房地產(chǎn)公司產(chǎn)品標準化實施方案課件

XX股份有限公司XX產(chǎn)品標準化實施方案編制說明

本報告通過對行業(yè)標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化的研究，針對XX公司的實際情況，提出產(chǎn)品標準化實施策略及具體措施。對萬科、金地、龍湖等企業(yè)的產(chǎn)品標準化進行研究，總結(jié)出適用于XX公司的先進經(jīng)驗。提出了XX公司應(yīng)以單體設(shè)計標準化為切入點，分三階段系統(tǒng)地推出實施產(chǎn)品標準化，及各階段的具體目標。XX公司近期應(yīng)盡快開展產(chǎn)品標準化平臺建設(shè)、著手建設(shè)標準化設(shè)計體系建設(shè)、單項標準研究等3項核心措施，以盡早實現(xiàn)成熟產(chǎn)品復制，同時加快管理標準化建設(shè)、引進優(yōu)秀外部資源、建立科學的考核激勵機制等，為公司產(chǎn)品標準化的持續(xù)推進提供有力保障。Page2標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化經(jīng)驗簡介萬科產(chǎn)品標準化金地產(chǎn)品標準化龍湖產(chǎn)品標準化XX公司產(chǎn)品標準化推進策略與目標XX公司產(chǎn)品標準化具體推進舉措建立標準化設(shè)計體系建立產(chǎn)品標準化平臺單項產(chǎn)品研究與積累產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準引進外部專業(yè)合作資源XX公司產(chǎn)品標準化具體推進計劃目錄Page4萬科產(chǎn)品標準化推進策略〔產(chǎn)品〕〔產(chǎn)品庫〕〔項目應(yīng)用〕第一階段第二階段成立機構(gòu)確定指標現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立成熟產(chǎn)品目錄標準化產(chǎn)品目錄產(chǎn)品體系建立客戶導向產(chǎn)品研發(fā)通用部品更多項目按照標準化指標執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟工廠化產(chǎn)品項目第三階段階段劃分總部+區(qū)域總部區(qū)域職責分工2005年以后萬科標準化推進策略。重點推進措施：近期，以產(chǎn)品分類管理為重點，建立不同產(chǎn)品項目的操作、考核機制，逐步建立、完善產(chǎn)品庫，為各類項目提供產(chǎn)品和技術(shù)支持。具體措施：創(chuàng)新產(chǎn)品項目——以區(qū)域為主進行操作，總部提供技術(shù)支持。每個區(qū)域每年不超過2個項目。成熟產(chǎn)品項目——由各區(qū)域及一線公司根據(jù)項目特點，選擇集團內(nèi)、外經(jīng)過市場檢驗、客戶接受程度高的成熟產(chǎn)品，錄入《成熟產(chǎn)品目錄》，同時進行項目應(yīng)用。標準化項目——在集團整體規(guī)劃下，以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標準化產(chǎn)品，并錄入《標準化產(chǎn)品目錄》。各區(qū)域及一線公司根據(jù)項目特點，在《標準化產(chǎn)品目錄》中進行選擇。標準化產(chǎn)品項目開發(fā)周期不長于7月，應(yīng)用標準化產(chǎn)品比率不低于70%。工廠化產(chǎn)品項目——以總部為主進行產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)，各區(qū)域及一線公司提供相應(yīng)配合。成熟、標準化產(chǎn)品應(yīng)用機制形成產(chǎn)品篩選工廠化產(chǎn)品目錄萬科標準化工作模式：總部牽頭，一線配合：總部研發(fā)部門牽頭完成體系研究，建立標準化平臺；分區(qū)域?qū)嵤?，總部統(tǒng)一。萬科標準化均有專門部門牽頭進行，先后由建筑研究中心、品類與產(chǎn)品研發(fā)部門主導實施。外部合作，收益共享：（1）與供應(yīng)商合作。萬科起初制定產(chǎn)業(yè)標準化平臺、走模塊化的時候，發(fā)現(xiàn)手頭的信息和資料非常貧乏，沒有任何技術(shù)標準可供參考。后來萬科成立了專門研究小組，又找到三家知名供應(yīng)商，協(xié)助他們制訂標準。這些標準中間含有2000到3000個專利，供應(yīng)商可以得到20%的利潤提成。（2）與發(fā)達國家的企業(yè)/研究機構(gòu)進行交流。啟示：1、產(chǎn)品標準化應(yīng)有專門部門牽頭進行；2、產(chǎn)品標準化應(yīng)加強外部合作；3、產(chǎn)品標準化應(yīng)系統(tǒng)規(guī)劃分階段推進。Page5金地產(chǎn)品標準化思路金地是在管理標準化實現(xiàn)以后，進行產(chǎn)品系列化和技術(shù)標準化，在產(chǎn)品成系列的過程之中，去研究系列化產(chǎn)品的使用標準和性能標準，進而對同一標準下的產(chǎn)品進行標準化設(shè)計。金地產(chǎn)品標準化總體思路：以格林系列為母體，以90m2以下小面積戶型為切入點，以立面標準化為難點，委托專門機構(gòu)進行設(shè)計研究。以90m2以下住宅產(chǎn)品為標準化設(shè)計的切入點，展開：標準化平面設(shè)計標準化立面設(shè)計標準化構(gòu)造、通用部品設(shè)計標準組團設(shè)計

