國際化養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)與商業(yè)盈利211147625

國際化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

與商業(yè)盈利模式目錄中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀中國養(yǎng)老事業(yè)的市場需求項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)及投資分析國際化養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)思路中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀我國老年市場需求為8000億元，現(xiàn)在僅確定基本需求1000億元幫子女購房抑制了老年人的有效需求空巢、高齡、失能老人所占的比例越來越多民營養(yǎng)老院環(huán)境好，但是價(jià)位太高；公辦養(yǎng)老院床位緊張，根本住不進(jìn)去社會化的家庭專業(yè)養(yǎng)護(hù)服務(wù)缺乏中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.2005年-2009年老年人口數(shù)據(jù)年份60歲以上老年人口（萬人）占總?cè)丝诒戎兀?）20051450911.120061490111.320071534011.620081598912.020091671412.5數(shù)據(jù)來源：2009年中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)截至2009年底，中國60歲及以上的老年人口達(dá)到1.6714億，占總?cè)丝诘?2.5%未來40年我國老齡人口變化趨勢中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.老年機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀敬老院臨終關(guān)懷院養(yǎng)老形式護(hù)理院托老所養(yǎng)老公寓老年社區(qū)(CCRC)全國數(shù)據(jù)北京數(shù)據(jù)需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人-835萬人現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)-4萬多家-299.3萬個(gè)床位占全國老年人口的1%需要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)-226.6萬人

現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)-3816家-61823個(gè)床位占北京老年人口的2.7%中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.77新的養(yǎng)老議題中國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀Cont.隨著我國老年化進(jìn)程的加快，新的養(yǎng)老議題應(yīng)運(yùn)而生：人口老化加劇，撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)更加沉重；健康與社會照顧議題重要性凸顯；家庭照顧功能漸趨式微、支援機(jī)制亟需介入；經(jīng)濟(jì)保障風(fēng)險(xiǎn)增加；國家社會生產(chǎn)力的巨大沖擊；高齡者友善居住、交通運(yùn)輸系統(tǒng)建構(gòu)；高齡者休閑揮動、養(yǎng)生需求的相關(guān)配套制度；養(yǎng)老防老的意識抬頭；中國養(yǎng)老事業(yè)遇到的瓶頸用地政策問題機(jī)構(gòu)辦養(yǎng)老的政策缺乏沒有專業(yè)化做養(yǎng)老的團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員沒有資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)缺乏老年配套服務(wù)設(shè)施沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模問題商業(yè)融資模式商業(yè)融資模式中國養(yǎng)老事事業(yè)的市場場需求目標(biāo)市場容容量12零點(diǎn)調(diào)查本次調(diào)查由由零點(diǎn)調(diào)查查完成，共共完成137個(gè)有效樣本本，樣本采采集選擇在在中高檔社社區(qū)、老年年活動中心心等目標(biāo)消消費(fèi)群體較較為集中的的區(qū)域進(jìn)行行。周歲年齡年齡比例男女比例生活自理度個(gè)人月收入養(yǎng)老地生活決策者數(shù)據(jù)組成60歲以上60-70歲，70歲以上6:41:1.2完全自理，健康，不需要他人的特別照顧不低于￥3000元將選擇在北京養(yǎng)老老人自己不同職業(yè)、、性別、收收入、家庭庭常住人口口合理分布布中國養(yǎng)老事事業(yè)的市場場需求Cont.樣本條件中國養(yǎng)老事事業(yè)的市場場需求Cont.所有被訪者者對養(yǎng)老社社區(qū)項(xiàng)目感感興趣程度度8.8%6.6%72.9%11.7%比較感興趣趣不太感興趣趣非常感興趣趣一般1414123344

60歲以上的自理型老人，其中空巢占一半左右；

高、中、低學(xué)歷水平人群平均分布；

收入水平和價(jià)格承受力均相對較強(qiáng)，個(gè)人收￥3000元以上，擁有自有房產(chǎn)；

企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員與工人近七成；35與子女關(guān)系密切；市場調(diào)研目標(biāo)人群人口統(tǒng)計(jì)學(xué)學(xué)與社會特征1515不愿意出售售自有房產(chǎn)產(chǎn)解決入住住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)的費(fèi)用;123344

