房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識講解

房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識2012年7月所謂房地產(chǎn)投資

2是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。

房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。目錄3一、房地產(chǎn)投資簡介二、房地產(chǎn)投資特征三、房地產(chǎn)投資過程四、房地產(chǎn)投資方式五、項(xiàng)目評判過程六、判斷項(xiàng)目是否可行的依據(jù)4房地產(chǎn)投資簡介Part1房地產(chǎn)投資形式多種多樣：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；

為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；

將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；

企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。

盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。投資決策投資執(zhí)行投資評估投資研究要強(qiáng)調(diào)的是，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測。

所以，房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤的同時(shí)還應(yīng)考慮時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。另外，因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時(shí)面對多種投資機(jī)會，雖然各個(gè)投資機(jī)會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會發(fā)現(xiàn)，誘人的機(jī)會常常不只一個(gè)，但投資者可資利用的資源卻總是有限的。

所以，這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項(xiàng)目獲得最大的效益。機(jī)會成本的概念。8房地產(chǎn)投資特征Part2

房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。1、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因：2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性一是土地開發(fā)的高成本性。由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬；同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。區(qū)域開發(fā)土地地價(jià)值發(fā)展進(jìn)進(jìn)程及現(xiàn)金流流量變遷規(guī)律律圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地價(jià)增長的關(guān)系曲線地價(jià)增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期二是由于房屋屋建筑的高價(jià)價(jià)值性。房屋的建筑安安裝成本，通通常也高于一一般產(chǎn)品的生生產(chǎn)成本，這這是由于房屋屋的建筑安裝要要耗費(fèi)大量的的建筑材料和和物資，需要要有大批技術(shù)術(shù)熟練的勞動動力、工程技術(shù)人員員和施工管理理人員，要使使用許多大型型施工機(jī)械。。此外，由于于建筑施工周期一般般較長，占用用資金量較大大，需要支付付大量的利息息成本。再加加上在房地產(chǎn)成交時(shí)時(shí)，由于普遍遍采用分期付付款、抵押付付款的方式，，使房地產(chǎn)的的投入資金回收緩慢慢，因此，也也增加了房屋屋建筑物的成成本量。三是房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交交易費(fèi)用高。。一般而論，房房地產(chǎn)開發(fā)周周期長、環(huán)節(jié)節(jié)多，涉及的的管理部門及及社會各方面面的關(guān)系也多。這這使得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)運(yùn)作過程中，，包括廣告費(fèi)費(fèi)、促銷費(fèi)、、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，，從而也增大大了房地產(chǎn)投投資成本。整個(gè)房地產(chǎn)投投資的實(shí)際操操作，就是房房地產(chǎn)整個(gè)開開發(fā)過程。對對每一個(gè)房地地產(chǎn)投資項(xiàng)目目而言，它的的開發(fā)階段一一直會持續(xù)到到項(xiàng)目結(jié)束，，投入和使用用的建設(shè)開發(fā)發(fā)期是相當(dāng)漫漫長的。房地產(chǎn)投資過過程中間要經(jīng)經(jīng)過許多環(huán)節(jié)節(jié)，從土地所所有權(quán)或使用用權(quán)的獲得、、建筑物的建建造，一直到到建筑物的投投入使用，最最終收回全部部投資資金需需要相當(dāng)長的的時(shí)間。房地產(chǎn)投資的的資金回收期期長，原因包包括：3、房地產(chǎn)投資資的回收期長長和長周期性性一、因?yàn)榉康禺a(chǎn)投投資不是一個(gè)個(gè)簡單的購買買過程，它要要受到房地產(chǎn)產(chǎn)市場各個(gè)組組成部分的制制約，如受到到土地投資市市場、綜合開開發(fā)市場、建建筑施工市場場、房產(chǎn)市場場的限制，其其中特別是房房屋的建筑安安裝工程期較較長。投資者者把資金投入入房地產(chǎn)市場場，往往要經(jīng)經(jīng)過這幾個(gè)市市場的多次完完整的運(yùn)動才才能獲得利潤潤。二、由于房地產(chǎn)市市場本身是一一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜雜的市場，其其復(fù)雜性不是是單個(gè)投資者者在短期內(nèi)所所能應(yīng)付得了了的。所以，，一般投資者者必須聘請專專業(yè)人員來進(jìn)進(jìn)行輔助工作作，才能完成成交易。這樣樣，又會增加加一定的時(shí)間間。三、如果房地產(chǎn)投投資的部分回回收是通過收收取房地產(chǎn)租租金實(shí)現(xiàn)的，，由于租金回回收的時(shí)間較較長，這樣更更會使整個(gè)房房地產(chǎn)投資回回收期延長。。由于房地產(chǎn)投投資占用資金金多，資金周周轉(zhuǎn)期又長，，而市場是瞬瞬息萬變的，，因此投資的的風(fēng)險(xiǎn)因素也也將增多。加上房地產(chǎn)資資產(chǎn)的低流動動性，不能輕輕易脫手，一一旦投資失誤誤，房屋空置置，資金不能能按期收回，，企業(yè)就會陷陷于被動，甚甚至債息負(fù)擔(dān)擔(dān)沉重，導(dǎo)致致破產(chǎn)倒閉。。4、房地產(chǎn)投資資的高風(fēng)險(xiǎn)性性建筑物是一個(gè)個(gè)城市的構(gòu)成成部分，又具具有不可移動動性。因此，，在一個(gè)城市市中客觀上要要求有一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一的規(guī)劃和和布局。城市市的功能分區(qū)區(qū)，建筑物的的密度和高度度，城市的生生態(tài)環(huán)境等等等都構(gòu)成外在在的制約因素素。