某地產(chǎn)90平米小戶(hù)型研究總結(jié)

90平米小戶(hù)型研究總結(jié)ResearchandSummarizationof90sq.m.Unit

提綱Summary

政策及概念解讀新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響專(zhuān)家的意見(jiàn)客戶(hù)人群分析常見(jiàn)的問(wèn)題戶(hù)型設(shè)計(jì)中的突破點(diǎn)典型戶(hù)型分析

ConstructionofPolicyandNotionInfectionofNewPolicytoRealtyOpinionofExpertAnalyzationaboutClientFamiliarProblemsBreakthroughofUnitsDesignAnalyzationoftypicalUnits政策及概念解讀ConstructionofPolicyandNotion“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整?！薄疤仔徒ㄖ娣e是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。”“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)?！薄皣?guó)六條”配套細(xì)則政策及概念解讀ConstructionofPolicyandNotion在“國(guó)六條配套細(xì)則”中，有兩點(diǎn)備受關(guān)注，一是新建住房結(jié)構(gòu)比例如何落實(shí)，即90平方米以下住房占開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，是放到一個(gè)地區(qū)的建設(shè)總量中去實(shí)施，還是在每個(gè)具體項(xiàng)目中落實(shí)？二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，怎樣按上述套型結(jié)構(gòu)比例要求進(jìn)行調(diào)整？而目前市場(chǎng)上90平方米以下的小戶(hù)型僅占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的20%,已取得許可證的項(xiàng)目及未來(lái)將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)受到很大的沖擊。“國(guó)六條”配套細(xì)則分析90=套型建筑面積套型建筑面積=套型使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)(使用率)標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)層使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積套型使用面積標(biāo)準(zhǔn)層使用面積90標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積————=—————越小越小政策及概念解讀ConstructionofPolicyandNotion相關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋十五種影響新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響InfectionofNewPolicytoRealty

一、政府的強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)使房地產(chǎn)投資商信心嚴(yán)重受搓，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅開(kāi)發(fā)興趣大大下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展不利。二、土地的限價(jià)招標(biāo)提供了權(quán)力尋租空間，而且可操作性值得懷疑，“三公”政府形象更可能受損。三、市場(chǎng)短期（３個(gè)月左右）可能進(jìn)入一個(gè)“真空期”，市場(chǎng)無(wú)新房推出，購(gòu)房者觀(guān)望氣氛濃厚，交易量大幅下降。四、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重背離需求結(jié)構(gòu)，大量的小套型進(jìn)入市場(chǎng)形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生大量產(chǎn)品過(guò)剩。五、９０平方米以上戶(hù)型，特別是９０～１４４平米（套三、緊湊型套四）戶(hù)型價(jià)格上漲。六、多層、板式住房逐漸被高層多戶(hù)式住宅取代，不利通風(fēng)、采光，住宅質(zhì)量下降。七、套數(shù)的增加隨之帶來(lái)配套成本（車(chē)位、公建）的增加，帶來(lái)房?jī)r(jià)的上升。

