某發(fā)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)研究報(bào)告課件

廣州花都市場(chǎng)研究報(bào)告1廣州花都市場(chǎng)研究報(bào)告1目錄

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿2目錄區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望313廣州“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略“未來(lái)五年將加快珠江新城、廣州新城、白云新城、廣州科學(xué)城及周邊地區(qū)、南沙地區(qū)、大學(xué)城及周邊地區(qū)、白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)及周邊地區(qū)、鐵路新客站周邊地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、琶洲地區(qū)等十大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的建設(shè)”；“大力實(shí)施‘南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步完善多中心、組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)型的城市空間架構(gòu)，推動(dòng)城市走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的發(fā)展道路”廣州市《十一五規(guī)劃》提出“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略：3廣州“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略“未來(lái)五年將加快珠契機(jī)一——無(wú)污染的健康山水環(huán)境花都處于廣州北部，全區(qū)面積約960平方公里，城區(qū)面積約51平方公里；區(qū)內(nèi)有廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，屬“北優(yōu)”的重心之一；花都山水資源豐富，區(qū)內(nèi)分布著大量的水庫(kù)和山脈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光宜人。其中最著名的有省級(jí)旅游度假勝地——芙蓉度假區(qū)和王子山森林公園；花都的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及該板塊的發(fā)展定位（該板塊定位為旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)）具備無(wú)污染的健康可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。4契機(jī)一——無(wú)污染的健康山水環(huán)境45契機(jī)二——日趨完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)地鐵：輕軌3號(hào)線(新機(jī)場(chǎng)--廣州東站)、9號(hào)線（汽車(chē)城—人和）；空港：廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)；高速路：廣清高速、機(jī)場(chǎng)高速、京珠高速；快速路：北二環(huán)、105、106、107國(guó)道等；鐵路：京廣鐵路、武廣高鐵；水路：國(guó)家二類口岸花都港。5契機(jī)二——日趨完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)地鐵：輕軌3號(hào)線6契機(jī)三——產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人口花都已初步形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：空港物流、汽車(chē)、珠寶首飾加工、皮具；其中廣州白云國(guó)際新機(jī)場(chǎng)對(duì)花都的未來(lái)有著深遠(yuǎn)的影響；產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)及人口增長(zhǎng)，為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人口。花都目前常住人口75萬(wàn)人，2010年總?cè)丝?20萬(wàn)人，規(guī)劃2020年總?cè)丝?60萬(wàn)；年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）保持2位數(shù)的增長(zhǎng)，2005年同比增長(zhǎng)20%、2006年上半年同比增長(zhǎng)15%，2010年達(dá)到660億元，預(yù)計(jì)在十二五期間，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上，實(shí)現(xiàn)在2015年超過(guò)1100億元目標(biāo)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：花都區(qū)政府門(mén)戶網(wǎng)站、花都統(tǒng)計(jì)年鑒）汽車(chē)城珠寶首飾加工加工工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)生態(tài)科技、農(nóng)業(yè)等皮具空港物流汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)來(lái)源：花都統(tǒng)計(jì)年鑒）6契機(jī)三——產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人口花都778899101011契機(jī)四——北優(yōu)引發(fā)花都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，品牌發(fā)展商積極進(jìn)駐項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商規(guī)模碧桂園假日半島碧桂園約1萬(wàn)畝合和新城香港合和置業(yè)1200畝金碧御水山莊恒大集團(tuán)約3500畝南航碧花園南航碧花園房地產(chǎn)逾160萬(wàn)㎡合景天湖峰景合景泰富60萬(wàn)㎡萬(wàn)科項(xiàng)目萬(wàn)科地產(chǎn)約1000畝祈福赤坭項(xiàng)目祈福集團(tuán)總建筑面積超過(guò)400萬(wàn)㎡東鏡新城南海置業(yè)900多畝玖瓏湖項(xiàng)目新鴻基地產(chǎn)1000畝中房項(xiàng)目中房天馬河國(guó)際公寓700多畝美林湖項(xiàng)目美林基業(yè)10000畝11契機(jī)四——北優(yōu)引發(fā)花都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，品牌發(fā)展商積極進(jìn)駐

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域山前大道板塊主要個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿12區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)”第六條：“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。‥‥‥繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)”。國(guó)土資源部：“當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理緊急通知”

堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。建住房[2006]165號(hào)“關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)”

需要調(diào)整的項(xiàng)目，要明確具體的套型結(jié)構(gòu)比例要求，并納入規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，重新審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。要首先調(diào)整過(guò)去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目，‥‥‥。

政策解讀：13（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)國(guó)辦發(fā)〔202006年國(guó)土資源部再次重申，國(guó)家將繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，使那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項(xiàng)目受益；封殺令的出臺(tái)，使別墅項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其價(jià)格有可能會(huì)持續(xù)上漲；從土地供應(yīng)來(lái)講，別墅的開(kāi)發(fā)用地逐漸減少，這對(duì)現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目是一大利好。政策影響：14（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)2006年國(guó)土資源部再次重申，國(guó)家將繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)15別墅供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化：市中心別墅供應(yīng)稀缺；由于市中心土地供應(yīng)的稀缺性，市中心的別墅供應(yīng)越來(lái)越少；未來(lái)除南湖板塊、科學(xué)城板塊、華南板塊還有少量別墅供應(yīng)外，之前有別墅供應(yīng)的二沙島、珠江新城，未來(lái)不可能再有別墅供應(yīng)。別墅用地供應(yīng)主要集中在大廣州的東、南、西、北四大遠(yuǎn)郊區(qū)域，其中以北部的花都區(qū)為主。東部中部北部南部西部（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)15別墅供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化：市中心別墅供應(yīng)稀缺；東部中部北部南部16主要分布在郊區(qū)的番禺、花都、黃歧等地；普遍擁有優(yōu)勢(shì)的山水資源；交通、配套建設(shè)的嚴(yán)重滯后導(dǎo)致度假愿望的落空最早期度假別墅99-02年2002年97-99年2005年番禺·華南板塊廣園東·鳳凰城花都·假日半島大規(guī)模人工造城，沒(méi)有自然山水資源支持；便利的交通、自身日?；旧钆涮椎臓I(yíng)造，成功造就“5+2”的新居住模式有一定的自然資源；注重配套建設(shè)。除自身日常基本生活配套的營(yíng)造外，注重休閑渡假設(shè)施的建設(shè)，如酒店、游樂(lè)設(shè)施等；以當(dāng)?shù)爻Ｗ】蛻魹橹?；工業(yè)區(qū)、交通阻礙了廣州人郊區(qū)置業(yè)的熱情擁有優(yōu)勢(shì)的自然山水資源；較為成熟的休閑渡假設(shè)施：如酒店、高爾夫場(chǎng)、主題公園等；成功吸納了大量廣州及珠三角地區(qū)度假客戶，但相對(duì)滯后的交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)置業(yè)仍有較大的阻礙廣州北向置業(yè)的勢(shì)頭越來(lái)越強(qiáng)勁：（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)16主要分布在郊區(qū)的番禺、花都、黃歧等地；最早期度假別墅99四大區(qū)域綜合對(duì)比區(qū)域主要板塊自然資源交通經(jīng)濟(jì)低污染發(fā)展前景土地供應(yīng)總評(píng)東部廣園東板塊★★★★☆★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★增城板塊★★★★★★★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★★★★☆南部南沙板塊★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★西部佛山板塊★★★★★★★★☆★★★★★☆★★★★★★★北部花都板塊★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★從化板塊★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★北部區(qū)域相比東部、南部和西部其他區(qū)域，在自然資源、交通、環(huán)境（低污染）方面，擁有較明顯的優(yōu)勢(shì)，目前發(fā)展別墅市場(chǎng)的基礎(chǔ)優(yōu)厚；在北部區(qū)域中，花都（山前大道）板塊相比從化板塊，目前在交通網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，及未來(lái)的發(fā)展前景上均占有較大的優(yōu)勢(shì)。17四大區(qū)域綜合對(duì)比區(qū)域主要板塊自然資源交通經(jīng)濟(jì)低污染發(fā)展前景土（二）土地供應(yīng)格局變化—成就未來(lái)花都半小時(shí)居住圈前期置業(yè)調(diào)查：番禺的吸聚力非常強(qiáng)—認(rèn)為花都位置偏遠(yuǎn)，常住置業(yè)吸引力弱。18（二）土地供應(yīng)格局變化—成就未來(lái)花都半小時(shí)居住圈前期置業(yè)調(diào)查1919小結(jié)：花都板塊將成熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域綜上所述：在政策、自身地理?xiàng)l件、供應(yīng)格局、交通路網(wǎng)及配套等方面因素的積極推動(dòng)下，花都板塊將成未來(lái)大廣州熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。20小結(jié)：花都板塊將成熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域綜上所述：在政策、自身地理?xiàng)l件

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿21區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“221、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)近期居住用地供應(yīng)成交情況221、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)231、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)近期居住用地供應(yīng)成交情況231、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)241、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)2004-2010年，花都區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積共約856萬(wàn)㎡，2004年開(kāi)始逐年上升，平均每年增加15萬(wàn)㎡左右。06年有所回落，而07年則繼續(xù)上升至146.74萬(wàn)㎡，環(huán)比上升了88.3%，隨后繼續(xù)保持平穩(wěn)的供應(yīng)態(tài)勢(shì)。