房地產(chǎn)投資必必須服從城市市規(guī)劃、土地地規(guī)劃、生態(tài)態(tài)環(huán)境規(guī)劃的的要求，把微微觀經(jīng)濟(jì)效益益和宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、環(huán)境境效益統(tǒng)一起起來。只有這這樣，才能取取得良好的投投資效益。5、房地產(chǎn)投資資的強(qiáng)環(huán)境約約束性房地產(chǎn)投資成成本高，不像像一般商品買買賣可以在短短時(shí)間內(nèi)馬上完完成輕易脫手手，房地產(chǎn)交交易通常要一一個(gè)月甚至更長的時(shí)時(shí)間才能完成成；而且投資資者一旦將資資金投入房地產(chǎn)買賣賣中，其資金金很難在短期期內(nèi)變現(xiàn)。所所以房地產(chǎn)資金的流流動性和靈活活性都較低。。當(dāng)然房地產(chǎn)投投資也有既耐耐久又能保值值的優(yōu)點(diǎn)。房房地產(chǎn)商品一旦旦在房地產(chǎn)管管理部門將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記入冊冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)權(quán)憑證后，即即得到了法律律上的認(rèn)可和和保護(hù)，其耐久保保值性能能要高于于其他投投資對象象。6、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的低流動動性1、資金的的時(shí)間價(jià)價(jià)值：資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值，是指指在一定定量資金金在不同同時(shí)點(diǎn)上上的價(jià)值值量的差差額。也也就是資資金在投投資和再再投資過過程中隨隨著時(shí)間間的推移移而發(fā)生生的增值值。資金金時(shí)間價(jià)價(jià)值是資資金在周周轉(zhuǎn)使用用中產(chǎn)生生的，是是資金所所有者讓讓渡資金金使用權(quán)權(quán)而參與與社會財(cái)財(cái)富分配配的一種種形式。。基本概念念比如，將將今天的的100元錢存入入銀行，，在年利利率為10%的情況下下，一年年后就會會產(chǎn)生110元，可見見經(jīng)過一一年時(shí)間間，這100元錢發(fā)生生了10元的增值值。人們將資資金在使使用過程程隨時(shí)間間的推移移而發(fā)生生增值的的現(xiàn)象，，稱為資資金具有有時(shí)間價(jià)價(jià)值的屬屬性。資金時(shí)間間價(jià)值是是一個(gè)客客觀存在在的經(jīng)濟(jì)濟(jì)范疇，，在企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)管理中中引入資資金時(shí)間間價(jià)值概概念，是是搞好財(cái)財(cái)務(wù)活動動，提高高財(cái)務(wù)管管理水平平的必要要保證。。資金時(shí)間間價(jià)值可可從兩個(gè)個(gè)方面加加以衡量量：理論上，，資金時(shí)時(shí)間價(jià)值值相當(dāng)于于沒有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、沒沒有通貨貨膨脹條條件下的的社會平平均利潤潤率；實(shí)際上，，當(dāng)通貨貨膨脹很很低的情情況下，，可以用用政府債債券利率率來表示示資金時(shí)時(shí)間價(jià)值值。2、單利與與復(fù)利：：復(fù)利率的的計(jì)算愛因斯坦坦說：復(fù)復(fù)利是世世界第八八大奇跡跡。世界界上最偉偉大的力力量不是是原子彈彈，而是是復(fù)利！！復(fù)利的計(jì)計(jì)算是對對本金及及其產(chǎn)生生的利息息一并計(jì)計(jì)算，也也就是利利上有利利。復(fù)利計(jì)算算的特點(diǎn)點(diǎn)是：把把上期未未的本利利和作為為下一期期的本金金，在計(jì)計(jì)算時(shí)每每一期本本金的數(shù)數(shù)額是不不同的。。復(fù)利的的計(jì)算公公式是：：S=P（1+i）^n1、如果從從20歲開始，，每個(gè)月月拿100塊錢去買買基金，，每年10%的收益是是大部分分基金都都做的到到的，每每月100持之以恒恒，到60歲的時(shí)候候，就會會有六十十三萬七七千八百百元；2、如果從從30歲開始那那么做，，到60歲的時(shí)候候會有22萬；3、如果從從40歲開始投投，到60歲的時(shí)候候就只有有七萬多多；4、如果從從50歲開始投投，到60歲只有2萬多點(diǎn)。。所以說說，錢是是長跑選選手，越越到后來來勁越足足，跑的的越快。。復(fù)利的威威力：一張普通通的白紙紙，厚度度大約0.1毫米（1萬張摞在在一起才才1米多高）），如果果對這張張白紙連連續(xù)對折折52次，這張張紙的厚厚度會是是多少呢呢？冰箱箱那么高高？或者者一層樓樓那么高高？又或或者一棟棟摩天大大樓那么么高？又又或者相相當(dāng)于把把地球圍圍繞一圈圈？一張張0.1毫米的紙紙連續(xù)對對折52次他的高高度是2.25萬億公里里，而地地球和太太陽的距距離才是是1.5萬億公里里，而一一張0.1毫米的紙紙連續(xù)對對折52次他的高高度比地地球到太太陽的距距離還要要遠(yuǎn)的多多。3、名義利利率與實(shí)實(shí)際利率率：利率是宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和金融融活動中中非常重重要的變變量，它它連接貨貨幣因素素與實(shí)際際經(jīng)濟(jì)，，是貨幣幣政策當(dāng)當(dāng)局調(diào)節(jié)節(jié)經(jīng)濟(jì)活活動的重重要手段段。在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)和和政策制制定中，，均衡利利率，也也就是使使價(jià)格保保持穩(wěn)定定且對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長具有中中性作用用（對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長既不刺刺激也不不抑制））的利率率水平，，有著非非常重要要的作用用。簡單的說說，實(shí)際際利率是是從表面面的利率率減去通通貨膨脹脹率的數(shù)數(shù)字，即即公式為為：1+名義利率率=（1+實(shí)際利率率）*（（1+通貨膨脹脹率），，也可以以將公式式簡化為為名義利利率－通通脹率率（可用用CPI增長率來來代替））。一般銀行行存款及及債券等等固定收收益產(chǎn)品品的利率率都是按按名義利利率支付付利息，，但如果果在通貨貨膨脹環(huán)環(huán)境下，，儲戶或或投資者者收到的的利息回回報(bào)就會會被通脹脹侵蝕。。實(shí)際利利率與名名義利率率存在著著下述關(guān)關(guān)系：當(dāng)計(jì)息周期期為一年時(shí)時(shí)，名義利利率和實(shí)際際利率相等等，計(jì)息周周期短于一一年時(shí)，實(shí)實(shí)際利率大大于名義利利率。名義利率不不能完全反反映資金時(shí)時(shí)間價(jià)值，，實(shí)際利率率才真實(shí)地地反映了資資金的時(shí)間間價(jià)值。以r表示實(shí)際利利率，i表示名義利利率，p表示價(jià)格指指數(shù)，那么么名義利率率與實(shí)際利利率之間的的關(guān)系為，，當(dāng)通貨膨膨脹率較低低時(shí)，可以以簡化為r=i-p。名義利率越越大，周期期越短，實(shí)實(shí)際利率與與名義利率率的差值就就越大。例如，假設(shè)設(shè)一年期存存款的名義義利率為3%，而CPI通脹率為2%，則儲戶實(shí)實(shí)際拿到的的利息回報(bào)報(bào)率只有1%。由于中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)處于高高速增長階階段，很容容易引發(fā)較較高的通脹脹，而名義義利率的提提升在多數(shù)數(shù)時(shí)間都慢慢于通脹率率的增長，，因此時(shí)常常處于實(shí)際際利率為負(fù)負(fù)的狀態(tài)。。