承接查驗培訓(xùn)講義課件

物業(yè)承接查驗方案與案例解析主講人：何善揚物業(yè)承接查驗方案與案例解析主講人：何善揚1目錄1物業(yè)承接查驗的概念2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求34承接查驗案例解析及注意事項承接查驗的計劃與實施點目錄1物業(yè)承接查驗的概念2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求34承2第一部分：物業(yè)承接查驗的概念1、物業(yè)承接查驗的定義

承接查驗是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上,對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料、有關(guān)單項驗收報告以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。1物業(yè)承接查驗的概念第一部分：物業(yè)承接查驗的概念1、物業(yè)承接查驗的定義32、物業(yè)承接查驗的意義

1）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2）便于接管后的物業(yè)的管理，承接查驗質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)管理后期的服務(wù)水平。1物業(yè)承接查驗的概念2、物業(yè)承接查驗的意義1）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)43、為什么要出臺《物業(yè)承接查驗辦法》？1）綠地、人造景觀配套不完善，公共空間被變賣、占用等等，這些開發(fā)遺留問題經(jīng)常成為業(yè)主和前期物業(yè)之間矛盾的導(dǎo)火索。由于前期物業(yè)是開發(fā)商選聘，或者是開發(fā)商的下屬公司，因此業(yè)主往往找前期物業(yè)解決問題，引發(fā)業(yè)主和前期物業(yè)的矛盾。

1物業(yè)承接查驗的概念3、為什么要出臺《物業(yè)承接查驗辦法》？1物業(yè)承接查驗的概念52、開發(fā)商未按承諾提供小區(qū)公共配套，業(yè)主的利益受到侵害。而對于物業(yè)企業(yè)而言，介入前期遺留問題的矛盾糾紛，他們感到諸多委屈。由于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)在開發(fā)商，物業(yè)企業(yè)不得不對開發(fā)商“俯首稱臣”，而業(yè)主大會成立后，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有續(xù)聘權(quán)，因此面對前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛，很多物業(yè)企業(yè)很無奈。1物業(yè)承接查驗的概念2、開發(fā)商未按承諾提供小區(qū)公共配套，業(yè)主的利益受1物業(yè)承接查63、此外由于缺乏具體明確的查驗標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程序作為指導(dǎo)，再加上自身專業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中經(jīng)常感到無據(jù)可依、無從著手，導(dǎo)致大量開發(fā)遺留問題的存在。1物業(yè)承接查驗的概念3、此外由于缺乏具體明確的查驗標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程序作1物業(yè)承接查71、承接查驗小組組織架構(gòu)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求82、承接查驗小組職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗小組職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求9第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求10第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求11第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求12第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求133、承接查驗小組分工2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗小組分工2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求143、承接查驗小組分工組別給排水土建電氣環(huán)境雜工施工方委派配合人員管理處承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組組長：管理處經(jīng)理副組長：工程經(jīng)理組員：工程技術(shù)人員室內(nèi)部分驗收分工表2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗小組分工組別給排水土建電氣環(huán)境雜工施工方委派管153、承接查驗小組分工主要部位驗收分工表序號部位名稱驗收日期參加人員1公共部位土建2外觀結(jié)構(gòu)3變配電系統(tǒng)4照明系統(tǒng)5給排水系統(tǒng)6閉路監(jiān)控系統(tǒng)7消防系統(tǒng)8空調(diào)系統(tǒng)9醫(yī)用供氧系統(tǒng)10電梯11環(huán)境綠化12VI系統(tǒng)13防避雷系統(tǒng)14車場管理系統(tǒng)15其他配套設(shè)施2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求主要部位驗收分工表序號部位名稱驗收日期參加人員1公共部位土建163、承接查驗小組分工管理處承接查驗小組聯(lián)系清單序號姓名職務(wù)電話序號姓名職務(wù)電話152637482承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗小組分工管理處承接查驗小組聯(lián)系清單序號姓名職務(wù)171、承接查驗應(yīng)具備的條件建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求1、承接查驗應(yīng)具備的條件建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防182、承接查驗準(zhǔn)備工作2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗準(zhǔn)備工作2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求192、承接查驗準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備工作承接查驗前根據(jù)承接查驗物業(yè)的類型特點、與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。工具準(zhǔn)備工作承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體的情況提前準(zhǔn)備好所需的檢驗設(shè)備和工具。資料準(zhǔn)備工作根據(jù)移交單位申請查驗所提供的資料（如竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備調(diào)試運行記錄等），編制查驗所涉及內(nèi)容的各種表格，并制定查驗計劃和查驗工作流程。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備工作2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要203、承接查驗主要內(nèi)容物業(yè)資料

