房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

可行性研究主要內(nèi)容項(xiàng)目選擇項(xiàng)目可行性研究概述市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目投資估算產(chǎn)品成本測(cè)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)備選方案的選擇不確定性分析項(xiàng)目選擇概念對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定的過程。作用是房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)全過程包括項(xiàng)目選擇、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等具體內(nèi)容，但最關(guān)鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的是項(xiàng)目選擇和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。項(xiàng)目選擇是從全局、宏觀上決定項(xiàng)目的定位；而規(guī)劃設(shè)計(jì)是從微觀上進(jìn)一步創(chuàng)造和提高項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值。

項(xiàng)目選擇程序廣泛尋找投資項(xiàng)目在管理部門尋找待出讓、批租的土地從媒體廣告尋找合作、轉(zhuǎn)讓土地從咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位精心篩選投資項(xiàng)目組織內(nèi)部專家，初選幾個(gè)具有初步可研價(jià)值的項(xiàng)目對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究由各職能部門逐個(gè)分析是在規(guī)劃參數(shù)未獲政府批準(zhǔn)的前提下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)的一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目特點(diǎn)，就投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究。項(xiàng)目選擇程序項(xiàng)目投資談判就若干有開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方，就出轉(zhuǎn)讓面積、金額、稅費(fèi)、合作方式、資金構(gòu)成相應(yīng)條件和價(jià)值進(jìn)行談判。批租土地、合作開發(fā)、征地拆遷等詳細(xì)可行性研究委托有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，要求比較嚴(yán)格，對(duì)報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。公司總體決策即使可行，也未必一定執(zhí)行。因?yàn)榭蒲惺橇⒆沩?xiàng)目本身角度進(jìn)行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述概念對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。最初是美國(guó)30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)流域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。涉及市場(chǎng)供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)三個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述作用投資決策的依據(jù)籌集資金的依據(jù)簽訂合同的依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)目的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策失誤，提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。特點(diǎn)前期性預(yù)測(cè)性不確定性房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述專業(yè)機(jī)構(gòu)前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析，主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì)，一般有1、2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可。而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究，需要專門的機(jī)構(gòu)或研究小組。一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，我國(guó)目前大多由各開發(fā)公司自己編制，然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng)。人員構(gòu)成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析專家制作人員社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述質(zhì)量體現(xiàn)在研究的最終成果（報(bào)告）中，對(duì)于項(xiàng)目損益分析的準(zhǔn)確程度取決于研究者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和掌握的基礎(chǔ)資料和情報(bào)量。針對(duì)不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國(guó)際上通用的為：投資機(jī)會(huì)研究：誤差范圍±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述時(shí)間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)，同時(shí)也影響到質(zhì)量。一般小型項(xiàng)目1～2個(gè)月，甚至2~3個(gè)星期，中型項(xiàng)目8～9個(gè)月，大型項(xiàng)目1.5～2年或更長(zhǎng)。從整個(gè)建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占1/3，施工建設(shè)占1/3。費(fèi)用與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計(jì)算。投資機(jī)會(huì)研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型項(xiàng)目0.2~1.0%；小型項(xiàng)目1.0~3.0%。房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究概概述述程序序、、步步驟驟討論論可可行行性性研研究究的的范范圍圍，，確確定定研研究究目目標(biāo)標(biāo)。。市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)查查，，收收集集情情報(bào)報(bào)和和資資料料。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析、、預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)技術(shù)術(shù)研研究究：：項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施全全過過程程所所有有環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的銜銜接接處處理理，，環(huán)環(huán)保保措措施施，，項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程施施工工工工藝藝和和物物資資投投入入等等。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)研研究究：：項(xiàng)項(xiàng)目目的的資資金金籌籌措措、、成成本本開開支支、、效效益益預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)、、投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、、國(guó)國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏宏觀觀考考察察、、社社會(huì)會(huì)環(huán)環(huán)境境效效益益等等。。方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與選選擇擇：：根根據(jù)據(jù)研研究究?jī)?nèi)內(nèi)容容設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)可可供供選選擇擇方方案案，，或或?qū)⒏鞲鱾€(gè)個(gè)方方案案的的代代表表性性組組合合，，或或集集中中優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)重重點(diǎn)點(diǎn)修修訂訂設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)最最佳佳方方案案。。制定定實(shí)實(shí)施施計(jì)計(jì)劃劃：：對(duì)對(duì)選選定定方方案案，，確確定定所所有有具具體體的的技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)范范圍圍，，估估算算投投資資、、成成本本支支出出及及收收益益幅幅度度等等財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)狀狀況況，，說說明明成成本本、、價(jià)價(jià)格格、、進(jìn)進(jìn)度度等等變變化化對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目效效果果影影響響及及其其應(yīng)應(yīng)變變能能力力。。編制制報(bào)報(bào)告告。