房地產(chǎn)營改增影響與準(zhǔn)備課件

房地產(chǎn)營改增影響與準(zhǔn)備目錄

我國營改增進(jìn)展情況營業(yè)稅和增值稅的理解關(guān)于增值稅的幾個重要問題（發(fā)票等）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響2營改增進(jìn)度2013年8月1日部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)交通運輸業(yè)2014年1月1日鐵路運輸業(yè)郵政服務(wù)業(yè)生活型服務(wù)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)2014年6月1日電信業(yè)5不僅對企業(yè)自身產(chǎn)生影響，而且通過企業(yè)對整個產(chǎn)業(yè)鏈、上下游產(chǎn)生影響增值稅不重復(fù)征稅的特點，有利于公司內(nèi)部專業(yè)化運營管理增值稅計征復(fù)雜、管控嚴(yán)格的特點，要求企業(yè)精細(xì)化管理營改增對微觀的影響營業(yè)稅和增值稅的理解（比較）2012年8月，本設(shè)計院收到設(shè)計費100萬元，已開出發(fā)票。購買了紙張及辦公用品等23.4萬元（對方開具的增值稅專用發(fā)票）,當(dāng)月工資等其他費用50萬元。計算當(dāng)月應(yīng)交稅金、會計分錄，及利潤。＝100×5.6%＝5.6萬元借：銀行存款100萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入100萬元先看看營業(yè)稅，一個簡單案例：二、會計分錄：1、銷售及稅金的核算一、應(yīng)繳營業(yè)稅金及附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加5.6萬元

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅5.6萬元100萬元收入營業(yè)稅5.6萬辦公用品23.4萬工資等費用50萬利潤21萬借：主營業(yè)務(wù)成本23.4萬元貸：銀行存款

23.4萬元2、采購核算三、計算利潤如果改為增值稅該怎么處理2012年8月，本設(shè)計院收到設(shè)計費100萬元，已開出發(fā)票。購買了紙張及辦公用品等23.4萬元（對方開具的增值稅發(fā)票）,當(dāng)月工資等其他費用50萬元。計算當(dāng)月應(yīng)交稅金、會計分錄，及利潤。當(dāng)月銷項稅＝（100/1.06）×6%＝5.66萬元相同案例：當(dāng)月進(jìn)項稅＝（23.4/1.17）×17%＝3.4萬元（現(xiàn)實中直接用進(jìn)項稅發(fā)票）當(dāng)月應(yīng)交增值稅＝5.66－3.4＝2.26萬元當(dāng)月流轉(zhuǎn)稅金及附加＝2.26×12%＝0.2712萬元94.34萬收入附加0.2712萬辦公用品20萬工資等費用50萬利潤24.0688萬借：主營業(yè)務(wù)成本20萬元應(yīng)交稅金——進(jìn)項稅3.4萬元貸：銀行存款

23.4萬元2、采購核算思考：“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”為什么只有0.2712

，2.26萬元的增值稅怎么在利潤表中反映呢？14項目營業(yè)稅增值稅計稅原理及特點每增加一次流轉(zhuǎn)，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復(fù)納稅。實行價內(nèi)稅。對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)新增價值征稅，實行價外稅?；鞠貜?fù)納稅，有利于服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化管理。計稅基礎(chǔ)不同營業(yè)額=收入銷售額=營業(yè)額-銷項稅=增值稅下確認(rèn)的收入應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額=銷售額*稅率-可抵成本費用*稅率-可抵設(shè)備投資*稅率稅率一般較低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%）進(jìn)項稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內(nèi)（180天）認(rèn)證后，可以抵扣。發(fā)票開具不區(qū)分普票、專票增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票必須通過“金稅工程”防偽稅控系統(tǒng)開具。征管特點簡單、易行增值稅計征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任重大。虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔(dān)刑事責(zé)任。二個稅種比較：增值稅是價外稅。計稅價格=成本+利潤。不重復(fù)征稅，只就增值部分計稅。逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，最終消費者承擔(dān)全部稅款

