常州某地產公司一期工程管理后評估

曦城方法論之工程管理研討常州****一期工程管理后評估序言工程管理方法論總結目錄序言

常州****一期項目已在2008年12月完成，通過對一期項目實施過程的回顧、梳理、反思和總結，根據(jù)本項目特點，整理了一些實際經驗，亦分析了一些不足。當然，這些經驗、不足及后續(xù)對策僅是依據(jù)本項目特點整理，難免有不到之處，現(xiàn)在拿出來與各位分享，亦是希望各位能有更貼切更有效的見解，以此來更正以前的不足，應對目前的困難，防范以后的重現(xiàn)。工程管理方法論一、工程管理中的教訓、反思及改進措施二、工程管理中一些經驗總結一、工程管理中的教訓、反思及改進措施

1、工程管理之進度管理(3案例)2、工程管理之質量管理(4案例)3、工程管理之內部協(xié)調管理(2案例)4、工程管理之外部協(xié)調管理(2案例)5、工程管理之后期維修管理(1案例)1、工程管理之進度管理案例1：總包招標采用了費率招標。導致在后期工程實施過程中難以有效把控簽證量，對進度、成本控制不利。原因：項目開發(fā)計劃編制過于緊湊，未充分進行前期調研，在方案論證過程中存在反復修改，且未考慮本地政府的一些規(guī)劃上特殊要求等，在方案選定上費時較長，導致后期施工圖紙設計滯后。1、工程管理之進度管理反思與改進：方案規(guī)劃設計及時有效（前期充分調研），施工圖設計快捷精致（過程參與，細審草圖—溝通優(yōu)化—出施工圖），招投標合理有椐（清單準確）。1、工程管理之進度管理案例2：樁基礎施工進度達不到原計劃要求，導致工期延后，直接影響主體工程的施工進度。原因：計劃編制過于理想，未考慮現(xiàn)場實際狀況（河塘回填、民房拆遷等），導致樁基礎施工過程不順暢（樁機下陷），工期延誤。

6、7、8、9、10#樓下部土方均為淤泥質（老河塘）至2007年5月底仍未拆遷的民房1、工程管理之進度管理反思與改進：工程進度在編制時應考慮現(xiàn)場實際情況，盡可能提前進行相關處理（場地平整時考慮清淤回填，及時督促政府進行民房拆遷，提前預警）。在2#地塊開工前就已經按照進度要求提前做好了場地平整、河塘清淤等準備工作，為計劃進度的實施提供了保障。1、工程管理之進度管理案例3：外立面線條的設計過于寬大，實際施工難度大，導致工期延后，直接影響主體工程的施工進度，且后期維修頻繁。原因：設計時理論未有效結合實際，設計的GRC線條因重量重難以固定（存在安全隱患）而不可行，再次更改時考慮又不充分（鋼結構骨架水泥壓力板封面，進度緩慢，質量難保證），且項目管理人員、施工技術人員在圖紙會審、設計交底等環(huán)節(jié)上又未有效把握，及時預警，做到事前控制。

線條圖示（部分地方寬度達900MM）1、工工程程管管理理之之進進度度管管理理反思思與與改改進進：在在進進行行外外立立面面方方案案定定稿稿和和施施工工圖圖設設計計時時，，應應充充分分進進行行施施工工可可行行性性和和市市場場調調查查（（各各部部門門聯(lián)聯(lián)合合參參與與）），，使使設設計計意意圖圖和和現(xiàn)現(xiàn)實實施施工工技技術術有有效效結結合合，，便便于于后后期期管管理理進進度度、、質質量量、、成成本本控控制制。?，F(xiàn)二二、、三三期期外外立立面面線線條條已已經經改改小小，，并并積積極極采采用用新新技技術術（（成成品品輕輕質質線線條條））。2、工工程程管管理理之之質質量量管管理理案例例1：實實際際施施工工過過程程中中變變更更較較多多，，亦亦有有部部分分設設計計直直接接影影響響到到了了使使用用功功能能。。