土地一級開發(fā)成本測算講課稿

土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算

****土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司

二零零八年五月

前言《北京市土地一級開發(fā)及管理培訓(xùn)教材》作為對當(dāng)前北京市土地一級開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動(dòng)土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序，進(jìn)而推動(dòng)北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測算依據(jù)和測算報(bào)告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述，旨在對土地一級開發(fā)成本測算進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本測算一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念二、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的測算報(bào)告編制一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念

◆土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

二、土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

（七）管理費(fèi)

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（九）銷售費(fèi)用

（十）應(yīng)納稅費(fèi)

（十一）不可預(yù)見費(fèi)

三、土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本測算依據(jù)

（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用包括：項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測繪等費(fèi)用環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用交通影響評價(jià)分析費(fèi)用地震影響評價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)→

測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格［1999］1283號《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》及北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會京價(jià)（房）字［1999］第487號文《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

◆項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告的編制費(fèi)◆土地一級開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→

2001年國家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場計(jì)費(fèi)，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》[2004]中規(guī)協(xié)秘字第022號，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。

（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用3.工程勘察、測繪等費(fèi)用→

2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測繪等費(fèi)用。（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4.環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用→2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)。隨后，國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》計(jì)價(jià)格[2002]125號文。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用5.交通通影影響響評評價(jià)價(jià)分分析析費(fèi)費(fèi)用用→北京京市市規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)委委員員會會早早在在2001年就就發(fā)發(fā)布布了了《關(guān)于于對對部部分分新新建建項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行交交通通影影響響評評價(jià)價(jià)的的通通知知》市規(guī)規(guī)發(fā)發(fā)[2001]1001號。規(guī)規(guī)定定需需要要進(jìn)進(jìn)行行交交通通影影響響評評價(jià)價(jià)的的項(xiàng)項(xiàng)目目需需由由項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)主主方方委委托托符符合合資資質(zhì)質(zhì)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)或或咨咨詢詢機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行交交通通影影響響評評價(jià)價(jià)，，并并按按照照《北京京市市建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通影影響響評評價(jià)價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)則則和和要要求求》編制制咨咨詢詢報(bào)報(bào)告告。。進(jìn)進(jìn)行行建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通影影響響評評價(jià)價(jià)咨咨詢詢工工作作的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)具具有有城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和交交通通咨咨詢詢甲甲級級資資質(zhì)質(zhì)。。但但對對委委托托編編制制交交通通影影響響評評價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告的的取取費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)沒沒有有明明確確規(guī)規(guī)定定，，實(shí)實(shí)踐踐中中可可以以參參照照委委托托規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)咨咨詢詢的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及市市場場行行情情協(xié)協(xié)商商（（目目前前收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)通通常常在在0.5～2元/平米米不不等等）。。（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用6.