成都市商鋪市場分析報告

可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word20212021年成都市商鋪市場分析報告四川中原物業(yè)參謀目錄一.市場環(huán)境分析 41.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 42.市場動態(tài) 6二．銷售市場分析 71.整體特征 72.供給特征 72.1供給逐漸趨熱年末井噴 72.2社區(qū)型商鋪為主導(dǎo)形態(tài) 82.3新增供給外移加劇三環(huán)外唱主角 92.4城南供給繼續(xù)領(lǐng)先城西不甘示弱 93.需求特征 103.1銷售波動明顯后期平穩(wěn) 103.2價格繼續(xù)上揚(yáng) 104.銷售市場小結(jié) 11三．租賃市場分析 121.商圈概況 122.新增商業(yè)工程 123.租金水平 134.未來商業(yè)工程分析 14四．典型工程分析 141.金牛萬達(dá)廣場 142.龍湖時代天街 15五．總結(jié) 151.小結(jié) 152.后市預(yù)測 15

圖表目錄TOC\h\z\c"圖"圖1：成都市GDP及第三產(chǎn)業(yè)增長情況〔20**-2021年9月〕 4圖2：成都市社會消費(fèi)品零售情況〔20**-2021年11月〕 4圖3：成都市居民人均收入與消費(fèi)支出情況〔20**年-2021年9月〕 5圖4：成都市商鋪建設(shè)情況〔20**年-2021年〕 6圖5：成都市商鋪供需情況〔20**-2021年〕 7圖6：成都市商鋪月度供給情況〔2021年1-12月〕 8圖7：成都市商鋪供給類型〔2021-2021年〕 8圖8：成都市商鋪供給環(huán)域分析〔2021-2021年〕 9圖9：成都市商鋪供給方位分析〔2021年-2021年〕 10圖10：成都市商鋪月度銷售情況〔2021年1-12月〕 10圖11：成都市商鋪銷售價格〔單位：元/平米〕 10圖12：成都市各商圈分布圖 12圖13：成都市各商圈新增供給情況 12TOC\h\z\c"表"表1：2021年各方位典型工程銷售價格情況 11表2：2021年新增大型商業(yè)工程概覽 13表3：各商圈租金水平 14表4：未來大型商業(yè)工程供給列表 14注：銷售市場新增供給以取得預(yù)售證為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，租賃市場新增供給以工程實(shí)際交付使用為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。

一.市場環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.1GDP及第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長近年來，成都宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕穩(wěn)步增長。2021年1-9月累計GDP突破5000億，到達(dá)5009.4億，同比增長約為15.1%。上半年增速全國第一，下半年繼續(xù)保持高速增長，預(yù)計全年GDP將到達(dá)6800億，躋身全國10強(qiáng)。1-9月第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值累計完成2449.2億，占到GDP比例為48.9%。在東部產(chǎn)業(yè)向西部轉(zhuǎn)移過程中，成都扮演越來越重要的角色，世界500強(qiáng)已經(jīng)有近200家落戶成都。成都經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)數(shù)年高于全國平均水平，并且未來增長后勁十足。經(jīng)濟(jì)快速開展尤其是第三產(chǎn)業(yè)快速開展，為商業(yè)地產(chǎn)的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。圖SEQ圖\*ARABIC1：成都市GDP及第三產(chǎn)業(yè)增長情況〔20**-2021年9月〕數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局1.2社會零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升2021年1-11月，成都市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2575.39億元，其中，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額2230.0億元，同比增長18.6%，占社會消費(fèi)品零售總額比重為86.6%。