈近幾年備受關(guān)注，隨著新行政中心的遷移，將是鹽城未來(lái)的科教、行政、商業(yè)、生活中心，目前歐洲風(fēng)情街的開(kāi)業(yè)使區(qū)域開(kāi)始活躍。7市場(chǎng)掃描——鹽城市主要商圈分布世紀(jì)大道解開(kāi)建軍路城北批發(fā)89市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈-概況建軍中路商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈

建軍中路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，輻射范圍大。屬于目前的城市中心（建軍路）商圈，商

業(yè)氛圍最成熟，租金也是所有商圈中最高。商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，主要以百貨、大賣場(chǎng)、

商業(yè)街為主。商業(yè)起步最早，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為集中，商圈

核心地位無(wú)法動(dòng)搖。新城南本案市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈-概況建軍中路商圈世紀(jì)大道解開(kāi)90建軍中路典型商業(yè)項(xiàng)目列表

建軍中路商圈主要以百貨業(yè)態(tài)為主，如金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、文峰大世界、鹽城商業(yè)大廈等。建軍中路商圈百貨業(yè)態(tài)主要集中在中等檔次，而街鋪業(yè)態(tài)則以中低檔為主。建軍中路街鋪整體功能以購(gòu)物為主，檔次較低。街鋪功能配比市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈–典型商業(yè)建軍中路典型商業(yè)項(xiàng)目列表建軍中路商圈主要以百貨業(yè)態(tài)為主，91

鹽阜人民商場(chǎng)

鑫天地商業(yè)街樂(lè)天瑪特超市專賣店

咖啡廳

文峰超市（電器）

市場(chǎng)掃描——建軍中路商圈–實(shí)景圖鹽阜人民商場(chǎng)鑫天地商業(yè)街樂(lè)天瑪特超市專賣店92市場(chǎng)掃描——城北批發(fā)市場(chǎng)商圈-概況城北批發(fā)市場(chǎng)商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路本案城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈

鹽城白馬紡織服裝批發(fā)市場(chǎng)，系廣州白馬批發(fā)市場(chǎng)的品牌輸出項(xiàng)目之一。新城南市場(chǎng)掃描——城北批發(fā)市場(chǎng)商圈-概況城北批發(fā)市場(chǎng)商圈世紀(jì)93城北典型商業(yè)項(xiàng)目情況列表

城北批發(fā)市場(chǎng)商圈旨在打造大區(qū)域級(jí)交易平臺(tái)的大型市場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)模均較大。商圈目前以明珠世貿(mào)城和義務(wù)小商品城在售中，均價(jià)在7000-22000元/平方米，銷售情況較好。

該商圈區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品功能定位均與本案有差異，售價(jià)參考從投資的角度具有參考意義。市場(chǎng)掃描——城北批發(fā)市場(chǎng)商圈–典型商業(yè)城北典型商業(yè)項(xiàng)目情況列表城北批發(fā)市場(chǎng)商圈旨在打造大區(qū)域級(jí)94市場(chǎng)掃描——鹽瀆商圈-概況鹽瀆商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈

鹽瀆公園是鹽城市人民政府投資興建的社會(huì)公益性實(shí)事工程項(xiàng)目，是目前蘇北最大的游樂(lè)場(chǎng)所之一?？傉嫉?100畝，概算總投資額3.6億元人民幣，是市區(qū)最大的綜合性水綠生態(tài)公園,建有石門踩浪、噴泉?jiǎng)?chǎng)等30多個(gè)景點(diǎn)。以其得天獨(dú)厚的地理位置吸引著四方來(lái)客。新城南鹽瀆公園噴泉夜景本案市場(chǎng)掃描——鹽瀆商圈-概況鹽瀆商圈世紀(jì)大道解開(kāi)建軍路城95鹽瀆典型商業(yè)項(xiàng)目列表

鹽瀆商圈距離城南未來(lái)核心商圈，即本案商圈輻射區(qū)外，且商圈商業(yè)啟動(dòng)較早。市場(chǎng)掃描——鹽瀆商圈–典型商業(yè)鹽瀆典型商業(yè)項(xiàng)目列表鹽瀆商圈距離城南未來(lái)核心商圈，即本案96市場(chǎng)掃描——城南核心商圈-概況城南核心商圈世紀(jì)大道解放南路開(kāi)放大道建軍路城北批發(fā)市場(chǎng)商圈建軍中路商圈鹽瀆商圈城南核心商圈新城南