2007年至今，花都區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積每月均保持在150萬(wàn)㎡左右的水平，估計(jì)是07年市場(chǎng)大熱引致開(kāi)發(fā)體量迅速增大，上市量出現(xiàn)較大幅度的井噴。商品住宅歷年的上市量分析241、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)25商品住宅歷年的成交量分析預(yù)售住宅成交面積逐年上升是花都區(qū)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。1、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)2004-2010年，花都區(qū)商品住宅預(yù)售成交面積約為763萬(wàn)㎡，2004年開(kāi)始逐年上升，平均每年增加10萬(wàn)㎡左右。2007年，商品住宅預(yù)售成交面積上升至140.14萬(wàn)㎡，同比上升了36.38%。

2008年，花都區(qū)商品住宅預(yù)售成交面積受金融海嘯影響回落至54.83萬(wàn)㎡，環(huán)比劇降60.87%。預(yù)期今年整體住宅成交量同比將上升20-23%左右，達(dá)到150萬(wàn)㎡的關(guān)口。隨著花都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅市場(chǎng)的需求量將以每年10%的速度遞增。25商品住宅歷年的成交量分析預(yù)售住宅成交面積逐年上升是花都區(qū)26商品住宅歷年的成交均價(jià)分析2005年，花都區(qū)預(yù)售商品住宅的成交均價(jià)開(kāi)始突破2000元/㎡的關(guān)口，并開(kāi)始出現(xiàn)大幅上升，成交均價(jià)升至3234元/㎡，環(huán)比上升34.25%，隨后在未來(lái)兩年迅速升至5400元/㎡的水平。2010年8月，住宅整體的成交均價(jià)大幅上升至6246元/㎡，環(huán)比上升15.75%，首次突破6000元/㎡的大關(guān)。即便如此，相對(duì)于廣州市區(qū)來(lái)說(shuō)，花都區(qū)域住宅成交價(jià)格仍然有相當(dāng)大的上升空間。1、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)26商品住宅歷年的成交均價(jià)分析2005年，花都區(qū)預(yù)售商品住272、花都區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)特點(diǎn)一：樓市暢旺，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)據(jù)花都區(qū)房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：2003年一手商品住宅的交易均價(jià)為1802元/㎡，2006年一手商品住宅的成交均價(jià)已經(jīng)上漲為3234元/㎡，樓價(jià)三年里將近翻了一番。特點(diǎn)二：房地產(chǎn)規(guī)劃起點(diǎn)高花都環(huán)境優(yōu)美，土地資源豐富，房地產(chǎn)發(fā)展具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，起點(diǎn)高，在房子的空間舒適感、戶型規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)等方面上都做得不錯(cuò)。特點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)先行，成為樓市有力支撐區(qū)別于番禺的以樓市帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的模式，花都的樓市發(fā)展體現(xiàn)的是“新城”概念，有相對(duì)的自主性及獨(dú)立性，走的是由生產(chǎn)部類向生活部類擴(kuò)展的發(fā)展模式。特點(diǎn)四：熱點(diǎn)區(qū)域突出，度假型及常住型物業(yè)皆具極大發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)花都房地產(chǎn)的板塊分布主要有三個(gè)區(qū)域：一是在機(jī)場(chǎng)商務(wù)區(qū)，由于產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，前景看好；二是在主城區(qū)，地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線和9號(hào)線沿線附近；三是山前大道別墅區(qū)，集中了很多優(yōu)質(zhì)的高尚別墅區(qū)，主要吸引的是度假客戶。272、花都區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)特點(diǎn)一：樓市暢旺，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿28區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“往赤坭，汽車(chē)城通機(jī)場(chǎng)美林湖主干道碧桂園主干道廣清高速南航大道公路(通新華)機(jī)場(chǎng)高速南航碧花園金碧御水山莊公路(通芙蓉嶂)舊廣從公路雅寶新城、珠寶城海布出口皮具城興仁253線新華出口永發(fā)大道云山大道風(fēng)神大道紅棉大道京珠高速街北高速九龍湖高爾夫、合景泰富天湖峰境北（清遠(yuǎn)、從化方向）廣州方向1人民公園235迎賓大道機(jī)場(chǎng)北出口、聯(lián)邦快遞太成出口山前大道楊荷白石46789度假型物業(yè)主要在售項(xiàng)目分布圖：1、碧桂園假日半島；2、美林湖國(guó)際社區(qū)；3、新鴻基玖瓏湖；4、萬(wàn)科蘭喬圣菲；5、合景泰富天湖峰境；6、綠城桃花源；7、元邦山清水秀；8、恒大金碧御水山莊；9、南航碧花園。29往赤坭，汽車(chē)城通機(jī)場(chǎng)美林湖主干道碧桂園主干道廣清高速編號(hào)樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址總占地（㎡）總建面（㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）目前售價(jià)（元/㎡）首開(kāi)盤(pán)時(shí)間1碧桂園假日半島山前大道三坑水庫(kù)旁約666萬(wàn)約400萬(wàn)聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅小高層聯(lián)排160—240獨(dú)立200—550聯(lián)排5600-6000獨(dú)棟9000（均帶1300裝修）2005.102美林湖國(guó)際社區(qū)山前大道花兜水庫(kù)旁約600萬(wàn)約380萬(wàn)聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅高層聯(lián)排160-200獨(dú)立280左右聯(lián)排11000-13000（帶2000-2800裝修）獨(dú)棟15800（毛坯）2007.053新鴻基玖瓏湖山前大道九龍湖度假區(qū)24萬(wàn)120萬(wàn)獨(dú)立別墅雙拼別墅多層洋房雙拼160-278獨(dú)立350-87320000-25000（毛坯）2009.054萬(wàn)科蘭喬圣菲山前大道芙蓉嶂度假區(qū)21萬(wàn)15萬(wàn)獨(dú)棟別墅疊加別墅獨(dú)棟513-1213疊加240-270毛坯：疊加1.1萬(wàn)，獨(dú)棟1.5-2.5萬(wàn)2008.055合景泰富天湖峰境山前大道東楊荷段50萬(wàn)45萬(wàn)高層洋房聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅聯(lián)排235-267獨(dú)立292-830別墅11000洋房56002007.056綠城桃花源山前大道芙蓉嶂度假區(qū)西側(cè)24萬(wàn)13萬(wàn)獨(dú)棟別墅獨(dú)棟453-698130002008.057元邦山清水秀山前大道芙蓉嶂度假區(qū)東側(cè)35萬(wàn)30萬(wàn)獨(dú)棟別墅聯(lián)排雙拼獨(dú)棟580聯(lián)排300多聯(lián)6100-7600雙拼、獨(dú)棟8900-100002010.058恒大金碧御水山莊山前大道與南航大道交匯處111萬(wàn)129萬(wàn)獨(dú)棟聯(lián)排高層獨(dú)棟288-433洋房80-130別墅12000洋房4800（帶1800裝修）2004.059南航碧花園山前大道與南航大道交匯處160萬(wàn)50萬(wàn)獨(dú)棟別墅小高層獨(dú)棟200-4008000-100002003.10度假型物業(yè)主要在售項(xiàng)目情況一覽表：分析：多為上千畝甚至萬(wàn)畝大盤(pán)，現(xiàn)已開(kāi)售的主要項(xiàng)目總占地已超過(guò)1500萬(wàn)平米，總體供應(yīng)面積超過(guò)1000萬(wàn)平米；多為別墅輔以少量洋房及其他配套，聯(lián)排多在160-230㎡之間，均價(jià)約6000-10000元/㎡。獨(dú)棟多在300-450㎡之間，均價(jià)約9000-15000元/㎡。30編號(hào)樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址總占地（㎡）總建面（㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間31占地面積約666萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫缺建筑面積約400萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005.10物業(yè)類別聯(lián)排、獨(dú)棟容積率0.67項(xiàng)目定位中國(guó)首席休閑度假之城配套設(shè)施酒店、文化村、商業(yè)街、飲食、超市、銀行、高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)推產(chǎn)品瓏灣二期，小獨(dú)棟285方169萬(wàn)起；新推20多獨(dú)棟，186到400m2，9000元/m2，銷售價(jià)格整體均價(jià)6000元/㎡，帶1300元/㎡裝修主力戶型5房3廳，285㎡帶裝修坡岸別墅銷售情況成交情況良好，估計(jì)成交約40余套優(yōu)惠促銷獨(dú)棟95折團(tuán)購(gòu)98折；舊業(yè)主介紹雙方即互免1年管理費(fèi)優(yōu)惠示范單位點(diǎn)評(píng)示范單位設(shè)于高爾夫球場(chǎng)旁，但非現(xiàn)場(chǎng)示范單位，沒(méi)有做地下室。戶型緊湊實(shí)用，整體裝修用材一般“瓏灣”組團(tuán)個(gè)案一：碧桂園假日半島項(xiàng)目概況：特點(diǎn)概括：產(chǎn)品覆蓋面廣，價(jià)格門(mén)檻較低，配套較齊全的純度假型項(xiàng)目。31占地面積約666萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫缺建筑面積約400萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)32熱銷產(chǎn)品分析：產(chǎn)品熱銷面積（㎡）花園面積（㎡）戶型均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）當(dāng)期成交比例備注獨(dú)立別墅180～500184241-300四房二廳三衛(wèi)900016525%帶全屋裝修及花園園藝290350-420四房二廳三衛(wèi)850024620%聯(lián)排別墅167-21015760-220四房二廳三衛(wèi)60009435%帶全屋裝修及花園園藝18080-240四房二廳三衛(wèi)560010030%高性價(jià)比：低價(jià)策略，超高性價(jià)比，是持續(xù)銷售的保證；總價(jià)門(mén)檻低：38萬(wàn)起帶裝修，滿足了普通度假型人群的消費(fèi)及使用心態(tài)；業(yè)主認(rèn)同度：前期購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主或碧桂園原業(yè)主由于產(chǎn)品升值而對(duì)品牌的追隨；品牌優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，剛與希爾頓酒店和德國(guó)HMS酒店集團(tuán)合作打造國(guó)際酒店；成熟配套：五星級(jí)酒店、27洞高爾夫、故鄉(xiāng)里主題公園、飲食、超市、銀行等。