東郊椰林小鎮(zhèn)總體概念規(guī)劃設計

東郊椰林小鎮(zhèn)發(fā)展定位與總體概念規(guī)劃Hainan

Wenchang

Dongjiao

Coconut

Forest

Village

Conceptual

Master

Plan中華原生態(tài)椰風小鎮(zhèn)[椰風綠島

樂智天堂]生態(tài)化體驗化展現椰林原生態(tài)、鄉(xiāng)村原生態(tài)的中華小鎮(zhèn)范式體驗椰島低調奢華、自然和人文風尚旅游、多主題度假、養(yǎng)老椰風綠島

樂智天堂----中華原生態(tài)椰風小鎮(zhèn)國際化成為海南/文昌與海內外華僑溝通的重要紐帶；國際（僑胞省親）旅游度假目的地數字化融入智能化、數字化產業(yè)的發(fā)展新鎮(zhèn)東郊椰林小鎮(zhèn)發(fā)展定位與總體概念規(guī)劃HaiNanWenChangDongJiao

Coconut

Forest

Village1.02.03.04.05.06.0背景與機遇Background

andOpportunity發(fā)展策略Developmentstrategies規(guī)劃原則Planning

principles啟動區(qū)開發(fā)計劃及概念設計方案Kick-off

development

Program&

PhysicalPlan分區(qū)特色及概念設計RegionalScheme

&

Programs具體發(fā)展策略Specificdevelopment

strategies現在55基地資源分析[自然資源]紅樹林沙灘良好的自然環(huán)境椰林傳統(tǒng)民居—亞熱帶氣候、濱海、沙灘、內灣—國內規(guī)模罕見的椰林種植帶、紅樹林、與自然融合的人居環(huán)境—傳統(tǒng)的村落，院落式民居，就地取材，與材料原色的環(huán)境色彩村鎮(zhèn)椰子工藝品6基地資源分析[人文資源]基地所在的文昌市歷史悠久，至今已有2100百多年的歷史。古稱紫貝縣，公元627年才改為文昌縣，意為[偃武修文]。一九九五年，撤縣設市，改為文昌市文昌市物寶天華，人杰地靈，被稱為文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、

國母之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)、排球之鄉(xiāng)、椰子之鄉(xiāng)等椰林之鄉(xiāng)國母之鄉(xiāng)將軍之鄉(xiāng)歷史悠久人文深厚物華天寶人杰地靈排球之鄉(xiāng)文化之鄉(xiāng)華僑之鄉(xiāng)7機遇與挑戰(zhàn)在基地踏勘及背景研究中，我們對項目背景以及文昌旅游業(yè)發(fā)展所面臨的主要機遇和挑戰(zhàn)進行了梳理：詳見附件1國內社會經濟發(fā)展及海南國際旅游島發(fā)展所帶來的機遇與挑戰(zhàn)交通大環(huán)境以及區(qū)域基礎設施升級所帶來的機遇與挑戰(zhàn)航天發(fā)射基地落地文昌所帶來的區(qū)域旅游產業(yè)振興以及產業(yè)轉東郊鎮(zhèn)所擁有的自然及人文資源稟賦型契機8基地資源生態(tài)資源海洋資源歷史文化資源民俗風情資源陸地生產資源水上生產資源椰林、紅樹林海岸線水尾圣娘廟、文筆塔傳統(tǒng)四合院民居椰子加工產業(yè)、基本農田漁村、魚蝦養(yǎng)殖場?東郊椰林灣是中國十大海濱風光之一，是海南島最大、歷史最長、密度最高的椰林?

東部沿海部分地區(qū)為防風林?基地內保存了水尾圣娘廟和文筆塔兩座文物建筑，基本保持原有風貌?大量傳統(tǒng)四合院民居散布在椰子林中，可進行改造、更新、升級，利用來做民宿風情體驗區(qū)，為村民提供就業(yè)機會?可利用現狀漁村升級改造成漁家風情體驗區(qū)和漁人碼頭?基地擁有大量的椰子資源，利用特色原材料，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游，如椰子工業(yè)品加工、觀光農田游等?

基地東側擁有約7公里的沙灘，屬于基本未開發(fā)的優(yōu)良狀態(tài)，沙質細幼，海岸坡度較緩，利于建設?規(guī)模較小，難形成規(guī)模相應，與周邊旅游景點沒有形成聯系?基地西側有大片魚塘、蝦場等養(yǎng)殖場，但水質有污染，建議改成其他功能如自然濕地等?八門灣附近的紅樹林是我國熱帶植被中罕見的新類型，在全國占有比較重要的位置，需嚴格保護?僑鄉(xiāng)文化風俗遺存，宗族文化?

靠近清瀾港附近的水質由于有輪渡的關系，有輕度污染?開發(fā)利用價值★★★☆☆?開發(fā)利用價值★★☆☆☆?開發(fā)利用價值★★★★☆?開發(fā)利用價值★★★★☆?

開發(fā)利用價值★★★★★?開發(fā)利用價值★★☆☆☆9基地資源分析小結相對集中的村落及城鎮(zhèn)建設東郊鎮(zhèn)中心農田景觀椰林沿海岸線布置村落紅樹林魚塘沙灘椰林蝦養(yǎng)殖場村落沿海岸線布置村落防風林水尾圣娘廟港口清瀾大橋資源分布特征：?

資源分布在空間上呈現具有一定規(guī)律的肌理?

沿海岸線方向縱向逐級分布沙灘椰林度假村沿海岸線布置村落?