生活不便需要照顧時(shí)會選擇養(yǎng)老社區(qū)，尋求更方便的照顧；

很少開車，僅有10%的目標(biāo)人群開車；最常接觸的渠道是電視和報(bào)紙雜志，并對這兩個(gè)媒體最為信任；35業(yè)余愛好廣泛，主要集中在讀書、看報(bào)；市場調(diào)研目標(biāo)人群消費(fèi)行為特特征中國養(yǎng)老事事業(yè)的市場場需求Cont.目標(biāo)人群對對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)的訴求點(diǎn)點(diǎn)

17關(guān)于價(jià)格關(guān)于產(chǎn)品40-60㎡一居室最被被親睞醫(yī)療條件是是最具影響響力的因素素社區(qū)名稱：：養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的接受度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于退休社區(qū)區(qū)距離對于入入住選擇影影響較小保證金總額額對養(yǎng)老社社區(qū)的選擇擇影響力最最強(qiáng)最被認(rèn)可組組合：40㎡-60㎡一居40-50萬保證金3000元/月/人（或4500元/月/兩人）關(guān)注的三大大要素：醫(yī)療條件保證金月服務(wù)費(fèi)中國養(yǎng)老事事業(yè)的市場場需求Cont.國際化養(yǎng)老老地產(chǎn)開發(fā)發(fā)思路國際化養(yǎng)老老地產(chǎn)開發(fā)發(fā)思路一、合理的的項(xiàng)目選址址二、設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃與發(fā)展展策略三、投資策策略四、成本與與費(fèi)用預(yù)算算五、消費(fèi)者者（老年））的財(cái)務(wù)狀狀況六、定價(jià)價(jià)策略七、展望望未來一、合理理的項(xiàng)目目選址近郊，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，交通方便便2.附近有醫(yī)醫(yī)院或醫(yī)醫(yī)療設(shè)施距離中心心主干道道不超過30公里二、設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃與與發(fā)展策策略美國的老老年公寓寓，可大大致分為為以下幾幾種類型型：（一）IndependentLiving，獨(dú)立居居住型公公寓，即即仍然可可以獨(dú)立立生活的的健康老老年人公公寓（二）AssistedLiving，輔助居居住型公公寓，即即健康狀狀況欠佳佳，部分分生活需需有醫(yī)護(hù)護(hù)人員照照顧的老老年人公公寓（三）NusingCare，護(hù)理居居住型公公寓，即即基本喪喪失自我我生活能能力，全全天候需需有醫(yī)護(hù)護(hù)人員照照顧的老老年人公公寓老年公寓寓策劃書書?流程圖10個(gè)重要問問題你的社區(qū)區(qū)規(guī)劃將將涵蓋什什么內(nèi)容容？你期待怎怎么的住住戶群體體？是否向獨(dú)獨(dú)立居住住型住戶戶提供輔輔助型服服務(wù)，如如何提供供？是否提供供輔助居居住型規(guī)規(guī)劃？入住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什么么？你的整體體設(shè)計(jì)理理念和策策略是什什么？你計(jì)劃雇雇用多少少員工？？社區(qū)開發(fā)發(fā)和運(yùn)營營的成本本如何？？如何定價(jià)價(jià)？預(yù)期初期期入住率率如何？？三、投資資策略警惕3個(gè)策略性性錯(cuò)誤：：在錯(cuò)誤的的事情上上投入忽略整體體戰(zhàn)略目目標(biāo)在非優(yōu)勢勢項(xiàng)目上上花費(fèi)過多權(quán)衡性投投資策略略當(dāng)考慮兩兩個(gè)不同同時(shí)段的的成本投投入時(shí)，，要評估估回收期期并計(jì)算算投入對對社區(qū)整整體價(jià)值值的影響響。