地知名地產(chǎn)風(fēng)格住宅項目營銷策略及銷售策劃方案

獻給我熱愛的中原地產(chǎn)“珊瑚灣”姑娘嫁人記2012xx策劃項目比賽---逆勢下的突圍之道2012這里，只是上海邊角一個小漁村。。這里，是全上海人口密度最低的地方，居民稀少。。這里，有上海難得一見的藍(lán)海和綠地，卻鮮為人知。。海灣鎮(zhèn)

。。綠地，早早地在這里拿地造樓。。世茂，曾夢想過在這里創(chuàng)下輝煌。。棕櫚灘，更是雄心壯志地想在這里圍海建城。。卻都以失敗告終。。曾經(jīng)，似乎什么都無法打破這里的沉默。。綠地、世茂，開始漸漸放棄；易居，來了又走。。11/20/20222有一天，xx踏上了這片土地。。對這片眾人眼中的貧瘠之地開始了他的征戰(zhàn)。。海灣鎮(zhèn)。。珊瑚灣開盤前,全鎮(zhèn)5個項目公寓月總銷量僅111套開盤后,全鎮(zhèn)公寓月銷量達(dá)262套xx代理的珊瑚灣單個項目月均銷量即達(dá)136套，超出另五個項目的總和持續(xù)4個月月銷量120套以上連續(xù)19周南上海銷量排名第一這一切真實發(fā)生在調(diào)控中的2011年下半年……11/20/20223xx的職責(zé)是做好“媒人”且看我們?nèi)绾螏蜕汉鳛彻媚镂饺缫饫删邦I(lǐng)證”簽約這是個大家都在觀望的年代，待售的房子如同待嫁的姑娘。。單身漢們翹首企盼姑娘們自降身價。。而存量巨大的單身女郎們使盡渾身解數(shù)釣著她們的準(zhǔn)龜婿。。11/20/20224媒婆把脈我是誰？誰要我？11/20/20225我是誰——自我把脈出身不凡：上市公司佳兆業(yè)家族知名度有限：佳兆業(yè)在上海的第一個項目，滬上知名度低家宅偏遠(yuǎn)：項目隱居奉賢海灣，門庭稀落之地怎樣嚴(yán)峻的環(huán)境政策嚴(yán)謹(jǐn)，不得重婚，很多夫君被“限購”滬上好姑娘太多，環(huán)肥燕瘦應(yīng)有盡有單身漢強烈觀望心態(tài)，騎驢找馬，等著姑娘放低“財產(chǎn)要求”11/20/20226我是誰——自我把脈不可復(fù)制的自然資源，滬上唯一真正的一線海景滬上唯一不受污染的海景資源，上海最美的13.7公里南向海岸線1.6萬畝海灣國家森林公園，370公頃濕地公園，670公頃申隆生態(tài)園，300畝的世紀(jì)林園游艇、馬術(shù)、高爾夫，高端娛樂配套齊全11/20/20227最大的房地產(chǎn)知識分享平臺房策網(wǎng)包括各類最新方案、報告、提案等專業(yè)文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯(lián)、xx、易居、風(fēng)火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)管理、房地產(chǎn)管理工具、房地產(chǎn)研究報告、房地產(chǎn)前期策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識等多個欄?！?012-2013房地產(chǎn)營銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一提供在線預(yù)覽閱讀的房地產(chǎn)知識產(chǎn)品！全國統(tǒng)一客服熱線：xx

企業(yè)QQ:xxVIP會員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫11/20/20228我是誰——自我把脈住得太偏，門庭稀落