也就是說說，如果考考慮通脹因因素，儲戶戶將錢存入入銀行最終終得到的負(fù)負(fù)回報(bào)－虧虧損，既負(fù)負(fù)利率。負(fù)負(fù)利率環(huán)境境將誘使儲儲蓄從銀行行體系流出出，刺激投投資和消費(fèi)費(fèi)，很容易易引起資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的泡泡沫并有可可能進(jìn)一步步推升通脹脹，央行一一般都會通通過持續(xù)加加息的方式式來改變經(jīng)經(jīng)濟(jì)體的負(fù)負(fù)利率運(yùn)行行狀態(tài)，抑抑制通脹，，資產(chǎn)市場場的泡沫也也會逐步消消退。所以，股票票投資者在在實(shí)際利率率為負(fù)的初初期還可以以繼續(xù)加碼碼，但如果果負(fù)利率持持續(xù)時(shí)間過過長，由宏宏觀調(diào)控引引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就會加大大，需要隨隨時(shí)考慮退退場。目前前實(shí)際利率率為負(fù)值。。4、財(cái)務(wù)杠桿桿：抵押貸款：：盡管各種房房地產(chǎn)抵押押貸款方式式差別較大大，但是關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款的研究，，主要從兩兩個(gè)方面展展開，一個(gè)個(gè)是抵押貸貸款還本付付息額，一一個(gè)是貸款款余額。要要想了解這這兩個(gè)重要要因素，首首先要計(jì)算算的就是抵抵押貸款常常數(shù)。這里僅以固固定利率抵抵押貸款為為例，介紹紹抵押常數(shù)數(shù)和貸款余余額的計(jì)算算方法。財(cái)務(wù)杠桿：：利用借貸資資金擴(kuò)大自自有投資產(chǎn)產(chǎn)出通常被被稱為財(cái)務(wù)務(wù)杠桿。資產(chǎn)回報(bào)率率與貸款利利率（或借借貸成本））之間的差差價(jià)稱之為為利差。高高杠桿投資資中，即使使較小的有有利利差也也可能急劇劇擴(kuò)大自有有資本的收收益率；一一個(gè)小小的的不利利差差，也會帶帶來自有資資本的負(fù)收收益率。這這使我們認(rèn)認(rèn)識到財(cái)務(wù)務(wù)杠桿不是是在所有情情況下都可可以為投資資者帶來收收益。這也是綠城城和恒大地地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率居高高不下的原原因，綠城城負(fù)債率一一度達(dá)到140%。財(cái)務(wù)杠桿的的作用：借貸資本與與自有資本本的比例越越大，財(cái)務(wù)務(wù)杠桿的作作用程度越越深。其作作用有正向向與負(fù)向兩兩種。財(cái)務(wù)杠桿的的正向作用用。當(dāng)資產(chǎn)產(chǎn)總回報(bào)率率大過借貸貸成本時(shí)，，財(cái)務(wù)杠桿桿就是有利利的。此時(shí)時(shí)借款越多多自有資本本的收益率率越大。財(cái)務(wù)杠桿的的負(fù)向作用用。當(dāng)資產(chǎn)產(chǎn)總回報(bào)率率小于借貸貸成本時(shí)，，財(cái)務(wù)杠桿桿是不利的的。此時(shí)借借款越多自自有資本的的收益率越越低，直至至帶來財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。綠城由于高高財(cái)務(wù)杠桿桿，帶來嚴(yán)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，6月8日九龍倉集集團(tuán)有限公公司宣布斥斥資近51億港元入股股，占24.6%，成為第二二大股東，，事實(shí)上控控制了綠城城，恒大地地價(jià)去化，，年內(nèi)力爭爭負(fù)債率減減低到正常常水平，2011年上半年，，在內(nèi)地上上市房企的的平均資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率高高達(dá)71.28%，而在香港港上市的內(nèi)內(nèi)地房企平平均資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率高達(dá)達(dá)66%。5、關(guān)于投資資價(jià)值：一個(gè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資價(jià)值在于于開發(fā)完成成后的價(jià)值值大于其投投入的成本本費(fèi)用，并并在一定的的利潤水平平之上；一一個(gè)置業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資價(jià)值在于于其持有期期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值大大于其投入入的初始現(xiàn)現(xiàn)金支出。。投資價(jià)值是是預(yù)期的未未來收益的的價(jià)值，該該價(jià)值是根根據(jù)項(xiàng)目所所能產(chǎn)生的的稅后現(xiàn)金金流量和投投資者所能能接受的最最低收益率率，計(jì)算所所得到的投投資者購置置該資產(chǎn)所所支付的最最大款額。。但某一特定定物業(yè)的投投資價(jià)值對對于不同的的投資者而而言，結(jié)論論不是唯一一的。交易價(jià)格：：通常交易價(jià)價(jià)格是指實(shí)實(shí)際交易過過程中發(fā)生生的歷史價(jià)價(jià)格，即實(shí)實(shí)際發(fā)生的的成交價(jià)，，是由買賣賣雙方通過過議價(jià)過程程決定的。。最可能銷售售價(jià)格：最可能銷售售價(jià)格是對對未來交易易中成交價(jià)價(jià)的一種可可能性估計(jì)計(jì)。它是指指現(xiàn)行的市市場條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷售售條件，在在合理的時(shí)時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi)，對該類類物業(yè)未來來交易價(jià)格格所作的預(yù)預(yù)測。但由由于房地產(chǎn)產(chǎn)的買方與與賣方各自自掌握的信信息不同，，因此對同同一房地產(chǎn)產(chǎn)的最可能能銷售價(jià)格格的預(yù)測結(jié)結(jié)果可能是是不一致的的。市場價(jià)格：：市場價(jià)格是是指在一個(gè)個(gè)具備公平平銷售所需需要的一切切條件下的的競爭開放放市場中，，某一物業(yè)業(yè)公開銷售售時(shí)的最可可能價(jià)格。。交易區(qū)間：：賣方在出售售物業(yè)時(shí)將將為該物業(yè)業(yè)的交易價(jià)價(jià)格設(shè)置一一個(gè)較低的的價(jià)格下限限，而買方方則將為此此設(shè)置一個(gè)個(gè)較高的價(jià)價(jià)格上限。。實(shí)際成交交價(jià)格將總總是落在這這兩個(gè)極限限之間，這這就是交易易區(qū)間。如果一個(gè)交交易要成功功，買方所所認(rèn)為的投投資價(jià)值必必須大于賣賣方。投資價(jià)值與與市場價(jià)值值的不同：：市場價(jià)值是是客觀的、、非個(gè)人的的價(jià)值，而而投資價(jià)值值是建立在在主觀的、、個(gè)人的因因素基礎(chǔ)上上的價(jià)值。。在某一時(shí)時(shí)點(diǎn)，市場場價(jià)值是唯唯一的，而而投資價(jià)值值因投資者者不同而不不同。投資價(jià)值與與市場價(jià)值值的評估方方法可能相相同，但其其中參數(shù)選選取的立場場可能不同同。投資者評估估的物業(yè)的的投資價(jià)值值，或者說說消費(fèi)者對對物業(yè)的評評價(jià)，大于于或等于該該物業(yè)的市市場價(jià)格，，是其投資資行為或交交易能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)的基本本條件。就投資價(jià)值值與市場價(jià)價(jià)值相對而而言，投資資價(jià)值常為為房地產(chǎn)投投資分析人人員使用；；市場價(jià)值值（或市場場價(jià)格）常常為房地產(chǎn)產(chǎn)評估人員員使用。