政府全力規(guī)劃建設(shè)的未來(lái)核心板塊，鹽城未來(lái)的科教、行政、商業(yè)、生活中心，板塊內(nèi)現(xiàn)有眾多中高檔住宅項(xiàng)目同時(shí)還有購(gòu)物商場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、基礎(chǔ)教學(xué)區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)。城南未來(lái)的行政中心本案市場(chǎng)掃描——城南核心商圈-概況城南核心商圈世紀(jì)大道解開(kāi)97城南核心典型商業(yè)項(xiàng)目列表

本案位于城南核心并被邊緣化，該商圈在2012年左右大型商業(yè)項(xiàng)目將推出較多，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必激烈；商圈目前居住及商業(yè)氛圍開(kāi)始顯現(xiàn)。

市場(chǎng)掃描——城南核心商圈–典型商業(yè)城南核心典型商業(yè)項(xiàng)目列表本案位于城南核心并被邊緣化，該商98無(wú)法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中檔百貨精品專賣店商業(yè)街大賣場(chǎng)便利超市建軍中路商圈全市居民外來(lái)工作人員商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，輻射強(qiáng)，含蓋面廣；突出的地段優(yōu)勢(shì)；傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣；消費(fèi)者的認(rèn)同；新開(kāi)發(fā)商圈專業(yè)市場(chǎng)為主城北批發(fā)市場(chǎng)商圈面向大區(qū)域輻射的批零兼營(yíng)的專業(yè)商戶；區(qū)域居民區(qū)域消費(fèi)者收入較低；商業(yè)形態(tài)單一，以小吃、生活配套為主；消費(fèi)檔次偏低；城南較早啟動(dòng)發(fā)展的商圈大型購(gòu)物中心百貨大賣場(chǎng)商業(yè)街鹽瀆商圈主要為區(qū)域居民、商務(wù)客群外籍工作人員少量游客區(qū)域人文氣息濃郁；超大體量的一站式購(gòu)物中心未來(lái)吸引力不??；商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費(fèi)群體特點(diǎn)市場(chǎng)掃描——商圈綜合分析主力發(fā)展區(qū)域，商業(yè)空白后期將大有所為購(gòu)物中心百貨大賣場(chǎng)特色商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)城南核心商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、行政客群商務(wù)客群專業(yè)商戶政府巨資主力規(guī)劃；行政中心遷入，區(qū)域價(jià)值提升；區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)；主題定位明確市場(chǎng)空間廣闊無(wú)法撼動(dòng)的傳統(tǒng)商圈核心地位中檔百貨建軍中路商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，99蘇果超市家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)代二店沃爾瑪大潤(rùn)發(fā)（建設(shè)中）本案紫薇國(guó)際廣場(chǎng)家樂(lè)福市場(chǎng)掃描——城南新區(qū)大賣場(chǎng)分布寶龍城市廣場(chǎng)中遠(yuǎn)世紀(jì)城（建設(shè)中）解放南路蘇果超市家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)代二店沃爾瑪大潤(rùn)發(fā)（建設(shè)中）本案紫薇100城南新區(qū)未來(lái)大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，方圓五公里范圍里就集中了八家賣場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積約超過(guò)20萬(wàn)平方米。123市場(chǎng)掃描——城南新區(qū)大賣場(chǎng)小結(jié)及對(duì)本案的影響因素大賣場(chǎng)的引入可以豐富項(xiàng)目的商業(yè)功能、奠定項(xiàng)目的號(hào)召力，增加投資者信心。現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊缺少大型超市和百貨，即是機(jī)會(huì)。城南新區(qū)未來(lái)大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，方圓五公里范圍里就集中了八家賣場(chǎng)101市場(chǎng)掃描——鹽城主要影院分布1234鹽城電影院中影國(guó)際影城大地?cái)?shù)字影院橫店影城

鹽城影院分布較少，原先一些品質(zhì)較差的影院已經(jīng)逐步被淘汰；目前以金鷹的中影國(guó)際、和國(guó)飛尚城的大地?cái)?shù)字影院為客群首選；本案區(qū)域內(nèi)除寶龍城市廣場(chǎng)，其它項(xiàng)目暫無(wú)影院規(guī)劃，本案機(jī)遇較好。市場(chǎng)掃描——鹽城主要影院分布1234鹽城電影院中影國(guó)際影城大102市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要酒店分布1276345891011