——“準(zhǔn)夫君”沒機會打門前過。。。地處奉賢海灣，除旅游旺季外，平日人流稀少端莊大方，亮點不足——產(chǎn)品品質(zhì)良好，但缺乏特別出彩之處50平迷你一房、90平玲瓏三房，戶型簡約雅致，但比下有余，比上不足，在競品眾多的市場中難以出挑我是誰——自我把脈十二五規(guī)劃重點發(fā)展旅游區(qū)，升值潛力無限！滬上真正的一線海景！不可復(fù)制的優(yōu)質(zhì)自然資源！高端齊全的娛樂配套！豪華會所，優(yōu)質(zhì)物業(yè)！品牌開發(fā)商！地處外郊環(huán)，區(qū)位偏遠(yuǎn)！除旅游旺季外，平日周邊人流鮮少，交通欠便捷！產(chǎn)品本身沒特別亮點，難以在周邊眾多產(chǎn)品脫穎而出！缺優(yōu)典型的遠(yuǎn)郊剛需型產(chǎn)品優(yōu)缺并列，同時具備一定投資價值11/20/202210誰要我——夫君把脈脈丈母娘說說：無房不婚??！最低限度接受兩代置換換，但至少要有有房！在。上海。。養(yǎng)老型兩代置換，依依舊剛需剛需型婚房需求/首置11/15/202211誰要我——夫君把脈將婚的TA們有哪些特征？注重感覺害怕麻煩渴望品質(zhì)易受氣氛帶動動從眾性強相對年輕11/15/202212誰要我——夫君把脈“案場體驗””是客戶對全全案的判斷的的第一依據(jù)它直接決定了了客戶對后面面了解項目詳詳情的“接接受程度”及及“接受情情緒”區(qū)域成熟度產(chǎn)品包裝客戶訴求區(qū)域規(guī)劃價格接受度案場體驗配套設(shè)施其它障礙核心障礙從客戶來訪的第一刻起什么在牽動TA們的心？11/15/202213誰要我——夫君把脈感受到：得得到〉付出感受到：人人格滿足—愿意了解—樂于接受感受決定行行為體驗！創(chuàng)造造滿足、制制造感動什么影響著TA們的決定？融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗11/15/202214媒婆秘秘籍怎么變？怎怎么秀？怎么變——全面迎合打打造注重感覺TA們有哪些特征？化妝！給你足夠的的感覺！渴望品質(zhì)融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗11/15/202216豪裝會客廳廳+布置后花園園會所包包裝海灣最最大水水景會會所，，從運運動場場館到到休閑閑茶吧吧應(yīng)有有盡有有社區(qū)環(huán)環(huán)境打打造迎合海海灣度度假氛氛圍，，打造造地中中海風(fēng)風(fēng)格絕絕美花花園11/15/202217會所內(nèi)內(nèi)的開開發(fā)商商介紹紹板讓客戶戶了解解“家家世””社區(qū)植植皮打打造精精美使人仿仿佛置置身地地中海海11/15/202218即招看房車打造精美每個角落各有特色閨房房全全面面裝裝修修樣板板區(qū)區(qū)精精美美打打造造從會會所所到到樣樣板板房房，，走走道道全全程程布布制制精精美美，，美美不不勝勝收收11/15/202219充滿滿純純熟熟海海濱濱度度假假氛氛圍圍的的看看房房通通道道布布置置11/15/202220極富富情情趣趣的的樣樣板板房房樓樓道道擋擋板板充滿滿純純熟熟海海濱濱度度假假氛氛圍圍的的看看房房通通道道布布置置11/15/202221怎么么變變———全面面迎迎合合打打造造害怕怕麻麻煩煩TA們有哪哪些些特征征？？代勞勞??！做完完你你要要做做的的事事??！融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗11/15/202222路途途遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，裝裝修修麻煩煩？？