各層級資源特色分明，分布較為集中10機遇與挑戰(zhàn)——旅游轉型北海道海南旅游市場步入真正的轉型期：隨著國內人均GDP的增長，海南旅游業(yè)真正迎來成熟平穩(wěn)發(fā)展的新階段800km

1500km2600km3500km海南島從傳統(tǒng)的觀光短期游向中長期度假游，甚至第二居所的置業(yè)階段過渡主力目標客群由一線城市向更廣大的區(qū)域擴張300US$1000US$3000US$平穩(wěn)發(fā)展階段3000－50005000-

US$減緩發(fā)展階段5000以上發(fā)展階段人均GDP（美元）啟動階段300－1000快速發(fā)展階段1000－3000旅游大眾化、普遍化，國內旅游興旺出現到周邊國家旅游的熱發(fā)展特征置業(yè)特征開始出現旅游需求本地置業(yè)洲際旅游開始出現在度假地置業(yè)潮在度假地投資、置業(yè)購買休閑度假產品中等規(guī)模以上城市珠三角長三角深圳、北京上海國內11機遇與挑戰(zhàn)——政策導向海南國際旅游島的發(fā)展思路，使海南整體旅游市場的發(fā)展進入新時期西海岸旅游度假區(qū)?？跂|寨港紅樹林自然保護區(qū)在海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）中，海南島的發(fā)展建設上升為國家戰(zhàn)略層面，發(fā)展目標提升到世界級層面。文昌月亮灣濱海度假區(qū)銅鼓嶺旅游區(qū)東郊椰林棋子灣旅游度假區(qū)海南國際旅游島戰(zhàn)略定位：我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)。世界一流的海島休閑度假旅游目的地。全國生態(tài)文明建設示范區(qū)。博鰲博鰲亞洲論壇山欽灣、山根灣度假區(qū)英豪半島度假區(qū)萬

寧龍沐灣旅游度假區(qū)鸚哥海旅游度假區(qū)興隆熱帶旅游區(qū)神州半島度假區(qū)國際經濟合作和文化交流的重要平臺。南海資源開發(fā)和服務基地。石梅灣度假區(qū)日月灣度假區(qū)南燕灣度假區(qū)三

亞南山文化旅游區(qū)三亞灣旅游度假區(qū)國家熱帶現代農業(yè)基地陵水灣旅游區(qū)海棠灣旅游度假區(qū)

香水灣度假區(qū)亞龍灣旅游度假區(qū)大、小東海旅游度假區(qū)數據來源：海南旅游信息網這意味著，海南省的旅游發(fā)展已進入與東亞其它著名旅游度假目的地競爭的新時期海南需要從點-線-面發(fā)展，沿東線、西線、中線，整體構建具有國際影響力的主題旅游體驗項目群。三亞灣亞龍灣博鰲12機遇與挑戰(zhàn)——交通改善文昌發(fā)展的重要機遇——交通環(huán)境的大幅提升：?東環(huán)城際快速鐵路?海文、文瓊高速公路?？诿捞m機場?“兩橋一路”建設直接解決了文昌發(fā)展緩慢滯后的最根本問題“兩橋一路”將文昌內部景區(qū)全部串聯起來基地13機遇與挑戰(zhàn)——發(fā)展挑戰(zhàn)100%80%60%40%20%0%文昌目前旅游業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)：三產二產一產??旅游業(yè)所屬的三產薄弱，一產為主導文昌旅游接待人數在海南處于較低水平，并且已現有發(fā)展速度預測，未來也不會拉近與海南主要旅游城市的差距20052006200720082009文昌近五年產業(yè)結構演變?文昌近年來房價增速顯著，但仍與一線旅游城市差距較大三亞文昌產業(yè)發(fā)展需要新的推動力：旅游+海口文昌2016文昌2010文昌新興產業(yè)旅游人數除了利用自身旅游資源，進行旅游產業(yè)建設外，文昌旅游業(yè)發(fā)展還應借助其它推動力0200400600800???依托航天發(fā)射基地契機發(fā)展相關產業(yè)及配套設施文昌在無外力情況下旅游增長預測(萬人)引進適合文昌自身條件，便于移植的高新科技產業(yè)引進勞動密集型生產性服務業(yè)，實現本地勞動力結構轉型文昌產業(yè)如何導入，詳見附件3文昌與三亞商品房價格對比14機遇與挑戰(zhàn)——航天基地文昌遠景——?我國重要的航天發(fā)射中心之一?以衛(wèi)星發(fā)射服務業(yè)為核心的高度專業(yè)化的城市文昌航天發(fā)射中心是文昌城市發(fā)展的重要動力，旅游業(yè)發(fā)展的重要推手?2007年9月21日國務院、中央軍委批準在海南省文昌市建設新航天發(fā)射中心，以適應中國航天事業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，滿足新一代無毒、無污染運載火箭和新型航天器發(fā)射需要。?航天發(fā)射中心的建設在全國層面將提升文昌的城市知名度，拓展文昌城市職能的空間層次?在省域層面使文昌成為落實海南整體空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要空間載體之一航天基地生態(tài)核心濱海旅游度假基地航天航空產業(yè)基地制造業(yè)基地?在城市自身發(fā)展層面使城市發(fā)展動力多元化，城市規(guī)模將進一步擴充，對地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展產生巨大的推動力酒泉衛(wèi)星發(fā)射中心太原衛(wèi)星發(fā)射中心主題休閑娛樂產業(yè)區(qū)域服務中心西昌衛(wèi)星發(fā)射中心文昌衛(wèi)星發(fā)射中心15機遇與挑戰(zhàn)——航天基地文昌航天發(fā)射中心是當地旅游業(yè)發(fā)展的重要推手文昌城市影響力提升穩(wěn)定的客源市場區(qū)域產業(yè)層級提升每年