餐飲住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額345.41億元，增長同樣明顯，社會零售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升。成都作為西部的商貿(mào)中心，商貿(mào)興旺，輻射面較廣，消費(fèi)品市場呈現(xiàn)持續(xù)繁榮景象。圖SEQ圖\*ARABIC2：成都市社會消費(fèi)品零售情況〔20**-2021年11月〕數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局1.3居民購置力繼續(xù)增強(qiáng)2021年1-9月成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)18050元，同比增長16.1%，扣除物價上漲因素，實(shí)際增長約10%。居民可支配收入穩(wěn)定上升，購置力不斷增強(qiáng)。同時，2021年1-9月城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為13185元，同比增長14.58%，消費(fèi)支出呈上升態(tài)勢，人均消費(fèi)支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民財富進(jìn)一步積累，投資及儲蓄比重不斷升高。圖SEQ圖\*ARABIC3：成都市居民人均收入與消費(fèi)支出情況〔20**年-2021年9月〕數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局1.4商鋪建設(shè)加快2021年商鋪施工面積634.98萬平方米，同比上升23.0%，增速加快。新開工面積214.8萬平方米，同比增長155.2%，出現(xiàn)大幅增長。竣工面積80.84萬平米，同比增加25.3%，并且大量商鋪處于施工過程中，未來竣工面積將繼續(xù)出現(xiàn)增長。住宅市場宏觀調(diào)控不斷加嗎，商業(yè)地產(chǎn)迎來機(jī)遇，開發(fā)商增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，商業(yè)工程加快建設(shè)，未來商鋪供給將持續(xù)處于高位。圖SEQ圖\*ARABIC4：成都市商鋪建設(shè)情況〔20**年-2021年〕數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局2.市場動態(tài)麥格理收購凱丹廣場2021年6月，澳洲麥格理集團(tuán)旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA宣布，MGPA亞洲基金III號〔MGPAAsiaFundIII〕收購成都凱丹廣場〔GalleriaChengdu〕的50%權(quán)益。成都凱丹廣場建筑面積達(dá)53619平方米。該物業(yè)由環(huán)達(dá)通房產(chǎn)中國〔下稱環(huán)達(dá)通，GTCChinaRealEstateHoldings〕開發(fā)，該公司持有商場50%的權(quán)益。領(lǐng)盛收購瑞安建業(yè)城北新天地49%股權(quán)2021年9月，仲量聯(lián)行集團(tuán)成員領(lǐng)盛投資管理表示，通過旗下領(lǐng)盛亞洲時機(jī)III基金以4.4億元人民幣向瑞安建業(yè)成功收購成都一地塊之49%股權(quán)?工程位于成都市青牛區(qū)的東北部二環(huán)，地塊及所屬區(qū)域已經(jīng)被成都市政府納入舊城改造方案的目標(biāo)區(qū)域。該工程方案建設(shè)成為集居住、辦公、購物、餐飲和休閑于一體的大型城市綜合體。包含一個48400平方米的購物中心，33000平米的辦公室樓面，2550個高層住宅單位，以及會所、游泳池和幼兒園等。工程原名成都金牛購物中心，由成都金牛置業(yè)在20**年8月開始開發(fā)。2021年2月，瑞安建業(yè)和中華匯房產(chǎn)斥資7.87億，通過收購東方家園成都金牛置業(yè)所得。鵬瑞利收購龍之夢購物中心2021年11月，鵬瑞利中國商用信托22億8000萬元人民幣〕的價格，向上海長峰集團(tuán)總裁童錦泉等人提出收購成都一綜合性購物中心龍之夢〔ChengduLongemontMall〕的50％股權(quán)獨(dú)立房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕，給予的估價是每平方米1萬2500人民幣。成都龍之夢購物中心的共有45萬5260平方米的總建筑樓面，大約有36萬5000平方米預(yù)計作為零售樓面，也是規(guī)模達(dá)170萬平方米的龍之夢綜合開展工程的組成局部。二．銷售市場分析1.整體特征2021年成都市商鋪新增供給94.21萬平方米，同比增加70.70%，成交75.98萬平方米，同比上升34.60%。從20**年開始，銷售市場上新增商鋪的供給量連續(xù)5年下降之后，2021年出現(xiàn)較大反彈。