超級(jí)購(gòu)物中心營(yíng)銷(xiāo)可行性研究報(bào)告

目錄項(xiàng)目品牌及功能定TOC\o"1-5"\h\z位 9特色主題概念設(shè)計(jì)與核心點(diǎn)的營(yíng)造 32紫薇之家租售招商策略商鋪投資的關(guān)注因素 48項(xiàng)目租售的前提條件 51項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 52招商的選擇標(biāo)準(zhǔn) 55招商策略 56紫薇之家推盤(pán)期廣告及推廣活動(dòng)策略總體推廣思路建議 75推盤(pán)期推廣目標(biāo)建議 76目標(biāo)受眾分議 ...86推廣計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間及費(fèi)用建TOC\o"1-5"\h\z議 87廣告及推廣活動(dòng)建議 88廣告效果評(píng)估及反饋系統(tǒng)的建議 105紫薇之家租售渠道組合渠道組合建議 …113營(yíng)銷(xiāo)中心建議 ...115營(yíng)銷(xiāo)中心功能定位 117七大設(shè)計(jì)原則 ...119建筑外部設(shè)計(jì)思路 120內(nèi)部設(shè)計(jì)及功能區(qū)劃布局思路 123推盤(pán)期營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)氣氛營(yíng)造及推廣促銷(xiāo)活動(dòng)的建議 1332、八 >,> 刖吉 SHOPPINGMALL（超級(jí)購(gòu)物中心），作為零售業(yè)中最復(fù)雜的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，近幾年成為中國(guó)零售業(yè)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，引起市場(chǎng)和媒體的極大關(guān)注。就開(kāi)發(fā)面積在20萬(wàn)平方米以上的SHOPPINGMALL而言，無(wú)論項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商以及管理等，都是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而艱苦的過(guò)程。將數(shù)量眾多的巨型商業(yè)建筑與形形色色的中小型商業(yè)建筑、景觀(guān)等放在一個(gè)屋檐下，并且要保證商品流、人流、資金流高效、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，沒(méi)有科學(xué)、合理的營(yíng)銷(xiāo)策略為支撐和指導(dǎo)，顯然是不行的。本方案即對(duì)“紫薇MALL”中的一部分，也是整個(gè)“紫薇MALL”開(kāi)發(fā)的前奏——“紫薇之家”，在營(yíng)銷(xiāo)策略方面提出中肯、合理的建議，作為該板塊在招商、銷(xiāo)售、管理等方面的策略指導(dǎo)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 3本項(xiàng)目地塊位于西安市南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的西南角，北鄰丈八東路以及目前正在建設(shè)中的西部電子社區(qū)；西鄰前往長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要干道——西萬(wàn)公路和規(guī)劃中的高新區(qū)第三期發(fā)展用地；南側(cè)緊臨繞城高速公路南段；東面的大部分則仍是未開(kāi)發(fā)的郊區(qū)地段?！白限敝摇苯M團(tuán)用地83,535.3平方米，地上總建筑1平方米，包括有“家居廣面積 。面積 24,239.70場(chǎng)，，（41,270.3平方米）、“建材廣場(chǎng)” 平方米）、“特色零售商店“ 平方米）、“美食廣場(chǎng)”0 （18,755.90 （25,050.80（28,569. 平方米）和“辦公區(qū)/銀行商業(yè)“ 平方50 （10,593.20 米）五平方個(gè)板塊區(qū)18,667.70平方域；地下建筑面積米，包括有“家居廣場(chǎng)”（4,773.30平方米）、“倉(cāng)庫(kù)”（3,948.40平方米）、“停車(chē)場(chǎng)”（9,946.00平方米）。該地塊位于整個(gè)“紫薇MALL”的南部地區(qū)，由丈八公路分隔，毗鄰“紫薇MALL”營(yíng)銷(xiāo)中心，是“紫薇MALL”最早投入建設(shè)和使用的一期組團(tuán)項(xiàng)目?！白限敝摇苯M團(tuán)南側(cè)地塊為家居廣場(chǎng)、北側(cè)為建材廣場(chǎng)、西側(cè)是特色零售商店。特色零售商店緊靠西萬(wàn)公路主干道，形成沿街帶狀結(jié)構(gòu)布局，而家居廣場(chǎng)和建材廣場(chǎng)則位于沿街零售商店的后面，各自呈不規(guī)則矩形結(jié)構(gòu)，靠一條由丈八東路轉(zhuǎn)入的新建道路旁邊。建材廣場(chǎng)與家居廣場(chǎng)被預(yù)留的商業(yè)步行街（政府規(guī)劃預(yù)留道路）分隔。家居廣場(chǎng)樓高5層（地下1層），建材廣場(chǎng)樓高3層，沿街零售商店樓高2層，整個(gè)建筑物呈南高北低的走勢(shì)。4期乏豪冊(cè)位置圖5 項(xiàng)swo分析 目 T優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)i.