10余次衛(wèi)星發(fā)射中國四大航天發(fā)射中心之一為本區(qū)帶來新興產業(yè)發(fā)展的契機發(fā)射日接待游客高峰1.2萬人次/天未來文昌的品牌標識圍繞航天產業(yè)的下游產業(yè)鏈發(fā)射中心及周邊配套帶來3萬左右的居住人口航天主題公園基礎設施配套的升級為產業(yè)集群的建立奠定基礎航天產業(yè)帶來的專家、學者、工作人員等高端消費者16機遇與挑戰(zhàn)——周邊競合木蘭濱海新城本項目面臨重要挑戰(zhàn)——未來周邊旅游項目較密集：抱虎角綜合性旅游小城所有濱海項目都擁有類似的景觀資源和類似的發(fā)展目標——主題性海濱旅游度假小鎮(zhèn)航天基地周邊的項目均以航天城的建設視為重大發(fā)展機遇，在各自的定位上向其靠攏主要策略：銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)?差異化---發(fā)展差異化小鎮(zhèn)旅游產品?聯動----視航天基地的開發(fā)為重要機遇，但在定位上不完全依附，發(fā)展自己的客源市場和目標客群八門灣休閑水城航天主題配套區(qū)基地?生態(tài)---將生態(tài)環(huán)境保護視為首要目標馮家灣度假休閑城17核心策略HELPFULHARMFULS劣勢W優(yōu)勢1.2.東郊椰林農業(yè)為主、產業(yè)弱勢1.良好的區(qū)位優(yōu)勢，毗鄰省會?？谑校邮?小時都市圈輻射基地的可達性較差，內部交通道路等級低3.旅游服務設施不齊全，不成系統(tǒng)，不能滿足不同客群的需求2.3.海南島東部濱海岸線中保存最完好，面積最大的自然生態(tài)區(qū)域，優(yōu)越的自然環(huán)境傳統(tǒng)的民俗風情、民居和椰林形成基地的自身特色4.5.6.7.蝦塘、魚塘養(yǎng)殖業(yè)造成環(huán)境尤其是水質的污染村鎮(zhèn)拆遷較困難缺乏基礎設施建設4.5.文昌最后一塊基本未被擾動的處女地海灘易受臺風、海浪侵蝕，內澇嚴重地勢比較平坦，利于城市建設機遇挑戰(zhàn)（威脅）TO1.航天發(fā)射基地及其配套區(qū)的建設成為東郊發(fā)展的1.2.快速城市建設加快對環(huán)境的破環(huán)生態(tài)環(huán)境較為脆弱，需要在保護和開發(fā)之間取得平衡契機2.3.海南作為國際旅游島的發(fā)展契機文昌未經開發(fā)的原始椰林及海岸線，具有后發(fā)優(yōu)勢3.如何進行差異化發(fā)展，避免同質化競爭4.5.對外交通及內部交通的完善將解決文昌多年來旅游業(yè)發(fā)展的最大制約文昌相對海南其他旅游目的地相對低廉許多的房價和其它消費核心策略1.

創(chuàng)造有吸引力的開發(fā)定位，旅游項目以及休閑設備2.

充分利用區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展機遇，促進跨越式發(fā)展3.

除了發(fā)展旅游產業(yè)外，尋求新的發(fā)展動力，實現聯動發(fā)展18東郊椰林小鎮(zhèn)發(fā)展定位與總體概念規(guī)劃HaiNanWenChangDongJiao

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Village1.02.03.04.05.06.0背景與機遇Background

andOpportunity發(fā)展策略Developmentstrategies規(guī)劃原則Planning

principles啟動區(qū)開發(fā)計劃及概念設計方案Kick-off

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PhysicalPlan分區(qū)特色及概念設計RegionalScheme

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Programs具體發(fā)展策略Specificdevelopment

strategies案例研究我們選擇了國內外的一些與本項目擁有相似資源的著名旅游目的地，以研究如何合理高效的充分利用好當地資源和優(yōu)勢太空海岸地區(qū)奧蘭多巴厘島案例研究：成都三圣鄉(xiāng)案例研究：美國太空海岸案例研究：??島內五星級酒店就達72家；??太空產業(yè)直接印象：??產業(yè)轉型——傳統(tǒng)農業(yè)向現代服務業(yè)的跨越肯尼迪航天中心是當地最大的經濟引擎，在2007年花費了美國政府16億美元，主要是用來支付員工和本地雇員的薪水，并且這里的薪水是全國平均水平的兩倍太空產業(yè)間接印象：每天航空港進出航班120駕次，日進出港客人達5000-6000人；以花卉產業(yè)為載體，

將“農家樂”變成了鄉(xiāng)村生態(tài)旅游公園中的旅游服務點????游客構成：日本、臺灣、歐洲人居多；旅游目的：度假、休閑為主；停留時間：不低于3天；??規(guī)模經營——“公司+農戶+科技”的模式通過公司形式的市場化運作，改變了單家獨戶、粗放經營的傳統(tǒng)農業(yè)生產方式，把成百家“農家樂”組合起來按照大型生態(tài)休閑空間打造??肯尼迪航天中心拉動著美國33億美元的經濟產值并提供31000個工作崗位。臨近的空軍基地也有10億的產值和消費水平：相對較高。?品味提升——文化與個性的注入12000個工作崗位。具體案例分析過程詳見附件220案例研究小結案例中的相似資源發(fā)展思路借鑒?

原生態(tài)鄉(xiāng)村，特色農產品，以及民間文化?

將傳統(tǒng)的農業(yè)鄉(xiāng)村轉化為以旅游業(yè)為主導的旅游服務小村，應注重主題化、集約化和品經營?

航天中心綜合發(fā)展模式?

美麗的海岸以及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，在一個成熟的度假旅游區(qū)利用獨特的人文資源做打開自身市場心產業(yè)效應。有著吸引大量時可以快速的拉動經濟增長資源的旅游大區(qū)內，要抓住文資源入手，打造差異化特色旅游產品案例借鑒:——三個結合???原生態(tài)風貌、傳統(tǒng)文化元素和現代設計元素的結合傳統(tǒng)生活方式和風尚生活方式的結合小鎮(zhèn)中心與周邊度假區(qū)空間功能的有機結合，通過對公共資源和設施的共享式有效利用,將酒店群聯系起來;——三大特色???度假村中的每個酒店各具特色,服務于不同的細分客群,功能相輔相成;針對不同人群提供豐富的活動內容,

不僅對企業(yè),同時對家庭\兒童都具有很大的吸引力;組團式捆綁發(fā)展，帶動周邊商業(yè)服務及地產的發(fā)展.21發(fā)展策略構建以3S、椰林、村落為自然基底，形成自然資源（3S）+人文資源（3R）+產業(yè)資源（3I）共同驅動區(qū)域發(fā)展的模式自3S人文資源驅動

3R產業(yè)資源驅動

3I然資自然資源驅動?Sun

陽光?Sea

大海?Sand

沙灘?Regional?傳統(tǒng)椰林村落民宿及生活方式?Relations?僑鄉(xiāng)文化，崇文重教?Recreational?Information

service?