對社區(qū)價(jià)價(jià)值的整整體評價(jià)價(jià)根據(jù)價(jià)值值和用途途規(guī)劃資資本投入入“亮點(diǎn)價(jià)價(jià)值”概概念影響響投資亮點(diǎn)價(jià)值值=消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知價(jià)值值/實(shí)際價(jià)值值四、成本本與費(fèi)用用預(yù)算預(yù)算首要要原則兩個(gè)組成成部分12大元素3個(gè)關(guān)鍵經(jīng)經(jīng)營比率率4個(gè)經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用類別別經(jīng)營成本本管理的的8個(gè)著眼點(diǎn)點(diǎn)預(yù)算首要要原則你的初期期資本預(yù)預(yù)算應(yīng)該該包括社社區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)、開發(fā)發(fā)和建筑筑所需要要的大量量必要投投入。該該預(yù)算還還應(yīng)包括括在合理理的時(shí)間間內(nèi)為你你的社區(qū)區(qū)帶來至至少93%的穩(wěn)定居居住率的的其他成成本。兩個(gè)組成成部分硬件成本本軟件成本本資本預(yù)算算的12大要素1.工地成本本2.工地開發(fā)發(fā)與基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施3.硬體建筑筑成本4.設(shè)計(jì)與施施工費(fèi)用用5.家具、固定裝裝置和設(shè)備6.開發(fā)費(fèi)用7.建筑貸款利息息8.運(yùn)作資本/儲備資金9.銷售與市場預(yù)預(yù)算10.融資與保險(xiǎn)成成本11.不可預(yù)見成本本12.債務(wù)服務(wù)儲備備金3個(gè)關(guān)鍵的經(jīng)營營比率1.經(jīng)營費(fèi)用比率率2.經(jīng)營利潤空間間3.日經(jīng)營費(fèi)用（（PRD）4個(gè)經(jīng)營費(fèi)用類類別1.管理費(fèi)用2.儲備資金3.不可預(yù)見費(fèi)用用4.年度費(fèi)用增長長額經(jīng)營成本管理理的8個(gè)著眼點(diǎn)1.降低初期成本本投入2.密切關(guān)注經(jīng)營營費(fèi)用3.建設(shè)規(guī)模足夠夠大的社區(qū)來來優(yōu)化運(yùn)營效效率4.盡可能避免正正式員工的成成本增長5.資金花費(fèi)決策策要經(jīng)得起時(shí)時(shí)間的考驗(yàn)6.要讓社區(qū)財(cái)務(wù)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)獨(dú)立且且自給自足7.考慮整體價(jià)格格策略8.制定綜合的、、靈活的初期期財(cái)務(wù)預(yù)算五、消費(fèi)者（（老年）的財(cái)財(cái)務(wù)狀況養(yǎng)老社區(qū)管理理的5大需求典型項(xiàng)目管理理提供的10大服務(wù)內(nèi)容管理（服務(wù)））費(fèi)用如何確確定？老年人關(guān)注房房產(chǎn)的4個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)老年人的財(cái)務(wù)務(wù)規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)管理理的五大需求求1.系統(tǒng)、政策與與流程2.規(guī)模經(jīng)濟(jì)3.保持領(lǐng)先4.運(yùn)營策略5.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)（危危機(jī)）管理典型項(xiàng)目管理理提供的10大服務(wù)內(nèi)容1.總體管理服務(wù)務(wù)2.銷售與市場拓拓展3.提供運(yùn)營體系系、政策與流流程4.員工/人力資源5.整體財(cái)務(wù)管理理與監(jiān)控6.預(yù)算管理與監(jiān)監(jiān)控7.制定月度財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告8.用戶關(guān)懷9.風(fēng)險(xiǎn)(危機(jī))管理10.資金花費(fèi)管理（服務(wù)））費(fèi)用如何確確定？1.開盤前期或用用戶入住前，，已經(jīng)開始提提供服務(wù)2.開盤初期的服服務(wù)（費(fèi)用））3.穩(wěn)定運(yùn)營之后后的費(fèi)用4.