周邊邊在在售售全全部部為為毛毛坯坯公寓寓，，看看上上去去都都差差不不多多我們們讓讓你你拎包包入入住住精裝裝修修??！當(dāng)時時海灣灣唯唯一一一個個精精裝裝全全配配的的項項目目！！摸準(zhǔn)準(zhǔn)需需求求，，與與周周邊邊競競品品““主主動動尋尋求求差差異異””11/15/202223海灣首個精裝全配配公寓開盤時珊珊瑚灣是是海灣地區(qū)區(qū)首個也是唯一一個拎包入住住的項目目精致妝容容PK素顏11/15/202224TA們有哪些特征？HIGH起來！制造所有有沖動氣氣氛！怎么滿足足——全面迎合合打造易受氣氛氛帶動從眾性強強融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗11/15/202225五月訪客客：266組！六月訪客客：389組！七月訪客客：651組！八月訪客客：925組！九月訪客客：625組！十月訪客客：443組！是什么吸吸引了月月均660組訪客？？11/15/202226珊瑚灣四四期自5月24日開盤至至10月底短短五個個月內(nèi)共接待訪訪客3299組，認(rèn)購購套數(shù)高高達(dá)678套成交比高高達(dá)4.8：1綠地、世世茂等另另五個強強銷期項項目五個個月總銷銷僅631套1>5！是什么氛氛圍讓他他們來了了就忍不不住買？？！11/15/202227娛樂營營銷+體驗營營銷珊瑚灣灣姑娘娘家天天天有有免費費活動動，不不買房房的也也忍不不住想想來玩玩玩兒兒區(qū)位位偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)你你不不來來？？天天天給給你你小小恩恩小小惠惠，，免免費費招招待待你你吃吃喝喝玩玩樂樂給你你玩玩家家里里玩玩不不到到的的，，讓讓你你在在這這里里忘忘記記時時間間你不不買買房房，，我我也也挺挺你你從從早早玩玩到到晚晚區(qū)域成熟度產(chǎn)品包裝客戶訴求區(qū)域規(guī)劃價格接受度案場體驗配套設(shè)施其它障礙核心障礙客戶來訪的第一刻起用親身體驗讓你產(chǎn)生歸屬11/15/202228個性家家居夢夢想征征集活活動滬上創(chuàng)創(chuàng)意青青年最最愛??！給你你家的的感覺覺!打扮她她想擁有有她買下她她…………11/15/202229歡樂水水果季季每周不不同種種類鮮鮮果不不限量量任你你吃11/15/202230激情運運動季季連續(xù)四小朋友友每白領(lǐng)呼朋喚友結(jié)群前來11/15/202231高檔家具家電價值不菲零元起拍吸引你忍不住想來博博手氣！11/15/202232奧迪A4車友會活動動百輛A4齊聚男士們擠爆爆案場端午節(jié)吃出百萬金金“財迷”們們呼朋喚友友舉家前來案場氣氛空空前熱烈“你洗車，，我買單””個性車貼貼活動來珊瑚瑚灣，，12生肖車車貼任任你選選，還還可以以憑車車貼免免費洗洗車青年個性男男女最愛，，爭相來案案場貼車貼貼，拿免費費洗車券還有異國美食節(jié)節(jié)。。養(yǎng)身營養(yǎng)咨咨詢。。。月餅、餅干干DIY。。你想玩的、、想吃的這里統(tǒng)統(tǒng)可可以找到天天那么多多人爭相來來看我那么多人爭爭相來娶我我不怕你不動動心姑娘不在于于有多美，，人氣夠高高她就美??！房子不在于于多好，看看得人夠多多就是好房房子！吸引你來、、把你留住??！不買也夠高高人氣！媒婆帶帶出門門怎么展？怎怎么露？11/15/202237不在乎天長地地久只求每天在你眼前前飄過無論你坐車、、看報、聽廣廣播、玩手機機或者只是在小小區(qū)散個步，，甚至只是上上廁所用個紙紙巾我都能讓你發(fā)發(fā)現(xiàn)“我”的的存在。。。。