物業(yè)公司培訓(xùn)教材超詳細(xì)課件

物業(yè)公司培訓(xùn)教材適用于房產(chǎn)物業(yè)、公用設(shè)施物業(yè)等2022/11/191物業(yè)公司培訓(xùn)教材適用于房產(chǎn)物業(yè)、公用設(shè)施物業(yè)等2022/112022/11/192培訓(xùn)概要物業(yè)管理企業(yè)化物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)物業(yè)管理的前期介入和接管驗(yàn)收用戶入伙、裝修管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房屋維修管理房屋設(shè)備管理物業(yè)的環(huán)境管理物業(yè)的安全管理物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)與管理物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)2022/11/112培訓(xùn)概要物業(yè)管理企業(yè)化房屋設(shè)備管理2022/11/193第一章物業(yè)管理企業(yè)化一、物業(yè)管理必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)化管理二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理三、物業(yè)管理企業(yè)的形象2022/11/113第一章物業(yè)管理企業(yè)化一、物業(yè)管理必2022/11/1941、企業(yè)

——就是從事生產(chǎn)、流通、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動，為滿足社會需要并獲取利潤，進(jìn)行自主經(jīng)營，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，具有法人資格的基本經(jīng)濟(jì)單位。一、PM必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)化管理（1）企業(yè)是一個完全的經(jīng)濟(jì)組織。（2）企業(yè)是一個具有自我組織、自我調(diào)節(jié)、自我約束和自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)組織。（3）企業(yè)是以盈利為目的的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2022/11/1141、企業(yè)——就是從事生產(chǎn)2022/11/1952、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和一般特征經(jīng)濟(jì)性——經(jīng)濟(jì)組織、經(jīng)濟(jì)活動商品性——有形商品和無形商品競爭性——在競爭中求生存、求發(fā)展盈利性——講效益、講盈利自主性——獨(dú)立的法人2022/11/1152、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和一般特征經(jīng)濟(jì)性2022/11/1963、物業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)管理管理思想發(fā)展史（1）早期的管理思想，產(chǎn)生于19世紀(jì)末以前（2）古典的管理思想（19世紀(jì)末~1930年）（3）中期的管理思想（1930~1945）（4）現(xiàn)代管理思想（始于1945年）2022/11/1163、物業(yè)的現(xiàn)代化企業(yè)管理管理思想發(fā)2022/11/197（1）管理觀念的現(xiàn)代化——主要是經(jīng)營者的觀念（2）管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化——建立現(xiàn)代企業(yè)制度

“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”（3）管理方式和手段的現(xiàn)代化——新的科學(xué)技術(shù)（4）管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化

——專業(yè)化、知識化、現(xiàn)代化現(xiàn)代化企業(yè)管理主要內(nèi)容2022/11/117（1）管理觀念的現(xiàn)代化——主要是經(jīng)營者2022/11/1984、經(jīng)營戰(zhàn)略

——根據(jù)企業(yè)內(nèi)外條件及環(huán)境的分析，為求得企業(yè)的生存和長期穩(wěn)定的發(fā)展，對企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的途徑和手段的總和。2022/11/1184、經(jīng)營戰(zhàn)略——根據(jù)企業(yè)內(nèi)外條2022/11/199在競爭環(huán)境中，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期經(jīng)營目標(biāo)，在對外部環(huán)境和內(nèi)部條件進(jìn)行估量和分析的基礎(chǔ)上，選擇企業(yè)達(dá)到這個目標(biāo)的途徑，并依據(jù)它對企業(yè)重要資源進(jìn)行優(yōu)化組合，以對目前和將來的經(jīng)營活動進(jìn)行總體的謀劃并制定相應(yīng)對策和活動的綱領(lǐng)。2022/11/119在競爭環(huán)境中，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)（1）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的作用

促使企業(yè)順利發(fā)展提高生產(chǎn)經(jīng)營的目的性增強(qiáng)企業(yè)活力 提高企業(yè)管理人員的素質(zhì)（1）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的作用促使企業(yè)順利發(fā)展（2）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的構(gòu)成內(nèi)容A：戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

指企業(yè)戰(zhàn)略制定與實(shí)施的基本思想和觀念，是整個企業(yè)戰(zhàn)略的靈魂。

包括：滿足市場需要的思想、整體性和全局性的思想、發(fā)展的思想、競爭的思想、依靠群眾的思想等內(nèi)容。（2）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的構(gòu)成內(nèi)容A：戰(zhàn)略指導(dǎo)思想B：戰(zhàn)略目標(biāo)

指企業(yè)經(jīng)過戰(zhàn)略時期的努力和戰(zhàn)略時期的風(fēng)險，預(yù)期達(dá)到的總體經(jīng)營成果指標(biāo)，是戰(zhàn)略方向的具體化。

1）制定要求目標(biāo)要建立在可靠的基礎(chǔ)上；目標(biāo)有激勵作用，鮮明生動，通過努力可以達(dá)到；目標(biāo)層次清楚；目標(biāo)的指標(biāo)要定性與定量相結(jié)合；目標(biāo)要經(jīng)過綜合平衡，保持相對穩(wěn)定貢獻(xiàn)目標(biāo)、競爭目標(biāo)、發(fā)展目標(biāo)、福利目標(biāo)、企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)等。2）內(nèi)容：B：戰(zhàn)略目標(biāo)1）制定要求目標(biāo)要建立在可靠的基礎(chǔ)上；貢獻(xiàn)目C：戰(zhàn)略方針是針對企業(yè)某一戰(zhàn)略時期而確定的經(jīng)營領(lǐng)域和差別優(yōu)勢的基本原則，即長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方向。指企業(yè)生產(chǎn)什么產(chǎn)品，提供什么勞務(wù)，市場定位在哪里，市場規(guī)模多大指企業(yè)優(yōu)于競爭對手的別具一格的相對優(yōu)勢。一個企業(yè)往往只能選擇一個或幾個最有利于企業(yè)的差別優(yōu)勢。C：戰(zhàn)略方針是針對企業(yè)某一戰(zhàn)略時期而確定的經(jīng)營領(lǐng)域和D：戰(zhàn)略對策用來指導(dǎo)企業(yè)在戰(zhàn)略期內(nèi)合理分配資源，一般包括：戰(zhàn)略重點(diǎn)：指事關(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重大而又薄弱的項(xiàng)目或部門。（可以是一個，也可以是幾個，不宜太多）戰(zhàn)略階段：為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，在整個戰(zhàn)略實(shí)施期間根據(jù)特定的戰(zhàn)略任務(wù)所明確的時間段落。（相對獨(dú)立性、不可分割性）戰(zhàn)略措施：又稱戰(zhàn)術(shù)，是為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)造優(yōu)勢和競爭的主動地位而采取的具體制勝方式和方法。（戰(zhàn)術(shù)活動包括：研究變化、捕捉戰(zhàn)機(jī)、調(diào)整行動、改變態(tài)勢）D：戰(zhàn)略對策用來指導(dǎo)企業(yè)在戰(zhàn)略期內(nèi)合理分配資源，一般包2022/11/1915戰(zhàn)略問題的認(rèn)識誤區(qū)沒有戰(zhàn)略也可以成功戰(zhàn)略就是做計劃戰(zhàn)略是領(lǐng)導(dǎo)考慮的事戰(zhàn)略是長期不變的計劃2022/11/1115戰(zhàn)略問題的認(rèn)識誤區(qū)沒有戰(zhàn)略也可以成功2022/11/1916

