市開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易中心項目市場調(diào)研及定位中期報告課件

青島開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易中心項目市場調(diào)研及定位（中期）報告世邦魏理仕商鋪部二零零八年六月CBRECBRICHARDELLIS青島開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易中心項目世邦魏理仕商鋪部CBRE發(fā)展目標(biāo)最大化商業(yè)價值，打開發(fā)區(qū)標(biāo)志性項目對城市貢獻完善城市載體功能啟動新的城市發(fā)展理念開發(fā)區(qū)的城市客廳對社會貢獻引入新的消費理念更多社區(qū)和人群的活動場所更多就業(yè)機會企業(yè)的收益理想的收益增強實力更多的市場份額更多的經(jīng)驗典范建筑——形象——模式——招商——運營——服務(wù)——文化——品牌發(fā)展目標(biāo)最大化商業(yè)價值，打開發(fā)區(qū)標(biāo)志性項目對城市貢獻對社會貢發(fā)展目標(biāo)對城市貢獻完善城市載體功能啟動新的城市發(fā)展理念開發(fā)區(qū)的城市客廳對社會貢獻引入新的消費理念更多社區(qū)和人群的活動場所更多就業(yè)機會企業(yè)的收益理想的收益增強實力更多的市場份額更多的經(jīng)驗開發(fā)區(qū)標(biāo)志性項目發(fā)展目標(biāo)對城市貢獻對社會貢獻企業(yè)的收益開發(fā)區(qū)標(biāo)志性項目宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析

青島位于山東半島南端，黃海之濱。青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人，是一座獨具特色的海濱城市。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，截止到2007年底，總?cè)丝?57.99萬，其中市區(qū)人口275.55萬人。青島是東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，也是中國重要的外貿(mào)口岸和海洋科研基地。宏觀情況回顧與分析青島概述青島位于山東半島南端，黃海之濱。青島依山傍海，風(fēng)光宏觀情況回顧與分析青島概述2007年，青島GDP達到3786.52億，繼續(xù)保持了16%的增長速度，在全國非直轄市城市中排名第六位。青島是中國十大最具經(jīng)濟活力城市和中國十佳商務(wù)城市，獲得“企業(yè)家滿意獎”青島是全國兩個“中國品牌之都”之一青島榮獲2005年“公眾最向往的中國城市”第一名，獲得“中國人居環(huán)境獎”青島是2008年第29屆奧運會帆船比賽舉辦城市，是中國的“帆船之都”青島是中國重要的外貿(mào)口岸之一和中國重要的海洋科研基地宏觀情況回顧與分析青島概述2007年，青島GDP達到3786宏觀情況回顧與分析宏觀情況回顧與分析人口情況截至到2007年底，全市總?cè)丝跀?shù)約為757.99萬人，人口年增長率1.1%。青島市區(qū)總?cè)丝跀?shù)為275.55萬人。青島市人口的增長情況如下圖所示：從上圖可以看出，青島市人口的自然增長率較低，但人口每年增長絕對值卻較大，由此可以看出，青島是一個移民城市，外來人口較多。按照目前的人口增長水平預(yù)測，預(yù)計到2008年，青島市區(qū)的戶籍人口總數(shù)將達280萬人。宏觀情況回顧與分析人口情況截至到2007年底，全市總?cè)丝跀?shù)約為757.99萬人宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析國民生產(chǎn)總值情況2007年，青島國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)達到了3786億元，預(yù)計2008——2009年，青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度仍將保持在15%左右的水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長，無疑對青島市各類型房地產(chǎn)市場需求起到了巨大的推動作用，消費水平也將逐漸向國內(nèi)大都市靠攏。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析國民生產(chǎn)總值情況2007年，青島國內(nèi)生宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析社會消費品零售總額2000年至2007年，青島社會消費品零售總額年平均增長率均維持在13%以上。截止到2007年底，青島市社會消費品零售總額為1199.2億元，按可比價格計算，較上年增長率為19.1%，約占青島國內(nèi)生產(chǎn)總值的37.4%。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析社會消費品零售總額2000年至2007宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析可支配收入及消費性支出截止2007年，青島市年人均可支配收入為17856元，消費性支出為年13376元。人均可支配收入和消費性支出呈快速增長趨勢，有力地支持社會消費品零售總額的快速穩(wěn)定增長。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析可支配收入及消費性支出截止2007年，宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析從消費性支出構(gòu)成看，食品支出占消費性支出的36.4%，即4352元；其中，在外飲食支出達848元，較上一年上漲57%。說明人們的外出就餐需求不斷提高，人們更加注重生活質(zhì)量。消費性支出構(gòu)成宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析從消費性支出構(gòu)成看，食品支出占消費性支宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析物價指數(shù)青島的消費價格指數(shù)從2000年的103.3降至2006年的100.9。由于通貨緊縮，青島消費價格指數(shù)呈下降趨勢，但是情況已逐漸改善。預(yù)計未來青島消費價格指數(shù)在中短期內(nèi)將保持穩(wěn)定。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析物價指數(shù)青島的消費價格指數(shù)從2000年宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析恩格爾系數(shù)按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)達到40%-50%，人民生活進入小康水平，恩格爾系數(shù)達到30%-40%，人民生活進入富裕水平。近5年來，青島市恩格爾系數(shù)一直呈下降趨勢，2006年為36.4%，較之上一年下降1.2個百分點，這意味著青島市人民生活水平逐步擺脫小康水平進入到富裕的生活品質(zhì)與質(zhì)量。