入住費(fèi)用老年人關(guān)注房房產(chǎn)的4個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)1.創(chuàng)造更多的流流動資產(chǎn)2.立即激活新的的現(xiàn)金收入3.合力支付養(yǎng)老老社區(qū)的入住住費(fèi)用4.強(qiáng)化生活品質(zhì)質(zhì)老年人的財(cái)務(wù)務(wù)規(guī)劃1.列出老年人可可用的財(cái)務(wù)資資源2.估算養(yǎng)老社區(qū)區(qū)生活成本3.支付能力的整整體評估(缺口還是盈余余)4.消費(fèi)者支付能能力分析六、定價(jià)策略略1.定價(jià)是科學(xué)而而不是藝術(shù)2.服務(wù)全面、增增值概念3.房主/經(jīng)營者的價(jià)格格預(yù)期4.消費(fèi)市場的價(jià)價(jià)格預(yù)期5.與老年消費(fèi)者者就你的定價(jià)價(jià)進(jìn)行溝通6.獨(dú)立居住型養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)的定定價(jià)原理六、定價(jià)策略略Cont.7.3種基本的健健康關(guān)護(hù)類類型A型——廣義型B型——限定型C型——服務(wù)費(fèi)型8.平衡老年人人與投資商商之間的財(cái)財(cái)務(wù)目標(biāo)9.制定共贏的的財(cái)務(wù)計(jì)劃劃七、展望未未來10步棋通向精精品社區(qū)優(yōu)雅的裝扮扮全力運(yùn)作了解用戶心心理換位思考給住戶提供供更多的日日?；顒映珜?dǎo)健康和和適當(dāng)?shù)幕罨顒舆\(yùn)用、激勵勵和培訓(xùn)人人力資源志愿者住戶戶回訪計(jì)劃劃每個(gè)住戶都都要有代言言人推行“你傾傾訴，我傾傾聽”的市市場定位策策略養(yǎng)老社區(qū)組組織的每月月活動安排排表摘錄2天如下：10號，星期二二的活動安安排：7:00——9:00熱點(diǎn)式早餐餐，9:30輪椅或站立立身體鍛煉煉，2:00居民活動會議議，3:00情人節(jié)手工工藝品課程程，3:00——5:30理療時(shí)間29號，星期日日的活動安安排：10:30—12:30去教堂時(shí)間間（有車接接送），1:00茶點(diǎn)集會，，3:00游戲，7:00小電影院看看古典電影影還有很多固固定時(shí)間的的活動安排排，如，每星期一，，六上午10:00集體逛商場場（有車接接送）每星期一，，三，五，，下午3:00游泳課以及及游泳鍛煉煉每星期三，，五，上午午8:00——12:00，為看醫(yī)生生時(shí)間（有有車接送））每星期五，，下午2:00，計(jì)算機(jī)及及網(wǎng)絡(luò)課，，等等。候鳥式旅游游老年大學(xué)全國老年一一卡通老年產(chǎn)品銷銷售……這是在維吉吉尼亞洲的的阿靈頓市市，建造造的20層高的老人人公寓樓群群，包括有有商店,餐廳,圖書館,游戲室,運(yùn)動中心,室內(nèi)游泳池池,一個(gè)340輛車位的地地下停車場場和語音啟啟動緊急呼呼叫系統(tǒng)。。榮獲美國國1994年“最佳老老年公寓獎獎”太申祥和山山莊案例：地理位置：：太申祥和山山莊：項(xiàng)目簡介地理位置：京城正北北，東臨中中關(guān)村國際際商城，西西臨海淀中中關(guān)村科技技園區(qū)，南南臨三一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，，距航天城城一公里。。建筑面積：：占地面積十十萬平米。。建筑風(fēng)格：：，采用中國國傳統(tǒng)古典典園林建筑筑太申祥和山山莊集養(yǎng)老老、養(yǎng)生、、醫(yī)療、餐餐飲、娛樂樂、住宿為為一體的大大型綜合性性服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)。開業(yè)年限：：2003年1月22日開業(yè)項(xiàng)目簡介湖區(qū)面積：1000平米的水面面床位：1000張床位客房：500間客房平面圖：太申祥和山山莊太申祥和山山莊——太和府是一一座典型的的明清王府府式園林建建筑，位于于北京西山山龍脈的龍龍澤地區(qū)，，在地勢上上得西山拱拱衛(wèi)，碧水水環(huán)抱，藏藏風(fēng)聚氣，，紫氣東來來，可謂方方寸之地，，極盡王府府古樸神韻韻，皇家福福地俱攬懷懷中。整座座王王府府建建筑筑群群分分為為府府邸邸、、后后花花園園、、王王府府會會館館三三個(gè)個(gè)部部分分。。