太原某住宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提報(bào)

市場(chǎng)分析FOCUS1項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目營(yíng)銷策略FOCUS３報(bào)告思路1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析2（統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

2004年，山西省GDP為2457億元，城鎮(zhèn)居民人均GDP為7120元，2005年山西省人均GDP為9150元，比2004年同期增長(zhǎng)28.5%。2006年山西省人均GDP總量14100元，比2005年同期增長(zhǎng)54.1%。2007年，山西省人均GDP總量16143元，比2006年同期增長(zhǎng)14%。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變

2004-2007年山西省人均GDP及增長(zhǎng)情況單位：元宏觀經(jīng)濟(jì)分析3太原市2002---2007年人均GDP增長(zhǎng)圖例：

太原市2002---2007年人均GDP增長(zhǎng)圖例：

太原市GDP年平均增長(zhǎng)率9.8%，人均GDP增長(zhǎng)7.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)14.7%，農(nóng)民人均收入增長(zhǎng)15.2%。宏觀經(jīng)濟(jì)分析4宏觀經(jīng)濟(jì)分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析5太原市概況太原市總體布局1、太原市性質(zhì)：太原市是山西省省會(huì)，簡(jiǎn)稱并，是一個(gè)具有2500多年建城史的文化古城。太原市地處山西省的中部，市東西兩面群山夾峙，中部為汾河沖積扇平原，汾河自北而南穿市而過(guò)，把全市化為東西兩半。太原市轄有迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、小店區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)、晉源區(qū)和尖草坪區(qū)六個(gè)行政區(qū)，清徐、陽(yáng)曲、婁煩三個(gè)縣及古交市，市境總面積6988公里，其中市區(qū)面積1460公里，其中建成區(qū)面積177平方公里。2、太原市城市發(fā)展規(guī)劃：充分發(fā)揮主城區(qū)對(duì)外輻射功能，以區(qū)帶鄉(xiāng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，并把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市中心區(qū)向小店、晉源和柴村三個(gè)新區(qū)轉(zhuǎn)移。市中心區(qū)以內(nèi)涵集約化發(fā)展為主，重點(diǎn)建設(shè)外圍的三個(gè)新區(qū)，把新區(qū)建成各具特色，交通便捷，綠化和生態(tài)農(nóng)業(yè)穿插其間，逐步形成城鄉(xiāng)一體化的市區(qū)。在今后的建設(shè)中，太原將通過(guò)都市區(qū)資源整合，推進(jìn)太原城鎮(zhèn)化，構(gòu)建山西省發(fā)展的核心空間，提升太原區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響6宏觀經(jīng)濟(jì)分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析72008年上半年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)理性平穩(wěn)回歸

◆2008年上半年，太原市新增項(xiàng)目55個(gè)，其中新增商品住宅38個(gè)，城中村項(xiàng)目17個(gè)。上半年新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約448萬(wàn)平方米。

◆2008上半年太原房地產(chǎn)銷售價(jià)格2008年上半年，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房?jī)r(jià)格不在出現(xiàn)2007年的大幅上漲趨勢(shì)，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)，但是從下半年開(kāi)始略有回調(diào)跡象。截至2008年6月太原市商品住宅平均銷售價(jià)格為5085元/㎡，同比上年增長(zhǎng)了27.7%，環(huán)比下降了4.54個(gè)百分點(diǎn)?！魮?jù)2008上半年太原房地產(chǎn)銷售率情況房地局統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1-6月份，太原市商品房登記銷售面積為61.58萬(wàn)平方米，同比下降15%，其中預(yù)售面積59.55萬(wàn)平方米，現(xiàn)售面積2.03萬(wàn)平方米；商品住房登記銷售面積48.6萬(wàn)平方米，同比下降了14.65%。8一線品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐太原，未來(lái)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。恒大、富力、綠地、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商已先后涌入太原，這些地產(chǎn)大鱷讓本地開(kāi)發(fā)商看到了極為激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，預(yù)示2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入大盤(pán)博弈的時(shí)代，同時(shí)，加劇了太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。大盤(pán)規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的新方向。高檔項(xiàng)目大多以別墅和高層建筑為主，價(jià)格約在6500元/平米到8000左右，這些市場(chǎng)上供應(yīng)的高檔項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)主要集中在120—180平米之間。

