2022年銀行利率變動對房地產(chǎn)市場的影響

銀行利率變動對房地產(chǎn)市場的影響一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及銀行利率變動狀況

（一）我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展壯大，我國房地產(chǎn)開發(fā)隊伍快速擴(kuò)大。１９８６年，

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有３０００多家，到了１９９５年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)

到３３４８２家，之后，全國進(jìn)入調(diào)整階段。但無論開發(fā)企業(yè)數(shù)量上如何增減，不變

的現(xiàn)實是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、自有資金不足，其資產(chǎn)負(fù)債率始終在７０％

以上，高于同期工業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。而房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，其土地使用權(quán)的

獲得、市政配套、工程建設(shè)、市場銷售和售后服務(wù)等都需要投入巨大的資金，而我國

直接融資渠道不暢，資本市場和企業(yè)債市場進(jìn)展不成熟，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)資金主要依靠

于銀行信貸。因此銀行利率的變化對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展有著不行忽視的影響。

據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計，２００６年全年，我國７０多個城市房屋價格平均漲幅高達(dá)６

％。除客觀上存在的緣由外，目前土地供應(yīng)制度，地方政府稅收制度，還有住房問題

上財政政策和金融政策等制度問題是造成目前房地產(chǎn)價格不正常上升的制度性因素。

據(jù)國家進(jìn)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，２００７年１季度，全國７０個大中城市

房屋銷售價格上漲５．６％，新建商品住房銷售價格同比上漲６．０％，漲幅比上季

度低０．２個百分點；其中，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價格分別上漲１．９％和６．

８％，漲幅分別比上季度高０．４，和０．２個百分點；一般住房銷售價格上漲６．

２％，漲幅比上季度低Ｏ．３個百分點，與上季度相比，經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房銷售

價格分別上漲Ｏ．１％和Ｏ．４％，漲幅比上季度分別低Ｏ．３和０．２個百分點；

一般住房銷售價格上漲０．７％，漲幅比上季度高０．１個百分點。１至４月份全國

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長２７．４％，增速比１至３月份加快Ｏ．５個百分點，比去

年同期加快６．１個百分點。

（二）近兩年我國銀行利率變動狀況

從２００６年月５日開頭到２００７年５月１５日，央行連續(xù)七次上調(diào)存款預(yù)備

金率，由８％上調(diào)至目前的１１％。中國人民銀行１８日宣布，自５月１９日起金融

機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．１８

個百分點。其他檔次利率相應(yīng)調(diào)整；從２０００年６月５日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)

人民幣存款預(yù)備金率０．５個百分點。這是近１０年來中國首次同時宣布上調(diào)存款準(zhǔn)

備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。

３月１７日，中國人民銀行打算上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)

一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)０．２７個百分點，分別由現(xiàn)行的２．５２％提高到

２．７９％、６．１２％提高到６．３９％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

同日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》中規(guī)定，３月

１８日起，上年轉(zhuǎn)結(jié)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的１．８％提高到１．９８％。

五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)０．１８個百分點，

五年期以下（含五年）從４．１４％提高到４．３２％、五年期以上從４．５９％提

高到４．７７％。

二、銀行利率變動對我國房地產(chǎn)市場的影響

（一）銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超過房地產(chǎn)商

品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機(jī)

者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量連續(xù)增加，持幣者就

會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因素的影響下，這一過程可能導(dǎo)致

搶購房地產(chǎn)的行為，推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持

續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲、交易量不斷增加。

由于價格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價格嚴(yán)峻脫離其實有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)峻的

通貨膨脹階段。相反，假如貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就

會消失有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)峻。

（二）銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響

一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，利率上升時房地產(chǎn)價格降

低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其緣由：一是當(dāng)利率上升時，儲蓄、購買債券的

收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大削減，導(dǎo)致房地產(chǎn)

價格缺少支撐力，結(jié)果必定價格下跌；二是由于利率上升，投資者運用的資金利息成

本加大，而在物價沒有上漲的狀況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到

房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是抱負(fù)的投

資方式。而當(dāng)利率降低到肯定程度。各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開頭振興，投

入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。

提高存款預(yù)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是削減銀行貸款

增長的趨勢，掌握投資增長過快和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展過熱。這必定將影響到銀行的信貸規(guī)模，

抑制銀行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獵取大量

貸款的房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在看來，從２００６年開頭頻繁實行的加息措施并沒有勝利抑制