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析恩格爾系數(shù)按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析旅游人數(shù)青島是國內(nèi)外人士旅游目的地城市之一，除2003年受“SARS”影響外，國內(nèi)外旅游人數(shù)和旅游收入一直保持良好的增長態(tài)勢。旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其中，對商業(yè)零售消費市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析旅游人數(shù)青島是國內(nèi)外人士旅游目的地城市宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析其它影響2008年奧運會青島作為2008年奧運會分會場，青島將會對外國游客更具吸引力，在提升青島知名度及世界認(rèn)知度的同時，對青島經(jīng)濟的發(fā)展起到推動作用。對于本項目來說，毗鄰旅游區(qū)，為商業(yè)的發(fā)展提供了契機。青島市擁灣發(fā)展戰(zhàn)略青島市政府提出加快實施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”發(fā)展戰(zhàn)略，是打開青島城市全新空間，打造擁灣風(fēng)情城市的重大戰(zhàn)略城市?！耙恢魅o多組團”的發(fā)展規(guī)劃，依托主城區(qū)，把環(huán)膠州灣作為第一層次來拉動青島并輻射全省，開發(fā)區(qū)作為“擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略布局中與老城區(qū)東西呼應(yīng)而且正在率先成形的重要一極，將更加受益于此規(guī)劃，借此給予將進一步提升和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引更多的大項目和人才落戶開發(fā)區(qū)。青黃海底隧道和跨海大橋作為構(gòu)建大青島格局重要部分的西海岸，與主城區(qū)的連接問題即將解決，南隧北橋的方案已經(jīng)得到政府的批準(zhǔn)，解決了青島——黃島之間的交通問題，并帶動紅島等區(qū)域發(fā)展，以構(gòu)建“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的大城市框架。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析其它影響2008年奧運會宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概述青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1984年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，是首批國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，地處膠州灣西海岸，背依環(huán)渤海經(jīng)濟圈，是構(gòu)建“大青島”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，是山東省乃至全國經(jīng)濟發(fā)展最活躍、最引人注目的地區(qū)，是中國開發(fā)區(qū)域最集中的地區(qū)之一，2006年國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評價和經(jīng)濟實力排名第五位；區(qū)內(nèi)擁有國家級青島保稅區(qū)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)實驗區(qū)以及省級薛家島旅游度假區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為家電電子、石油化工、汽車船舶、新型材料、高新技術(shù)、港口物流；已落戶世界級企業(yè)有日本伊藤忠、住友、三菱、日商巖井、丸紅、松下、扶桑、美國朗訊、德國德固薩、美國普利司通等宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概述青島經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃未來的開發(fā)區(qū)將形成六大功能區(qū)，這六大功能區(qū)分別為：石油化工工業(yè)區(qū)主要在新區(qū)北部一帶，依托黃島油港，發(fā)展石油化學(xué)工業(yè)和化纖生產(chǎn)，形成北方最大的石油化工基地。國際商貿(mào)倉儲加工工業(yè)區(qū)利用保稅區(qū)政策和鄰近前灣港的優(yōu)勢，建成以進出口、轉(zhuǎn)口、過境貿(mào)易為主的貿(mào)易中心；以倉儲運輸為主的貨物集散中心；以加工貿(mào)易為主的加工中心；以高科技產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)中心，以國內(nèi)外信息為主信息傳遞中心；以國外商品為主的展貿(mào)中心。臨港工業(yè)區(qū)在鄰近前港灣一帶區(qū)域，充分利用區(qū)位優(yōu)勢，加速工業(yè)園建設(shè)和重大工業(yè)項目的引進開發(fā)，逐步發(fā)展成為規(guī)模較大的工業(yè)基地。生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)主要在新區(qū)的西部，積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和林果業(yè)、蔬菜、畜牧業(yè)，逐步建設(shè)成為全區(qū)的果品生產(chǎn)基地和居民的“菜籃子”基地，為新區(qū)發(fā)展提供豐富的農(nóng)副產(chǎn)品。行政商務(wù)中心區(qū)主要在新區(qū)南部，長江路以北區(qū)域，以新的行政區(qū)為中心，進一步帶動周邊文化區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)的完善，逐步形成第二個十年的標(biāo)志性的中心區(qū)域。綜合旅游區(qū)主要包括薛家島辦事處所區(qū)域和柳花泊珠山國家森林公園，利用豐富的自然風(fēng)景資源，突出山海景觀特色，建成集娛樂、度假、休療養(yǎng)、海上體育活動為一體的具有現(xiàn)代化水準(zhǔn)和特色的綜合旅游區(qū)。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃未來的開發(fā)區(qū)宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社會消費品零售總額及職工平均工資至2006年底，開發(fā)區(qū)的社會消費品零售總額在青島7個城區(qū)內(nèi)排在第六位，僅高于嶗山區(qū)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在職職工平均工資高于青島市平均水平13.8%，也高于城陽區(qū)和嶗山區(qū)。宏觀經(jīng)濟情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)社會消費品零售總額及職工宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析市開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易中心項目市場調(diào)研及定位中期報告(課件青島整體商業(yè)市場分析青島整體商業(yè)市場分析青島現(xiàn)有商業(yè)類型分析根據(jù)青島市現(xiàn)有的商業(yè)供應(yīng)狀況，按照商業(yè)類型主要可分為百貨、購物中心、超市/專業(yè)市場以及特色商業(yè)街四種類型。