關(guān)于別墅物業(yè)管理的心得體會(huì)

關(guān)于別墅物業(yè)管理的心得體會(huì)

關(guān)于別墅物業(yè)管理的心得體會(huì)

討論別墅物業(yè)管理

居住類(lèi)型上物業(yè)分為：一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展日益增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)業(yè)的“寵物〞，倍受消費(fèi)者親睞。因此對(duì)別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)重要課題。下面筆者就其公司即將接收的別墅談一下對(duì)別墅物業(yè)管理的個(gè)人觀點(diǎn)，望各位同行批評(píng)指正.所謂“別墅〞現(xiàn)代漢語(yǔ)所給定義為：在郊區(qū)和風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。

所謂“管理〞在這里的喻義為物業(yè)管理，含保管、照管與料理、約束的并列關(guān)系。雖然書(shū)中對(duì)別墅的定義與目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的別墅及國(guó)外興隆國(guó)家的別墅有諸多不同之處。但即稱(chēng)“別墅〞住宅都有許多一樣之特征，那么別墅的物業(yè)管理除了進(jìn)展一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安；一般設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修；公共設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)等，還要根據(jù)別墅的特性，搞好針對(duì)的效勞管理工作，方能獲得良好的效果和收益。

一、別墅環(huán)境的特性

由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風(fēng)景區(qū)，遠(yuǎn)離城市喧嘩區(qū)域，在開(kāi)發(fā)建立與它類(lèi)型物業(yè)相比，占地多、面積大、個(gè)性化強(qiáng)、綠化用地與占地面積的比例不低于1：1，各建筑之間間隔大，道路寬闊通常物業(yè)管理中所要求的，綠地?zé)o雜物、雜草，人行道和機(jī)動(dòng)車(chē)道無(wú)損壞；保持清潔標(biāo)準(zhǔn)，就不適宜了。首先園林綠化區(qū)域的設(shè)計(jì)，在風(fēng)格上需與別墅的建筑相符，在選擇的品種上，需考慮到南北氣候的差異，否那么會(huì)造成“碧綠〞一會(huì)兒，“優(yōu)雅〞一時(shí)的短時(shí)效應(yīng)，一年只有一季二季綠的景象。假如這些“先天缺乏〞一旦形成，那么后期的物業(yè)管理無(wú)論如何，也無(wú)法到達(dá)良好的效果。另外，間隔大、道路寬、人口密度小，宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據(jù)別墅所處的區(qū)域，入住人群的類(lèi)別，通過(guò)“民意測(cè)驗(yàn)〞、“客戶調(diào)查〞，增加一些實(shí)用功能的公共設(shè)施，如開(kāi)設(shè)露天健身房、兒童樂(lè)園、老人活動(dòng)地、露天燒烤區(qū)、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等，以溝通開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感，進(jìn)步物業(yè)管理成效。還有，象雪天及時(shí)有效地清掃道路，雨天道路排積水處理等等，正是這些看似細(xì)微的工作，構(gòu)成了管理的全面，可以表達(dá)管理程度的地方。