戰(zhàn)略問題是任何一個組織都會面臨的重大的決策問題。戰(zhàn)略中一般含著各種重要因素，決策者必須從中選擇出哪些因素才是決定組織生死存亡的更現(xiàn)實(shí)的因素，因而必須要綜合考慮組織中存在的各種人事的、技術(shù)的、資源的、產(chǎn)品與市場的以及社會方面的制約，考慮在制定戰(zhàn)略和方針時如何才能達(dá)到短期目標(biāo)和長期目標(biāo)的平衡，不僅要懂得利用各種分析方法去確定企業(yè)的目標(biāo)制定企業(yè)完成目標(biāo)的重大方針政策，而且必須懂得如何更準(zhǔn)確地判斷競爭對手的狀況。2022/11/1116戰(zhàn)略問題是任何一個組織都會面2022/11/191721世紀(jì)全球商務(wù)環(huán)境的特征全球化企業(yè)在全球范圍內(nèi)尋求資源的最佳配置，尋找最合理的業(yè)務(wù)活動地點(diǎn)和方式。信息化企業(yè)不但由此創(chuàng)造出了新的業(yè)務(wù)活動類型，還通過改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和業(yè)務(wù)活動而使已經(jīng)出現(xiàn)明顯衰退跡象的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)獲得了新的發(fā)展空間。有關(guān)企業(yè)希望在這一調(diào)整過程中重新組合自己的業(yè)務(wù)活動，進(jìn)而與全球化和信息化趨勢相融合，為自己在新的商務(wù)環(huán)境中趙找到恰當(dāng)?shù)纳婵臻g和發(fā)展方向。全球結(jié)構(gòu)性大調(diào)整2022/11/111721世紀(jì)全球商務(wù)環(huán)境的特征全球化2022/11/1918與20世紀(jì)相比較，21世紀(jì)的企業(yè)要取得競爭成功，需要具備新的條件。

20世紀(jì)競爭成功的主要因素是規(guī)模及實(shí)現(xiàn)規(guī)模所要求的專業(yè)性活動和嚴(yán)格的內(nèi)部控制。

21世紀(jì)推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素不再是由單個企業(yè)物質(zhì)投入積累所形成的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，而是通過對產(chǎn)業(yè)內(nèi)各項(xiàng)活動的合理組合，充分利用外部協(xié)作系統(tǒng)所形成的速度經(jīng)濟(jì)性和系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)性。為此，企業(yè)需要從大業(yè)務(wù)觀點(diǎn)出發(fā)，在主動推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化進(jìn)化的基礎(chǔ)上建立起自己的靈活性和反應(yīng)性，這一優(yōu)勢的形成是建立在企業(yè)創(chuàng)造性功能的基礎(chǔ)上的。2022/11/1118與20世紀(jì)相比較，22022/11/1919外部環(huán)境和競爭成功因素的改變，已經(jīng)使企業(yè)，特別是那些嗅覺靈敏的企業(yè)意識到重新確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定位的必要性，新的競爭戰(zhàn)略和戰(zhàn)略觀念在逐漸出現(xiàn)。許多在20世紀(jì)成功地指導(dǎo)了企業(yè)的基本競爭已經(jīng)成為競爭的基本要求，例如我們熟悉的“質(zhì)量第一”、“成本領(lǐng)先”、“產(chǎn)品差別化”等戰(zhàn)略觀念和手段已不再能使企業(yè)取得競爭優(yōu)勢，而不具備這些條件的企業(yè)根本就無法生存下去。2022/11/1119外部環(huán)境和競爭成功因素的2022/11/1920企業(yè)管理之綱—發(fā)展戰(zhàn)略2022/11/1120企業(yè)管理之綱—發(fā)展戰(zhàn)略2022/11/1921從軍事角度看，戰(zhàn)略是指對戰(zhàn)爭全局的策劃和指揮，即依據(jù)敵對雙方的軍事、政治、經(jīng)濟(jì)、地理等因素，遵從戰(zhàn)爭規(guī)律，照顧戰(zhàn)爭全局的各方面，所制定和采取的有關(guān)戰(zhàn)爭方針、政策和方法。戰(zhàn)略是軍事指揮官在戰(zhàn)爭中利用軍事手段達(dá)到戰(zhàn)爭目的的科學(xué)和藝術(shù)。戰(zhàn)略的來源2022/11/1121從軍事角度看，戰(zhàn)略是指對2022/11/1922長期計劃階段50-60年代戰(zhàn)略計劃階段70年代戰(zhàn)略管理階段80年代經(jīng)濟(jì)繁榮，企業(yè)強(qiáng)調(diào)長期平衡發(fā)展。經(jīng)濟(jì)停滯，企業(yè)重視競爭環(huán)境變化。全球性競爭加劇，戰(zhàn)略思維拓寬，企業(yè)要具備自適應(yīng)能力，以適應(yīng)復(fù)雜多變的環(huán)境。2022/11/1122長期計劃戰(zhàn)略計劃戰(zhàn)略管理經(jīng)2022/11/1923企業(yè)戰(zhàn)略是以企業(yè)未來為基點(diǎn)，為尋求和維持持久競爭優(yōu)勢而作出的有關(guān)全局的重大籌劃和謀略。2022/11/1123企業(yè)戰(zhàn)略是以企業(yè)未來為2022/11/1924戰(zhàn)略的特征全局性長遠(yuǎn)性整體最優(yōu)性風(fēng)險性社會性2022/11/1124戰(zhàn)略的特征全局性2022/11/1925戰(zhàn)略的特征指導(dǎo)性現(xiàn)實(shí)性相對穩(wěn)定性創(chuàng)新性競爭性2022/11/1125戰(zhàn)略的特征2022/11/1926戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理是根據(jù)企業(yè)所處的環(huán)境條件（包括外部環(huán)境和內(nèi)部能力）確定企業(yè)發(fā)展方向和目標(biāo)，并給予實(shí)施的整個管理過程。戰(zhàn)略管理過程：

1、戰(zhàn)略分析——分析了解組織戰(zhàn)略地位

2、戰(zhàn)略選擇——對可能的方案進(jìn)行模擬， 評價選擇

3、戰(zhàn)略實(shí)施和控制——將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動，使戰(zhàn)略發(fā)揮作用2022/11/1126戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理是根據(jù)樹立正確的戰(zhàn)略思想進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析制定戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略類型的選擇戰(zhàn)略方案的設(shè)計戰(zhàn)略方案的評價與決策確定戰(zhàn)略宗旨戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略控制企業(yè)環(huán)境分析（風(fēng)險與機(jī)會）政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會文化環(huán)境行業(yè)領(lǐng)域法律因素顧客競爭者聯(lián)合者企業(yè)條件分析（優(yōu)勢與劣勢）技術(shù)素質(zhì)人員素質(zhì)管理素質(zhì)資源配置否是樹立正確的戰(zhàn)略思想進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析制定戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略類型的選擇（1）樹立正確的戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略思想是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的制訂和實(shí)施的基本思想，是整個企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的靈魂。主要包括：市場觀念、用戶觀念、競爭觀念、創(chuàng)新觀念、機(jī)會觀念、開發(fā)觀念、信譽(yù)觀念、開放觀念、效益觀念等。（1）樹立正確的戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略思想是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的制訂和實(shí)（2）進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析外部戰(zhàn)略環(huán)境的各種戰(zhàn)略要素<=>機(jī)會與威脅內(nèi)部戰(zhàn)略條件的各種戰(zhàn)略要素<=>優(yōu)勢和劣勢（4）