增值稅特點及評析關(guān)于增值稅的幾個重點問題（略）（稅率測算、視同銷售、進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出、專用發(fā)票、申報）增值稅視同銷售《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條：（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目；（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第25條：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所得權(quán)已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。①用于市場推廣或銷售；②用于交際應(yīng)酬；③用于職工獎勵或福利；④用于股息分配；⑤用于對外捐贈；⑥其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。企業(yè)所得稅視同銷售的規(guī)定關(guān)于進(jìn)項稅稅率或征收率一般納稅人

基本稅率：納稅人銷售或者進(jìn)口貨物，除列舉的外，稅率

為17%；提供加工、修理修配勞以及有形動產(chǎn)的

租賃服務(wù)的，稅率也為17%

低稅率13%：（20類）稅率11%：提供交通運輸業(yè)服務(wù)稅率6%：提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)(有形動產(chǎn)租賃服務(wù)除外)小規(guī)模納稅人征收率：3%稅率和征收率涉及業(yè)務(wù)增值稅扣稅憑證抵扣額備注境內(nèi)增值稅業(yè)務(wù)增值稅專用發(fā)票增值稅額試點納稅人接受試點納稅人中的小規(guī)模納稅人提供的交通運輸業(yè)服務(wù)，按照取得的增值稅專用發(fā)票上注明的價稅合計金額和7%的扣除率計算進(jìn)項稅額。進(jìn)口業(yè)務(wù)海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書增值稅額

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票進(jìn)項稅額=買價×扣除率（13%）含煙葉稅接受鐵路運輸業(yè)服務(wù)鐵路運輸費用結(jié)算單據(jù)進(jìn)項稅額=運輸費用金額×扣除率（7%）i1、運輸費用（含鐵路臨管線、鐵路專線運輸費用）、建設(shè)基金；不包括裝卸費、保險費等其他雜費；2、增值稅納稅人從試點地區(qū)取得的2012年1月1日（含）以后開具的運輸費用結(jié)算單據(jù)（鐵路運輸費用結(jié)算單據(jù)除外），不得作為增值稅扣稅憑證。接受境外單位或者個人提供的應(yīng)稅服務(wù)稅收繳款憑證增值稅額應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票，資料不全不得抵扣。關(guān)于增值稅的幾個要點應(yīng)稅項目非應(yīng)稅和免稅項目可扣抵進(jìn)項稅不可抵扣進(jìn)項稅收入支出哪些屬于非應(yīng)稅項目？關(guān)于匹配原則《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》規(guī)定專人保管專用發(fā)票和專用設(shè)備、未按稅務(wù)機關(guān)要求存放專用發(fā)票和專用設(shè)備情況稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正而仍未改正的不得領(lǐng)購開具專用發(fā)票?！缎谭ā返?05條單位犯虛開增值稅專用發(fā)票罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處3年以下有期徒刑或者構(gòu)役；虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處3年以上10年以下有期徒刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處10年以上有期徒刑或者無期徒刑。對增值稅發(fā)票違規(guī)的處理第二百零六條偽造或者出售偽造的增值稅專用發(fā)票的第二百零七條非法出售增值稅專用發(fā)票的第二百零八條非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票的第二百一十條盜竊增值稅專用發(fā)票金稅工程（全稱：全國增值稅專用發(fā)票計算機稽核網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）一個網(wǎng)絡(luò)：四個系統(tǒng)：增值稅防偽稅控開票子系統(tǒng)防偽稅控認(rèn)證子系統(tǒng)增值稅交叉稽核子系統(tǒng)發(fā)票協(xié)查信息管理子系統(tǒng)從國家稅務(wù)總局到省、地市、縣四級統(tǒng)一的計算機主干網(wǎng)打印機讀卡器IC卡金稅卡掃描器具計算機通用設(shè)備專業(yè)設(shè)備關(guān)于金稅工程看一看這幾種票據(jù)格式：