在新項目快速復制

對以往項目典型立面體塊關(guān)系、立面材質(zhì)、色彩搭配、門窗設(shè)計等元素進行歸納、提煉、改進，形成幾種成熟立面體系不同項目不同的營銷定位、不同的設(shè)計目標選擇確定具體項目立面設(shè)計概念和手法

選擇某一種立面風格選擇某幾種立面風格，根據(jù)規(guī)劃情況進行組合創(chuàng)新形成具體項目獨特立面風格可標準化設(shè)計因素社區(qū)規(guī)劃設(shè)計需要個性化設(shè)計因素快速決策，提高設(shè)計效率，保證基本功能質(zhì)量賦予社區(qū)個性、特色，提升社區(qū)價值典型組團布置方式典型道路斷面停車方式物業(yè)管理方式商業(yè)、托幼、學校等配套設(shè)施特色街道、廣場、公園等公共空間其它因地制宜因素啟示：1、產(chǎn)品標準化切入點非常明確；2、產(chǎn)品標準工作共四大類，簡潔明了，易于實施；3、主要依靠外部機構(gòu)完成；4、金地的產(chǎn)品標準化側(cè)重于標準化設(shè)計。Page6龍湖產(chǎn)品標準化龍湖產(chǎn)品標準化操作思路：標準化與創(chuàng)新兼顧不同城市在標準的同時又保證品質(zhì)處于螺旋上升中，因此選擇了“產(chǎn)品模塊的標準化”，即標準化的模塊、個性化的拼合。在每一個產(chǎn)品模塊的運作上，他們總結(jié)出每個模塊的研發(fā)特性、工程特性、營銷特性，并圍繞“投資收益”這個核心，聚焦項目的進度、成本、質(zhì)量、資金等幾個管理維度，建立起標準的管理流程并固化在IT平臺上，供不同項目團隊、地區(qū)公司復制運用。這樣既解決了快速復制的問題，又解決了產(chǎn)品創(chuàng)新的問題。龍湖產(chǎn)品標準化特點：嚴格的標準化動作龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（內(nèi)部標桿項目），要求項目90%采用標準化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新。全集團售樓處（未來的會所）只有五種標準，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風格的實現(xiàn)，可實現(xiàn)快速復制。不同項目、不同城市之間在標準化的同時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項目比之前的項目深度更深，品質(zhì)更高。香樟林藍湖郡、藍湖半山悠山郡藍湖香頌龍湖睿城大城小院酈江風格化標準化觀山水資源型產(chǎn)品線規(guī)模型產(chǎn)品線春森彼岸酈江紫都城水晶酈城睿城江與城別墅系列洋房系列高層系列風格導向風格型+標準型資源型+規(guī)模型花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處啟示：1、產(chǎn)品模塊的標準化加上強大的知識管理系統(tǒng)（IT系統(tǒng)），可以實現(xiàn)標準化與創(chuàng)新的有機結(jié)合；2、嚴格的比例限制或要求保證了產(chǎn)品標準化的有效落地；3、產(chǎn)品標準化以“投資收益”為核心，系統(tǒng)兼顧多個管理維度，使其價值得到最大體現(xiàn)。Page7XX產(chǎn)品標準化總體推進策略基于公司自身項目經(jīng)驗、職能管理特點以及行業(yè)先進經(jīng)驗，建議公司產(chǎn)品標準化總體推進策略如下：切入點：以相對成熟的單元體為載體，以中小面積戶型為切入點，先行開展設(shè)計標準化。推進方式：系統(tǒng)規(guī)劃與單項突破相結(jié)合；內(nèi)部總結(jié)與外部借鑒相結(jié)合；自我研發(fā)與外包研究相結(jié)合。階段劃分：制定系統(tǒng)的推進實施方案，分三階段逐步推進?，F(xiàn)有項目總結(jié)行業(yè)產(chǎn)品借鑒第X代標準化產(chǎn)品產(chǎn)品體系建立單體設(shè)計平面規(guī)劃目標成本各項標準化要素必須互相匹配，并且與目標客戶需求相一致。標準進度標準工法合作伙伴部品設(shè)備營銷策劃產(chǎn)品要素管理要素成熟產(chǎn)品庫成熟產(chǎn)品復制機制客戶導向產(chǎn)品研發(fā)模塊標準庫標準產(chǎn)品庫標準產(chǎn)品復制機制多項目模塊化應(yīng)用第一階段：第二階段：第三階段：確定責任機構(gòu)制定系統(tǒng)方案成熟產(chǎn)品復制設(shè)計標準化標準產(chǎn)品復制部品標準化產(chǎn)品體系成熟標準模塊應(yīng)用Page9近期主要推進舉措產(chǎn)品目錄設(shè)計產(chǎn)品后評估體系設(shè)計評估確定項目單體提煉總結(jié)行業(yè)借鑒成熟產(chǎn)品庫優(yōu)化標準復制項目建立產(chǎn)品標準化平臺已開發(fā)項目同行項目已交付使用項目在建項目新建項目同行項目建立標準化設(shè)計體系單項標準研究與積累產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準1234