1、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求物業(yè)資料2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求213、承接查驗主要內(nèi)容共用部位

1、按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗。主要內(nèi)容包括：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；（2）公共部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。

2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求共用部位2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求223、承接查驗主要內(nèi)容共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗主要內(nèi)容共用設(shè)施設(shè)備2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要233、承接查驗主要內(nèi)容園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗主要內(nèi)容園林綠化工程2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要243、承接查驗主要內(nèi)容其他

鑰匙查驗工作應(yīng)在完成房屋本體及共用配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗后進(jìn)行，鑰匙包括業(yè)主共有部分物業(yè)鑰匙和業(yè)主專有部分物業(yè)鑰匙。由于管理處不負(fù)責(zé)業(yè)主專有部分的管理，因此原則上業(yè)主鑰匙只能由建設(shè)單位接收保管，如果建設(shè)單位在此階段將業(yè)主鑰匙交由管理處代管。管理處應(yīng)與建設(shè)單位簽訂《鑰匙托管備忘錄》，明確雙方責(zé)任關(guān)系，規(guī)避法律風(fēng)險。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗主要內(nèi)容其他2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求254、承接查驗依據(jù)

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；

（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；

（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求4、承接查驗依據(jù)（一）物業(yè)買賣合同；

（265、承接查驗程序2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求5、承接查驗程序2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求27承接查驗計劃驗收項目計劃時間責(zé)任人驗收內(nèi)容驗收人數(shù)備注3承接查驗的計劃與實施要點承接查驗計劃驗收項目計劃時間責(zé)任人驗收內(nèi)容驗收人數(shù)備注3承接28實施要點1、承接查驗的起始時間安排根據(jù)建設(shè)單位書面通知的分項驗收時間進(jìn)行確定；2、承接查驗的時限根據(jù)前期現(xiàn)場跟進(jìn)施工現(xiàn)場實際情況（驗收對象的數(shù)量、驗收的標(biāo)準(zhǔn)）以及驗收的人員數(shù)量綜合考量；3、承接查驗的整體時間安排應(yīng)考慮法規(guī)規(guī)定的時限要求---移交有關(guān)圖紙資料（現(xiàn)場查驗20日前），承接查驗應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前完成；4、承接查驗的相關(guān)費用及技術(shù)人員安排應(yīng)提前5個工作日與樓宇科技聯(lián)系確認(rèn)；5、承接查驗的記錄應(yīng)按承接查驗方案的附件在查驗現(xiàn)場進(jìn)行完整記錄；6、承接查驗的結(jié)果應(yīng)匯總形成驗收報告并及時提交建設(shè)單位；7、承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題應(yīng)及時確定復(fù)驗計劃；8、承接查驗前應(yīng)及時確認(rèn)施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位配合查驗的人員安排及配合工作要求（如水電供應(yīng)、工具準(zhǔn)備、工作要求等）。3承接查驗的計劃與實施要點實施要點3承接查驗的計劃與實施要點294承接查驗案例解析及注意事項1、交房時2書附圖一般小業(yè)主都會做為裝飾設(shè)計樣圖，有的上面會標(biāo)注承重結(jié)構(gòu)示意，如果不核對準(zhǔn)確，容易發(fā)生矛盾激化事件。