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究概概述述內(nèi)容容項(xiàng)目目背背景景與與概概況況項(xiàng)目目用用地地的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀調(diào)調(diào)查查及及動(dòng)動(dòng)遷遷安安置置市場(chǎng)場(chǎng)分分析析與與建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模的的確確定定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案選擇資源供給環(huán)境影響和環(huán)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目開發(fā)組織織機(jī)構(gòu)、管理理費(fèi)用的研究究開發(fā)建設(shè)計(jì)劃劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社社會(huì)效益分析析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析等）結(jié)論及建議房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））目的了解市場(chǎng)的宏宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素，進(jìn)而而把握投資機(jī)機(jī)會(huì)與方向；；了解市場(chǎng)上各各類物業(yè)的供供求關(guān)系和價(jià)價(jià)格水平，就就擬開發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)行市場(chǎng)定定位；了解房地產(chǎn)使使用者對(duì)建筑筑物功能和設(shè)設(shè)計(jì)型式的要要求，用以指指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)分析要緊緊緊圍繞特定定的開發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)和類型進(jìn)行行，尤其在以以下四種情況況下：開發(fā)商對(duì)擬開開發(fā)項(xiàng)目沒有有或很少有相相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；擬開發(fā)項(xiàng)目要要持續(xù)幾年的的時(shí)間，在這這段時(shí)間里，，市場(chǎng)的變化化是不可避免免的；市場(chǎng)不確定因因素較多；開發(fā)商擬進(jìn)入入一個(gè)特殊的的市場(chǎng)，沒有有經(jīng)驗(yàn)可資借借鑒。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））市場(chǎng)調(diào)查的步步驟確定分析目的的確定分析目標(biāo)標(biāo)（對(duì)象）：：范圍與主要要問題選擇分析方法法：確定數(shù)據(jù)據(jù)類型、收集集方法、處理理方法等（估算分析過過程所需時(shí)間間與費(fèi)用及分分析結(jié)果的預(yù)預(yù)期價(jià)值）數(shù)據(jù)收集、處處理與分析評(píng)價(jià)初步結(jié)果果，進(jìn)行修正正結(jié)論和建議房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））市場(chǎng)調(diào)查的作作用提高對(duì)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)的分辯能能力，發(fā)現(xiàn)和和捕捉市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)；提高對(duì)市場(chǎng)狀狀況的把握，，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力力；有利于對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)展的控制制，適時(shí)調(diào)整整策略。市場(chǎng)調(diào)查的類類型探測(cè)性：對(duì)市市場(chǎng)情況和面面臨的問題比比較模糊，不不知如何入手手時(shí)，發(fā)現(xiàn)和和提出問題，，確定調(diào)查重重點(diǎn)；描述性：對(duì)找找到的問題進(jìn)進(jìn)行如實(shí)的反反映和具體的的回答，說明明問題；因果性：進(jìn)一一步分析問題題的前因后果果，找出影響響問題的各個(gè)個(gè)因素及其與與問題之間的的關(guān)系，分析析問題原因；；預(yù)測(cè)性：估計(jì)計(jì)問題發(fā)展的的趨勢(shì)。另外可以分為為：普查、重重點(diǎn)調(diào)查、隨隨機(jī)抽樣、非非隨機(jī)抽樣等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））市場(chǎng)調(diào)查的一一般內(nèi)容宏觀因素：政治、經(jīng)濟(jì)、、科技、人文文地理、宗教教信仰、習(xí)俗俗、法律法規(guī)規(guī)等；區(qū)域市場(chǎng)因素素（與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作相相關(guān)的信息））：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平、地區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與與產(chǎn)業(yè)政策、、人口因素、、城市發(fā)展方方向與城市規(guī)規(guī)劃、環(huán)境因因素等；微觀市場(chǎng)因素素（與投資項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)的信信息）：市場(chǎng)的總體趨趨勢(shì)：房地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)；供給：同類物物業(yè)的供給量量、替代物業(yè)業(yè)的供給量、、增量與存量量、市場(chǎng)成交交量、土地批批租數(shù)量和用用途分布；需求：潛在需需求量（有效效需求量）、、空置率、市市場(chǎng)吸納能力力、人口、收收入、銷售趨趨勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））價(jià)格：銷售價(jià)價(jià)格或租金水水平、地價(jià)、、拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償成本、建建造成本和其其它成本費(fèi)用用、相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)、投資收益益率、開發(fā)利利潤(rùn)率等；競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)占占有量、同類類物業(yè)供需情情況、競(jìng)爭(zhēng)企企業(yè)數(shù)量、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)能力力等；中間商：信譽(yù)譽(yù)、能力等；；其它：金融、、物業(yè)管理等等。特定類型項(xiàng)目目的市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容住宅項(xiàng)目：與房地產(chǎn)代理理機(jī)構(gòu)、物業(yè)業(yè)管理人員特特別是用戶的的溝通，了解解項(xiàng)目周圍地地區(qū)住宅的供供求狀況、價(jià)價(jià)格水平、對(duì)對(duì)現(xiàn)有住宅滿滿意的程度和和對(duì)未來(lái)住房房的希望。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)項(xiàng)目：考察開發(fā)所必必備的條件，，如勞動(dòng)力、、交通運(yùn)輸、、原材料和專專業(yè)人員的來(lái)來(lái)源；考慮未未來(lái)入住者的的意見，如辦辦公、生產(chǎn)和和倉(cāng)儲(chǔ)用房的的比例，大型型運(yùn)輸車輛通通道和生產(chǎn)工工藝的特殊要要求，以及對(duì)對(duì)隔音、抗震震、通風(fēng)、防防火、起重設(shè)設(shè)備安裝等的的特殊要求。。商業(yè)購(gòu)物中心心項(xiàng)目：考慮所在地區(qū)區(qū)的流動(dòng)人口口與常住人口口的數(shù)量、購(gòu)購(gòu)買力水平以以及該地區(qū)對(duì)對(duì)零售業(yè)的特特殊要求，考考慮購(gòu)物中心心的服務(wù)半徑徑及附近其它它購(gòu)物中心、、中小型店鋪鋪的分布情況況。寫字樓項(xiàng)目：：研究所在地段段的交通通達(dá)達(dá)程度，擬建建地點(diǎn)的周圍圍環(huán)境及與周周圍商業(yè)設(shè)施施的關(guān)系，還還要考慮內(nèi)外外設(shè)備的平面面布局、特色色與格調(diào)、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、提提供公共服務(wù)務(wù)的內(nèi)容，滿滿足未來(lái)潛在在使用者的特特殊需求和偏偏好等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））市場(chǎng)資料收集集方法訪問法：根據(jù)據(jù)調(diào)查目的，，擬定調(diào)查提提綱或設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)查問卷，以以提問或填寫寫問卷的形式式請(qǐng)被調(diào)查者者回答。速度較快且成成本不是太高高。有時(shí)信息資料料缺乏客觀性性。面談?wù){(diào)查：有較大的靈活活性，可以集集體面談或針針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查查對(duì)象進(jìn)行深深入調(diào)查，氣氣氛好，資料料是第一手的的，也比較真真實(shí)。成本相對(duì)較高高，資料處理理較為繁瑣，，受調(diào)查人員員業(yè)務(wù)水平的的影響較大。。電話調(diào)查：收集資料快，，成本也比較較低，便于信信息處理。不易取得被調(diào)調(diào)查者的合作作，調(diào)查不夠夠深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））通訊調(diào)查：范圍較為廣泛泛，能充分表表達(dá)個(gè)人意見見，資料較為為客觀、真實(shí)實(shí)。問卷的回收率率較低，拖延延時(shí)間往往較較長(zhǎng)。觀察法：通過過觀察被調(diào)查查者行為或收收集其行為痕痕跡。可以獲得被調(diào)調(diào)查者不愿意意以及言語(yǔ)無(wú)無(wú)法提供的信信息；并能客客觀地獲得準(zhǔn)準(zhǔn)確性較高的的第一手資料料。調(diào)查對(duì)象的面面比較窄，花花費(fèi)的時(shí)間較較長(zhǎng)，有時(shí)僅僅能觀察一些些表象，需與與其它方法進(jìn)進(jìn)行結(jié)合。