地震震影影響響評評價(jià)價(jià)分分析析費(fèi)費(fèi)用用→2002年1月1日起施施行行、、中中華華人人民民共共和和國國國國務(wù)務(wù)院院令令第第323號公公布布的的《地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)管管理理?xiàng)l條例例》規(guī)定定：：新新建建、、擴(kuò)擴(kuò)建建、、改改建建建建設(shè)設(shè)工工程程，，依依照照《中華華人人民民共共和和國國防防震震減減災(zāi)災(zāi)法法》和本本條條例例的的規(guī)規(guī)定定，，需需要要進(jìn)進(jìn)行行地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)的的，，必必須須嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行國國家家地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)的的技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)范范，，確確保保地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)的的質(zhì)質(zhì)量量。。建建設(shè)設(shè)單單位位應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將將建建設(shè)設(shè)工工程程的的地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)委委托托給給具具有有相相應(yīng)應(yīng)資資質(zhì)質(zhì)的的地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)單單位位。。地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)單單位位對對建建設(shè)設(shè)工工程程進(jìn)進(jìn)行行地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)后后，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)編編制制該該建建設(shè)設(shè)工工程程的的地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告。。目目前前，，全全國國各各省省市市對對地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)都都有有不不同同的的規(guī)規(guī)定定，，北北京京市市的的工工程程可可依依據(jù)據(jù)原原北京京市市物物價(jià)價(jià)局局2002年9月18日京京價(jià)價(jià)(收)字[2002]361號文文件件《關(guān)于于地地震震安安全全性性評評價(jià)價(jià)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的函函》的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行核核算算。。（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用7.地價(jià)價(jià)評評估估費(fèi)費(fèi)用用→1994年12月12日，，國國家家計(jì)計(jì)委委和和國國家家土土地地管管理理局局聯(lián)聯(lián)合合發(fā)發(fā)布布了了““關(guān)關(guān)于于土土地地價(jià)價(jià)格格評評估估收收費(fèi)費(fèi)的的通通知知””，，通通知知規(guī)規(guī)定定：：““土土地地價(jià)價(jià)格格評評估估收收費(fèi)費(fèi)是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場重重要要的的經(jīng)經(jīng)營營性性中中介介服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)行行為為，，評評估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有償償服服務(wù)務(wù)’’的的原原則則與與委委托托方方簽簽訂訂合合同同，，開開展展評評估估服服務(wù)務(wù)工工作作，，收收取取合合理理費(fèi)費(fèi)用用。。凡凡具具備備土土地地估估價(jià)價(jià)資資格格并并經(jīng)經(jīng)土土地地、、物物價(jià)價(jià)部部門門確確認(rèn)認(rèn)的的單單位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，對對土土地地價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行評評估估，，并并按按本本通通知知的的規(guī)規(guī)定定收收取取土土地地評評估估費(fèi)費(fèi)。?！薄?997年12月1日北京市市物價(jià)局局發(fā)布了了京價(jià)(房)字[1997]第398號文件《關(guān)于房地地產(chǎn)中介介服務(wù)收收費(fèi)的通通知》，對我市市房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行了修修訂，規(guī)規(guī)定“房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評估估收費(fèi)、、土地價(jià)價(jià)格評估估收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行行政府定定價(jià)，其其收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按照照標(biāo)的總總額采取取差額定定率分檔檔累進(jìn)制制。（一）項(xiàng)項(xiàng)目前期期費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)及施施工圖審審查費(fèi)→工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的測測算可依依據(jù)2002年1月7日國家計(jì)計(jì)委、建建設(shè)部以以計(jì)價(jià)格[2002]10號文發(fā)布布的《工程勘察察設(shè)計(jì)收收費(fèi)管理理規(guī)定》中的有關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目實(shí)際情情況測定定?！┕D審審查是目目前基本本建設(shè)程程序中必必須的環(huán)環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)設(shè)部134號令發(fā)布布的《房屋建筑筑和市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程程施工圖圖設(shè)計(jì)文文件審查查管理辦辦法》中再次明明確規(guī)定定“施工工圖未經(jīng)經(jīng)審查合合格的不不得使用用”。但但相應(yīng)的的圖紙審審查收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，國家沒沒有統(tǒng)一一規(guī)定。。北京市市可執(zhí)行行市規(guī)發(fā)[2001]761號《關(guān)于開展展施工圖圖設(shè)計(jì)文文件審查查工作的的通知》中第五條條“審查查收費(fèi)：：在國家家正式下下達(dá)施工工圖審查查收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)前，，北京市市的施工工圖審查查單位暫暫按國家家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員員會計(jì)價(jià)格[1999]1283號文件中中《工程咨詢詢?nèi)藛T工工日費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行?！薄保ㄒ唬╉?xiàng)項(xiàng)目前期期費(fèi)用9.招標(biāo)代理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)→原國家計(jì)委委關(guān)于印印發(fā)《招標(biāo)代理理服務(wù)收收費(fèi)管理理暫行辦辦法》的通知計(jì)計(jì)價(jià)格格[2002]1980號文中明確確了招標(biāo)標(biāo)代理服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。?！覀儞?jù)此此編制了了招標(biāo)代理理服務(wù)收收費(fèi)速查查表，可以方方便快捷捷地查取取收費(fèi)金金額。（一）項(xiàng)項(xiàng)目前期期費(fèi)用10.工程保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)→建設(shè)部和和中國保保險(xiǎn)監(jiān)督督管理委委員會于于2005年8月出臺了了《關(guān)于推進(jìn)進(jìn)建設(shè)工工程質(zhì)量量保險(xiǎn)工工作的意意見》建質(zhì)[2005]133號