1）、

誤拆承重墻事件。

2）、

庭院糾紛。

4承接查驗案例解析及注意事項1、交房時2書附圖一般小業(yè)主都會304承接查驗案例解析及注意事項1、小區(qū)房屋交付后出現(xiàn)衛(wèi)生間被水泡了的情況是物業(yè)公司經(jīng)常碰到的事，往往經(jīng)檢查是下水管堵塞，水反冒上來。業(yè)主懷疑物業(yè)公司在承接查驗時未履行職責(zé)，而物業(yè)認(rèn)為是業(yè)主裝修造成的。我們只有認(rèn)真履行好承接查驗職責(zé)，認(rèn)真做好管網(wǎng)“通球試驗”并在業(yè)主裝修前提醒業(yè)主下水管網(wǎng)先行檢查，分清責(zé)任。室外的雨污水管網(wǎng)要核對水井的數(shù)量、位置、走向等等，照片是一小區(qū)主干道一處主排水管在施工時路面塌陷造成半通狀態(tài)，雨水大就造成積水。花了大量人力物力進(jìn)行疏通都沒用，最后只有破路更換水管。4承接查驗案例解析及注意事項1、小區(qū)房屋交付后出現(xiàn)衛(wèi)生間被水314承接查驗案例解析及注意事項2、在眾多的公用設(shè)施中，消防設(shè)施可以說是“危難之中見英雄”，但由于平時不用它，從而被大家忽視。安防設(shè)施癱瘓的情況屢有發(fā)生，情況嚴(yán)重的報警設(shè)備還有煙感設(shè)備都不能正常使用。雖然消防設(shè)施是個‘“閑置之物”，但一旦發(fā)生火災(zāi)，就是人命關(guān)天的事。特別在高層建筑，消防設(shè)施的作用更是不可忽略，所以對它的查驗更需認(rèn)真仔細(xì)。驗收這個設(shè)備時，模擬方法測試煙霧感應(yīng)器。消防控制系統(tǒng)和電梯是聯(lián)網(wǎng)的，如果一切正常，這時終端控制室的報警器就會“哇哇“大叫，值班人員就會據(jù)此啟動應(yīng)急廣播，通知人員疏散。這時，電梯不管運行在哪一層，都會自動迫降到底層，下降的過程不會開門。當(dāng)然，這只是消防設(shè)施查驗的一個環(huán)節(jié)，真正承接查驗還是很多步驟。4承接查驗案例解析及注意事項2、在眾多的公用設(shè)施中，消防設(shè)施324承接查驗案例解析及注意事項3、地下室車庫穿墻管線的封堵不到位，造成滲漏水導(dǎo)致業(yè)主車庫內(nèi)物品損壞，處理不好極易和業(yè)主發(fā)生矛盾。

4承接查驗案例解析及注意事項3、地下室車庫穿墻管線的封堵不到334承接查驗案例解析及注意事項5、地下消防泵內(nèi)本來就很潮濕，在加上旁邊水池水汽，我們可以用鋁合金將水池口進(jìn)行封閉。4、設(shè)備房很多都在地下，且門都要求為防火門，但是木質(zhì)易受潮變形，鐵質(zhì)易生銹，我們可以在外面在加做一道不銹鋼門，上面做格柵可以通風(fēng)，下面做封閉式可以防止小動物。4承接查驗案例解析及注意事項5、地下消防泵內(nèi)本來就很潮濕，在344承接查驗案例解析及注意事項6、我們在綠化施工階段及驗收一定要注意一些苗木不能對著業(yè)戶房屋的正中。7、綠化施工苗木露土，可以加種一些麥冬。。4承接查驗案例解析及注意事項6、我們在綠化施工階段及驗收一定354承接查驗案例解析及注意事項8、景觀施工要選位置安裝保潔用拖把池。4承接查驗案例解析及注意事項8、景觀施工要選位置安裝保潔用拖364承接查驗案例解析及注意事項9、路燈、草坪燈及景觀燈等接線要做好防水措施，接頭一定要在離地15公分以上。否則雨天跳閘造成業(yè)主的投訴。4承接查驗案例解析及注意事項9、路燈、草坪燈及景觀燈等接線要374承接查驗案例解析及注意事項10、鋪裝路面磚要采購?fù)杆院玫?，否則路面雨后生苔濕滑。錦苑二期天元坊已有多起業(yè)主滑倒投訴，現(xiàn)在我們雨后要用洗地機進(jìn)行處理，花費了大量人力物力。4承接查驗案例解析及注意事項10、鋪裝路面磚要采購?fù)杆院玫?84承接查驗案例解析及注意事項11、承接查驗一些提醒事項1）一些常用物品需讓施工方或供貨方提供備品備件，特別是智能化系統(tǒng)，很多發(fā)生故障需要返廠維修的，這樣可以避免設(shè)備運行故障期。2）設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、合格證等我們不僅僅等開發(fā)單位交接，而要主動跟進(jìn)，也就是說在設(shè)施設(shè)備安裝時我們要去主動收集資料，特別是一些設(shè)施設(shè)備安裝的過程、調(diào)試的過程，以便我們?yōu)橹蟮某薪硬轵灥捻樌_展打好基礎(chǔ)。3）要從業(yè)主方面考慮房屋空調(diào)外機位、排煙、排氣孔的設(shè)計會不會給日后裝修造成不便（現(xiàn)在要考慮中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)的安裝等）。4）注意雨水收集系統(tǒng)的交接，現(xiàn)在新的小區(qū)在設(shè)計都考慮到雨水收集利用，要弄清楚雨水收集利用的過程，容量等等。4承接查驗案例解析及注意事項11、承接查驗一些提醒事項394承接查驗案例解析及注意事項