Callcentre等外包服務?Industry

service?航天產業(yè)商務延伸服務?Interchange

service?僑鄉(xiāng)交流服務，航天產業(yè)交流服務源驅?航天產業(yè)及其衍生動（3S）22總體思路以動態(tài)發(fā)展的觀念，在本項目在生態(tài)-生活-生產三者之間，探尋一種和諧、共生、互長的可持續(xù)發(fā)展解決之道。生活維度產業(yè)資源驅動（3I）復合型人文產品人文資源驅動（3R）單一旅游度假產品自然資源驅動生態(tài)維度（3S）東郊椰林濱海生態(tài)觀光區(qū)游-居-業(yè)并舉的新型生態(tài)村落主題開發(fā)生產維度產業(yè)提升23發(fā)發(fā)展策略：生態(tài)維度從原生態(tài)到可持續(xù)發(fā)展生態(tài)優(yōu)先策略有機植入策略和諧共生策略從椰林生態(tài)特征整體環(huán)境打造的需要綜合考量產品空間布局尊重自然地形特征和村鎮(zhèn)聚落形式，通過空間規(guī)劃設計，塑造人與人、人與自然的和諧共生以生態(tài)保護為優(yōu)先原則，從規(guī)劃、開發(fā)建設到維護經營的過程中，都要考慮對海岸線生態(tài)系統(tǒng)的保護和培育24發(fā)展策略：生產維度從農業(yè)主導到科技主導產業(yè)嫁接策略產業(yè)聯動策略產業(yè)引導策略以航空城為龍頭，帶動周邊配娛樂套設施共同發(fā)展。同時依托當地特有的僑鄉(xiāng)文化，發(fā)展僑鄉(xiāng)交流會議設施通過整合國內新興產業(yè)，如結合神州數碼形成數字產業(yè)服務鏈，并進一步搭建文昌高科技產業(yè)發(fā)展平臺充分利用自然和人文資源，形成旅游產業(yè)高地，并尊重本地椰子加工、手工藝等特色產業(yè)25發(fā)展策略：生活維度從自然村落到椰風小鎮(zhèn)風尚引領策略配套發(fā)展策略村落再生策略依托本地自然與人文資源，打造海南最具特色的多元原生態(tài)椰風鄉(xiāng)村度假小鎮(zhèn)。海南乃至全國最大最好的原始椰林風貌航天城的建設帶來大量客源和新增居住人口原生態(tài)村落在椰林中散居，人與自然完美融合26核心功能構建——“2-4-10”10主題項目類2大發(fā)展引擎4個功能組團27愿景與定位生態(tài)支撐，產業(yè)拉動，雙核引擎差異化旅游產品植入式新興產業(yè)鏈生態(tài)環(huán)境，自然、人文資源28愿景與定位——生態(tài)維度依托原始椰林的優(yōu)質資源，作為整個區(qū)域的招牌保留原生態(tài)村落的后發(fā)優(yōu)勢，打造海南唯一的度假產品濱海主題娛樂，豐富旅游體驗，開拓客源市場依托本地自然與人文資源，打造海南最具特色的多元原生態(tài)椰風鄉(xiāng)村度假小鎮(zhèn)海南乃至全國最大最好的原始椰林風貌原生態(tài)村落在椰林中散居，人與自然完美融合航天城的建設帶來大量客源和新增居住人口2929愿景與定位——生活維度海南新農村建設的新思路，展現當地生活風尚一產到二產到三產的全行業(yè)旅游經濟產業(yè)鏈，協同發(fā)展村鎮(zhèn)再生計劃保證原生態(tài)鄉(xiāng)村文化傳承跨時代的旅游經濟經營模式，打造兼具經濟和生態(tài)效益、人民安居樂業(yè)的新一代旅游產業(yè)村鎮(zhèn)成熟且有成功經驗的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式農業(yè)旅游、農作物生產加工、旅游服務等構成的綠色循環(huán)產業(yè)鏈符合老百姓和政府的利益，區(qū)域經濟跨越式發(fā)展30愿景與定位——生產維度移植已獲成功的呼叫中心項目，快速實現產業(yè)化借助航天城品牌形象，發(fā)展無污染的高科技產業(yè)園結合當地僑鄉(xiāng)文化，打造南洋經濟論壇及會所平臺通過植入的信息產業(yè)及外包服務項目，結合僑鄉(xiāng)文化的商務會議設施，打造海南新興產業(yè)集群尋找有實力且具有成功開發(fā)經驗的開發(fā)商無污染、科技含量高及勞動密集型的產業(yè)一次性移植充分挖掘當地深厚的南洋僑鄉(xiāng)文化底蘊，發(fā)展會議會展業(yè)31海南度假旅游的標志品牌，產業(yè)轉型重要推手，東南亞區(qū)域知名華人論壇?曾經海南旅游的象征，長時間邊緣化????重拾海南旅游標志的地位海南國際旅游島著名品牌完善的椰林度假旅游配套設施椰風海韻旅游度??目前椰林資源僅僅是粗放式的利用現有圍繞椰林的度假和旅游項目很少，配套設施極不完善假組團從椰子制造業(yè)向生態(tài)農業(yè)體驗，椰林生產體驗等三產方向發(fā)展?當地居民依賴椰子采摘、加工及椰子制品生活?東南亞華人圈具有重要影響和知名度的論壇未來愿景目前現狀

項目推動32海南最有特色的度假產品，原生態(tài)度假村落體驗，海南新農村建設典范???整合原生態(tài)自然村落，但保持其生活型和生產性特質度假產品完美結合當地原生態(tài)民宿，形成獨有的體驗式度假產品當地居民轉型旅游服務業(yè)，增加收入與就業(yè)崗位????依托椰林資源，分散的自然村落從事椰子加工業(yè)，收入相對較低人口密集，勞動力市場活躍有著深厚的華僑文化基礎，建筑具有南洋風格和特色