近期XX公司應(yīng)盡快確定產(chǎn)品標準化牽頭部門，建立產(chǎn)品標準化平臺，并以建筑單體為基礎(chǔ)，迅速開展標準化設(shè)計體系建設(shè)，同時進行單項標準研究，以盡早實現(xiàn)產(chǎn)品復制。另外，還應(yīng)加快管理標準化建設(shè)，引進優(yōu)秀外部資源，建立科學的考核激勵機制，為公司產(chǎn)品標準化的持續(xù)推進提供有力保障，并根據(jù)需要啟動客戶分析與品類研究等。設(shè)計標準開發(fā)標準產(chǎn)品標準化管理辦法項目后評估單項技術(shù)創(chuàng)新、總結(jié)、借鑒應(yīng)用項目實現(xiàn)路徑復制項目

加快管理標準化建設(shè)5核心措施輔助措施

僅僅制定了產(chǎn)品要素的標準是很難成功實現(xiàn)標準化復制的，還必須依賴相應(yīng)的開發(fā)管理標準化（見管理標準化推進方案）。

外部專業(yè)資源引進6

考核激勵機制建立7

及時總結(jié)提煉在建或新項目好的單項技術(shù)，或借鑒行業(yè)先進的單項技術(shù)，形成標準成果。

以產(chǎn)品目錄為基礎(chǔ)，產(chǎn)品后評估體系建設(shè)為支撐，系統(tǒng)規(guī)劃標準化管理體系，建立公司產(chǎn)品標準化平臺。

實施產(chǎn)品復制，同時開展設(shè)計優(yōu)化、項目總結(jié)評估等，優(yōu)化產(chǎn)品標準。

以建筑單體為基礎(chǔ)，以小戶型為切入點，借鑒行業(yè)先進經(jīng)驗，制定設(shè)計標準，逐步形成標準化設(shè)計體系。

從優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)驗看，產(chǎn)品標準化需要優(yōu)秀的合作伙伴共同完成，既有參與項目開發(fā)的合作伙伴，也有專門研究的合作伙伴。