購物中心在青島發(fā)展緩慢，目前青島尚無真正意義上的購物中心，這里將佳世客和萬達歸類為購物中心。從青島目前零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商店和專業(yè)市場占主導(dǎo)地位。百貨商店主要集中在現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)內(nèi)，專業(yè)市場的分布略為分散。青島現(xiàn)有商業(yè)類型分析根據(jù)青島市現(xiàn)有的商業(yè)供應(yīng)狀況，按照商業(yè)類青島現(xiàn)有商業(yè)類型分析目前只有超市大賣場和建材超市入駐青島的國際品牌較多，其它類型的商業(yè)仍以本土品牌和國內(nèi)品牌為主。青島現(xiàn)有商業(yè)類型分析目前只有超市大賣場和建材超市入駐青島的國宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析市開發(fā)區(qū)國際貿(mào)易中心項目市場調(diào)研及定位中期報告(課件青島現(xiàn)有商業(yè)類型分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概述本項目位于開發(fā)區(qū)繁華商圈長江路，周邊商業(yè)密集，是當(dāng)?shù)刂饕倘χ唬彩钱?dāng)?shù)厣虡I(yè)檔次相對最高的商圈，消費者主要為開發(fā)區(qū)內(nèi)居住、工作、旅游人群和部分膠南地區(qū)較高收入者。本項目西側(cè)為利群瑞泰百貨，東側(cè)有四星級酒店和大量政府機關(guān)，北側(cè)為佳世客，南側(cè)未來將有大量住宅。本項目主樓的高度，無論是從長江中路還是井岡山路沿線，都具備了較高的可視性和可識別能力。項目商業(yè)部分的主要展示面在長江路，西側(cè)大部分被利群瑞泰百貨遮擋，東側(cè)臨海都酒店，南側(cè)道路狹窄，人流稀少，從可視性來看，以北側(cè)長江路最佳。青島現(xiàn)有商業(yè)類型分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概述本項目位于開發(fā)基礎(chǔ)/地塊分析項目概況項目總高度近200米，是目前山東省單體體量最大、最高的建筑綜合體。由三座“品字形”塔樓組成，規(guī)劃有辦公樓、五星級酒店高級公寓和商業(yè)。具體指標(biāo)如下：總建筑面積：229254㎡寫字樓建筑面積：45185㎡酒店建筑面積：24660㎡公寓建筑面積：49802㎡商業(yè)建筑面積：56040㎡停車位：B2-B3，共1935個商業(yè)部分：樓層：B1-6F層高：4.5米基礎(chǔ)/地塊分析項目概況項目總高度近200米，是目前山東省單體本項目位于長江路，因此該道路的交通狀況對項目影響最大。長江路為東西向雙向8車道，是開發(fā)區(qū)內(nèi)的主要道路，車流量較大。由于開發(fā)區(qū)的道路微循環(huán)系統(tǒng)較好，且機動車保有量相對較小，故不存在堵車現(xiàn)象。項目周邊有多個公交車站，可至開發(fā)區(qū)各處，便于消費者到達本項目?；A(chǔ)/地塊分析交通系統(tǒng)本項目位于長江路，因此該道路的交通狀況對項目影響最大。長江路基礎(chǔ)/地塊分析基礎(chǔ)/地塊分析開發(fā)區(qū)的商業(yè)集中在長江路和香江路兩大商圈，吸引了整個開發(fā)區(qū)的消費人群。主要商業(yè)項目都位于這兩大商圈內(nèi)。其余商業(yè)僅起到滿足周邊居住人群基本生活需要的作用；目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展較落后，以傳統(tǒng)百貨和專業(yè)市場為主，尚未出現(xiàn)真正意義上的購物中心；市場的不成熟，造成商戶對當(dāng)?shù)厥袌鲇^望氛圍濃郁，商戶資源有限；消費者收入有限，大眾消費場所仍是市場主流，高端商業(yè)市場還需培養(yǎng)。基礎(chǔ)/地塊分析環(huán)境分析居住環(huán)境項目周邊有大量住宅，其中新建住宅供應(yīng)量龐大，因鄰近海邊，環(huán)境較好，故為開發(fā)區(qū)商品房售價較高的區(qū)域。未來將為本項目提供潛在較高收入消費人群；開發(fā)區(qū)人口年齡相對年輕，受教育程度高，這部分人較易接受新事物；隨著新建住宅入住率提高，未來居住人群對于商業(yè)的需求呈上升趨勢；目前來看，居住人群的首要消費為生活必需品和餐飲，高端商品的購物類消費多在青島市區(qū)；新建住宅的增多也為家居類提供了市場機遇。商務(wù)環(huán)境商業(yè)環(huán)境其它開發(fā)區(qū)的主要政府機關(guān)都在項目周邊，這部分人群收入高于當(dāng)?shù)仄骄?，其購物消費主要使用購物卡。餐飲、娛樂方面的消費頻率與花費也較高，故是本項目未來需要爭取的消費人群；開發(fā)區(qū)現(xiàn)有大量企業(yè)，這些企業(yè)的員工，也是本項目未來的潛在消費人群，特別是項目自身和周邊寫字樓人群，將是項目餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的目標(biāo)消費群體。開發(fā)區(qū)內(nèi)有一定數(shù)量的高校，但學(xué)生群體沒有收入，消費能力十分有限，因此不是商業(yè)的目標(biāo)消費群體，但高校內(nèi)的教職人員是項目的目標(biāo)消費人群；由于開發(fā)區(qū)旅游資源豐富，每年都有大量旅游人群前來，這將為餐飲業(yè)態(tài)提供潛在消費群體。開發(fā)區(qū)的商業(yè)集中在長江路和香江路兩大商圈，吸引了整個開發(fā)區(qū)的宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未來開發(fā)區(qū)將形成三大商業(yè)中心和五條特色商業(yè)街：唐島灣城市主商業(yè)中心：唐島灣中心商業(yè)區(qū)主要由香江路綜合商業(yè)街和長江路商業(yè)城為核心形成，其間有兩條專業(yè)特色街（武夷山路休閑特色餐飲街、井岡山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)街）。辛安商業(yè)副中心：臨港（辛安）副中心商業(yè)區(qū)處于開發(fā)區(qū)北部的核心地位，跨黃河中路南北兩側(cè)，東到團結(jié)路，西到昆侖山北路，規(guī)劃商業(yè)建筑面積為10萬平方米，副中心商業(yè)區(qū)由一個大型社區(qū)購物中心和若干個大中型專業(yè)批發(fā)市場組成。紅石崖商業(yè)副中心：紅石崖商業(yè)中心需要逐步發(fā)展，從社區(qū)商業(yè)開始逐步擴大商業(yè)規(guī)模，逐步發(fā)展成北部副商業(yè)中心。規(guī)劃商業(yè)總面積5-6萬平方米。有一家中型百貨商店和一家中型超市；300-400米的商業(yè)步行街。