外外置置空空調調板板離離可可開開啟啟窗窗戶戶較較遠遠，，空空調調安安裝裝困困難難；；一一至至三三層層處處外外置置空空調調板板未未考考慮慮干干掛掛石石材材厚厚度度，，完完成成后后外外露露尺尺寸寸不不足足以以擱擱置置空空調調機機；；另另外外把把空空調調機機位位置置設設置置在在陽陽臺臺上上，，后后期期業(yè)業(yè)主主封封閉閉陽陽臺臺后后空空調調散散熱熱在在室室內內，，業(yè)業(yè)主主反反響響較較大大。。原因因：施工工圖圖紙紙設設計計時時間間緊緊湊湊，，設設計計質質量量欠欠佳佳，，在在外外立立面面設設計計時時，，單單考考慮慮效效果果，，忽忽略略了了使使用用功功能能的的要要求求。。2、工工程程管管理理之之質質量量管管理理反思思與與改改進進：在在方方案案審審定定時時從從功功能能上上全全面面細細致致考考慮慮，，可可以以要要求求物物業(yè)業(yè)提提前前介介入入，，以以保保證證使使用用功功能能不不打打折折。。目前前在在建建的的二二、、三三期期在在施施工工前前已已經經按按此此進進行行了了設設計計優(yōu)優(yōu)化化。2、工工程程管管理理之之質質量量管管理理案例例2：小小區(qū)區(qū)道道路路基基層層和和雨雨污污水水系系統(tǒng)統(tǒng)有有總總包包負負責責施施工工，，小小區(qū)區(qū)道道路路面面層層由由單單獨獨分分包包的的道道路路施施工工單單位位承承建建，，導導致致后后期期道道路路、、雨雨污污系系統(tǒng)統(tǒng)存存在在質質量量問問題題，，責責任任難難以以分分判判。。原因：在總包招招標時工工程界面面分判不不合理（（未征詢詢各部門門的意見見），應應在利于于工程質質量控制制的前提提下進行行合理分分判。2、工程管管理之質質量管理理反思與改改進：在總包包、分包包招標時時應提前前對招標標文件進進行流轉轉，對工工程界面面分判也也應結合合各部門門的意見見綜合考考慮（目前已在在執(zhí)行并并按要求求進行重重新界定定）。2、工程管管理之質質量管理理案例3：一期小小區(qū)道路路和二期期未施工工人防地地下車庫庫有重合合，在小小區(qū)道路路施工時時部分人人防地下下車庫正正在施工工，影響響了道路路施工進進度和質質量；且且在一期期已全面面交付后后，大部部分臨路路地下車車庫方開開始施工工，雖采采取了基基坑圍護護，但對對道路、、基坑均均存在較較大隱患患，另外外也增加加了不少少成本。。原因：在前期進進行分期期施工時時未充分分考慮后后期實際際施工難難度，分分期定位位欠周全全，只著著眼當時時民房拆拆遷困難難，未想想到會對對工程質質量安全全有影響響，亦未未考慮會會影響一一期業(yè)主主入住后后的日常常生活（（施工占占用道路路，停車車位不足足等）。。2、工程管管理之質質量管理理反思與改改進：在分期期開發(fā)時時應充分分考慮各各期的使使用功能能，避免免影響完完成交付付工程的的質量和和安全，，減少入入住業(yè)主主的使用用障礙。。目前2#地塊的分分期亦存存在不足足（圍護護樁的使使用增加加了成本本）。2、工程管管理之質質量管理理案例4：11#樣板房因因決策較較晚，在在定位時時未系統(tǒng)統(tǒng)考慮，，且在當當時進度度條件的的制約下下，選擇擇一樓做做樣板房房，還將將進戶大大堂位置置設置在在南面（（圖紙上上在北面面，但結結構未施施工）。。在進度度緊張的的情況下下，難以以按照正正常工序序進行施施工，使使后期樣樣板房墻墻地面返返潮嚴重重，維修修頻繁，，對展示示項目品品質有影影響，也也增加了了不少衛(wèi)衛(wèi)護成本本。