困難型（3）

成熟型（2）

冒險型（1）

理想型低高威脅、劣勢水平高低機(jī)會、優(yōu)勢水平經(jīng)營戰(zhàn)略總形勢概貌矩陣圖企業(yè)面臨的戰(zhàn)略總形勢的4種類型：（1）理想型，屬于高機(jī)會與優(yōu)勢、低威脅與劣勢的戰(zhàn)略總形勢；（2）冒險型，屬于高機(jī)會與優(yōu)勢、高威脅與劣勢的戰(zhàn)略總形勢；（3）成熟型，屬于低機(jī)會與優(yōu)勢、低威脅與劣勢的戰(zhàn)略總形勢；（4）困難型，屬于高威脅與劣勢、低機(jī)會與優(yōu)勢的戰(zhàn)略總形勢。（2）進(jìn)行戰(zhàn)略環(huán)境分析外部戰(zhàn)略環(huán)境的各種戰(zhàn)略要素<=>機(jī)會與2022/11/1930戰(zhàn)略分析是指對保證組織在現(xiàn)在和將來始終處在良好狀態(tài)的那些關(guān)鍵性的影響因素形成一個概觀。戰(zhàn)略的分析目的是確定： 環(huán)境正在發(fā)生哪些變化？ 如何影響組織和組織活動？ 對這些變化組織有哪些優(yōu)勢？ 與組織有關(guān)的各類人員的愿望是什么？ 這些變化怎樣影響當(dāng)前的地位？將來還會發(fā)生什么？戰(zhàn)略分析：2022/11/1130戰(zhàn)略分析是指對保證組織在現(xiàn)在和將（3）確定戰(zhàn)略宗旨企業(yè)的使命或宗旨是什么？為什么從事該項(xiàng)任務(wù)？（4）制訂戰(zhàn)略目標(biāo)

指企業(yè)在完成基本任務(wù)過程中所追求的最終結(jié)果是由戰(zhàn)略決策者根據(jù)企業(yè)宗旨要求確定的定量數(shù)值（3）確定戰(zhàn)略宗旨企業(yè)的使命或宗旨是什么？為什么從事該項(xiàng)任務(wù)（5）戰(zhàn)略類型的選擇波士頓矩陣法（BCG公司：業(yè)務(wù)包理論）特點(diǎn)：根據(jù)對企業(yè)每種產(chǎn)品的市場占有率和銷售增長率進(jìn)行評價，然后采取不同的戰(zhàn)略。做法：將市場占有率、銷售增長率分別劃分為高、低兩檔，在直角坐標(biāo)系中形成4個象限，產(chǎn)生4類產(chǎn)品；根據(jù)每種產(chǎn)品市場占有率和銷售增長率的高低，在4類象限中分別定位；進(jìn)行評價、分列，制訂有針對性地戰(zhàn)略。（5）戰(zhàn)略類型的選擇波士頓矩陣法（BCG公司：業(yè)務(wù)包理論）特Ⅰ名牌產(chǎn)品（明星產(chǎn)品）Ⅱ問題產(chǎn)品（風(fēng)險產(chǎn)品）Ⅲ滯銷產(chǎn)品（瘦狗產(chǎn)品）Ⅳ贏利產(chǎn)品（金牛產(chǎn)品）

010%20%30%40%市場占有率20%15%10%5%銷售增長率波士頓戰(zhàn)略矩陣圖ⅠⅡⅢⅣ010%具體評價步驟：1、產(chǎn)品分類：確定劃分市場占有率和銷售增長率高低的標(biāo)準(zhǔn)（以市場占有率20%以上為高，銷售增長率10%以上為高）根據(jù)企業(yè)各種產(chǎn)品情況在4個象限中定位，得到名牌、問題、滯銷、贏利4類產(chǎn)品。2、評價與對策：品牌產(chǎn)品評價：市場占有率和銷售增長率都比較高，企業(yè)在技術(shù)、資金、設(shè)備等資源條件上予以重點(diǎn)傾斜，優(yōu)先保證，鞏固其名牌產(chǎn)品的地位。策略：以高投資保高質(zhì)量，以高質(zhì)量保高價格，以高價格維持中等利率，以50%市場占有率為目標(biāo)。具體評價步驟：1、產(chǎn)品分類：確定劃分市場占有率問題產(chǎn)品：評價：銷售增長率仍較高，但市場占有率低。策略：對有希望的產(chǎn)品提高質(zhì)量，趕上名牌，采取優(yōu)質(zhì)低價策略，擴(kuò)大市場占有率；對于有問題的產(chǎn)品，經(jīng)改進(jìn)后仍無前途的應(yīng)迅速撤退。滯銷產(chǎn)品：處于“雙低”產(chǎn)品象限內(nèi)，一般應(yīng)采取撤退戰(zhàn)略。贏利產(chǎn)品：評價：銷售增長率已下降，但市場占有率仍較高，是企業(yè)獲得豐厚利潤的產(chǎn)品。策略：以提高利潤為目標(biāo)，設(shè)法延長銷售期，維持規(guī)模，減少投資。問題產(chǎn)品：評價：銷售增長率仍較高，但市場占有率低。滯銷產(chǎn)品：（6）戰(zhàn)略方案的設(shè)計企業(yè)利用經(jīng)營戰(zhàn)略分析的資料和數(shù)據(jù)、已確定的宗旨與目標(biāo)、可選擇的戰(zhàn)略類型，應(yīng)用多種有效的方法對各種戰(zhàn)略要素進(jìn)行合理的匹配、組合，形成可供經(jīng)營戰(zhàn)略決策者選擇的多個經(jīng)營戰(zhàn)略方案的過程。具體設(shè)計方法：SWOT矩陣法

（6）戰(zhàn)略方案的設(shè)計企業(yè)利用經(jīng)營戰(zhàn)略分析的資

是優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅匹配矩陣法的簡稱。針對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境條件中關(guān)鍵戰(zhàn)略要素進(jìn)行匹配，設(shè)計出以上4大類基本經(jīng)營戰(zhàn)略方案。WT戰(zhàn)略（減少內(nèi)部劣勢，回避外部威脅）ST戰(zhàn)略（利用內(nèi)部優(yōu)勢，避開外部威脅）威脅（T）（具體列出）OW戰(zhàn)略（利用外部機(jī)會，克服內(nèi)部劣勢）SO戰(zhàn)略（依靠內(nèi)部優(yōu)勢，利用外部機(jī)會）機(jī)會（O）（具體列出）劣勢（W）（具體列出）優(yōu)勢（S）（具體列出）內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境SWOT矩陣結(jié)構(gòu)圖是優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅匹配矩陣法的簡稱。針對企業(yè)內(nèi)（7）戰(zhàn)略方案評價與決策

對各種方案的篩選過程，應(yīng)用科學(xué)的方法和嚴(yán)格的程序，求得最終的將要付諸實(shí)施的經(jīng)營戰(zhàn)略方案。（7）戰(zhàn)略方案評價與決策2022/11/1939資源實(shí)施是指將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動

主要涉及： 資源計劃和分配

組織結(jié)構(gòu)和設(shè)計 管理戰(zhàn)略變革（8）戰(zhàn)略實(shí)施與控制2022/11/1139資源實(shí)施是指將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動（8）戰(zhàn)2022/11/1940分析環(huán)境分析資源發(fā)現(xiàn)機(jī)會威脅識別優(yōu)勢劣勢從新評價組織的宗旨和目標(biāo)制定戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略評價結(jié)果確定組織宗旨和目標(biāo)2022/11/1140分析分析發(fā)現(xiàn)識別從新評制定戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)2022/11/1941

戰(zhàn)略管理經(jīng)營管理復(fù)雜性日常性非日常性整個組織范圍專業(yè)操作，經(jīng)營性重大事情重大變化小范圍變化以環(huán)境或期望為動力以資源為動力戰(zhàn)略管理與經(jīng)營管理4-52022/11/1141戰(zhàn)略管理2022/11/19425、物業(yè)管理機(jī)制（1）機(jī)制：

機(jī)器的構(gòu)造和動作的原理。物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理活動中的方式和整個活動過程。（2）物業(yè)管理機(jī)制：

一方面指自我調(diào)節(jié)、自我改造的能力；另一方面指對外界反應(yīng)和適應(yīng)的方式和過程。2022/11/11425、物業(yè)管理機(jī)制（1）機(jī)制：2022/11/1943一個中心：物業(yè)。兩個循環(huán)：內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)