品牌優(yōu)勢(shì)：“紫薇’’在西安市場(chǎng)擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)i.地理位置：項(xiàng)目位于相對(duì)偏僻的城郊位置；勢(shì)，其所開(kāi)發(fā) 2.道路交通：由市區(qū)至項(xiàng)目所在地交通運(yùn)力不甚物業(yè)在西安消費(fèi)者心目中已建立的較高的美譽(yù)度：發(fā)達(dá)，其位.經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)：西安尚無(wú)家居、建材的“專(zhuān)業(yè)SHOPPINGMALL”置在易達(dá)性方面存在一定的問(wèn)題，從而會(huì)限制到項(xiàng)目初期的發(fā).資金鏈：“紫薇”強(qiáng)大的資本足以支撐起項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)期發(fā)展；展；.客情資源:“紫薇”自身便是建材、家居產(chǎn)品的大宗采購(gòu)者，與3.地塊布局:項(xiàng)目與整個(gè)“紫薇MALL”的地塊結(jié)構(gòu)屬于零碎建材、家居產(chǎn)品企業(yè)/商家有著良好的合作關(guān)系，具有較強(qiáng)的影響地域的狀況，不利于其在后期與整個(gè)MALL組成一個(gè)整體；號(hào)召力； 4.開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：開(kāi)發(fā)商缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；.公共關(guān)系：“紫薇”與高新集團(tuán)擁有的廣泛的社會(huì)關(guān)系，這對(duì)招5.商業(yè)氛圍：由于項(xiàng)目處于城郊,區(qū)域內(nèi)基本沒(méi)有形成較成商有較大的促進(jìn)作用； 規(guī)模的商業(yè)氛圍；.輔助功能：“紫薇之家''所擁有的休閑、娛樂(lè)等功能，是其他同類(lèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)所不具備的；機(jī)遇 威脅.行業(yè)趨勢(shì)：商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展使SHOPPINGMALL日益受消費(fèi)者所1.餐飲市場(chǎng)：南二環(huán)一帶的中高檔餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，這在一歡迎； 定的程度擬制了本項(xiàng)目在此方面的發(fā)展空間；.區(qū)域人口：在西安的建設(shè)規(guī)劃中，本項(xiàng)目所在的南郊正逐步發(fā)2.家具市場(chǎng)：西安的八個(gè)大型家具市場(chǎng)中，有五個(gè)位于本項(xiàng)展成住宅小區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，并且隨著建設(shè)的不斷深入，南郊新目周邊五公里的范圍之內(nèi)，本項(xiàng)目面臨直接競(jìng)爭(zhēng)；新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建住宅和人口數(shù)量也在不斷使市場(chǎng)容量增大； 的參與頗具威脅力，如三森國(guó)際家居匯展中心等；.競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：西安建材市場(chǎng)大多采用獨(dú)立鋪位形式，除家世界家3.建材市場(chǎng)：位于西安市北部的大明宮建材市場(chǎng)的建筑面積居店外，缺乏成功的大賣(mài)場(chǎng)。同時(shí)，周邊區(qū)域也缺乏大型的零售機(jī)為42萬(wàn)平方米，目前正在興建二期，而且采用了大賣(mài)場(chǎng)的形構(gòu)； 式，加上西安市最早開(kāi)業(yè)的太華路建材市場(chǎng),令城北地區(qū)成為.區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力：由于南郊地區(qū)高檔住宅小區(qū)居多，因而此區(qū)域最為重要的建材市場(chǎng)聚集地，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)；內(nèi)常住人口的消費(fèi)能力較強(qiáng);項(xiàng)目品牌及功能定位“人與人不同，花有百樣紅”。商業(yè)物業(yè)也需要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)的客戶(hù)類(lèi)型和數(shù)量等諸多因素進(jìn)行不同的定位「紫薇之家''的品牌及功能定位同樣需要充分考慮到其自身和服務(wù)對(duì)象的特性，進(jìn)行合理的市場(chǎng)細(xì)分和定位，才能有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標(biāo)市場(chǎng)。任何品牌的定位都不應(yīng)該是簡(jiǎn)單隨意的概念羅列，而應(yīng)該是在對(duì)品牌及其實(shí)體的深入分析之后規(guī)避劣勢(shì)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)并升華的差異化，并具有充實(shí)的內(nèi)涵及相對(duì)應(yīng)的使用功能作為支撐。