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未來開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)商業(yè)在全力打造三大商業(yè)中心的同時，進一步完善五條特色商業(yè)街的功能，形成覆蓋全區(qū)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)：香江路綜合商業(yè)街：為開發(fā)區(qū)第一商業(yè)街，發(fā)展品牌專賣店，增加餐飲、休閑功能長江路綜合商業(yè)街：開發(fā)區(qū)最現(xiàn)代化的商業(yè)大街，引入都市型購物中心、大型娛樂城和美食城，吸引中高檔消費人群武夷山路休閑特色餐飲街：重點開發(fā)南段和中段，主要設(shè)置酒吧、茶室、咖啡館、美容美發(fā)、餐飲、服飾等，形成休閑特色餐飲街，休閑特色餐飲專業(yè)店60家以上井岡山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)街：重點開發(fā)南端和北段，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的專業(yè)街，配置大型專業(yè)店、專賣店，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)黃河中路綜合商業(yè)街：設(shè)置大型社區(qū)購物中心、600米步行街、專賣店、專業(yè)店、餐飲店及服裝市場，形成綜合商業(yè)街經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)商業(yè)在全力打造三大商業(yè)中心的開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)區(qū)域主要集中在香江路以南和長江路以北的區(qū)域內(nèi)，包括了主要的大型零售商和商業(yè)街區(qū)。依靠政府的大力扶持，利群集團在開發(fā)區(qū)商業(yè)市場上占主導(dǎo)地位。目前來看，大多數(shù)消費仍然習(xí)慣到百貨消費，利群在開發(fā)區(qū)的三家店經(jīng)營都較好。目前除百貨外，開發(fā)區(qū)市場中的商業(yè)項目多數(shù)為專業(yè)市場和臨街商鋪?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次相對較低，佳世客進入后有所改觀現(xiàn)有兩大商圈，香江路商圈為大眾化消費場所，商業(yè)檔次較為中低檔，人流相對較大，是開發(fā)區(qū)最繁華的商業(yè)聚集地；長江路商圈由于佳世客的入駐，成為當(dāng)?shù)刂懈叨讼M場所，但人流與香江路相比較少，由此可見開發(fā)區(qū)內(nèi)仍以中低端消費人群為主。從商業(yè)經(jīng)營狀況來看，越大眾化的消費場所，經(jīng)營越好，如吉韓商廈、百利來商城、超市等滿足日常生活需要的業(yè)態(tài)同樣經(jīng)營較好，由此可見當(dāng)?shù)叵M力有限。從招商率來看，香江路商圈的空置率較低，而長江路商業(yè)圈則相對較高，其中新世紀(jì)商城和百樂購物廣場70%以上空置，由此可見從香江路商圈目前仍是該區(qū)域的主要消費場所。開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)區(qū)域主要集中在香江路開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析交通系統(tǒng)根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，截止2007年12月底，開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場主要商業(yè)存量達35萬平方米，這些物業(yè)供應(yīng)主要集中在唐島灣主商業(yè)中心。在開發(fā)區(qū)目前的市場中，百貨和各類型的專業(yè)市場占有市場的主要份額，購物中心只有佳世客，但其主要為超市加外租區(qū)，與真正意義的購物中心相比還有距離。作為開發(fā)區(qū)最主要的商業(yè)區(qū)域，香江路與長江路占有了目前市場上超過50%的市場供應(yīng)，商業(yè)密集，競爭相對激烈。開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析交通系統(tǒng)根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，截止經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)市場租金分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)市場租金分析經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析租金系統(tǒng)開發(fā)區(qū)百貨采用流水倒扣的形式收取租金，根據(jù)業(yè)種差異，范圍在5.5%至28%。如服裝和鞋類的流水倒扣比率在17%至28%之間，餐飲類的扣率通常較低，如快餐類通常在5.5%至6.5%之間。由于開發(fā)區(qū)的百貨基本被利群壟斷，故在支付租金之余，可能還存在其它費用，如進場費、好處費等，這也是百貨的弊端之一。開發(fā)區(qū)臨街店鋪的平均租金水平在3——8元/平方米/天（使用面積），其中，香江路區(qū)域首層租金最高可達10元/平方米/天（使用面積），可見香江路商圈在區(qū)域商業(yè)市場的重要地位。長江路雖然也有部分商業(yè)臨街租金較高，但也呈現(xiàn)了有價無市的局面，如新世紀(jì)商城的臨街部分經(jīng)常有空置面積出現(xiàn)。目前，開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場的租金通常包含了物業(yè)（市場）管理費，物業(yè)管理費單獨結(jié)算的項目所占比例相對較少。通常情況下，根據(jù)物業(yè)自身品質(zhì)的不同，物業(yè)（市場）管理費所占比例約為年租金的1%至3%。從租金水平來看，開發(fā)區(qū)的商業(yè)尚未成熟，商業(yè)價值相對較低，故本項目在定價時要結(jié)合市場實際，不宜太高。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析租金系統(tǒng)開發(fā)區(qū)百貨采用流水倒扣的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析未來供應(yīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析未來供應(yīng)未來主要商業(yè)供應(yīng)未來主要商業(yè)供應(yīng)未來主要商業(yè)供應(yīng)未來主要商業(yè)供應(yīng)未來主要商業(yè)供應(yīng)未來供應(yīng)總結(jié)根據(jù)世邦魏理仕掌握的資料，開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場未來供應(yīng)面積達38.6萬平方米，數(shù)量相對較大，且分布在開發(fā)區(qū)各個區(qū)域。從項目周邊區(qū)域供應(yīng)時間看，2009年進入市場的商業(yè)供應(yīng)量最少，而2010年以后將有大面積的商業(yè)問世。未來供應(yīng)量主要集中在唐島灣主商業(yè)中心，該區(qū)域商業(yè)競爭將更加激烈。對于新商業(yè)項目開發(fā)商而言，需要審慎對待。從未來商業(yè)供應(yīng)類型來看，百貨與大賣場將是未來幾年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)的主力。