內(nèi)循環(huán)：圍繞“物業(yè)”，企業(yè)內(nèi)部管理的循環(huán)過程；外循環(huán)：以業(yè)主或使用人為主體，圍繞物業(yè)而形成的物業(yè)企業(yè)外部循環(huán)的過程。（3）物業(yè)管理機(jī)制的內(nèi)在結(jié)構(gòu)一個中心，兩個循環(huán)2022/11/1143一個中心：物業(yè)。（3）物業(yè)管理機(jī)制2022/11/1944（4）物業(yè)管理機(jī)制的構(gòu)成1.經(jīng)營發(fā)展機(jī)制——解決方向和方式問題2.競爭激烈機(jī)制——對內(nèi)調(diào)節(jié)、對外適應(yīng)3.核算效益機(jī)制4.人才培訓(xùn)機(jī)制——形成自我培訓(xùn)、自我開發(fā)人才機(jī)制5.協(xié)調(diào)分類機(jī)制——與外界協(xié)調(diào)，公關(guān)6.保證監(jiān)督機(jī)制2022/11/1144（4）物業(yè)管理機(jī)制的構(gòu)成1.經(jīng)營發(fā)2022/11/1945二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理

為了保證工作質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量而進(jìn)行的質(zhì)量調(diào)查、計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、信息反饋等各項(xiàng)工作的總稱?！胺从硨?shí)體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。2022/11/1145二、物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)2022/11/1946質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段

20世紀(jì)初，泰勒，“事后管理”。缺少對預(yù)防和產(chǎn)品生產(chǎn)過程的控制和管理。2.統(tǒng)計質(zhì)量控制階段概率論、數(shù)理統(tǒng)計—找出原因，防止殘次品。過分強(qiáng)調(diào)統(tǒng)計而忽視組織管理3.TQC（全面質(zhì)量管理）對生產(chǎn)全過程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。2022/11/1146質(zhì)量管理的發(fā)展1.傳統(tǒng)的質(zhì)2022/11/19473、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO9000InternationalStandardOrganization它是由各國標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體組成的世界性的聯(lián)合會。其主要工作是制定國際標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000：1987年由ISO正式頒布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是一個國際性的管理標(biāo)準(zhǔn)。2022/11/11473、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO9000Inte2022/11/1948GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。GB/T1900~ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)：國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1992年10月為了與國際接軌，等同采用了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。等效采用：我國的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的中文譯本直接作為國家標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上不作或稍作編輯性修改。2022/11/1148GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于12022/11/19494、物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1.行業(yè)規(guī)范化的需要；2.創(chuàng)“用戶滿意物業(yè)”的需要；3.促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高，增強(qiáng)企業(yè)競爭力對照標(biāo)準(zhǔn)找差距4.國際化要求（尤其是加入WTO后）5.有利于企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量2022/11/11494、物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義2022/11/19505、質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理所需要的組織結(jié)構(gòu)，程序，過程和資源。

為了保證產(chǎn)品質(zhì)量滿足顧客的需要，由組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)、程序、活動、能力和資源等構(gòu)成的有機(jī)整體。（2）質(zhì)量保證：為了確信其產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量能夠滿足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的有計劃、有組織的活動證據(jù)。2022/11/11505、質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證（2022/11/1951質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；它表現(xiàn)為一整套深入細(xì)致的質(zhì)量體系文件；它使得所有質(zhì)量活動都能得到充分而有效的控制；它有利于確定企業(yè)各種質(zhì)量活動的優(yōu)先順序。2022/11/1151質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的2022/11/1952（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動。第三方——無行政上的隸屬關(guān)系、無經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系。認(rèn)證的基礎(chǔ)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)證的對象是產(chǎn)品或服務(wù)；認(rèn)證合格的證明是合格證書或合格標(biāo)志。2022/11/1152（3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充2022/11/19536、實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)——領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、內(nèi)部審核員、指定管理者代表；診斷——找標(biāo)準(zhǔn)；培訓(xùn)——各級人員的培訓(xùn)；體系設(shè)計文件的編制試運(yùn)行審核和認(rèn)證——申請、初審或預(yù)審、認(rèn)證審核、頒發(fā)合格證和注冊。2022/11/11536、實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟2022/11/19547、推行ISO9000應(yīng)注意的問題

充分考慮企業(yè)自身的實(shí)際情況；行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）；確定推行標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；體系要有可操作性和靈活性；要認(rèn)真貫徹和執(zhí)行體系；要建立有效的配套激勵機(jī)制。2022/11/11547、推行ISO9000應(yīng)注意的問題2022/11/1955三、物業(yè)管理企業(yè)的形象形象：

——人或物的外在形象、形體、年齡、外觀等。企業(yè)形象：

——公眾對一個企業(yè)的整體評價和印象。2022/11/1155三、物業(yè)管理企業(yè)的形象形象：2022/11/1956知名度：

——社會公眾對企業(yè)知道和了解的程度。（主要指量的多少）美譽(yù)度：

——社會公眾對企業(yè)信任和贊許的程度。（主要指評價的高或低）2022/11/1156知名度：——社會公2022/11/1957企業(yè)形象的特性客觀性綜合性相對穩(wěn)定性競爭性外在性2022/11/1157企業(yè)形象的特性客觀性2022/11/1958物業(yè)企業(yè)樹立企業(yè)形象的意義深得社會的認(rèn)可，有利于行業(yè)的發(fā)展；得到業(yè)主和使用人的擁護(hù)，增進(jìn)投資者信心；吸引人才、留住人才，增強(qiáng)凝聚力；增強(qiáng)實(shí)力，占有競爭優(yōu)勢。2022/11/1158物業(yè)企業(yè)樹立企業(yè)形象的意義深得社會的2022/11/1959（一）CI（CIS）—corporateidentitysystem——CI就是將企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)文化，通過統(tǒng)一的視覺識別設(shè)計加以整合和傳達(dá)，使公眾產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，從而營造最佳的企業(yè)運(yùn)作環(huán)境。企業(yè)識別系統(tǒng)（CIS）2022/11/1159（一）CI（CIS）—corpor2022/11/1960MI：包括經(jīng)營理念、企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)等BI：一系列內(nèi)外活動（管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、禮儀規(guī)范；宣傳活動、營銷策略、公益等VI：通過視覺符號，表現(xiàn)企業(yè)理念及情報信息。2022/11/1160MI：包括經(jīng)營理念、企業(yè)精神、企業(yè)目2022/11/1961（二）CI設(shè)計的原則深刻性（抽象性）——揭示企業(yè)的指導(dǎo)思想、企業(yè)精神、經(jīng)營理念和競爭策略。系統(tǒng)性——復(fù)雜的系統(tǒng)工程形象性——形象識別個性化——鮮明個性和獨(dú)特風(fēng)格藝術(shù)性——創(chuàng)造性的工作2022/11/1161（二）CI設(shè)計的原則深刻性（抽象性2022/11/19621、實(shí)態(tài)調(diào)查階段——負(fù)責(zé)人個性、歷史、競爭環(huán)境、企業(yè)文化活動、發(fā)展戰(zhàn)略等。2、分析研究階段——分析報告包括：個性分析、市場及競爭對手分析、企業(yè)文化分析3、創(chuàng)意策劃階段4、設(shè)計策劃階段（三）CI設(shè)計的程序2022/11/11621、實(shí)態(tài)調(diào)查階段——負(fù)責(zé)人個性、歷史2022/11/1963（四）CI設(shè)計的主要內(nèi)容1、經(jīng)營理念——表現(xiàn)為一種共同的較穩(wěn)定的心理定勢或文化沉淀，為所有的員工提供了凝聚力的意識。2、經(jīng)營戰(zhàn)略——長遠(yuǎn)目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的方法、手段。3、行為規(guī)范——企業(yè)形象的具體體現(xiàn)；待人接物的方法、禮儀等。4、形象設(shè)計——主要指形象識別系統(tǒng)，如企業(yè)的識別、色彩等。5、形象宣傳的方式和手段2022/11/1163（四）CI設(shè)計的主要內(nèi)容1、經(jīng)營理念2022/11/1964第二章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)二、物業(yè)管理投標(biāo)2022/11/1164第二章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)一、物2022/11/1965——開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經(jīng)營，尋找物業(yè)管理企業(yè)，而進(jìn)行制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，并向社會公開招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。一、物業(yè)管理招標(biāo)2022/11/1165——開發(fā)商或業(yè)主2022/11/1966超前性階段性物業(yè)管理招標(biāo)特點(diǎn)2022/11/1166超前性階段性物業(yè)管2022/11/1967物業(yè)管理招標(biāo)的意義適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要適應(yīng)了房地產(chǎn)體制改革的需要適應(yīng)了行業(yè)的發(fā)展和提高物業(yè)管理水平的需要價值規(guī)律、等價交換、公平競爭2022/11/1167物業(yè)管理招標(biāo)的意義適應(yīng)了社會主義市2022/11/19681、方式物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施協(xié)商招標(biāo)由招標(biāo)方直接邀請自己選中的企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，確定相關(guān)事項(xiàng)。邀請招標(biāo)由招標(biāo)方自行選擇有承擔(dān)能力的若干企業(yè)，向他們發(fā)招標(biāo)通知。公開招標(biāo)由招標(biāo)方通過各種媒體發(fā)布招標(biāo)通知。2022/11/11681、方式物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施協(xié)商招標(biāo)2022/11/19692、程序制定招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息投標(biāo)資格審查和出售招標(biāo)條件召開標(biāo)前會議收存標(biāo)書開標(biāo)和定標(biāo)2022/11/11692、程序制定招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)物業(yè)公司培訓(xùn)教材超詳細(xì)課件2022/11/19713、原則