品牌定位..“紫薇之家”定位之前所面臨的選擇在對(duì)“紫薇之家''進(jìn)行定位之前，將面臨一個(gè)方向性問(wèn)題的選擇，這會(huì)直接影響到定位的走向。8，，質(zhì)量，，與，，數(shù)量，，的選擇投資的最終目的就是實(shí)現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，“紫薇之家”的收益主要來(lái)源于以下4個(gè)方面：1）可營(yíng)業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售所獲取的租金與銷(xiāo)售收益；2）廣告位出租面積所獲取的廣告收益；3）部分自營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益；4）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收益，如：停車(chē)場(chǎng)收入、商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)的場(chǎng)地出租收益等；將以上收益加以比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“可營(yíng)業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售所獲取的租金與銷(xiāo)售收益”是整個(gè)“紫薇之家”的主要收入來(lái)源，是對(duì)“紫薇之家”經(jīng)營(yíng)管理影響最大的因素。因此，進(jìn)一步來(lái)看商鋪?zhàn)赓U或銷(xiāo)售收益部分，在營(yíng)業(yè)面積固定的前提下，其又可能產(chǎn)生2種增加收益的方式：9.以“實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)面積最大可租、可售性”為目標(biāo)，盡可能多地增加可出租或銷(xiāo)售的商鋪經(jīng)營(yíng)面積，達(dá)到獲取更多租金或銷(xiāo)售收益的目的。優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)增加商鋪出租或出售面積與店鋪數(shù)量，從而增加租金或銷(xiāo)售收入總量；（這必須以全部或絕大多數(shù)店鋪能成功出租或出售為前提。）在一定程度上可以增加商品經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)；缺點(diǎn)：店鋪數(shù)量的增多無(wú)形中加大了招商工作的難度，而這種困難很可能導(dǎo)致：商鋪招租率低，空置率高；在沒(méi)有完成招商目標(biāo)后，資金無(wú)法回籠；為求資金的快速回收，只有依靠降低租金來(lái)完成招商，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；店鋪過(guò)于密集會(huì)造成整個(gè)賣(mài)場(chǎng)顯得擁擠、雜亂；商品種類(lèi)過(guò)多，則很難保證入駐的都是精品，且影響限制了展示功能的發(fā)揮，最終很可能輪為一個(gè)簡(jiǎn)單批發(fā)市場(chǎng)；由上述原因帶來(lái)了賣(mài)場(chǎng)檔次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是國(guó)外知名品牌，在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，通常會(huì)考慮賣(mài)場(chǎng)的品牌形象、發(fā)展方向是否與本品的品牌形象相符，這樣很可能造成對(duì)名品招商的障礙；賣(mài)場(chǎng)形象的降低，將會(huì)帶來(lái)更多的同檔次競(jìng)爭(zhēng)者；.犧牲一定的營(yíng)業(yè)面積，用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提高店鋪的整體檔次，從而據(jù)此提高租金來(lái)獲取更多的收益。優(yōu)點(diǎn):雖然降低了有效營(yíng)業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀(guān)、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣(mài)場(chǎng)環(huán)境，提高整體的檔次；賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境和品牌形象的提升會(huì)對(duì)招商，尤其是名品的招商起到促進(jìn)作用；賣(mài)場(chǎng)整體形象、檔次的提升，為抬高租金單價(jià)帶來(lái)了可能性；良好的賣(mài)場(chǎng)環(huán)境對(duì)吸引人流、客流量也是有幫助的;缺點(diǎn)：在以形象、環(huán)境、檔次的營(yíng)造來(lái)抬高單位租金時(shí)，其抬高的額度仍具有有限性和不確定性；如果租金過(guò)高，仍然會(huì)對(duì)招商帶來(lái)難度；通過(guò)對(duì)上述兩種方式的分析，我們建2種方式，優(yōu)化賣(mài)場(chǎng)景觀(guān)環(huán)境，提高賣(mài)場(chǎng)整體形象，議采取第 確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二.