360度全方位位窒息息式包圍圍11/15/202238360度窒息式包圍圍《時代報》連載，地鐵里里珊瑚灣信息息鋪天蓋地,煽情文字觸動動每個上班族族的心。。。。白領(lǐng)地鐵《時代報》有人在地鐵隨隨便想想……有人在海邊實實現(xiàn)夢想……11/15/202239360度窒息式包圍圍全上海50多個精選社區(qū)區(qū)，共投放海海報120余份給兩代置換的的剛需客一個個印象……讓父母發(fā)現(xiàn)我我們，喜歡上上我們……置換養(yǎng)老中心社區(qū)11/15/202240360度窒息式包圍圍搜狐、新浪、、愛房，處處處合作最大眾！最有有效！最快增增強品牌影響響力短信周周發(fā)廣播周周打精選報廣，只只打目標(biāo)“網(wǎng)”羅天下下，全面造勢勢新聞晨報、東東方早報——直擊目標(biāo)客群群全面覆蓋——精選人群及時傳遞——項目產(chǎn)品信息息、活動信息息簡潔！有力風(fēng)趣！過耳不不忘11/15/202241精準(zhǔn)準(zhǔn)定定位位““準(zhǔn)準(zhǔn)夫夫君君””位位置置相關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)域域沿沿線線重重點點導(dǎo)導(dǎo)入入閔行&徐匯浦東本案時時時追追蹤蹤來來訪訪及及成成交交客客戶戶信信息息隨時時調(diào)調(diào)整整重重點點目目標(biāo)標(biāo)人人群群重點點區(qū)區(qū)域域集集中中派派單單??！沿沿線線樓樓盤盤截截客客??！沿沿線線道道路路道道旗旗路路牌牌高高炮炮??！360度窒窒息息式式包包圍圍11/15/202242360度窒窒息息式式包包圍圍珊瑚灣全面面拿拿下下海灣灣旅旅游游客客必必去去的的““海海鮮鮮一一條條街街””免費費向向沿沿街街餐餐館館派派送送印印有有珊珊瑚瑚灣灣信信息息的的紙紙巾巾盒盒銷售售員員主主動動走走出出案案場場輪輪流流沿沿海海鮮鮮一一條條街街截截客客與餐餐廳廳合合作作相相互互推推薦薦客客戶專門門印印制制合合作作餐餐廳廳優(yōu)優(yōu)惠惠券券11/15/202243360度窒窒息息式式包包圍圍連來來回回案案場場的的巴巴士士也也絕絕不不放放過過定點點班班車車接接送送??！車前前清清晰晰導(dǎo)導(dǎo)示示??！專專職職人人員員跟跟車車?。‰S車車人人員員對對客客戶戶進進行行項項目目講講解解??！根據(jù)據(jù)項項目目不不同同階階段段，，做做不不同同內(nèi)內(nèi)容容的的班班車車導(dǎo)導(dǎo)示示牌牌項目目策策劃劃或或銷銷售售人人員員親親自自跟跟車車，，進進行行預(yù)預(yù)熱熱講講解解11/15/202244360度窒窒息息式式包包圍圍不放放過過任任何何一一個個老老帶帶新新的的機機會會定期期與與成成交交業(yè)業(yè)主主溝溝通通，，維維護護感感情情傳遞遞項項目目最最新新信信息息，，傳傳遞遞案案場場活活動動信信息息給老老業(yè)業(yè)主主一一定定帶帶看看獎獎勵勵有計計劃劃地地露露??！有有執(zhí)執(zhí)行行力力地地露露?。氐椎渍拐孤堵兜降轿晃唬?！11/15/202245媒婆婆經(jīng)經(jīng)驗驗談?wù)勍陝伲?！在哪哪里？?1/15/202246TA的感覺覺TA的心?戰(zhàn)略？？攻心心！心戰(zhàn)為為上??！兵戰(zhàn)戰(zhàn)為下下！11/15/202247融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗區(qū)域成熟度產(chǎn)品包裝客戶訴求區(qū)域規(guī)劃價格接受度案場體驗配套設(shè)施