6、關(guān)于現(xiàn)金金流量：在房地產(chǎn)投投資分析中中，把某一一項(xiàng)投資活活動作為一一個(gè)獨(dú)立的的系統(tǒng)，把把各個(gè)時(shí)間間點(diǎn)上實(shí)際際發(fā)生的資資金流出或或流入叫做做現(xiàn)金流量量。流出系系統(tǒng)的資金金叫現(xiàn)金流流出，流入入系統(tǒng)的資資金叫現(xiàn)金金流入，現(xiàn)現(xiàn)金流入與與流出之差差叫凈現(xiàn)金金流量。開發(fā)后出售售房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)現(xiàn)金流量：：對于一個(gè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量（（即稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量或或利潤總額額）是項(xiàng)目目銷售收入入扣除總投投資（或總總成本費(fèi)用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。開發(fā)后持有有房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)現(xiàn)金流量：：這種時(shí)候的的凈現(xiàn)金流流量主要與與凈租金收收入或凈經(jīng)經(jīng)營收入有有關(guān)，同時(shí)時(shí)考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經(jīng)營期結(jié)結(jié)束后，可可能會有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益或或固定資產(chǎn)產(chǎn)余值回收收，這些也也構(gòu)成了其其現(xiàn)金流量量的一部分分。置業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)金金流量：置業(yè)投資的的現(xiàn)金流量量通常是由由兩部分構(gòu)構(gòu)成：一部部分是持有有期間內(nèi)物物業(yè)每年的的凈經(jīng)營收收益；另一一部分是持持有期末物物業(yè)的凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收益。。當(dāng)對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資分分析以判斷斷其投資價(jià)價(jià)值的時(shí)候候，有些動動態(tài)指標(biāo)需需要考慮折折現(xiàn)因素，，即把上述述的凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)現(xiàn)到項(xiàng)目投投資的起始始點(diǎn)，然后后與項(xiàng)目的的投入或支支出進(jìn)行比比較，從而而判斷項(xiàng)目目在財(cái)務(wù)上上的可行性性。7、廣義投資資與成本的的概念：廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)中使用的成本概念不完全相同。投資成本房地產(chǎn)投資資分析中的的投資與成成本：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動動中的投資資與成本，，與一般工工業(yè)生產(chǎn)活活動有較大大的差異。。對于開發(fā)出出售模式下下的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目而言，基基本上所有有的投資均均一次性地地轉(zhuǎn)移到房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的開發(fā)成成本中去了了。房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資或開開發(fā)建設(shè)完完成后出租租樓宇或自自行經(jīng)營，，則與一般般的工業(yè)生生產(chǎn)項(xiàng)目投投資和成本本的概念較較為相似。。8、關(guān)于其他他投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果評價(jià)價(jià)指標(biāo)：投資回收與與投資回報(bào)報(bào)：房地產(chǎn)投資資的收益包包括投資回回收和投資資回報(bào)兩部部分。投資資回收是指指投資者對對其所投入入的資本的的回收，投投資回報(bào)是是指投資者者所投入資資本在使用用過程中所所獲得的報(bào)報(bào)酬。就房地產(chǎn)開開發(fā)投資來來說，投資資回收主要要是指開發(fā)發(fā)商所投入入的總開發(fā)發(fā)成本的回回收，而其其投資回報(bào)報(bào)則主要表表現(xiàn)為開發(fā)發(fā)商利潤。。收益率：收益率通常常被表示為為一個(gè)復(fù)合合年百分率率，表明了了投資項(xiàng)目目在某一計(jì)計(jì)算周期內(nèi)內(nèi)的連續(xù)收收益能力。。這種收益益既包括物物業(yè)在持有有期間預(yù)期期可獲得的的收益，也也包括物業(yè)業(yè)持有期末末轉(zhuǎn)售時(shí)所所獲得的凈凈轉(zhuǎn)售收益益，這是與與投資回報(bào)報(bào)率之間的的最大區(qū)別別。投資回報(bào)率率通常為某某年的收益益或收入與與投資之比比。利息率通常常針對信貸貸資金而言言的，因此此它是借貸貸資本而不不是權(quán)益資資本的收益益率。折現(xiàn)率也是是收益率的的一個(gè)類型型，是一個(gè)個(gè)將未來收收益或收入入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)現(xiàn)值的收益益率。內(nèi)部收益率率是一個(gè)使使得該項(xiàng)投投資未來收收益的現(xiàn)值值等于其當(dāng)當(dāng)前所投入入資本價(jià)值值的收益率率。內(nèi)部收益率率可以有兩兩種形式：：全部投資資收益率和和權(quán)益（自自有資金））投資收益益率。全部投資收收益率是在在假設(shè)項(xiàng)目目的全部投投資都是投投資者的自自有資本的的情況下所所計(jì)算的某某個(gè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的內(nèi)部部收益率。。因?yàn)闆]有有借款，所所以它不考考慮還本付付息對現(xiàn)金金流的影響響，它反映映的是全部部已投入的的自有資本本的收益水水平。權(quán)益投資收收益率是衡衡量投資者者投入自有有資本或自自有資金收收益水平的的指標(biāo)。它它是在假設(shè)設(shè)項(xiàng)目的全全部投資由由借貸資金金和自有資資金兩部分分構(gòu)成的情情況下，針針對其中的的自有資金金所計(jì)算的的收益率。。自有資金金的投入通通常也叫做做權(quán)益投資資。權(quán)益投投資收益率率是相對借借貸資金收收益率（通通常指利息息率）而言言的，是投投資者在投投資項(xiàng)目中中所投入的的自有資本本的內(nèi)部收收益率。它它考慮了還還本付息對對自有資金金現(xiàn)金流的的影響。通通常采用方方法。42房地產(chǎn)投資資過程Part3房地產(chǎn)投資資過程實(shí)際際上就是房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營營的全過程程。房地產(chǎn)產(chǎn)投資周期期長、環(huán)節(jié)節(jié)多，是一一個(gè)相當(dāng)復(fù)復(fù)雜的過程程，房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程程與開發(fā)過過程是類似似的，不過過其側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)不同。