生態(tài)村落體驗度假組團?民風淳樸，夜不閉戶未來愿景目前現狀

項目推動33文昌產業(yè)跨越式發(fā)展重要引擎?航天城將帶來巨大的客源，也將提升當地知名度，帶來更多的度假游客航天城周邊缺少新興城區(qū)及城市功能配套當地密集的人口可提供充足的勞動力當地高新技術產業(yè)及生產性服務業(yè)十分薄弱?依托航天產業(yè)基地極其相關產業(yè)以及本地自然資源打造產業(yè)新城，豐富本地城市功能配套完善的城市功能配套也可極大的推動度假旅游產業(yè)的發(fā)展

科技園組團?????當地勞動力市場轉型，極大的提高人民收入未來愿景目前現狀

項目推動34特色原生態(tài)漁鄉(xiāng)及濕地體驗，生態(tài)修復及產業(yè)轉型??主要以生態(tài)保護為主當地從事養(yǎng)殖業(yè)的村民轉型旅游服務業(yè)原生態(tài)漁業(yè)小村、漁人碼頭可稱為很有吸引力的旅游項目富有活力的旅游集散中心紅樹林濕地內的生態(tài)巡游體驗凈化海水和沙灘，同時提供更多的野生食材???目前八門灣兩岸交通以輪渡連接目前東郊鎮(zhèn)漁業(yè)集中區(qū)港灣內擁有高品質的紅樹林濕地資源漁業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)使沙灘和海水品質降低較多

歡樂港灣生態(tài)保???護組團???現有設施質量較差，年代較久且缺乏更新未來愿景目前現狀

項目推動35愿景與定位——功能主題十個主題椰風小鎮(zhèn)科技園組團椰風海韻旅游度假組團生態(tài)村落休閑體驗組團歡樂港灣生態(tài)保護組團①神州數碼產業(yè)區(qū)②③④⑤濱海數字城⑥⑦⑧原居民生活村落⑨⑩產業(yè)生活

南洋論壇主

椰島度假椰林休閑

原生態(tài)主題漁港街區(qū)生態(tài)漁村區(qū)題區(qū)群落游憩區(qū)群落主漁環(huán)漁家風情生活體驗村高

養(yǎng)水

度

村生

題

假題酒店/專業(yè)會議中心椰

紅帳篷游憩度假營地原海

海人企

會

集

椰區(qū)

椰濱

度

公村

數區(qū)字娛樂度假區(qū)商椰

椰

樹林

林

屋生

畫

度態(tài)

家

假游

創(chuàng)

體憩

意

驗走

村

區(qū)廊南

生數

電濱

博歡覽樂園谷林

樹運

林動

濕休

地閑

游走

憩廊

區(qū)居民椰林生態(tài)村旅游集散中心濱

濱

家

碼集

水

庭

頭貿

岸

度

、商

休

假

漁業(yè)

閑

客

市街

走

棧

交業(yè)配套服務區(qū)產業(yè)居住區(qū)洋

態(tài)文

農化

莊體

體驗

驗村

村休閑廣場科技園專家村區(qū)

廊易區(qū)36東郊椰林小鎮(zhèn)發(fā)展定位與總體概念規(guī)劃HaiNanWenChangDongJiao

Coconut

Forest

Village1.02.03.04.05.06.0背景與機遇Background

andOpportunity發(fā)展策略Developmentstrategies規(guī)劃原則Planning

principles啟動區(qū)開發(fā)計劃及概念設計方案Kick-off

development

Program&

PhysicalPlan分區(qū)特色及概念設計RegionalScheme

&

Programs具體發(fā)展策略Specificdevelopment

strategies規(guī)劃原則：六大策略椰風慢動生態(tài)串珠和諧椰風小鎮(zhèn)生產生活持續(xù)原生規(guī)劃原則生態(tài)-生產-生活的全方位可持續(xù)發(fā)展以生態(tài)保護為優(yōu)先原則，從規(guī)劃、開發(fā)建設到維護經營的過程中，都要考慮對海岸線生態(tài)系統(tǒng)的保護和培育為項目制定合理的定位和開發(fā)內容，以保證項目的總體財務成功充分考慮項目對文昌市及周邊地區(qū)旅游業(yè)的帶動及融合在開發(fā)內容的空間安排上，考慮景觀資源價值的最大化尊重自然地形特征和村鎮(zhèn)聚落形式，通過空間規(guī)劃設計，塑造宜人的場所體驗從產品特質、產品空間布局、整體環(huán)境打造的需要以及投資方的財務狀況等方面考量，設置合理的項目開發(fā)時序39開發(fā)原則?

尊重基地原有的環(huán)境屬性，包含紅樹林、基本農田、海岸防風林、村鎮(zhèn)聚落等，在盡量低干擾的前提下，善用環(huán)境條件發(fā)展本項目?

應同時顧及公共部門和私人部門的需求，滿足公共旅游使用及私人開發(fā)之需求，在兩者中取得發(fā)展平衡點?

利用場地特征如紅樹林、椰林及人文游憩資源來提供富含當地特色的旅游服務內容，創(chuàng)造高品質的生態(tài)旅游契機和獨特的環(huán)境風貌?

盡量利用場地現有條件，如在原有道路的基礎上進行升級改造，在原有村落的基礎上更新，注入新的功能，利用魚塘、蝦場等地進行新的建設等?

新增開發(fā)應與自然環(huán)境融合，避免集中大規(guī)模的開發(fā)，可采用分散、組團、群落等方式布置開發(fā)地塊，住區(qū)的布置應考慮生活之便利性與景觀之良好性40總體生態(tài)策略?

控制開發(fā)規(guī)模不超出基地的生態(tài)承載力?

確?，F有紅樹林、基本農田以及地表徑流水體周邊的開發(fā)不過度?