熱銷關(guān)鍵點(diǎn)：個(gè)案一：碧桂園假日半島32熱銷產(chǎn)品分析：產(chǎn)品熱銷面積花園面積戶型均價(jià)總價(jià)當(dāng)期成交比33價(jià)格走勢(shì)分析：普通型獨(dú)立別墅由05年開(kāi)售時(shí)4300元/㎡上升至開(kāi)盤(pán)后續(xù)熱銷期的5000元/㎡，升幅為16%，平均每月上升2%，并到達(dá)07年頂峰7500元/㎡后應(yīng)市下滑；08年遭遇金融風(fēng)暴，樓市下滑至谷底，價(jià)低成交卻少。09年以來(lái)逐漸回升，受市場(chǎng)及政策影響，獨(dú)立別墅成交價(jià)格整體波動(dòng)較大；聯(lián)排別墅價(jià)格波動(dòng)幅度較小，由開(kāi)盤(pán)的3700元/㎡上升至09年的5600元/㎡，由于整體總價(jià)較低，該類物業(yè)成交價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)較為平穩(wěn)。分析：（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于廣州搜房網(wǎng)及行內(nèi)資訊，并價(jià)格走勢(shì)以普通獨(dú)立別墅價(jià)格為例）個(gè)案一：碧桂園假日半島33價(jià)格走勢(shì)分析：普通型獨(dú)立別墅由05年開(kāi)售時(shí)4300元/㎡34客戶特征分析：假日半島客戶來(lái)源分布統(tǒng)計(jì)表廣州客源為核心，輻射珠三角及港澳地區(qū)。在假日半島客戶來(lái)源比例中，廣州客戶占據(jù)項(xiàng)目主力位置，其次香港、深圳、清遠(yuǎn)、東莞、佛山亦占相當(dāng)一部分比例。而其中以廣州地區(qū)碧桂園老業(yè)主居多。購(gòu)房目的以度假用途占主導(dǎo)眾多的外地客戶購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的主要用途為郊外度假型物業(yè)，作為投資、常住等用途的客戶較少。個(gè)案一：碧桂園假日半島34客戶特征分析：假日半島客戶來(lái)源分布統(tǒng)計(jì)表廣州客源為核心，35客戶特征分析：客戶群的個(gè)人特征和社會(huì)背景相對(duì)復(fù)雜該項(xiàng)目的銷售量較大，成交客戶的個(gè)人特征和層面也相對(duì)復(fù)雜。如年齡層面方面，年齡段分布較分散，其中35至45歲之間的社會(huì)中層人士較多；教育程度方面，受教育程度較高，大學(xué)以上文化程度人士近50%；購(gòu)房的主要原因是——“價(jià)格平”根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的長(zhǎng)期跟蹤調(diào)研，其客戶群對(duì)該項(xiàng)目的主要認(rèn)同點(diǎn)是它所營(yíng)造的一種高性價(jià)比的度假生活，“60萬(wàn)元住別墅”的廉價(jià)產(chǎn)品概念是購(gòu)買(mǎi)的主要因素。個(gè)案一：碧桂園假日半島35客戶特征分析：客戶群的個(gè)人特征和社會(huì)背景相對(duì)復(fù)雜購(gòu)房的主個(gè)案二：美林湖國(guó)際社區(qū)金色溪谷、淺山溪谷特點(diǎn)概括：產(chǎn)品頗具匠心，價(jià)格較高，未來(lái)配套齊全的大型度假項(xiàng)目。項(xiàng)目概況：占地面積約600萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)10000戶，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)2000戶建筑面積約380萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.5物業(yè)類別別墅、洋房容積率0.38項(xiàng)目定位開(kāi)創(chuàng)大廣州純南加州別墅居住時(shí)代配套設(shè)施省休閑體育基地、省高爾夫訓(xùn)練基地、國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、超五星級(jí)度假酒店、國(guó)際學(xué)校、商業(yè)小鎮(zhèn)、生態(tài)園現(xiàn)推產(chǎn)品金色溪谷、淺山溪谷200套獨(dú)棟、加洲島C區(qū)獨(dú)棟（305-868，送400-1000花園）銷售價(jià)格聯(lián)排1.1-1.3萬(wàn)（帶2000-2800裝修）獨(dú)棟1.58萬(wàn)（裝修另加3500）團(tuán)購(gòu)1.1-1.2萬(wàn)主力戶型淺山溪谷360—580㎡含地下室面積銷售情況元旦熱銷，約銷售60余套單位，成交總額超2.5個(gè)億，現(xiàn)加推第二批半價(jià)單位優(yōu)惠促銷暫無(wú)，有部分關(guān)于逆勢(shì)銷售的軟文報(bào)道示范單位點(diǎn)評(píng)淺山溪谷樣板間沒(méi)有開(kāi)放，金色溪谷樣板間景觀開(kāi)闊，戶型緊湊實(shí)用。產(chǎn)品類型36個(gè)案二：美林湖國(guó)際社區(qū)金色溪谷、淺山溪谷特點(diǎn)概括：產(chǎn)品頗具匠37熱銷產(chǎn)品分析：產(chǎn)品熱銷面積（㎡）花園面積（㎡）戶型均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）當(dāng)期成交比例備注聯(lián)排別墅200-380300350-420四房二廳三衛(wèi)1100033020%帶裝修2000元/㎡200241-300四房二廳三衛(wèi)1300026035%帶裝修2800元/㎡獨(dú)立別墅360-580360350-400五房二廳四衛(wèi)1580056830%含地下室面積；裝修另加3500580620-700五房三廳四衛(wèi)1580091615%品牌優(yōu)勢(shì)：本土品牌發(fā)展商，在廣州及花都本地知名度和認(rèn)同度較高；樣板展示佳：樣板房設(shè)計(jì)品位獨(dú)特，展現(xiàn)效果佳；產(chǎn)品風(fēng)格純粹：一直以來(lái)追求原汁原味的南加州產(chǎn)品建筑風(fēng)格，吸引力大；豐富的自然資源：自然資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，保證別墅產(chǎn)品升值潛力；規(guī)劃宏大的配套：五星級(jí)酒店、高爾夫、生態(tài)園、休閑體育基地、商業(yè)小鎮(zhèn)等。熱銷關(guān)鍵點(diǎn)：個(gè)案二：美林湖國(guó)際社區(qū)37熱銷產(chǎn)品分析：產(chǎn)品熱銷面積花園面積戶型均價(jià)總價(jià)當(dāng)期成交比38價(jià)格走勢(shì)分析：聯(lián)排別墅自07年開(kāi)盤(pán)至09年期間保持7000-8000元/㎡的區(qū)間，表面上看變化幅度不大走勢(shì)平穩(wěn)，但該盤(pán)實(shí)際上促銷折扣較多，實(shí)際成交價(jià)格受市場(chǎng)及自身企業(yè)因素影響較大；獨(dú)立別墅現(xiàn)階段成交均價(jià)在15800元/㎡左右，總價(jià)比相鄰競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高出太多，性價(jià)比相比之下非常低，部分客戶易受價(jià)格因素影響而另投其它項(xiàng)目。08年金融風(fēng)暴以來(lái)該盤(pán)成交主要以聯(lián)排為主，獨(dú)棟別墅因總價(jià)過(guò)高造成銷量停滯，原因之一在于項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系與市場(chǎng)承受能力有所脫離，后期定價(jià)不當(dāng)未能凸顯各類產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；分析：（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于廣州搜房網(wǎng)及行內(nèi)資訊，并價(jià)格走勢(shì)以聯(lián)排別墅價(jià)格為例）個(gè)案二：美林湖國(guó)際社區(qū)38價(jià)格走勢(shì)分析：聯(lián)排別墅自07年開(kāi)盤(pán)至09年期間保持70039客戶特征分析：客戶群來(lái)源特點(diǎn)：廣州客源占最大比例在美林湖·國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目中廣州客戶成為項(xiàng)目的主力客戶群體，東莞、深圳地區(qū)客戶成為項(xiàng)目第二大客戶群體，佛山、清遠(yuǎn)的客戶成為項(xiàng)目的另一客戶群，花都本地客戶較少。而廣州客戶群體中，天河和原東山區(qū)的客戶群體所占比例最大。個(gè)案二：美林湖國(guó)際社區(qū)39客戶特征分析：客戶群來(lái)源特點(diǎn)：廣州客源占最大比例個(gè)案二：40客戶特征分析：物業(yè)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：46％業(yè)主購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目具有投資及居住目的；54％業(yè)主購(gòu)房純屬自住，未考慮投資家庭居住狀況：31％業(yè)主購(gòu)房選擇與父母、子女同住；69％業(yè)主購(gòu)房為夫婦二人同住購(gòu)房目的：100％業(yè)主購(gòu)房目的為提高生活素質(zhì)，改善生活居住環(huán)境業(yè)主年齡：66％的業(yè)主年齡結(jié)構(gòu)介于31-55歲之間教育程度：69％的業(yè)主教育程度為本科以上，31％業(yè)主接受教育程度為大專以下收入狀況：收入狀況屬于較敏感話題，約54％的業(yè)主表示自己年收入為10—15萬(wàn)之間；30％左右業(yè)主表示自己年收入在15—20萬(wàn)之間；其余約16％業(yè)主表示年收入在10萬(wàn)元以下職業(yè)特征：在購(gòu)房業(yè)主中，約有38％業(yè)主擔(dān)任企業(yè)中、高層管理者；約8％左右業(yè)主為從事文藝或藝術(shù)人士；約23％左右業(yè)主屬于開(kāi)創(chuàng)公司、企業(yè)；約15％左右業(yè)主屬于自由業(yè)者；剩余約15％業(yè)主未予以透露其工作性質(zhì)個(gè)案二：美林湖國(guó)際社區(qū)40客戶特征分析：物業(yè)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：46％業(yè)主購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目具有投資及個(gè)案三：新鴻基玖瓏湖特點(diǎn)概括：現(xiàn)代港式產(chǎn)品風(fēng)格，與市區(qū)距離適中的高端度假項(xiàng)目。項(xiàng)目概況：占地面積24萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)5000，一期269建筑面積120萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.5物業(yè)類別別墅、洋房容積率0.05主題定位塑造世界級(jí)奢華別墅配套設(shè)施項(xiàng)目尊貴配套包括高爾夫球會(huì)、國(guó)際學(xué)校、歐陸式度假小鎮(zhèn)、馬術(shù)學(xué)校及國(guó)際五星級(jí)度假酒店主推產(chǎn)品“悅源”獨(dú)棟別墅銷售價(jià)格20000-25000元/㎡主力戶型雙拼159-277㎡，獨(dú)棟348-873㎡銷售情況一期售完封盤(pán)促銷推廣線上主要為軟文炒作：1、香港耀華國(guó)際學(xué)校；2、收樓零投訴；3、新貨推售；線下主要為新鴻基自身業(yè)主資源及客戶、玖瓏湖舊業(yè)主資源、高爾夫球場(chǎng)資源；最近一次線下為6月26日舉辦“環(huán)球視野中西智慧”國(guó)際教育論壇。后續(xù)推貨2010年10月，主推洋房約120套，約250-450平米；70多套別墅；41個(gè)案三：新鴻基玖瓏湖特點(diǎn)概括：現(xiàn)代港式產(chǎn)品風(fēng)格，與市區(qū)距離適產(chǎn)品特征：以高檔獨(dú)棟別墅為主輔以少量中小戶型聯(lián)排別墅，別墅產(chǎn)品全部圍繞高爾夫球場(chǎng)一線景觀資源，與高爾夫達(dá)到最大程度的融合，從而進(jìn)一步提升產(chǎn)品檔次；價(jià)格情況：定位頂端客戶，總價(jià)高，如D戶型面積為440㎡，總價(jià)1000萬(wàn)元/套起；F戶型面積為504㎡，總價(jià)1300萬(wàn)元/套起，別墅全部毛坯附帶私家花園和車(chē)庫(kù)；客戶構(gòu)成：該項(xiàng)目廣州客戶為主，其次是港澳客戶，花都本地客戶購(gòu)買(mǎi)較少；后續(xù)推貨：下半年將有新貨推出，產(chǎn)品包括別墅和洋房，具體情況待定。該項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：1、品牌發(fā)展商，知名度高