，指指出：““建設(shè)工工程質(zhì)量量保險(xiǎn)是是一種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移在工工程建設(shè)設(shè)和使用用期間由由可能的的質(zhì)量缺缺陷引起起的經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)任的的方式，，它由能能夠轉(zhuǎn)移移工程技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、落實(shí)實(shí)質(zhì)量責(zé)責(zé)任的一一系列保保險(xiǎn)產(chǎn)品品組成，，包括建建筑工程程一切險(xiǎn)險(xiǎn)、安裝裝工程一一切險(xiǎn)、、工程質(zhì)質(zhì)量保證證保險(xiǎn)和和相關(guān)職職業(yè)責(zé)任任保險(xiǎn)等等。其中中，工程程質(zhì)量保保證保險(xiǎn)險(xiǎn)主要為為工程竣竣工后一一定期限限內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)的主體體結(jié)構(gòu)問問題和滲滲漏問題題等提供供風(fēng)險(xiǎn)保保障?！薄薄？梢娨?，工程程建設(shè)領(lǐng)領(lǐng)域涉及及到的保保險(xiǎn)品種種主要有有職工意意外傷害害險(xiǎn)（雇雇主責(zé)任任險(xiǎn)）、、設(shè)計(jì)責(zé)責(zé)任險(xiǎn)、、工程質(zhì)質(zhì)量保修修保險(xiǎn)和和建筑（（安裝））工程一一切險(xiǎn)。。但具體體費(fèi)率，，市場浮浮動(dòng)較大大，建設(shè)設(shè)工程一一切險(xiǎn)一一般為投投保金額額的1%左右，第第三者責(zé)責(zé)任險(xiǎn)按按比例投投保。但但2004年11月中旬進(jìn)進(jìn)行的北北京地鐵鐵4、5、10號線建安安險(xiǎn)及第第三者責(zé)責(zé)任險(xiǎn)合合同費(fèi)率率卻是5‰左右。2005年深圳地地鐵項(xiàng)目目中，工工程質(zhì)量量險(xiǎn)和運(yùn)運(yùn)營初期期的運(yùn)營營險(xiǎn)合計(jì)計(jì)也低至至投保金金額的5‰，可見目目前保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)競爭爭是相當(dāng)當(dāng)激烈的的。因此此在項(xiàng)目目前期階階段，要要準(zhǔn)確估估算工程程質(zhì)量保保險(xiǎn)費(fèi)是是很困難難的，可可以暫按按建安工工程造價(jià)價(jià)的1%-2%估算。（二）征征地、拆拆遷費(fèi)用用包括：征地補(bǔ)償費(fèi)用用拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用房屋拆遷評估估費(fèi)拆除工程費(fèi)用用古樹保護(hù)及文文物古建修護(hù)護(hù)、還建費(fèi)用用其它（二）征地、、拆遷費(fèi)用1.征地補(bǔ)償費(fèi)用用→根據(jù)土地所屬屬的不同區(qū)域域及其被征用用前的不同用用地性質(zhì)相應(yīng)應(yīng)發(fā)生不同的的征地費(fèi)用。。→本市行政區(qū)域域內(nèi)依法征用用農(nóng)民集體所所有土地的，，根據(jù)2004年5月21日北京市人民民政府令第148號公布的《北京市建設(shè)征征地補(bǔ)償安置置辦法》進(jìn)行補(bǔ)償安置置。征地補(bǔ)償償費(fèi)包括土地地補(bǔ)償費(fèi)和安安置補(bǔ)助費(fèi)。。涉及青苗和和其他土地附附著物的，還還應(yīng)當(dāng)向所有有權(quán)人支付青青苗補(bǔ)償費(fèi)和和其他土地附附著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。青苗是指指尚未收獲的的農(nóng)作物。其其他土地附著著物包括房屋屋、水井、道道路、管線、、水渠等建筑筑物、構(gòu)筑物物以及林木和和其他經(jīng)濟(jì)作作物等?！臼姓鞯匮a(bǔ)償償費(fèi)實(shí)行最低低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制制度。征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)最低保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市市土地行政主主管部門以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)結(jié)合被征地農(nóng)農(nóng)村村民的生生活水平、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土土地區(qū)位以及及本辦法規(guī)定定的人員安置置費(fèi)用等綜合合因素確定，，報(bào)市人民政政府批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行。征征地補(bǔ)償費(fèi)最最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平適時(shí)時(shí)調(diào)整。（二）征地、、拆遷費(fèi)用2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用◆根據(jù)房屋所屬屬的不同區(qū)域域及其不同屬屬性相應(yīng)發(fā)生生不同的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)用，，補(bǔ)償原則及及依據(jù)亦不同同?！w土地房屋屋拆遷：根據(jù)據(jù)2003年6月6日北京市人民政政府令第124號公布的《北京市集體土土地房屋拆遷遷管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算?！鞘蟹课莶疬w遷：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令令第87號公布的《北京市城市房房屋拆遷管理理辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算。