控制濱水開發(fā)的強度，預留200米的濱海禁建帶?

關注三大集水區(qū)的匯水順暢，在主要的潛在河道兩側預留20米的隔離帶，減少水文災害的發(fā)生?

以自然處理系統(tǒng)凈化入海的水體?

經過生態(tài)評估后重要的自然植被需充分保留?

盡量保留林地涵養(yǎng)土壤和水資源41基地現有肌理?北面旅游快速路?現狀道路從鎮(zhèn)中心往海邊發(fā)散?現狀村落沿等高線、海岸線層層布局?村落分散并與椰林完全融合42GIS分析高程0.2++環(huán)境敏感性0.35=現狀土地利用0.25+海岸視覺可達0.20?

主要的高適宜地區(qū)集中在現有城鎮(zhèn)中心的周邊和濱海具有良好視線景觀的地區(qū)，約有3.3平方公里?

主要的中高適宜地區(qū)集中在東南側沿海的椰林地帶，約有9.3平方公里?

低適宜和中低適宜用地主要集中在基本農田區(qū)和西側高程較低，容易受水災侵害的地方43基地限制條件基本農田海岸防護林200M后退海岸線紅樹林?200米海岸線保護帶?大量的基本農田?紅樹林、防護林保護?村落分散并與椰林完全融合相互交融的村落與椰林44空間管制引導建設區(qū)：無不良地質條件，土地較平坦，局部受生態(tài)林地和零星基本農田保護等限制，或受不良氣象因素影響較大，較適宜開發(fā)建設，不宜進行高強度開發(fā)，應以較低強度開發(fā)為主，保持自然景觀資源不受破壞，開發(fā)強度比限制建設區(qū)大限制建設區(qū)：發(fā)展與保護之間的過渡地帶，主要包括除整片基本農田、較完整的林地生態(tài)保護區(qū)等范圍以外的未開發(fā)荒地、零星林地和村鎮(zhèn)用地，在保護的前提下，進行適度開發(fā)的策略，是體驗型旅游、休閑等生態(tài)型產業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域禁止建設區(qū)：基本農田保護區(qū)，紅樹林保護區(qū)，濱河200米后退隔離帶，基地內重要干道及兩側20米隔離帶，在區(qū)域景觀格局中扮演至關重要角色的河流廊道，該類區(qū)域的發(fā)展指導原則是嚴格保護45功能分區(qū)科技園組團生態(tài)村落休閑體驗組團椰風海韻旅游度假組團歡樂港灣生態(tài)保護組團46可開發(fā)用地?

尊重現有地形，減少土地挖填方

-

以GIS開發(fā)適宜性分析，搭配項目功能組團與地形關系，對地塊進行劃分和分區(qū)?

留設大面積的椰林帶、基本農田帶和傳統(tǒng)村鎮(zhèn)，承載觀光教育、民俗風情體驗等功能

-

整體考慮設置綠核、綠色手指等開放空間系統(tǒng)，承載生態(tài)維持，水體凈化，科普教育，綠色旅游等活動與功能，并提升基地景觀價值?

四大功能分區(qū)為導向，針對不同目標客群，如城市休閑人群，濱海度假愛好者，高端企業(yè)及個人，分析地形與項目的配合度，提供旅游，文化，休閑，商務服務，綠色生活居住等項目載體，提倡綠色生活時尚?

東郊鎮(zhèn)及當地椰林村鎮(zhèn)改造再生，突出文化形象，

在原有聚落的基礎上，進行文化再生，增加基礎設施建設和加入度假休閑旅游配套功能?

整合聯動基地周邊景點，如航天主題公園等，打造完整游線47基地交通系統(tǒng)?

東線旅游觀光道的建設增強了基地的可達性，解決了目前到達基地只能通過船渡的方式進行的瓶頸?

疊合現狀穿越型交通模式及環(huán)路型旅游交通模式?，F有道路等級低且多為村鎮(zhèn)連接東郊鎮(zhèn)及外城鎮(zhèn)的穿越型交通，建議按地形與項目配置區(qū)位，升級既有道路，增加必要連接，打造一個互相串連的環(huán)路型交通體系，進而支撐本地區(qū)成為特色的旅游目的地?

基于對現狀林相、生態(tài)的考慮，以較窄的路幅或者分流兩向車道的方式布置道路，順應地形，減少伐木的要求?

運用既有道路進行改造升級，配合分期分區(qū)開發(fā)，塑造不同路段的特色風情48道路特色景觀大道椰林景觀路農田景觀路濱海景觀路49東郊椰林小鎮(zhèn)發(fā)展定位與總體概念規(guī)劃HaiNanWenChangDongJiao

Coconut

Forest

Village1.02.03.04.05.06.0背景與機遇Background

andOpportunity發(fā)展策略Developmentstrategies規(guī)劃原則Planning

principles啟動區(qū)開發(fā)計劃及概念設計方案Kick-off

development

Program&

PhysicalPlan分區(qū)特色及概念設計RegionalScheme

&

Programs具體發(fā)展策略Specificdevelopment

strategies選地原則可選擇的適宜用地：1.

北面沿主路靠近現狀鎮(zhèn)中心的土地2.

南部沿海岸的土地生態(tài)保護與當地的關聯度交通可達性對景觀的依賴程度功能分區(qū)/動靜分海岸資源區(qū)?

沿主路的土地不會破壞椰林和農田?

現狀鎮(zhèn)中心附近土地與當地文化生活易于關聯?

靠近主路交通便捷，

?

產業(yè)園、主題公園?

人流量大、活動強度高、較吵鬧的功能宜安置靠近主路?

高端度假、住宅等功能宜沿海岸布置?

全部占有海岸線不利于體現享有公共資源的公平性適于人流量大需要便捷交通的功能等對外部景觀依賴性低?

沿海岸的土地為大片椰林，只能進行適度開發(fā)?

沿海岸關聯度減弱?

沿海岸可達性減弱?

度假村、酒店、住宅、休閑活動對外部景觀要求高?

局部占有海岸線實現開發(fā)商和公共利益的共贏51啟動區(qū)的選地方案11.