2、項(xiàng)目規(guī)模大，建筑風(fēng)格純粹，建筑類型集中

3、豐富的自然資源和高端生活配套

4、擁有亞運(yùn)高爾夫球館5、便捷接駁機(jī)場(chǎng)高速，交通優(yōu)勢(shì)明顯42個(gè)案三：新鴻基玖瓏湖產(chǎn)品特征：以高檔獨(dú)棟別墅為主輔以少量中小戶型聯(lián)排別墅，別墅43首期推售范圍個(gè)案四：萬(wàn)科蘭喬圣菲特點(diǎn)概括：純粹西班牙建筑風(fēng)格，與市區(qū)距離適中的度假和常住兩宜項(xiàng)目。占地面積21萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)320建筑面積15萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.5物業(yè)類別別墅容積率0.43主題定位暫缺配套設(shè)施芙蓉嶂度假區(qū)、酒店、飲食等現(xiàn)推產(chǎn)品獨(dú)棟及疊加別墅銷售價(jià)格疊加1.1萬(wàn)，獨(dú)棟1.5-2.5萬(wàn)主力戶型獨(dú)棟513-1213m2，送花園。一線望湖單位600-1200㎡；疊加240-270㎡。銷售情況疊加別墅已經(jīng)銷售過(guò)半，獨(dú)棟別墅約售出20套余貨示范單位點(diǎn)評(píng)一線望湖樣板間景觀開(kāi)闊，戶型布局合理，裝修布置風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)相匹配；地下室占地面積較大，多個(gè)功能室的設(shè)計(jì)猶如配置一個(gè)小型會(huì)所；后續(xù)供應(yīng)項(xiàng)目二期現(xiàn)在還處于規(guī)劃階段，推貨時(shí)間待定。項(xiàng)目概況：43首期推售范圍個(gè)案四：萬(wàn)科蘭喬圣菲特點(diǎn)概括：純粹西班牙建筑產(chǎn)品特征：屬于“舊酒換新瓶”包裝改造項(xiàng)目，中大戶型占較大比例，萬(wàn)科在原產(chǎn)品的西班牙建筑元素上融入更多自己的細(xì)節(jié)特色，使產(chǎn)品整體檔次的提升有了更多可圈可點(diǎn)的支撐元素；價(jià)格情況：整體成交均價(jià)約10800元/㎡左右，開(kāi)始輸出價(jià)格較高，但受戶型面積大總價(jià)高的影響，后期推出較大的折扣優(yōu)惠，最低可達(dá)85折，成交價(jià)格波動(dòng)較大；客戶構(gòu)成：該項(xiàng)目廣州客戶與花都本地客戶均有較大比例，前者以度假為主，后者則有相當(dāng)大部分客戶會(huì)考慮用于常住居所；該項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：1、品牌發(fā)展商，知名度高