2008年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬(wàn)平米左右，今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長(zhǎng)。未來(lái)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放緩。太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)9開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址物業(yè)類別占地面積戶型面積（平米）入市時(shí)間雅世海爾太原新凱紡織印染有限公司（和平南路219號(hào)）商業(yè)、公寓520畝——08-8富力地產(chǎn)晉安化工廠（太原市杏花嶺區(qū)晉安東街3號(hào)）高層住宅1584畝——08-6和平南路以西、義井西路東二巷以南。(原太原玻璃瓶廠)——130.47畝————上海綠地長(zhǎng)風(fēng)街東口獨(dú)棟、聯(lián)排別墅500畝200-40007恒大集團(tuán)大運(yùn)路以西、康寧街以北小高層、高層住宅1048畝80-21408-10當(dāng)代紅華長(zhǎng)風(fēng)橋西長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)西北角私產(chǎn)酒店130畝——08-10大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)北大街(龍?zhí)豆珗@)住宅、寫(xiě)字樓650畝150-18008-12一線品牌地產(chǎn)商在太原項(xiàng)目說(shuō)明10宏觀經(jīng)濟(jì)分析析宏觀政策太原房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)個(gè)盤(pán)分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析11三、太原市房房地產(chǎn)板塊發(fā)發(fā)展情況分析析太原市房地產(chǎn)產(chǎn)由發(fā)展時(shí)序序和物業(yè)類型型分為五個(gè)板塊塊：1、北城板塊2、中央?yún)^(qū)板塊塊3、南城板塊4、東山板塊5、河西板塊片區(qū)說(shuō)明121、北城板塊北城板塊是以以太鋼集團(tuán)、、礦機(jī)機(jī)器廠廠和機(jī)車車輛輛廠為主框架架的傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)園區(qū)。城市市面貌陳舊，，工業(yè)污染較較為嚴(yán)重。本區(qū)域未來(lái)房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展將呈現(xiàn)出出“兩極分化化”的態(tài)勢(shì)；；部分8萬(wàn)平方米規(guī)模模左右中檔房房地產(chǎn)產(chǎn)品將將以本地人群群作為目標(biāo)客客戶；以富力力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)為代表表的一線開(kāi)發(fā)發(fā)商借國(guó)企改改制或舊城改改建時(shí)機(jī)，打打造超級(jí)大盤(pán)盤(pán)。2、中央板塊本板塊北起府府西街，南至至南內(nèi)環(huán)街，，東達(dá)建設(shè)路路，西及濱河河?xùn)|路，是太太原市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最最為活躍、樓樓盤(pán)最為集中中的受惠于太原市市“擴(kuò)容提質(zhì)”城建政策策，本區(qū)域房房產(chǎn)產(chǎn)品以高高檔住宅和商商業(yè)地產(chǎn)為主主。核心區(qū)域3、南城板塊本板塊從南內(nèi)內(nèi)環(huán)街向南，，地域涵蓋整整個(gè)小店區(qū)，，接壤榆次新新區(qū)。從城市市核心縱深向向規(guī)劃新區(qū)拓拓展，是兩年年來(lái)太原市房房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)幅度提升最快，，產(chǎn)品供應(yīng)最最多的板塊。。片區(qū)分析134、東山板塊“北展東擴(kuò)””提供東山地地區(qū)廣闊的房房地產(chǎn)想象空空間，長(zhǎng)風(fēng)街街東延和東山山過(guò)境高速公公路完工刺激激周邊地塊成成為開(kāi)發(fā)熱土土，原有城市市邊緣村鎮(zhèn)所所屬土地成為為“造鎮(zhèn)”計(jì)計(jì)劃土地基礎(chǔ)礎(chǔ)。5、河西板塊汾河以西的太太原市城區(qū)內(nèi)內(nèi)土地是本市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)中的，以濱濱河西路、和和平路及漪汾汾街兩橫一縱縱框架構(gòu)成了了板塊內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品“工””字型發(fā)展模模式。從04年開(kāi)始的濱河河小區(qū)、望景景花園等商品品房項(xiàng)目到06年以來(lái)的大唐唐奧林匹克花花園、原上園園和汾河外灘灘等住宅項(xiàng)目目，都是在滿滿足本地地緣緣性客戶需求求基礎(chǔ)上，以以市內(nèi)河?xùn)|中中高檔客戶為為潛在客群。片區(qū)分析14項(xiàng)目地片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)環(huán)境15長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)商商圈圈項(xiàng)目目地地片區(qū)區(qū)分分析析———橫跨跨三三大大高高價(jià)價(jià)值值區(qū)區(qū)域域:長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)/高新新區(qū)區(qū)/長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)商商圈圈16片區(qū)區(qū)分分析析———生活活配配套套省圖圖新新館館省圖圖新新館館省大大劇劇院院山姆姆士士超超市市學(xué)府府公公園園華宇宇五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店萬(wàn)獅獅京京華華酒酒店店省實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中中學(xué)學(xué)南南校校區(qū)區(qū)山西西華華泰泰醫(yī)醫(yī)院院省委委黨黨校校中國(guó)國(guó)煤煤交交會(huì)會(huì)展展中中心心山西西大大劇劇院院山西西科科技技館館項(xiàng)目目地地17區(qū)域域未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目目較較為為集集中中，未未來(lái)來(lái)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比比較較激激烈烈；；萬(wàn)國(guó)國(guó)MOMA飛云云大大院院汾河河景景觀觀360銀海海水水韻韻東岸岸龍龍園園濱東東花花園園12號(hào)樓樓萬(wàn)國(guó)國(guó)MOMA東岸岸龍龍園園銀海海水水韻韻項(xiàng)目目地地片區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)18片區(qū)區(qū)分分析析———交通通體體系系最便便捷捷的的交交通通體體系系：：至至機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)17分鐘鐘、、至至長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)沃沃爾爾瑪瑪5分鐘鐘、、至至高高新新區(qū)區(qū)5分鐘鐘·····；19宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析宏觀觀政政策策太原原房房地地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)競(jìng)品品分分析析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)區(qū)分分析析20地段濱河?xùn)|路長(zhǎng)風(fēng)橋南100米