概括而而言，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資資過程程大體體可分分為投資分分析、土地開開發(fā)權(quán)權(quán)獲得得、房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)及房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售經(jīng)營營這四個(gè)個(gè)大的的階段段。1、投資資分析析房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動動，是是個(gè)大大量資資金運(yùn)運(yùn)動的的過程程，一一旦作作出投投資決決定，，資金金的投投入就就是一一個(gè)難難以逆逆轉(zhuǎn)的的持續(xù)續(xù)過程程。投投資決決策準(zhǔn)準(zhǔn)確，，是確確保整整個(gè)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成成功的的關(guān)鍵鍵。反反之，，投資資決策策失誤誤，就就會導(dǎo)導(dǎo)致重重大損損失。。因此，，慎重重地進(jìn)進(jìn)行決決策，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營的必必要前前提。。要保保證投投資決決策成成功，，就必必須在在市場場分析析、財(cái)財(cái)務(wù)分分析的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，認(rèn)真真做好好可行行性分分析研研究。。（1）市場場分析析市場分分析的的重點(diǎn)點(diǎn)在于于估計(jì)計(jì)市場場對于于投資資計(jì)劃劃中擬擬開發(fā)發(fā)成為為房地地產(chǎn)商商品的的需求求強(qiáng)度度以及及競爭爭環(huán)境境的分分析。。對市市場所所做的的研究究有利利于正正確估估計(jì)未未來房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收益，，進(jìn)而而有助助于投投資者者在進(jìn)進(jìn)行財(cái)財(cái)務(wù)分分析時(shí)時(shí)，能能夠正正確計(jì)計(jì)算出出未來來現(xiàn)金金流量量。（2）財(cái)務(wù)務(wù)分析析投資者者經(jīng)由由市場場分析析估計(jì)計(jì)未來來房地地產(chǎn)的的收益益，進(jìn)進(jìn)而估估計(jì)（3）可行行性分分析可行性性分析析是一一個(gè)綜綜合的的步驟驟。投投資者者除了了利用用前述述市場場分析析與財(cái)財(cái)務(wù)分分析的的結(jié)果果，研研究和和判斷斷其可可行性性外，，還要要進(jìn)行行相關(guān)關(guān)的建建筑與與土地地使用用等法法規(guī)限限制的的研究究，以以了解解投資資計(jì)劃劃在法法規(guī)限限制上上是否否可行行，以以及目目前的的產(chǎn)權(quán)權(quán)形式式與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的取得得是否否可行行。而而且對對房地地產(chǎn)開開發(fā)的的龐大大資金金來源源是否否能取取得也也是一一個(gè)重重要的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)。。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤因此此，，只只有有在在計(jì)計(jì)劃劃階階段段中中的的可可行行性性分分析析確確定定后后，，整整個(gè)個(gè)計(jì)計(jì)劃劃才才可可能能付付諸諸實(shí)實(shí)施施，，而而下下一一步步驟驟的的投投資資程程序序才才能能繼繼續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)行行。。投資資者者必必須須了了解解在在計(jì)計(jì)劃劃評評估估過過程程中中，，可可能能會會因因?yàn)闉樵庠馐苁艿牡南尴拗浦贫髯髂衬承┬┬扌薷母?，，因因此此，，投投資資者者在在作作可可行行性性分分析析這這個(gè)個(gè)步步驟驟時(shí)時(shí)，，并并不不能能將將其其當(dāng)當(dāng)作作單單純純的的接接受受或或否否決決的的過過程程，，它它實(shí)實(shí)際際上上還還包包括括了了重重新新評評估估與與修修

通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。2、土土地地開開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)的的獲獲得得這一一過過程程中中包包括括土土地地使使用用權(quán)權(quán)或或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的取取得得與與議議價(jià)價(jià)程程序序。。當(dāng)在在計(jì)計(jì)劃劃時(shí)時(shí)期期確確定定投投資資計(jì)計(jì)劃劃可可行行后后，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)以以何何種種形形式式取取得得乃乃是是投投資資者者接接下下來來考考慮慮的的要要點(diǎn)點(diǎn)，，如如完完全全買買斷斷，，還還是是合合作作開開發(fā)發(fā)，，或或是是部部分分使使用用權(quán)權(quán)（（如如地地上上權(quán)權(quán)）），，或或長長期期租租賃賃等等。。在確確定定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)形形式式的的同同時(shí)時(shí)，，要要進(jìn)進(jìn)行行的的是是獲獲得得土土地地的的程程序序及及與與土土地地所所有有者者議議價(jià)價(jià)的的程程序序，，以以確確定定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的取取得得成成本本。。在在這這一一過過程程中中，，是是從從一一級級市市場場通通過過批批租租形形式式獲獲得得土土地地，，還還是是從從二二級級市市場場購購得得土土地地，，其其具具體體法法律律手手續(xù)續(xù)各各有有差差異異，，必必須須搞搞清清楚楚其其中中的的每每一一個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，以以免免產(chǎn)產(chǎn)生生不不必必要要的的糾糾紛紛。。此外外，，由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為良良好好的的擔(dān)擔(dān)保保品品，，而而且且其其取取得得成成本本通通常常非非常常巨巨大大，，因因此此大大多多數(shù)數(shù)的的投投資資者者皆皆運(yùn)運(yùn)用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿以以取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，也也就就是是向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)融融資資以以取取得得資資金金。。不不同同的的金金融融單單位位其其信信用用成成本本與與融融資資條條件件不不同同，，因因此此在在進(jìn)進(jìn)行行融融資資活活動動時(shí)時(shí)，，要要詳詳細(xì)細(xì)評評估估投投資資計(jì)計(jì)劃劃與與各各種種融融資資機(jī)機(jī)會會，，以以選選擇擇最最有有利利的的融融資資方方式式。。區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場投資價(jià)值區(qū)位價(jià)值值的轉(zhuǎn)移移過程：：3、房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)開開發(fā)在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，首先先要取得得政府立立項(xiàng)和規(guī)規(guī)劃的許許可。