→按照上述管理理辦法進(jìn)行房房屋拆遷時(shí)，，需要對被拆拆遷房屋重置置成新價(jià)進(jìn)行行評估的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重重置成新價(jià)評評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的通知京國土土房管拆[2003]808號文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。。（二）征地、、拆遷費(fèi)用2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用◆根據(jù)房屋的不不同用途相應(yīng)應(yīng)發(fā)生不同的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用，補(bǔ)償原原則及計(jì)算依依據(jù)亦不同。?！课莶疬w評估估：根據(jù)《北京市房屋拆拆遷評估規(guī)則則（暫行）》京國土房屋拆拆字[2001]1234號文進(jìn)行房屋拆遷遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算算。◆此外，拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用還包包括搬家補(bǔ)償償、停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失、設(shè)備備（家電）移移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)鹊?，因此需對對被拆遷區(qū)域域進(jìn)行詳實(shí)的的現(xiàn)況調(diào)查、、費(fèi)用評估，，才能最終確確定。在不具具備詳實(shí)調(diào)查查的前提下，，通過各種渠渠道獲取基礎(chǔ)礎(chǔ)資料和對該該區(qū)域拆遷補(bǔ)補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也也是該部分費(fèi)費(fèi)用估算的重重要依據(jù)之一一。（二）征地、、拆遷費(fèi)用2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用→住宅房屋：《北京市房屋拆拆遷評估規(guī)則則（暫行）》京國土房屋拆拆字[2001]1234號文進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算。房屋拆遷補(bǔ)償償價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)×Ｋ＋基準(zhǔn)房價(jià)價(jià)）×被拆遷房屋建建筑面積＋被被拆遷房屋重重置成新價(jià)→非住宅房屋：：根據(jù)1234號文及關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅宅房屋拆遷評評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的通知京房地地評字[1999]656號文進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算。非住宅房屋拆拆遷補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)價(jià)（二）征地、、拆遷費(fèi)用3.房屋拆遷評估估費(fèi)→1997年12月1日，北京市物物價(jià)局發(fā)布了了《關(guān)于房地產(chǎn)中中介服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的通知》京價(jià)(房)字[1997]第398號文，對我市房地地產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行了了修訂，規(guī)定定“因征用拆拆遷對房屋進(jìn)進(jìn)行價(jià)格評估估的，按補(bǔ)償償價(jià)款金額的的1～1.5%向征用拆遷單單位收取評估估費(fèi)?！保ǘ┱鞯?、、拆遷費(fèi)用4.拆除工程費(fèi)用用→拆除工程費(fèi)用用應(yīng)按照工程程實(shí)際需要估估算拆除工程程量，并套用用相關(guān)估算指指標(biāo)或概算定定額，充分考考慮渣土運(yùn)輸輸、消納等因因素進(jìn)行測算算。（二）征地、、拆遷費(fèi)用5.古樹保護(hù)及文文物古建修護(hù)護(hù)、還建費(fèi)用用→根據(jù)古樹保護(hù)護(hù)方案和文物物古建的修護(hù)護(hù)、還建方案案，套用相關(guān)關(guān)估算指標(biāo)或或概算定額，，充分考慮修修繕、保護(hù)、、還原等因素素進(jìn)行費(fèi)用測測算。（二）征地、、拆遷費(fèi)用6.其它→指根據(jù)國家或或地方政府要要求在征地、、拆遷過程中中還需發(fā)生的的各種費(fèi)用，，如：新增城城市用地費(fèi)、、耕地開墾費(fèi)費(fèi)、耕地占用用稅、菜田基基金、防洪費(fèi)費(fèi)、提前搬家家獎(jiǎng)勵(lì)、支援援重點(diǎn)工程費(fèi)費(fèi)等，根據(jù)相相關(guān)文件或地地方規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）公共區(qū)區(qū)域市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用包括：場地平整費(fèi)用用及為各二級開開發(fā)單位提供供施工臨時(shí)供供水、供電設(shè)設(shè)施、臨時(shí)道道路的鋪設(shè)及及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性性道路、橋梁梁建設(shè)費(fèi)用市政管線建設(shè)設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污污水、中水、、上水、電力力、天然氣、、電信、熱力力等)市政場站建設(shè)設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房房、燃?xì)庹{(diào)壓壓站、熱力站站、開閉站、、區(qū)域中水站站、區(qū)域管理理中央監(jiān)控室室及涉及城市市安全的公共共設(shè)施等，其其建設(shè)費(fèi)用視視規(guī)劃情況而而定)配套公共設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通通智能化系統(tǒng)統(tǒng)、公共標(biāo)標(biāo)識指示系統(tǒng)統(tǒng)、安防監(jiān)控控系統(tǒng)、公共共衛(wèi)生間、垃垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)站、消防防站、派出所所、郵局等)（三）公共區(qū)區(qū)域市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用◆本部分費(fèi)用是是指在土地一一級開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊紅線范圍外的的公共區(qū)域的的市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用。