房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，將來利

率的連續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價過快增長。

（三）銀行利率變動對開發(fā)商的影響

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀

行貸款實現(xiàn)間接融資。因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財務(wù)成本增大，對其資金成本和

利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場

化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈消失問題的概率進(jìn)一步增加。此外，還

有可能迫使開發(fā)商加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會削減盈利空間，降低價格，以規(guī)避

項目建設(shè)、增加土地儲備的風(fēng)險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，

以開發(fā)商年貸款１００億為例，在貸款利率上調(diào)０．２７個百分點以后，開發(fā)商一年

增加還款２７００萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種看法，一

種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚：另一種認(rèn)為，由于大

部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資

金鏈緊急的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會實行降價的方式及早出售自己手中的

樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，

中小開發(fā)商將更難生存。

（四）銀行利率變動對購房消費者的影響

加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，

加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，

擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱

他們進(jìn)入市場的欲望。特殊是由于我國信貸消費剛開頭，購房者從沒有體驗過利息波

動對個人消費的影響，假如利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支

出陡然上升，會導(dǎo)致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭

條，使整個經(jīng)濟(jì)增長放緩。

目前，房價并非賣方打算，開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，房價短期不會因

此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購

房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市

場上很多銀行推出貸款優(yōu)待政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價

的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地

產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，

另一方面市場需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

三、銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的實例分析

在美國，２０００年以來利率持續(xù)下降是支持美國房地產(chǎn)市場持續(xù)富強(qiáng)的重要影

響因素。從２０００年下半年開頭美國進(jìn)入減息周期，美聯(lián)儲連續(xù)１３次降低利率，

截至２００３年６月，聯(lián)邦基金利率水平降為ｌ％，達(dá)到了４６年以來最低水平。按

揭貸款利率也隨著寬松性貨幣政策而持續(xù)下降，其中１年可調(diào)息按揭貸款利率也從２

００１年末的７．０％下調(diào)到２００３年的３．８％。低利率環(huán)境下的美國房地產(chǎn)市

場炙手可熱，房價直線上升。

但自２００４年６月后，美聯(lián)儲的低利率政策開頭發(fā)生逆轉(zhuǎn)。截至２００６年８

月，經(jīng)過連續(xù)１７次調(diào)高利率，聯(lián)邦基金利率從ｌ％提高到了５．２５％，房屋借貸

成本大幅提高，對房地產(chǎn)市場起到了肯定的降溫作用，導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場的富強(qiáng)開

始消失逆轉(zhuǎn)。與２００５年同期相比，２００６年９月新建房價格下降了９．７％，

這是１９７０年以來的最大降幅。同時，隨著近期美國房價消失下跌，住房按揭的違

約風(fēng)險也隨之增加，從美國房地產(chǎn)市場富強(qiáng)與降溫來看，利率變化是最為重要的影響

因素。利率水平凹凸對房地產(chǎn)價格變化影響很大。

在我國，２０世紀(jì)９０年月初的房地產(chǎn)熱正是由于在經(jīng)濟(jì)過熱時，中央銀行銀根

不緊，利率過低，而且為鼓舞房地產(chǎn)開發(fā)，貸款條件較寬，導(dǎo)致流通中貨幣增長過快，

地皮、建材供不應(yīng)求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。房地產(chǎn)價格飛漲，超過了社

會購買者的有效需求和購買力。致使很多樓盤積壓。１９９３年，為抑制國內(nèi)通貨膨

脹，中央實行了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，緊縮銀根，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)項目失去銀行信貸

的有力支持，資金缺乏，無法按時完工，大量項目被迫緩建、停建，從而使大量樓盤

積壓。以深圳房地產(chǎn)業(yè)為例，１９９３年的宏觀調(diào)控，高層住宅積壓資金逾百億元，

整體住宅空置率達(dá)１０％，而在建的高層住宅數(shù)目依舊浩大，建筑面積達(dá)４００萬平

方米。同時，花園別墅物業(yè)也大量空置，有價無市。

四、結(jié)論

上調(diào)利率對抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到樂觀作用。專家認(rèn)為，此次央行上調(diào)

利率的幅度對住房消費者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，

但是央行實行這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率特別大，從而讓消費者

產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會抑制一部分一般消費者的

房產(chǎn)需求，此次利率的上調(diào)確