府府邸邸建建筑筑氣氣勢勢恢恢宏宏、、布布局局規(guī)規(guī)整整，，每每座座建建筑筑都都沿沿著著一一條條由由南南到到北北的的““中中軸軸線線””分分東東中中西西三三路路展展開開，，左左右右均均衡衡對對稱稱，，高高低低起起伏伏變變化化，，呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出雄雄偉偉、、壯壯觀觀、、開開闊闊的的氣氣勢勢。。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：太申申祥祥和和山山莊莊『太和和府府』這座座新新型型中中國國古古典典建建筑筑，，為為廣廣大大賓賓客客提提供供了了一一座座功功能能齊齊全全、、獨(dú)獨(dú)具具特特色色的的度度假假養(yǎng)養(yǎng)生生勝勝地地。。在這這座座古古色色古古香香的的『太和和府府』里，，看看御御醫(yī)醫(yī)、、吃吃御御膳膳、、住住王王府府、、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)身身心心、、頤頤養(yǎng)養(yǎng)天天年年實(shí)實(shí)乃乃人人生生一一大大樂樂事事。。太申申祥祥和和山山莊莊國際際養(yǎng)養(yǎng)老老公公寓寓國際際養(yǎng)養(yǎng)老老公公寓寓是是北北京京市市為為僑僑服服務(wù)務(wù)定定點(diǎn)點(diǎn)單單位位，，連連續(xù)續(xù)三三年年被被評評為為北北京京市市文文明明敬敬老老院院，，已已通通過過ISO9001、ISO14001管理理體體系系認(rèn)認(rèn)證證。。是全全國國首首家家推推行行會會員員制制新新型型養(yǎng)養(yǎng)老老模模式式的的國國際際敬敬老老院院，，會會員員老老人人可可享享受受優(yōu)優(yōu)惠惠價(jià)價(jià)位位及及為為其其提提供供的的各各項(xiàng)項(xiàng)服服務(wù)務(wù)。。所所有有房房間間均均設(shè)設(shè)有有應(yīng)應(yīng)急急呼呼叫叫系系統(tǒng)統(tǒng)，，24小時(shí)時(shí)熱熱水水供供應(yīng)應(yīng)，，電電視視、、電電話話、、空空調(diào)調(diào)等等一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全，，每每天天有有專專人人打打掃掃衛(wèi)衛(wèi)生生、、護(hù)護(hù)理理，，整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域采采用用無無障障礙礙通通道道，，防防滑滑地地面面。。老老年年餐餐廳廳為為會會員員提提供供營營養(yǎng)養(yǎng)套套餐餐及及零零點(diǎn)點(diǎn)餐餐設(shè)有有圖圖書書閱閱覽覽室室、、健健身身房房、、康康復(fù)復(fù)訓(xùn)訓(xùn)練練室室、、書書畫畫室室等等；；還還組組織織成成立立了了合合唱唱隊(duì)隊(duì)、、舞舞蹈蹈隊(duì)隊(duì)、、模模特特隊(duì)隊(duì)、、園園藝藝組組、、攝攝影影沙沙龍龍等等喜喜聞聞樂樂見見的的娛娛樂樂團(tuán)團(tuán)體體。。為其其提提供供服服務(wù)務(wù)的的太太申申祥祥和和醫(yī)醫(yī)院院(一級級甲甲等等)被評評為為定定點(diǎn)點(diǎn)醫(yī)醫(yī)療療機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。擁擁有有一一流流的的體體檢檢設(shè)設(shè)備備，，可可進(jìn)進(jìn)行行呼呼吸吸、、循循環(huán)環(huán)、、消消化化等等七七大大系系統(tǒng)統(tǒng)的的常常規(guī)規(guī)體體檢檢生生化化B超、、心心電電圖圖及及癌癌前前普普查查；；由由門門診診處處置置、、巡巡房房查查房房、、專專家家門門診診、、醫(yī)醫(yī)療療咨咨詢詢、、健健康康查查體體、、健健康康宣宣教教、、24小時(shí)時(shí)醫(yī)醫(yī)護(hù)護(hù)值值班班等等服服務(wù)務(wù)工工作作。。每每年年為為免免費(fèi)費(fèi)為為會會員員老老人人進(jìn)進(jìn)行行兩兩次次體體檢檢。。康樂樂中中心心為為星星級級賓賓館館，，擁擁有有單單人人間間、、雙雙人人間間、、豪豪華華套套間間、、VIP室共共計(jì)計(jì)300個(gè)床床位位。。設(shè)設(shè)有有室