2、建筑風(fēng)格純粹，建筑類型集中

3、豐富的自然資源

4、距離花都市中心近，交通優(yōu)勢(shì)明顯44個(gè)案四：萬(wàn)科蘭喬圣菲產(chǎn)品特征：屬于“舊酒換新瓶”包裝改造項(xiàng)目，中大戶型占較大比高層洋房J區(qū)別墅個(gè)案五：合景泰富天湖峰境項(xiàng)目概況：占地面積50萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)建筑面積45萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.5物業(yè)類別別墅、洋房容積率0.43主題定位山水之間，一墅天下配套設(shè)施國(guó)際學(xué)校、酒店、醫(yī)院、超市等現(xiàn)推產(chǎn)品主推F1及F3棟的湖山高層洋房；銷售價(jià)格洋房均價(jià)6500元/㎡，帶2000元/㎡精裝修；別墅13000-18000元/㎡主力戶型洋房，115—170㎡三房及四房單位；別墅，260-910㎡含地下室銷售情況洋房，F(xiàn)區(qū)總價(jià)較低100方左右的小單位較為熱銷；別墅，別墅售完封盤(pán)示范單位點(diǎn)評(píng)洋房示范單位設(shè)置在17樓，交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修，南邊景觀較開(kāi)闊，總體戶型較為方正，實(shí)用率高后續(xù)供應(yīng)暫無(wú)H區(qū)別墅45高層洋房J區(qū)別墅個(gè)案五：合景泰富天湖峰境項(xiàng)目概況：占地面積5首期推售范圍個(gè)案六：綠城桃花源項(xiàng)目概況：占地面積24萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)首期60獨(dú)棟建筑面積13萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.5物業(yè)類別別墅容積率0.3項(xiàng)目定位暫缺配套設(shè)施芙蓉嶂度假區(qū)、廣州記者鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等現(xiàn)推產(chǎn)品水云居組團(tuán)銷售價(jià)格獨(dú)立別墅600-1000萬(wàn)元/棟主力戶型453-698㎡獨(dú)棟銷售情況尚余33套未售示范單位點(diǎn)評(píng)戶型各功能分區(qū)明顯，地下室自然采光充足，室外花園園藝為交樓標(biāo)準(zhǔn)。后續(xù)供應(yīng)后續(xù)約100多套獨(dú)立別墅，均為大面積戶型，具體推售時(shí)間待定。46首期推售范圍個(gè)案六：綠城桃花源項(xiàng)目概況：占地面積24萬(wàn)㎡規(guī)劃47現(xiàn)推別墅個(gè)案七：元邦山清水秀占地面積35萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)建筑面積30萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.5物業(yè)類別別墅容積率0.86項(xiàng)目定位暫缺配套設(shè)施會(huì)所、餐廳、泳池、咖啡館等現(xiàn)推產(chǎn)品二期65套獨(dú)棟別墅銷售價(jià)格獨(dú)棟均價(jià)約10000元/㎡（毛坯）主力戶型580㎡以上四層帶電梯獨(dú)棟別墅，含地下室及車(chē)庫(kù)銷售情況二期連排別墅剩余10套左右；推出65套獨(dú)棟別墅開(kāi)始收取誠(chéng)意金示范單位點(diǎn)評(píng)二期聯(lián)排別墅單位樣板間，由于戶型面積只有300多平方米，四層設(shè)計(jì)使每層空間均很狹小，上下樓梯窄而階梯多，地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)通風(fēng)及采光（地下室計(jì)算面積）后續(xù)供應(yīng)暫無(wú)項(xiàng)目概況：47現(xiàn)推別墅個(gè)案七：元邦山清水秀占地面積35萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)48金海灣組團(tuán)個(gè)案八：恒大金碧御水山莊項(xiàng)目概況：占地面積111萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)約2600建筑面積129萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2004.5物業(yè)類別別墅、洋房容積率0.67主題定位廣州北山水度假生活配套設(shè)施學(xué)校、銀行、會(huì)所、餐飲、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)等現(xiàn)推產(chǎn)品金海灣組團(tuán)別墅（共55套）銷售價(jià)格一線湖景獨(dú)棟2萬(wàn)，二線沒(méi)湖景1.2萬(wàn)，均帶3800元/㎡裝修主力戶型面積288-433㎡銷售情況暫無(wú)成交示范單位點(diǎn)評(píng)一線望湖，景觀開(kāi)闊，沒(méi)有配置地下室后續(xù)供應(yīng)暫無(wú)48金海灣組團(tuán)個(gè)案八：恒大金碧御水山莊項(xiàng)目概況：占地面積1149個(gè)案九：南航碧花園項(xiàng)目概況：占地面積160萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫無(wú)建筑面積35萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2003.10物業(yè)類別別墅、洋房容積率0.32主題定位體驗(yàn)與頭等艙同樣尊貴舒適的山水生活配套設(shè)施南航俱樂(lè)部、會(huì)所、餐飲、娛樂(lè)等現(xiàn)推產(chǎn)品“碧水灣”別墅組團(tuán)銷售價(jià)格8000-10000元/㎡（毛坯）主力戶型200-400㎡獨(dú)棟銷售情況碧水灣組團(tuán)貨量?jī)H剩20多套示范單位點(diǎn)評(píng)由于下雨水浸無(wú)法參觀板房后續(xù)供應(yīng)三期項(xiàng)目也在開(kāi)發(fā)之中，并且將是純獨(dú)棟別墅組團(tuán)，具體時(shí)間待定碧水灣組團(tuán)49個(gè)案九：南航碧花園項(xiàng)目概況：占地面積160萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)暫往赤坭，汽車(chē)城通機(jī)場(chǎng)美林湖主干道碧桂園主干道廣清高速南航大道公路(通新華)機(jī)場(chǎng)高速南航碧花園金碧御水山莊公路(通芙蓉嶂)舊廣從公路雅寶新城、珠寶城海布出口皮具城興仁253線新華出口永發(fā)大道云山大道風(fēng)神大道紅棉大道京珠高速街北高速九龍湖高爾夫、合景泰富天湖峰境北（清遠(yuǎn)、從化方向）廣州方向1人民公園235迎賓大道機(jī)場(chǎng)北出口、聯(lián)邦快遞太成出口山前大道楊荷白石46789常住型物業(yè)主要在售項(xiàng)目分布圖：1、天馬河公館；2、雅寶新城；3、獅城國(guó)際；4、萬(wàn)虹花園；5、雅居樂(lè)花間集；6、百合雅居；7、友田碧云軒；8、錦東花園；9、錦尚蓬萊；10、鼎信四季花園5010往赤坭，汽車(chē)城通機(jī)場(chǎng)美林湖主干道碧桂園主干道廣清高速編號(hào)樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址總占地（㎡）總建面（㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）目前售價(jià)（元/㎡）1天馬河公館荔紅路與風(fēng)神大道交界處47約100萬(wàn)高層洋房、聯(lián)體、疊加洋房95—175洋房帶裝修6500（帶1000裝修）；毛坯75002雅寶新城廣清高速公路“海步”出口旁約100萬(wàn)約90萬(wàn)聯(lián)排、獨(dú)立、高層洋房96-200毛坯5500-7300、復(fù)式58003獅城國(guó)際獅嶺鎮(zhèn)獅嶺大道8號(hào)8.6萬(wàn)22萬(wàn)小高層洋房洋房80-180毛坯50004萬(wàn)虹花園獅嶺鎮(zhèn)南航大道與金獅大道交匯處54780140198小高層洋房洋房100-140洋房帶裝修5800（帶1500裝修）5雅居樂(lè)花間集新華三東大道西（南方花卉交易中心西側(cè)）57059123180高層洋房洋房100-131毛坯6780，最高約75006百合雅居獅嶺鎮(zhèn)金獅大道西2123275406小高層洋房洋房100-120毛坯4300起，均價(jià)47007友田碧云軒獅嶺鎮(zhèn)楊赤公路北1545442553小高層洋房洋房70-110暫未推售8錦東花園新華街桂花路61號(hào)（紫薇路北側(cè)、桂花路西側(cè)）78000260000高層洋房洋房95-110毛坯110009錦尚蓬萊“商業(yè)大道”以北、“鳳凰北路”東側(cè)62568199180高層、小高層洋房90-270均價(jià)12000，送2500元裝修10鼎信四季花園建設(shè)北路（合興大酒店南側(cè)）26522123315小高層洋房洋房113-143毛坯5500常住型物業(yè)主要在售項(xiàng)目情況一覽表：分析：花都區(qū)域常住型物業(yè)主要集中在迎賓大道沿線、區(qū)政府周邊以及獅嶺、汽車(chē)城天馬河等區(qū)域，其中洋房類價(jià)格范圍在4000-11000元/㎡，主力價(jià)格范圍5500-7000元/㎡

，高端在8000-11000元/㎡

；別墅類價(jià)格范圍在9000-20000元/㎡

，主力價(jià)格范圍9000-12000元/㎡

。51編號(hào)樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址總占地（㎡）總建面（㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間個(gè)案一：天馬河公館項(xiàng)目位置：荔紅路與風(fēng)神大道交界處開(kāi)發(fā)商:廣州市天馬河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：47萬(wàn)平方米總建面積:100多萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：高層洋房,聯(lián)體別墅，疊加洋房小區(qū)配套：三大會(huì)所，游泳池，國(guó)家級(jí)小學(xué)（黃岡小學(xué)），風(fēng)情商業(yè)街，籃球場(chǎng)，幼兒園車(chē)位配比：1:1天馬河公館2期10月30日正式開(kāi)售，推出K5、M6、M7棟洋房，戶型面積包括95-101，140-175的二到四房，均價(jià)6500元/平帶1000元/平的裝修，推貨約370套，開(kāi)售當(dāng)天成功銷售約300余套。1月1日一期“觀島”組團(tuán)H棟、J棟小高層洋房發(fā)動(dòng)了一二手聯(lián)動(dòng)促銷，推出貨量約80套，通過(guò)元旦假日3天銷售約60套，戶型為100-169平米的兩房到四房，毛坯均價(jià)約7500元/平，現(xiàn)樓發(fā)售。個(gè)案一：天馬河公館項(xiàng)目位置：荔紅路與風(fēng)神大道交界處天馬河公館個(gè)案二：雅寶新城項(xiàng)目位置：廣清高速公路“海步”出口旁開(kāi)發(fā)商:廣州市雅寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：100多萬(wàn)平方米總建面積:90多萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：別墅,高層洋房,獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅小區(qū)配套：中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校、會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、高爾夫球會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、銀行、商場(chǎng)、酒樓、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所等物業(yè)管理費(fèi)：1.20元/平方米現(xiàn)在項(xiàng)目主推戶型包括96-200㎡兩至四房，毛坯價(jià)5500-7300元/㎡，前期產(chǎn)品還有少量200到400平方米的復(fù)式單位，5800元/平起，毛坯交樓。個(gè)案二：雅寶新城項(xiàng)目位置：廣清高速公路“海步”出口旁現(xiàn)在項(xiàng)目個(gè)案三：獅城國(guó)際項(xiàng)目位置：花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)獅嶺大道8號(hào)開(kāi)發(fā)商：廣州市致嶺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：8.6萬(wàn)平方米總建面積:22萬(wàn)平方米住宅建筑面積:20萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：由35棟小高層組成小區(qū)配套：巴厘島風(fēng)情園林、雙會(huì)所幼兒園、商業(yè)街交付日期:2010年年底管理費(fèi):1.5元/㎡獅城國(guó)際現(xiàn)剩少量的180㎡四房?jī)蓮d大戶型單位在售，毛坯均價(jià)5000元/㎡。二期預(yù)計(jì)要到明年才推出，時(shí)間待定，戶型為一房至三房，帶裝修，具體信息暫未公布。