以票扣稅：2票計算扣稅：2項增值稅專用發(fā)票外購免稅農(nóng)產(chǎn)品

海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書運輸費用進(jìn)項稅額稅收繳款憑證（接受境外應(yīng)稅服務(wù)）可抵憑證的類別增值稅專用發(fā)票將同時存在84位字符、108位字符和二維碼三種密文形式。84位字符密文樣式：30二維碼密文防偽樣式：貨物運輸增值稅專用發(fā)票農(nóng)副產(chǎn)品收購發(fā)票票樣各地區(qū)國家稅務(wù)局印制的農(nóng)副產(chǎn)品收購發(fā)票有一定差異。

海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。稅收繳款憑證看看這張增值稅發(fā)票能不能扣抵進(jìn)項稅會計科目設(shè)置應(yīng)交稅費——未交增值稅應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅üü小規(guī)模納稅人只設(shè)這一個科目營改增抵減的銷項稅額（差額納稅抵減）增值稅留底稅額（營改增初始的進(jìn)項發(fā)票處理）會計核算（略）一般性賬務(wù)處理1、銷售2、采購3、期末結(jié)轉(zhuǎn)4、繳納5、進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出會計核算（略）對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備一、對會計處理的影響1、價內(nèi)稅與價外稅2、會計科目設(shè)置的變化應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅未交增值稅對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備應(yīng)交增值稅——進(jìn)項稅額——銷項稅額——已交稅金——進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出——轉(zhuǎn)出未交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅——減免稅款——出口退稅對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備二、營改增對于流轉(zhuǎn)稅征稅方式的影響1、造成增值稅繳納的不均衡前期抵扣多，銷項少；后期抵扣少，銷項大。2、可能采取定率預(yù)征方式，那么是否又出現(xiàn)項目增值稅清算？？對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備三、營改增對房地產(chǎn)成本費用的直接影響1、部分解決重復(fù)納稅問題——甲供材——抵扣體系的建立2、原營業(yè)稅發(fā)票需要取得增值稅發(fā)票營改增對房地產(chǎn)成本費用的影響.doc對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備三、營改增對房地產(chǎn)成本費用的直接影響3、營改增對于損益的影響——施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)影響——會計核算變化直接影響100萬平方項目，平均售價10000元，成本6000元，請測算營改增前后流轉(zhuǎn)稅變化和利潤變化。對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備四、營改增對房地產(chǎn)內(nèi)控體系影響1、對上游合作企業(yè)的要求——采購供應(yīng)商——施工單位——其他費用及支出單位2、證據(jù)鏈條的高度一致合同、付款、發(fā)票高度一致對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備四、營改增對房地產(chǎn)內(nèi)控體系影響3、成本管理要求更加嚴(yán)格——增值稅發(fā)票與營業(yè)稅發(fā)票管理區(qū)別——施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)造成管理壓力增大——成本管理對稅的影響作用加大成本發(fā)票增值稅抵扣所得稅扣除增值稅扣除對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備四、營改增對房地產(chǎn)內(nèi)控體系影響4、銷售管理（1）折扣管理——商業(yè)折扣——現(xiàn)金折扣——銷售折讓——平銷返利對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備四、營改增對房地產(chǎn)內(nèi)控體系影響4、銷售管理（2）促銷模式——買一贈一——抽獎——售后返租（轉(zhuǎn)租）對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備四、營改增對房地產(chǎn)內(nèi)控體系影響4、銷售管理（3）付款方式——一次性付款——按揭付款——分期付款對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備五、營改增對房地產(chǎn)運營模式的影響商品房正常銷售視同銷售自己運營自用對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備五、營改增對房地產(chǎn)運營模式的影響傳統(tǒng)開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)模式旅游地產(chǎn)模式養(yǎng)老地產(chǎn)模式對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備六、如何迎接建安、房地產(chǎn)營改增面臨的糾結(jié)問題問題1：何時開始？問題2：攢著成本票不開行不行？問題3：土地增值稅會不會取消？土地增值稅清算拖著看看行不行？問題4：跨越營改增項目怎么辦？對房地產(chǎn)公司影響與準(zhǔn)備六、如何迎接建安、房地產(chǎn)營改增請大家記住