濱海用地最大化，用地相對平緩和整體2.

所有項目相對集中在一個整體的區(qū)域內，利于綜合開發(fā)3.

重點打造老鎮(zhèn)與新核心區(qū)之間的聯系4.

核心區(qū)之間通過一條道路聯系，增加區(qū)與區(qū)之間的緊密度52啟動區(qū)的選地方案21.

北側以產業(yè)服務為主，南側以度假性質為主，各自形成其經濟發(fā)展的核心和推力2.

產業(yè)組團布置在交通便利的干道旁，有利于輔助現有東郊鎮(zhèn)發(fā)展其核心3.

除了發(fā)展與主城聯系的道路外，通過打造濱海特色道路，為南部地塊提供第二出入口，增強其濱?？蛇_性4.

用地兩側夾著基本農田，較第一方案與基本農田的景觀聯系更為密切53啟動區(qū)的選地方案31.

可發(fā)展用地的最大化2.

與當地村落聯系最為直接3.

多條環(huán)路系統(tǒng)增強各開發(fā)地塊的聯系4.

多核心區(qū)的創(chuàng)造散落在椰林和基本農田當中，有利于當地村鎮(zhèn)的更新和改造54選地方案比較標準功能分區(qū)/動與當地的關聯度對景觀的依賴程度生態(tài)保護交通可達性海岸資源評估9方案靜分區(qū)S1S2S3132133133133133321171555ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle啟動區(qū)配比原則人口及用地需求預測2007年現狀2020年規(guī)劃比重城

鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口（萬人）比重（%）城鎮(zhèn)人口（萬人）（%）87.3-90.52.5-3.32.0-2.7─區(qū)域內未來的人口主要組成為：中心城區(qū)東郊鎮(zhèn)龍樓鎮(zhèn)配套區(qū)規(guī)劃區(qū)9.10.40.3─79.873.462.46─26.2-36.2本地城鄉(xiāng)人口、中長期外來就業(yè)人口以及度假人口10.821.

依據《文昌航天

中心及八門灣旅游區(qū)總體規(guī)劃》，東郊鎮(zhèn)2020年城鎮(zhèn)人口將達到1萬人，因本項目帶來的產業(yè)人口集聚，預測城鎮(zhèn)化率將有所提高，城鎮(zhèn)人口將達到1.6萬人11.5─30-40─2.

當地現有的農業(yè)人口約1萬余人，在項目建成后將主要轉化為城鎮(zhèn)人口的產業(yè)工人及旅游服務人員，主要少數仍從事農業(yè)生產，但也將偏向生態(tài)農業(yè)及農業(yè)旅游，人數預計為4000人。3.

本項目將提供近200萬平米的居住面積，可容納2-3萬人在此居住，其中一部分為產業(yè)園區(qū)的職工宿舍，其余的為第二居所及養(yǎng)老產品，還有中長期租住的技術人員，共2.5萬人整體區(qū)域及重點建設區(qū)八門灣旅游區(qū)整體范圍銅鼓嶺度假區(qū)本項目預測旅游人數(萬人次/年)8005020040220654.

本項目提供4500-5000個酒店客房，其中一半以上為中長期度假功能的豪華度假酒店、企業(yè)會所等，預計長期度假游客1200人(%)過夜游客率(過夜游客數

萬人次

年/

)4008014348005.

另外，預計本項目日均旅游人數約6000人，高峰時期約6萬人（包括航天城高峰期溢出游客）(

)酒店客房需求

間111106000綜上所述，預計啟動區(qū)未來人口容量為4.5-5萬人。57啟動區(qū)配比原則人口及用地需求預測依據依據《文昌航天

中心及八門灣旅游區(qū)總體規(guī)劃》，未來八門灣旅游區(qū)整體土地開發(fā)容量為120平方公里啟動區(qū)經經濟測算，建議開發(fā)規(guī)模約為6.7平方公里，建筑總量265萬㎡,占整個八門灣旅游區(qū)開發(fā)容量的5.5%其中：土地利用規(guī)劃圖行政邊界示意圖酒店50萬㎡，主要為高端度假酒店，產業(yè)園區(qū)內為4-5星商務接待精品酒店，總共提供4500-5000個客房啟動區(qū)開發(fā)項目總計細分物業(yè)度假酒店用地面積(畝)1782FAR0.260.581GFA(萬平米)49.5比例18.66%4.02%11.85%商業(yè)配套按人均1-2平米商業(yè)面積配比，總量10.7萬㎡商業(yè)(零售+餐飲)科研設計21310.6761031.45可開發(fā)用地產業(yè)辦公區(qū)開發(fā)總量24.6萬

㎡，提供15000-15000個就業(yè)崗位住宅(產業(yè)居住/度假物業(yè)等)2375.59360.70.4143.9629.7554.26%11.21%100.00%主題公園

\博覽園住宅143萬㎡，容納25000人的產業(yè)居住、第二居所、養(yǎng)老度假及其它居住需求5916.50.67265.33總計1574公共綠地道路用地農田用地椰林用地1110426973.54083.510000配套設施7萬㎡，將提供區(qū)域最好的醫(yī)院、中小學以及其他公共服務設施。非可開發(fā)用地總計合計58啟動區(qū)配比原則產業(yè)科技園總用地：3050畝總開發(fā)量：150萬㎡主要居民類型：城鎮(zhèn)人口產業(yè)人口第二居所及中長期技術人員濱海數字娛樂區(qū)總用地：2300畝總開發(fā)量：45萬㎡主要居民類型：觀光游客度假及第二居所旅游服務從業(yè)人員度假小鎮(zhèn)及酒店群總用地：4650畝總開發(fā)量：70萬㎡主要居民類型：度假游客度假需求人群娛樂需求人群消費需求人群養(yǎng)老人群旅游服務從業(yè)人員59啟動區(qū)主題布局科技園區(qū)主要功能：

(1)神州數碼科技園

,(2)商業(yè)休閑服務區(qū),(3)

專家村及產業(yè)居住區(qū)度假小鎮(zhèn)區(qū)主要功能：(1)

椰林濱海度假村,

(2)

生態(tài)主題度假區(qū),(3)

南洋文化旅游走廊,

(4)椰林度假公館區(qū)南洋會議主題區(qū)主要功能：(1)

三間院會所,

(2)主題酒店及專業(yè)會議中心,(3)

企業(yè)會所集聚區(qū),

(4)南洋會議公館區(qū)濱海數字娛樂區(qū)主要功能：(1)

濱海歡樂谷,

(2)數字電影博覽園,(3)

數字娛樂度假區(qū)60啟動區(qū)項目布局啟動區(qū)開發(fā)項目(10000畝）:1.