建筑類型現(xiàn)在開(kāi)賣1棟27層高層容積率2.45主力戶型主力150平米，190平米，少量300平米樓中樓均價(jià)10000slogan–山水生活巔峰大宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶,成熟社區(qū),區(qū)位優(yōu)勢(shì)付款方式：

一次付清，分期山西青龍房地產(chǎn)濱東東花花園園(二期期)12號(hào)樓樓個(gè)盤(pán)盤(pán)分分析析21地段南中環(huán)街與濱河?xùn)|路交匯處建筑類型2棟板式高層32建筑面積約為125500平米主力戶型168均價(jià)6700slogan–汾河畔，十中旁，水岸名宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高付款方式：

一次付清，承諾辦按揭山西垣躍實(shí)業(yè)集團(tuán)

銀海?！に嶍崅€(gè)盤(pán)盤(pán)分分析析22地段汾河?xùn)|岸長(zhǎng)風(fēng)街南（濱東花園東門對(duì)面）

建筑類型5棟板式高層33工程進(jìn)度已起14層已有2證主力戶型144均價(jià)6200slogan–價(jià)值峰頂，人文名宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高付款方式：

一次付清山西晉陽(yáng)房地產(chǎn)東岸岸龍龍園園個(gè)盤(pán)盤(pán)分分析析23地段汾河?xùn)|岸南中環(huán)街建筑類型10棟板式高層開(kāi)賣3棟特別注明5棟回遷樓、1棟教委的住宅樓、1棟實(shí)中的住宅樓主力戶型142均價(jià)64002年后辦房產(chǎn)證時(shí)再交200slogan–名校為鄰水墨飄香最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，山西省實(shí)中付款方式：

一次付清，分期付款山西汾河房地產(chǎn)汾河河景景觀觀360個(gè)盤(pán)盤(pán)分分析析24汾河河板板塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析大多多數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目均均借借助助獨(dú)獨(dú)有有的的景景觀觀資資源源，，打打造造大大戶戶型型高高總總價(jià)價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品品。。力力求求實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化。。此版版塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目由由于于處處于于城城中中村村改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶，，一一般般都都存存在在證證件件不不全全的的問(wèn)問(wèn)題題，，導(dǎo)導(dǎo)致致推推廣廣樣樣式式單單一一，，以以DM、戶戶外外為為主主。。缺缺少少渠渠道道其宣宣傳傳方方向向也也是是以以高高端端奢華華的的豪宅宅路路線線為為主主，，事事實(shí)實(shí)上上產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身并并沒(méi)沒(méi)有有形形成成真真正正的的差差異異化化,整體體產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化現(xiàn)現(xiàn)象象嚴(yán)嚴(yán)重重.加之之同同期期政政府府政政策策調(diào)調(diào)控控,受宏宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)影影響響。。汾汾河河板板塊塊目目前前也也出出現(xiàn)現(xiàn)了了銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏放放緩緩的的現(xiàn)現(xiàn)象象.于是是我我們們看看到到很很多多項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)始始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為打打小小戶戶型型走走現(xiàn)現(xiàn)金金流流。。如如汾河河外外灘灘。。我們們認(rèn)認(rèn)為為真真正正可可以以在在汾汾河河板板塊塊制制勝勝的的產(chǎn)產(chǎn)品品一一共共有有兩兩種種。。一、在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)上走純純高端路路線（如如軟硬配配套、功功能設(shè)施施等等））。通過(guò)過(guò)附加值值真正實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化化。二、走完完全的性性價(jià)比路路線。在在戶型結(jié)結(jié)構(gòu)上以以中小戶戶型為主主，通過(guò)過(guò)自然景景觀等區(qū)區(qū)域價(jià)值值的圍合合，力求求走短平平快。25項(xiàng)目名稱客戶分布東岸龍園高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，銀海水韻二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及等汾河景觀3601回遷戶2教委、學(xué)校配套住宅3、高新區(qū)客源外銷客戶：1、銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶周邊縣城個(gè)體、城南事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)