由于住宅市場限購，成交大幅受挫，開發(fā)商通過加大商鋪供給量以快速回籠資金，與此同時，較多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，市場呈現(xiàn)供需兩旺。圖SEQ圖\*ARABIC5：成都市商鋪供需情況〔20**-2021年〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.供給特征2.1供給逐漸趨熱年末井噴2021年商鋪的供給量明顯上升，供求關(guān)系出現(xiàn)緩解，出現(xiàn)供大于求。尤以下半年供給增幅最大，月均供給到達(dá)10.88萬平米，上半年月均僅為4.63萬平米，月度供給波動較大，年度峰值出現(xiàn)12月，供給到達(dá)19.57萬平米。供給大幅放量一方面是由于住宅市場限購，開發(fā)商因住宅市場遇冷資金鏈趨緊，紛紛加大商鋪供給，以期快速回籠資金；另一方面，大量的城市綜合體工程處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬達(dá)廣場、龍湖時代天街、雄飛中心等工程均包含較大體量商業(yè)面積，這批工程的集中涌現(xiàn)對全年商鋪供給奉獻(xiàn)十清楚顯，導(dǎo)致市場供給“井噴〞。圖SEQ圖\*ARABIC6：成都市商鋪月度供給情況〔2021年1-12月〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.2社區(qū)型商鋪為主導(dǎo)形態(tài)社區(qū)型商鋪供給量為45.19萬平方米，占到整體供給量的48.0%，依舊是市場供給的主導(dǎo)形態(tài)。社區(qū)型商鋪一般以住宅底商的形式出現(xiàn)，多規(guī)劃為臨街商鋪或商業(yè)街，滿足社區(qū)的日常綜合性消費(fèi)需求。社區(qū)型商鋪面積較小，價格相對較低，分布面廣，通常以分散銷售的方式進(jìn)入銷售市場。商業(yè)廣場供給量為39.48萬平方米，占整體供給量的41.9%。由于單體體量較大，通常為2-4萬平方米，因此面積占比較大。大型住宅工程中開始出現(xiàn)大型集中商業(yè)的趨勢，較大規(guī)模的集中商業(yè)，但通常單價較高，分割面積較大。寫字樓底商為7.77萬平方米，約占8.2%的比重。由于近幾年寫字樓的市場開發(fā)量急劇攀升，寫字樓底商也以較快的速度增長。寫字樓底商一般規(guī)模較小，主要作為辦公配套出現(xiàn)，滿足商務(wù)洽談、銀行金融效勞等方面需求。圖SEQ圖\*ARABIC7：成都市商鋪供給類型〔2021-2021年〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.3新增供給外移加劇三環(huán)外唱主角從商鋪供給環(huán)域分來來看，向三環(huán)外擴(kuò)展的趨勢明顯加劇。2021年三環(huán)外商鋪供給量為22.32萬平米，占到全年40.44%，2021年三環(huán)外供給量到達(dá)55.58萬平米，占到2021全年的59.00%，比例上浮十清楚顯。其他環(huán)域波動不大，表現(xiàn)平穩(wěn)，與新建住宅分布大致相似，向次中心開展加快。由于中心城區(qū)土地資源稀缺，生活配套成熟，新建商業(yè)工程極為有限，商鋪供給較少。隨著住宅向外擴(kuò)展，商業(yè)配套緊隨之，銷售市場上的新增商鋪呈現(xiàn)不斷外移趨勢，且這種趨勢有進(jìn)一步加劇的趨勢。其中不乏有龍湖時代天街，新世紀(jì)環(huán)球中心等大型城市綜合體分布在三環(huán)外等次中心區(qū)域。圖SEQ圖\*ARABIC8：成都市商鋪供給環(huán)域分析〔2021-2021年〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2.4城南供給繼續(xù)領(lǐng)先城西不甘示弱2021年新增商鋪供給中有36.24萬平米來自城南，30.73萬平米來自城西，占比分別為38.5%和32.6%，牢牢占據(jù)市場的主力，成為商鋪供給的集中區(qū)域。其他區(qū)域變化不大，供給集中在7-11萬平之間，表現(xiàn)平穩(wěn)。由于城市加快向南開展，城南商鋪供給勢必繼續(xù)占據(jù)市場主力，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，不會發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。同時，城西的高新西區(qū)建設(shè)不斷加快，未來商鋪供給同樣較為樂觀。圖SEQ圖\*ARABIC9：成都市商鋪供給方位分析〔2021年-2021年〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.需求特征3.1銷售波動明顯后期平穩(wěn)2021年上半年商鋪成交量跌宕起伏，月均成交量為7.42萬平米，年初延續(xù)2021年火爆態(tài)勢，成交為12.57萬平米，成為年度最高銷售水平，3月成交僅為3.90萬平米，成為年度低谷。