要使得產(chǎn)品標準化得到順利實施，必須納入相關(guān)單位績效考核，并且提供足夠的經(jīng)費來運作，以及給予適當?shù)莫剟顏泶龠M相關(guān)工作的開展。Page11建立產(chǎn)品標準化平臺——產(chǎn)品目錄工作方式：由總部相關(guān)部門負責研究設(shè)計?？偰夸泤^(qū)域X區(qū)域2區(qū)域1產(chǎn)品目錄結(jié)構(gòu)示例細分市場1細分市場X產(chǎn)品1產(chǎn)品X立面1立面X部品1部品XXX公司可以先按市區(qū)、二圈層等城市環(huán)域劃分區(qū)域，并隨著異地擴張的推進，逐步調(diào)整為城市級、地域級區(qū)域。牽頭部門設(shè)計研發(fā)部門策劃銷售部門實施部門創(chuàng)意部門設(shè)計部門策劃部門銷售部門采購部門成本部門組織機構(gòu)新房型、立面、結(jié)構(gòu)部品研發(fā)確定（客戶互動）裝飾性部品決定是否研發(fā)新房型、部品提供房型、部品的升級信息對產(chǎn)品房型、立面、部品估價整套產(chǎn)品預算系統(tǒng)的自動化工作內(nèi)容積累形成產(chǎn)品目錄產(chǎn)品目錄職責分工產(chǎn)品目錄特點：產(chǎn)品目錄是一個巨大的產(chǎn)品信息數(shù)據(jù)庫。所有必要的信息都反映在產(chǎn)品目錄中，樓書、圖紙、工程投標報價、估價、及修改記錄等相關(guān)資料都可以找到。分類分級放置產(chǎn)品相關(guān)信息，并借助公司信息系統(tǒng)實現(xiàn)電子化管理，便于業(yè)務(wù)人員查詢應(yīng)用。Page13單項標準研究與積累工作方式：由子公司在項目實施過程中，根據(jù)項目需要適時地自行或與供應(yīng)商共同研究，并及時報總部審核，錄入產(chǎn)品目錄。主要步驟：建立項目知識庫，形成系統(tǒng)的產(chǎn)品信息依托明源項目進度管理系統(tǒng)強大的項目管理知識庫，將每個項目產(chǎn)生的每項信息通過分門別類、統(tǒng)一管理的方式錄入知識庫，并建立了標準工作指引庫，為項目計劃執(zhí)行人員提供工作指引，實現(xiàn)知識管理與工作關(guān)聯(lián)。在知識庫記錄最佳實踐，形成產(chǎn)品標準

在各個不同的業(yè)務(wù)操作界面上關(guān)聯(lián)著各種不同過往項目的經(jīng)驗、教訓、合作資源等相關(guān)知識，使任意業(yè)務(wù)點上的最佳實踐形成標準在集團內(nèi)迅速廣泛傳播。標準立項自行研究同行借鑒共同研究標準評審標準頒布錄入產(chǎn)品目錄應(yīng)用優(yōu)化項目知識管理庫項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的大量文檔、圖形、視頻等定期篩選評估龍湖利用知識庫實現(xiàn)產(chǎn)品標準積累1、通過系統(tǒng)的產(chǎn)品標準規(guī)劃，根據(jù)項目需求進行標準立項研究。2、完善目前的知識管理系統(tǒng)，將大量項目開發(fā)過程中的經(jīng)驗教訓錄入項目知識庫，定期篩選評估來產(chǎn)生相關(guān)標準。XX公司雙通道產(chǎn)品標準積累Page14產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準工作方式：由公司總部根據(jù)戰(zhàn)略需要獲取土地，并確定項目定位，子公司具體實施產(chǎn)品復制。

第一次產(chǎn)品復制前，總部應(yīng)制定產(chǎn)品標準化管理辦法，包括《復制項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計標準成果》等，以便于產(chǎn)品按要求進行準確復制，并隨著產(chǎn)品復制的推進，逐步完善相關(guān)管理辦法，如《標準化設(shè)計指導書》、《標準產(chǎn)品使用說明》等，以使公司產(chǎn)品標準化平臺更加完善。工作內(nèi)容確定項目總體運作策略在成熟產(chǎn)品庫中查詢目標產(chǎn)品及相關(guān)設(shè)計標準責任部門總部投資發(fā)展部門總部策劃創(chuàng)意部門總部后評估部門實施步驟項目定位規(guī)劃設(shè)計開發(fā)銷售項目后評估土地獲取比較目標地塊屬性與公司復制產(chǎn)品對應(yīng)的地塊屬性進行投資分析，并獲取目標地塊將目標產(chǎn)品（單體）規(guī)劃到用地中根據(jù)地塊特性和客戶需求進行適當優(yōu)化創(chuàng)新選擇合作伙伴進行項目開發(fā)銷售開展階段性總結(jié)，優(yōu)化產(chǎn)品標準項目交付使用后組織后評估根據(jù)后評估意見優(yōu)化產(chǎn)品標準子公司設(shè)計管理部門子公司工程管理部門Page15引進外部專業(yè)合作資源工作方式：由總部進行合作伙伴的系統(tǒng)規(guī)劃與引進。

從先進企業(yè)的產(chǎn)品標準化經(jīng)驗看，無一不是依靠優(yōu)秀的合作伙伴共同研究開發(fā)，因此XX公司應(yīng)結(jié)合公司產(chǎn)品策略，系統(tǒng)規(guī)劃并引進相關(guān)專業(yè)合作資源。1、與參與項目實施的供應(yīng)商進行合作，共同研究開發(fā)專利技術(shù)與產(chǎn)品。2、主動從國際市場上尋找合作伙伴。與在“工廠化”建造技術(shù)方面領(lǐng)先的日本大