客戶主要要以二次次以上置置業(yè)，企企事業(yè)單單位管理理人員，，私營(yíng)企企業(yè)主，，政府公公務(wù)員個(gè)盤(pán)客戶戶分析26項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問(wèn)題27一、地理理位置本案處于于學(xué)府街街與南中中環(huán)街之之間，位位于濱河河?xùn)|路東東側(cè),南面與小小高層住住宅是大大馬新村村小區(qū)毗毗鄰，北北面是華華宇綠洲洲。東面面是現(xiàn)有有的塑料料四廠，，西面緊緊鄰濱河河?xùn)|路及及汾河景景觀生態(tài)態(tài)公園。。項(xiàng)目的的整個(gè)地地塊坐東東朝西，，呈長(zhǎng)方方形，占占地約83畝，地形形完整方方正，利利于進(jìn)行行合理規(guī)規(guī)劃。項(xiàng)目基本本經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)一覽覽表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)占地面積53萬(wàn)平米，約83畝地項(xiàng)目類型6棟高板住宅建筑理念前院后園建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約心里均價(jià)7000---8000主力戶型160-180平米28項(xiàng)目位于于太原市市長(zhǎng)風(fēng)商商務(wù)圈，，濱河?xùn)|東路與學(xué)學(xué)府街往往南約400米處。交交通通達(dá)達(dá)性強(qiáng)。。本案所處處的位置置屬于發(fā)發(fā)展中的的“長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)商圈””中，周周邊交通通線路發(fā)發(fā)達(dá)，道道路寬敞敞，隨著著濱河?xùn)|東路上各各大型住住宅項(xiàng)目目的逐漸漸落成，，大量的的居民紛紛紛搬遷遷過(guò)來(lái)，，形成了了成規(guī)模模的大型型居住生生活帶，，隨之而而來(lái)的各各項(xiàng)生活活機(jī)能配配套也逐逐漸豐富富了起來(lái)來(lái)，以北北側(cè)學(xué)府府街口的的山姆士士大型超超市和南南側(cè)的今今年投入入使用的的山西省省實(shí)驗(yàn)中中學(xué)（即即太原市市第十中中學(xué)）最最為代表表，項(xiàng)目區(qū)域域定位29項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)高端住宅及商務(wù)區(qū)西望汾河水景，盡享長(zhǎng)風(fēng)美卷景觀資源優(yōu)勢(shì)近鄰城市主干觀景道濱河?xùn)|路、學(xué)府街交通便捷正在興建的南中環(huán)橋及學(xué)府橋快速溝通長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)臨近實(shí)中、規(guī)劃中的華泰醫(yī)院，山姆士超市生活配套逐漸完善公共交通沒(méi)有影響居住質(zhì)量項(xiàng)目地附近為高壓線影響美觀，給業(yè)主有心理壓力界定關(guān)鍵鍵詞：景景觀資源源、區(qū)域域價(jià)值、、交通便便捷、人人文環(huán)境境項(xiàng)目?jī)r(jià)值值判研30項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問(wèn)題31項(xiàng)目界定定美錦首府府汾水河畔畔城城市花花園32項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析33優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1.位于汾河景觀帶,占有水景資源2.處于濱河?xùn)|路,學(xué)府街以南交通便利3.項(xiàng)目南面實(shí)驗(yàn)中學(xué)新校區(qū)即將啟用4.相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目超大尺度帶來(lái)的超凡舒適度5.隔河西望長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū),規(guī)劃新市政府6.東臨太原國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)1.項(xiàng)目占地小,容積率較大2.市政建設(shè),生活配套較差3.無(wú)公交路線,交通配套差4.證件問(wèn)題機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten1.汾河景觀帶住宅用地稀缺2.同區(qū)域項(xiàng)目面積均偏大3.舊城改造、城市化進(jìn)程、自身的條件改善需求，使得住宅鋼性需求增大4.在南移西進(jìn)的趨勢(shì)下住房需求逐漸向南1.