實(shí)驗(yàn)法：將調(diào)調(diào)查范圍縮小小到一定范圍圍進(jìn)行試驗(yàn)，，再對(duì)整個(gè)市市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)。數(shù)據(jù)的加工分分析方法列表分析數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法法分析頻率分布、均均值與百分比比、相關(guān)分析析、多變量分分析、假設(shè)檢檢驗(yàn)分析等；；圖形分析直方圖、餅圖圖、折線或曲曲線圖等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））【案例】南京市寫字樓樓市場(chǎng)簡(jiǎn)況房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的內(nèi)容供給狀況變化化預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)數(shù)量量以及投入開開發(fā)物業(yè)的數(shù)數(shù)量（增量））（注意開發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)、利利用土地供給給總量的預(yù)測(cè)測(cè)進(jìn)行）；預(yù)測(cè)房地產(chǎn)存存量的供應(yīng)量量（三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)）；預(yù)測(cè)擬開發(fā)物物業(yè)類型及可可替代物業(yè)類類型的供給；；預(yù)測(cè)宏觀決策策對(duì)房地產(chǎn)供供給的影響。。需求狀況變化化購(gòu)買力預(yù)測(cè)（（社會(huì)集團(tuán)購(gòu)購(gòu)買力、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民購(gòu)買力力等）；投資價(jià)值預(yù)測(cè)測(cè)；市場(chǎng)潛在需求求預(yù)測(cè)。價(jià)格變動(dòng)及其其影響預(yù)測(cè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力力發(fā)展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)（本企業(yè)業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)業(yè)）房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的步驟確定預(yù)測(cè)對(duì)象象：擬投資物物業(yè)類型在合合理開發(fā)建設(shè)設(shè)期后的市場(chǎng)場(chǎng)需求、供給給等狀況；收集、分析資資料；選定預(yù)測(cè)方法法和預(yù)測(cè)模型型進(jìn)行預(yù)測(cè)；；評(píng)價(jià)、修正初初步預(yù)測(cè)結(jié)果果；預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方方法定性方法特爾斐法（專專家意見法））：充分發(fā)揮各方方面專家的知知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和和判斷能力；；獨(dú)立性和往復(fù)復(fù)性；時(shí)間、資金花花費(fèi)少并可得得到多種有價(jià)價(jià)值的觀點(diǎn)和和意見；但意見難免有有主觀片面性性；要注意專家的的代表性、廣廣泛性、數(shù)量量以及意見反反饋時(shí)間。意見集中法市場(chǎng)因素變動(dòng)動(dòng)激烈時(shí)，能能考慮多種非非定量因素；；簡(jiǎn)單易行，缺缺乏歷史資料料也能進(jìn)行；；但易受市場(chǎng)形形式的影響。。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））定量方法時(shí)間序列法：：假定影響市場(chǎng)場(chǎng)的各種因素素大體相似，，需求形態(tài)具具有一定規(guī)律律；而且必須須具備完備的的時(shí)間序列資資料簡(jiǎn)單平均法加權(quán)平均法算術(shù)移動(dòng)平均均法加權(quán)移動(dòng)平均均法指數(shù)平滑法因果分析法（（回歸分析法法）一元回歸法多元回歸法房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））算術(shù)移動(dòng)平均均法確定各期的期期距；求相鄰期距各各期的簡(jiǎn)單平平均數(shù)；將各期平均值值進(jìn)行比較，，求出變動(dòng)趨趨勢(shì)值；求預(yù)測(cè)值。其其計(jì)算公式為為：預(yù)測(cè)值=最后—期簡(jiǎn)單平均數(shù)數(shù)+預(yù)測(cè)期與最后后—期簡(jiǎn)單平均數(shù)數(shù)的期距×最后—期變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)數(shù)加權(quán)移動(dòng)平均均法以加權(quán)形式求求得移動(dòng)平均均值；指數(shù)平滑法利用前后兩期期實(shí)際與預(yù)測(cè)測(cè)數(shù)據(jù)，并考考慮其比重進(jìn)進(jìn)行預(yù)測(cè)；t期預(yù)測(cè)值＝平平滑指數(shù)×t前期實(shí)際值＋＋（1－平滑指數(shù)））×t前期預(yù)測(cè)值平滑指數(shù)根據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)值與實(shí)實(shí)際值的差異異大小而定，，差異大通常常為0.7~0.8。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））算術(shù)移動(dòng)平均均法房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析（市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)測(cè)））加權(quán)移動(dòng)平均均法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可可行性研究的的核心，貫穿穿于可行性研研究的全過程程。它的最終目的的是根據(jù)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃的要要求，在做好好產(chǎn)品市場(chǎng)需需求預(yù)測(cè)和工工程技術(shù)研究究的基礎(chǔ)上，，計(jì)算開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投入的費(fèi)費(fèi)用和產(chǎn)出的的效益，通過過方案比較，，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行行性和合理性性進(jìn)行分析論論證，作出全全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)，為投資資決策提供依依據(jù)。可行性研究中中的開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有有兩種：選擇優(yōu)化方案案中的評(píng)價(jià)，，用以比較和和篩選方案，，以尋求最佳佳或滿意方案案；確定推薦方案案后，對(duì)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的的最終的全面面預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)。。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)測(cè)算投資來(lái)源與支支出測(cè)算銷售收入與稅稅金測(cè)算產(chǎn)品成本測(cè)算算利潤(rùn)測(cè)算財(cái)務(wù)分析、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)價(jià)現(xiàn)金流量表靜態(tài)分析動(dòng)態(tài)分析不確定性分析析國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析析評(píng)價(jià)結(jié)果項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的步驟項(xiàng)目投資估算算投資：為了保保證項(xiàng)目投產(chǎn)產(chǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的正常常進(jìn)行而投入入的活勞動(dòng)和和物化勞動(dòng)價(jià)價(jià)值的總和。。固定資產(chǎn)投資資：用于建設(shè)設(shè)或購(gòu)置固定定資產(chǎn)所投入入的資金。固定資產(chǎn)是指指使用期限超超過一年的房房屋、建筑物物、機(jī)器機(jī)械械、運(yùn)輸工具具以及其他與與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有有關(guān)的設(shè)備、、工具、器具具等。由工程費(fèi)用、、其他費(fèi)用、、預(yù)備費(fèi)用等等組成。流動(dòng)資產(chǎn)投資資：項(xiàng)目在投投產(chǎn)前預(yù)先墊墊付、在投產(chǎn)產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過程中周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的資金金。流動(dòng)資產(chǎn)是指指可以在一年年或者超過一一年的一個(gè)營(yíng)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變變現(xiàn)或者耗用用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收收及預(yù)付款項(xiàng)項(xiàng)、存貨等項(xiàng)項(xiàng)組成。