二、治安特性與管理

別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對(duì)封閉、上規(guī)模的社區(qū)。從價(jià)位上講，擁有者為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者及有社會(huì)地位者等人群。從使用上講，多為人們休假的第二居所、在西安辦事處、集團(tuán)辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財(cái)產(chǎn)價(jià)值大、隱患部位多，因此平安治安工作必須放在首位，要到達(dá)通信暢通、反響迅速、防范有效，那么要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反響系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結(jié)合，利用先進(jìn)的智能化設(shè)施，對(duì)社區(qū)周界、出入口、車(chē)庫(kù)、公共場(chǎng)所、重要部位進(jìn)展24小時(shí)監(jiān)控。保安員利用固定或流動(dòng)的方式進(jìn)展詢(xún)問(wèn)、檢查、幫助別墅區(qū)內(nèi)的人員。以使用電動(dòng)、機(jī)動(dòng)交通工具到達(dá)“快速〞，以完備先進(jìn)的設(shè)備裝置到達(dá)“準(zhǔn)確〞，以訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)人員到達(dá)“有效〞從而防范、控制、處理各類(lèi)突發(fā)事件。但是值得注意的是，過(guò)多的盤(pán)問(wèn)、繁瑣的登記、嚴(yán)格的控制，會(huì)喪失住宅的舒適和方便感覺(jué)，取而代之的是“壁壘森嚴(yán)〞的“監(jiān)獄〞感。如何恰如其分地做到平安又方便，確實(shí)是個(gè)難題。我想因?yàn)閯e墅面積大、人員流動(dòng)小、固定保安崗與流動(dòng)保安崗利用通信設(shè)備，實(shí)現(xiàn)“挪動(dòng)通報(bào)制〞可以緩解此矛盾?！布措S著來(lái)人、車(chē)輛的挪動(dòng)線路，不斷的通報(bào)方位形成隱形平安網(wǎng)〕。有的別墅在對(duì)外來(lái)人員，車(chē)輛管理上實(shí)行主、付卡驗(yàn)證方式，效果也還可以。在物業(yè)管理中，保安工作除了具備準(zhǔn)軍事化的素質(zhì)、職能，還應(yīng)該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況，從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、效勞職能。這屬于效勞軟件上的范疇，不少工程，提出“有困難找保安〞的承諾，是一個(gè)即好又難的課題。另外別墅區(qū)內(nèi)車(chē)輛交通的管理，也涉及到很大的平安因素，因?yàn)槊繎粼诓簧儆谝惠v車(chē)的現(xiàn)實(shí)狀況，使之必須“人車(chē)分流〞，那么標(biāo)識(shí)的正確、有效、到位、道路合理流暢是減少不平安因素的條件之一。

三、別墅的效勞與管理

效勞與管理從字面上看，前者是聽(tīng)從命令的，后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)管理中就要將二者溶匯貫穿，有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。曾經(jīng)在與香港戴德梁行物業(yè)管理公司西安分公司總經(jīng)理交流時(shí)，其總經(jīng)理感慨：在中國(guó)，很多人花幾百上千元吃頓飯沒(méi)關(guān)系，就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費(fèi)。這也從一個(gè)側(cè)面反映了國(guó)內(nèi)許多業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理形式中，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)完全來(lái)源于業(yè)主。在中國(guó)如何在人們的經(jīng)濟(jì)和心理承受力不到的前提下完全實(shí)現(xiàn)“以區(qū)養(yǎng)區(qū)〞，就要在效勞的種類(lèi)多樣化，管理形式靈敏上大做文章。雖然別墅的封閉性、遠(yuǎn)離性帶來(lái)生活、日用品效勞的必須性和單一性，但因別墅用戶的活動(dòng)半徑大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不會(huì)在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)。所以，安排效勞設(shè)施，提供商品種類(lèi)要認(rèn)真推敲。由于別墅建筑的特性及消費(fèi)人群的特性，使得別墅帶有很強(qiáng)的私密性，各種費(fèi)用的收繳是管理工作之必行，如上門(mén)收取，從效勞角度上講固然可取，但頻頻打攪用戶又是不可取之。這時(shí)利用多費(fèi)統(tǒng)收、智能傳輸?shù)确绞?，可以一舉兩得。住別墅的一族人群對(duì)休閑、健身、娛樂(lè)都有一定的需求，應(yīng)運(yùn)而生的“會(huì)所〞是一個(gè)很好的契機(jī)。辦好了，即可以滿足用戶需要，又可以進(jìn)步收入，到達(dá)“以區(qū)養(yǎng)區(qū)〞的目的。但是現(xiàn)有工程會(huì)所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會(huì)所的工程、周邊情況、經(jīng)營(yíng)的方式、面積的大小、收費(fèi)的上下等等一系列可行方案，解決經(jīng)營(yíng)和平安等問(wèn)題，方能到達(dá)預(yù)期的目的。休閑會(huì)所的經(jīng)營(yíng)是物業(yè)公司值得審視和考慮的問(wèn)題，如何使工程其巨額的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用得以維計(jì)并最終為開(kāi)發(fā)該會(huì)所贏得利潤(rùn)是今后將要關(guān)注的焦點(diǎn)。另外別墅房屋的鑰匙管理；代出租委托管理；公司用房、會(huì)議活動(dòng)管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的效勞工程，是值得進(jìn)一步探究的方面。