椰林濱海度假村2.

生態(tài)主題度假村n3.

南洋旅游文化走廊4.

椰林度假公館區(qū)5.

三間院會所6.

主題酒店及專業(yè)會議中心7.

南洋會議公館區(qū)

&

企業(yè)會所聚集區(qū)8.

濱海歡樂谷139.

數字電影博覽園10.

數字娛樂度假區(qū)11.

神州數碼科技園12.

商業(yè)休閑服務區(qū)13.

專家村及產業(yè)居住區(qū)11f12mljkih8g210d97b6后期開發(fā)項目:5a.

椰林運動休閑走廊b.

紅樹林濕地游憩區(qū)c.

環(huán)椰林生態(tài)游憩走廊d.

椰林畫家創(chuàng)意村e.

樹屋度假體驗區(qū)f.

帳篷游憩度假營地g.

原住民椰林生態(tài)村h.

南洋文化體驗村i.

生態(tài)農莊體驗村j.

旅游集散中心43e1a文昌科技園濱海數字娛樂區(qū)南洋會議主題區(qū)c度假小鎮(zhèn)k.

水岸休閑走廊拆遷安置區(qū)l.

集貿商業(yè)街區(qū)m.

漁人碼頭n.

拆遷安置區(qū)61啟動區(qū)設計方案比較共同點：以產業(yè)園、數碼主題公園、南洋文化走廊形成三大核心，結合文化鎮(zhèn)中心形成鼎立之勢，靠東面的入口及道路主要連接活動強度高的功能組團，中間道路連接文化鎮(zhèn)和南洋文化走廊，彰顯人文氣息。其他功能以不同的開放空間和次級道路連接綠色手指梳型開放空間中心公園設計方案

1設計方案

2設計方案

3中間的生態(tài)開放空間和海邊開放空間往功能組團滲透，團本身內聚集約發(fā)展，強調與外部開放空間系統(tǒng)的融合功能組基地中間打造大面積的中心公園作為開放空間核心，其他功能組團圍繞中心公園發(fā)展，強調內聚性和空間強烈對比沿東西向主干道形成綠地并向兩側功能組團作指狀延伸，強調中心往外輻射的空間系統(tǒng)次級道路在外圍設置并與主路相連次級道路穿越功能組團設置，并與主路相連次級道路在外圍設置并與主路相連62啟動區(qū)土地利用功能分區(qū)用地代碼用地類別可開發(fā)用地居住用地用地面積(畝)

百分比(%)

FAR180012006351918126556427933059%39.2%2.1%16.9%0.6%41%15.47.7R2C2C2C21.501.000.711.0商業(yè)用地辦公用地酒店用地文昌科技園區(qū)非可開發(fā)用地公共綠地椰林用地道路用地分區(qū)小計G1E4S19.13065100%0.73可開發(fā)用地居住用地169251076.559%18%3%28%10%41%16%15%10%R2C2C2C30.330.620.310.42商業(yè)用地酒店用地文化娛樂用地非可開發(fā)用地公共綠地度假小鎮(zhèn)區(qū)819286.51192456437.5298.5G1E4S1椰林用地道路用地分區(qū)小計2884100%0.2可開發(fā)用地居住用地商業(yè)用地酒店用地非可開發(fā)用地公共綠地98320021762766301.5244220.556%11%1%44%44%17%14%13%R2C2C20.390.660.50南洋會議主題區(qū)G1E4S1椰林用地道路用地分區(qū)小計1749100%0.26可開發(fā)用地居住用地1441.5556.552.563%24%2%R2C2C2C30.390.690.490.50濱海數字娛樂區(qū)商業(yè)用地酒店用地文化娛樂用地非可開發(fā)用地公共綠地1838%辦公用地商業(yè)用地居住用地酒店用地文化娛樂用地公共綠地現有椰林道路649.5860.5316.529228%37%14%13%11%G1E4S1椰林用地道路用地252分區(qū)小計可開發(fā)用地總計23025916.5100%0.290.4非可開發(fā)用地總計

4083.5基地面積總計

10000拆遷安置用地63啟動區(qū)總平面圖32112131.

神州數碼科技園2.

商業(yè)休閑服務區(qū)3.

專家村及產業(yè)居住區(qū)4.

生態(tài)主題度假區(qū)5.

椰林濱海度假村6.

椰林度假公館區(qū)7.

南洋文化旅游走廊8.

主題酒店及專業(yè)會議中心9.

企業(yè)會所集聚區(qū)10.三間院會所14119810674511.南洋會議公館區(qū)12.濱海歡樂谷13.數字電影博覽園14.數字娛樂度假區(qū)0100250500m64啟動區(qū)交通特色??東線旅游觀光道的建設增強了基地的可達性，解決了目前到達基地只能通過船渡的方式的瓶頸問題?；趯ΜF狀林相、生態(tài)的考慮，以較窄的路幅或者分流兩向車道的方式布置道路，順應地形，減少伐木的要求??在東線旅游觀光道上設置三個不同特色的入口，并作為不同活動的主入口。運用既有道路進行改造升級，配合分期分區(qū)開發(fā)，塑造不同路段的特色風情濱海景觀道路

(30m)綠色景觀大道

(24m)椰林景觀道路

(14m)主要綠色景觀大道主要海濱景觀道路主要農田景觀道路主要椰林景觀道路次要綠色景