地產(chǎn)大鱷進(jìn)入太原市場(chǎng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)激烈2.下半年市場(chǎng)放量增大,競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目SWOT分析—戰(zhàn)略推導(dǎo)導(dǎo)工具34發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)：A、突出項(xiàng)項(xiàng)目景觀觀資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)（汾汾河水景景、長(zhǎng)風(fēng)風(fēng)畫(huà)卷））；B、利用大大尺度空空間。發(fā)發(fā)揮高端端樓盤(pán)運(yùn)運(yùn)作的營(yíng)營(yíng)銷張力力，建立立高端務(wù)務(wù)實(shí)形象象；C、通過(guò)創(chuàng)創(chuàng)新突破破，打造造片區(qū)乃乃至整個(gè)個(gè)太原市市品質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿，塑塑造獨(dú)特特個(gè)性的的品質(zhì)名名盤(pán)；規(guī)避劣勢(shì)勢(shì)：A、科學(xué)合合理的差差異化市市場(chǎng)定位位，從市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中脫脫穎而出出；B、先進(jìn)超超前產(chǎn)品品規(guī)劃，，加以專專業(yè)營(yíng)銷銷推廣以以產(chǎn)品和和人文來(lái)來(lái)提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)；C、通過(guò)品品質(zhì)展示示，配套套先行，，情景體體驗(yàn)，弱弱化片區(qū)區(qū)生活不不便的劣劣勢(shì)；項(xiàng)目SWOT分析對(duì)策策35項(xiàng)目營(yíng)銷策略FOCUS３推廣策略略項(xiàng)目定位位營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)36目標(biāo)客戶戶空間布布局:重點(diǎn)地市市大太原周邊區(qū)域域項(xiàng)目周邊邊長(zhǎng)風(fēng)商商務(wù)區(qū),高新區(qū),高校區(qū),公司白領(lǐng)領(lǐng),企事業(yè)單單位中高高層大太原區(qū)區(qū)域企事事業(yè)單位位中,高層管理理人員,私營(yíng)業(yè)主主,政府官員員本市及周周邊地市市、郊縣縣的與煤煤、焦、、鐵有關(guān)關(guān)的私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主37第一區(qū)域域來(lái)自地緣緣性客戶戶（如：：長(zhǎng)風(fēng)文文化商務(wù)務(wù)區(qū)、高高新區(qū)、、高校區(qū)區(qū)等），，這些人人群在本本項(xiàng)目周周邊工作作生活，，對(duì)項(xiàng)目目周邊的的交通及及生活機(jī)機(jī)能熟悉悉，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的選選擇更注注重產(chǎn)品品的內(nèi)在在戶型、、價(jià)格、、品質(zhì)及及配套等等方面。。第二區(qū)域來(lái)自市區(qū)內(nèi)內(nèi)相對(duì)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地區(qū)（（如：北城城區(qū)），這這些人群對(duì)對(duì)本項(xiàng)目周周邊不甚了了解，首先先會(huì)了解本本項(xiàng)目的交交通及生活活機(jī)能，然然后才對(duì)本本項(xiàng)目的其其他方面加加以關(guān)注。。第三區(qū)域來(lái)自各個(gè)地地縣市區(qū)，，這些人群群屬于家庭庭性質(zhì)的整整體遷移，，多數(shù)很有有經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，對(duì)整個(gè)個(gè)太原地區(qū)區(qū)不夠了解解，他們選選擇項(xiàng)目則則更多的對(duì)對(duì)項(xiàng)目的整整體居住環(huán)環(huán)境、生活活品質(zhì)及生生活感受等等方面有較較大關(guān)注，，希望身份份標(biāo)榜、能能體現(xiàn)自身身社會(huì)地位位等。目標(biāo)客群分分布38本項(xiàng)目定位位中高端，，產(chǎn)品分布布在三個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，如如下表所示示：三房四房四房以上大戶型150M2以下