城南新區(qū)1265798101143

城南區(qū)域主要酒店多數(shù)集中在解放南路附近，酒店入住率約在50%，以經(jīng)濟(jì)型酒店及三星級(jí)酒店為主；

目前酒店多數(shù)分布在城南鹽瀆商圈附近，本案附近及文化藝術(shù)中心周邊核心商圈酒店分布較少，目前只有一家五星級(jí)酒店，未來(lái)2-3年會(huì)陸續(xù)有商務(wù)酒店推出。市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要酒店分布1276345891011103104市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分布12763458910111237611

城南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍為：東至通榆河，西至西環(huán)路，北至青年路，南至新河，面積45.3平方公里。城南新區(qū)481095121222市場(chǎng)掃描——城南區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分布1276345891104105123鹽城城市居民收入狀況正在穩(wěn)步提高，隨著“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)的加快，非農(nóng)業(yè)人口增多居民對(duì)于住房的需求將會(huì)加大，城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致大量流動(dòng)人口涌入市區(qū)市場(chǎng)需求擴(kuò)容現(xiàn)象明顯，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極的促進(jìn)作用。鹽城經(jīng)濟(jì)總量基礎(chǔ)較好，且不可再生資源儲(chǔ)量豐富，城市發(fā)展后勁十足作為蘇北地區(qū)第一大市，城市經(jīng)濟(jì)龍頭地位日益凸顯，但就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在限價(jià)和政策性限購(gòu)的影響下對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的泡沫評(píng)估仍需持謹(jǐn)慎態(tài)度，不宜過(guò)于樂(lè)觀。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不太合理，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的欠發(fā)達(dá)直接導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)缺乏活力；但近幾年第二產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，同時(shí)為城市的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。市場(chǎng)掃描——小結(jié)23123鹽城城市居民收入狀況正在穩(wěn)步提高，隨著“城鄉(xiāng)一體化105106456城南定位于CBD核心商圈，集商業(yè)、辦公、住宅、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體綜合性片區(qū)。政府政策強(qiáng)力主導(dǎo)，將城南打造成與建軍路商圈相呼應(yīng)的城市雙核指日可待。目前鹽城整座城市都處于老城改造新城開(kāi)發(fā)的狀態(tài)，各個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了嶄新的城市建筑群。煥然一新的城市正鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)涌動(dòng)日漸崛起。城南區(qū)域是鹽城政府重點(diǎn)打造的核心區(qū)域，力求在今后的幾年內(nèi)發(fā)展成新型的中央商務(wù)區(qū)；隨著藝術(shù)文化中心及圖書館、電視塔等標(biāo)志性項(xiàng)目的快速推進(jìn)，將給城南片區(qū)奠定人文環(huán)境的基礎(chǔ)。城南的居住生態(tài)環(huán)境、進(jìn)駐人口密度和商業(yè)架構(gòu)布局在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)，將會(huì)發(fā)生質(zhì)的擢升。市場(chǎng)掃描——小結(jié)

24456城南定位于CBD核心商圈，集商業(yè)、辦公、住宅、餐飲106107市場(chǎng)掃描——城南商業(yè)研究結(jié)論789城南新區(qū)目前在建商業(yè)項(xiàng)目中寶龍城市廣場(chǎng)及紫薇國(guó)際廣場(chǎng)、本案、金鷹等對(duì)本案形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。但是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的區(qū)域商業(yè)成熟化，同時(shí)也給多業(yè)態(tài)互補(bǔ)帶來(lái)機(jī)遇，如何就現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境與未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)挑戰(zhàn)與機(jī)遇，如何在項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃上出位，奠定發(fā)展的基礎(chǔ)，是本案特色化經(jīng)營(yíng)達(dá)到項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的目的。從城南新區(qū)現(xiàn)有和在建商業(yè)設(shè)施來(lái)看，城南新區(qū)商業(yè)未來(lái)是以多個(gè)片區(qū)商業(yè)中心協(xié)作的多元化發(fā)展模式；未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)較高，將大幅度提升區(qū)域價(jià)值及商業(yè)檔次。城南新區(qū)未來(lái)大型商業(yè)較多，體量龐大，且多個(gè)項(xiàng)目距離較近，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增多，對(duì)本案并不會(huì)構(gòu)成潛在威脅。同體量項(xiàng)目周邊較少，所以直接型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未出現(xiàn)。25市場(chǎng)掃描——城南商業(yè)研究結(jié)論789城南新區(qū)目前在建商業(yè)項(xiàng)1071報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建1報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描2項(xiàng)目分析3營(yíng)銷計(jì)劃4團(tuán)隊(duì)組建108109項(xiàng)目分析——本案是一個(gè)什么樣的產(chǎn)品？