這是土地一級開發(fā)成成本中的另一一重要組成部部分?！鷳?yīng)在不同階段段根據(jù)控制性性詳細(xì)規(guī)劃，，或修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖圖紙，或施工工圖紙，參考考相應(yīng)工程的的估算指標(biāo)，或概算定定額，或預(yù)算算定額測定。。（四）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共環(huán)境景景觀建設(shè)費(fèi)用用包括：綠化（（花草、樹木木的種植）、、微地形、藝藝術(shù)小品、噴噴泉、地下出出入口的處理理、休息座椅椅等。→本部分費(fèi)用是是指在土地一一級開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊紅紅線范圍外的的公共區(qū)域的的環(huán)境景觀建建設(shè)費(fèi)用。這這是土地一級級開發(fā)成本中中的一項(xiàng)重要要組成部分，，應(yīng)在不同階階段根據(jù)控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃，或修建性性詳細(xì)規(guī)劃，，或初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，或施施工圖紙，參參考相應(yīng)工程程的估算指標(biāo)標(biāo)，或概算定定額，或預(yù)算算定額測定。。（五）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用包括：市政管管理用房建設(shè)設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車場（（庫）、非機(jī)機(jī)動(dòng)車停車設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用；規(guī)劃中其其它須納入土土地一級開發(fā)發(fā)成本的公共共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用?！诓煌A段根根據(jù)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃，或或修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或初初步設(shè)計(jì)圖紙紙，或施工圖圖紙，參考相相應(yīng)工程的估估算指標(biāo)，或或概算定額，，或預(yù)算定額額測定。（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用包括：工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)費(fèi)建設(shè)期區(qū)域管管理費(fèi)用項(xiàng)目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費(fèi)用項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)費(fèi)用其他（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用工程監(jiān)理費(fèi)→1996年1月16日，北京市建建委發(fā)布了《北京市工程建建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施施辦法》(京價(jià)收1996第043號)，規(guī)定：實(shí)行行監(jiān)理的工程程，監(jiān)理費(fèi)按按工程的總造造價(jià)百分比計(jì)計(jì)取，用插入入法計(jì)算。建建設(shè)前期階段段按工程概預(yù)預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取。（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用2.竣工圖編制費(fèi)費(fèi)→2002年國家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員會和和建設(shè)部聯(lián)合合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制制工程施工圖圖預(yù)算的，按按照該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)預(yù)算編制費(fèi)；；編制工程竣竣工圖的，按按照該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編編制費(fèi)。（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用3.建設(shè)期區(qū)域域管理費(fèi)用用→包括安保、、環(huán)境保潔潔、臨時(shí)綠綠化、美化化等費(fèi)用。。這部分費(fèi)費(fèi)用在項(xiàng)目目建設(shè)初期期很難估算算。不同的的土地一級級開發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)區(qū)域域的面積、、基本狀況況、區(qū)域周周邊的環(huán)境境一定后，，即基本明明確每年需需要多少保保安、保潔潔人員進(jìn)行行公共區(qū)域域的管理，，需要做多多少面積的的臨時(shí)綠化化，整個(gè)區(qū)區(qū)域的建設(shè)設(shè)期幾年等等，再據(jù)以以測算相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用。（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用4.