——“公平、公正、合理”公平：提出的投標(biāo)條件和要求要一致，即對所有投標(biāo)者一視同仁；公正：指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有標(biāo)書的尺度；合理：選定投標(biāo)的價格和要求必須合理。2022/11/11713、原則——“公平、公正、合2022/11/19721、投標(biāo)須知物業(yè)管理招標(biāo)文件（1）投標(biāo)人須知基本內(nèi)容

出具投標(biāo)保證書明確保密要求

“不選擇最低標(biāo)價”的申明明示遞送投標(biāo)書的程序開標(biāo)與定標(biāo)的時間與標(biāo)準(zhǔn)2022/11/11721、投標(biāo)須知物業(yè)管理招標(biāo)文件（1）2022/11/1973（2）關(guān)于投標(biāo)的主要要求

出具履約保證金不采用最低價承諾（3）關(guān)于合同格式與條件2022/11/1173（2）關(guān)于投標(biāo)的主要要求2022/11/19742、招標(biāo)書要求管理的物業(yè)說明書——詳細(xì)而具體地說明本次招標(biāo)的要求管理的物業(yè)的基本情況物業(yè)管理內(nèi)容及要求：競投標(biāo)單位擬采用管理方式和物質(zhì)裝備計劃管理人員配備管理人員的培訓(xùn)檔案的建立與管理管理規(guī)章制度2022/11/11742、招標(biāo)書要求管理的物業(yè)說明書—2022/11/1975各項(xiàng)指標(biāo)的承諾社區(qū)文化便民服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支管理新構(gòu)想3、提供計算方案和設(shè)計圖紙2022/11/1175各項(xiàng)指標(biāo)的承諾3、提供計算方案和設(shè)計2022/11/1976——物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)所制定的招標(biāo)文件要求，組織編制物業(yè)投標(biāo)書，參加取得物業(yè)管理企業(yè)資格競爭的行為。二、物業(yè)管理投標(biāo)2022/11/1176——物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)2022/11/1977投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備組織落實(shí)自我包裝市場調(diào)查了解對手規(guī)范及時2022/11/1177投標(biāo)基本策略或準(zhǔn)備組織落實(shí)自我2022/11/19781、取得招標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施2、熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場3、成本測算4、編制和投送標(biāo)書——注意事項(xiàng)5、中標(biāo)與簽約2022/11/11781、取得招標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施2物業(yè)公司培訓(xùn)教材超詳細(xì)課件2022/11/19801、主要內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)文件介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點(diǎn)提供管理方案2022/11/11801、主要內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)文件介紹企業(yè)2022/11/1981管理方案管理目標(biāo)和方式將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能物質(zhì)裝備及人員配備管理規(guī)章制度經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算其它2022/11/1181管理方案管理目標(biāo)和方式2022/11/19822、方案的編制（1）封面（8）目標(biāo)（2）批準(zhǔn)頁（9）保證措施（3）修訂頁（10）經(jīng)費(fèi)（4）編制說明（11）問題（5）目錄（12）提供資料和文獻(xiàn)（6）物業(yè)概況（13）其它內(nèi)容（7）管理原則和宗旨2022/11/11822、方案的編制（1）封面2022/11/19833、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算前期介入服務(wù)中發(fā)生的費(fèi)用預(yù)算第一年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算年度能源費(fèi)用預(yù)算物業(yè)管理企業(yè)所有的各項(xiàng)經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營收入預(yù)算年度經(jīng)營管理支出費(fèi)用預(yù)算年度收益虧損或數(shù)額預(yù)算以及扭虧為盈的時間預(yù)算to…2022/11/11833、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算前期介入服務(wù)中發(fā)2022/11/1984第三章PM前期介入與接管驗(yàn)收2022/11/1184第三章PM前期介入與接管驗(yàn)收2022/11/1985一、物業(yè)管理前期介入

——指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。2022/11/1185一、物業(yè)管理前期介入2022/11/1986前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能能都合乎要求，有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。2022/11/1186前期介入的主要目的物業(yè)2022/11/1987前期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象后期管理工作的進(jìn)行促進(jìn)物業(yè)的銷售

2022/11/1187前期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計、2022/11/1988前期介入的重要意義對于開發(fā)商而言對于物業(yè)管理公司而言物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。2022/11/1188前期介入的重要意義對于開發(fā)商而言2022/11/1989

PM前期介入的類型物業(yè)管理前期介入是實(shí)施物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。2022/11/1189PM前期介入的類型物業(yè)2022/11/1990早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計階段的介入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。2022/11/1190早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行2022/11/1991與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)驗(yàn)收、移交，結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖2022/11/1191與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議2022/11/1992PM前期介入的主要內(nèi)容立項(xiàng)決策階段

項(xiàng)目立項(xiàng)以前（市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評估），對項(xiàng)目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供意見建議。（可減少決策中的風(fēng)險性。）2022/11/1192PM前期介入的主要內(nèi)容立項(xiàng)決策階段2022/11/1993

規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。2022/11/1193規(guī)劃設(shè)計階段2022/11/1994

施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。

竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗(yàn)收的必要措施。2022/11/1194施工建設(shè)階段2022/11/1995二、物業(yè)竣工驗(yàn)收——工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收。2022/11/1195二、物業(yè)竣工驗(yàn)收——工程項(xiàng)目竣工后，2022/11/1996認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。通過參與竣工驗(yàn)收，熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備。細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確。PM企業(yè)在竣工驗(yàn)收過程中應(yīng)注意的問題：2022/11/1196認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān)。PM2022/11/1997竣工驗(yàn)收的種類隱蔽工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收2022/11/1197竣工驗(yàn)收的種類隱蔽工程驗(yàn)收2022/11/1998竣工驗(yàn)收的實(shí)施竣工驗(yàn)收的工作程序

1、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，確定分兩個階段（初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收）或一次性竣工驗(yàn)收。

2、在竣工驗(yàn)收前，由開發(fā)單位組織施工、設(shè)計、使用等有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。2022/11/1198竣工驗(yàn)收的實(shí)施竣工驗(yàn)收的工作程序2022/11/19993、驗(yàn)收均符合設(shè)計要求，必要文件齊全，由項(xiàng)目主管部門或開發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請報告。4、竣工驗(yàn)收由開發(fā)單位會同設(shè)計單位、竣工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門組成驗(yàn)收委員會或驗(yàn)收組共同進(jìn)行。5、辦理工程交接手續(xù)。2022/11/11993、驗(yàn)收均符合設(shè)計要求，必要文件齊全2022/11/19100

竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)（P49-50）

竣工驗(yàn)收時需移交的材料（P48-49）竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，制定竣工驗(yàn)收辦法。2022/11/11100

竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)與標(biāo)2022/11/19101竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修所謂物業(yè)質(zhì)量保修，是指物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷的應(yīng)予以修復(fù)。物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部2000年6月30頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定履行保修義務(wù)。保修的范圍、期限和責(zé)任。2022/11/11101竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修所謂2022/11/19102三、接管驗(yàn)收

——指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。2022/11/11102三、接管驗(yàn)收——指物業(yè)2022/11/19103物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益

3、為后期管理創(chuàng)造條件2022/11/11103物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用2022/11/19104接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收的對象不同驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收的條件不同交接對象不同2022/11/11104接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收的對2022/11/19105物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施早期介入簽約前的洽商制定詳細(xì)的接管驗(yàn)收計劃著手制定管理公約及一系列管理制度建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)人員培訓(xùn)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商售樓檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商提交的驗(yàn)收項(xiàng)目是否具備驗(yàn)收條件開始接管驗(yàn)收2022/11/11105物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施早期介入2022/11/19106接管驗(yàn)收的程序（P55）新建房屋原有房屋2022/11/11106接管驗(yàn)收的程序（P55）2022/11/19107物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料技術(shù)資料產(chǎn)權(quán)資料2022/11/11107物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料新建房屋接2022/11/19108接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

主體結(jié)構(gòu)、屋面和樓梯面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、附屬工程及其他

質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)危險和損壞問題的處理

新建房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)原有房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)2022/11/11108接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2022/11/19109物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的主要問題選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收工作。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng)、認(rèn)真驗(yàn)收。寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責(zé)任。仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實(shí)、齊全。對于不同程度的質(zhì)量問題，一定要落實(shí)責(zé)任，并對整改措施進(jìn)行明確。在整個的接管驗(yàn)收過程中要遵循原則性和靈活性相結(jié)合的原則等。2022/11/11109物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的主要問題選派2022/11/19110堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則接管驗(yàn)收過程中質(zhì)量問題的處理原則2022/11/11110堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則接管2022/11/19111第四章用戶入伙、裝修與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理一、用戶入伙二、裝修管理三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理2022/11/11111第四章用戶入伙、裝修與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍2022/11/19112一、什么是用戶入伙含義——住宅小區(qū)的居民入住或商廈、寫字樓的業(yè)主或租戶入住用戶入伙手續(xù)——物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進(jìn)行眼樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。第一節(jié)用戶入伙2022/11/11112一、什么是用戶入伙含義——2022/11/19113二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問題寄發(fā)“入伙通知書”——物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主或租戶可以辦理入住手續(xù)的文件。收樓須知——物業(yè)管理公司告知業(yè)主或租戶在收樓時應(yīng)注意的事項(xiàng)以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。入伙手續(xù)書——物業(yè)管理工司為方便業(yè)主、讓其知曉辦理入伙手續(xù)具體程序而制定的一個文件。2022/11/11113二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問題2022/11/19114三、辦理入伙手續(xù)的重要文件（一）、樓宇交接書——在業(yè)主確認(rèn)可以接受所購樓宇后，業(yè)主和發(fā)展商共同簽署的一個文件。2022/11/11114三、辦理入伙手續(xù)的重要文件（一）、2022/11/19115（二）、物業(yè)管理公約1、物業(yè)管理公約——也叫物業(yè)管理公共契約，簡稱“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)過業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。2、“公約”的內(nèi)容——物業(yè)的基本情況、明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)、明確各方的法律責(zé)任。3、“公約”的實(shí)質(zhì)——處理好人與人之間的關(guān)系。發(fā)展商與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系2022/11/11115（二）、物業(yè)管理公約1、物業(yè)管2022/11/19116——物業(yè)管理補(bǔ)充法規(guī)建立自我約束機(jī)制2022/11/11116補(bǔ)充法規(guī)2022/11/19117（三）、住戶手冊——物業(yè)管理公司為了使業(yè)主或租戶更好地了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，以便以后管理的工作順利開展，而準(zhǔn)備的一種宣傳材料。2022/11/11117（三）、住戶手冊——物業(yè)管理公2022/11/19118一、什么是裝修與裝修管理

裝修的含義——業(yè)主或使用人再辦理完入伙手續(xù)以后，在正式入住之前，根據(jù)自己的特點(diǎn)和要求，對所購（所租）房屋進(jìn)行重新設(shè)計、分隔、裝飾、布置等。第二節(jié)、裝修管理2022/11/11118一、什么是裝修與裝修管理2022/11/19119

裝修的特點(diǎn)在原來房屋初裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行的更多的是要表達(dá)業(yè)主或租戶個人意愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行的是在隨業(yè)主或使用人入住的情況下進(jìn)行的對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高施工過程中防火特別重要2022/11/11119裝修的特點(diǎn)在原來2022/11/19120

物業(yè)管理在裝修過程中的職責(zé)

大力宣傳裝修規(guī)定加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理積極參與室內(nèi)裝修2022/11/11120物業(yè)管理在裝修過程中的職責(zé)2022/11/19121二、裝修管理規(guī)定報批程序裝修范圍施工管理裝修驗(yàn)收2022/11/11121二、裝修管理規(guī)定報批程序2022/11/19122三、對施工隊(duì)伍的管理2022/11/11122三、對施工隊(duì)伍的管理2022/11/191231、含義物業(yè)產(chǎn)權(quán)指物業(yè)的所有權(quán)物業(yè)產(chǎn)籍指記載物業(yè)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種薄冊資料的總稱。物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指房地產(chǎn)的管理部門按照法律規(guī)定的管理權(quán)限和原則，對物業(yè)所有權(quán)和行使所有權(quán)以及登記造冊所形成的各種資料的管理第三節(jié)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理2022/11/111231、含義物業(yè)產(chǎn)權(quán)指物業(yè)2022/11/191242、原則房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)力主體一致屬地管理2022/11/111242、原則房屋所有權(quán)與該房2022/11/191253、意義保護(hù)業(yè)主或房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和使用奠定基礎(chǔ)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)2022/11/111253、意義保護(hù)業(yè)主或房地產(chǎn)權(quán)2022/11/19126——物業(yè)所有權(quán)的管理、房屋所有權(quán)的管理二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作的基本內(nèi)容產(chǎn)權(quán)登記審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)檔案2022/11/11126二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作的基本內(nèi)容產(chǎn)權(quán)2022/11/191271、圖三、物業(yè)產(chǎn)籍管理工作的基本內(nèi)容物業(yè)或房屋分幅平面圖是以城市獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng)為基礎(chǔ)而繪制的要素平面圖分房分丘平面圖是以產(chǎn)權(quán)人為單位繪制的平面圖分層分間平面圖是在一幢房屋內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的情況下，按每個產(chǎn)權(quán)人的單位，分層次按自然間詳細(xì)繪制房屋位置、尺寸、墻體歸屬等內(nèi)容的房間平面圖。2022/11/111271、圖三、物業(yè)產(chǎn)籍管理工作的基本2022/11/191282、檔調(diào)查檔案房產(chǎn)評估檔案房產(chǎn)登記檔案房產(chǎn)統(tǒng)計及征撥檔案2022/11/111282、檔調(diào)查檔案2022/11/191293、卡房屋卡片土地卡片2022/11/111293、卡房屋卡片2022/11/191304、冊登記收件薄發(fā)證記錄薄房屋總冊房屋產(chǎn)業(yè)目錄等2022/11/111304、冊登記收件薄2022/11/19131第五章房屋維修管理一、房屋維修管理概述二、房屋維修工程三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)2022/11/11131第五章房屋維修管理一、房屋維修2022/11/19132一、房屋維修管理概述1、含義狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕廣義：包括對房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建