八、較大戶(hù)型購(gòu)房需求者的購(gòu)房欲望長(zhǎng)期得不到滿(mǎn)足，有可能帶來(lái)一些變異戶(hù)型的出現(xiàn)（如兩套合一、挑高戶(hù)型）。九、購(gòu)房投資者積極性被打壓，資金往股票市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，股票將走高。十、二手房市場(chǎng)交易步入低谷，發(fā)展二手房市場(chǎng)成為空談，但價(jià)格會(huì)上漲。十一、房?jī)r(jià)短期看會(huì)穩(wěn)定，但預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)３～６個(gè)月的盤(pán)整期后仍將出現(xiàn)較大上漲。十二、地方政府嚴(yán)格執(zhí)行該政策的可能性不大，各種保護(hù)市場(chǎng)的舉措會(huì)出現(xiàn)。十三、二級(jí)城市、郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將被嚴(yán)重受搓。十四、別墅、花園洋房由于土地的限制加上大戶(hù)型購(gòu)房者需求的壓制價(jià)格會(huì)有較大的上漲。十五、該政策會(huì)成為一個(gè)“三不利”的失敗政策，老百姓也受惠不多，政府收益長(zhǎng)遠(yuǎn)看也不會(huì)增多，開(kāi)發(fā)商也受到巨大打擊。十五種影響新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響InfectionofNewPolicytoRealty應(yīng)對(duì)之法／怪法？怪法一：砸了墻就是大戶(hù)型本來(lái)是150平方米的房子，現(xiàn)在設(shè)計(jì)成60＋90平方米兩套房子，打通之后和一套沒(méi)有什么區(qū)別，又或者是設(shè)計(jì)類(lèi)似復(fù)式的住宅，在兩套房子之間架上樓梯，就變成一套。怪法二：用報(bào)批拖延時(shí)間被囤積的土地到了快收回的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商向有關(guān)部門(mén)報(bào)批一個(gè)“頗具技巧的規(guī)劃”。當(dāng)有關(guān)部門(mén)不予批準(zhǔn)后，就可以理所當(dāng)然地拿回來(lái)慢慢修改。如此往復(fù)，即可拖延不少時(shí)間。怪法三：細(xì)則沒(méi)有堵死所有的路——特赦細(xì)則中有條款稱(chēng)：直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響InfectionofNewPolicytoRealty專(zhuān)家的意見(jiàn)OpinionofExpert尹中立——中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任

如何計(jì)算70%的戶(hù)型是國(guó)六條的精神能否得到執(zhí)行的關(guān)鍵。從建設(shè)部出臺(tái)的165號(hào)文件看，計(jì)算方法是全市平均(而不是每個(gè)項(xiàng)目都要求70%以上的戶(hù)型為90平方米)。既然是全市平均，這個(gè)指標(biāo)實(shí)際上就有可能成為一個(gè)沒(méi)有意義的指標(biāo)。因?yàn)闆](méi)有人能準(zhǔn)確知道所在城市每年的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是多少(除負(fù)責(zé)城市建設(shè)的市長(zhǎng)和局長(zhǎng)外)，而且上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)還無(wú)法督促和檢查。因此，國(guó)六條以及之后的旨在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的政策是無(wú)法得到很好的執(zhí)行的。聶梅生——工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)去年國(guó)八條提的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)還是120平米，并且允許浮動(dòng)至144平米?，F(xiàn)在變成了90平米，相差54平米。54平米有多大？完全夠兩個(gè)大間，相當(dāng)于一個(gè)小套型房屋。這個(gè)90平米的標(biāo)準(zhǔn)也可能是為了物業(yè)稅出臺(tái)做準(zhǔn)備，也許90平米將成為征收物業(yè)稅的一個(gè)重要界線(xiàn)，政府把普通商品房標(biāo)準(zhǔn)確定為90平米是為老百姓著想，為物業(yè)稅做鋪墊。