城市商品房預(yù)售管理辦法

城市商品房預(yù)售管理辦法

（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》修正）1《城市商品房預(yù)售管理辦法》第一章總則1.為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。2.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。3.適用于城市商品房預(yù)售的管理。24.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。35.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。46.商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

7.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。58.商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：（一）受理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書(shū)；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料。（二）審核。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。（三）許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定。書(shū)面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)。商品房預(yù)售許可決定書(shū)、不予商品房預(yù)售許可決定書(shū)應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的行政許可專(zhuān)用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的印章。（四）公示。房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。69.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

710.商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。

811.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

12.預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。913.開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。（開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。）1014.開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)不不按按規(guī)規(guī)定定使使用用商商品品房房預(yù)預(yù)售售款款項(xiàng)項(xiàng)的的，，由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門(mén)門(mén)責(zé)責(zé)令令限限期期糾糾正正，，并并可可處處以以違違法法所所得得3倍以以下下但但不不超超過(guò)過(guò)3萬(wàn)元元的的罰罰款款（新新增增））1115.開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)隱隱瞞瞞有有關(guān)關(guān)情情況況、、提提供供虛虛假假材材料料，，或或者者采采用用欺欺騙騙、、賄賄賂賂等等不不正正當(dāng)當(dāng)手手段段取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可的的，，由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門(mén)門(mén)責(zé)責(zé)令令停停止止預(yù)預(yù)售售，，撤撤銷(xiāo)銷(xiāo)商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可，，并并處處3萬(wàn)元元罰罰款款。。1216.省、、自自治治區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門(mén)門(mén)、、直直轄轄市市建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門(mén)門(mén)或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門(mén)門(mén)可可以以根根據(jù)據(jù)本本辦辦法法制制定定實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則。。17.本辦辦法法由由建建設(shè)設(shè)部部負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)解解釋釋。。18.本辦辦法法自自１１９９９９５５年年１１月月１１日日起起施施行行。。13預(yù)售售合合同同舉舉例例14城市市商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售管管理理辦辦法法15第一一章章總總則則第一一條條為為了了規(guī)規(guī)范范商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為，，保保障障商商品品房房交交易易雙雙方方當(dāng)當(dāng)事事人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益，，根根據(jù)據(jù)《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》?！冻鞘惺蟹糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理?xiàng)l條例例》，制制定定本本辦辦法法。。說(shuō)說(shuō)明明：：本本條條規(guī)規(guī)定定了了本本《辦法法》的立立法法目目的的和和依依據(jù)據(jù)。。《辦法法》立法法目目的的有有兩兩個(gè)個(gè)方方面面：：一一是是規(guī)規(guī)范范商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為；；二二是是保保障障商商品品房房交交易易雙雙方方當(dāng)當(dāng)事事人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。規(guī)規(guī)范范商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為，，主主要要是是建建立立商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售規(guī)規(guī)范范和和市市場(chǎng)場(chǎng)行行為為準(zhǔn)準(zhǔn)則則，，維維護(hù)護(hù)良良好好的的市市場(chǎng)場(chǎng)秩秩序序。。商商品品房房的的惟惟一一性性和和不不可可流流動(dòng)動(dòng)性性，，決決定定了了商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售中中，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商往往往往處處于于更更加加主主動(dòng)動(dòng)的的地地位位，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商的的行行為為是是否否規(guī)規(guī)范范，，決決定定著著整整個(gè)個(gè)交交易易活活動(dòng)動(dòng)能能否否公公平平、、公公正正地地進(jìn)進(jìn)行行。。因因此此，，本本《辦法法》中規(guī)規(guī)范范銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為，，主主要要是是針針對(duì)對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商而而言言的的。。保保障障商商品品房房交交易易雙雙方方當(dāng)當(dāng)事事人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益，，是是針針對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)參參與與者者而而言言的的，，既既保保護(hù)護(hù)銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商，，也也保保護(hù)護(hù)購(gòu)購(gòu)房房者者。。但但由由于于目目前前我我國(guó)國(guó)購(gòu)購(gòu)房房者者從從總總體體講講，，法法律律意意識(shí)識(shí)、、自自我我保保護(hù)護(hù)意意識(shí)識(shí)還還不不是是很很強(qiáng)強(qiáng)，，再再加加上上為為住住房房消消費(fèi)費(fèi)者者服服務(wù)務(wù)的的中中介介機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)行行為為又又不不是是很很規(guī)規(guī)范范，，購(gòu)購(gòu)房房者者的的權(quán)權(quán)益益更更易易受受到到侵侵害害；；因因而而，，在在制制定定《辦法法》中，，側(cè)側(cè)重重于于維維護(hù)護(hù)住住房房消消費(fèi)費(fèi)者者的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。同同時(shí)時(shí)，，從從推推進(jìn)進(jìn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的角角度度來(lái)來(lái)看看，，保保護(hù)護(hù)銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商的的利利益益也也是是非非常常必必要要的的，，只只有有在在市市場(chǎng)場(chǎng)各各主主體體的的利利益益都都能能得得到到法法律律保保障障時(shí)時(shí)，，才才能能激激發(fā)發(fā)他他們們參參與與市市場(chǎng)場(chǎng)的的積積極極性性，，才才能能促促進(jìn)進(jìn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展。。