辛安商業(yè)副中心將在未來3年內(nèi)初具規(guī)模，未來可能分流現(xiàn)有商圈的消費者。從上表可見，未來供應(yīng)中有許多現(xiàn)房商業(yè)，其中部分物業(yè)的位置也相對較好，如達利廣場，但至今仍然空置，可見目前開發(fā)區(qū)商業(yè)市場并不理想，這一方面受消費者消費能力限制，另一方面也由于商戶資源有限，這同樣也是本項目面臨的最大問題，目前來看，即使地理位置再好，也不能逆市而行，仍需在定位時符合市場規(guī)律；據(jù)調(diào)研所得，大部分空置商業(yè)都希望尋求能夠整租的商戶，且對租金預(yù)期都相對較低，這對開發(fā)商而言市場風(fēng)險降低；目前空置大體量商業(yè)的業(yè)主，也存在部分等待開發(fā)區(qū)商業(yè)成熟后再進行租賃的開發(fā)商，可見開發(fā)區(qū)未來的規(guī)劃對商業(yè)仍然起到了一定的推動作用。未來主要商業(yè)供應(yīng)未來供應(yīng)總結(jié)根據(jù)世邦魏理仕掌握的資料，開發(fā)開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析市場趨勢傳統(tǒng)百貨在當(dāng)?shù)仄鸩捷^早，目前市場接受度高。利群集團占據(jù)了市場主要份額，并以在消費者和商戶心目中產(chǎn)生較大的影響力，短時間內(nèi)很難改變這一局面。尚未進入開發(fā)區(qū)的百貨類商戶對當(dāng)?shù)嘏d趣較大，其中也有部分定位相對高端的百貨。以佳世客為代表的外資購物中心已經(jīng)進入開發(fā)區(qū)，但尚處于水土不服狀態(tài)，經(jīng)營不堪理想物，目前正通過不斷調(diào)整擺脫困境。購中心對于開發(fā)區(qū)消費者還屬于新鮮事物，但隨著商業(yè)市場的細分，購物中心具備市場空間。吉韓商廈等大型服裝市場占據(jù)了低端消費市場。批發(fā)市場的繁榮表明開發(fā)區(qū)低端消費市場仍然有很大的受眾群體。預(yù)計未來專業(yè)市場仍將占據(jù)一定市場份額。由于便利性和日常消費特征，很受大眾消費客群的認(rèn)可，從而刺激連鎖超市賣場的進一步擴張。作為城市零售物業(yè)發(fā)展的重要元素，專業(yè)化、品質(zhì)化的超市賣場仍將繼續(xù)受到市場歡迎，尤其是對于像開發(fā)區(qū)這樣處于商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期的地區(qū)。目前有大潤發(fā)、TESCO等外資超市看好開發(fā)區(qū)市場，希望進入該市場發(fā)展。購物中心超市批發(fā)市場/專業(yè)市場百貨開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析市場趨勢傳統(tǒng)百貨在當(dāng)?shù)仄鸩捷^早，目前市宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析競爭分析競爭分析消費者研究甄選消費者調(diào)研地點的理由：本項目作為區(qū)域性的大型商業(yè)，未來面對的主要消費者為本區(qū)域內(nèi)的居民，因此研究本區(qū)域內(nèi)居民尤其是經(jīng)常購物的消費者的消費習(xí)慣是本次訪問的重點。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)的核心商圈集中在長江中路和香江路，周末購物的消費者主要在這兩個商圈內(nèi)活動，因此我們選擇了香江路商圈內(nèi)利群商廈和長江路商圈內(nèi)的佳世客購物中心作為主要調(diào)研地點。佳世客購物中心定位高于利群長江商廈，且位于本項目的正對面，到此消費的消費者也是本項目未來消費主力構(gòu)成，因此在佳世客選取的樣本數(shù)占到樣本總數(shù)的70%以上。消費者研究甄選消費者調(diào)研地點的理由：本項目作為區(qū)域性的大型商消費者研究消費者甄選：應(yīng)甲方要求，我們在進行消費者問卷是對受訪人群從以下幾個方面進行甄選，以便能更準(zhǔn)確的為定位提供輔助，了解目標(biāo)消費群體的特征，具體甄選方式如下：

受訪者男女比例基本相同。受訪者的年齡應(yīng)在22-50歲之間。受訪者的月收入不能低于2000元。消費者研究消費者甄選：消費者研究調(diào)研地點綜合考慮交通、消費習(xí)慣等各種因素，我們在各區(qū)域發(fā)放問卷的比例如上圖所示，以消費人群較為密集的區(qū)域為主。以下各部分分析將根據(jù)區(qū)域分別進行研究。消費者研究調(diào)研地點綜合考慮交通、消費習(xí)慣等各種因素，我們在各消費者研究性別年齡婚姻狀況教育程度由于對受訪者進行了甄選，被調(diào)研消費者年齡都在22歲以上，已婚人群占一半以上。被調(diào)研者大專以上比例超過65%，可見開發(fā)區(qū)有大量學(xué)歷較高者。被調(diào)研消費者中，年齡在22-35歲的人群占80%以上，這部分人群相對較容易接受新事物。消費者研究性別年齡婚姻狀況教育程度由于對受訪者進行了甄選，被消費者研究職業(yè)類型工作地點居住地點被調(diào)研消費者就業(yè)率較高，有較為穩(wěn)定收入，對于商業(yè)發(fā)展形成良好。被調(diào)研消費者大部分在開發(fā)區(qū)工作與居住，非本地居民所占比例很小，區(qū)域居民為消費主力人群，定位應(yīng)更多考慮其需求。消費者研究職業(yè)類型工作地點居住地點被調(diào)研消費者就業(yè)率較高，有消費者研究個人月均收入家庭月均收入對受訪者收入進行甄選后，個人月均收入在2000-3000元的人群仍占受訪人群近65%，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費人群的主力，定位時需考慮該人群消費特點。從家庭月均收入來看，5000元以下占總比例近60%，說明該區(qū)域不適合經(jīng)營檔次相對較高的商品。該區(qū)域有小部分收入較高人群，定位時可以適當(dāng)考慮其需求。消費者研究個人月均收入家庭月均收入對受訪者收入進行甄選后，個消費者研究出行花費時間公共汽車私家汽車出租車步行摩托車公司配車自行車其它被調(diào)研消費者中平時外出主要交通工具為公交車，占55%，說明大多數(shù)消費者出行還是依靠公交系統(tǒng)，因此項目周邊擁有良好公交設(shè)施對于未來發(fā)展較為重要，同時也反映出大部分消費者收入有限。從出行花費平均時間看，一般在30分鐘以內(nèi)，說明消費群體主要以開發(fā)區(qū)本地居民為主。消費者研究出行花費時間公共汽車私家汽車出租車步行摩托車公司配消費者研究消費概述通常購物時間通常餐飲消費時間通常休閑娛樂消費時間平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天消費者進行購物消費的時間段大都集中在非工作時間。從餐飲消費時間來看，節(jié)假日和平時晚上是主要消費時段，其中平時晚上相對占較大比例，這其中可能有商務(wù)宴請存在。從休閑娛樂消費時間看，多集中在非工作日。消費者研究消費概述通常購物時間通常餐飲消費時間通常休閑娛樂消消費者研究消費概述除了購物外喜歡的消費場所最喜歡去的購物場所