總之，我們在進(jìn)行承接查驗的過程中，一定要履行好自己的職責(zé)，設(shè)身處地的為業(yè)主著想，杜絕一切違規(guī)、違法事件的發(fā)生。為日后更好的提供物業(yè)服務(wù)做鋪墊，這樣才能讓我們的物業(yè)服務(wù)水平得到大的提升。4承接查驗案例解析及注意事項總之，我們在進(jìn)行承接查40物業(yè)承接查驗方案與案例解析主講人：何善揚物業(yè)承接查驗方案與案例解析主講人：何善揚41目錄1物業(yè)承接查驗的概念2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求34承接查驗案例解析及注意事項承接查驗的計劃與實施點目錄1物業(yè)承接查驗的概念2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求34承42第一部分：物業(yè)承接查驗的概念1、物業(yè)承接查驗的定義

承接查驗是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上,對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料、有關(guān)單項驗收報告以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。1物業(yè)承接查驗的概念第一部分：物業(yè)承接查驗的概念1、物業(yè)承接查驗的定義432、物業(yè)承接查驗的意義

1）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2）便于接管后的物業(yè)的管理，承接查驗質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)管理后期的服務(wù)水平。1物業(yè)承接查驗的概念2、物業(yè)承接查驗的意義1）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)443、為什么要出臺《物業(yè)承接查驗辦法》？1）綠地、人造景觀配套不完善，公共空間被變賣、占用等等，這些開發(fā)遺留問題經(jīng)常成為業(yè)主和前期物業(yè)之間矛盾的導(dǎo)火索。由于前期物業(yè)是開發(fā)商選聘，或者是開發(fā)商的下屬公司，因此業(yè)主往往找前期物業(yè)解決問題，引發(fā)業(yè)主和前期物業(yè)的矛盾。