原因：項目戰(zhàn)略略決策時時帶有明明顯的隨隨機性，，且在定定位時未未征詢相相關部門門的意見見和建議議，單方方面決策策，缺乏乏系統(tǒng)調調研，且且違反常常規(guī)工程程建設技技術工序序工藝要要求進行行施工，，難以保保證工程程質量。。2、工程管管理之質質量管理理反思與改改進：項目戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策應有前前瞻性，，避免匆匆忙決策策造成品品質缺損損，應做做到寧缺缺毋濫。。目前公司司已完善善了樣板板施工程程序，制制定了樣樣板區(qū)相相關戰(zhàn)略略制度。。3、工程管管理之內內部協(xié)調調管理案例1：售樓處處外墻石石材的變變更（材材質色樣樣、拼接接方式））影響了了進度，，增加了了成本，，后期維維護困難難）；在在11#樓樣板區(qū)區(qū)及一期期景觀的的效果把把控時，，設計無無成型思思路，效效果臨時時把握，，變更頻頻繁（堆堆坡標高高更改，，喬木位位置變換換，樹型型不滿意意更換等等）。原因：景觀設計計思路不不清晰，，效果不不明確，，原設計計不嚴謹謹，且在在設計時時未和相相關部門門進行溝溝通，有有效聽取取不同意意見，造造成后期期施工時時只能根根據(jù)相關關部門的的意見臨臨時變更更。3、工程管管理之內內部協(xié)調調管理反思與改改進：在進行行方案設設計、景景觀設計計、樣板板段定位位設計時時應及時時收集相相關部門門的建議議和要求求（提前前溝通）），借鑒鑒比較直直觀的圖圖片、樣樣本、參參照的成成品工程程等資料料，先期期把控材材料、式式樣、工工藝要求求，避免免后期的的臨時變變更。2#地塊樣板板區(qū)在景景觀、內內外精裝裝修招標標時，就就要求各各投標單單位進行行的材料料送樣定定樣，樹樹型圖片片的選定定，并要要求進行行樣板小小樣的先先施工，，在過程程中設計計也跟蹤蹤監(jiān)督效效果，這這對后期期的施工工進度、、質量、、效果都都是有利利的保障障（事前前事中事事后管理理）。3、工程管管理之內內部協(xié)調調管理案例2：一期電電梯廳墻墻地面裝裝飾在進進戶門安安裝時尚尚未有定定論（是是一樓全全裝修，，以上樓樓層不裝裝修，還還是所有有樓層均均裝修）），后因因銷售說說辭、合合同約定定等原因因定為全全部裝修修（樓面面、墻面面、吊頂頂），導導致部分分進戶門門安裝返返工，天天棚白水水泥批嵌嵌（設計計圖紙要要求）施施工多余余，亦因因增加了了不少工工程量，，影響了了工程進進度。原因：各部門在在樓盤品品質上未未達成統(tǒng)統(tǒng)一標準準，雖都都是為了了項目著著想，但但考慮方方向不統(tǒng)統(tǒng)一，導導致了目目標偏差差，影響響了工程程進度、、成本。。3、工程管管理之內內部協(xié)調調管理反思與改改進：在進行行方案設設計、品品質定位位、銷售售說辭準準備時應應提前溝溝通調研研，先期期確立品品質要求求，避免免后期的的臨時變變更來補補救。二、三三期就可可以做到到早設計計、早預預控，避避免后期期的反復復討論確確定，影影響了工工程進度度和質量量成本。。4、工程管管理之外外部協(xié)調調管理案例1：集團戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作單位在在進常州州施工時時因未備備案、專專業(yè)設計計方案未未審核、、未辦理理進常州州許可等等原因，，導致工工程進度度受到了了影響，，也因此此增加了了合作單單位的成成本（備備案要交交納保證證金，施施工工藝藝不符合合本地要要求須重重做，材材料檢測測要求不不一致等等），由由此造成成了后期期簽證增增加（集集團招標標時的約約定是上上海標準準。保溫溫、石材材、鋁合合金）。。