確立“紫薇之家”的各階段營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是進(jìn)行定位的先決條件根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性，“紫薇之家”的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個(gè)階段，三個(gè)階段相對(duì)應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。因此，我們建議“紫薇之家''的具體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)定位為：12、-曲-- 西安市乃至整個(gè)西部地區(qū)最具品牌效應(yīng)的大型多功能家居、建遠(yuǎn)期目標(biāo)（品牌樹(shù)立/材經(jīng)營(yíng)）專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。中期目標(biāo)（推廣/銷(xiāo)售）聚集消費(fèi)者人氣，抬高賣(mài)場(chǎng)商業(yè)價(jià)值。短期目標(biāo)（招商/租賃）足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣(mài)場(chǎng)。只有確立各階段的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后，在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的指引下，才能進(jìn)行有針對(duì)性的定位。三.“紫薇之家”在同類(lèi)業(yè)態(tài)中具有哪些足以形成差異化的優(yōu)勢(shì)根據(jù)前面的SWOT分析，我們可以清楚地看到“紫薇之家”在業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)中具有的優(yōu)勢(shì)。品牌優(yōu)勢(shì)：“紫薇”在西安市場(chǎng)擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，以及所開(kāi)發(fā)物業(yè)在消費(fèi)者心目中建立的較高美譽(yù)度；經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)：西安尚無(wú)家居、建材的“專(zhuān)業(yè)SHOPPINGMALL”；資金鏈優(yōu)勢(shì)：“紫薇”強(qiáng)大的資源足以支撐起項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)期發(fā)展；134.客情資源優(yōu)勢(shì)：“紫薇”自身便是建材、家居產(chǎn)品的大宗采購(gòu)者，與建材、家居產(chǎn)品企業(yè)/商家有著良好5-的關(guān)系和具有較強(qiáng)的號(hào)召力；6-公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)：“紫薇”與高新集團(tuán)擁有的廣泛社會(huì)關(guān)系對(duì)招商有較大的促進(jìn)作用；輔助功能優(yōu)勢(shì)：“紫薇之家”所擁有的休閑、娛樂(lè)等功能，是其他同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)所不具備的；有關(guān)資本、客情資源、公共關(guān)系方面的優(yōu)勢(shì)，只是有利的條件，尚不足以形成差異化。值得注意的是品牌優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)和輔助功能優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)是天然的差異化；經(jīng)營(yíng)模式的新穎性是典型的差異化表現(xiàn)；輔助功能的優(yōu)勢(shì)屬于產(chǎn)品附加值范疇，而這恰恰是最容易形成差異化的領(lǐng)域；另外，招商引入西安市場(chǎng)尚缺的名牌產(chǎn)品或精品主力店形成的差異化；至此，我們可以這樣來(lái)看：“紫薇之家''是在“紫薇”強(qiáng)大品牌的支撐下，具備其他同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者所不具備的集主題購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等一站式消費(fèi)服務(wù)功能于一體，家居、建材主題產(chǎn)品的公園式專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。14四.“紫薇之家”品牌定位及內(nèi)涵依照」名稱(chēng).述分析，我們認(rèn)為“紫彳定位賀之家”應(yīng)當(dāng)定位為：式和理/*由邑Yrnn的：白桔品牌定位全新買(mǎi)模式的現(xiàn)代克者的家居、建材處倡導(dǎo)者家居文化的傳#費(fèi)場(chǎng)消全新購(gòu)物模的安市唯一宙主題購(gòu)環(huán)境優(yōu)雅的中高檔時(shí)尚家居用品、建材等商品購(gòu)物西安及周邊區(qū)域市場(chǎng)家居、建材專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)廣場(chǎng)西安及周邊區(qū)域市場(chǎng)家居、建材專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)廣場(chǎng)2.