1物業(yè)承接查驗的概念3、為什么要出臺《物業(yè)承接查驗辦法》？1物業(yè)承接查驗的概念452、開發(fā)商未按承諾提供小區(qū)公共配套，業(yè)主的利益受到侵害。而對于物業(yè)企業(yè)而言，介入前期遺留問題的矛盾糾紛，他們感到諸多委屈。由于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)在開發(fā)商，物業(yè)企業(yè)不得不對開發(fā)商“俯首稱臣”，而業(yè)主大會成立后，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有續(xù)聘權(quán)，因此面對前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛，很多物業(yè)企業(yè)很無奈。1物業(yè)承接查驗的概念2、開發(fā)商未按承諾提供小區(qū)公共配套，業(yè)主的利益受1物業(yè)承接查463、此外由于缺乏具體明確的查驗標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程序作為指導(dǎo)，再加上自身專業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中經(jīng)常感到無據(jù)可依、無從著手，導(dǎo)致大量開發(fā)遺留問題的存在。1物業(yè)承接查驗的概念3、此外由于缺乏具體明確的查驗標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程序作1物業(yè)承接查471、承接查驗小組組織架構(gòu)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求482、承接查驗小組職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗小組職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求49第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求50第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求51第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求52第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構(gòu)及職責(zé)2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求第一部分：承接查驗組織2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求533、承接查驗小組分工2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗小組分工2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求543、承接查驗小組分工組別給排水土建電氣環(huán)境雜工施工方委派配合人員管理處承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組組長：管理處經(jīng)理副組長：工程經(jīng)理組員：工程技術(shù)人員室內(nèi)部分驗收分工表2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗小組分工組別給排水土建電氣環(huán)境雜工施工方委派管553、承接查驗小組分工主要部位驗收分工表序號部位名稱驗收日期參加人員1公共部位土建2外觀結(jié)構(gòu)3變配電系統(tǒng)4照明系統(tǒng)5給排水系統(tǒng)6閉路監(jiān)控系統(tǒng)7消防系統(tǒng)8空調(diào)系統(tǒng)9醫(yī)用供氧系統(tǒng)10電梯11環(huán)境綠化12VI系統(tǒng)13防避雷系統(tǒng)14車場管理系統(tǒng)15其他配套設(shè)施2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求主要部位驗收分工表序號部位名稱驗收日期參加人員1公共部位土建563、承接查驗小組分工管理處承接查驗小組聯(lián)系清單序號姓名職務(wù)電話序號姓名職務(wù)電話152637482承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗小組分工管理處承接查驗小組聯(lián)系清單序號姓名職務(wù)571、承接查驗應(yīng)具備的條件建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求1、承接查驗應(yīng)具備的條件建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防582、承接查驗準(zhǔn)備工作2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗準(zhǔn)備工作2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求592、承接查驗準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備工作承接查驗前根據(jù)承接查驗物業(yè)的類型特點、與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。工具準(zhǔn)備工作承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體的情況提前準(zhǔn)備好所需的檢驗設(shè)備和工具。資料準(zhǔn)備工作根據(jù)移交單位申請查驗所提供的資料（如竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備調(diào)試運行記錄等），編制查驗所涉及內(nèi)容的各種表格，并制定查驗計劃和查驗工作流程。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求2、承接查驗準(zhǔn)備工作人員準(zhǔn)備工作2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要603、承接查驗主要內(nèi)容物業(yè)資料

1、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求物業(yè)資料2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求613、承接查驗主要內(nèi)容共用部位

1、按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗。主要內(nèi)容包括：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；（2）公共部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。

2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求共用部位2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求623、承接查驗主要內(nèi)容共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗主要內(nèi)容共用設(shè)施設(shè)備2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要633、承接查驗主要內(nèi)容園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗主要內(nèi)容園林綠化工程2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要643、承接查驗主要內(nèi)容其他

鑰匙查驗工作應(yīng)在完成房屋本體及共用配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗后進(jìn)行，鑰匙包括業(yè)主共有部分物業(yè)鑰匙和業(yè)主專有部分物業(yè)鑰匙。由于管理處不負(fù)責(zé)業(yè)主專有部分的管理，因此原則上業(yè)主鑰匙只能由建設(shè)單位接收保管，如果建設(shè)單位在此階段將業(yè)主鑰匙交由管理處代管。管理處應(yīng)與建設(shè)單位簽訂《鑰匙托管備忘錄》，明確雙方責(zé)任關(guān)系，規(guī)避法律風(fēng)險。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求3、承接查驗主要內(nèi)容其他2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求654、承接查驗依據(jù)

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；

（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；

（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求4、承接查驗依據(jù)（一）物業(yè)買賣合同；