原因：招標時的標標準不同以以及對江蘇蘇、常州的的地方法規(guī)規(guī)了解不透透徹，影響響了承包商商的投標判判斷、前期期工作準備備，導致后后期補救，，延誤了工工期（一期期由于項目目部出面全全力協(xié)助施施工單位和和政府溝通通辦理，對對工期影響響不是很明明顯，但大大大增加了了項目部的的工作量））。4、工程管理理之外部協(xié)協(xié)調管理反思與改進進：在進行分分包商的招招標時因征征詢項目公公司的意見見，匯總項項目所在地地的新法規(guī)規(guī)新要求，，和政府部部門及時溝溝通咨詢，，并照會投投標單位知知曉，明確確中標后承承包商的具具體責職要要求。對有特殊殊專業(yè)驗收收要求的分分包應盡量量考慮選用用本地單位位（消防）），現(xiàn)三期期消防單位位備案手續(xù)續(xù)尚未完善善。4、工程管理理之外部協(xié)協(xié)調管理案例2：6#樓商業(yè)臨街街室外地坪坪施工時未未考慮市政政道路的標標高要求，，只按照設設計圖紙的的要求進行行了施工，，但完工后后，區(qū)建設設局卻不滿滿意，要求求更改，雖雖經過溝通通未返工重重做，但增增加了公司司的協(xié)調，，影響了公公司的信譽譽。（一期期圍墻采用用橫扁鋼式式樣也影響響到了后期期的驗收））原因：在臨街商業(yè)業(yè)設計時未未及時和開開發(fā)區(qū)溝通通，對玫瑰瑰路功能的的改變未知知曉，且在在工程施工工時未深入入探究（當當時玫瑰路路只做基層層施工，在在測路標高高時粗略了了解到建設設局的要求求，但未引引起重視））。4、工程管理理之外部協(xié)協(xié)調管理反思與改進進：在設計、、施工時應應及時征詢詢政府相關關部門的建建議，統(tǒng)一一協(xié)調。尤其是在在未有政府府明確要求求的時候要要謹慎抉擇擇，以免后后期影響到到和政府的的關系。5、工程管理理之后期維維修管理案例：一期項目目交付后業(yè)業(yè)主前期投投訴的主要要方面在原原設計功能能缺陷上（（陽臺空調調機設置、、外空調機機安置、露露臺封閉等等），中后后期涉及到到的滲漏、、墻面裂縫縫、鋁合金金門窗、水水電安裝等等較多，雖雖都未引起起大的投訴訴，但也對對項目品質質形象有損損害。原因：其一是成品品保護不到到位造成，，責任關系系復雜；其其二是維修修響應太慢慢（外地單單位在常州州無售后服服務），維維修人員態(tài)態(tài)度不佳，，給業(yè)主影影響不好；；三是零配配件更換周周期過長，，防水施工工工藝間隔隔要求造成成反復投訴訴；四是設設計缺陷引引起需重新新設計施工工（煙道漏漏水是因設設計用的風風帽不適合合，下雨有有風就會引引起雨水斜斜飄灌入））；另外無無維修工程程師專業(yè)協(xié)協(xié)調相關部部門、單位位開展工作作也是原因因之一。附件件為為維維修修統(tǒng)統(tǒng)計計表表5、工工程程管管理理之之后后期期維維修修管管理理反思思與與改改進進：在在設設計計、、施施工工時時應應統(tǒng)統(tǒng)一一協(xié)協(xié)調調，，嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行““通通病病防防治治、、強強制制性性條條文文””等等規(guī)規(guī)范范要要求求；；在在后后期期維維修修時時應應設設立立維維修修工工程程師師，，完完善善維維修修流流程程，，強強化化各各承承建建單單位位的的維維修修制制度度。