超市是本地區(qū)消費者最喜歡去的購物場所，占57%，可見大部分消費目的仍以日常生活需要為主，之后才是額外購物消費，對發(fā)展中高端商業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。除購物外，外出就餐和KTV是本地區(qū)消費者最喜歡的消費，反映出日常休閑娛樂生活部豐富，這可能與收入、消費觀念和休閑娛樂場所相對缺乏有關(guān)。消費者研究消費概述除了購物外喜歡的消費場所最喜歡去的購物場所消費者研究購物消費概述消費者研究購物消費概述消費者研究購物消費概述受訪者外出購物頻次每周1-3次占較大比例，達80%。在購物場所最常見的消費分別是服飾、餐飲、化妝品和休閑運動服裝，分別占31%、22%、14%和12%，其中服裝類占了最大比例，而選擇在購物場所就餐的人數(shù)也較多，故需在定位時考慮此需求。從人均消費來看，消費金額在50——200元占57%，說明區(qū)域消費力有限，但金額在400元以上的也占15%，表明區(qū)域內(nèi)存在部分高消費人群。從逗留時間看，1——2小時占45%，相對較分散，而半小時至一小時有21%，可見消費者一般在購物場所逗留時間較短，另一方面反應(yīng)出區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)功能和業(yè)態(tài)單一，難以留住消費者。消費者研究購物消費概述受訪者外出購物頻次每周1-3次占較大比消費者研究餐飲消費概述消費者研究餐飲消費概述消費者研究餐飲消費概述受訪者外出就餐頻次每周1——3次占較大比例，共67%。63%受訪者經(jīng)?；蛘呦矚g去的餐飲類型是中餐，可見中餐在區(qū)域接受度較高，具有發(fā)展空間。從就餐區(qū)域來看，相對較為分散，由于佳世客和香江路利群所在區(qū)域是開發(fā)區(qū)主要商圈，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)豐富，故所占比例位于前兩位。另外，餐飲作為目的性消費場所，受所在位置周邊環(huán)境影響較小，可依靠自身特色吸引消費者。從人均消費來看，20——50元占大多數(shù)，共53%，反映出區(qū)域內(nèi)大眾型餐飲場所較易被接受。此外，人均消費50元以上占27%，說明高端消費場所也有一定市場空間。消費者研究餐飲消費概述受訪者外出就餐頻次每周1——3次占較大消費者研究休閑娛樂消費概述受訪者休閑娛樂消費頻次與購物和餐飲頻次相對較低，主要由于餐飲面對的消費群體更加廣。受訪者常去的休閑娛樂場所中KTV占33%，影院占20%，這些地方主要面對年輕人。從人均消費金額來看，比例較分散，人均100元以上占了38%，反映出區(qū)域存在部分高檔娛樂場所。消費者研究休閑娛樂消費概述受訪者休閑娛樂消費頻次與購物和餐飲消費者研究區(qū)域商業(yè)滿意度調(diào)查消費者研究區(qū)域商業(yè)滿意度調(diào)查消費者研究受訪者大多對開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿意。有48%受訪者認(rèn)為開發(fā)區(qū)不缺乏休閑、娛樂場所，但也有42%認(rèn)為缺乏；而在被問到開發(fā)區(qū)缺乏何種業(yè)態(tài)時，認(rèn)為缺乏休閑娛樂場所的也占了多數(shù)，說明開發(fā)區(qū)內(nèi)休閑娛樂場所尚有生存空間。近40%受訪者希望新商業(yè)項目經(jīng)營休閑、運動品牌，可見該類商品對于大多數(shù)消費者而言具較強吸引力。消費者研究受訪者大多對開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿意。消費者研究消費者研究消費者研究從受訪人群對品牌的舉例來看，各類服裝品牌中，運動類品牌接受度較高。高檔時裝和正裝品牌重合較多，其中男裝品牌占絕大部分；反映區(qū)域消費者品牌意識尚薄弱。大多數(shù)受訪者認(rèn)為高檔品牌為男裝，反映出男性消費群體是區(qū)域高檔品牌的主力消費人群。從受訪人群對化妝品牌舉例來看，多數(shù)消費者對化妝品品牌認(rèn)知有限。從受訪者對鞋類品牌列舉看，運動鞋占很大比例，同樣反映出運動品牌在消費者心目中的地位。以上現(xiàn)象反映出區(qū)域消費者消費觀念相對落后，對中高端品牌認(rèn)知缺乏，一般來說，這種狀況在短時間內(nèi)難以改變。消費者研究從受訪人群對品牌的舉例來看，各類服裝品牌中，運動類從受訪者對中餐類型舉例看，魯菜和川菜所占比例較高，可見這兩個菜系在區(qū)域具有市場空間。從快餐品牌舉例看，肯德基由于在區(qū)域有三家店，因此認(rèn)知度高。受訪者中有39.6%的人希望新商業(yè)項目中有中餐，定位時可考慮該因素。消費者研究從受訪者對中餐類型舉例看，魯菜和川菜所占比例較高，可見這兩個消費者研究從受訪者對KTV和健身品牌的舉例來看，哪些是消費者最常去的地方，這將為后期招商提供信息。受訪者希望新商業(yè)內(nèi)引入健身、娛樂和影院排在前三位，后期可根據(jù)項目的產(chǎn)品條件進行考慮。消費者研究從受訪者對KTV和健身品牌的舉例來看，哪些是消費者消費者研究消費概述受訪者中表示未來肯定或可能會將本項目作為經(jīng)常購物場所的人數(shù)共占82%，這對本項目而言是有利因素。50%受訪者認(rèn)為新商業(yè)項目能夠吸引其前往的是零售業(yè)態(tài)，此外還有25%的消費者認(rèn)為休閑娛樂業(yè)態(tài)也是吸引他們前往的主要因素。消費者研究消費概述受訪者中表示未來肯定或可能會將本項目作為經(jīng)消費者研究未來消費趨勢63%的受訪者認(rèn)為三年后其消費習(xí)慣會發(fā)生改變，且多數(shù)更傾向于休閑娛樂業(yè)態(tài)，說明該類業(yè)態(tài)未來發(fā)展空間較大。參考受訪者服飾類單品消費金額發(fā)現(xiàn)，大部分消費者認(rèn)為其三年后對服飾類單品消費金額能有一定提高，這為項目定位提供了參考。消費者研究未來消費趨勢63%的受訪者認(rèn)為三年后其消費習(xí)慣會發(fā)消費者研究消費者特點總結(jié)區(qū)域消費者中高收入人群所占比例相對較小，該部分人群不是主力消費群體接受新事物能力較差，傳統(tǒng)消費場所受到追捧大部分消費者受收入影響，消費主要為滿足基本生活需要消費能力有限，對相對中高端的品牌接受度低消費觀念較為落后，品牌意識淡薄，喜歡消費國內(nèi)品牌對休閑娛樂的消費有較強的需求，但消費能力有限大部分人對休閑運動品牌較為熱衷對于未來的消費預(yù)期較高，希望改變現(xiàn)狀消費者研究消費者特點總結(jié)區(qū)域消費者中高收入人群所占比例相對需求分析零售商訪談進行零售商訪談的目的從經(jīng)營者的角度來看本項目未來的發(fā)展充分了解零售商選址和對店面的要求前期接洽這些主力客戶有針對性地測試商家對本項目商業(yè)部分的需求情況及興趣度甄選零售商的的理由從經(jīng)營者的角度來看本項目未來的發(fā)展充分了解零售商選址和對店面的要求前期接洽這些主力客戶有針對性地測試商家對本項目商業(yè)部分的需求情況及興趣度通過訪談，可以更好的探索這些商家對本項目的看法和進駐意向需求分析零售商訪談進行零售商訪談的目的從經(jīng)營者的角度來看本需求分析主要訪談商戶需求分析主要訪談商戶需求分析零售商訪談對開發(fā)區(qū)的看法該區(qū)域作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)起步晚，發(fā)展不成熟。區(qū)域人口密度不高，本地居民消費觀念落后，外來人口雖然較多，但多為工業(yè)區(qū)工人，消費能力低。中高收入人群以企業(yè)中高層和政府機關(guān)工作人員為主，這部分人基本以卡及公款消費，因此要考慮這批人的消費習(xí)慣和需求。區(qū)域消費者的消費習(xí)慣與青島市區(qū)有很大的不同，消費力很難達到青島市區(qū)及青島東部的層次。目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一，傳統(tǒng)百貨和超市為主，缺乏功能齊全的購物中心，休閑娛樂業(yè)態(tài)也較缺乏?？