2022/11/11132一、房屋維修管理概述1、含義2022/11/191332、原因自然因素使用因素生物因素地理因素災(zāi)害因素

2022/11/111332、原因自然因素2022/11/191342、原則經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用為用戶服務(wù)區(qū)別對待預(yù)防為主，護(hù)、管、修相結(jié)合等價有償2022/11/111342、原則經(jīng)濟(jì)、合理、安2022/11/191351、質(zhì)量管理

二、房屋維修管理及其內(nèi)容（1）房屋的質(zhì)量等級鑒定（2）危險房屋的管理制定劃分危房的標(biāo)準(zhǔn)建立健全危險房屋的鑒定機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查排險工作情況2022/11/111351、質(zhì)量管理二、房屋維修管2022/11/191362、施工管理

選擇維修施工隊(duì)伍維修施工的組織準(zhǔn)備維修施工的技術(shù)交底施工調(diào)度與管理2022/11/111362、施工管理2022/11/191372、檔案管理房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時的峻工圖及有關(guān)房屋的原始資料；現(xiàn)有房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料和可能的產(chǎn)權(quán)資料；技術(shù)檔案資料2022/11/111372、檔案管理房屋新建工程、2022/11/19138

三、房屋維修管理的意義是延長房屋壽命的保證能緩解我國目前房屋緊張的狀況是搞好房產(chǎn)經(jīng)營工作的基礎(chǔ)可以充分發(fā)揮投資效果2022/11/11138三、房屋維修管理的意義2022/11/19139二、房屋維修工程1、含義——對房屋的維修活動和過程。2022/11/11139二、房屋維修工程1、含義——對房屋2022/11/191402、特點(diǎn)項(xiàng)目多、范圍廣有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)性較強(qiáng)2022/11/111402、特點(diǎn)項(xiàng)目多、范圍廣2022/11/19141二、分類翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程2022/11/11141二、分類翻修工程2022/11/19142三、考核指標(biāo)房屋完好率房屋維修工程量質(zhì)量合格率小修養(yǎng)護(hù)及時率2022/11/11142三、考核指標(biāo)房屋完好率2022/11/19143三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)1、含義——物業(yè)管理部門為確保房屋的正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性、持續(xù)性的小修養(yǎng)護(hù)和綜合維修工作。2022/11/11143三、房屋維修日常養(yǎng)護(hù)1、含義——物2022/11/191441、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護(hù)計劃養(yǎng)護(hù)季節(jié)養(yǎng)護(hù)2022/11/111441、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護(hù)2022/11/19145二、一般程序項(xiàng)目收集計劃編制任務(wù)落實(shí)2022/11/11145二、一般程序項(xiàng)目收集2022/11/19146三、考核指標(biāo)定額指標(biāo)經(jīng)費(fèi)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)安全指標(biāo)2022/11/11146三、考核指標(biāo)定額指標(biāo)2022/11/19147

服務(wù)指標(biāo)

1、走訪查房率2、養(yǎng)護(hù)計劃率3、養(yǎng)護(hù)及時率2022/11/11147服務(wù)指標(biāo)2022/11/19148第六章房屋設(shè)備管理一、房屋設(shè)備管理概述二、給、排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)管理四、供暖系統(tǒng)管理五、電梯設(shè)備管理2022/11/11148第六章房屋設(shè)備管理一、房屋設(shè)備2022/11/191491、含義——是對房屋內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類設(shè)備、設(shè)施的簡稱，是房屋建筑實(shí)體的組成部分。一、房屋設(shè)備管理概述2022/11/111491、含義——是對房屋內(nèi)部附2022/11/191502、分類1、衛(wèi)生與機(jī)械設(shè)備

室內(nèi)給水設(shè)備室內(nèi)排水設(shè)備熱水供應(yīng)設(shè)備供熱設(shè)備2022/11/111502、分類1、衛(wèi)生與機(jī)械設(shè)備室2022/11/191512、電氣工程設(shè)備供電及照明設(shè)備防雷及接地裝置娛樂及辦公設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備2022/11/111512、電氣工程設(shè)備供電及照2022/11/191523、房屋新型設(shè)備房屋的裝飾性設(shè)備房屋的庫房設(shè)備2022/11/111523、房屋新型設(shè)備房屋的裝飾性2022/11/191532、房屋設(shè)備管理及發(fā)展方向1、含義

對房屋設(shè)備的使用、日常維護(hù)、維修與更新的管理，或者說是指以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的質(zhì)量和技術(shù)要求，對各種房屋設(shè)備進(jìn)行的管理。根本目的：確保設(shè)備的完好率和正常使用。2022/11/111532、房屋設(shè)備管理及發(fā)展方向1、含2022/11/191542、內(nèi)容（1）基礎(chǔ)管理資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度管理加強(qiáng)教育培訓(xùn)2022/11/111542、內(nèi)容（1）基礎(chǔ)管理2022/11/19155（2）運(yùn)行管理勞動組織管理工作建立、健全設(shè)備運(yùn)行管理制度2022/11/11155（2）運(yùn)行管理2022/11/19156（3）安全管理（4）維修管理（5）更新改造2022/11/11156（3）安全管理2022/11/191571、含義——房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。二、給、排水系統(tǒng)管理2、意義——不僅直接影響到人們的工作和生活，而且影響到物業(yè)功能能否得到發(fā)揮。2022/11/111571、含義——房屋建筑物內(nèi)部2022/11/19158給、排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度加強(qiáng)日常檢查巡視2022/11/11158給、排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查嚴(yán)格2022/11/19159給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）給水系統(tǒng)的管理

作好房屋給水系統(tǒng)設(shè)備的基礎(chǔ)資料建立正常的供、用水管理制度大力宣傳節(jié)約用水作好供水量的計量和計費(fèi)2022/11/11159給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定2022/11/19160排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）措施

重視巡視檢查與維護(hù)工作建立健全排水設(shè)備設(shè)施檔按加強(qiáng)教育宣傳工作2022/11/11160排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定2022/11/19161制定用水規(guī)定2022/11/11161制定用水規(guī)定2022/11/19162三、供電系統(tǒng)管理1、重要性

供電部門把電力直接送到用戶單位供電部門把高壓電送到小區(qū)或高層樓宇，通過該地區(qū)變電站再送到各用戶單位2、方式3、分工原則2022/11/11162三、供電系統(tǒng)管理1、重要性供電2022/11/19163供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設(shè)備情況，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案對供電設(shè)備進(jìn)行正常維護(hù)與保養(yǎng)采取多種方式作好宣傳工作進(jìn)行承包責(zé)任到人加強(qiáng)對有關(guān)人員的培訓(xùn)建立24小時運(yùn)行及維修值班制度，支持用戶投訴，及時排除故障2022/11/11163供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設(shè)備情2022/11/19164避雷設(shè)施的管理2022/11/11164避雷設(shè)施的管理2022/11/19165四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性

熱源舒熱散熱2、組成2022/11/11165四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性熱2022/11/19166

區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)熱電廠供熱系統(tǒng)分戶供暖系統(tǒng)3、方式與工作原理2022/11/11166區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)3、方式與工2022/11/19167供暖系統(tǒng)管理的特點(diǎn)和原則（1）特點(diǎn)管理的系統(tǒng)性明顯的季節(jié)性突出的經(jīng)營性環(huán)保要求高2022/11/11167供暖系統(tǒng)管理的特點(diǎn)和原則（1）特點(diǎn)2022/11/19168（2）原則經(jīng)濟(jì)可行集中供暖，保護(hù)環(huán)境關(guān)聯(lián)管理