項(xiàng)目投資估算算構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資資靜態(tài)投資土地費(fèi)用前期工工程基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)建筑工工程費(fèi)費(fèi)用安裝工工程費(fèi)費(fèi)用設(shè)備及及工器器具的的購(gòu)置置費(fèi)用用其他工工程費(fèi)費(fèi)用基本預(yù)預(yù)備費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目投投資估估算動(dòng)態(tài)投投資建設(shè)期期利息息固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)費(fèi)匯率變變動(dòng)預(yù)預(yù)備費(fèi)費(fèi)流動(dòng)資資產(chǎn)投投資：：應(yīng)收收及預(yù)預(yù)付款款、存存貨、、現(xiàn)金金勘查設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)管理費(fèi)費(fèi)銷售費(fèi)費(fèi)用建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投投資估估算固定資資產(chǎn)投投資估估算：：估算是是在投投資項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究階段段，采采用模模擬已已建成成的同同類項(xiàng)項(xiàng)目或或參照照經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)指標(biāo)標(biāo)或采采用編編制概概算等等方法法來(lái)估估算項(xiàng)項(xiàng)目所所需的的全部部投資資費(fèi)用用。概算是是在初初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段根根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖樣、、概算算定額額、費(fèi)費(fèi)用定定額、、設(shè)備備和材材料的的預(yù)算算價(jià)格格、工工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等等資料料編制制的比比估算算更詳詳細(xì)、、精確確的全全部建建設(shè)費(fèi)費(fèi)用。。預(yù)算是是在施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)階段段根據(jù)據(jù)施工工圖樣樣、預(yù)預(yù)算定定額、、費(fèi)用用定額額、設(shè)設(shè)備和和材料料預(yù)算算價(jià)格格、工工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等等資料料編制制的更更為詳詳細(xì)、、精確確的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)文文件，，用以以確定定項(xiàng)目目所需需的全全部投投資費(fèi)費(fèi)用。。決算是是反映映項(xiàng)目目實(shí)際際造價(jià)價(jià)的文文件，，是辦辦理交交付使使用新新增資資產(chǎn)的的依據(jù)據(jù)。建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投投資估估算常用的的固定定資產(chǎn)產(chǎn)估算算方法法類比估估算法法：根根據(jù)已已建成成的與與擬建建項(xiàng)目目工藝藝技術(shù)術(shù)路線線相同同的同同類產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)來(lái)估算算。單位生生產(chǎn)能能力法法規(guī)模指指數(shù)法法系數(shù)估估算法法概算指指標(biāo)估估算法法：按按概算算定額額分部部分項(xiàng)項(xiàng)估算算。常用的的流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)投資資估算算方法法類比估估算法法分項(xiàng)估估算法法：按按流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)的構(gòu)構(gòu)成分分項(xiàng)估估算。。產(chǎn)品成成本測(cè)測(cè)算會(huì)計(jì)成成本：：是會(huì)會(huì)計(jì)記記錄在在帳冊(cè)冊(cè)上的的客觀觀有形形的支支出。。生產(chǎn)成成本：：生產(chǎn)產(chǎn)單位位為生生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品或或提供供勞務(wù)務(wù)而發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)用用，包包括各各項(xiàng)直直接支支出和和制造造費(fèi)用用。直接支支出直接材材料（（原材材料、、輔助助材料料、備備品備備件、、燃料料及動(dòng)動(dòng)力等等）直接工工資（（生產(chǎn)產(chǎn)人員員的工工資、、補(bǔ)貼貼）其他直直接支支出（（如福福利費(fèi)費(fèi)）；；制造費(fèi)費(fèi)用企業(yè)內(nèi)內(nèi)的分分廠、、車間間為組組織和和管理理生產(chǎn)產(chǎn)所發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用包括分分廠、、車間間管理理人員員工資資、折折舊費(fèi)費(fèi)、維維修費(fèi)費(fèi)、修修理費(fèi)費(fèi)及其其他制制造費(fèi)費(fèi)用（（辦公公費(fèi)、、差旅旅費(fèi)、、勞保保費(fèi)等等）。。產(chǎn)品成成本測(cè)測(cè)算管理費(fèi)費(fèi)用：：企業(yè)業(yè)行政政管理理部門門為管管理和和組織織經(jīng)營(yíng)營(yíng)而發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用。管理理人人員員工工資資和和福福利利費(fèi)費(fèi)、、公公司司一一級(jí)級(jí)折折舊舊費(fèi)費(fèi)、、修修理理費(fèi)費(fèi)、、技技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)費(fèi)、、無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)和和資資產(chǎn)產(chǎn)攤攤銷銷費(fèi)費(fèi)及及其其他他管管理理費(fèi)費(fèi)用用（（辦辦公公費(fèi)費(fèi)、、差差旅旅費(fèi)費(fèi)、、勞勞保保費(fèi)費(fèi)、、土土地地使使用用稅稅等等））。。財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用：：為為籌籌集集資資金金而而發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用。。生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期期間間發(fā)發(fā)生生的的利利息息凈凈支支出出及及其其財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用（（匯匯兌兌凈凈損損失失、、銀銀行行手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)等等））。。銷售售費(fèi)費(fèi)用用：：為為銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)品品和和提提供供勞勞務(wù)務(wù)而而發(fā)發(fā)生生的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用。。包括括銷銷售售部部門門人人員員工工資資、、職職工工福福利利費(fèi)費(fèi)、、運(yùn)運(yùn)輸輸費(fèi)費(fèi)及及其其他他銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用（（廣廣告告費(fèi)費(fèi)、、辦辦公公費(fèi)費(fèi)、、差差旅旅費(fèi)費(fèi)））。。產(chǎn)品品成成本本測(cè)測(cè)算算經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本是是從從投投資資方方案案本本身身考考察察的的，，是是在在一一定定期期間間（（通通常常為為一一年年））內(nèi)內(nèi)由由于于生生產(chǎn)產(chǎn)和和銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)品品及及提提供供勞勞務(wù)務(wù)而而實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生的的現(xiàn)現(xiàn)金金支支出出。。它不不包包括括雖雖計(jì)計(jì)入入產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本費(fèi)費(fèi)用用中中，，但但實(shí)實(shí)際際沒沒發(fā)發(fā)生生現(xiàn)現(xiàn)金金支支出出的的費(fèi)費(fèi)用用項(xiàng)項(xiàng)目目。。在技技術(shù)術(shù)方方案案財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析時(shí)時(shí)：：經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本＝＝總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用－－折折舊舊費(fèi)費(fèi)－－維維檢檢費(fèi)費(fèi)－－攤攤銷銷費(fèi)費(fèi)－－財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用維檢檢費(fèi)費(fèi)指指礦礦山山項(xiàng)項(xiàng)目目的的維維檢檢費(fèi)費(fèi)；；攤攤銷銷費(fèi)費(fèi)指指無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)的的攤攤銷銷費(fèi)費(fèi)。。產(chǎn)品品成成本本測(cè)測(cè)算算機(jī)會(huì)會(huì)成成本本由于于將將有有限限資資源源使使用用于于某某種種特特定定的的用用途途而而放放棄棄的的其其他他各各種種用用途途的的最最高高收收益益。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)成成本本除實(shí)實(shí)際際成成本本一一顯顯性性成成本本外外，，還還存存在在著著隱隱性性成成本本。。它它是是指指企企業(yè)業(yè)自自有有的的資資源源，，實(shí)實(shí)際際上上已已經(jīng)經(jīng)投投入入，，但但在在形形式式上上沒沒有有支支付付報(bào)報(bào)酬酬的的那那部部分分成成本本。。經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)成成本本是是顯顯性性成成本本和和隱隱性性成成本本之之和和。。沉沒沒成成本本過去去巳巳經(jīng)經(jīng)支支出出而而現(xiàn)現(xiàn)在在已已無(wú)無(wú)法法得得到到補(bǔ)補(bǔ)償償?shù)牡某沙杀颈?。。邊際際成成本本企業(yè)業(yè)多多生生產(chǎn)產(chǎn)一一單單位位產(chǎn)產(chǎn)量量所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的總總成成本本增增加加。。