四、管理控制措施

1、運(yùn)行流程物業(yè)公司在內(nèi)部管理上，由物業(yè)部負(fù)責(zé)接收來(lái)自上級(jí)、客戶等信息和物業(yè)管理效勞需求，并及時(shí)傳遞給相關(guān)部門(mén)執(zhí)行運(yùn)作，同時(shí)，協(xié)調(diào)、溝通與監(jiān)控客戶和相關(guān)方，搜集執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反響渠道回到物業(yè)公司總經(jīng)理處，供其決策時(shí)做出校正、判斷、總結(jié)。使物業(yè)管理效勞做到有布置、有監(jiān)管、有總結(jié)，確保了物業(yè)管理效勞的及時(shí)性和有效性。

2、管理控制措施在別墅工程物業(yè)管理的不同階段，物業(yè)公司應(yīng)采取以下管理措施強(qiáng)化對(duì)物業(yè)的有效控制，保證物業(yè)管理效勞的整體質(zhì)素。一站式效勞在物業(yè)交付使用后，物業(yè)公司物業(yè)管理部的客戶效勞中心為業(yè)主、用戶提供“一站式〞效勞，使業(yè)主、用戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)捷方便?？罩梦飿I(yè)保養(yǎng)別墅工程在物業(yè)交付使用后，由于銷(xiāo)售策略的原因，有一定量的物業(yè)處于空置狀態(tài)。物業(yè)公司在空置物業(yè)的管理上，按正常使用物業(yè)施行物業(yè)管理，并建立定時(shí)入室檢查制度，讓空置物業(yè)保持良好的使用性質(zhì)，使之隨時(shí)能投入使用。平安應(yīng)急預(yù)案別墅工程大都是以住宅為主，帶商業(yè)群樓的建筑形式，其平安是重中之重。物業(yè)公司在進(jìn)入效勞前，將根據(jù)別墅物業(yè)各系統(tǒng)的特性，制訂電梯、消防、平安等突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案和處置指引，并加以演練。樓宇巡視在物業(yè)管理效勞過(guò)程中，物業(yè)公司物業(yè)管理部、工程部、秩序維護(hù)部每日均須執(zhí)行巡視檢查制，通過(guò)定時(shí)定期對(duì)各自職責(zé)范圍內(nèi)管理控制的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備的檢查，將管理效勞由辦公室延伸到管理效勞的第一線，做到早發(fā)現(xiàn)、先預(yù)防。l隱形清潔別墅工程的清潔管理效勞，物業(yè)公司推行“隱形清潔〞效勞方法，清潔效勞內(nèi)容盡可能放在非業(yè)主出入的頂峰時(shí)間進(jìn)展，其他時(shí)間以保潔為主，這樣，當(dāng)客戶進(jìn)入物業(yè)時(shí)，物業(yè)時(shí)時(shí)保持整潔的環(huán)境。上門(mén)走訪別墅工程物業(yè)管理效勞中，物業(yè)公司變被動(dòng)為主動(dòng)，改變以往的通過(guò)業(yè)主、用戶投訴改進(jìn)工作的方法，實(shí)行定期上門(mén)走訪，主動(dòng)與業(yè)主、用戶交流，從中發(fā)現(xiàn)管理效勞中的缺乏之處，加以改進(jìn)。

3、信息反響流程

物業(yè)管理