150-180M2180M2——以上總價(jià)90萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)120萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)150萬(wàn)以上目標(biāo)客戶群群分析39第一類：150平米以下，，定位中高高端客群，，所起作用：：快速回籠籠資金客群描述如如下：年齡介于30——45歲，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)以三口口到四口人人為主；以以企事業(yè)單單位的中高高層，小型型私營(yíng)業(yè)主主等職業(yè)為為主；經(jīng)濟(jì)濟(jì)來(lái)源于工工資、獎(jiǎng)金金、及部分分外快，家家庭年收入入在20——35萬(wàn)之間；其其生活壓力力主要來(lái)自自上下兩代代，具有相相當(dāng)文化水水平，對(duì)高高品質(zhì)生活活有需求，，追求性價(jià)價(jià)比，關(guān)注注地段及生生活機(jī)能、、戶型、總總價(jià)等因素素。付款會(huì)會(huì)選擇一次次性、分期期、貸款等等方式，他他們有的依依據(jù)個(gè)人經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況而而選擇不同同付款方式式，還有的的是依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度情情況而選擇擇不同的付付款方式，，選擇按揭揭貸款的，，大多在交交房前就已已經(jīng)提前還還清按揭款款了。第二類：180平米以上，，定位高端端客群，所起作用：：價(jià)值標(biāo)桿桿客群描述如如下：年齡分布很很廣，以大大型私營(yíng)業(yè)業(yè)主、高層層領(lǐng)導(dǎo)及資資源業(yè)主為為主，經(jīng)濟(jì)濟(jì)來(lái)源于經(jīng)經(jīng)營(yíng)所得、、固定收入入及灰色收收入等，文文化水平一一般，對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)值及及身份體現(xiàn)現(xiàn)非常關(guān)注注，價(jià)格敏敏感度不高高，多為一一次性購(gòu)房房，易感型型購(gòu)房群體體。客戶層次401、目標(biāo)客戶戶的購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)分析：：☆為家人人就近（上上班或上學(xué)學(xué)）方便，，而考慮購(gòu)購(gòu)買本項(xiàng)目目；☆改善現(xiàn)現(xiàn)有住房條條件，希望望能夠提升升自身生活活品質(zhì)的客客戶；☆有為下下一代置購(gòu)購(gòu)新房需求求的置業(yè)客客群；☆地市縣縣人群且想想在本地定定居的客戶戶，希望買買到面積適適中且有升升值潛力的的商品房；；☆看好本本項(xiàng)目的升升值潛力進(jìn)進(jìn)行投資。?？偨Y(jié)總體來(lái)看，，本項(xiàng)目定定位高檔，，地理位置置稀有，又又有長(zhǎng)風(fēng)文文化商務(wù)區(qū)區(qū)、高新區(qū)區(qū)、高校區(qū)區(qū)等地緣客客戶及各地地市縣高端端客戶的支支持，其潛潛在客戶龐龐大，可以以挖掘的客客群非常多多，如在項(xiàng)項(xiàng)目的前期期策劃推廣廣上下功夫夫，把握好好客戶的推推廣方向，，就能夠?yàn)闉榱己玫匿N銷售業(yè)績(jī)打打下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。市場(chǎng)小結(jié)41項(xiàng)目營(yíng)銷策略FOCUS３項(xiàng)目定位推廣策略營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)42推廣思路：：高端客戶戶精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷特殊渠道精精準(zhǔn)度更高高：印制有項(xiàng)目目信息的名名片盒、環(huán)環(huán)保袋在見(jiàn)見(jiàn)現(xiàn)、4S店合作發(fā)放放。老客戶做活活動(dòng)共關(guān)：：情感聯(lián)誼、、鑒寶活動(dòng)動(dòng)將老客戶戶請(qǐng)到售樓樓處來(lái)。本項(xiàng)目屬高高端項(xiàng)目，，根據(jù)2/8原則，盯準(zhǔn)準(zhǔn)的就是金金字塔尖的的那部分，，是一種圈圈層文化，，主要靠口口碑傳播43一、活動(dòng)目目的：對(duì)外傳達(dá)美美錦首府開(kāi)開(kāi)盤(pán)的信息息擴(kuò)大美錦在在本地的社社會(huì)知名度度和美譽(yù)度度，體現(xiàn)美美錦首府的的美好前景景以達(dá)到促促銷目的進(jìn)行企業(yè)社社會(huì)公關(guān)，，樹(shù)立美錦錦首府的積積極良好的的社會(huì)形象象，并融洽洽與當(dāng)?shù)卣毮懿坎块T、客戶戶及社會(huì)的的關(guān)系。二、開(kāi)業(yè)階階段活動(dòng)環(huán)環(huán)節(jié)劃分：1、導(dǎo)入期（（08年10月1日—08年12月1日）2、預(yù)熱期（（08年12月1日—09年2月13日）3、開(kāi)盤(pán)期（（09年2月14日）4、持續(xù)期（（09年2月14日-09年7月16日）5、尾盤(pán)期（09年9月14日-09年11月1日）活動(dòng)目的及及環(huán)節(jié)44第一步亮亮相以高端務(wù)實(shí)的形象點(diǎn)式式爆發(fā)。以以最大范圍圍撲滿中高高端渠道。。（吸引客客戶）第三步旺旺銷精打打細(xì)算。