16《辦法法》屬于于部部門(mén)門(mén)規(guī)規(guī)章章，，根根據(jù)據(jù)立立法法法法的的規(guī)規(guī)定定，，制制定定規(guī)規(guī)章章應(yīng)應(yīng)有有法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)（（決決定定、、命命令令））為為依依據(jù)據(jù)。。《辦法》是以1995年頒布的的《中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法法》）、1998年發(fā)布的的《城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例》（國(guó)務(wù)院院令第248號(hào)，以下下簡(jiǎn)稱(chēng)《開(kāi)發(fā)條例例》）為依據(jù)據(jù)制定的的。《房地產(chǎn)法法》是我國(guó)房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域內(nèi)的的基本法法，規(guī)定定了商品品房銷(xiāo)售售活動(dòng)的的一些基基本準(zhǔn)則則；《開(kāi)發(fā)條例例》秉承《房地產(chǎn)法法》，對(duì)商品品房銷(xiāo)售售，尤其其是商品品房預(yù)售售，作了了一些原原則性規(guī)規(guī)定?！掇k法》根據(jù)實(shí)踐踐的需要要，對(duì)《房地產(chǎn)法法》和《開(kāi)發(fā)條例例》中抽象和和原則性性的規(guī)定定進(jìn)行細(xì)細(xì)化，增增強(qiáng)了法法律規(guī)定定的可操操作性。。同時(shí)，，《辦法》根據(jù)《中華人民民共和國(guó)國(guó)合同法法》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)合同同法》）、《中華人民民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法法》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法》）、《中華人民民共和國(guó)國(guó)建筑法法》、《中華人民民共和國(guó)國(guó)廣告法法》、《中華人民民共和國(guó)國(guó)行政處處罰法》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)《行政處罰罰法》）、《建設(shè)工程程質(zhì)量管管理?xiàng)l例例》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)《質(zhì)量條例例》）等法律律、法規(guī)規(guī)，對(duì)商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售涉及及到的相相關(guān)具體體問(wèn)題作作了進(jìn)一一步規(guī)定定。17第二條商商品房房銷(xiāo)售及及商品房房銷(xiāo)售管管理應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守本本辦法。。說(shuō)說(shuō)明：：本條規(guī)規(guī)定了《辦法》調(diào)整范圍圍。從從地域域范圍分分析，因因本《辦法》屬于《房地產(chǎn)法法》和《開(kāi)發(fā)條例例》的配套法法規(guī)，所所以，其其調(diào)整的的地域范范圍應(yīng)與與《房地產(chǎn)法法》。價(jià)發(fā)條條例》一致，即即城市規(guī)規(guī)劃區(qū)國(guó)國(guó)有土地地上進(jìn)行行商品房房銷(xiāo)售以以及銷(xiāo)售售管理。。從行為為角度分分析，既既調(diào)整商商品房交交易行為為，也調(diào)調(diào)整商品品房銷(xiāo)售售行為的的管理；；從主體體角度分分析，本本《辦法》既規(guī)范銷(xiāo)銷(xiāo)售商（（出賣(mài)人人）、消消費(fèi)者（（買(mǎi)受人人），也也規(guī)范行行使銷(xiāo)售售管理職職能的行行政主管管部門(mén)。。商商品品房是指指由房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)并出售售的房屋屋。從該該定義可可以看出出，本《辦法》只規(guī)范房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的房房屋的銷(xiāo)銷(xiāo)售行為為，包括括房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)自行行銷(xiāo)售，，也包括括委托中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)銷(xiāo)售。。對(duì)于非非房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的房屋不不屬于該該協(xié)法》的調(diào)整范范圍。換換句話(huà)說(shuō)說(shuō)，只規(guī)規(guī)范增量量房屋的的交易管管理，存存量房屋屋的交易易管理不不適用本本《辦法》。值得指指出的是是，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房屬于于商品房房的范疇疇，同樣樣適用于于本《辦法》。18第三條商商品房房銷(xiāo)售包包括商品品房現(xiàn)售售和商品品房預(yù)售售。本本辦法法所稱(chēng)商商品房現(xiàn)現(xiàn)售，是是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)將將竣工駿駿收合格格的商品品房出售售給買(mǎi)受受人，并并由買(mǎi)受受人支付付房?jī)r(jià)款款的行為為。本本辦法所所稱(chēng)商品品房預(yù)售售，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將正正在建設(shè)設(shè)中的商商品房預(yù)預(yù)先出售售給買(mǎi)受受人，并并由買(mǎi)受受人支付付定金或或者房?jī)r(jià)價(jià)款的行行為。說(shuō)說(shuō)明：：本條規(guī)規(guī)定了商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售的分分類(lèi)及商商品房預(yù)預(yù)售和商商品房現(xiàn)現(xiàn)售的定定義。商商品房房現(xiàn)售與與預(yù)售是是根據(jù)標(biāo)標(biāo)的物狀狀態(tài)的不不同而區(qū)區(qū)分的，，現(xiàn)售對(duì)對(duì)象是已已經(jīng)竣工工驗(yàn)收合合格的商商品房，，預(yù)售對(duì)對(duì)象是正正在建設(shè)設(shè)中尚未未竣工的的商品房房。本本條將商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)行行分類(lèi)，，主要目目的是為為了便于于根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)售與與預(yù)售的的不同，，進(jìn)行分分類(lèi)管理理。商品品房預(yù)售售，銷(xiāo)售售行為比比較普遍遍，由于于實(shí)踐中中出現(xiàn)的的問(wèn)題比比較多，，因此，，在《房地產(chǎn)法法》及《開(kāi)發(fā)條例例》中對(duì)預(yù)售售條件及及預(yù)售許許可制度度等進(jìn)行行了規(guī)定定，但對(duì)對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售，無(wú)無(wú)論是《房地產(chǎn)法法》還是《開(kāi)發(fā)條例例》都未作規(guī)規(guī)定。本本《辦法》將視售和和預(yù)售分分開(kāi)，對(duì)對(duì)預(yù)售的的條件、、預(yù)售許許可等內(nèi)內(nèi)容，執(zhí)執(zhí)行已經(jīng)經(jīng)發(fā)布的的法律、、法規(guī)，，對(duì)現(xiàn)房房銷(xiāo)售條條件，作作了明確確規(guī)定。。19第四條房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)可以以自行銷(xiāo)銷(xiāo)售商品品房，也也可以委委托房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售售商品房房。說(shuō)說(shuō)明：本本條規(guī)定定了商品品房的銷(xiāo)銷(xiāo)售完成成途徑。。房房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售有自行行銷(xiāo)售和和委托銷(xiāo)銷(xiāo)售兩大大類(lèi)，根根據(jù)《民法通則則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)規(guī)定，委委托銷(xiāo)售售的責(zé)任任主體仍仍是委托托方。因因此，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售中的的買(mǎi)賣(mài)合合同主體體只能是是買(mǎi)受人人和房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，而而不是買(mǎi)買(mǎi)受人和和房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)。換言言之，中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)作為房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的代理理人，只只能以房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的名義義與消費(fèi)費(fèi)者簽訂訂合同。。就就房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)而言，，自行銷(xiāo)銷(xiāo)售商品品房和委委托他人人銷(xiāo)售商商品房各各有其利利弊。自自行銷(xiāo)售售商品房房，可以以減少中中間環(huán)節(jié)節(jié)，節(jié)約約銷(xiāo)售成成本；委委托他人人銷(xiāo)售商商品房，，可以利利用中介介機(jī)構(gòu)的的專(zhuān)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，較較快打打開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)，加速速資金回回流。從從目前情情況看，，由于中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)魚(yú)龍混混雜，中中介人員員素質(zhì)不不高，中中介行為為尚不規(guī)規(guī)范，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)多數(shù)是是成立自自己的銷(xiāo)銷(xiāo)售公司司或者銷(xiāo)銷(xiāo)售部門(mén)門(mén)自行售售房。