變動(dòng)動(dòng)成成本本和和固固定定成成本本稅收收與與稅稅金金我國(guó)國(guó)目目前前的的工工商商稅稅制制分分為為流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅、、資資源源稅稅、、收收益益稅稅、、財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、特特定定行行為為稅稅等等幾幾類類。。其其中中與與項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)有有關(guān)關(guān)的的主主要要稅稅種種是是：：從銷銷售售收收入入中中扣扣除除的的增增值值稅稅、、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅、、城城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅和和教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加；；計(jì)入入總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用的的房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、土土地地使使用用稅稅、、車車船船使使用用稅稅、、印印花花稅稅等等；；計(jì)入入固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)總總投投資資的的固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資方方向向調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)稅稅；；從利利潤(rùn)潤(rùn)中中扣扣除除的的所所得得稅稅等等。。稅收收與與稅稅金金營(yíng)業(yè)稅：：應(yīng)納營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅額額＝營(yíng)業(yè)業(yè)額×適用稅率率。銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的稅率率均為5％。城鄉(xiāng)維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅：以納稅人人實(shí)際繳繳納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅稅額為附附征依據(jù)據(jù)。稅率率為7％（市區(qū)區(qū)）。教育費(fèi)附附加：以納稅人人實(shí)際繳繳納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅稅額為附附征依據(jù)據(jù)。教育育費(fèi)附加加率為3％。企業(yè)所得得稅：應(yīng)交所得得稅=應(yīng)納稅所所得額×所得稅稅稅率。應(yīng)應(yīng)納稅所所得額：：利潤(rùn)總總額±稅收調(diào)整整項(xiàng)目金金額。房房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅率一一般為33％。土地使用用稅：每年0.2～10元/平方米，，按城市市規(guī)模分分四級(jí)按按年計(jì)稅稅。（稅稅前列支支）稅收與稅稅金房產(chǎn)稅：：出租房屋屋租金的的12％，出售售房屋現(xiàn)現(xiàn)值的1.2％。（稅稅前列支支）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅：計(jì)稅依據(jù)據(jù)為固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目實(shí)際完完成的投投資額。。差別比例例稅率：：對(duì)于國(guó)家家急需發(fā)發(fā)展的基基建或技技改項(xiàng)目目投資，，適用零零稅率；；對(duì)國(guó)家鼓鼓勵(lì)發(fā)展展但受能能源、交交通等制制約的基基建項(xiàng)目目，實(shí)行行5％的輕稅稅政策；；對(duì)樓堂館館所以及及國(guó)家嚴(yán)嚴(yán)格限制制發(fā)展的的基建項(xiàng)項(xiàng)目，實(shí)實(shí)行30％的重稅稅政策；；對(duì)職工住住宅的建建設(shè)投資資實(shí)行5％的稅率率；對(duì)不屬于于上述四四種的其其他項(xiàng)目目投資，，實(shí)行中中等稅負(fù)負(fù)政策（（10％、15％）。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果評(píng)價(jià)指指標(biāo)我們把““成果與與消耗之之比”、、“產(chǎn)出出與投人人之比””稱為經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果，而將將經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中所所取得的的有效勞勞動(dòng)成果果與勞動(dòng)動(dòng)耗費(fèi)的的比較稱稱為經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。。成果與耗耗費(fèi)進(jìn)行行比較通通常有三三種表達(dá)達(dá)方式：：差額表示示法比值表示示法差額一比比值表示示法經(jīng)濟(jì)效果果的分類類企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果和和國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果直接經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果和和間接經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果有形經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果和和無(wú)形經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果評(píng)價(jià)指指標(biāo)投資回收收與投資資回報(bào)投資回收收是指投投資者對(duì)對(duì)其所投投入資本本的回收收；投資回報(bào)報(bào)是指投投資者所所投入資資本在使使用過程程中所獲獲得的報(bào)報(bào)酬。兩者的關(guān)關(guān)系可以以從資金金回收公公式中反反映。前者可以以理解為為投資回回報(bào)，投投資回報(bào)報(bào)率為i，后者就是是投資回回收，是是投資者者提取折折舊的一一種方法法，若以以它作為為年金，，其折算算的終值值正好為為P，反映了簡(jiǎn)簡(jiǎn)單再生生產(chǎn)的過過程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果評(píng)價(jià)指指標(biāo)收益率：：是一種種投資回回報(bào)率，，通常表表示為一一個(gè)復(fù)合合年百分分率的形形式，表表明項(xiàng)目目在一定定周期內(nèi)內(nèi)的連續(xù)續(xù)收益能能力。通通常包括括：利息率：：針對(duì)信信貸資金金而言，，因此是是借貸資資本而不不是權(quán)益益資本的的收益率率；折現(xiàn)率：：將未來(lái)來(lái)收益或或收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)現(xiàn)值的收收益率；；內(nèi)部收益益率：某某投資在在其持有有期內(nèi)實(shí)實(shí)際獲得得的或預(yù)預(yù)期可獲獲得的收收益率；；全部資本本收益率率：反映映全部已已投入資資本的收收益水平平，它不不考慮還還本付息息的影響響，假設(shè)設(shè)全部投投資都是是投資者者的自有有資金；；權(quán)益資本本收益率率：反映映投資者者投入自自有資金金的收益益水平。。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中中的經(jīng)濟(jì)效效果評(píng)價(jià)指指標(biāo)其它經(jīng)濟(jì)效效果評(píng)價(jià)指指標(biāo)投資回收期期：反映收收回全部投投資的時(shí)間間長(zhǎng)短；現(xiàn)金回報(bào)率率：反映初初始現(xiàn)金投投資或首付付款與年現(xiàn)現(xiàn)金收入之之間的關(guān)系系；還本付息比比率：投資資所獲得的的年凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入除以以年還本付付息額。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的基本數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算表建設(shè)投資估估算表：估估算項(xiàng)目從從籌建到竣竣工驗(yàn)收中中全過程的的全部費(fèi)用用。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算指標(biāo)工程量單位指標(biāo)一建安工程1.1建筑工程裝飾120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合計(jì)7846二規(guī)劃設(shè)計(jì)2.1初步設(shè)計(jì)23………………總計(jì)12389財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的基本數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算表總成本費(fèi)用用測(cè)算表：：按開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)順序及及成本測(cè)算算方法，測(cè)測(cè)算從開發(fā)發(fā)建設(shè)到銷銷售經(jīng)營(yíng)總總費(fèi)用的。。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1銷售成本1.1建房成本1.2售房費(fèi)用………………2租賃成本1.1建房成本1.2出租費(fèi)用…………總成本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的基本數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算表投資項(xiàng)目損損益測(cè)算表表：反映開開發(fā)經(jīng)營(yíng)過過程中的收收入、費(fèi)用用、利稅、、所得稅等等情況，用用以計(jì)算經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1經(jīng)營(yíng)收入1.1售房收入1.2租金收入………………2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金4經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)5所得稅6稅后利潤(rùn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的基本數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算表現(xiàn)金流量表表：一系列列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)報(bào)表表的匯總。。