立項(xiàng)和規(guī)規(guī)劃涉及及到資金金運(yùn)作及及水、電電、煤、、路等各各項(xiàng)配套套條件，，是一個(gè)個(gè)相當(dāng)繁繁雜但又又十分重重要的工工作。在房地產(chǎn)產(chǎn)整個(gè)開開發(fā)過程程中，其其與投資資決策、、土地使使用權(quán)獲獲得一起起又稱為為開發(fā)前前期工作作時(shí)期。。在上述前前期工作作完成之之后，方方可進(jìn)入入實(shí)質(zhì)性性的建設(shè)設(shè)開發(fā)階階段。以以后的工工作為根根據(jù)規(guī)劃劃及開發(fā)發(fā)要求進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，然后后尋找建建筑商進(jìn)進(jìn)行營造造。在整整個(gè)營造造過程中中，投資資者又必必須進(jìn)行行必要的的監(jiān)督或或委托監(jiān)監(jiān)理公司司進(jìn)行建建設(shè)監(jiān)理理。由于開發(fā)發(fā)所需要要的資金金相當(dāng)龐龐大，因因此在大多數(shù)數(shù)的情況況下，投投資者仍仍須向金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)融資以以取得資資金。此時(shí)，，融資活活動又成成為一項(xiàng)項(xiàng)重要的的工作，，如何取取得與選選擇有利利的融資資機(jī)會與與融資條條件，以以保證建建設(shè)開發(fā)發(fā)進(jìn)度及及按時(shí)竣竣工完成成，成為為此時(shí)融融資活動動的主要要目標(biāo)。。財(cái)務(wù)杠桿作作用：譬如如貸款利率率為8%，項(xiàng)目預(yù)期期投資收益益率超過8%，融資額越越大，則項(xiàng)項(xiàng)目利潤額額越大。4、房地產(chǎn)銷銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷銷售階段主主要的工作作，包括：：必須有完善的營銷規(guī)劃實(shí)際的銷售活動融資活動的進(jìn)行包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段段中，某些些已開發(fā)完完成的房地地產(chǎn)，如果果不是以銷銷售為目的的，或者因因銷售狀況況不理想，，也可以把把這部分房房地產(chǎn)作為為物業(yè)進(jìn)行行經(jīng)營，即即以經(jīng)營謀謀利為目的的。經(jīng)營的形態(tài)態(tài)主要分為為兩大類：一類是將房地產(chǎn)產(chǎn)出租給他他人，并定定期收取租租金獲取收收益。這類類租賃的經(jīng)經(jīng)營形態(tài)，，投資者負(fù)負(fù)擔(dān)的管理理成本較低低，收益固固定且風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小，但但是一般而而言報(bào)酬可可能較低。。二類則是由投資資者自己經(jīng)經(jīng)營管理，，此時(shí)投資資者可能獲獲取較高的的報(bào)酬，但但卻須自行行負(fù)擔(dān)營運(yùn)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，，而且收益益亦不穩(wěn)定定。已開發(fā)發(fā)完成的房房地產(chǎn)，在在經(jīng)營階段段要依據(jù)不不同的經(jīng)營營形態(tài)，采采取不同的的管理活動動，如維修修、更新、、保全、各各種費(fèi)用稅稅金的繳納納與各種收收入的收取取、以及實(shí)實(shí)際從事營營業(yè)的必要要管理活動動等。此外，由于于房地產(chǎn)是是價(jià)高耐用用的特殊商商品，其維維修物業(yè)管管理不僅是是房地產(chǎn)商商品售后服服務(wù)的必需需，而且物物業(yè)管理本本身也已成成為房地產(chǎn)產(chǎn)整體開發(fā)發(fā)中不可或或缺的組成成部分。因此，采取取何種物業(yè)業(yè)管理方法法及如何真真正搞好物物業(yè)管理，，也是房地地產(chǎn)整個(gè)投投資過程中中必須認(rèn)真真考慮的。。55房地產(chǎn)投資資方式Part4從一般意義義上講，投投資者投資資房地產(chǎn)，，主要有兩兩條途徑、、四種方式式。兩條途徑是指：基本本建設(shè)途徑徑和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)途徑徑。四種方式是指：基本本建設(shè)途徑徑中的基本本建設(shè)式；；房地產(chǎn)開開發(fā)途徑中中的樓宇購購買式、合合作開發(fā)式式和股權(quán)購購買式。當(dāng)然，對于于基本建設(shè)設(shè)途徑中進(jìn)進(jìn)行建設(shè)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目也可以以采取購買買、合作或或股權(quán)收購購的方式，，只是對這這類性質(zhì)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目或樓宇宇采取這些些方式不具具有典型意意義，而且且如果這樣樣做，多數(shù)數(shù)情況是改改變了這些些房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目或樓宇宇的性質(zhì)，，即轉(zhuǎn)向房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或使其進(jìn)進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)市場。故綜合比較較，在現(xiàn)行行的法律、、法規(guī)框架架下，進(jìn)行行房地產(chǎn)投投資的一般般方式有如如下四種：：方式一：基基本建設(shè)式式這里所稱的的基本建設(shè)設(shè)，是指按按基建程序序進(jìn)行報(bào)建建的方式，，建設(shè)自用用的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。方案評價(jià)：：這種建設(shè)方方式是在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場化之之前，房地地產(chǎn)項(xiàng)目建建設(shè)的主要要方式。房房產(chǎn)地開發(fā)發(fā)市場化之之后，國家家法律和地地方法規(guī)、、規(guī)章對基基本建設(shè)方方式進(jìn)行的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)有有嚴(yán)格的條條件限制，，這些條件件主要有三三個(gè)方面：：一是投資主主體的限制制。一般應(yīng)是國國家機(jī)關(guān)、、全民所有有制的事業(yè)業(yè)單位或企企業(yè)單位；；二是項(xiàng)目性性質(zhì)和用途途的限制。。一般應(yīng)是不不進(jìn)入房地地產(chǎn)市場的的自用、公公益性質(zhì)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。如國國家投資的的公用事業(yè)業(yè)項(xiàng)目等，，前述機(jī)關(guān)關(guān)、事業(yè)單單位純粹自自用公益性性質(zhì)的樓宇宇建設(shè)項(xiàng)目目；三是各地已已停止辦理理經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目國有土土地使用權(quán)權(quán)協(xié)議出讓讓手續(xù)。除非符合特特定條件或或經(jīng)政府特特批，通過過協(xié)議出讓讓方式取得得經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目的國有有土地使用用權(quán)已不可可能。