隨隨著中介介市場(chǎng)的的規(guī)范，，委托中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)售房將將成為主主流。《辦法》允許房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)根根據(jù)自身身情況選選擇銷(xiāo)售售途徑。。須明確確的是，，在委托托銷(xiāo)售商商品房時(shí)時(shí)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)與與房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)是委托托代理關(guān)關(guān)系，交交易主體體仍然是是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)和買(mǎi)買(mǎi)受人，，房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)不是交交易一方方當(dāng)事人人，不享享有出賣(mài)賣(mài)人的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)。20第五條國(guó)國(guó)務(wù)院院建設(shè)行行政主管管部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)全國(guó)國(guó)商品房房的銷(xiāo)售售管理工工作。省省、、自治區(qū)區(qū)人民政政府建設(shè)設(shè)行政主主管部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)本本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)商商品房的的銷(xiāo)售管管理工作作。直直轄市、、市、縣縣人民政政府建設(shè)設(shè)行政主主管部門(mén)門(mén)、房地地產(chǎn)行政政主管部部門(mén)（以以下統(tǒng)稱(chēng)稱(chēng)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主管部門(mén)門(mén)）按照照職責(zé)分分工，負(fù)負(fù)責(zé)本行行政區(qū)域域內(nèi)商品品房的銷(xiāo)銷(xiāo)售管理理工作。。說(shuō)說(shuō)明明：本條條規(guī)定了了商品房房銷(xiāo)售的的主管部部門(mén)?！斗康禺a(chǎn)法法》規(guī)定，‘‘國(guó)務(wù)院院建設(shè)行行政主管管部門(mén)、、土地管管理部門(mén)門(mén)依照國(guó)國(guó)務(wù)院規(guī)規(guī)定的職職權(quán)劃分分，各司司其職，，密切配配合，管管理全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)工作。。縣級(jí)以以上地方方人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理、、土地管管理部門(mén)門(mén)的機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置及及其職權(quán)權(quán)由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府確確定?！薄边@里的的房產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)是一個(gè)個(gè)大概念念，地方方的建委委、房地地局、開(kāi)開(kāi)發(fā)辦，，只要有有房地產(chǎn)產(chǎn)管理職職能，就就屬于這這個(gè)范疇疇。1998年頒發(fā)的的《城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例》規(guī)定，““縣級(jí)以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主管部部門(mén)負(fù)責(zé)責(zé)本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的監(jiān)督督管理工工作”。。這里規(guī)規(guī)定“房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主管管部門(mén)””，是根根據(jù)全國(guó)國(guó)各地機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置的不同同情況而而簡(jiǎn)稱(chēng)的的，是一一個(gè)靈活活性的規(guī)規(guī)定?？伎紤]到地地方負(fù)責(zé)責(zé)房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售管管理工作作的部門(mén)門(mén)有的在在建委，，有的在在房地局局，也有有的在獨(dú)獨(dú)立設(shè)置置的開(kāi)發(fā)發(fā)辦，因因此，《辦法》規(guī)定，““直轄市市。市市、縣人人民政府府建設(shè)行行政主管管部門(mén)、、房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門(mén)門(mén)（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主管管部門(mén)））按照職職責(zé)分工工，負(fù)責(zé)責(zé)本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)商品房房的銷(xiāo)售售管理工工作21第二章銷(xiāo)銷(xiāo)售條條件第六條商商品房房預(yù)售實(shí)實(shí)行預(yù)售售許可制制度。商商品品房預(yù)售售條件及及商品房房預(yù)售許許可證明明的辦理理程序，，按照《城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例》和《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。說(shuō)說(shuō)明：本本條是對(duì)對(duì)商品房房預(yù)售條條件的規(guī)規(guī)定。1992、1993年，由于于“房地地產(chǎn)熱””的影響響，不少少地方出出現(xiàn)了大大量的““爛尾””樓盤(pán)，，不僅使使購(gòu)房者者蒙受了了損失，，也對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)育產(chǎn)生生了極壞壞的影響響。為了了避免上上述情況況的發(fā)生生，在起起草《房地產(chǎn)法法》時(shí)，規(guī)定定商品房房預(yù)售實(shí)實(shí)行許可可制度。?！堕_(kāi)發(fā)條例例》和1995年1月1日起施行行的《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》對(duì)商品房房預(yù)售條條件及商商品房預(yù)預(yù)售許可可證明的的辦理程程序已有有明確規(guī)規(guī)定。這這些規(guī)定定，從目目前來(lái)看看，仍然然是比較較合理的的，個(gè)別別地方出出現(xiàn)問(wèn)題題，主要要是由于于已有的的規(guī)定不不能真正正落到實(shí)實(shí)處，有有法不依依、執(zhí)法法不嚴(yán)而而造成的的，因此此本《辦法》對(duì)預(yù)售條條件與程程序不再再作重復(fù)復(fù)性規(guī)定定，只重重申商品品房預(yù)售售實(shí)行預(yù)預(yù)售許可可制度，，并規(guī)定定預(yù)售條條件及商商品房預(yù)預(yù)售許可可證明的的辦理程程序這兩兩個(gè)方面面的內(nèi)容容，按照照《開(kāi)發(fā)條例例》和《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，其他他方面仍仍應(yīng)按照照本《辦法》的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。22第七條商商品房房現(xiàn)售，，應(yīng)當(dāng)符符合以下下條件：：（（－）現(xiàn)現(xiàn)售商品品房的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具具有企業(yè)業(yè)法人營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照照和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書(shū)書(shū)；（（二）取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)或或者使用用土地的的批準(zhǔn)文文件；（（三））持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證；；（（四四）已通通過(guò)竣工工驗(yàn)收；；（（五五）拆遷遷安置已已經(jīng)落實(shí)實(shí)；（（六）供供水、供供電、供供熱、燃燃?xì)?、通通訊等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或者已確確定施工工進(jìn)度和和交付日日期；（（七））物業(yè)管管理方案案已經(jīng)落落實(shí)。23說(shuō)明：本本條規(guī)定定了商品品房現(xiàn)售售的條件件。隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的日趨激激烈和房房地產(chǎn)市市場(chǎng)規(guī)范范的不斷斷完善，，現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售的比比重會(huì)越越來(lái)越大大，《房地產(chǎn)法法》及《開(kāi)發(fā)條例例》都未對(duì)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售售條件作作出規(guī)定定。為了了防止不不合法的的商品房房進(jìn)入流流通領(lǐng)域域，避免免出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)售商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)主體資資格不合合法、房房屋質(zhì)量量不合格格等問(wèn)題題，《辦法》對(duì)商品房房現(xiàn)售條條件進(jìn)行行了明確確規(guī)定。。