當(dāng)然，這純屬個(gè)人猜測(cè)。另外對(duì)70%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以及它和90平米以下的相關(guān)關(guān)系，我心里是打鼓的。你怎么知道，對(duì)90平米以下的居住需求正好就占總量的70%？如果對(duì)90平米以下的居住需求高于70%的話(huà)，那么供應(yīng)仍然不夠，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。如果低于70%，就會(huì)造成新的過(guò)剩和空置。但我認(rèn)為，70%是多了而不是不夠。

易憲容——中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)者如果說(shuō)，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化是由“國(guó)六條”細(xì)則所導(dǎo)致的，那么，6月1日前后出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售與交易冰火兩重天也屬于正常。因?yàn)?，無(wú)論是稅收的差別，還是首期付款的不同，總是有利益的不同。在這種嚴(yán)格的時(shí)間界限下，沒(méi)有任何人愿意增加交易成本，多數(shù)人一定會(huì)趕在成本低的時(shí)候達(dá)成交易。如果以后的政策沒(méi)有變化，6月1日前后的交易懸殊只能是一種短期行為，一過(guò)了這個(gè)特殊時(shí)間，以目前“國(guó)六條”細(xì)則如此之小的變化，肯定對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。我們歸納五條影響比較大的：調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)--成本上身、開(kāi)筆前手續(xù)非常復(fù)雜等。讀的時(shí)候左邊是“國(guó)八條”，現(xiàn)在把“國(guó)六條”也加上去，第一個(gè)感到，從設(shè)計(jì)的周期加長(zhǎng)，原來(lái)本來(lái)可以馬上開(kāi)工的現(xiàn)在要另批。高志

——清華大學(xué)房地產(chǎn)EMBA客座教授

總面積沒(méi)變，按照國(guó)家規(guī)定多少戶(hù)要配多少車(chē)、消防、學(xué)校等，所以這也增加了了，不是簡(jiǎn)單的小戶(hù)型的問(wèn)題?，F(xiàn)在在外地大概有100萬(wàn)平方米，整個(gè)從學(xué)校到幼兒園都要調(diào)，開(kāi)發(fā)商一定要注意不是簡(jiǎn)單的戶(hù)型改變，涉及一系列的問(wèn)題。還有車(chē)位的銷(xiāo)售率降低。賣(mài)大戶(hù)型和小戶(hù)型人的收入階層是不一樣的，這些人不會(huì)說(shuō)，買(mǎi)大戶(hù)型的錢(qián)省下來(lái)買(mǎi)車(chē)位這是不可能的。還有前期變更費(fèi)用大、手續(xù)繁復(fù)。這是不說(shuō)了。關(guān)鍵是對(duì)設(shè)計(jì)公司有什么影響？我自己覺(jué)得，這是一個(gè)好事，昨天我和一個(gè)老總在聊說(shuō)，這是好事。在某種意義上，是一個(gè)洗牌的機(jī)會(huì)。因?yàn)椋?xiàng)目難做，技術(shù)含量高，反而對(duì)設(shè)計(jì)師要求更高，對(duì)真正有實(shí)力的公司是一個(gè)機(jī)會(huì)。專(zhuān)家的意見(jiàn)OpinionofExpert客戶(hù)人群分分析AnalyzationaboutClient90平米以下住住宅產(chǎn)品所所對(duì)應(yīng)的細(xì)細(xì)分人群，，更多的是是針對(duì)總價(jià)價(jià)承受能力力較低的二二、三十歲歲的青年白白領(lǐng)，老年年夫婦以及及少量投資資買(mǎi)家。這這三類(lèi)人的的共同特點(diǎn)點(diǎn)都是對(duì)于于室內(nèi)空間間的可變性性的要求較較高，要求求住宅平面面中有一系系列面積相相當(dāng)，沒(méi)有有預(yù)先確定定的功能的的房間，各各房間可相相互置換。。老齡住宅，，主婦型的的，家庭辦辦公型的存存在，如果果用一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)讓所有有家庭接受受，顯然有有點(diǎn)牽強(qiáng)。。因此首先先應(yīng)該做到到在比較成成熟的功能能上可變，，可變之后后它的適應(yīng)應(yīng)性更強(qiáng)，，其次，我我們要研究究各個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)，根根據(jù)這個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)人人的需求去去定制這樣樣的產(chǎn)品。。