總建筑面積：約19萬(wàn)平方米（其中商

業(yè)約13萬(wàn)平方米、公寓6萬(wàn)平方米）鳥(niǎo)瞰圖圖世紀(jì)大道主干道西環(huán)路主干道效果圖效果圖27項(xiàng)目分析——本案是一個(gè)什么樣的產(chǎn)品？總建筑面積：約19109項(xiàng)目分析——項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合1、大型商業(yè)超市區(qū)2、商業(yè)街特色餐飲區(qū)++3、品牌商業(yè)街區(qū)+4、休閑娛樂(lè)區(qū)+5、高檔辦公式公寓項(xiàng)目分析——項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合1、大型商業(yè)超市區(qū)2、商業(yè)街特色餐飲110組團(tuán)A：大商業(yè)樂(lè)購(gòu)組團(tuán)大商業(yè)由于內(nèi)部非常工整利于分割大面積商業(yè)，同時(shí)又是主力商戶（品牌超市、品牌百貨）集中的區(qū)域，所以這邊區(qū)域?qū)凑召?gòu)物的“樂(lè)購(gòu)”的概念進(jìn)行打造。輔佐一些配套休閑餐飲，以形成一個(gè)商業(yè)主題延伸。項(xiàng)目分析——分類定位概念組團(tuán)A：大商業(yè)由于內(nèi)部非常工整利于分割大面積商業(yè)，同時(shí)又是主111樂(lè)悠組團(tuán)主要為了強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目銷售型商鋪的主旨，同時(shí)利用悠樂(lè)組團(tuán)的繽紛主題，多樣化的特色商品（如民族風(fēng)情區(qū)、韓風(fēng)區(qū)、歐美風(fēng)情區(qū)、港澳風(fēng)情區(qū)、女人天地、兒童天地、媽媽特享區(qū)等）打造多組特色商業(yè)步行街，以小型零售商品為主，配合一些休閑食品和飲品的點(diǎn)綴，增加組團(tuán)B的商業(yè)活力，更靈活地突出整個(gè)項(xiàng)目主題的樂(lè)悠自在的生活情趣。樂(lè)悠主旨在于“吸引投資、豐富品牌種類，著眼未來(lái)成熟區(qū)域商業(yè)消費(fèi)定位鮮明的特色，以保證商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)的持久性”。組團(tuán)B：商業(yè)街樂(lè)悠組團(tuán)項(xiàng)目分析——分類定位概念樂(lè)悠組團(tuán)主要為了強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目銷售型商鋪的主旨，同時(shí)利用悠樂(lè)組團(tuán)的112主要以各色餐飲品牌（如王子牛扒館、中港城海鮮酒樓、大江南酒樓等），特色休閑餐飲（韓式燒烤、巴西燒烤、回轉(zhuǎn)壽司、港式茶餐廳等）等打造一個(gè)聚眾效應(yīng)很強(qiáng)的餐飲集中地，同時(shí)加上高層區(qū)域的娛樂(lè)業(yè)態(tài)，如國(guó)際影院和KTV、電玩游戲等的功能輔助，強(qiáng)化這一區(qū)域的核心商業(yè)理念。樂(lè)口組團(tuán)的主要功能在于“吸引消費(fèi)者，留著消費(fèi)者和延長(zhǎng)消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間”。組團(tuán)Ｃ：商業(yè)街樂(lè)口組團(tuán)項(xiàng)目分析——分類定位概念主要以各色餐飲品牌（如王子牛扒館、中港城海鮮酒樓、大江南酒樓113樂(lè)閑組團(tuán)主要以各色休閑品牌配套，打造一個(gè)聚眾效應(yīng)很強(qiáng)的休閑集中地（如重慶富橋足浴、皇家桑拿宮、普洱茶道會(huì)館、高級(jí)棋牌室等）同時(shí)加上高層區(qū)域的娛樂(lè)業(yè)態(tài)、酒店、國(guó)際影院和KTV等的功能輔助，強(qiáng)化這一區(qū)域的核心商業(yè)理念。樂(lè)閑組團(tuán)的主要功能在于“吸引消費(fèi)者一站式休閑娛樂(lè)、購(gòu)物消費(fèi)、居家旅住”的便利性，并形成依賴情節(jié)。組團(tuán)Ｄ：商業(yè)街樂(lè)閑組團(tuán)項(xiàng)目分析——分類定位概念樂(lè)閑組團(tuán)主要以各色休閑品牌配套，打造一個(gè)聚眾效應(yīng)很強(qiáng)的休閑集114項(xiàng)目分析——功能定位