要要求求現(xiàn)售商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有企企業(yè)法人人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書(shū)，主主要是為為了確保?，F(xiàn)售商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)主體體資格合合法?！斗康禺a(chǎn)管管理法》規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)焦ど躺绦姓芄芾聿块T(mén)門(mén)進(jìn)行登登記并取取得營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照。?！堕_(kāi)發(fā)條例例》規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)降椒康禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主主管部門(mén)門(mén)備案并并取得相相應(yīng)的資資質(zhì)等級(jí)級(jí)證書(shū)。。《房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定》規(guī)定，未未取得房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)證證書(shū)的企企業(yè)，不不得從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)。因此此，沒(méi)有有營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照和資資質(zhì)證書(shū)書(shū)的企業(yè)業(yè)是不能能從事商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)務(wù)的。24要求取得得土地使使用權(quán)證證書(shū)或者者使用土土地的批批準(zhǔn)文件件，主要要是為了了確?，F(xiàn)現(xiàn)售商品品房的用用地合法法。用地地合法文文件有二二，一是是土地使使用權(quán)證證書(shū)，二二是使用用土地的的批準(zhǔn)文文件。從從理論上上講，商商品房現(xiàn)現(xiàn)售時(shí)，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)已經(jīng)取取得土地地使用證證。但在在實(shí)踐中中存在一一些特殊殊情況，，有不少少地方還還存在土土地使用用權(quán)證發(fā)發(fā)放較晚晚，有的的甚至根根本未開(kāi)開(kāi)始發(fā)放放土地使使用權(quán)證證，難以以做到一一刀切。。因此，，《辦法》規(guī)定，使使用土地地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件也也可以作作為可以以現(xiàn)售的的條件。。需要注注意的是是，這里里所說(shuō)的的使用土土地的批批準(zhǔn)文件件是指已已經(jīng)交付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金的證證明文件件和劃撥撥土地的的批準(zhǔn)文文件。25要求持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證，主要要是要確確?，F(xiàn)售售商品房房的規(guī)劃劃、建設(shè)設(shè)手續(xù)合合法。根根據(jù)《城市規(guī)劃劃法》規(guī)定，建建設(shè)項(xiàng)目目在申請(qǐng)請(qǐng)辦理開(kāi)開(kāi)工手續(xù)續(xù)之前，，應(yīng)當(dāng)取取得一書(shū)書(shū)兩證：：即選址址意見(jiàn)書(shū)書(shū)、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證；；根據(jù)《建筑法》規(guī)定，建建設(shè)項(xiàng)目目在開(kāi)工工前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取取施工許許可證。。因此，，沒(méi)有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（（擁有另另一書(shū)一一證是取取得該證證的前提提）。施施工許可可證，就就意味著著商品房房是不合合法建筑筑，自然然不能出出售。要要求已通通過(guò)竣工工驗(yàn)收，，主要是是確?，F(xiàn)現(xiàn)售商品品房符合合工程建建設(shè)質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)。。同時(shí)，，也是現(xiàn)現(xiàn)售區(qū)別別于預(yù)售售的主要要條件。?？⒐を?yàn)驗(yàn)收，是是指工程程主體竣竣工驗(yàn)收收。按《質(zhì)量條例例》的規(guī)定，，建設(shè)單單位收到到施工單單位提出出的工程程竣工報(bào)報(bào)告后，，應(yīng)當(dāng)組組織設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、工程程監(jiān)理等等有關(guān)單單位進(jìn)行行竣工驗(yàn)驗(yàn)收?？⒖⒐を?yàn)收收應(yīng)具備備的條件件是：（（1）完成建建設(shè)工程程設(shè)計(jì)和和合同約約定的各各項(xiàng)內(nèi)容容；（2）有完整整的技術(shù)術(shù)檔案和和施工管管理資料料；（3）有工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑構(gòu)配件件和設(shè)備備的進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)報(bào)告；（（4）有勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)、施1、1程監(jiān)理等等單位分分別簽署署的質(zhì)量量合格文文件；（（5）有施工工單位簽簽署的工工程保修修書(shū)。并并有規(guī)劃劃、公安安消防、、環(huán)保等等部門(mén)出出具的認(rèn)認(rèn)可文件件或者準(zhǔn)準(zhǔn)許使用用文件。。建設(shè)工工程經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合格格，方可可交付使使用。26要求拆拆遷安安置已已經(jīng)落落實(shí)，，主要要是為為了充充分保保障被被拆遷遷人的的合法法權(quán)益益，防防止房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目竣工工銷(xiāo)售售后被被拆遷遷人的的權(quán)益益仍未未得到到落實(shí)實(shí)。目目前，，有部部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商商，只只注重重銷(xiāo)售售商品品房的的建設(shè)設(shè)，能能賣(mài)的的房子子賣(mài)完完了，，拆遷遷安置置用房房卻遲遲遲不不進(jìn)行行建設(shè)設(shè)。此此處的的拆遷遷安置置已經(jīng)經(jīng)落實(shí)實(shí)主要要是指指拆遷遷安置置行為為符合合相關(guān)關(guān)法律律法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定，，被拆拆遷人人已經(jīng)經(jīng)得到到合理理的補(bǔ)補(bǔ)償安安置。。要要求求供水水、供供電、、供熱熱、燃燃?xì)?、、通訊訊等配配套基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施具具備交交付使使用條條件，，其他他配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施具具備交交付使使用條條件或或者已已確定定施工工進(jìn)度度和交交付日日期，，主要要是為為了確確?，F(xiàn)現(xiàn)售商商品房房能夠夠達(dá)到到基本本使用用條件件。配配套基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共設(shè)施施是商商品房房能夠夠正常常使用用的必必備內(nèi)內(nèi)容。。我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)實(shí)實(shí)行““全面面規(guī)劃劃、合合理布布局、、綜合合開(kāi)發(fā)發(fā)、配配套建建設(shè)””的方方針，，對(duì)于于現(xiàn)房房而言言，供供水、、供電電、供供熱、、燃?xì)鈿狻⑼ㄍㄓ嵉鹊扰涮滋谆A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施具備備交付付使用用條件件是現(xiàn)現(xiàn)售商商品房房能夠夠達(dá)到到基本本使用用條件件的前前提，，其他他配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施并并不一一定能能在該該商品品房現(xiàn)現(xiàn)售的的同時(shí)時(shí)就具具備交交付使使用條條件，，但為為了充充分保保護(hù)買(mǎi)買(mǎi)受人人的合合法權(quán)權(quán)益，，對(duì)于于不具具備交交付使使用條條件的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)確確定好好施工工進(jìn)度度和交交付日日期。。27需要說(shuō)說(shuō)明的的是，，對(duì)于于按照照國(guó)家家及地地方的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，沒(méi)沒(méi)有或或不需需要配配備供供熱、、燃?xì)鈿?、通通訊等等配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施的的，不不在此此條件件之列列。要要求物物業(yè)管管理方方案已已經(jīng)落落實(shí)，，主要要是為為了避避免售售房后后產(chǎn)生生糾紛紛。物物業(yè)管管理是是買(mǎi)受受人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商商品房房的重重要選選擇因因素之之一。。物業(yè)業(yè)管理理方案案，主主要包包括物物業(yè)管管理的的區(qū)域域范圍圍、物物業(yè)管管理企企業(yè)的的選聘聘。物物業(yè)管管理協(xié)協(xié)議的的簽訂訂、物物業(yè)管管理公公約的的訂立立、物物業(yè)管管理收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和費(fèi)用用的分分擔(dān)、、物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)的主主要內(nèi)內(nèi)容等等。