春瞄_發(fā)區(qū)未來發(fā)展前景，但目前不會輕易在開發(fā)區(qū)開店，認(rèn)為至少開發(fā)區(qū)的商業(yè)還需要培養(yǎng)幾年。目前利群、佳世客在青島比較強勢，而且具備品牌優(yōu)勢，多數(shù)商戶如果要進入開發(fā)區(qū)還是會首選它們。一些計劃進入青島的品牌，首選的是青島市區(qū)，對于開發(fā)區(qū)還需要長期觀望。尚未進入開發(fā)區(qū)的百貨商戶大多表示出進入開發(fā)區(qū)的意愿，也較為看好區(qū)域的發(fā)展前景。百貨零售餐飲品牌服飾以商務(wù)宴請為主的大型餐飲，就餐環(huán)境較好，客單價相對較高，主要靠公款消費，經(jīng)營較好，具有市場發(fā)展?jié)摿?，中西式快餐和私營飲食店，作為大眾消費場所，擁有大量忠實消費人群，但受消費力限制，品牌快餐開店數(shù)量有限。國產(chǎn)品牌、休閑裝、運動裝的消費者認(rèn)知度較高，對區(qū)域也較為認(rèn)同，并有繼續(xù)擴張計劃。在當(dāng)?shù)靥幱谙鄬Ω邫n的國外品牌，雖然銷售額在不斷上升，但大多認(rèn)為目前市場仍需培養(yǎng)，一家店已經(jīng)足夠，近幾年繼續(xù)開店的可能較小。百貨和街鋪是服飾品牌的首選，自行招商的市場均以低檔雜牌服裝為主。需求分析零售商訪談對開發(fā)區(qū)的看法該區(qū)域作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)高檔品牌需求分析零售商訪談青島的高檔品牌都集中在市區(qū)東部商圈，香港中路沿線，以百貨公司為主。大都對本區(qū)域及本項目不熟悉。高檔品牌對本區(qū)域及本項目沒有進駐意向，主要因為這里不是城市的核心商圈，高檔品牌在一個城市不會多點布局，最多設(shè)1-2家分店，雖然開發(fā)區(qū)也有部分高消費人群，但商業(yè)運營是一個長期過程，并不是靠一兩個群體就可以支撐的。高檔品牌除對一個商業(yè)項目的位置、定位、產(chǎn)品條件及合作方式有很高要求外，還對周邊的品牌檔次也很注重，一般的高檔品牌都要求周邊的品牌檔次要與其相匹配，所以只引入個別高檔品牌的想法也很困難。目前青島很多高檔品牌多為代理商，受資金限制，拓展速度慢，其關(guān)注只是成熟商圈的成熟項目，并不會選擇進駐新的商業(yè)與其一起培育。高檔品牌需求分析零售商訪談青島的高檔品牌都集中在市區(qū)東部商圈需求分析零售商對本項目的進駐意向從零售商反饋來看，50%的商戶對進駐本項目興趣不大。大型百貨公司都對本項目表現(xiàn)出了興趣。休閑、運動和部分國內(nèi)品牌都對本項目表現(xiàn)出了較大的興趣。部分餐飲類商戶對本項目表現(xiàn)出興趣，但咖啡、面包等休閑類餐飲商戶興趣不大。奢侈品表示不會選擇在本區(qū)域開店。需求分析零售商對本項目的進駐意向從零售商反饋來看，50%的商宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會規(guī)模通常在10000平方米以上，以某一經(jīng)營方向突出專業(yè)優(yōu)勢，強調(diào)規(guī)模效應(yīng)所在區(qū)位不強調(diào)是否靠近成熟商圈，部分甚至位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，因經(jīng)營方向較特殊，商業(yè)滲透率高，吸引特定目標(biāo)人群，不看重周邊現(xiàn)有人流強度公共交通方便，停車位充足規(guī)模通常在10000平方米以上位于市區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)周邊居住人口密集交通便利、停車位充足產(chǎn)品硬件要求較高，如層高本項目雖然從地理位置上符合大賣場選址要求，但其產(chǎn)品條件并不適合進駐大賣場。專業(yè)市場大賣場本項目在地理位置、產(chǎn)品條件等方面符合發(fā)展專業(yè)市場，但考慮到與其酒店、寫字樓、公寓等的形象相匹配，需謹(jǐn)慎考慮。本項目自身條件12市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會規(guī)模通常在市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會細分由于項目周邊已有多個超市和賣場，區(qū)域競爭激烈，故不建議發(fā)展該類業(yè)態(tài)從商戶反饋與消費者問卷結(jié)果來看，服裝服飾等專賣店仍有市場發(fā)展空間，但相對高端的品牌市場接受度較低。考慮到開發(fā)區(qū)新建住宅供應(yīng)量大，市場存在這方面需求，本項目在定位時可適當(dāng)引入相對中高檔的該類商戶，并以此提升項目的整體形象。作為目的性消費場所，優(yōu)質(zhì)、有特色的餐飲仍然具有市場發(fā)展空間，從零售商的反饋來看，部分快餐和大中型正式正餐都表示出進駐意向。屬于典型的目的性消費，從消費者反饋來看，具備一定的市場發(fā)展空間。超市專賣店家電家具餐飲休閑娛樂市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會細分由于項市場空白點與市場機會從目前開發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀看，除佳世客和佳家源功能相對較為豐富外，其余商業(yè)業(yè)態(tài)單一，因此可見功能豐富的商業(yè)場所在當(dāng)?shù)厥袌鍪且淮罂瞻?。雖然從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場現(xiàn)狀看，高端商業(yè)存在市場空白點，但對于任何一個城市而言，都存在這種情況，因此需要從更加客觀的角度研究這一現(xiàn)象，從前期市場調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)?shù)氐南M力還支撐不了高端商業(yè)，，高端商戶對當(dāng)?shù)厥袌鲆灿兴Ａ?，因此本項目定位時不應(yīng)盲目追求高檔，而要從市場實際出發(fā)。中高檔的休閑、娛樂、消費場所更易被消費者和商戶接受,是本項目面臨的市場空白區(qū)，也是市場空白點。市場空白點與市場機會從目前開發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀看，除佳世客和佳家源市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會小結(jié)本項目而言，百貨業(yè)態(tài)從硬件條件上是適合發(fā)展的方向，但目前周邊類似業(yè)態(tài)競爭激烈，且該類業(yè)態(tài)未來功能單一，發(fā)展空間漸小，故不建議考慮；參考周邊商業(yè)環(huán)境的研究結(jié)論，超市業(yè)態(tài)并不適合本項目；由于本項目的自身產(chǎn)品條件限制，一些對產(chǎn)品要求較高的業(yè)態(tài)，如大賣場，不適合本項目；以餐飲、娛樂為主的目的性消費場所在本項目具有較大的發(fā)展空間綜合消費者和零售商的反饋，對購物業(yè)態(tài)而言，本項目前期的商業(yè)定位應(yīng)立足市場，不宜定位太高端；雖然發(fā)展購物中心從硬件上來看不太合適，但客觀考慮開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境，立足未來，可以在軟件條件上來彌補，可作為項目的主要發(fā)展方向；通過世邦對當(dāng)?shù)厥袌龅难芯?，功能豐富的綜合性商業(yè)存在較大市場空白點，是本項目未來的發(fā)展方向。