“用戶至上，服務(wù)第一”2022/11/11168（2）原則2022/11/19169供暖系統(tǒng)的管理（1）組建管理和隊(duì)伍建設(shè)(2)供暖鍋爐房的管理接管管理運(yùn)行管理操作管理鍋爐及附屬設(shè)備的維護(hù)2022/11/11169供暖系統(tǒng)的管理（1）組建管理和隊(duì)伍2022/11/19170熱網(wǎng)管理1、供暖管網(wǎng)的接管2、熱網(wǎng)設(shè)備維修2022/11/11170熱網(wǎng)管理1、供暖管網(wǎng)的接管2022/11/19171采暖用戶的管理訂立供暖條款，確定供暖雙方權(quán)利與義務(wù)編制用戶手冊供暖費(fèi)用的收取2022/11/11171采暖用戶的管理訂立供暖條款，確定供2022/11/191721、電梯的含義與組成含義：電梯通稱升降機(jī)，是由一臺電動機(jī)拖動一個金屬制成的轎箱在建筑物的井道中并在專設(shè)的軌道上作垂直降升運(yùn)動，達(dá)到乘人載物的目的。五、電梯設(shè)備管理組成：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備、控制設(shè)備2、意義2022/11/111721、電梯的含義與組成2022/11/19173基礎(chǔ)管理1、電梯管理組織的建設(shè)2、運(yùn)行管理制定合理的運(yùn)行制度服務(wù)范圍記錄與表報制度3、經(jīng)營管理2022/11/11173基礎(chǔ)管理1、電梯管理組織的建設(shè)3、2022/11/19174設(shè)備管理1、設(shè)備的接管驗(yàn)收驗(yàn)收程序驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定其它有關(guān)問題2022/11/11174設(shè)備管理1、設(shè)備的接管驗(yàn)收2022/11/191752、維修管理電梯維修等級、周期與要求維修工程的審批注意事項(xiàng)2022/11/111752、維修管理電梯維修等級2022/11/191763、基礎(chǔ)資料管理設(shè)備檔案維修資料2022/11/111763、基礎(chǔ)資料管理設(shè)備檔案2022/11/191771、對司機(jī)、維修人員的安全要求持證上崗制定安全操作規(guī)程加強(qiáng)培訓(xùn)與考核工作四、安全管理2、設(shè)備安全管理措施3、對住戶的安全教育2022/11/111771、對司機(jī)、維修人員的安全要求2022/11/19178第七章物業(yè)的環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境管理概述二、綠化管理三、清潔管理三、車輛道路管理2022/11/11178第七章物業(yè)的環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)2022/11/19179第一節(jié)物業(yè)環(huán)境管理概述1、環(huán)境

周圍的地方，或者周圍的情況和條件。它是包圍某中心的事物或狀態(tài)，以及影響中心事物發(fā)展的外部原因。自然環(huán)境；人化環(huán)境；人工環(huán)境；人文環(huán)境。一、物業(yè)環(huán)境管理2022/11/11179第一節(jié)物業(yè)環(huán)境管理概述1、環(huán)2022/11/191802、物業(yè)環(huán)境（1）生活居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境外部居住環(huán)境（2）生產(chǎn)環(huán)境（3）商業(yè)環(huán)境（4）辦公環(huán)境與住用人生活和工作相關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件和外部變量因素的總和。2022/11/111802、物業(yè)環(huán)境（1）生活居住環(huán)境內(nèi)部2022/11/191813、物業(yè)環(huán)境管理——物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的管理。是指物業(yè)管理公司通過執(zhí)法檢查、履約監(jiān)督、制度建設(shè)和宣傳教育工作，防止和控制已經(jīng)發(fā)生和可能發(fā)生的物業(yè)環(huán)境污染。2022/11/111813、物業(yè)環(huán)境管理——2022/11/19182以防為主，防治結(jié)合；專業(yè)管理與住用人參與管理相結(jié)合；環(huán)境保護(hù)與資源利用相結(jié)合；污染者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；環(huán)境管理與精神文明建設(shè)相結(jié)合。物業(yè)環(huán)境管理的原則2022/11/11182以防為主，防治結(jié)合；物業(yè)環(huán)境管理的2022/11/19183二、物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)和內(nèi)容1、任務(wù)——保護(hù)和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活和辦公持續(xù)，保護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境的整體形象，保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)具名的身心健康以及提高物業(yè)的知名度等。2022/11/11183二、物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)和內(nèi)容1、任2022/11/191842、內(nèi)容

治理環(huán)境污染（空氣水體廢棄物噪聲輻射）

做好綠化和環(huán)衛(wèi)工作清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建加強(qiáng)市政公共設(shè)施管理搞好車輛交通管理建設(shè)各種環(huán)境小品抓好治安管理工作建設(shè)新型的人文環(huán)境2022/11/111842、內(nèi)容治理環(huán)境污染（空氣水體廢2022/11/191852022/11/111852022/11/19186三、物業(yè)環(huán)境管理的措施1、建立環(huán)境管理機(jī)構(gòu)2、抓好污染的治理工作3、認(rèn)證清理物業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建4、加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理5、努力建設(shè)新型的社區(qū)人文環(huán)境6、建設(shè)各種環(huán)境小品2022/11/11186三、物業(yè)環(huán)境管理的措施1、建立環(huán)境2022/11/19187第二節(jié)綠化管理一、物業(yè)綠化——物業(yè)綠化是指在物業(yè)管理公司管理的社區(qū)區(qū)域內(nèi)，種植樹木花草，為居民創(chuàng)造一個安靜、清潔和優(yōu)美的生活環(huán)境。2022/11/11187第二節(jié)綠化管理一、物業(yè)綠化2022/11/19188物業(yè)綠化的功能（1）物質(zhì)功能

遮陽、隔聲、改善小氣候、凈化空氣、防風(fēng)防塵、殺菌防病（2）精神功能美化環(huán)境、分割空間、消閑場所2022/11/11188物業(yè)綠化的功能（1）物質(zhì)功能2022/11/19189綠化規(guī)劃與綠地布置的原則1、綠化的規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)2022/11/11189綠化規(guī)劃與綠地布置的原則1、綠化的2022/11/19190（1）統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織、形成系統(tǒng)（2）節(jié)約用地（3）注意景觀（4）投資少、便管理2、綠地布置的原則2022/11/11190（1）統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織、形成系統(tǒng)2022/11/19191二、物業(yè)綠化管理1、含義——物業(yè)管理公司為美化和凈化受托物業(yè)的環(huán)境和改進(jìn)物業(yè)景觀而在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行的綠地、花圃等地的養(yǎng)護(hù)行為，以及該類行為的計劃與組織。2022/11/11191二、物業(yè)綠化管理1、含義——物2022/11/191922、主要措施（1）設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)（2）加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)（3）制定嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)綠化管理的職能（4）加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識2022/11/111922、主要措施（1）設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)2022/11/191933、綠化的養(yǎng)護(hù)管理澆水施肥修剪整形除草松土防治病蟲害管理2022/11/111933、綠化的養(yǎng)護(hù)管理澆水2022/11/191944、豎向綠化的管理屋頂綠化墻面綠化陽臺綠化2022/11/111944、豎向綠化的管理屋頂綠2022/11/19195清潔管理，是指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、直接監(jiān)督和日常清潔工作，保護(hù)物業(yè)環(huán)境，防治環(huán)境污染，定時、定點(diǎn)、定人進(jìn)行日常生活垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)。第三節(jié)清潔管理保潔管理的重點(diǎn)是大力防治“臟亂差”的頑疾。2022/11/11195清潔管理，是指物2022/11/191961、保潔管理的重要意義反應(yīng)物業(yè)管理水平高低的重要標(biāo)志向住用人提供良好的生活工作環(huán)境的有力保證對城市的環(huán)境容貌也具有重要意義2022/11/111961、保潔管理的重要意義反應(yīng)物2022/11/191972、保潔管理實(shí)施的原則掃防結(jié)合，以防為主執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督2022/11/111972、保潔管理實(shí)施的原則掃2022/11/191983、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置保潔管理由管理部或保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所轄物業(yè)的類型、布局、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司來說，其保潔部一般分設(shè)三個班組：樓宇清潔服務(wù)班（組）、高空外墻清潔班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）。2022/11/111983、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置保2022/11/191991、內(nèi)容二、清潔管理工作的內(nèi)容和措施物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生的宣傳督促積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務(wù)2022/11/111991、內(nèi)容