28第八條條房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在商商品房房現(xiàn)售售前將將房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目手手冊(cè)及及符合合商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件的的有關(guān)關(guān)證明明文件件報(bào)送送房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主主管部部門(mén)備備案。。說(shuō)說(shuō)明明：本本條是是關(guān)于于商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件的的證明明文件件備案案的規(guī)規(guī)定。。通過(guò)過(guò)備案案管理理，行行政管管理部部門(mén)來(lái)來(lái)檢查查商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件是是否滿(mǎn)滿(mǎn)足，，對(duì)不不符合合條件件的，，及時(shí)時(shí)予以以糾正正。商商品房房銷(xiāo)售售應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合一定定條件件，預(yù)預(yù)售由由于不不確定定因素素很多多，法法律規(guī)規(guī)定實(shí)實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)制性性的許許可制制度，，不取取得預(yù)預(yù)售許許可證證，不不得預(yù)預(yù)售；；對(duì)于于現(xiàn)房房銷(xiāo)售售，《辦法》第七條條規(guī)定定了視視售的的條件件，但但現(xiàn)售售工程程已經(jīng)經(jīng)竣工工驗(yàn)收收合格格，只只要符符合一一定條條件，，沒(méi)有有必要要再進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制性性許可可。因因此，，《辦法》對(duì)現(xiàn)售售實(shí)行行備案案制。。要求求房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在在現(xiàn)售售前將將符合合商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件的的證明明文件件報(bào)送送主管管部門(mén)門(mén)備案案。房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主管管部門(mén)門(mén)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)商品品房現(xiàn)現(xiàn)售條條件不不具備備的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)責(zé)令令停止止銷(xiāo)售售，并并依法法處以以罰款款?！堕_(kāi)發(fā)條條例》第十九九條的的規(guī)定定，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)工程程中的的主要要事項(xiàng)項(xiàng)記錄錄在房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目手冊(cè)冊(cè)中，，并定定期送送房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主主管部部門(mén)備備案。?！掇k法》要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在銷(xiāo)銷(xiāo)售前前將項(xiàng)項(xiàng)目手手冊(cè)備備案，，是《開(kāi)發(fā)條條例》的具體體化。。29第九條條房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售售設(shè)有有抵押押權(quán)的的商品品房，，其抵抵押權(quán)權(quán)的處處理按按照《中華人人民共共和國(guó)國(guó)擔(dān)保保法》、《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定執(zhí)行行。說(shuō)說(shuō)明：：本條條是關(guān)關(guān)于銷(xiāo)銷(xiāo)售設(shè)設(shè)有抵抵押權(quán)權(quán)商品品房的的規(guī)定定。目目前，，部分分房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在在銷(xiāo)售售已設(shè)設(shè)定抵抵押權(quán)權(quán)的商商品房房，既既不不征得得抵押押權(quán)人人同意意，也也不告告知購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人人該商商品房房已經(jīng)經(jīng)設(shè)定定抵押押，既既侵犯犯了抵抵押權(quán)權(quán)人的的權(quán)益益，也也侵害害了購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人人的利利益。。因?yàn)闉橐坏┑┳鳛闉榈盅貉喝说牡姆康氐禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)不不善或或因其其他原原因無(wú)無(wú)法及及時(shí)解解除抵抵押權(quán)權(quán)時(shí)，，抵押押權(quán)人人將依依法處處置抵抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)并并優(yōu)先先受償償，這這樣購(gòu)購(gòu)房人人既得得不到到所購(gòu)購(gòu)房屋屋，也也很可可能得得不到到已付付購(gòu)房房款。。為了了解決決這一一問(wèn)題題，特特作本本條規(guī)規(guī)定。。對(duì)對(duì)于于抵押押物的的處置置，《擔(dān)保法法》、《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》已有規(guī)規(guī)定。?！稉?dān)保法法》第四十十九條條規(guī)定定，抵抵押期期間，，抵押押人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已已辦理理登記記的抵抵押物物的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通知知抵押押權(quán)人人并告告知受受讓人人轉(zhuǎn)讓讓物已已經(jīng)抵抵押的的情況況；抵抵押人人未通通知抵抵押權(quán)權(quán)人或或者未未告知知受讓讓人的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行行為無(wú)無(wú)效。?！冻鞘蟹糠康禺a(chǎn)產(chǎn)抵押押管理理辦法法》第三十十七條條規(guī)定定，經(jīng)經(jīng)抵押押人同同意，，抵押押房地地產(chǎn)可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或者出出租。。抵押押房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或者出出租所所得價(jià)價(jià)款，，應(yīng)向向抵押押權(quán)人人提前前清償償所擔(dān)擔(dān)保的的債權(quán)權(quán)。第第四十十八條條規(guī)定定，抵抵押人人擅自自以出出售、、出租租、交交換、、贈(zèng)與與或者者以其其他方方式處處理或或者處處分抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)的，，其行行為無(wú)無(wú)效；；造成成第三三人損損失的的，由由抵押押權(quán)人人予以以賠償償。30第十條條房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)木得得在未未解除除商品品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合合同前前，將將作為為合同同標(biāo)的的物的的商品品房再再行銷(xiāo)銷(xiāo)售給給他人人。說(shuō)說(shuō)明明：本本條是是關(guān)于于禁止止“一一房多多售””的規(guī)規(guī)定。?！啊耙灰环慷喽嗍邸薄保鞘侵阜糠康禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將同同一商商品房房重復(fù)復(fù)銷(xiāo)售售的行行為。?！耙灰环慷喽嗍邸薄弊疃喽嘁仓恢荒苡杏幸粋€(gè)個(gè)人得得到房房屋，，其他他購(gòu)房房人既既得不不到所所購(gòu)房房屋，，甚至至有的的購(gòu)房房人的的購(gòu)房房款都都難以以退回回，其其實(shí)質(zhì)質(zhì)是一一種欺欺詐行行為。。對(duì)于于“欺欺詐””行為為的處處理，，相關(guān)關(guān)的法法律法法規(guī)都都有明明確的的規(guī)定定，本本條規(guī)規(guī)定禁禁止““一房房多售售”，，第三三十九九條規(guī)規(guī)定了了相應(yīng)應(yīng)的處處罰，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主管管部門(mén)門(mén)作為為行業(yè)業(yè)主管管部門(mén)門(mén)對(duì)““一房房多售售”行行為的的行政政處罰罰。從從目前前權(quán)屬屬管理理的規(guī)規(guī)定看看，已已經(jīng)辦辦理房房屋所所有權(quán)權(quán)登記記過(guò)戶(hù)戶(hù)手續(xù)續(xù)的買(mǎi)買(mǎi)受人人將優(yōu)優(yōu)先獲獲得該該房的的所有有權(quán)，，而其其他買(mǎi)買(mǎi)受人人只能能依據(jù)據(jù)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同同追究究房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的的違約約責(zé)任任。31第十一一條房房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)不不得采采取返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售或或者變變相返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售的的方式式銷(xiāo)售售商品品房。。房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得得采取取售后后包租租或者者變相相售后后包租租的方方式銷(xiāo)銷(xiāo)售未未竣工工商品品房。。