個(gè)案三：獅城國(guó)際項(xiàng)目位置：花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)獅嶺大道8號(hào)獅城國(guó)個(gè)案四：萬(wàn)虹花園項(xiàng)目位置：花都獅嶺鎮(zhèn)南航大道與金獅大道交匯處

開(kāi)發(fā)商：廣州市花都區(qū)獅嶺房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司占地面積:54780平方米建筑面積:140198平方米物業(yè)管理附加信息:住宅1.2元/平方米，A1棟公寓1.3元/平方米，商鋪1.6元/平方米小區(qū)內(nèi)部配套:占地六千平方米的文化休閑廣場(chǎng)，籃球場(chǎng)，老人活動(dòng)區(qū)，兒童游樂(lè)區(qū)，健身區(qū)、小區(qū)配套幼兒園等萬(wàn)虹花園二期目前只剩1套樣板單位在售，戶型為108平的三房，位于5樓，面對(duì)花園，售價(jià)約5800元/平，帶1500元/平的裝修。萬(wàn)虹花園項(xiàng)目還有三期在建，預(yù)計(jì)2011年1月推出，戶型產(chǎn)品為100-150之間的三四房。個(gè)案四：萬(wàn)虹花園項(xiàng)目位置：花都獅嶺鎮(zhèn)南航大道與金獅大道交匯個(gè)案五：雅居樂(lè)花間集項(xiàng)目位置：花都新華三東大道西（南方花卉交易中心西側(cè)）開(kāi)發(fā)商：廣州花都雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:57059平方米建筑面積:123180平方米建筑規(guī)模：高層洋房項(xiàng)目配套：將興建社區(qū)自己的會(huì)所、游泳池、醫(yī)院、商業(yè)街區(qū)等一系列生活配套；停車(chē)位:車(chē)位比例1：0.8雅居樂(lè)花間集目前在售尾貨，戶型為100-131平方米的三房，位于頂樓，毛坯價(jià)格為6780元/平起，最高約7500元/平。個(gè)案五：雅居樂(lè)花間集項(xiàng)目位置：花都新華三東大道西（南方花卉交個(gè)案六：百合雅居項(xiàng)目位置：花都獅嶺鎮(zhèn)金獅大道西開(kāi)發(fā)商：嘉粵集團(tuán)有限公司占地面積:21232平方米建筑面積:75406平方米建筑規(guī)模：小高層洋房周邊配套：廣州市一級(jí)學(xué)校冠華中學(xué)、獅峰中學(xué)、獅嶺中學(xué)、前進(jìn)小學(xué)、百利來(lái)幼兒園、前進(jìn)幼兒園、獅嶺綜合市場(chǎng)、永興市場(chǎng)和獅嶺醫(yī)院等嘉粵百合雅居在售戶型為100-120平方米的三房單位，售價(jià)4300元/平起，均價(jià)4700元/平左右，一次性付款或者商業(yè)按揭可享96折，公積金貸款可享97折。個(gè)案六：百合雅居項(xiàng)目位置：花都獅嶺鎮(zhèn)金獅大道西嘉粵百合雅居個(gè)案七：友田碧云軒項(xiàng)目位置：花都獅嶺鎮(zhèn)楊赤公路北開(kāi)發(fā)商：廣州市友田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:15454平方米建筑面積:42553平方米建筑規(guī)模：底層洋房（樓梯樓）、小高層洋房友田碧云軒戶型包括有70-110平方米的二、三房，1梯4戶，樓高8層，預(yù)計(jì)2011年1月推出。項(xiàng)目已經(jīng)封頂，目前正在接受誠(chéng)意登記。個(gè)案七：友田碧云軒項(xiàng)目位置：花都獅嶺鎮(zhèn)楊赤公路北友田碧云個(gè)案八：錦東花園

項(xiàng)目位置：花都新華街桂花路61號(hào)（紫薇路北側(cè)、桂花路西側(cè)）開(kāi)發(fā)商：廣州駿威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:78000平方米建筑面積:260000平方米物業(yè)管理附加信息:1.80元/平方米·月項(xiàng)目周邊配套:花都區(qū)政府、各大金融中心、信息中心總部環(huán)繞周邊，社區(qū)內(nèi)自建超大商場(chǎng)，幼兒園、紫薇小學(xué)（規(guī)劃中）、中英文學(xué)校、云山中學(xué)、馬鞍山公園、花都休閑廣場(chǎng)、人民公園錦東花園在售C區(qū)單位，目前在售C6、C5棟單位，戶型包括95-110㎡的三房，毛坯價(jià)約為11000元/㎡，目前購(gòu)房可享98*95折。新一期推出時(shí)間未定。個(gè)案八：錦東花園項(xiàng)目位置：花都新華街桂花路61號(hào)（紫薇路北個(gè)案九：錦尚蓬萊項(xiàng)目位置：花都新華街道辦事處轄內(nèi)，“商業(yè)大道”以北、“鳳凰北路”東側(cè)開(kāi)發(fā)商：廣州高宜投資置業(yè)有限公司占地面積:62568平方米建筑面積:199180平方米小區(qū)配套：暫無(wú)資料管理費(fèi):暫無(wú)資錦尚蓬萊苑預(yù)計(jì)在2011年1月發(fā)售，項(xiàng)目的戶型產(chǎn)品包括了90-270平方米的三、四房，兩梯三戶和兩梯四戶，目前已開(kāi)放銷售中心，交3萬(wàn)元誠(chéng)意金可獲額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠99折，預(yù)計(jì)均價(jià)12000元/㎡,送價(jià)值2500元/㎡的豪華裝修，樣板間預(yù)計(jì)1月中旬開(kāi)放參觀個(gè)案九：錦尚蓬萊項(xiàng)目位置：花都新華街道辦事處轄內(nèi)，“商業(yè)大道個(gè)案十：鼎信四季花園項(xiàng)目位置：花都建設(shè)北路（合興大酒店南側(cè)）開(kāi)發(fā)商：廣州市高晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:26522平方米建筑面積:123315平方米建筑規(guī)模：小高層洋房周邊配套：楊屋小學(xué)（省一級(jí)），圓玄小學(xué)，楊屋第一小學(xué)附屬幼兒園，合興大酒店，百業(yè)廣場(chǎng)，花都廣場(chǎng)，花都中醫(yī)院1月1日正式公開(kāi)發(fā)售，項(xiàng)目戶型包括了113-143平方米的三房和182平方米的四房，帶入戶花園，售價(jià)毛坯4500元/㎡起，均價(jià)5500元/㎡起。項(xiàng)目共推售534套單位，已基本售罄?，F(xiàn)只剩下一套182㎡的樣板間在售個(gè)案十：鼎信四季花園項(xiàng)目位置：花都建設(shè)北路（合興大酒店南側(cè)）

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿62區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“北以往以度假型客戶群體為主：以往花都房地產(chǎn)第一印象是：以山前大道沿線度假社區(qū)為代表，成為廣州及珠三角等區(qū)域人群的休閑度假的購(gòu)房集中地?！翱傮w來(lái)說(shuō)，花都樓市的購(gòu)買(mǎi)者，廣州人大約占了一半左右吧，公務(wù)員、企業(yè)員工少一些，私營(yíng)企業(yè)主多一些，買(mǎi)的房子以度假型的為主?！被ǘ紖^(qū)國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)楊江正表示?！浴稄V州日?qǐng)?bào)》2006年9月5日A2版置業(yè)用途的多樣性、區(qū)域來(lái)源的多樣性、功能需求的多樣性、產(chǎn)品戶型的多樣性、配套設(shè)施需求的多樣性、物業(yè)服務(wù)需求的多樣性、增值服務(wù)需求的多樣性……而不僅僅局限于度假型物業(yè)的需求。63未來(lái)客戶需求愈趨多樣性，凸顯項(xiàng)目的不足與落后目前花都區(qū)域客戶需求的變化：隨著城市化進(jìn)程的加快，交通路網(wǎng)、社區(qū)配套等的日益完善，土地供應(yīng)格局、置業(yè)心態(tài)等方面的改變，未來(lái)花都山前大道置業(yè)客戶將產(chǎn)生以下的（需求）特點(diǎn)——置業(yè)需求的升級(jí)將導(dǎo)致市場(chǎng)不足的凸顯：相比以前，目前花都板塊在建在售樓盤(pán)雖在品牌、規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣、服務(wù)等方面已有較高的起點(diǎn)、較大的飛躍，但仍存在一些硬件及軟件上的不足，隨著置業(yè)需求的不斷升級(jí)，現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展的不足將會(huì)越來(lái)越凸顯。以往以度假型客戶群體為主：置業(yè)用途的多樣性、區(qū)域來(lái)源的多樣性