綜上所述，建議本項目發(fā)展方向為業(yè)態(tài)豐富、功能齊全的購物中心，但在開業(yè)初期，考慮到市場尚不成熟，不宜定位過高，建議服裝服飾以相對中檔為主，目的性，如家具家居、餐飲娛樂可適當(dāng)引入高檔品牌，以其吸引高端消費人群，當(dāng)區(qū)域市場發(fā)展成熟，項目具備一定市場知名度，并積累一定數(shù)量高端消費人群后，再進行調(diào)整。市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會小結(jié)本項目市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會細分對于本項目的整體定位構(gòu)想，以及整體市場、區(qū)域市場的經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境分析市場空白點與市場機會商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白點與發(fā)展機會細分對于本概念的詮釋餐飲娛樂休閑購物購物商務(wù)宴請/親朋聚會的首選地家庭/朋友的社交場所全年不休的購物樂園健康自然的休閑領(lǐng)地緩解壓力/放松自我的樂土概念的詮釋餐飲娛樂休閑購物購物商務(wù)宴請/親朋聚會的首選地家庭宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析市場定位定位闡述開發(fā)區(qū)都會型多功能購物中心市場定位定位闡述開發(fā)區(qū)都會型多功能購物中心市場定位市場定位依據(jù)目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)以百貨及專業(yè)市場為主，佳世客和家佳源雖已具備購物中心的部分特點，但在購物環(huán)境、業(yè)態(tài)配比等方面尚未達到真正意義上購物中心的標(biāo)準(zhǔn)，因此定位功能齊全的購物中心，可以在百貨占主導(dǎo)地位、競爭激烈的市場中脫穎而出，開辟新的市場方向目前當(dāng)?shù)叵M者仍以中等收入者為主，消費多集中于百貨和專業(yè)市場，消費觀念還需培養(yǎng)。但從消費者的問卷中可見，消費者的觀念正逐漸改變，對購物場所的功能和環(huán)境的要求也在不斷提升，在購物過程中對餐飲、娛樂方面的需求也在增加，因此定位中需充分考慮這方面的市場需求。隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展與進步，商業(yè)市場也必將日益成熟，就國內(nèi)一線城市商業(yè)發(fā)展歷程來看，未來功能齊全、環(huán)境良好的購物中心的市場需求和發(fā)展前景與功能單一的百貨公司相比，無論對商戶還是消費者的吸引力都更大，市場空間將更為廣闊，因此從發(fā)展角度看，本項目的市場定位時符合市場發(fā)展趨勢的。由于傳統(tǒng)的百貨公司講究商品的多樣性，因此在功能方面并不突出，甚至是單一。從目前國內(nèi)整體商業(yè)發(fā)展趨勢看，多功能的購物場所發(fā)展迅速，并受到眾多消費者的追捧，成為商業(yè)市場的發(fā)展主流；本項目定位為購物中心，強調(diào)功能的多樣性，充分滿足市場未來的發(fā)展趨勢，同時也能體現(xiàn)出以人為本的消費需求。市場定位市場定位依據(jù)目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)以百貨及專業(yè)市場為主，佳市場定位功能定位闡述市場定位功能定位闡述市場定位定位依據(jù)購物功能是購物中心最主要的功能，對本項目同樣適用，但基于開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展還未成熟，高端品牌對當(dāng)?shù)厥袌鋈蕴幱谟^望階段，因此對于本項目在前期不易將其作為發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)首先突出其在購物環(huán)境上的優(yōu)勢與特點，以合理的內(nèi)部人流動線設(shè)計，結(jié)合各業(yè)態(tài)特點及內(nèi)部裝修，塑造本項目獨特的風(fēng)格與購物環(huán)境，迎合消費者追求良好購物環(huán)境的心理，區(qū)別于市場上其它購物場所。同時在符合市場需求的基礎(chǔ)上篩選目標(biāo)商戶，并結(jié)合市場情況，引入部分特色商戶，如家具家居類，與周邊項目形成差異。從開發(fā)區(qū)餐飲消費的特點看，中餐尤其是海鮮受到更多青睞，開發(fā)區(qū)中高檔的餐飲場所相對較少，本項目可以此為突破口，在前期使餐飲成為本項目的亮點。而為了滿足購物人群、周邊居民及商務(wù)人士等的不同就餐需求，本項目內(nèi)規(guī)劃的餐飲形式也是多樣的。一方面，需要滿足購物人群的日常餐飲需求，加入部分輕型便捷餐飲，另一方面，也要考慮滿足家庭就餐、朋友聚會以及商務(wù)宴請的需求，引入大、中型餐飲，使本項目的餐飲功能更加完善與全面，滿足不同消費者的需求。目前開發(fā)區(qū)休閑娛樂場所較少，特別是能滿足本地商務(wù)人士及中高收入人群消費的場所更加匱乏。同時為了滿足項目自身寫字樓、公寓及酒店人群的需要，在商業(yè)內(nèi)加入夜總會、健身中心、美容等與餐飲、購物功能有效配合，在使項目的業(yè)態(tài)更加豐富的同時，也能增加其吸引力，也能增加其吸引力，幫助項目應(yīng)對日趨激烈的市場競爭。餐飲功能購物功能休閑娛樂功能市場定位定位依據(jù)購物功能是購物中心最主要的功能，對本項目同樣市場定位消費者定位闡述市場定位消費者定位闡述市場定位商戶定位闡述與依據(jù)這些品牌了解當(dāng)?shù)厥袌?，并已?jīng)被大多數(shù)消費者所接受，可以利用部分知名品牌的影響力為本項目吸引消費者，同時從招商角度而言也能縮短談判周期。目前青島市的品牌基本上已經(jīng)涵蓋了各個檔次，本項目在招商時可以按照自身定位，選擇合適品牌。從目前的商戶反饋來看，國際一線品牌進駐本項目的可能很小，部分相對中檔的品牌對本項目興趣較高。本項目可以利用地理優(yōu)勢，引入一些開發(fā)區(qū)沒有或較少的品牌，與周邊項目形成錯位競爭。目前市場上零售品牌特別是高端品牌大多為區(qū)域代理，受資金限制，開店謹(jǐn)慎，更愿進駐成熟商業(yè)，故本項目的零售業(yè)態(tài)在前期不宜定位太高。餐飲、休閑娛樂商戶較為看好本項目，且項目周邊有較多高端目標(biāo)人群，因此本項目的餐飲及休閑娛樂商戶可定位相對高檔。處于品牌擴張需要對青島市場的看好，部分尚未在青島開店的商戶也計劃在當(dāng)?shù)剡M行拓展，零售品牌進駐青島的首家店都會選擇在市中心，他們對開發(fā)區(qū)的知之甚少，因此本項目要吸引當(dāng)?shù)貨]有的零售品牌難度較大。而餐飲、娛樂業(yè)態(tài)作為目的性消費業(yè)態(tài)，招商難度相對較小，如果在當(dāng)?shù)啬苷业胶线m的加盟商，則也可選擇在開發(fā)區(qū)開店。對本項目而言，如能引入少數(shù)當(dāng)?shù)貨]有的品牌，可增加商業(yè)的吸引力，與周邊商業(yè)形成差異。本地及青島市區(qū)現(xiàn)有品牌，零售以中檔為主，餐飲、休閑娛樂相對高檔部分計劃在青島拓展市場的商戶，以餐飲、娛樂為主市場定位商戶定位闡述與依據(jù)這些品牌了解當(dāng)?shù)厥袌觯⒁呀?jīng)被大多宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ)/地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件宏觀情況回顧與分析鋪位分隔建議