說(shuō)說(shuō)明明：本本條是是關(guān)于于返本本銷(xiāo)售售、售售后包包租的的規(guī)定定。本本條規(guī)規(guī)定旨旨在規(guī)規(guī)范商商品房房銷(xiāo)售售方式式，杜杜絕返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售、、售后后包租租等銷(xiāo)銷(xiāo)售行行為。。近年年來(lái)，，一些些開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售、、售后后包租租等方方式銷(xiāo)銷(xiāo)售商商品房房，對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者許許以潛潛在的的收益益，以以吸引引購(gòu)房房者。。在市市場(chǎng)法法制環(huán)環(huán)境尚尚不健健全的的情況況下采采取這這種方方法，，極易易出現(xiàn)現(xiàn)因兌兌現(xiàn)不不了承承諾而而侵犯犯消費(fèi)費(fèi)者權(quán)權(quán)益的的現(xiàn)象象，特特別是是對(duì)未未竣工工的商商品房房尤為為嚴(yán)重重。目目前，，已經(jīng)經(jīng)有個(gè)個(gè)別地地方發(fā)發(fā)生了了開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)無(wú)法法兌現(xiàn)現(xiàn)承諾諾，又又無(wú)力力妥善善處理理由此此帶來(lái)來(lái)的后后續(xù)問(wèn)問(wèn)題而而引發(fā)發(fā)了老老百姓姓集體體上訪(fǎng)訪(fǎng)的案案例。。32從法律律角度度分析析，返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售的的實(shí)質(zhì)質(zhì)是房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以其其房屋屋所有有權(quán)交交換買(mǎi)買(mǎi)受人人一定定數(shù)額額貨幣幣（房房?jī)r(jià)款款）一一定年年限內(nèi)內(nèi)（返返本期期限））的使使用權(quán)權(quán)。售售后包包租中中實(shí)際際上包包含兩兩層法法律關(guān)關(guān)系，，一層層是買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合合同關(guān)關(guān)系，，另一一層是是租賃賃合同同關(guān)系系。返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售和和售后后包租租，費(fèi)費(fèi)者而而言，，返本本銷(xiāo)售售的有有利之之處是是可以以獲得得比銀銀行利利潤(rùn)更更高的的回報(bào)報(bào)，售售后包包租則則可以以保證證自己己一定定時(shí)期期內(nèi)的的租金金收益益。然然而，，問(wèn)題題在于于，在在目前前的法法制狀狀況下下，沒(méi)沒(méi)有強(qiáng)強(qiáng)有力力的監(jiān)監(jiān)管手手段來(lái)來(lái)保證證房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)返返本和和保證證租金金收益益。從從實(shí)際際情況況來(lái)看看，大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)確確定的的返本本年限限和包包租期期限與與回報(bào)報(bào)率都都是不不合理理的，，而且且銷(xiāo)售售價(jià)格格都偏偏高，，近本本、包包租僅僅僅是是促銷(xiāo)銷(xiāo)手段段，且且往往往帶有有一定定的欺欺騙性性。所所謂““羊毛毛出在在羊身身上””，消消費(fèi)者者往往往上當(dāng)當(dāng)受騙騙，權(quán)權(quán)益受受損。。因此此，本本條規(guī)規(guī)定全全面禁禁止返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售，，同時(shí)時(shí)禁止止售后后包租租未竣竣工的的商品品房。。至于于已竣竣工的的商品品房，，考慮慮到售售后包包租畢畢竟屬屬于一一種市市場(chǎng)行行為，，而且且在商商品房房已竣竣工的的前提提下，，購(gòu)房房人可可以保保證得得到房房屋的的所有有權(quán)，，《辦法》沒(méi)有作作禁止止規(guī)定定。33第十二二條商商品品住宅宅按套套銷(xiāo)售售，不不得分分割拆拆零銷(xiāo)銷(xiāo)售。。說(shuō)說(shuō)明：：本條條是關(guān)關(guān)于分分割拆拆零銷(xiāo)銷(xiāo)售的的規(guī)定定。從從房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)制度度的角角度來(lái)來(lái)看，，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)采取取分割割拆零零銷(xiāo)售售商品品住宅宅的做做法，，違反反了國(guó)國(guó)家建建設(shè)部部關(guān)于于不得得給一一平方方米單單位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)頒頒發(fā)““房屋屋所有有權(quán)證證”的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定。拆拆零銷(xiāo)銷(xiāo)售實(shí)實(shí)質(zhì)上上是誘誘導(dǎo)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人人對(duì)預(yù)預(yù)期收收益回回報(bào)的的增值值進(jìn)行行投資資，這這具有有相當(dāng)當(dāng)大的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，含含有一一定的的非法法“集集資””性質(zhì)質(zhì)。一一旦市市場(chǎng)變變化，，可能能導(dǎo)致致購(gòu)房房人既既得不不到預(yù)預(yù)期的的升值值回報(bào)報(bào)，也也得不不到完完整的的產(chǎn)權(quán)權(quán)，因因此極極易引引發(fā)糾糾紛。。而且且，一一套住住宅由由于拆拆零銷(xiāo)銷(xiāo)售，，導(dǎo)致致多人人擁有有產(chǎn)權(quán)權(quán)，也也不符符合目目前產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管管理的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定。從從法律律角度度分析析，一一套住住宅，，在觀(guān)觀(guān)念上上視為為一物物，根根據(jù)““一物物一權(quán)權(quán)”原原則，，只能能作為為整體體進(jìn)行行銷(xiāo)售售，不不能分分割拆拆零銷(xiāo)銷(xiāo)售。。這種種行為為有悼悼于物物權(quán)法法的基基本原原則，，故應(yīng)應(yīng)禁止止。從從住宅宅的技技術(shù)規(guī)規(guī)范來(lái)來(lái)看，，根據(jù)據(jù)國(guó)家家的《住宅設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》，住宅宅應(yīng)按按套型型設(shè)計(jì)計(jì)，每每套住住宅應(yīng)應(yīng)設(shè)臥臥室、、起居居室（（廳））、廚廚房和和衛(wèi)生生間等等基本本空間間。如如果商商品住住宅可可分割割拆零零銷(xiāo)售售，就就會(huì)造造成不不成套套型的的住宅宅，這這就違違反了了國(guó)家家的強(qiáng)強(qiáng)制性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定。。34第十三三條商商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)時(shí)，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)選聘聘了物物業(yè)管管理企企業(yè)的的，買(mǎi)買(mǎi)受人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在訂訂立商商品房房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同同時(shí)與與房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)選選聘的的物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)訂立立有關(guān)關(guān)物業(yè)業(yè)管理理的協(xié)協(xié)議。。說(shuō)說(shuō)明：：本條條是關(guān)關(guān)于銷(xiāo)銷(xiāo)售商商品房房與售售后物物業(yè)管管理如如何銜銜接的的規(guī)定定。消消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房不不僅關(guān)關(guān)心房房屋質(zhì)質(zhì)量的的好壞壞，也也越來(lái)來(lái)越關(guān)關(guān)心所所購(gòu)房房屋物物業(yè)管管理的的好壞壞。目目前，，物業(yè)業(yè)管理理出現(xiàn)現(xiàn)的糾糾紛，，有很很大一一部分分是因因?yàn)樵谠谫?gòu)房房時(shí)未未就物物業(yè)管管理的的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容等等進(jìn)行行詳細(xì)細(xì)約定定。為為了更更好地地貫徹徹執(zhí)行行物業(yè)業(yè)管理理方面面的法法規(guī)，，規(guī)范范商品品房銷(xiāo)銷(xiāo)售后后物業(yè)業(yè)管理理的相相關(guān)內(nèi)內(nèi)容，，并充充分考考慮到到與即即將出出臺(tái)的的《物業(yè)管理?xiàng)l條例》的銜接，本本條作出了了上述規(guī)定定。從從目前前物業(yè)管理理的實(shí)踐來(lái)來(lái)看，為了了增加所銷(xiāo)銷(xiāo)售項(xiàng)目的的吸引力，，大多數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)銷(xiāo)售商品房房時(shí)已經(jīng)委委托物業(yè)管管理企業(yè)進(jìn)進(jìn)行前期物物業(yè)管理。。買(mǎi)受人在在購(gòu)房時(shí)，，應(yīng)當(dāng)就物物業(yè)管理的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、業(yè)主主應(yīng)當(dāng)遵守守的有關(guān)事事項(xiàng)等與原原業(yè)主（開(kāi)開(kāi)發(fā)商）選選定的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂合同同，以保持持物業(yè)管理理活動(dòng)的連連續(xù)性。