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1現(xiàn)金流入1.1售房收入………………小計(jì)2現(xiàn)金流出2.1建安成本………………小計(jì)3凈現(xiàn)金流量-131-1840121194累計(jì)凈現(xiàn)金流量-131-149-10912305凈現(xiàn)值-117-1528106116累計(jì)凈現(xiàn)值-117-132-104223資金的時(shí)間間價(jià)值及其其等值計(jì)算算不同時(shí)間發(fā)發(fā)生的等額額資金在價(jià)價(jià)值上的差差別稱為資資金的時(shí)間間價(jià)值資金增值（（投資者））犧牲即期消消費(fèi)（消費(fèi)費(fèi)者）資金時(shí)間價(jià)價(jià)值得大小小取決于投資利潤(rùn)率率通貨膨脹率率風(fēng)險(xiǎn)（投資利潤(rùn)潤(rùn)率＝資金金時(shí)間價(jià)值值＋通貨膨膨脹率＋風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)）利息：占用用資金所付付的代價(jià)單利：F＝P（1+i?n）復(fù)利：F＝P（1+i）n資金的時(shí)間間價(jià)值及其其等值計(jì)算算利率與計(jì)息息周期名義利率實(shí)際利率資金等值考慮時(shí)間因因素的情況況下，不同同時(shí)點(diǎn)發(fā)生生的絕對(duì)值值不等的資資金可能具具有相同的的價(jià)值。貼現(xiàn)與貼現(xiàn)現(xiàn)率現(xiàn)值、終值值、年金現(xiàn)金流量圖圖i0123456資金的時(shí)間間價(jià)值及其其等值計(jì)算算年金：每年年發(fā)生一次次的款項(xiàng)，，現(xiàn)推廣為為定期發(fā)生生的款項(xiàng)。。分為普通年金（（定期、定定額）期初年金期末年金特殊年金（（定期、不不定額）等比年金等差年金延期年金：：第一次款款項(xiàng)發(fā)生距距“現(xiàn)在””有很長(zhǎng)時(shí)時(shí)間，即投投資若干年年后才有穩(wěn)穩(wěn)定收益。。永久年金：：只有起始始時(shí)間，沒沒有終了時(shí)時(shí)間。資金等值計(jì)計(jì)算資金等值計(jì)計(jì)算例題某企業(yè)擬購(gòu)購(gòu)買土地，，土地轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格為500萬(wàn)元，有兩兩種方式可可以選擇：：1、一次性付付款，優(yōu)惠惠12％；2、分期付款款，不享受受優(yōu)惠，首首付40％，第1年末付30％，第2年末付20％，第3年末付10％。若用自自有資金，，自有資金金的機(jī)會(huì)成成本為10％，應(yīng)選擇擇哪種付款款方式？若若用借貸資資金，借款款利率為16％，應(yīng)選擇擇哪種付款款方式？某投資者購(gòu)購(gòu)買一房產(chǎn)產(chǎn)，預(yù)計(jì)可可以出租5年，在出租租期內(nèi)每年年可產(chǎn)生純純收益6.5萬(wàn)元，若企企業(yè)要求的的最低投資資收益率為為15％，問該企企業(yè)可接受受的房產(chǎn)價(jià)價(jià)格為多少少？某投資者5年前以200萬(wàn)元的價(jià)格格買入一房房產(chǎn)，在過過去的5年內(nèi)每年獲獲得凈收益益25萬(wàn)元，現(xiàn)在在以250萬(wàn)元出售，，若投資者者要求的年年收益率為為20％，問此投投資是否合合算？某投資者欲欲購(gòu)買某房房地產(chǎn)公司司1年前發(fā)行的的債券，面面額500元，年限5年，年利率率10％，每年支支付利息，，到期還本本，若投資資者要求的的年收益率率為8％，其最高高能承受的的債券價(jià)格格是多少？？例題某家庭欲購(gòu)購(gòu)買一套80平方米的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房，單價(jià)為為3500元/平方米，首首付25％，其余申申請(qǐng)公積金金和商業(yè)組組合抵押貸貸款，兩者者的利率分分別為4.2％和6.6％，期限均均為15年，公積金金貸款的最最高限額為為10萬(wàn)元。問該該家庭申請(qǐng)請(qǐng)組合貸款款后的最低低月還款額額是多少？？某家庭以4000元/平方米的價(jià)價(jià)格購(gòu)買了了一套建筑筑面積為120平方米的住住宅，銀行行為其提供供了15年期的住房房抵押貸款款，年利率率為6％，抵押貸貸款價(jià)值比比例為70％。如果該該家庭在按按月等額還還款5年后于第6年初一次性性提前償還還了貸款本本金8萬(wàn)元，問從從第6年起的貸款款抵押月還還款額是多多少？某投資項(xiàng)目目，一次投投入資金16萬(wàn)元，其中中包括12萬(wàn)元貸款和和4萬(wàn)元自有資資金，年貸貸款利率為為12％，10年內(nèi)按月等等額償還，，試分析每每月的還貸貸的本金、、利息構(gòu)成成及未清貸貸款余額。。練習(xí)某開發(fā)商獲獲得10萬(wàn)元貸款，，償還期5年，年利率率10％，試比較較以下四種種還款方式式的還款總總額及還款款額的現(xiàn)值值：每年末還2萬(wàn)本金及所所欠利息；；每年末只還還所欠利息息，本金在在5年末一次還還清；每年末等額額償還本金金和利息；；第五年末一一次還清本本金和利息息。某公司欲購(gòu)購(gòu)買一轉(zhuǎn)讓讓地塊，對(duì)對(duì)方提出兩兩種付款方方式：一次支付25萬(wàn)美元；簽約時(shí)付費(fèi)費(fèi)5萬(wàn)美元，兩兩年地塊開開發(fā)完成后后，按租金金收入60萬(wàn)美元的6％提成（從從第三年末末到第十二二年末），，如果資金利利率為10％，那么從從經(jīng)濟(jì)角度度應(yīng)選擇哪哪種付款方方式？練習(xí)某家庭以3500元/平方米的價(jià)價(jià)格購(gòu)買了了一套建筑筑面積為80平方米的住住宅，銀行行為其提供供了15年期的住房房抵押貸款款，年利率率為6％，抵押貸貸款價(jià)值比比例為70％。月還款款常數(shù)為0.65％，抵押貸貸款到期后后，該家庭庭應(yīng)向銀行行償還的剩剩余貸款是是多少？某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格格購(gòu)入一預(yù)預(yù)售樓盤的的部分寫字字樓面積用用于出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)。已知知前3年樓價(jià)款付付款比例分分別為15%、25%和60％，第4年即可開始始出租，當(dāng)當(dāng)年的毛租租金收入為為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，并預(yù)預(yù)計(jì)在今后后的16年內(nèi)毛租金金收入和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本的的平均上漲漲率均為12％，貼現(xiàn)率率為16％。收支狀狀況如表，，試計(jì)算該該投資項(xiàng)目目的凈現(xiàn)金金流量及其其現(xiàn)值之和和。（設(shè)收收支均發(fā)生生在年初））年份456－181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的主要指標(biāo)標(biāo)與方法單位面積投投資額：開開發(fā)項(xiàng)目投投資總額與與總建筑面面積的比例例簡(jiǎn)單投資收收益率：開開發(fā)建設(shè)完完成后正常常年度的年年凈收入總總額（或預(yù)預(yù)計(jì)回收期期內(nèi)的平均均年凈收入入額）與項(xiàng)項(xiàng)目總投資資額的比率率投資利稅率率：正常年年度的年利利稅總額（（或預(yù)計(jì)回回收期內(nèi)或或全部售完完的幾年內(nèi)內(nèi)的年均利利稅）與項(xiàng)項(xiàng)目總投資資的比率靜態(tài)投資回回收期：以以項(xiàng)目的凈凈收益來(lái)抵抵償全部投投資（包括括固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和流流動(dòng)資金））所需要的的時(shí)間。。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的主要指標(biāo)標(biāo)與方法空置率＝空空房損失/總計(jì)劃收入入運(yùn)行費(fèi)率＝＝總運(yùn)行費(fèi)費(fèi)用/總計(jì)劃收入入債務(wù)償還覆覆蓋率＝凈凈收入/年債務(wù)償還還數(shù)總開支費(fèi)用用率＝（總總運(yùn)行費(fèi)用用+債務(wù)償還數(shù)數(shù)）/總計(jì)劃收入入貸款資金率率＝貸款額額/總投資……財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的主要指標(biāo)標(biāo)與方法財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPV）:項(xiàng)目按行業(yè)業(yè)的基準(zhǔn)收收益率或設(shè)設(shè)定的目標(biāo)標(biāo)收益率，，將各年的的凈現(xiàn)金流流量折算到到開發(fā)活動(dòng)動(dòng)起始點(diǎn)的的現(xiàn)值之和和。FNPV≥0說明項(xiàng)目的的獲利能力力達(dá)到或超超過了基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率的的要求，在在財(cái)務(wù)上是是可行的。。與FNPV相關(guān)的一個(gè)個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)是財(cái)務(wù)凈凈年值(FNAV)，即將項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)值分?jǐn)倲偟酵顿Y期期各年的等等額年值。。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值率（NPVR）:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的的主要指標(biāo)標(biāo)與方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折現(xiàn)率＝＝12％FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的主要要指標(biāo)與與方法財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率（FIRR）：在項(xiàng)目投投資有效效期內(nèi)，，各年凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值累計(jì)等等于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)現(xiàn)率。