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域山前大道板塊主要個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿64區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“北不足與提升，發(fā)現(xiàn)未來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇板塊項(xiàng)目不足之處可提升的方向碧桂園假日半島產(chǎn)品較舊、交通成本大產(chǎn)品創(chuàng)新、完善路網(wǎng)美林湖國(guó)際社區(qū)生活配套未完善、交通成本大加快配套建設(shè)、完善路網(wǎng)新鴻基玖瓏湖產(chǎn)品較單一、置業(yè)門(mén)檻高、配套少完善產(chǎn)品線及生活配套萬(wàn)科蘭喬圣菲規(guī)模較小、綜合性配套缺乏增加如文化、科教等配套市場(chǎng)空白點(diǎn)發(fā)掘地處發(fā)達(dá)路網(wǎng)交匯點(diǎn)與市區(qū)形成30分鐘生活圈規(guī)模宏大，產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣具有極高的性價(jià)比綜合性配套設(shè)施一應(yīng)俱全位于城區(qū)與自然生態(tài)過(guò)渡帶………………熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：山前大道板塊、新城區(qū)板塊、新機(jī)場(chǎng)板塊項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)：品牌發(fā)展商之具可持續(xù)發(fā)展功能的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿發(fā)展趨勢(shì)65不足與提升，發(fā)現(xiàn)未來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇板塊項(xiàng)目不足之處可提升的方向碧桂—THEEND—66—THEEND—66廣州花都市場(chǎng)研究報(bào)告67廣州花都市場(chǎng)研究報(bào)告1目錄

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿68目錄區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望3169廣州“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略“未來(lái)五年將加快珠江新城、廣州新城、白云新城、廣州科學(xué)城及周邊地區(qū)、南沙地區(qū)、大學(xué)城及周邊地區(qū)、白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)及周邊地區(qū)、鐵路新客站周邊地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、琶洲地區(qū)等十大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的建設(shè)”；“大力實(shí)施‘南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步完善多中心、組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)型的城市空間架構(gòu)，推動(dòng)城市走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的發(fā)展道路”廣州市《十一五規(guī)劃》提出“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略：3廣州“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略“未來(lái)五年將加快珠契機(jī)一——無(wú)污染的健康山水環(huán)境花都處于廣州北部，全區(qū)面積約960平方公里，城區(qū)面積約51平方公里；區(qū)內(nèi)有廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，屬“北優(yōu)”的重心之一；花都山水資源豐富，區(qū)內(nèi)分布著大量的水庫(kù)和山脈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光宜人。其中最著名的有省級(jí)旅游度假勝地——芙蓉度假區(qū)和王子山森林公園；花都的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及該板塊的發(fā)展定位（該板塊定位為旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)）具備無(wú)污染的健康可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。70契機(jī)一——無(wú)污染的健康山水環(huán)境471契機(jī)二——日趨完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)地鐵：輕軌3號(hào)線(新機(jī)場(chǎng)--廣州東站)、9號(hào)線（汽車(chē)城—人和）；空港：廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)；高速路：廣清高速、機(jī)場(chǎng)高速、京珠高速；快速路：北二環(huán)、105、106、107國(guó)道等；鐵路：京廣鐵路、武廣高鐵；水路：國(guó)家二類口岸花都港。5契機(jī)二——日趨完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)地鐵：輕軌3號(hào)線72契機(jī)三——產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人口花都已初步形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：空港物流、汽車(chē)、珠寶首飾加工、皮具；其中廣州白云國(guó)際新機(jī)場(chǎng)對(duì)花都的未來(lái)有著深遠(yuǎn)的影響；產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)及人口增長(zhǎng)，為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人口?；ǘ寄壳俺Ｗ∪丝?5萬(wàn)人，2010年總?cè)丝?20萬(wàn)人，規(guī)劃2020年總?cè)丝?60萬(wàn)；年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）保持2位數(shù)的增長(zhǎng)，2005年同比增長(zhǎng)20%、2006年上半年同比增長(zhǎng)15%，2010年達(dá)到660億元，預(yù)計(jì)在十二五期間，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上，實(shí)現(xiàn)在2015年超過(guò)1100億元目標(biāo)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：花都區(qū)政府門(mén)戶網(wǎng)站、花都統(tǒng)計(jì)年鑒）汽車(chē)城珠寶首飾加工加工工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)生態(tài)科技、農(nóng)業(yè)等皮具空港物流汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)來(lái)源：花都統(tǒng)計(jì)年鑒）6契機(jī)三——產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人口花都737748759761077契機(jī)四——北優(yōu)引發(fā)花都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，品牌發(fā)展商積極進(jìn)駐項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商規(guī)模碧桂園假日半島碧桂園約1萬(wàn)畝合和新城香港合和置業(yè)1200畝金碧御水山莊恒大集團(tuán)約3500畝南航碧花園南航碧花園房地產(chǎn)逾160萬(wàn)㎡合景天湖峰景合景泰富60萬(wàn)㎡萬(wàn)科項(xiàng)目萬(wàn)科地產(chǎn)約1000畝祈福赤坭項(xiàng)目祈福集團(tuán)總建筑面積超過(guò)400萬(wàn)㎡東鏡新城南海置業(yè)900多畝玖瓏湖項(xiàng)目新鴻基地產(chǎn)1000畝中房項(xiàng)目中房天馬河國(guó)際公寓700多畝美林湖項(xiàng)目美林基業(yè)10000畝11契機(jī)四——北優(yōu)引發(fā)花都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，品牌發(fā)展商積極進(jìn)駐

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域山前大道板塊主要個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿78區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)”第六條：“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。‥‥‥繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)”。國(guó)土資源部：“當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理緊急通知”

堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。建住房[2006]165號(hào)“關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)”

需要調(diào)整的項(xiàng)目，要明確具體的套型結(jié)構(gòu)比例要求，并納入規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，重新審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。要首先調(diào)整過(guò)去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目，‥‥‥。

政策解讀：79（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)國(guó)辦發(fā)〔202006年國(guó)土資源部再次重申，國(guó)家將繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，使那些已經(jīng)獲批并上市的別墅項(xiàng)目受益；封殺令的出臺(tái)，使別墅項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其價(jià)格有可能會(huì)持續(xù)上漲；從土地供應(yīng)來(lái)講，別墅的開(kāi)發(fā)用地逐漸減少，這對(duì)現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目是一大利好。政策影響：80（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)2006年國(guó)土資源部再次重申，國(guó)家將繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)81別墅供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化：市中心別墅供應(yīng)稀缺；由于市中心土地供應(yīng)的稀缺性，市中心的別墅供應(yīng)越來(lái)越少；未來(lái)除南湖板塊、科學(xué)城板塊、華南板塊還有少量別墅供應(yīng)外，之前有別墅供應(yīng)的二沙島、珠江新城，未來(lái)不可能再有別墅供應(yīng)。別墅用地供應(yīng)主要集中在大廣州的東、南、西、北四大遠(yuǎn)郊區(qū)域，其中以北部的花都區(qū)為主。東部中部北部南部西部（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)15別墅供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化：市中心別墅供應(yīng)稀缺；東部中部北部南部82主要分布在郊區(qū)的番禺、花都、黃歧等地；普遍擁有優(yōu)勢(shì)的山水資源；交通、配套建設(shè)的嚴(yán)重滯后導(dǎo)致度假愿望的落空最早期度假別墅99-02年2002年97-99年2005年番禺·華南板塊廣園東·鳳凰城花都·假日半島大規(guī)模人工造城，沒(méi)有自然山水資源支持；便利的交通、自身日?；旧钆涮椎臓I(yíng)造，成功造就“5+2”的新居住模式有一定的自然資源；注重配套建設(shè)。除自身日?；旧钆涮椎臓I(yíng)造外，注重休閑渡假設(shè)施的建設(shè)，如酒店、游樂(lè)設(shè)施等；以當(dāng)?shù)爻Ｗ】蛻魹橹鳎还I(yè)區(qū)、交通阻礙了廣州人郊區(qū)置業(yè)的熱情擁有優(yōu)勢(shì)的自然山水資源；較為成熟的休閑渡假設(shè)施：如酒店、高爾夫場(chǎng)、主題公園等；成功吸納了大量廣州及珠三角地區(qū)度假客戶，但相對(duì)滯后的交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)置業(yè)仍有較大的阻礙廣州北向置業(yè)的勢(shì)頭越來(lái)越強(qiáng)勁：（一）別墅用地供應(yīng)稀缺凸顯花都度假型物業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)16主要分布在郊區(qū)的番禺、花都、黃歧等地；最早期度假別墅99四大區(qū)域綜合對(duì)比區(qū)域主要板塊自然資源交通經(jīng)濟(jì)低污染發(fā)展前景土地供應(yīng)總評(píng)東部廣園東板塊★★★★☆★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★增城板塊★★★★★★★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★★★★☆南部南沙板塊★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★西部佛山板塊★★★★★★★★☆★★★★★☆★★★★★★★北部花都板塊★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★從化板塊★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★北部區(qū)域相比東部、南部和西部其他區(qū)域，在自然資源、交通、環(huán)境（低污染）方面，擁有較明顯的優(yōu)勢(shì)，目前發(fā)展別墅市場(chǎng)的基礎(chǔ)優(yōu)厚；在北部區(qū)域中，花都（山前大道）板塊相比從化板塊，目前在交通網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，及未來(lái)的發(fā)展前景上均占有較大的優(yōu)勢(shì)。83四大區(qū)域綜合對(duì)比區(qū)域主要板塊自然資源交通經(jīng)濟(jì)低污染發(fā)展前景土（二）土地供應(yīng)格局變化—成就未來(lái)花都半小時(shí)居住圈前期置業(yè)調(diào)查：番禺的吸聚力非常強(qiáng)—認(rèn)為花都位置偏遠(yuǎn)，常住置業(yè)吸引力弱。84（二）土地供應(yīng)格局變化—成就未來(lái)花都半小時(shí)居住圈前期置業(yè)調(diào)查8519小結(jié)：花都板塊將成熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域綜上所述：在政策、自身地理?xiàng)l件、供應(yīng)格局、交通路網(wǎng)及配套等方面因素的積極推動(dòng)下，花都板塊將成未來(lái)大廣州熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。86小結(jié)：花都板塊將成熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域綜上所述：在政策、自身地理?xiàng)l件