凡凡涉涉及及到到““通通病病防防治治””內內容容的的工工序序工工藝藝施施工工時時，，嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行100%旁站站、、驗驗收收規(guī)規(guī)定定，，無無交交接接驗驗收收簽簽字字不不得得進進行行下下道道工工序序施施工工，，否否則則引引起起的的責責任任均均有有后后續(xù)續(xù)施施工工主主體體承承擔擔（（一一期期的的滲滲漏漏還還是是在在可可接接受受范范圍圍內內的的））；；可可在在合合同同中中約約定定外外地地承承建建單單位位必必須須在在本本地地設設立立維維修修隊隊伍伍（（預預留留配配件件，，委委托托專專業(yè)業(yè)隊隊伍伍）），，在在保保修修時時間間內內，，能能在在質質量量、、進進度度上上滿滿足足工工程程維維修修要要求求。。二、、項項目目管管理理中中一一些些好好的的經經驗驗前期期介介入入，，積積極極建建議議。（（設計計優(yōu)優(yōu)化化〈飄窗窗欄欄桿桿原原為為不不銹銹鋼鋼材材質質，，后后優(yōu)優(yōu)化化為為方方鋼鋼管管；；樓樓地地面面工工藝藝〉，工工藝藝確確定定〈非機機動動車車庫庫入入口口坡坡道道做做法法〉等））過程程中中做做好好各各部部門門、、各各承承建建商商的的協(xié)協(xié)調調工工作作。1、在在協(xié)協(xié)調調管管理理上上應應強強調調主主位位，，對對各各承承包包商商之之間間的的協(xié)協(xié)調調要要強強勢勢介介入入，，積積極極主主動動地地去去進進行行各各方方面面的的協(xié)協(xié)調調梳梳理理工工作作。。比如如在在一一期期后后配配套套和和總總包包分分包包穿穿插插施施工工過過程程中中，，為為了了保保證證工工程程總總體體進進度度目目標標的的完完成成，，項項目目部部專專門門指指派派人人員員在在現(xiàn)現(xiàn)場場指指揮揮協(xié)協(xié)調調各各單單位位的的材材料料、、機機械械的的進進場場路路線線及及堆堆放放場場地地，，及及時時變變換換臨臨時時施施工工道道路路及及材材料料堆堆場場，，合合理理建建議議配配套套單單位位的的施施工工順順序序，，盡盡量量規(guī)規(guī)避避總總包包分分包包和和配配套套單單位位的的直直接接沖沖突突（（在在施施工工場場地地和和進進場場道道路路、、成成品品保保護護等等方方面面）），，避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)配配套套單單位位的的不不協(xié)協(xié)作作。2、在在項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程中中，，應應確確立立項項目目管管理理的的主主導導地地位位，，各各技技術術職職能能部部門門應應以以項項目目建建設設為為中中心心，，做做好好配配合合服服務務工工作作（（在在后后期期為為了了工工程程進進度度，，在在后后配配套套進進場場后后，，因因總總包包進進度度尚尚未未達達到到后后配配套套施施工工的的要要求求，，在在妨妨礙礙后后配配套套單單位位施施工工的的地地方方，，另另行行組組織織隊隊伍伍進進行行搶搶工工，，和和合合約約溝溝通通后后，，結結算算時時從從總總包包中中扣扣除除））。。這這樣樣目目標標一一致致，，才才能能勁勁往往一一處處使使，，發(fā)發(fā)揮揮出出超超強強的的團團隊隊協(xié)協(xié)作作力力量量。。工程程質質量量方方面面應應在在保保證證進進度度的的同同時時加加大大對對質質量量管管理理的的投投入入（人力力、、技技術術、、協(xié)協(xié)調調等等））。。特特別別在在進進度度超超常常的的情情況況下下，，更更要要對對一一些些容容易易引引起起質質量量通