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，投資資有效期期是指從從購(gòu)買土土地使用用權(quán)開始始到項(xiàng)目目全部售售出為止止的時(shí)間間。FIRR可以通過過逐步測(cè)測(cè)試法（（內(nèi)插法法）求得得，即先先用目標(biāo)標(biāo)收益率率或基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率求得項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值，若若為正，，則用更更高的折折現(xiàn)率使使凈現(xiàn)值值為零的的正值和和負(fù)值各各一個(gè)，，然后通通過內(nèi)查查計(jì)算FIRR。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的主要要指標(biāo)與與方法r1:當(dāng)項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)值為為接近于于零的正正值時(shí)的的折現(xiàn)率率；r2:當(dāng)項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)值為為接近于于零的負(fù)負(fù)值時(shí)的的折現(xiàn)率率;NPV(r1):采用低折折現(xiàn)率時(shí)時(shí)凈現(xiàn)值值的正值值；NPV(r2):采用高折折現(xiàn)率時(shí)時(shí)凈現(xiàn)值值的負(fù)值值。r1與r2之間的差差距應(yīng)在在2％之內(nèi)，，否則兩兩者之間間不一定定呈線性性關(guān)系。。FIRR可以反映映項(xiàng)目投投資所能能支付的的最高貸貸款利率率，也可可以與部部門或行行業(yè)的基基準(zhǔn)收益益率或目目標(biāo)收益益率ic進(jìn)行比較較，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，則認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目目財(cái)務(wù)上上可行。。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的主要要指標(biāo)與與方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300取年折現(xiàn)現(xiàn)率＝12％時(shí)FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0取年折現(xiàn)現(xiàn)率＝18％時(shí)FNPV＝-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000/(1+18%)3+7000/(1+18%)4+600/(1+18%)5+300/(1+18%)5.5=-156.14<0取年折現(xiàn)率＝＝16％時(shí)FNPV＝-4000/(1+16%)-3600/(1+16%)2+3000/(1+16%)3+7000/(1+16%)4+600/(1+16%)5+300/(1+16%)5.5=82.56>0FIRR=16%+?82.56?×（18％-16％）÷（?82.56?+?-156.14?）＝16.69％財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主主要指標(biāo)與方方法FIRR是項(xiàng)目投資的的盈利率，由由項(xiàng)目的現(xiàn)金金流量決定，，是內(nèi)生決定定的，但其反反映的是項(xiàng)目目生命期內(nèi)沒沒有回收的投投資的盈利率率，而不是初初始投資在整整個(gè)生命期的的盈利率。比如，某方案案初期投資1000萬(wàn)元，F(xiàn)IRR為10％，第一年凈凈收入350萬(wàn)元，第二年年300萬(wàn)元。由于初初期投資在第第一年末的等等值為1100萬(wàn)元，所以第第一年末未回回收的資金為為750元，根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義，，10％是未回收資資金的收益率率，那么第一一年末未回收收的資金到第第二年末的等等值為825萬(wàn)元，減去第第二年的凈收收入300萬(wàn)元，第二年年末未回收資資金為525萬(wàn)元，依此類類推，到生命命期末，未回回收資金為零零。這里假定定了已回收資資金用于再投投資的收益率率等于FIRR。關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率的評(píng)評(píng)價(jià)再投資假設(shè)（（reinvestmentassumption）投資方案A B初始投資1069410694第一年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量70000第二年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量700014890內(nèi)部收益率20％18％用20％的再投資利利率計(jì)算10％第一年84007700第二年70007000累計(jì)終值154001470020％折現(xiàn)1069410208資金等值的貼貼現(xiàn)率20％17.24％關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率的評(píng)評(píng)價(jià)投資方案A B初始投資2283233522前3年的年現(xiàn)金流流量1000010000第4和第5年的凈現(xiàn)金流流量0 10000內(nèi)部收益率15％15％用10％的再投資利利率計(jì)算第1年（再投資4年）A B第2年（再投資3年）1464114641第3年（再投資2年）1331013310第4年（再投資1年）0 11000第5年（再投資0年）0 10000所有現(xiàn)金流量量的終值4005161051資金等值的貼貼現(xiàn)率11.9％12.7％財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主主要指標(biāo)與方方法但通常情況下下，再投資的的收益率往往往小于初期投投資的收益率率，因?yàn)榛厥帐盏馁Y金總是是比初期投資資的少，而且且使用時(shí)間短短。為了反映映出兩者的差差別，給出一一個(gè)回收資金金再投資的收收益率（通常常取基準(zhǔn)收益益率ic），產(chǎn)生了財(cái)務(wù)外外部收益率（（FERR）的概念。一般ic<FIRR，所以一般ic<FERR<FIRR。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主主要指標(biāo)與方方法通常情況下，F(xiàn)IRR計(jì)算只適用于于常規(guī)投資方方案的評(píng)價(jià)，，非常規(guī)投資資方案往往會(huì)會(huì)出現(xiàn)多解。常規(guī)投資方案案是指在生命命期內(nèi)除建設(shè)設(shè)期或投產(chǎn)初初期的凈現(xiàn)金金流量為負(fù)值值之外，其余余年份均為正正值，凈現(xiàn)金金流量符號(hào)只只從負(fù)到正變變化一次，且且所有負(fù)值均均出現(xiàn)在正值值之前。當(dāng)用于兩個(gè)方方案比較時(shí)，，通常采用增增量財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率（ΔFIRR），它是指增量?jī)魞衄F(xiàn)值等于零零時(shí)(或凈現(xiàn)值相等等時(shí))的折現(xiàn)率，增增量?jī)衄F(xiàn)值根根據(jù)根據(jù)兩個(gè)個(gè)方案的增量量現(xiàn)金流量計(jì)計(jì)算。若ΔFIRR≥ic，則增量投資部部分達(dá)到了規(guī)規(guī)定要求，增增加投資有利利，投資大的的方案有利。。凈現(xiàn)值與內(nèi)部部收益率的比比較決策原則FIRR>＝最小收益率FNPV>0規(guī)模不同投資方案A B初始投資100000 1500000第一年后回收收150000 2000000FIRR50％33％FNPV（12％）33928285714凈現(xiàn)值與內(nèi)部部收益率的比比較現(xiàn)金流量時(shí)間間不同投資方案C D初始投資1000010000第1年現(xiàn)金流量20004000第2年現(xiàn)金流量30004000第3年現(xiàn)金流量50004000第4年現(xiàn)金流量60004500第5年現(xiàn)金流量70005000FIRR28.2％30.9％FNPV（12％）55215304財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主主要指標(biāo)與方方法動(dòng)態(tài)回收期（（DPP）：考慮折現(xiàn)因素素時(shí)，擬投資資項(xiàng)目的所有有投入回收所所需要的時(shí)間間，一般從建建設(shè)開始年算算起，以年為為單位?？梢愿鶕?jù)現(xiàn)金金流量表計(jì)算算DPP。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主主要指標(biāo)與方方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折現(xiàn)率＝12％1、計(jì)算各年現(xiàn)現(xiàn)金流量的凈凈現(xiàn)值第1年＝-4000/（1+12％）＝＝-3571.6第2年＝-3600/（1+12％）2＝-2869.92第3年＝-2135.4；第4年＝4448.5；第5年＝340.44；第5.5年＝160.862、計(jì)算算累計(jì)計(jì)現(xiàn)金金流量量的凈凈現(xiàn)值值第1年末＝＝-3571.6；第2年末＝＝-6441.52；第3年末＝＝-4306.12；第4年末＝＝142.383、求DPPDPP＝4-1+?-4306.12?/4448.5＝3.97財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)的的主要要指標(biāo)標(biāo)與方方法開發(fā)商商成本本利潤(rùn)潤(rùn)率：：是開開發(fā)商商初步步判斷斷項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)可行行性的的指標(biāo)標(biāo)：計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目總總開發(fā)發(fā)價(jià)值值，如如果項(xiàng)項(xiàng)目全全部銷銷售，，則等等于扣扣除銷銷售稅稅金后后的凈凈銷售售收入入；如如果全全部出出租，，為項(xiàng)項(xiàng)目在在整個(gè)個(gè)持有有期內(nèi)內(nèi)所有有凈經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收入的的現(xiàn)值值累計(jì)計(jì)之和和?？