以新形態(tài)的特色商業(yè)街入市形成各類特色風(fēng)格的餐飲會(huì)務(wù)場(chǎng)所造就時(shí)尚休閑的娛樂(lè)天地娛樂(lè)、休閑帶動(dòng)人流超市、餐飲留住人流消費(fèi)帶來(lái)利潤(rùn)

以風(fēng)情潮流商業(yè)街，各類特色餐飲為主，休閑娛樂(lè)同步跟進(jìn)，形成相輔相成、多元發(fā)展的區(qū)域金彩商街，商業(yè)多元化購(gòu)物公園形態(tài)！品牌超市、特色商業(yè)街、吸引人流增加消費(fèi)的可能性項(xiàng)目分析——功能定位以新形態(tài)的特色商業(yè)街入市娛樂(lè)、休閑帶115項(xiàng)目分析——業(yè)態(tài)功能關(guān)聯(lián)定位隨機(jī)目的性消費(fèi)商業(yè)特色零售商品日常性消費(fèi)商業(yè)特色美食各色快餐大型餐飲特色中餐咖啡吧休閑小食等休閑服裝精品配飾各色運(yùn)動(dòng)服裝潮流鞋帽風(fēng)情特色商品等目的性消費(fèi)商業(yè)娛樂(lè)休閑國(guó)際影城、高檔酒店KTV、電玩游樂(lè)城美容美發(fā)足浴桑拿茶道、棋牌等品牌超市品牌百貨項(xiàng)目分析——業(yè)態(tài)功能關(guān)聯(lián)定位隨機(jī)目的性消費(fèi)特色零售商品日常性116117本案零售業(yè)態(tài)主要設(shè)置在步行街1層品牌百貨外圍和中段街區(qū)和2層品牌百貨外圍，而品牌主要以鹽城年輕人較為青睞的類型為主，主要為了提升項(xiàng)目購(gòu)物功能和吸引年輕時(shí)尚一族前來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)，增強(qiáng)項(xiàng)目的消費(fèi)活力。優(yōu)勢(shì)：零售業(yè)態(tài)承租面積較小，可以進(jìn)駐較多品牌，豐富項(xiàng)目的品牌組合。零售業(yè)態(tài)可以很好的拉動(dòng)租金收益，從而加快項(xiàng)目成本回收速度。零售品牌組合多樣性，有利于拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)主題，更具有個(gè)性特色。劣勢(shì)：零售品牌現(xiàn)階段進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于談判條件要求苛刻。零售品牌需要長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理，后期運(yùn)營(yíng)調(diào)整非常關(guān)鍵。項(xiàng)目分析——項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)分析零售業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義35本案零售業(yè)態(tài)主要設(shè)置在步行街1層品牌百貨外圍和中段街區(qū)和117118餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于整體項(xiàng)目的意義本案餐飲業(yè)態(tài)將集中設(shè)置在街區(qū)東北面、北面、東南面1~2層區(qū)域，并在1層部分區(qū)域設(shè)置輕餐飲品、甜品小食等進(jìn)行餐飲業(yè)態(tài)的穿插，保證整個(gè)項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)的連貫性。優(yōu)勢(shì)：餐飲業(yè)態(tài)的引入將有效的增加項(xiàng)目消費(fèi)人流，豐富客流的多樣性。餐飲業(yè)態(tài)將有效延長(zhǎng)消費(fèi)人流逗留本案的時(shí)間。豐富地下商業(yè)業(yè)態(tài)種類，提升項(xiàng)目號(hào)召力和知名度。劣勢(shì)：餐飲業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件提高項(xiàng)目投資成本。相對(duì)而言，餐飲業(yè)態(tài)的承租能力有限。項(xiàng)目分析