方式二：樓樓宇購買式式具體做法是是：投資人審查查一家房地地產(chǎn)開發(fā)商商的資質(zhì)、、該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商所所開發(fā)的樓樓宇的法律律狀態(tài)，并并考查該寫寫字樓的地地理位置、、建筑風(fēng)格格等狀況，，如認(rèn)為符符合投資人人的意圖，，則投資人人與該房地地產(chǎn)開發(fā)商商建立商品品房買賣法法律關(guān)系，，通過商品品房買賣程程序獲得樓樓宇的全部部權(quán)利。方案評價(jià)：：這種方式最最為簡便。。相當(dāng)于對對某特定地地區(qū)正在進(jìn)進(jìn)行開發(fā)尚尚未出售的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行全全面考查，，在法律上上、經(jīng)濟(jì)上上和技術(shù)上上進(jìn)行分析析和論證。。在此基礎(chǔ)上上，選擇一一家有實(shí)力力的開發(fā)商商開發(fā)的符符合投資人人意愿的項(xiàng)項(xiàng)目，與其其談判達(dá)成成購買合約約。不足足之之處處是是：：擬購購房房產(chǎn)產(chǎn)所所在在項(xiàng)項(xiàng)目目已已完完成成相相關(guān)關(guān)法法律律程程序序的的審審批批，，其其規(guī)規(guī)劃劃、、建建設(shè)設(shè)等等事事項(xiàng)項(xiàng)已已很很難難更更改改。。對對于于已已建建設(shè)設(shè)完完工工的的項(xiàng)項(xiàng)目目的的狀狀況況，，只只能能在在現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場中中進(jìn)進(jìn)行行選選擇擇，，不不能能以以自自己己的的意意愿愿進(jìn)進(jìn)行行所所需需樓樓宇宇的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和建建設(shè)設(shè)。。對對于于未未建建設(shè)設(shè)完完成成之之房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，則則又又存存在在著著預(yù)預(yù)購購商商品品房房的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。方式式三三：：合合作作開開發(fā)發(fā)式式具體體做做法法是是：：如投投資資人人本本身身不不具具備備房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)和和相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)營營范范圍圍，，則則選選擇擇一一家家有有相相應(yīng)應(yīng)資資質(zhì)質(zhì)、、實(shí)實(shí)力力和和資資源源的的的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)行行合合作作。。這種種合合作作既既可可以以是是建建立立合合資資、、合合作作的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司，，也也可可以以是是通通過過合合作作協(xié)協(xié)議議的的方方式式進(jìn)進(jìn)行行約約定定。。具具備備房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)的的合合作作方方回回收收其其先先前前投投資資并并獲獲得得其其應(yīng)應(yīng)得得之之利利潤潤，，而而投投資資人人則則取取得得雙雙方方合合作作開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目樓樓宇宇的的全全部部產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)。。雙雙方方各各得得其其所所。。方案評價(jià)：合作開發(fā)式的的本質(zhì)仍是對對雙方合作開開發(fā)項(xiàng)目之樓樓宇的購買。。這種方式區(qū)區(qū)別于樓宇購購買式的主要要優(yōu)點(diǎn)是投資資人的可控制制性增加了。。樓宇購買式式是買成品，，最多只是定定作而已。而而在合作開發(fā)發(fā)式中，投資資人直接進(jìn)入入項(xiàng)目開發(fā)的的過程之中，，可以對合作作開發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目依不不同的合作開開發(fā)方式，實(shí)實(shí)施不同程度度的控制。通通過合作開發(fā)發(fā)，投資人可可以對合作開開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的成本本、設(shè)計(jì)理念念、建設(shè)風(fēng)格格、樓宇的功功用等按自己己的意愿進(jìn)行行創(chuàng)作。不足之處是：：合作開發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目涉及及到與合作對對方的合作，，法律關(guān)系及及協(xié)作配合比比樓宇購買式式相比要更復(fù)復(fù)雜一些。如如果進(jìn)行合作作開發(fā)，投資資人將要投入入大量的人力力、物力和財(cái)財(cái)力。另外，，合作開發(fā)房房地產(chǎn)有兩種種方式，即不不成立項(xiàng)目公公司的合作開開發(fā)方式和成成立項(xiàng)目公司司的合作開發(fā)發(fā)方式。如采采用后一種合合作開發(fā)方式式，則停止國國有土地使用用權(quán)協(xié)議出讓讓規(guī)定將會構(gòu)構(gòu)成一個(gè)障礙礙。方式四：購買買股權(quán)式具體做法是：：由投資人或投投資人的關(guān)聯(lián)聯(lián)公司對于一一家已經(jīng)存在在或擬創(chuàng)設(shè)的的房地產(chǎn)公司司的股權(quán)進(jìn)行行全面收購。。通過收購該該房地產(chǎn)公司司的股權(quán)，而而實(shí)現(xiàn)對該公公司開發(fā)建設(shè)設(shè)或擁有的房房地產(chǎn)項(xiàng)目或或樓宇的占有有、使用、收收益和處分的的權(quán)利。方案評價(jià)：這種方式比較較前兩種方式式而言，最大大的好處在于于，投資收購購房地產(chǎn)公司司的股權(quán)，投投資人不發(fā)生生直接購買或或通過合作方方式獲得房地地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)產(chǎn)生的購房置置物業(yè)的稅費(fèi)費(fèi)，主要是土土地增值稅后后置。不足之處有三三個(gè)方面：一是投投資人人對購購置股股權(quán)而而擁有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利比較較間接接，不不能直直接體體現(xiàn)投投資人人作為為權(quán)利利人；；二是必必須充充分調(diào)調(diào)查被被收購購公司司的債債權(quán)債債務(wù)，，并合合理處處置，，并有有擔(dān)保保措施施，以以免因因不可可預(yù)見見因素素造成成后續(xù)續(xù)開發(fā)發(fā)不利利影響響；其三，，通過過股權(quán)權(quán)收購購溢價(jià)價(jià)部分分無法法進(jìn)入入開發(fā)發(fā)成本本。61項(xiàng)目評評判過過程Part5項(xiàng)目拓拓展管管理流流程：：流程目的適用范圍定義保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷。適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。市場定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征；產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目類型選擇，確定項(xiàng)目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場等；產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如：普通住宅可以按價(jià)格進(jìn)行高、中、低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、小高層、多層區(qū)分。