下半年銷售相對較為平穩(wěn)，整體來看，下半年成交量并未因商鋪供給增長而增長，一方面信貸持續(xù)緊縮，利率上浮，商業(yè)地產(chǎn)未能幸免，購房本錢上升投資回報率下降導(dǎo)致需求有所抑制，而另一方面，商鋪價格快速上漲，投資門檻提高一定程度上制約了成交量的上升。圖SEQ圖\*ARABIC10：成都市商鋪月度銷售情況〔2021年1-12月〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.2價格繼續(xù)上揚(yáng)圖SEQ圖\*ARABIC11：成都市商鋪銷售價格〔單位：元/平米〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2021年商鋪平均銷售價格為22805元/平方米，環(huán)比上漲32.7%，繼續(xù)保持較大幅度的漲幅。商鋪?zhàn)杂眯枨筝^為旺盛，尤其是大中型零售、餐飲企業(yè)對商鋪需求量較大，同時，社會閑散資金購置意愿強(qiáng)烈，在自用及投資需求的推動下，商鋪價格持續(xù)走高。社區(qū)型商鋪首層價格集中在3-5萬元/平方米，商業(yè)廣場主要集中在5-8萬元/平方米之間，核心區(qū)的商業(yè)廣場價格到達(dá)10萬元/平方米以上。表SEQ表\*ARABIC1：2021年各方位典型工程銷售價格情況方位工程名稱價格〔元/平方米〕面積分割商務(wù)類型城中錦城華府28000-5500030-300住宅底商雄飛中心50000-1800008-20大型集中商業(yè)城東沙河壹號30000-4000050-300住宅底商米婭中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心語花園35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世紀(jì)廣場30000-60000100-300寫字樓底商城西中海國際購物廣場20000-5000025-50大型商業(yè)廣場中大君悅金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商業(yè)廣場+住宅底商金牛萬達(dá)廣場60000-80000100-150臨街商鋪數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫4.銷售市場小結(jié)在住宅限購的大環(huán)境下，開發(fā)商紛紛加大商鋪供給量，推盤節(jié)奏明顯加快，供給出現(xiàn)20**年以來的首次反彈。在自用及投資旺盛需求的推動下，成交情況較好，價格持續(xù)上揚(yáng)。整體來看，上半年市場熱度不減，成交火爆的情形較為突出，與住宅市場形成鮮明的比照，但是下半年市場受到樓市整體銷售疲軟及信貸持續(xù)緊縮的影響，市場有所降溫，成交相對較為平緩。從區(qū)域來看，商業(yè)開展外擴(kuò)趨勢加劇，后期這種趨勢不會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化。城南區(qū)域仍為商鋪市場最為活潑的區(qū)域，城西發(fā)力，重點(diǎn)工程集中供給，未來供需持續(xù)平穩(wěn)。三．租賃市場分析1.商圈概況春鹽商圈作為成都市的核心商圈，由春熙路及鹽市口商圈合并開展而來，在各大商圈中處于霸主地位。輻射整個成都市區(qū)甚至局部西部城市。商圈主要以百貨、專賣店、超市、餐飲等業(yè)態(tài)為主，人流量大，商業(yè)繁華，租金水平較高。除了核心商圈，在二環(huán)路沿線分布多個次級商圈，如金沙-光華商圈、建設(shè)路商圈等。次級商圈的體量集中在20-30萬平方米，包含大型超市、百貨、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域型的購物需求。隨著大量綜合體工程的開發(fā)，以核心商圈為主，屢次級商圈共同開展的商業(yè)格局正在形成。圖SEQ圖\*ARABIC12：成都市各商圈分布圖2.新增商業(yè)工程2021年商業(yè)地產(chǎn)快速開展，多個商業(yè)工程集中開業(yè)，新增供給較大。其中新南天地商圈再度擴(kuò)容，成為城南最大的商圈，蘇寧廣場和富森美家居集中開業(yè)，新增商業(yè)面積到達(dá)32.50萬平米，增幅明顯，開展速度為各大商圈之首。就各商圈市場存量而言，春鹽商圈當(dāng)之不愧，總存量到達(dá)95.77萬平米，已經(jīng)開展成熟，商業(yè)集中性較高，人流量大，知名度最高。