待待業(yè)主入住住一定比例例后，業(yè)主主可以通過(guò)過(guò)業(yè)主自治治組織（業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)或者業(yè)主主會(huì)）另行行選定物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)。關(guān)于物物業(yè)管理合合同的簽訂訂及其他問(wèn)問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l條例》將會(huì)作出詳詳細(xì)規(guī)定。。35需說(shuō)明的是是，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)（作為業(yè)業(yè)主）雖然然有權(quán)在售售樓之前選選定物業(yè)管管理企業(yè)，，但在售樓樓合同中，，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)無(wú)權(quán)就具體體的物業(yè)服服務(wù)事項(xiàng)、、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等作出規(guī)規(guī)定。具體體的物業(yè)管管理事宜，，應(yīng)由業(yè)主主（買(mǎi)受周周與物業(yè)管管理企業(yè)約約定。這是是因?yàn)?，買(mǎi)買(mǎi)受人與開(kāi)開(kāi)發(fā)商之間間，是買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同關(guān)系系；買(mǎi)受人人與物業(yè)管管理企業(yè)之之間，是服服務(wù)合同關(guān)關(guān)系。這兩兩層法律關(guān)關(guān)系不宜混混淆。本條條也從側(cè)面面提醒購(gòu)房房人在簽訂訂商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同前前要把該商商品房物業(yè)業(yè)管理方面面的詳細(xì)內(nèi)內(nèi)容了解清清楚，以避避免由于物物業(yè)管理方方面的因素素造成買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的糾糾紛。另另外外，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售商品品房時(shí)選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)，必必須明確管管理期限，，待業(yè)主自自治組織成成立后，由由業(yè)主自治治組織決定定續(xù)聘或者者另行選聘聘物業(yè)管理理公司。36第三章廣廣告與合同同第十四條房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)、、房地產(chǎn)中中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)布商商品房銷(xiāo)售售宣傳廣告告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)執(zhí)行《中華人民共共和國(guó)廣告告法》、《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布暫行行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定定，廣告內(nèi)內(nèi)容必須真真實(shí)、合法法?？茖W(xué)、、準(zhǔn)確。說(shuō)說(shuō)明：本條條是有關(guān)商商品房廣告告的規(guī)定，，旨在解決決商品房廣廣告不實(shí)的的問(wèn)題。商商品房銷(xiāo)售售廣告是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)、房房地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)宣傳商品品房、吸引引購(gòu)房人的的主要方式式。目前，，商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)現(xiàn)的糾紛有有很大比例例是由于廣廣告不實(shí)或或購(gòu)房者得得到的商品品房與廣告告宣傳不一一致而引起起的。為了了解決這一一問(wèn)題，本本條規(guī)定了了房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)

企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布布商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售宣傳廣廣告時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循的基基本準(zhǔn)則。?！稄V告法》規(guī)定廣告應(yīng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)、、合法，不不得含有虛虛假的內(nèi)容容，不得欺欺騙和誤導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者，，并對(duì)廣告告準(zhǔn)則作了了明確的規(guī)規(guī)定一房地地產(chǎn)廣告發(fā)發(fā)布暫行規(guī)規(guī)定》依據(jù)河告法法》，結(jié)合房地地產(chǎn)廣告中中的突出問(wèn)問(wèn)題，對(duì)房房地產(chǎn)廣告告的發(fā)布作作了一系列列規(guī)定。開(kāi)開(kāi)發(fā)商以及及其委托的的中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守這些些規(guī)定，不不得發(fā)布虛虛假?gòu)V告，，損害消費(fèi)費(fèi)者的利益益，否則將將承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的責(zé)任。。37第十五條房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)、、房地產(chǎn)中中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)布的的商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售廣告和和宣傳資料料所明示的的事項(xiàng)，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在商品房房買(mǎi)賣(mài)合同同中約定。。說(shuō)說(shuō)明：本本條是關(guān)于于商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售廣告明明示事項(xiàng)的的規(guī)定。為為了進(jìn)一步步解決虛假假?gòu)V告問(wèn)題題，本條要要求當(dāng)事人人在合同中中約定商品品房銷(xiāo)售廣廣告和宣傳傳資料所明明示的事項(xiàng)項(xiàng)。通過(guò)合合同約定，，一方面促促使房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布布真實(shí)的廣廣告和宣傳傳資料，另另一方面也也提醒買(mǎi)受受人要通過(guò)過(guò)法定方式式行使自己己的正當(dāng)權(quán)權(quán)利，確保保自己的權(quán)權(quán)益不受侵侵害。廣廣告告是一種要要約邀請(qǐng)，，要確保這這種要約邀邀請(qǐng)實(shí)現(xiàn)，，代為要約約最好的辦辦法就是通通過(guò)合同，，將廣告中中自己關(guān)心心的問(wèn)題通通過(guò)合同進(jìn)進(jìn)行約定。。如果合同同中沒(méi)有明明確廣告和和宣傳資料料中明示的的事項(xiàng)，買(mǎi)買(mǎi)受人的權(quán)權(quán)益很難得得到保護(hù)。。需指出的的是，鑒于于合同自由由原則，《辦法》只是規(guī)定當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)就相關(guān)事事項(xiàng)作出約約定，并沒(méi)沒(méi)有規(guī)定相相應(yīng)的罰則則，當(dāng)事人人未作此項(xiàng)項(xiàng)約定時(shí)也也不影響合合同的效力力。38第十六條商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)當(dāng)訂立書(shū)面面商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同。。商商品房房買(mǎi)賣(mài)合同同應(yīng)當(dāng)明確確以下主要要內(nèi)容：（（一）當(dāng)事事人名稱(chēng)或或者姓名和和住所；（（二）商品品房基本狀狀況；（（三三）商品房房的銷(xiāo)售方方式；（（四四）商品房房?jī)r(jià)款的確確定方式及及總價(jià)款、、付款方式式、付款時(shí)時(shí)間；（（五五）交付使使用條件及及日期；（（六）裝飾飾、設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)承諾；；（（七）供供水、供電電、供熱、、燃?xì)?、通通訊、道路路、綠化等等配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的的交付承諾諾和有關(guān)權(quán)權(quán)益、責(zé)任任；（（八））公共配套套建筑的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬；；（（九）面面積差異的的處理方式式；（（十））辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記有關(guān)關(guān)事宜；（（十一）解解決爭(zhēng)議的的方法；（（十二）違違約責(zé)任；；（（十三））雙方約定定的其他事事項(xiàng)。39說(shuō)明：本條條是關(guān)于商商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的形形式和內(nèi)容容的規(guī)定。。本本條是對(duì)對(duì)《開(kāi)發(fā)條例》第二十八條條規(guī)定的細(xì)細(xì)化，《開(kāi)發(fā)條例》第二十八條條規(guī)定，商商品房銷(xiāo)售售，當(dāng)事人人雙方應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂書(shū)面面合同，合合同應(yīng)當(dāng)載載明商品房房的建筑面面積和使用用面積、價(jià)價(jià)格、交付付日期。