全全力打造““水岸豪宅宅”，完美美開(kāi)業(yè)促銷銷風(fēng)暴（促促進(jìn)成交））第三步持持銷伴隨隨區(qū)域客戶戶穩(wěn)固及銷銷售節(jié)奏，，拔升物業(yè)業(yè)形象，為為后期促銷銷做鋪墊，，進(jìn)而爭(zhēng)取取堅(jiān)實(shí)的品品牌追隨者者！第二步預(yù)預(yù)熱行業(yè)業(yè)集團(tuán)、周周邊縣市點(diǎn)點(diǎn)式公關(guān)。以最小代代價(jià)，精準(zhǔn)準(zhǔn)營(yíng)銷手法法，培養(yǎng)重重點(diǎn)客戶群群（積累客客戶）推廣銷售四四步戰(zhàn)略：：45開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備期期時(shí)時(shí)間:08年10月1日-----08年12月1日費(fèi)用預(yù)算:120萬(wàn)工作目的:賣場(chǎng)包裝,銷售宣傳物物料的準(zhǔn)備備,開(kāi)盤(pán)前的廣廣告準(zhǔn)備。。工作方向:體現(xiàn)項(xiàng)目定定位;VI沿展突出項(xiàng)項(xiàng)目形象。第一階段推推廣節(jié)點(diǎn)46SP策略(1)售樓處包裝裝將將細(xì)節(jié)做做到極致①售樓處銷銷控表劃格格，作成拼拼圖形式，，每正式簽簽約后，，貼一塊拼拼圖，最后后形成景觀觀圖②售樓處每每張茶幾上上，擺放數(shù)數(shù)碼相冊(cè)，，將樓盤(pán)信信息作成電電子相冊(cè)，，在談約過(guò)過(guò)程中播放放③客戶簽約約時(shí)所用筆筆為萬(wàn)寶龍龍的筆，以以此體現(xiàn)對(duì)對(duì)客戶尊重重之意④售樓處放放置飲料區(qū)區(qū)（茶、咖咖啡等），，并配專門門飲具。與與客戶談約約時(shí)，按客客戶需求提提供PR策略(1)汾河美景攝攝影賽①邀請(qǐng)攝影影協(xié)會(huì)、媒媒體記者對(duì)對(duì)汾河兩岸岸及濱河?xùn)|東西路段進(jìn)進(jìn)行拍攝活活動(dòng)②所選作品品以體現(xiàn)汾汾河美景為為主題③獲獎(jiǎng)作品品將被制成成拼圖或者者畫(huà)框，懸懸掛于項(xiàng)目目售樓處以以及項(xiàng)目宣宣傳品和項(xiàng)項(xiàng)目樓梯間間。④獲獎(jiǎng)選手手可獲得VIP卡，享受購(gòu)購(gòu)房96折優(yōu)惠。第一階段推推廣活動(dòng)（（一）SP策略(2)聯(lián)通吉祥號(hào)號(hào)、移動(dòng)大大客戶號(hào)段段短信信投放①選擇移動(dòng)動(dòng)聯(lián)通、移移動(dòng)吉祥號(hào)號(hào)、大客戶戶號(hào)段進(jìn)行行短信項(xiàng)目目信息投放放②對(duì)每月話話費(fèi)超過(guò)500元客戶進(jìn)行行短信投放放③在第二階階段對(duì)煤炭炭系統(tǒng)號(hào)碼碼源進(jìn)行投投放47汾水?dāng)z影比比賽48售樓處包裝裝細(xì)至，貼心心49第一階段推推廣活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容（二））PR活動(dòng)（1）會(huì)館營(yíng)銷銷聯(lián)合市區(qū)中中高端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所，如如全晉會(huì)館館，金洋會(huì)會(huì)館，SPA會(huì)館等①合作方領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)可獲得得開(kāi)發(fā);商贈(zèng)送的貴貴賓卡，優(yōu)優(yōu)先享有內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)權(quán)并可獲得得95折優(yōu)惠②合作方原原有會(huì)員可可憑會(huì)員卡卡在優(yōu)先享享有內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)權(quán)。享享受開(kāi)盤(pán)期期間96折優(yōu)惠，其其他時(shí)間段段98折。③開(kāi)發(fā)商員員工在消費(fèi)費(fèi)在合作方方消費(fèi)，可可應(yīng)享受相相應(yīng)優(yōu)惠幅幅度④以①②條條件，換取取合作方所所屬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所內(nèi)的廣廣告看板，，作為回報(bào)報(bào)，在我方方經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所樹(shù)立合作作方廣告看看板，尺寸寸，位置以以及檔期，，雙方協(xié)商商解決PR活動(dòng)（2）山西煤運(yùn)系統(tǒng)安安全運(yùn)輸研研討會(huì)主攻交易中中心及煤檢檢站在活動(dòng)前期期與山西煤煤運(yùn)總公司司進(jìn)行某領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)洽談，，進(jìn)行合作作事宜①合作方領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)可獲得得一套180平米的房，，集團(tuán)系統(tǒng)統(tǒng)職工每購(gòu)購(gòu)一套房，，拿5000車馬費(fèi)②以煤運(yùn)集集團(tuán)公司名名義邀請(qǐng)各各地煤檢站站負(fù)責(zé)人、、煤礦主到到太原開(kāi)會(huì)會(huì)學(xué)習(xí)，，全程贊助助開(kāi)會(huì)酒店店費(fèi)用，開(kāi)開(kāi)會(huì)期間，，每人贈(zèng)送送項(xiàng)目樓書(shū)書(shū)，貴賓卡卡③從煤運(yùn)總總公司套取取煤檢站工工作人員手手機(jī)號(hào)，并并發(fā)送短信信④如有必要要，在公司司內(nèi)刊上作作樓盤(pán)促銷銷廣告或者者協(xié)助對(duì)方方建立公司司內(nèi)刊，進(jìn)進(jìn)行企業(yè)文文化建設(shè)⑤爭(zhēng)取團(tuán)購(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目5051新盤(pán)上市期時(shí)間:09年2月1日----3月1日費(fèi)用預(yù)算:廣告目的:提高項(xiàng)目知名名度,傳達(dá)項(xiàng)目定位位,增強(qiáng)項(xiàng)目理解解度,形成開(kāi)盤(pán)的熱熱銷第二階段推廣廣節(jié)點(diǎn)52SP活動(dòng)（1）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)暨暨樓盤(pán)形象代代言人郭蘭英英老師票友見(jiàn)見(jiàn)面會(huì)①邀請(qǐng)郭蘭英老老師為樓盤(pán)代代言人，并贈(zèng)贈(zèng)送一套200平米左右的四四房②開(kāi)盤(pán)當(dāng)日郭郭蘭英老師現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)演唱<人說(shuō)山西好風(fēng)風(fēng)光><汾河流水嘩啦啦啦>③成立社區(qū)晉劇劇票友會(huì)④開(kāi)盤(pán)結(jié)束后后，建議搞次次票友聚會(huì)或或者是戲曲表表演第二階段推廣廣活動(dòng)內(nèi)容（（一）SP活動(dòng)（2）烏金碳雕義義賣會(huì)好好空氣氣也是一種奢奢侈品①黑鉆烏金碳碳可在6小時(shí)內(nèi)，對(duì)苯苯、甲醛的去去除率達(dá)76.2%和66.6%②當(dāng)日義賣款項(xiàng)項(xiàng)都捐于太原原慈善學(xué)校③與太原市慈慈善學(xué)校進(jìn)行行捐贈(zèng)儀式太原市慈善學(xué)學(xué)校是太原市市政府主辦的的一所以慈善善為目的的職職業(yè)技術(shù)學(xué)校校，所招學(xué)生生為沒(méi)考上大大學(xué)的貧困子子弟，學(xué)生就就讀期間，免免收一切費(fèi)用用，今年招收收約300名，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日日義賣會(huì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入拿出10%,捐贈(zèng)給學(xué)校以以捐贈(zèng)手法讓讓新聞媒體主主動(dòng)關(guān)注樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)盤(pán)，為本本項(xiàng)目做免費(fèi)費(fèi)廣告，從而而在最大程度度上達(dá)到新聞聞信息的轟動(dòng)動(dòng)性、開(kāi)盤(pán)信信息的擴(kuò)散性性、公眾認(rèn)知知的深入性，，實(shí)現(xiàn)投入與與產(chǎn)出效益的的最大化。53烏金碳雕義賣賣樓盤(pán)形象代言言人郭蘭英老老師晉劇名家演唱會(huì)54SP活動(dòng)（1）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)建建議①?gòu)姆诤釉搭^頭到入黃河處處，提取九處處汾河水，開(kāi)開(kāi)盤(pán)時(shí)匯入水水槽②每名參與下下定的準(zhǔn)業(yè)主主帶一小撮家家鄉(xiāng)的泥土，，埋入項(xiàng)目地地③進(jìn)行汾河美美景攝影展第二階段推廣廣活動(dòng)內(nèi)容（（二）SP活動(dòng)（2）牽頭組建山山西煤炭經(jīng)紀(jì)紀(jì)人協(xié)會(huì)①邀請(qǐng)山西焦焦煤集團(tuán)、同同煤集團(tuán)、陽(yáng)陽(yáng)煤集團(tuán)等煤煤炭公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)出席②邀請(qǐng)山西煤煤炭信息網(wǎng)、、山西焦煤行行業(yè)協(xié)會(huì)、山山西煤炭工業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)③成立宗旨：：信息共享，，攜手共贏④會(huì)員待遇：：積累人脈，，梳理行業(yè)信信息⑤開(kāi)會(huì)期間，，與會(huì)代表每每人贈(zèng)送項(xiàng)目目樓書(shū)，貴賓賓卡55第三階段推廣廣節(jié)點(diǎn)持續(xù)銷售期時(shí)間:09年2月14日-09年7月16日廣告預(yù)算:廣告目的:詳細(xì)論述項(xiàng)目目定位,項(xiàng)目賣點(diǎn),促銷信息,以此達(dá)到持續(xù)續(xù)的銷售56SP活動(dòng)（1）品鑒歲月，，從容氣度央央視鑒寶在活動(dòng)前期與與央視或山西西藏寶節(jié)目目組進(jìn)行洽談?wù)劥枭?，進(jìn)行行合作事宜①當(dāng)日下定的客客戶均可享受受一定程度優(yōu)優(yōu)惠②前10位下定客戶可可額外獲得由由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送送的裝修禮包包③由業(yè)主或準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主介紹所所達(dá)成購(gòu)房的的雙方均可享享受免一定時(shí)時(shí)間物管費(fèi)的的優(yōu)惠第三階段推廣廣活動(dòng)內(nèi)容SP活動(dòng)（1）高檔家居展展在活動(dòng)前期與與家居裝飾城城進(jìn)行洽談磋磋商，進(jìn)行合合作事宜①根據(jù)額度，，業(yè)主均可享享受家居城的的優(yōu)惠②前10位下定客戶可可額外獲得由由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送送的家居設(shè)計(jì)計(jì)禮包③由業(yè)主或