圖SEQ圖\*ARABIC13：成都市各商圈新增供給情況數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫表SEQ表\*ARABIC2：2021年新增大型商業(yè)工程概覽新增商業(yè)工程開業(yè)時間商業(yè)面積〔萬平米〕業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌特點(diǎn)北京華聯(lián)4月29日6.00BHG時尚百貨，BHG生活超市，品牌時尚店、服裝、餐飲、咖啡廳、兒童娛樂城，嘉禾影院、電玩城滿足城西區(qū)域性消費(fèi)需求，并在一定程度上彌補(bǔ)該片區(qū)大型商業(yè)百貨的空缺遠(yuǎn)東百貨6月25日6.00國際一線品牌、國際精品、時尚流行服飾、精致超市、特色餐廳、美食街等地處市中心核心商圈，地段繁華，定位大型中高端百貨賣場，引領(lǐng)鹽商圈的升級富森美家居7月30日20.00318個國內(nèi)外一線家具品牌，并全國首創(chuàng)推出8大歐美家具獨(dú)立店城南高端家居賣場，成都最大單體賣場蘇寧廣場9月30日12.50蘇寧電器EXPO、星巴克、必勝客、肯德基、味千、澳門豆撈、橫店影院、清健身、金寶貝早教、UR綜合店、勁浪體育、新宇鐘表、屈臣氏等。處于快速成長的新南天地商圈，體量較大，業(yè)態(tài)豐富，開展成為城南又一綜合性購物中心伊藤高新店11月8號3.35咖啡廳、美容美發(fā)、旅行社、餐飲FF店、兒童游樂劇場等城南大源板塊首家營業(yè)的綜合類百貨賣場，較好地滿足此地區(qū)消費(fèi)者的需求，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套缺乏，推動區(qū)域市場開展地一大道12月23日9.00零售，批發(fā)，購物、休閑、娛樂、餐飲，服裝打造地下購物中心，形成立體商業(yè)，連接較多商場及重要交通節(jié)點(diǎn)，為春熙路商圈再次擴(kuò)容王府井百貨12月26日10.00百貨店、名品商鋪、精品超市、特色餐飲、高端影院等前身為天府匯成購物中心，改造后的王府井百貨在業(yè)態(tài)、品牌、布局等方面更具有吸引力數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫3.租金水平2021年成都主要商圈商鋪?zhàn)饨鹁霈F(xiàn)不同程度的上漲。其中春鹽商圈變化幅度最大，各大零售商圈劇烈爭奪，導(dǎo)致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年來，新興商圈不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性商業(yè)中心不斷形成，其中新南天地最為耀眼，快速開展，逐漸成為城南最大最為成熟的商圈，為局面提供“一站式〞購物效勞，其租金范圍在80-330元/平米。表SEQ表\*ARABIC3：各商圈租金水平商圈主要租金范圍2021年租金變化春鹽商圈250-2200上漲8%-10%光華-金沙商圈95-320上漲6-10%雙楠商圈60-460上漲8-10%新南天地商圈85-330上漲6%-12%萬達(dá)商圈65-500上漲8-10%建設(shè)路商圈85-380上漲7%-10%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫4.未來商業(yè)工程分析成都已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的時代，城市綜合體不斷出現(xiàn)，分布范圍相當(dāng)廣，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。開發(fā)商的開發(fā)水平愈來愈成熟，操作的工程體量大，業(yè)態(tài)全，檔次高等特征明顯。根據(jù)中原工程統(tǒng)計，未來大型商業(yè)體量巨大，對現(xiàn)有市場造成較大的沖擊力。表SEQ表\*ARABIC4：未來大型商業(yè)工程供給列表方位未來大型商業(yè)工程城中華置廣場〔7〕、成都國際商城〔12〕、茂業(yè)二期〔6.5〕、來福士廣場〔7〕、九龍倉國際金融中心〔15〕、太古廣場〔6.5〕、成都339〔3〕、蘇寧春熙廣場〔待定〕城西中鐵西城〔18〕、沙灣現(xiàn)代城〔10〕、時代天街〔60〕、凱德商業(yè)廣場〔待定〕城南凱德廣場〔待定〕、茂業(yè)百貨〔6.8〕、中航九方購物中心〔10〕、美美力誠旗艦店〔3〕、仁和春天百貨〔8〕、譽(yù)峰〔7〕、新世紀(jì)環(huán)球中心〔30〕、成都大魔方〔9.8〕、創(chuàng)新時代廣場〔7〕、奧克斯財富廣場〔20〕、王府井〔9.8〕、保利國際廣場〔待定〕、萊蒙置地廣場〔4〕、大悅城〔15〕城東萬象城〔24.4〕、環(huán)球貿(mào)易廣場〔13〕、環(huán)球匯〔待定〕、龍之夢新城〔20〕、杉板橋萬達(dá)廣場〔待定〕、協(xié)信中心〔待定〕城北北城天街〔30〕、瑞安新天地〔6〕、金牛萬達(dá)廣場〔20〕、綠地紅星國際廣場〔17〕數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫四．典型工程分析1.金牛萬達(dá)廣場工程名稱金牛萬達(dá)廣場地址金牛人民北路與一環(huán)路交匯處投資商成都金牛萬達(dá)廣場投資開發(fā)商成HYPERLINK"://newhouse.cd.soufun/company/3210948188_20210215173000.ht