領(lǐng)物、休閑、餐飲、娛天堂;涵導(dǎo)樂(lè)、景觀(guān)等一站式消品費(fèi)牌服務(wù)功能于一體，;家居、建材主題產(chǎn)家居品和家居文明傳加播的公園式西專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)；私人客戶(hù)：男女性兼顧；年齡在25—55之間；中高收入人群；講求生活的品質(zhì)和格調(diào);團(tuán)購(gòu)客戶(hù)：目標(biāo)客定位者戶(hù)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位;大中型企業(yè)；群定位建材.中高收入家庭；.大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè)；.國(guó)內(nèi)外家居、建材知名品牌西安地區(qū)總代理；招商客無(wú)限商機(jī)誘-I 2.目前仍未進(jìn)入西安市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外家居、建材知名品牌;惑下戶(hù)定位的投資者/經(jīng)營(yíng)3.如“宜佳”、“百安居”、“特力和樂(lè)HOLA”等國(guó)際知名家者 居、建材銷(xiāo)售商；15組團(tuán)品牌名稱(chēng)根據(jù)“紫薇之家''的品牌主題定位，就其組團(tuán)名稱(chēng)作如下建議:序號(hào)品牌名建議1紫薇美家購(gòu)物公園“紫薇”品牌襯托,閑性。2紫薇家故事購(gòu)物“紫薇”品牌襯托,3公園休閑性。紫薇居家購(gòu)物公“紫薇”品牌襯托,園樂(lè)休閑性。理由評(píng)述“美家”寓意美化家園，“購(gòu)物公園”突出購(gòu)物場(chǎng)所娛樂(lè)休“家故事''滲入人文元素，“購(gòu)物公園''突出購(gòu)物場(chǎng)所娛樂(lè)"居家''簡(jiǎn)言的樸實(shí)風(fēng)格，“購(gòu)物公園”突出購(gòu)物場(chǎng)所的娛I核心有爭(zhēng)I集購(gòu)物、特色景觀(guān)、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的新型公園式專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)模式;更細(xì)致、更周到的VIP服務(wù)；16I功能定待在完成“紫薇之家”的品牌定位，并賦予其充實(shí)的內(nèi)涵之后，還需要具體功能的支撐，否則,只能是一具徒有其名的空殼。依據(jù)“紫薇之家”的品牌定位，相應(yīng)的功能定位必須與品牌定位相符，同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：迎合目標(biāo)消費(fèi)群喜好的原則;吸引人流的原則；各功能區(qū)相融合的原則；商品展示景觀(guān)化原則；根據(jù)上述原則，進(jìn)行業(yè)態(tài)功能定位時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列問(wèn)題:17. 業(yè)態(tài)組合的問(wèn)題規(guī)劃中的“紫薇之家”將主要存在四大業(yè)態(tài)組合：中高檔家居用品、建材產(chǎn)品、特色零售商店賣(mài)品或服務(wù)以及休閑、餐飲、娛樂(lè)等輔助服務(wù)功能。依照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，家居用品和建材產(chǎn)品的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為屬于“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”，即消費(fèi)者在產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)家居用品或建材的需求時(shí)（如：住宅裝修、喬遷新居等），才會(huì)前往銷(xiāo)售場(chǎng)所購(gòu)買(mǎi)；而特色零售商鋪賣(mài)品與休閑、娛樂(lè)、餐飲的產(chǎn)品或服務(wù)經(jīng)營(yíng)等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費(fèi)''或"隨意消費(fèi)”，即消費(fèi)者不必在有既定購(gòu)買(mǎi)目的的情況下也可前往。因此，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在一定程度上前者需要依靠后者來(lái)拉動(dòng)賣(mài)場(chǎng)的人氣?！白限敝摇睒I(yè)態(tài)組合存在的問(wèn)題在于，因?yàn)橄嗷ラg消費(fèi)行為類(lèi)型的不同，使得“特定非目的的計(jì)劃性消費(fèi)”與特定目的消費(fèi)”兩者存在矛盾。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類(lèi)進(jìn)行功能劃分，很可能造成這樣的情況：18賣(mài)場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上，顯得比較突兀、不和諧;人流、客流偏向“非特定目的消費(fèi)''行為一方的流動(dòng)，仍然不能起到拉動(dòng)賣(mài)場(chