房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制及最新管理思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制及最新管理思路**公司成本控制課件2011年1月20日工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制應(yīng)該是下圖這樣一個(gè)過(guò)程。產(chǎn)品定位決定產(chǎn)品品質(zhì)，定出項(xiàng)目基本成本。設(shè)計(jì)、采購(gòu)階段是個(gè)成本分解的過(guò)程。決定各分項(xiàng)工程造價(jià)的搭配。產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)采購(gòu)、招標(biāo)施工結(jié)算成本策劃產(chǎn)品決定造價(jià)造價(jià)決定產(chǎn)品項(xiàng)目后評(píng)價(jià)我們今天要共同探討的就是設(shè)計(jì)階段成本控制的一個(gè)主要組成部分---結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成本控制開(kāi)始被越來(lái)越多的地產(chǎn)公司所重視，由于結(jié)構(gòu)成本占據(jù)了相當(dāng)大的一部分成本，所以如何優(yōu)化控制結(jié)構(gòu)成本，成為了時(shí)下地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的話題。我根據(jù)在亞翰北京《結(jié)構(gòu)成本控制的管理思路和技術(shù)方法》的學(xué)習(xí)，以及個(gè)人工作中的體會(huì)及相關(guān)論文、書(shū)籍，將結(jié)構(gòu)成本控制的管理方法、技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)，在這里作一簡(jiǎn)單介紹。目錄一、結(jié)構(gòu)成本控制的重要性二、當(dāng)前結(jié)構(gòu)成本管理的市場(chǎng)狀況六、保證工程質(zhì)量的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)四、結(jié)構(gòu)成本控制的管理思路和方法三、成本管理的內(nèi)涵五、結(jié)構(gòu)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)七、深圳XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)成本控制案例一、結(jié)構(gòu)成本控制的重要性

大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)踐表明，前期策劃和設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資在80%以上，而結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40%～60%，同時(shí)結(jié)構(gòu)成本還常常由于策劃及設(shè)計(jì)管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動(dòng)，常常造成上千萬(wàn)元的造價(jià)差別；因此結(jié)構(gòu)成本的管理就成為整個(gè)設(shè)計(jì)階段成本管理的重中之重。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,地面以上部分的鋼筋含量一般在30-90千克/平米之間，地下部分的含鋼量在130-300千克/平米之間;地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之間，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之間，按照一般情況下地下室面積占總面積的22%左右的比例再加上基礎(chǔ)的造價(jià)(一般在25-120元/平米)算下來(lái)，結(jié)構(gòu)成本在560元/平米-1330元/平米之間，平均950元/平米，基本上占到整個(gè)建安成本的40%到60%，在房產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)成本中所占比重很大，是一個(gè)關(guān)鍵成本。

結(jié)構(gòu)成本是房地產(chǎn)客戶所最不關(guān)注的成本，因?yàn)槠胀ǖ目蛻舳缄P(guān)注房屋的建筑立面、平面戶型、門(mén)窗、外裝材料、小區(qū)的位置、景觀、學(xué)區(qū)等等，但是很少有客戶會(huì)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)等結(jié)構(gòu)問(wèn)題方面有專(zhuān)業(yè)的認(rèn)識(shí)并進(jìn)行深入的探究，所以這40%-60%的建安成本是房地產(chǎn)客戶最關(guān)注不到的部分。結(jié)構(gòu)成本最不受客戶關(guān)注是否意味著這一部分最不重要呢?事實(shí)恰恰相反，結(jié)構(gòu)成本應(yīng)該是整個(gè)設(shè)計(jì)階段成本管理中的重中之重，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)成本往往因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動(dòng)，例如不同規(guī)劃及方案的基礎(chǔ)選型往往造成上千萬(wàn)元的造價(jià)差別;不同的設(shè)計(jì)結(jié)果會(huì)導(dǎo)致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個(gè)十幾萬(wàn)平米建筑面積的小區(qū)僅鋼筋造價(jià)就可能相差幾千萬(wàn)元(當(dāng)然結(jié)構(gòu)并不僅僅只是指鋼筋一項(xiàng))。綜上所述結(jié)構(gòu)成本在整個(gè)建安成本中所占比重最大、最被房產(chǎn)客戶所忽視、最受規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等因素的影響，所以如何做好設(shè)計(jì)管理階段的結(jié)構(gòu)成本控制工作、如何有效降低結(jié)構(gòu)成本避免浪費(fèi)、如何通過(guò)結(jié)構(gòu)成本的控制來(lái)提高項(xiàng)目的整體利潤(rùn)就成為我們所必須關(guān)注和認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題，這也是我們關(guān)注結(jié)構(gòu)成本的意義所在。

二、當(dāng)前結(jié)構(gòu)成本管理的市場(chǎng)狀況

1、三種認(rèn)識(shí)：首先認(rèn)為建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)成本基本就確定了。其實(shí)建筑方案確定之后，結(jié)構(gòu)方案仍然有一個(gè)優(yōu)化設(shè)計(jì)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程，成本會(huì)相差30%；其次是認(rèn)為結(jié)構(gòu)成本的降低必然會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全儲(chǔ)備的下降。這種理解也有偏差，結(jié)構(gòu)成本的降低是指積極化的設(shè)計(jì)，降低無(wú)效成本。三是對(duì)于建筑這樣的“百年大計(jì)”，一定要保證“安全”。這里的“安全”是指滿足規(guī)范、結(jié)構(gòu)合理，與其增加結(jié)構(gòu)的安全儲(chǔ)備，不如使結(jié)構(gòu)成本顯性化，如提高抗震等級(jí)，顯示給業(yè)主，更有優(yōu)勢(shì)。2、一個(gè)現(xiàn)狀：僅從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上對(duì)結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行控制。應(yīng)該說(shuō)事先控制和過(guò)程控制更重要。3、一種思路：非常重視和強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)成本的控制，認(rèn)為含鋼量、含混凝土量越低，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)越優(yōu)秀。這種思路有點(diǎn)走極端，如果設(shè)計(jì)中稍有一點(diǎn)紕漏，結(jié)構(gòu)容易出問(wèn)題，再者這么精確的設(shè)計(jì)需要時(shí)間和周期，應(yīng)該把握一個(gè)度。三、成本管理的內(nèi)涵

成本管理的總目標(biāo)：項(xiàng)目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比。成本管理的控制過(guò)程：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃階段、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、投入實(shí)用階段。成本管理的控制措施：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施。成本管理的工作性質(zhì)：技術(shù)工作、經(jīng)濟(jì)工作、管理工作。

四、結(jié)構(gòu)成本控制的管理思路和方法

結(jié)構(gòu)成本控制必須貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)和策劃的全過(guò)程，包括前期論證及策劃階段的地質(zhì)情況調(diào)查、規(guī)劃階段的初勘、方案階段的結(jié)構(gòu)介入、擴(kuò)初階段對(duì)結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化、施工圖階段給設(shè)計(jì)院灌輸成本意識(shí)及施工圖配合階段變更、簽證的管理。（一）

事前控制的幾個(gè)要點(diǎn)

（二）設(shè)計(jì)過(guò)程中必須控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（三）

施工圖審查公司的選擇及溝通

（四）外部資源的引入

（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理流程

（一）事事前控控制的幾幾個(gè)要點(diǎn)點(diǎn)1、設(shè)計(jì)院院的選擇擇應(yīng)選擇易易于管理理、態(tài)度度重視，，并且服服務(wù)意識(shí)識(shí)和市場(chǎng)場(chǎng)口碑好好的設(shè)計(jì)計(jì)院，另另外應(yīng)視視設(shè)計(jì)院院當(dāng)時(shí)的的項(xiàng)目情情況，要要能抽出出足夠的的人力。。2、專(zhuān)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)人的的選擇專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)人應(yīng)有有2、3個(gè)以上的的業(yè)績(jī)、、經(jīng)驗(yàn)，，市場(chǎng)反反饋圖紙紙質(zhì)量好好，負(fù)責(zé)責(zé)意識(shí)、、成本意意識(shí)、服服務(wù)意識(shí)識(shí)強(qiáng)，在在圖紙修修改配和和、專(zhuān)業(yè)業(yè)配合、、現(xiàn)場(chǎng)配配合方面面做的好好，且專(zhuān)專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)人對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有影影響力和和控制力力。3、與設(shè)計(jì)計(jì)院溝通通并灌輸輸工程成成本控制制的意識(shí)識(shí)與設(shè)計(jì)院院的合作作，甲方方最擔(dān)心心的是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，因因此要加加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)前期的的思想溝溝通和融融合，特特別要注注意采取取尊重平平等的心心態(tài)，進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)的的換位考考慮，把把甲方特特別關(guān)注注的關(guān)鍵鍵點(diǎn)灌輸輸給設(shè)計(jì)計(jì)院。同時(shí)為了了調(diào)動(dòng)設(shè)設(shè)計(jì)院的的積極性性，可以以采取雙雙贏的辦辦法，對(duì)對(duì)于超限限額的給給予懲罰罰，對(duì)于于低限額額有獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措施。。對(duì)于合作作比較好好的設(shè)計(jì)計(jì)院，應(yīng)應(yīng)該建立立長(zhǎng)期的的戰(zhàn)略合合作伙伴伴關(guān)系，，這樣有有利于總總成本的的降低，，總效率率的提升升。4、設(shè)計(jì)周周期的合合理取值值在北方，，施工圖圖設(shè)計(jì)的的周期通通常是多多層30天，高層層45天。對(duì)于于一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)說(shuō)，設(shè)計(jì)計(jì)周期越越短越好好，因此此要在保保證質(zhì)量量、不增增加成本本的前提提下，盡盡量縮短短設(shè)計(jì)周周期，這這就需要要在決策策導(dǎo)向上上予以保保證，并并合理利利用工序序的前置置和搭接接時(shí)間，，積極推推廣標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)計(jì)；另外外，要想想快，創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)就就要盡量量少。5、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)的合理理取值設(shè)計(jì)費(fèi)在在項(xiàng)目總總成本中中占的比比例很小小，但是是設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量的影影響卻很很大。根根據(jù)以往往經(jīng)驗(yàn)，，設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)略高于于當(dāng)?shù)氐牡钠骄抵?、略高高于設(shè)計(jì)計(jì)院的心心理預(yù)期期，對(duì)于于調(diào)動(dòng)設(shè)設(shè)計(jì)院的的積極性性，保證證設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量行之之有效。。6、設(shè)計(jì)合合同中設(shè)設(shè)計(jì)公司司應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在設(shè)計(jì)合合同中必必須明確確設(shè)計(jì)公公司應(yīng)承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有：：因設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)導(dǎo)致的損損失、因因設(shè)計(jì)延延誤導(dǎo)致致的損失失、施工工配合不不到位導(dǎo)導(dǎo)致的損損失、設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)果果超限額額的懲罰罰。7、限額設(shè)設(shè)計(jì)合同同的引入入和使用用限額設(shè)計(jì)計(jì)可以有有效的控控制結(jié)構(gòu)構(gòu)成本，，意義重重大。限限額的內(nèi)內(nèi)容應(yīng)選選擇可以以控制、、容易離離散的部部分，如如含鋼量量、混凝凝土含量量。限額額的數(shù)值值應(yīng)比當(dāng)當(dāng)?shù)仄骄德缘偷?。另外外限額應(yīng)應(yīng)有一定定的彈性性范圍，，對(duì)于把把握不了了的特殊殊結(jié)構(gòu)可可以不限限?，F(xiàn)在行業(yè)業(yè)內(nèi)大部部分的企企業(yè)都引引入限額額設(shè)計(jì)合合同，即即在合同同中把結(jié)結(jié)構(gòu)的含含鋼量和和混凝土土量等指指標(biāo)進(jìn)行行定量的的約定，，并對(duì)此此進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)成果果的考核核，但是是我們?cè)谠诰唧w的的操作中中不能這這么簡(jiǎn)單單生硬的的引入一一個(gè)限額額，還要要和設(shè)計(jì)計(jì)合作單單位做好好相關(guān)溝溝通和交交流工作作，一般般我們要要有意識(shí)識(shí)的在方方案及擴(kuò)擴(kuò)初階段段，要求求并引導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)院采用更優(yōu)優(yōu)化、更更合理的的結(jié)構(gòu)方方案來(lái)降降低工程程的結(jié)構(gòu)構(gòu)成本;在施工圖圖設(shè)計(jì)階階段，要要求并引引導(dǎo)設(shè)計(jì)院在保持結(jié)構(gòu)安全意識(shí)的同時(shí)，，也保持有較較強(qiáng)烈的結(jié)構(gòu)構(gòu)成本控制意意識(shí)，通過(guò)更更精細(xì)化的設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)降低結(jié)結(jié)構(gòu)成本;結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)優(yōu)化應(yīng)以滿足足規(guī)范要求、、保證結(jié)構(gòu)安全和建筑產(chǎn)品的的品質(zhì)為前提，在設(shè)計(jì)管理中應(yīng)避免“含含鋼量指標(biāo)越越低，結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)就越優(yōu)秀秀”的僅強(qiáng)調(diào)調(diào)成本單一衡衡量指標(biāo)的極極端思想。同同時(shí)在和設(shè)計(jì)計(jì)單位溝通的的過(guò)程中要注注意前期的主主動(dòng)溝通、采采用尊重平等等的心態(tài)去溝溝通、通過(guò)把把房產(chǎn)企業(yè)的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和和設(shè)計(jì)單位內(nèi)內(nèi)部的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行換位位思考和尋求求共同點(diǎn)的思思路達(dá)到雙贏贏的結(jié)局。8、甲方必須重重視和提前輸輸入的技術(shù)原原則事前控制還要要注意對(duì)技術(shù)術(shù)原則足夠的的重視并提前前輸入，這些些技術(shù)原則有有《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一一技術(shù)措施》《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指引引》《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總說(shuō)說(shuō)明》《標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法法》等技術(shù)原則文文件;對(duì)抗震等級(jí)的的選擇、對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)荷載的選選擇、對(duì)裝修修荷載的選擇擇等荷載選取取原則;以及對(duì)基礎(chǔ)的的技術(shù)方案進(jìn)進(jìn)行多方案的的比較等。因因?yàn)檫@些技術(shù)術(shù)原則和方案案都是綱領(lǐng)性性的內(nèi)容，整整個(gè)施工圖的的設(shè)計(jì)都是按按照這些原則則為依據(jù)進(jìn)行行設(shè)計(jì)的，從從這些技術(shù)原原則上進(jìn)行一一些成本的控控制會(huì)起到提提綱挈領(lǐng)的效效果.（二）設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中必須控控制的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)1、結(jié)構(gòu)體系的確確定及主要平平面布置圖2、基礎(chǔ)的選型及及設(shè)計(jì)圖3、電算模型及計(jì)計(jì)算系數(shù)的取取值4、標(biāo)準(zhǔn)層的布置置及截面配筋筋5、地下室的布置置及樣板配筋筋圖6、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的的布置及配筋筋層在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中要把握握好以上這些些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，抓好各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)中的技術(shù)術(shù)重點(diǎn)，嚴(yán)格格按照設(shè)計(jì)流流程做好精細(xì)細(xì)化設(shè)計(jì)，同同時(shí)也要能夠夠在關(guān)鍵技術(shù)術(shù)環(huán)節(jié)上有所所創(chuàng)新和突破破，不要理所所當(dāng)然的采用用習(xí)慣思維，，要多問(wèn)幾個(gè)個(gè)為什么，多多做幾個(gè)方案案比較，跳出出原有的思維維模式從更高高的層面去思思考和解決問(wèn)問(wèn)題，這樣就就能游刃有余余的控制好這這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，做好精細(xì)細(xì)化設(shè)計(jì)。（三）

施工工圖審查公司司的選擇及溝溝通施工圖審查公公司的選擇必必須在易于溝溝通的前提下下，對(duì)于規(guī)范范的邊界或爭(zhēng)爭(zhēng)議、超限的的判斷、裂縫縫寬度、短肢肢墻體系的定定義等，要盡盡早與施工圖圖審查公司溝溝通達(dá)成共識(shí)識(shí)，避免大的的設(shè)計(jì)修改和和返工。（四）外部資資源的引入當(dāng)需要對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的性價(jià)比比進(jìn)行判斷時(shí)時(shí)，要盡早引引入外部資源源，比如政府府、人防、審審圖公司、學(xué)學(xué)術(shù)權(quán)威、行行業(yè)專(zhuān)家、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)咨詢公司司等，合作可可以是顧問(wèn)的的方式。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)管理流程程1、灌輸意識(shí)：：向設(shè)計(jì)院灌灌輸成本意識(shí)識(shí)，溝通并提提出成本要求求。2、事前控制：：完成統(tǒng)一技技術(shù)措施，并并與設(shè)計(jì)院溝溝通、相互補(bǔ)補(bǔ)充、達(dá)成一一致。3、過(guò)程控制（（優(yōu)化方案））：設(shè)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)布置置、計(jì)算，基基礎(chǔ)進(jìn)行雙方方案比較，雙雙方溝通、達(dá)達(dá)成一致，結(jié)結(jié)構(gòu)布置基本本確定；4、樣板配筋圖：：設(shè)計(jì)院完成成樣板配筋圖圖，雙方溝通通、達(dá)成一致致；5、繪制施工圖圖：設(shè)計(jì)院按按雙方確認(rèn)的的樣板配筋圖圖設(shè)計(jì)；同時(shí)時(shí)報(bào)給審圖公公司進(jìn)行審查查；6、正式施工圖：：設(shè)計(jì)院根據(jù)據(jù)反饋意見(jiàn)，，溝通、修改改，最終出正正式施工圖紙紙。（（（（（結(jié)構(gòu)擴(kuò)初及施施工圖設(shè)計(jì)管管理流程）））））五、結(jié)構(gòu)成本本控制的技術(shù)術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)（一）層高對(duì)對(duì)成本的影響響及控制（二）結(jié)構(gòu)超超限對(duì)成本的的影響及控制制（三）建筑高高寬比超限對(duì)對(duì)成本的影響響（四）公共大大地下室面積積的利用率（五）梁的布布置及配筋方方式對(duì)成本的的影響及控制制（六）剪力墻墻的布置及厚厚度對(duì)成本的的影響及控制制（七）樓板厚厚度對(duì)成本的的影響（八）設(shè)計(jì)荷荷載的取值（九）風(fēng)荷載載取值對(duì)成本本的影響（十）結(jié)構(gòu)程程序計(jì)算時(shí)一一些系數(shù)的取取值（十一）關(guān)于于地質(zhì)勘察報(bào)報(bào)告內(nèi)容的關(guān)關(guān)注（十二）鋼筋筋材料的選擇擇對(duì)成本的影影響及建議（十三）混凝凝土標(biāo)號(hào)對(duì)成成本的影響及及建議（一）層高對(duì)對(duì)成本的影響響及控制1.控制層高的意意義：可以減減少結(jié)構(gòu)成本本、其他土建建成本、設(shè)備備及運(yùn)營(yíng)成本本；經(jīng)驗(yàn)值：層高高每提高10cm，成本提高32-38元/㎡。2.影響凈高的因因素：結(jié)構(gòu)梁梁高及設(shè)備管管道空間3.如何降降低層層高a)控制結(jié)結(jié)構(gòu)梁梁高：：設(shè)計(jì)計(jì)院通通常梁梁高的的取法法是1/8~1/12的跨度度，建建議作作1/12~1/15的跨度度；綜綜合減減少的的成本本因素素后，，由于于梁截截面減減小后后增大大的含含鋼量量是值值得的的；b)優(yōu)化設(shè)設(shè)備的的管道道空間間：設(shè)計(jì)院院通常常不會(huì)會(huì)綜合合考慮慮結(jié)構(gòu)構(gòu)梁、、空調(diào)調(diào)、電電、水水管的的走向向，由由此造造成空空間利利用率率較低低；建議要要求設(shè)設(shè)計(jì)院院做每每一層層的綜綜合管管線圖圖，優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)后后可以以減小小凈高高約200mm，由于于其已已經(jīng)超超過(guò)了了設(shè)計(jì)計(jì)院的的設(shè)計(jì)計(jì)深度度，所所以要要在設(shè)設(shè)計(jì)院院做施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)前與與其協(xié)協(xié)商好好。（二））結(jié)構(gòu)構(gòu)超限限對(duì)成成本的的影響響及控控制由于結(jié)結(jié)構(gòu)超超限，，設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)勢(shì)勢(shì)必會(huì)會(huì)對(duì)結(jié)結(jié)構(gòu)主主體采采取加加強(qiáng)措措施，，由此此造成成結(jié)構(gòu)構(gòu)成本本的增增加及及設(shè)計(jì)計(jì)周期期的加加長(zhǎng)；；此時(shí)時(shí)應(yīng)該該通過(guò)過(guò)超限限后的的投入入產(chǎn)出出比來(lái)來(lái)權(quán)衡衡和控控制結(jié)結(jié)構(gòu)超超限；；一旦旦確定定方案案，結(jié)結(jié)構(gòu)超超限不不可避避免后后，要要做好好與設(shè)設(shè)計(jì)院院及審審圖公公司等等職能能部門(mén)門(mén)的工工作，，以便便后續(xù)續(xù)工作作的順順利進(jìn)進(jìn)行。。（三））建筑筑高寬寬比超超限對(duì)對(duì)成本本的影影響高寬比比現(xiàn)規(guī)規(guī)范已已不作作為超超限審審查。。高寬寬比過(guò)過(guò)大，，建筑筑物在在風(fēng)荷荷載和和地震震荷載載的作作用下下會(huì)發(fā)發(fā)生傾傾覆力力矩，，建筑筑高寬寬比愈愈大，，建筑筑物抗抗傾覆覆力矩矩的能能力就就愈差差。高高寬比比超限限一定定會(huì)增增加成成本，，包括括結(jié)構(gòu)構(gòu)成本本和建建筑成成本。。高寬寬比超超限增增加的的結(jié)構(gòu)構(gòu)成本本，受受那幾幾個(gè)因因素影影響？？高寬寬比超超限的的程度度，建建筑物物的風(fēng)風(fēng)荷載載，建建筑的的地震震力。。建筑筑成本本也會(huì)會(huì)增加加，表表面積積與體體積的的比值值對(duì)成成本的的影響響大。。高層層規(guī)規(guī)范范規(guī)規(guī)定定：：在在6度及及7度抗抗震震設(shè)設(shè)防防區(qū)區(qū)，，剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及框框架架核核心心筒筒結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的高高寬寬比比不不宜宜大大于于6，框框剪剪結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的高高寬寬比比不不宜宜大大于于5；首首先先需需要要明明確確的的是是，，建建筑筑高高寬寬比比超超限限不不屬屬于于抗抗震震超超限限的的審審查查范范圍圍，，即即高高寬寬比比超超限限是是可可以以的的，，但但是是必必須須采采取取適適當(dāng)當(dāng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)措措施施，，因因?yàn)闉楦吒邔拰挶缺仍皆酱蟠?，，主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)抗抗傾傾覆覆力力矩矩也也越越大大，，由由此此便便會(huì)會(huì)增增加加結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的成成本本，，而而建建筑筑成成本本也也會(huì)會(huì)增增加加，，因因?yàn)闉橥鹊让婷娣e積情情況況下下，，高高寬寬比比越越大大的的外外墻墻長(zhǎng)長(zhǎng)度度越越長(zhǎng)長(zhǎng)。。對(duì)于不同同地區(qū)，，高寬比比超限增增加的成成本也不不同，主主要的影影響因素素有：超超限程度度、風(fēng)荷荷載、地地震力。。案例一一：深圳圳某高層層住宅，，7度抗震，，基本風(fēng)風(fēng)壓0.75，地面粗粗糙度B類(lèi)，高度度99.8米，進(jìn)深深12.2米，高寬寬比8.2，該項(xiàng)目目增加結(jié)結(jié)構(gòu)成本本約67元/m2；案例二二：無(wú)錫錫某高層層住宅，，6度抗震，，基本風(fēng)風(fēng)壓0.45，地面粗粗糙度C類(lèi)，高度度99.9米，進(jìn)深深12.5米，高寬寬比8.0，該項(xiàng)目目增加結(jié)結(jié)構(gòu)成本本約17元/m2。（四）公公共大地地下室面面積的利利用率設(shè)計(jì)院在在地下室室設(shè)計(jì)（（方案階階段）的的習(xí)慣做做法是盡盡可能多多的把面面積劃進(jìn)進(jìn)來(lái)，從從理論上上沒(méi)什么么問(wèn)題，，但往往往這樣做做出來(lái)的的地下室室有很多多無(wú)效的的面積，，既不能能做車(chē)位位又不能能做設(shè)備備用房，，反而增增加了成成本，這這就要求求我們?cè)谠谧龇桨赴傅臅r(shí)候候就要對(duì)對(duì)地下室室布置作作合理的的優(yōu)化。。（五）梁梁的布置置及配筋筋方式對(duì)對(duì)成本的的影響及及控制1.大柱網(wǎng)下下如何布布置梁（（平行、、十字、、井字））最經(jīng)濟(jì)濟(jì)？對(duì)于于標(biāo)準(zhǔn)層層等承受受荷載較較小的柱柱網(wǎng)優(yōu)先先考慮平平行、十十字梁；；對(duì)于地地下室頂頂板等承承受荷載載較大的的柱網(wǎng)應(yīng)應(yīng)選用井井字梁；；正常樓樓層，8.5米X8.5米柱網(wǎng)下下,十字梁較較井字梁梁便宜約約16-22%。一定跨跨度范圍圍內(nèi),梁的布置置越少越越好。2.一些短墻墻上的小小梁（如如廚房、、衛(wèi)生間間等）基基本不需需要布置置：對(duì)于于普通的的小跨度度樓板其其本身足足以支撐撐短墻，，不需要要加大板板配筋，，同時(shí)梁梁少，成成本低，，空間也也好；3.梁的配筋筋方式a)住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層梁寬寬常為200mm或250mm，此時(shí)梁梁頂鋼筋筋宜采用用小直徑徑鋼筋；；b)對(duì)于承受受荷載不不是特別別大的主主次梁，，其相交交處不需需布置吊吊筋；（五）梁梁的布置置及配筋筋方式對(duì)對(duì)成本的的影響及及控制（六）剪剪力墻的的布置及及厚度對(duì)對(duì)成本的的影響及及控制1.如何優(yōu)化化剪力墻墻的布置置為防止結(jié)結(jié)構(gòu)抗震震扭轉(zhuǎn)，，應(yīng)在建建筑物兩兩端和周周邊重點(diǎn)點(diǎn)布置；；建筑物物的內(nèi)部部和中間間位置減減少布置置；另外外還要比比較：結(jié)結(jié)構(gòu)的計(jì)計(jì)算位移移是否與與規(guī)范的的最低要要求相差差不遠(yuǎn)—清除不必必要的結(jié)結(jié)構(gòu)成本本。2.如何優(yōu)化化剪力墻墻的數(shù)量量以位移指指標(biāo)來(lái)控控制：純純剪結(jié)構(gòu)構(gòu)的層間間位移比比為1/1000，設(shè)計(jì)院院設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)要盡可可能的接接近這一一數(shù)值；；如果計(jì)計(jì)算結(jié)果果相差太太多（如如1/2000），說(shuō)明明剪力墻墻數(shù)量太太多，應(yīng)應(yīng)適當(dāng)減減少；（（剛度太太大）3.如何優(yōu)化化剪力墻墻的長(zhǎng)度度以長(zhǎng)寬比比來(lái)控制制：一般般的剪力力墻長(zhǎng)寬寬比宜取取8，即200mm厚剪力墻墻，墻肢肢長(zhǎng)度為為1650~1700mm；剪力墻最最優(yōu)化長(zhǎng)長(zhǎng)度為寬寬度的8倍+100，翼墻設(shè)設(shè)計(jì)一般般取墻厚厚的3倍。對(duì)一一字形剪剪力墻8倍墻厚，，T、L形等一個(gè)個(gè)方向大大于墻肢肢的3倍另一個(gè)個(gè)方向大大于墻肢肢的5倍即為一一般剪力力墻。但但當(dāng)翼墻墻長(zhǎng)小于于600cm時(shí)應(yīng)關(guān)注注其計(jì)算算結(jié)果。。剪力墻墻、柱混混凝土標(biāo)標(biāo)號(hào)按軸軸壓比控控制，使使其盡量量接近軸軸壓比規(guī)規(guī)定的上上限，同同時(shí)又使使絕大部部分豎向向構(gòu)件為為構(gòu)造配配筋。4.如何控制制剪力墻墻的厚度度《高層建筑筑混凝土土結(jié)構(gòu)技技術(shù)規(guī)程程》7.2.2條：底部部加強(qiáng)層層剪力墻墻厚度不不小于層層高的1/16（一、二二級(jí)抗震震等級(jí)））或1/20（三、四四級(jí)抗震震等級(jí)））；但底底部商業(yè)業(yè)、底層層假?gòu)?fù)式式住宅或或架空層層層高較較高，按按此規(guī)定定，墻厚厚必須增增加較多多，同時(shí)時(shí)變成短短肢剪力力墻，配配筋進(jìn)一一步大幅幅增加；；設(shè)計(jì)院院大多如如此設(shè)計(jì)計(jì)，但是是高規(guī)附附錄D中說(shuō)明：：對(duì)于超超限的墻墻體經(jīng)過(guò)過(guò)驗(yàn)算通通過(guò)的可可以減小小墻厚，，由此一一來(lái)，墻墻厚變小小，成本本大大降降低；經(jīng)過(guò)《高規(guī)》附錄專(zhuān)門(mén)門(mén)的公式式驗(yàn)算，，大部分分墻厚不不需比標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層加加厚或加加厚一點(diǎn)點(diǎn)即可滿滿足穩(wěn)定定要求，，節(jié)省本本層造價(jià)價(jià)約15%（七）樓樓板厚度度對(duì)成本本的影響響1.20mm厚樓板自自重占標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層總總荷載約約3.3%，厚度增增加，荷荷載加大大，梁、、墻、基基礎(chǔ)均會(huì)會(huì)加大，，增加成成本；2.對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層樓板板來(lái)講，，由于配配筋均按按最小配配筋率來(lái)來(lái)控制，，所以樓樓板厚度度增加反反而配筋筋增大了了；3.樓板厚度度增大對(duì)對(duì)抗震也也有不利利影響；；4.實(shí)際工程程中樓板板厚度的的建議：：a)普通3米以內(nèi)跨跨度的樓樓板可取取80~100mm；b)普通3~4米跨度的的樓板可可取100mm；c)客廳處的的異型大大板可取取120~150mm；d)普通屋面面板可取取120mm；e)管線密集集處可取取120mm；f)嵌固端地地下室頂頂板可取取180mm；非嵌固固端地下下室頂板板可取150mm；（八）設(shè)設(shè)計(jì)荷載載的取值值1.對(duì)于有覆覆土的地地下室頂頂板活荷荷載：消消防通道道取20kN/m2，其余取取4kN/m2，可以不不考慮施施工堆載載；2.地下室外外墻荷載載取值應(yīng)應(yīng)打折（（土的固固結(jié)作用用）；3.內(nèi)墻荷載載：對(duì)于于可能采采用的輕輕質(zhì)材料料要提前前確定，，以防止止設(shè)計(jì)院院預(yù)留量量過(guò)大；；4.對(duì)于有內(nèi)內(nèi)隔墻的的樓板：：隔墻每每延米重重量的1/3加到樓面面活荷載載內(nèi)即可可；（（（（（（各結(jié)構(gòu)樓樓層單位位面積重重量））））））（九）風(fēng)風(fēng)荷載取取值對(duì)成成本的影影響1.大多數(shù)高高層建筑筑的計(jì)算算周期和和位移都都是由風(fēng)風(fēng)荷載起起控制作作用；而而地面粗粗糙度類(lèi)類(lèi)別對(duì)風(fēng)風(fēng)荷載有有很大影影響，按按影響程程度從大大到小共共分四類(lèi)類(lèi)：A類(lèi)為海邊邊，B類(lèi)為城郊郊，C類(lèi)為城內(nèi)內(nèi)，D類(lèi)為城中中心高層層密集區(qū)區(qū)；相同同高層項(xiàng)項(xiàng)目的主主體成本本，A、B類(lèi)相差約約24%，B、C類(lèi)相差約約54%，C、D類(lèi)相差約約45%；在計(jì)算算時(shí)要用用發(fā)展的的眼光關(guān)關(guān)注取值值的合理理性，盡盡可能的的取C或D類(lèi)；2.規(guī)范規(guī)定定：高度度大于60M的高層建建筑，風(fēng)風(fēng)荷載的的取值按按100年一遇考考慮，比比50年一遇的的風(fēng)荷載載取值大大很多，，而高層層住宅的的結(jié)構(gòu)合合理使用用年限為為50年，所所以在在設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)算算中，，控制制位移移時(shí)風(fēng)風(fēng)荷載載按50年一遇遇考慮慮，內(nèi)內(nèi)力部部分配配筋時(shí)時(shí)風(fēng)荷荷載按按100年一遇遇考慮慮；（十））結(jié)構(gòu)構(gòu)程序序計(jì)算算時(shí)一一些系系數(shù)的的取值值1.梁的彎彎矩放放大系系數(shù)取取1.0；2.梁的扭扭矩折折減系系數(shù)取取0.4；3.梁柱重重疊部部分是是否簡(jiǎn)簡(jiǎn)化為為剛域域；4.混凝土土容重重取26~28；5.連梁剛剛度折折減系系數(shù)取取0.6或0.7；6.墻、柱柱、基基礎(chǔ)計(jì)計(jì)算是是否考考慮活活荷載載的折折減；；7.地下室室外墻墻是否否按壓壓彎構(gòu)構(gòu)件計(jì)計(jì)算；；8.荷載的的取值值是否否有人人為的的放大大；（十一一）關(guān)關(guān)于地地質(zhì)勘勘察報(bào)報(bào)告內(nèi)內(nèi)容的的關(guān)注注1.關(guān)注基基礎(chǔ)選選型及及地基基處理理的建建議，，要有有靈活活度；；2.關(guān)注承承載力力的取取值建建議，，盡量量高；；3.關(guān)注抗抗浮設(shè)設(shè)計(jì)水水位的的標(biāo)高高，盡盡量低低；有有條件件要提提出最最低設(shè)設(shè)計(jì)水水位；；（十二二）鋼鋼筋材材料的的選擇擇對(duì)成成本的的影響響及建建議市場(chǎng)價(jià)價(jià)格：：I級(jí)鋼約約4300元/噸；Ⅱ級(jí)螺紋紋鋼Φ14以下約約4650，Φ14以上約約4500；新Ⅲ級(jí)螺紋紋鋼約約4700；冷軋軋帶肋肋鋼筋筋約5000；強(qiáng)度：：Ⅲ級(jí)〉Ⅱ級(jí)〉I級(jí)；最小配配筋率率：I級(jí)〉Ⅱ級(jí)〉Ⅲ級(jí)；（（最小配配筋率率表）綜合價(jià)價(jià)格因因素，，性價(jià)價(jià)比：：Ⅲ級(jí)〉Ⅱ級(jí)〉I級(jí)；所以梁梁、柱柱、墻墻配筋筋均應(yīng)應(yīng)優(yōu)先先考慮慮使用用新Ⅲ級(jí)螺紋紋鋼；；對(duì)于于板的的鋼筋筋，由由于均均為小小直徑徑鋼筋筋，綜綜合考考慮應(yīng)應(yīng)優(yōu)先先使用用冷軋軋帶肋肋鋼筋筋，只只有當(dāng)當(dāng)使用用冷軋軋帶肋肋鋼筋筋不滿滿足承承載力力要求求時(shí)采采用Ⅲ級(jí)鋼；；（（（（（結(jié)構(gòu)含含鋼量量限值值）））））））潤(rùn)和山山居二期主主材單單方用用量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表表（十三三）混混凝土土標(biāo)號(hào)號(hào)對(duì)成成本的的影響響及建建議1.混凝土土標(biāo)號(hào)號(hào)每增增加一一級(jí)，，單價(jià)價(jià)提高高約5~