（665、承接查驗程序2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求5、承接查驗程序2承接查驗方案的構(gòu)成與編制要求67承接查驗計劃驗收項目計劃時間責(zé)任人驗收內(nèi)容驗收人數(shù)備注3承接查驗的計劃與實施要點承接查驗計劃驗收項目計劃時間責(zé)任人驗收內(nèi)容驗收人數(shù)備注3承接68實施要點1、承接查驗的起始時間安排根據(jù)建設(shè)單位書面通知的分項驗收時間進(jìn)行確定；2、承接查驗的時限根據(jù)前期現(xiàn)場跟進(jìn)施工現(xiàn)場實際情況（驗收對象的數(shù)量、驗收的標(biāo)準(zhǔn)）以及驗收的人員數(shù)量綜合考量；3、承接查驗的整體時間安排應(yīng)考慮法規(guī)規(guī)定的時限要求---移交有關(guān)圖紙資料（現(xiàn)場查驗20日前），承接查驗應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前完成；4、承接查驗的相關(guān)費用及技術(shù)人員安排應(yīng)提前5個工作日與樓宇科技聯(lián)系確認(rèn)；5、承接查驗的記錄應(yīng)按承接查驗方案的附件在查驗現(xiàn)場進(jìn)行完整記錄；6、承接查驗的結(jié)果應(yīng)匯總形成驗收報告并及時提交建設(shè)單位；7、承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題應(yīng)及時確定復(fù)驗計劃；8、承接查驗前應(yīng)及時確認(rèn)施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位配合查驗的人員安排及配合工作要求（如水電供應(yīng)、工具準(zhǔn)備、工作要求等）。3承接查驗的計劃與實施要點實施要點3承接查驗的計劃與實施要點694承接查驗案例解析及注意事項1、交房時2書附圖一般小業(yè)主都會做為裝飾設(shè)計樣圖，有的上面會標(biāo)注承重結(jié)構(gòu)示意，如果不核對準(zhǔn)確，容易發(fā)生矛盾激化事件。

1）、

誤拆承重墻事件。

2）、

庭院糾紛。

4承接查驗案例解析及注意事項1、交房時2書附圖一般小業(yè)主都會704承接查驗案例解析及注意事項1、小區(qū)房屋交付后出現(xiàn)衛(wèi)生間被水泡了的情況是物業(yè)公司經(jīng)常碰到的事，往往經(jīng)檢查是下水管堵塞，水反冒上來。業(yè)主懷疑物業(yè)公司在承接查驗時未履行職責(zé)，而物業(yè)認(rèn)為是業(yè)主裝修造成的。我們只有認(rèn)真履行好承接查驗職責(zé)，認(rèn)真做好管網(wǎng)“通球試驗”并在業(yè)主裝修前提醒業(yè)主下水管網(wǎng)先行檢查，分清責(zé)任。室外的雨污水管網(wǎng)要核對水井的數(shù)量、位置、走向等等，照片是一小區(qū)主干道一處主排水管在施工時路面塌陷造成半通狀態(tài)，雨水大就造成積水?；舜罅咳肆ξ锪M(jìn)行疏通都沒用，最后只有破路更換水管。4承接查驗案例解析及注意事項1、小區(qū)房屋交付后出現(xiàn)衛(wèi)生間被水714承接查驗案例解析及注意事項2、在眾多的公用設(shè)施中，消防設(shè)施可以說是“危難之中見英雄”，但由于平時不用它，從而被大家忽視。安防設(shè)施癱瘓的情況屢有發(fā)生，情況嚴(yán)重的報警設(shè)備還有煙感設(shè)備都不能正常使用。雖然消防設(shè)施是個‘“閑置之物”，但一旦發(fā)生火災(zāi)，就是人命關(guān)天的事。特別在高層建筑，消防設(shè)施的作用更是不可忽略，所以對它的查驗更需認(rèn)真仔細(xì)。驗收這個設(shè)備時，模擬方法測試煙霧感應(yīng)器。消防控制系統(tǒng)和電梯是聯(lián)網(wǎng)的，如果一切正常，這時終端控制室的報警器就會“哇哇“大叫，值班人員就會據(jù)此啟動應(yīng)急廣播，通知人