環(huán)境的不同同，南北方方生活的差差異，以及及經(jīng)濟(jì)因素素的影響等等等，都應(yīng)應(yīng)當(dāng)在研究究階段給以以充分的考考慮，做到到有的放矢矢。常見(jiàn)的問(wèn)題題FamiliarProblems鑒于對(duì)戶(hù)型型面積的嚴(yán)嚴(yán)格控制，，我們應(yīng)極極力避免空空間的浪費(fèi)費(fèi)。常見(jiàn)的問(wèn)題題有：1、空間類(lèi)型型的重要性性不明確2、缺乏對(duì)空空間視覺(jué)感感受的考慮慮3、過(guò)道面積積過(guò)大或不不合理4、分割不合合理造成浪浪費(fèi)5、房間面積積比例不當(dāng)當(dāng)6、交通流線(xiàn)線(xiàn)不順暢7、傳統(tǒng)思維維方式的影影響戶(hù)型設(shè)計(jì)中中的突破點(diǎn)點(diǎn)BreakthroughofUnitsDesign增加功能可以將走道道并入客廳廳或餐廳，，將其擴(kuò)展展為功能空空間；廚房房可以分為為圍合的小小面積有煙煙區(qū)和開(kāi)放放的較大面面積無(wú)煙區(qū)區(qū)，可以兼兼做餐廳，，而餐廳又又可以和客客廳進(jìn)行組組合，形成成流動(dòng)空間間，從而擴(kuò)擴(kuò)大廳的面面積；為提提高衛(wèi)生間間的利用率率，可以將將廁、洗、、浴分室設(shè)設(shè)置，為單單衛(wèi)生間的的中小戶(hù)型型提供使用用上的方便便。減少公攤為增加套內(nèi)內(nèi)有效使用用面積，必必須盡量減減少公攤面面積，要研研究不同類(lèi)類(lèi)型（如多多層、中高高層和高層層）住宅的的最佳梯戶(hù)戶(hù)比，將公公攤面積減減至最小。。注重細(xì)節(jié)此外，還要要注重細(xì)節(jié)節(jié)，門(mén)窗的的位置及開(kāi)開(kāi)啟的方式式與方向、、管線(xiàn)設(shè)備備的布置、、家電機(jī)位位的安排、、貯藏空間間的設(shè)置等等，都要精精心設(shè)計(jì)、、精確計(jì)算算，尺寸恰恰到好處，，這樣不但但經(jīng)濟(jì)實(shí)用用，而且也也為全裝修修創(chuàng)造了條條件?？蛇m適當(dāng)增加陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)面積，，提高舒適適度。增加舒適度度如利用層高高，使平層層變?yōu)樾≤S躍層；還可可利用凸窗窗，尤其是是跟房間墻墻壁等寬的的落地凸窗窗，可以極極大地?cái)U(kuò)展展室內(nèi)空間間，并且改改善室內(nèi)自自然通風(fēng)、、自然采光光問(wèn)題；入入戶(hù)花園現(xiàn)現(xiàn)在越來(lái)越越多地被應(yīng)應(yīng)用，而錯(cuò)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)(也稱(chēng)空中花花園)，也是相當(dāng)當(dāng)不錯(cuò)的設(shè)設(shè)計(jì)；在設(shè)設(shè)計(jì)中引入入復(fù)式空間間和中空露露臺(tái)。戶(hù)型設(shè)計(jì)中中的突破點(diǎn)點(diǎn)BreakthroughofUnitsDesign設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化化與多樣性性的統(tǒng)一我們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)中有有模數(shù)的概概念，建筑筑師在設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程中也也同樣在應(yīng)應(yīng)用，但時(shí)時(shí)至今日，，我們見(jiàn)到到的產(chǎn)品卻卻往往有著著天上地下下的差別，，顯然，我我們的模數(shù)數(shù)只是對(duì)施施工的一種種體恤。新政策的出出臺(tái)提出了了開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)土地持有有時(shí)間的限限制，要求求我們?cè)谠O(shè)設(shè)計(jì)周期上上盡量的縮縮短，如何何達(dá)到？設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化化由此而來(lái)來(lái)。90平米的提出出，最根本本的是解決決中低消費(fèi)費(fèi)人群的住住房要求，，同時(shí)也是是對(duì)土地資資源的一種種珍視和充充分利用。。