項(xiàng)目竣工后后移交管理理單位前的的維護(hù)管理理費(fèi)用→這部分費(fèi)用用主要是由由于目前土土地一級開開發(fā)項(xiàng)目完完成后，形形成了大量量的資產(chǎn)，，而這些資資產(chǎn)的管理理主體比較較復(fù)雜，例例如：道路路、水、電電、（天然然）氣、熱熱、交通設(shè)設(shè)施、園林林景觀綠化化設(shè)施等都都分別歸屬屬不同的管管理單位，，產(chǎn)權(quán)移交交尚未有規(guī)規(guī)范的模式式和程序。。這就造成成在土地一一級開發(fā)任任務(wù)基本完完成后，可可能還會對對資產(chǎn)進(jìn)行行一段時(shí)間間的照管，，對有些項(xiàng)項(xiàng)目還要從從社會利益益角度出發(fā)發(fā)，進(jìn)行運(yùn)運(yùn)營。為此此，土地一一級開發(fā)主主體還要支支出一筆管管理費(fèi)和運(yùn)運(yùn)營費(fèi)。這這筆費(fèi)用根根據(jù)不同一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的情況況，千差萬萬別，不一一而足，須須慎重對待待，認(rèn)真估估算。（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用5.項(xiàng)目后評價(jià)價(jià)費(fèi)用→指在土地一一級開發(fā)工工作完成后后，由土地地一級開發(fā)發(fā)主體組織織，委托專專業(yè)咨詢公公司從經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社社會效益、、環(huán)境效益益出發(fā)對整整個(gè)土地一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目和開發(fā)發(fā)過程進(jìn)行行公正、客客觀的評價(jià)價(jià)。該費(fèi)用用可參考國國家有關(guān)工工程咨詢的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（計(jì)價(jià)格格1283號文）進(jìn)行行測算。（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用6.其他→指其他和工工程建設(shè)相相關(guān)但未歸歸屬前述項(xiàng)項(xiàng)目的其他他相關(guān)費(fèi)用用，按預(yù)計(jì)計(jì)發(fā)生的項(xiàng)項(xiàng)及相關(guān)文文件估算。。例如：委委托代建的的項(xiàng)目還會會發(fā)生“代代建工程管管理費(fèi)”，，參京發(fā)改[2004]298號文關(guān)于印印發(fā)《北京市政府府投資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目代建建制管理辦辦法（試行行）》的通知執(zhí)行。（七）管理理費(fèi)指土地一級級開發(fā)主體體在土地一一級開發(fā)全全過程中所所發(fā)生的管管理費(fèi)，包包括土地一一級開發(fā)的的建設(shè)期和和代政府進(jìn)進(jìn)行土地出出讓的銷售售期。該費(fèi)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的具具體情況和和土地一級級開企業(yè)的的管理水平平、資源投投入情況等等進(jìn)行核算算?！?005年8月3日，市國土土局發(fā)布了了關(guān)于印發(fā)《北京市土地地儲備和一一級開發(fā)暫暫行辦法》的通知京國土市[2005]540號文，其中第十十三條規(guī)定定：土地儲儲備機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)實(shí)施土土地開發(fā)的的，由土地地儲備機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措措資金、辦辦理規(guī)劃、、項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)、征地拆拆遷及大市市政建設(shè)等等手續(xù)并組組織實(shí)施。。其中通過過招標(biāo)方式式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)土地開發(fā)發(fā)具體管理理的，開發(fā)發(fā)企業(yè)的管管理費(fèi)用不不高于土地地儲備開發(fā)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方方式確定開開發(fā)企業(yè)后后，土地儲儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)標(biāo)開發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂土地地一級開發(fā)發(fā)管理委托托協(xié)議。（八）財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)發(fā)過程中所所發(fā)生的相相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用?！錅y算依企企業(yè)（或項(xiàng)項(xiàng)目）的資資本結(jié)構(gòu)和和融資能力力不同而有有不同的融融資方案，，因此融資資渠道、金金額和期限限完全不同同，其融資資成本應(yīng)視視具體情況況分別測算算。→根據(jù)項(xiàng)目開開發(fā)實(shí)施方方案中開發(fā)發(fā)進(jìn)度、時(shí)時(shí)序的安排排，相應(yīng)地地做出投資資計(jì)劃，繪繪出資金流流入流出的的現(xiàn)金流量量圖，并據(jù)據(jù)此相應(yīng)地地計(jì)算預(yù)計(jì)計(jì)發(fā)生的財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。。（九）銷售售費(fèi)用包括土地一一級開發(fā)主主體為提升升開發(fā)區(qū)域域的土地價(jià)價(jià)值，吸引引二級開發(fā)發(fā)商和最終終用戶，完完成土地出出讓任務(wù)，，盡快收回回開發(fā)成本本而進(jìn)行的的策劃、推推廣活動(dòng)，，和因此發(fā)發(fā)生的各種種廣告、宣宣傳費(fèi)用等等。→目前政府對對土地一級級開發(fā)的銷銷售費(fèi)用提提取比例沒沒