參與部門流程主導(dǎo)：投資開發(fā)部參與部門：研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本合約部、營銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理部、工程管理部、企管運(yùn)營部土地研究與土地信息整理重點(diǎn)地塊編制《項(xiàng)目簡報(bào)》項(xiàng)目初步論證（《項(xiàng)目建議書》）新項(xiàng)目投資決策項(xiàng)目可行性論證（《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》）土地獲?。ㄕ信膾欤┕ぷ鞒绦蝽?xiàng)目建建議書書（模模板））一、項(xiàng)項(xiàng)目概概況（投資資開發(fā)發(fā)部））（一））土地地基本本信息息（二））當(dāng)?shù)氐卣姆糠康禺a(chǎn)產(chǎn)政策策和對對目標(biāo)標(biāo)地塊塊的建建設(shè)規(guī)規(guī)劃要要求二、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境分分析（投資資開發(fā)發(fā)部））（一））近三三至五五年國國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及房地地產(chǎn)市市場分分析（二））當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)市市場分分析（三））政策策影響響及未未來政政策與與市場場走勢勢分析析（四））有利利投資資經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢勢成因因分析析三、初初步市市場調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告（一））投資資地塊塊的地地理環(huán)環(huán)境（投資資開發(fā)發(fā)部））（二））項(xiàng)目目所在在區(qū)域域分析析（投資資開發(fā)發(fā)部））（三））項(xiàng)目目周邊邊主要要物業(yè)業(yè)分析析（營銷銷策劃劃部））（四））項(xiàng)目目所在在地消消費(fèi)者者調(diào)查查分析析（營銷銷策劃劃部））（五））項(xiàng)目目所在在地物物業(yè)運(yùn)運(yùn)營初初步草草案（物業(yè)業(yè)管理理部））附：《項(xiàng)目建建議書書》主要內(nèi)內(nèi)容四、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃、、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)建議議（研發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)部））（一））項(xiàng)目目總體體初步步規(guī)劃劃建議議五、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)策策略（一））項(xiàng)目目總體體開發(fā)發(fā)策略略（公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、企企管運(yùn)運(yùn)營部部）（二））項(xiàng)目目實(shí)施施進(jìn)度度安排排（工程程管理理部））六、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營狀狀況分分析（一））項(xiàng)目目銷售售收入入估算算（營銷銷策劃劃部））（二））項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)類（（營銷銷、設(shè)設(shè)計(jì)、、建安安）成成本估估算（成本本合約約部））（三））項(xiàng)目目非開開發(fā)類類成本本估算算（財(cái)務(wù)務(wù)管理理部））七、結(jié)結(jié)論與與建議議（投資資開發(fā)發(fā)部））項(xiàng)目可可行性性研究究報(bào)告告（模模板））一、項(xiàng)項(xiàng)目概概況（投資資開發(fā)發(fā)部））二、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境分分析（投資資開發(fā)發(fā)部））（一））近三三至五五年國國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及房地地產(chǎn)市市場分分析（二））當(dāng)?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)市市場分分析（三）政策策影響及未未來政策與與市場走勢勢分析（四）有利利投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢成因因分析三、項(xiàng)目周周邊房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場場調(diào)查分析析（一）投資資地塊的地地理環(huán)境（投資開發(fā)發(fā)部）（二）項(xiàng)目目所在區(qū)域域分析（投資開發(fā)發(fā)部）（三）項(xiàng)目目周邊主要要物業(yè)分析析（營銷策劃劃部）（四）項(xiàng)目目所在地消消費(fèi)者調(diào)查查分析（營銷策劃劃部）（五）項(xiàng)目目所在地物物業(yè)運(yùn)營初初步草案（物業(yè)管理理部）四、項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營SWOT分析（投資開發(fā)發(fā)部）五、項(xiàng)目定定位（營銷策劃劃部）附：《項(xiàng)目可行性性研究報(bào)告告》主要內(nèi)容六、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃、建筑筑設(shè)計(jì)建議議（研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)部）七、項(xiàng)目開開發(fā)策略（一）項(xiàng)目目總體開發(fā)發(fā)策略（投資開發(fā)發(fā)部主辦，，公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、企管運(yùn)運(yùn)營部審核核）（二）項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)度度安排（工程管理理部）（三）項(xiàng)目目銷售計(jì)劃劃（營銷策劃劃部）八、項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營狀狀況分析（一）項(xiàng)目目銷售收入入估算（營銷策劃劃部）（二）項(xiàng)目目開發(fā)類（（營銷、設(shè)設(shè)計(jì)、建安安）成本估估算（成本合約約部）（三）項(xiàng)目目非開發(fā)類類成本估算算（財(cái)務(wù)管理理部）（四）項(xiàng)目目利潤估算算（投資開發(fā)發(fā)部）（五）項(xiàng)目目現(xiàn)金流量量、收益率率（投資開發(fā)發(fā)部）九、項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析（投資開發(fā)發(fā)部）（一）項(xiàng)目目盈虧平衡衡分析（二）項(xiàng)目目敏感性分分析（三）項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營營主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及對策分分析十、結(jié)論與與建議（投資開發(fā)發(fā)部）68判斷項(xiàng)