質(zhì)質(zhì)量要求、、物業(yè)管理理方式以及及雙方的責(zé)責(zé)任。需要要說(shuō)明的是是，《開(kāi)發(fā)條例》第二十八條條規(guī)定的建建筑面積、、使用面積積應(yīng)當(dāng)在商商品房基本本狀況中明明確。商商品品房買(mǎi)賣(mài)合合同管理是是商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)管管理的重要要內(nèi)容，商商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)糾紛有很很大比例是是由于合同同不規(guī)范或或者對(duì)合同同條款的內(nèi)內(nèi)涵不清楚楚而貿(mào)然簽簽訂等原因因引發(fā)的。。由于購(gòu)房房人基本上上處于弱勢(shì)勢(shì)地位，導(dǎo)導(dǎo)致合同糾糾紛中的受受害者往往往是購(gòu)房者者。因此本本條對(duì)商品品房買(mǎi)賣(mài)合合同的簽訂訂方式及應(yīng)應(yīng)當(dāng)明確的的主要內(nèi)容容進(jìn)行了詳詳細(xì)規(guī)定。。有關(guān)合同同條款的具具體約定內(nèi)內(nèi)容請(qǐng)參看看《商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同示范范文本》。需需要特別別指出的是是，合同是是當(dāng)事人雙雙方自愿意意志的表述述，合同雙雙方是平等等的民事主主體。在實(shí)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中，有有的開(kāi)發(fā)商商制訂格式式合同，要要求消費(fèi)者者逐一填寫(xiě)寫(xiě)。而不少少消費(fèi)者或或者出于對(duì)對(duì)合同的無(wú)無(wú)知，或者者是急于想想買(mǎi)特定的的房，勉強(qiáng)強(qiáng)簽訂含有有不利于自自身利益內(nèi)內(nèi)容的合同同。訂立合合同時(shí)，消消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)識(shí)合同同的基本原原則：平等等、互利。。合同的任任一條款都都是在協(xié)商商的基礎(chǔ)上上形成一致致的，絕不不能單方強(qiáng)強(qiáng)加于人。。40第十七條商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格由由當(dāng)事人協(xié)協(xié)商議定，，國(guó)家另有有規(guī)定的除除外。說(shuō)說(shuō)明：本條條是關(guān)于商商品房銷(xiāo)售售價(jià)格的規(guī)規(guī)定。本條條是對(duì)《開(kāi)發(fā)條例》第三十條規(guī)規(guī)定的細(xì)化化，《開(kāi)發(fā)條例》第三十條規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和和商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格，，由當(dāng)時(shí)人人協(xié)商議定定；但是，，享受?chē)?guó)家家優(yōu)惠政策策的居民住住宅價(jià)格，，應(yīng)當(dāng)實(shí)行行政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)或者政政府定價(jià)。。商品房分分為兩大類(lèi)類(lèi)，一類(lèi)是是完全意義義上的商品品房；一類(lèi)類(lèi)是含有政政府保障性性的商品房房，目前主主要包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房、集資資合作建房房等。由于于商品房的的性質(zhì)不同同，國(guó)家對(duì)對(duì)其價(jià)格管管理方式也也有所不同同，對(duì)于完完全意義上上的商品房房，銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格完全根根據(jù)市場(chǎng)需需求，由雙雙方當(dāng)事人人自主約定定；對(duì)于含含有社會(huì)保保障性的住住房，實(shí)行行政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)。41第十八條商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售可以按按套（單元元）計(jì)價(jià)，，也可以按按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計(jì)價(jià)。商商品房建建筑面積由由套內(nèi)建筑筑面積和分分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積組成，套套內(nèi)建筑面面積部分為為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)，分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e部分分為共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受受人按照法法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定對(duì)對(duì)其享有權(quán)權(quán)利，承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。按按套（單元元）計(jì)價(jià)或或者按套內(nèi)內(nèi)建筑面積積計(jì)價(jià)的，，商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同中中應(yīng)當(dāng)注明明建筑面積積和分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e。42說(shuō)明：本條條及以下的的第十九條條、第二十十條、第二二十一條是是關(guān)于計(jì)價(jià)價(jià)方式和面面積誤差的的規(guī)定，主主要是為了了解決面積積誤差、公公用建筑面面積分?jǐn)偛徊缓侠硪约凹敖鉀Q“面面積縮水””等問(wèn)題。。面積糾紛紛是目前消消費(fèi)者投訴訴的熱點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題之一，，也是購(gòu)房房者十分關(guān)關(guān)注的問(wèn)題題。面積糾糾紛的產(chǎn)生生有部分不不法開(kāi)發(fā)商商出于牟取取私利的有有意欺詐，，也有計(jì)算算規(guī)范等制制度不健全全的原因。。面積糾紛紛的受害者者多為購(gòu)房房者，要么么沒(méi)有得到到應(yīng)有的面面積，要么么得了不該該得的公用用建筑面積積，或者得得了自己并并不想要的的面積而需需要增加購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)款。。43本條主要從從計(jì)價(jià)方式式入手，在在原有的接接建筑面積積計(jì)價(jià)的基基礎(chǔ)上，又又增加了按按套或按套套內(nèi)建筑面面積計(jì)價(jià)的的方式。目目前，房屋屋設(shè)計(jì)的變變化越來(lái)越越多，不斷斷有新的結(jié)結(jié)構(gòu)形式出出現(xiàn)，對(duì)于于這些新的的結(jié)構(gòu)形式式如何計(jì)算算面積，現(xiàn)現(xiàn)有的規(guī)范范、標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)沒(méi)有規(guī)定，，一旦發(fā)生生糾紛，缺缺乏處罰依依據(jù)。增加加計(jì)價(jià)方式式，開(kāi)發(fā)企企業(yè)可以根根據(jù)自己所所售房屋的的情況，靈靈活地選擇擇計(jì)價(jià)方式式。另外，，增加的兩兩種方式是是國(guó)際通行行的計(jì)價(jià)方方式。按套套（單元））計(jì)價(jià)具有有計(jì)算簡(jiǎn)單單、直觀(guān)，，易于當(dāng)事事人雙方結(jié)結(jié)算房?jī)r(jià)款款等優(yōu)點(diǎn)，，有助于解解決“面積積縮水”問(wèn)問(wèn)題。按套套內(nèi)建筑面面積計(jì)價(jià)則則可以有效效地避免個(gè)個(gè)別開(kāi)發(fā)商商利用公用用建筑面積積坑害老百百姓問(wèn)題的的發(fā)生。44需要說(shuō)明的的是，計(jì)價(jià)價(jià)方式的調(diào)調(diào)整并不影影響產(chǎn)權(quán)登登記中面積積的標(biāo)注。。計(jì)價(jià)方式式可以采取取按套、按按套內(nèi)建筑筑面積、按按建筑面積積等三種方方式進(jìn)行，，但產(chǎn)權(quán)登登記方式需需要按建筑筑面積方式式進(jìn)行；計(jì)計(jì)價(jià)方式用用于確定商商品房銷(xiāo)售售的總價(jià)款款，產(chǎn)權(quán)登登記方式用用于確認(rèn)商商品房所有有人的權(quán)益益。按套、、按套內(nèi)建建筑面積計(jì)計(jì)價(jià)并不影影響用建筑筑面積進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)登記記。本本條第第二款對(duì)商商品房建筑筑面積的組組成部分及及其相應(yīng)權(quán)權(quán)益進(jìn)行了了規(guī)定，明明確提出了了獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)和共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念，，進(jìn)一步明明確和細(xì)化化了按建筑筑面積進(jìn)行行的產(chǎn)權(quán)登登記制度。。45本條第三款款的規(guī)定進(jìn)進(jìn)一步明確確了按套、、按套內(nèi)建建筑面積計(jì)計(jì)價(jià)方式下下，也應(yīng)當(dāng)當(dāng)在商品房房買(mǎi)賣(mài)合同同中對(duì)體現(xiàn)現(xiàn)買(mǎi)受人權(quán)權(quán)益的建筑筑面積數(shù)據(jù)據(jù)予以明示示。但這里里明示的建建筑面積，，只是參考考數(shù)據(jù)，實(shí)實(shí)際面積以以產(chǎn)權(quán)登記記面積為準(zhǔn)準(zhǔn)。而且這這里標(biāo)明的的建筑面積積不作為計(jì)計(jì)價(jià)的依據(jù)據(jù)。本本條規(guī)規(guī)定的計(jì)價(jià)價(jià)方式未規(guī)規(guī)定按使用用面積計(jì)價(jià)價(jià)，主要基基于以下幾幾個(gè)方面考考慮：1．便于和目目前的產(chǎn)權(quán)