傞_發(fā)發(fā)成本本一般般包括括土地地費(fèi)用用、前前期工工程費(fèi)費(fèi)用、、建筑筑安裝裝費(fèi)用用、管管理費(fèi)費(fèi)、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、、銷售售費(fèi)用用和其其他費(fèi)費(fèi)用。。成本收收益率率：項(xiàng)項(xiàng)目正正常盈盈利年年份的的年凈凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入與總總開發(fā)發(fā)成本本之比比，常常用于于租賃賃物業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)分析析。財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)的的主要要指標(biāo)標(biāo)與方方法以上收收益率率都沒沒有考考慮通通貨膨膨脹的的影響響，稱稱為表表面收收益率率，如如果考考慮通通貨膨膨脹的的影響響，則則實(shí)際際收益益率（（Rr）、表面收收益率率（Ra）與通貨貨膨脹脹率（（Rd）之間的的關(guān)系系為：：例題某投資資者以以1000元/平方米米的價(jià)價(jià)格購(gòu)購(gòu)買一一棟建建筑面面積為為27000平方米米的寫寫字樓樓用于于出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)，在在購(gòu)買買過程程中，，又支支付了了相當(dāng)當(dāng)于購(gòu)購(gòu)買價(jià)價(jià)格4％的契契稅、0.5％的手手續(xù)費(fèi)費(fèi)、0.5％的律律師費(fèi)費(fèi)用和和0.3％的其其他費(fèi)費(fèi)用。。其中中相當(dāng)當(dāng)于樓樓價(jià)30％的購(gòu)購(gòu)買投投資和和各種種稅費(fèi)費(fèi)由投投資者者的自自有資資金支支付，，其余余70％來(lái)源源于15年，固固定利利率為為7.5％，按按年等等額還還款的的商業(yè)業(yè)抵押押貸款款。假假設(shè)寫寫字樓樓在出出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期間，，月租租金水水平始始終在160元/平方米米，前前三年年的出出租率為65％、75％和85％，從從第四四年開開始達(dá)達(dá)到95％并保保持不不變。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)期間間的運(yùn)運(yùn)營(yíng)成成本為為毛租租金收收入的的28％。如如果購(gòu)購(gòu)買投投資發(fā)發(fā)生在在第一一年的的年初初，每每年的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入和還還貸均均發(fā)生生在年年末，，整個(gè)個(gè)出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期為為48年，投投資者者的目目標(biāo)收收益率率為14％。試試計(jì)算算該投投資的的自有有資金金的財(cái)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值、財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率和動(dòng)動(dòng)態(tài)回回收期期，并并判斷斷其可可行性性。例題某房地地產(chǎn)開開發(fā)商商以5000萬(wàn)元的的價(jià)格格獲得得一宗宗面積積為4000平方米米的50年的土土地使使用權(quán)權(quán)，建建筑容容積率率為5.5，建筑筑覆蓋蓋率為為60％，樓樓高14層，1至4層建筑筑面積積相等等，5至14層為塔塔樓（（均為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層）），建建筑成成本為3500元/平方方米米，，專專業(yè)業(yè)人人員員費(fèi)費(fèi)用用為為建建造造成成本本預(yù)預(yù)算算的的8％，，行行政政性性收收費(fèi)費(fèi)等等其其他他費(fèi)費(fèi)用用為為460萬(wàn)元元，，管管理理費(fèi)費(fèi)為為土土地地成成本本、、建建造造成成本本、、專專業(yè)業(yè)人人員員費(fèi)費(fèi)用用和和其其他他費(fèi)費(fèi)用用之之和和的的3.5％，，市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣費(fèi)費(fèi)、、銷銷售售代代理理費(fèi)費(fèi)和和銷銷售售稅稅費(fèi)費(fèi)分分別別為為銷銷售售收收入入的的0.5％、、3.0％和和6.5％，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)建建成成后后售售價(jià)價(jià)為為12000元/平方方米米。。項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)期期為為3年，，建建造造期期為為2年，，地地價(jià)價(jià)于于開開始始時(shí)時(shí)一一次次投投入入，，建建造造成成本本、、專專業(yè)業(yè)人人員員費(fèi)費(fèi)用用、、其其他他費(fèi)費(fèi)用用和和管管理理費(fèi)費(fèi)在在建建造造期期均均勻勻投投入入；；年年貸貸款款利利率率為為12％，，按按季季度度計(jì)計(jì)息息，，融融資資費(fèi)費(fèi)用用為為貸貸款款利利息息的的10％。。問問項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)商商的的成成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率是是多多少少？？例題題某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商以以425萬(wàn)元元的的價(jià)價(jià)格格獲獲得得一一宗50年的的寫寫字字樓樓用用地地土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，規(guī)規(guī)劃劃允允許許建建筑筑面面積積為為4500平方方米米。。開開發(fā)發(fā)商商通通過過市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究了了解解到到當(dāng)當(dāng)?shù)氐刂兄袡n檔寫寫字字樓樓的的年年凈凈租租金金收收入入為為450元/平方方米米，，銀銀行行同同意意提提供供17％利利率率的的貸貸款款，，融融資資費(fèi)費(fèi)用用為為貸貸款款利利息息的10％。。造造價(jià)價(jià)工工程程師師估估算算的的建建造造成成本本為為1000元/平方方米米，，專專業(yè)業(yè)人人員員費(fèi)費(fèi)用用為為建建造造成成本本的的12.5％，，行行政政性性收收費(fèi)費(fèi)等等其其他他費(fèi)費(fèi)用用為為60萬(wàn)元元，，管管理理費(fèi)費(fèi)為為土土地地成成本本、、建建造造成成本本、、專專業(yè)業(yè)人人員員費(fèi)費(fèi)用用和和其其他他費(fèi)費(fèi)用用之之和和的3.％，，市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣費(fèi)費(fèi)及及出出租租代代理理費(fèi)費(fèi)為為年年凈凈租租金金收收入入的的20％當(dāng)當(dāng)前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的收收益益率率為為9.5％，，項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)期期為為18個(gè)月月，，建建造造期期為為12個(gè)月月，，可可出出租租面面積積系系數(shù)數(shù)為為0.85。問問項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)商商的的成成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率、、成成本本收收益益率率是是多多少少？？練習(xí)習(xí)某項(xiàng)項(xiàng)目目初初始始投投資資為為8000萬(wàn)元元，，在在第第一一年年末末現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入為2000萬(wàn)元元，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出為為1000萬(wàn)元元，，第第二二年年末末現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入3000萬(wàn)元元，，現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出為為500萬(wàn)元元，，第第三三、、四四年年末末均均為為4000萬(wàn)元元和和200萬(wàn)元元，，請(qǐng)請(qǐng)計(jì)計(jì)算算項(xiàng)項(xiàng)目目的的FNPV、FNAV、FNPVR、FIRR、FERR、DPP。（（貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率12％，，再再投投資資收收益益率率8％））某公司購(gòu)購(gòu)買一寫寫字樓用用于出租租經(jīng)營(yíng)，，投資與與經(jīng)營(yíng)期期收入如如表，如如果當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)寫寫字樓的的投資收收益率為為18％，試計(jì)計(jì)算項(xiàng)目目的FIRR和FNPV，判斷其可可行性，，若經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)年年平均通通貨膨脹脹率為5％，公司司的實(shí)際際收益率率是多少少？年末012345678910購(gòu)樓投資24450凈租金收入4500470050005100490051005300490048004300凈轉(zhuǎn)售收入16000練習(xí)某開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)用用地面積積為3000平方米，，總?cè)莘e積率為5.5，項(xiàng)目開開發(fā)周期期為1.5年，購(gòu)買買土地后后立即開開工，工工期1年，銷售售期0.5年，地價(jià)價(jià)為1000萬(wàn)元，購(gòu)購(gòu)買土地地使用權(quán)權(quán)的手續(xù)續(xù)費(fèi)為地地價(jià)的1.5％，項(xiàng)目目開發(fā)總總成本為為2000元/平方米，