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿87區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“881、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)近期居住用地供應(yīng)成交情況221、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)891、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)近期居住用地供應(yīng)成交情況231、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)901、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)2004-2010年，花都區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積共約856萬(wàn)㎡，2004年開(kāi)始逐年上升，平均每年增加15萬(wàn)㎡左右。06年有所回落，而07年則繼續(xù)上升至146.74萬(wàn)㎡，環(huán)比上升了88.3%，隨后繼續(xù)保持平穩(wěn)的供應(yīng)態(tài)勢(shì)。

2007年至今，花都區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積每月均保持在150萬(wàn)㎡左右的水平，估計(jì)是07年市場(chǎng)大熱引致開(kāi)發(fā)體量迅速增大，上市量出現(xiàn)較大幅度的井噴。商品住宅歷年的上市量分析241、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)91商品住宅歷年的成交量分析預(yù)售住宅成交面積逐年上升是花都區(qū)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。1、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)2004-2010年，花都區(qū)商品住宅預(yù)售成交面積約為763萬(wàn)㎡，2004年開(kāi)始逐年上升，平均每年增加10萬(wàn)㎡左右。2007年，商品住宅預(yù)售成交面積上升至140.14萬(wàn)㎡，同比上升了36.38%。

2008年，花都區(qū)商品住宅預(yù)售成交面積受金融海嘯影響回落至54.83萬(wàn)㎡，環(huán)比劇降60.87%。預(yù)期今年整體住宅成交量同比將上升20-23%左右，達(dá)到150萬(wàn)㎡的關(guān)口。隨著花都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅市場(chǎng)的需求量將以每年10%的速度遞增。25商品住宅歷年的成交量分析預(yù)售住宅成交面積逐年上升是花都區(qū)92商品住宅歷年的成交均價(jià)分析2005年，花都區(qū)預(yù)售商品住宅的成交均價(jià)開(kāi)始突破2000元/㎡的關(guān)口，并開(kāi)始出現(xiàn)大幅上升，成交均價(jià)升至3234元/㎡，環(huán)比上升34.25%，隨后在未來(lái)兩年迅速升至5400元/㎡的水平。2010年8月，住宅整體的成交均價(jià)大幅上升至6246元/㎡，環(huán)比上升15.75%，首次突破6000元/㎡的大關(guān)。即便如此，相對(duì)于廣州市區(qū)來(lái)說(shuō)，花都區(qū)域住宅成交價(jià)格仍然有相當(dāng)大的上升空間。1、花都區(qū)住宅市場(chǎng)狀況分析(數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局)26商品住宅歷年的成交均價(jià)分析2005年，花都區(qū)預(yù)售商品住932、花都區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)特點(diǎn)一：樓市暢旺，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)據(jù)花都區(qū)房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：2003年一手商品住宅的交易均價(jià)為1802元/㎡，2006年一手商品住宅的成交均價(jià)已經(jīng)上漲為3234元/㎡，樓價(jià)三年里將近翻了一番。特點(diǎn)二：房地產(chǎn)規(guī)劃起點(diǎn)高花都環(huán)境優(yōu)美，土地資源豐富，房地產(chǎn)發(fā)展具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，起點(diǎn)高，在房子的空間舒適感、戶型規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)等方面上都做得不錯(cuò)。特點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)先行，成為樓市有力支撐區(qū)別于番禺的以樓市帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的模式，花都的樓市發(fā)展體現(xiàn)的是“新城”概念，有相對(duì)的自主性及獨(dú)立性，走的是由生產(chǎn)部類向生活部類擴(kuò)展的發(fā)展模式。特點(diǎn)四：熱點(diǎn)區(qū)域突出，度假型及常住型物業(yè)皆具極大發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)花都房地產(chǎn)的板塊分布主要有三個(gè)區(qū)域：一是在機(jī)場(chǎng)商務(wù)區(qū)，由于產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，前景看好；二是在主城區(qū)，地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線和9號(hào)線沿線附近；三是山前大道別墅區(qū)，集中了很多優(yōu)質(zhì)的高尚別墅區(qū)，主要吸引的是度假客戶。272、花都區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)特點(diǎn)一：樓市暢旺，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)

區(qū)域發(fā)展

市場(chǎng)分析

未來(lái)展望312“北優(yōu)”為花都帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)花都—未來(lái)廣州地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域典型個(gè)案分析花都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀需求愈趨多樣性的客戶群體品牌發(fā)展商綜合性項(xiàng)目必成區(qū)域標(biāo)桿94區(qū)域發(fā)展市場(chǎng)分析未來(lái)展望312“往赤坭，汽車(chē)城通機(jī)場(chǎng)美林湖主干道碧桂園主干道廣清高速南航大道公路(通新華)機(jī)場(chǎng)高速南航碧花園金碧御水山莊公路(通芙蓉嶂)舊廣從公路雅寶新城、珠寶城海布出口皮具城興仁253線新華出口永發(fā)大道云山大道風(fēng)神大道紅棉大道京珠高速街北高速九龍湖高爾夫、合景泰富天湖峰境北（清遠(yuǎn)、從化方向）廣州方向1人民公園235迎賓大道機(jī)場(chǎng)北出口、聯(lián)邦快遞太成出口山前大道楊荷白石46789度假型物業(yè)主要在售項(xiàng)目分布圖：1、碧桂園假日半島；2、美林湖國(guó)際社區(qū)；3、新鴻基玖瓏湖；4、萬(wàn)科蘭喬圣菲；5、合景泰富天湖峰境；6、綠城桃花源；7、元邦山清水秀；8、恒大金碧御水山莊；9、南航碧花園。95往赤坭，汽車(chē)城通機(jī)場(chǎng)美林湖主干道碧桂園主干道廣清高速編號(hào)樓盤(pán)名稱項(xiàng)目地址總占地（㎡）總建面（㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）目前售價(jià)（元/㎡）首開(kāi)盤(pán)時(shí)間1碧桂園假日半島山前大道三坑水庫(kù)旁約666萬(wàn)約400萬(wàn)聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅小高層聯(lián)排160—240獨(dú)立200—550聯(lián)排5600-6000獨(dú)棟9000（均帶1300裝修）2005.102美林湖國(guó)際社區(qū)山前大道花兜水庫(kù)旁約600萬(wàn)約380萬(wàn)聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅高層聯(lián)排160-200獨(dú)立280左右聯(lián)排11000-13000（帶2000-2800裝修）獨(dú)棟15800（毛坯）2007.053新鴻基玖瓏湖山前大道九龍湖度假區(qū)24萬(wàn)120萬(wàn)獨(dú)立別墅雙拼別墅多層洋房雙拼160-278獨(dú)立350-87320000-25000（毛坯）2009.054萬(wàn)科蘭喬圣菲山前大道芙蓉嶂度假區(qū)21萬(wàn)15萬(wàn)獨(dú)棟別墅疊加別墅獨(dú)棟513-1213疊加240-270毛坯：疊加1.1萬(wàn)，獨(dú)棟1.5-2.5萬(wàn)2008.055合景泰富天湖峰境山前大道東楊荷段50萬(wàn)45萬(wàn)高層洋房聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅聯(lián)排235-267獨(dú)立292-830別墅11000洋房56002007.056綠城桃花源山前大道芙蓉嶂度假區(qū)西側(cè)24萬(wàn)13萬(wàn)獨(dú)棟別墅獨(dú)棟453-698130002008.057元邦山清水秀山前大道芙蓉嶂度假區(qū)東側(cè)35萬(wàn)30萬(wàn)獨(dú)棟別墅聯(lián)排雙拼獨(dú)棟580聯(lián)排300多聯(lián)6100-7600雙拼、獨(dú)棟8900-100002010.058恒大金碧御水山莊山前大道與南航大道交匯處111萬(wàn)129萬(wàn)獨(dú)棟聯(lián)排高層獨(dú)棟288-433洋房80-130別墅12000洋房4800