我們可以以采取這樣樣一種對(duì)策策或方式來(lái)來(lái)滿(mǎn)足上面面的要求，，即把廚房房、衛(wèi)生間間、餐廳、、客廳以及及這幾個(gè)空空間的組合合形式量化化、標(biāo)準(zhǔn)化化，有什么么樣的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層平面便便能夠采取取什么樣的的方式組合合。這么做的好好處不僅僅僅是節(jié)省了了時(shí)間，更更能夠提高高住宅的品品質(zhì)，提高高生活水平平，前提，，我們對(duì)戶(hù)戶(hù)型空間做做了充分的的研究，對(duì)對(duì)市場(chǎng)中存存在的需求求有了足夠夠的認(rèn)識(shí)，，衍生出了了新型的、、可變性強(qiáng)強(qiáng)的模式或或者是建筑筑構(gòu)件，如如利用旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)門(mén)來(lái)解決決各空間的的交通問(wèn)題題，以及可可變隔斷的的應(yīng)用，都都為標(biāo)準(zhǔn)化化奠定了基基礎(chǔ)，也能能夠?yàn)榭蛻?hù)戶(hù)提供更大大的自主空空間。同時(shí)，新技技術(shù)的運(yùn)用用同樣重要要，否則，，我們無(wú)法法保證建筑筑本身的生生命力和適適應(yīng)性。戶(hù)型設(shè)計(jì)中中的突破點(diǎn)點(diǎn)BreakthroughofUnitsDesign具體措施一、兩廳合合一目前，很多多大戶(hù)型住住宅都設(shè)計(jì)計(jì)了兩個(gè)廳廳，即客廳廳(起居室)和餐廳。餐餐廳和起居居室分開(kāi)比比較普遍，，這樣的布布置占據(jù)了了很大的面面積。如果果能把餐廳廳的功能融融入到客廳廳中，應(yīng)是是很好的選選擇。因?yàn)闉榘巡妥腊岚徇M(jìn)客廳，，既能給全全家人圍坐坐在一起進(jìn)進(jìn)餐創(chuàng)造更更好的環(huán)境境和條件，，也能讓家家庭活動(dòng)更更為方便，，有客人來(lái)來(lái)訪(fǎng)時(shí)還可可以形成更更充分的交交流空間。。對(duì)于那些些人口不多多的家庭來(lái)來(lái)說(shuō)，在客客廳的一側(cè)側(cè)放一張餐餐桌，能讓讓喜歡邊看看電視邊吃吃飯的人不不必離開(kāi)餐餐桌。在功功能上使兩兩個(gè)空間合合二為一，，節(jié)省了面面積。二、減少衛(wèi)衛(wèi)生間現(xiàn)在不少住住宅都設(shè)有有一個(gè)以上上的衛(wèi)生間間，在90平方米以下下的住宅設(shè)設(shè)計(jì)中，一一個(gè)衛(wèi)生間間將逐漸取取代兩個(gè)或或多個(gè)衛(wèi)生生間。試想想，在不到到90平方米的面面積中設(shè)計(jì)計(jì)兩個(gè)衛(wèi)生生間，其他他空間的面面積相對(duì)減減少，必然然影響其使使用功能。。大多數(shù)戶(hù)戶(hù)型中若將將一個(gè)衛(wèi)生生間的功能能設(shè)計(jì)全面面，就完全全能滿(mǎn)足全全家人的使使用要求。。而對(duì)于有有些家庭結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、、可能經(jīng)常常會(huì)有客人人留宿的家家庭，則可可以設(shè)計(jì)一一個(gè)最多2平方米的““半衛(wèi)”，，安放一個(gè)個(gè)坐便器和和一個(gè)小洗洗手盆即可可。戶(hù)型設(shè)計(jì)中中的突破點(diǎn)點(diǎn)BreakthroughofUnitsDesign具體措施三、餐廳廚廚房組合在小戶(hù)型的的住宅中，，廚房的功功能也可以以通過(guò)細(xì)分分而靈活布布置?，F(xiàn)在在，很多業(yè)業(yè)主已經(jīng)因因?yàn)殡y耐油油煙之苦，，將爆炒的的操作間獨(dú)獨(dú)立設(shè)置，，把廚房安安排成清潔潔空間。將將櫥柜、冰冰箱、微波波爐之類(lèi)的的廚房設(shè)備備，作為西西餐、備餐餐家具采用用開(kāi)放的形形式合置在在餐廳里。。當(dāng)解決了了油污問(wèn)題題后，就可可以把餐廳廳和廚房組組合在一起起，使廚房房操作空間間更加緊湊湊，而餐廳廳空間在視視覺(jué)上也得得以擴(kuò)大，，廚房家電電也可以放放心地?cái)[放放在餐廚空空間內(nèi)為室室內(nèi)增彩。。四、靈活空空間分隔在建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)和居室安安排下，建建筑師要為為使用者留留下更大的的伸縮余地地。比如，，可以利用用90平方米的空空間，提出出一個(gè)“小小三居”的的概念，也也就是在保保證兩間正正常大小居居室的同時(shí)時(shí)，增添一一個(gè)面積不不大、最多多不超過(guò)10平方米的““半間房””。既可以以作為書(shū)房房、棋牌室室，又可以以當(dāng)成一間間小臥室，，換句話(huà)說(shuō)說(shuō)，這個(gè)空空間就是現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)上上已經(jīng)見(jiàn)得得到的“多多功能房””。除此之之外，還可可以設(shè)計(jì)成成“能分能能合”的空空間，在設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型時(shí)時(shí)設(shè)置一些些可拆改的的隔斷墻，，使住戶(hù)可可以根據(jù)居居住需要分分割和改造造空間，隔隔出一間小小臥室或一一個(gè)讀書(shū)角角落，或?qū)⒛硞€(gè)空間間擴(kuò)大等。。戶(hù)型設(shè)計(jì)中中的突破點(diǎn)點(diǎn)BreakthroughofUnitsDesign具體措施五、一梯兩兩戶(hù)變多戶(hù)戶(hù)90平方米以下下住房比重重達(dá)到新建建項(xiàng)目的70%，小戶(hù)型將將成為市場(chǎng)場(chǎng)主流，消消費(fèi)者會(huì)要要求更小的的公攤面積積。一梯兩兩戶(hù)住宅比比較費(fèi)地，，如果為節(jié)節(jié)地而縮小小面積、加加大進(jìn)深，，則房間也也不好使用用，并易在在戶(hù)型中部部產(chǎn)生“垃垃圾面積””。所以在在90平方米及以以下面積的的住宅中，，應(yīng)采用一一梯多戶(hù)、、大小套型型結(jié)合的設(shè)設(shè)計(jì)方案，，這在有效效減少每戶(hù)戶(hù)公攤面積積、提高得得房率的同同時(shí)，還有有助于戶(hù)型型的多種組組合。典型戶(hù)型分分析AnalyzationoftypicalUnits現(xiàn)階段最典典型的兩居居設(shè)計(jì)典型戶(hù)型分分析AnalyzationoftypicalUnits節(jié)省公攤的的交通核設(shè)設(shè)計(jì)典型戶(hù)型分分析AnalyzationoftypicalUnits利用用中中庭庭增增加加采采光光典型型戶(hù)戶(hù)型型分分析析AnalyzationoftypicalUnits錯(cuò)層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，增增加加采采光光典型型戶(hù)戶(hù)型型分分析析AnalyzationoftypicalUnits錯(cuò)層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，增增加加采采光光弦外外之之音音某地地產(chǎn)產(chǎn)大大腕腕說(shuō)說(shuō)了了這這樣樣一一個(gè)個(gè)故故事事：：一一次次建建設(shè)設(shè)部部某某小小頭頭目目打打電電話(huà)話(huà)給給上上海海相相關(guān)關(guān)政政府府部部門(mén)門(mén)，，用用以以大大壓壓小小的的官官腔腔口口吻吻責(zé)責(zé)問(wèn)問(wèn)道道：：““深深圳圳已已經(jīng)經(jīng)出出臺(tái)臺(tái)了了細(xì)細(xì)則則，，你你們們上上海海為為什什么么不不出出？？””上上海海人人有有點(diǎn)點(diǎn)機(jī)機(jī)靈靈，，感感覺(jué)覺(jué)玩玩硬硬的的不不湊湊效效，，就就改改玩玩軟軟的的：：““我我們們不不是是不不執(zhí)執(zhí)行行，，也也不不是是不不出出臺(tái)臺(tái)，，而而是是上上海海市市場(chǎng)場(chǎng)比比深深圳圳市市場(chǎng)場(chǎng)復(fù)復(fù)雜雜得得多多。。上上海海要要召召集集開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商開(kāi)開(kāi)會(huì)會(huì)，，還還要要做做市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研，，要要征征求求各各方方意意見(jiàn)見(jiàn)，，測(cè)測(cè)試試新新政政對(duì)對(duì)上上海海有有多多大大的的影影響響？？””建建設(shè)設(shè)部部小小頭頭目目急急壞壞了了：：““你你們們說(shuō)說(shuō)吧吧，，要要等等多多久久才才能能出出臺(tái)臺(tái)新新政政細(xì)細(xì)則則？？””上上海海人人真真是是精精明明，，不不是是不不執(zhí)執(zhí)行行，，而而是是把把時(shí)時(shí)間間往往后后無(wú)無(wú)限限期期的的拖拖著著：：““最最少少三三個(gè)個(gè)月月。?！薄鄙仙虾：Ｅ雠霰诒诤蠛?，，建建設(shè)設(shè)部部小小頭頭目目心心中中很很是是不不服服，，即即刻刻撥撥通通了了北北京京某某部部門(mén)門(mén)的的電電話(huà)話(huà)，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備用用比比上上海海更更嚴(yán)嚴(yán)厲厲語(yǔ)語(yǔ)氣氣給給北北京京一一個(gè)個(gè)下下馬馬威威：：““北北京京動(dòng)動(dòng)作作怎怎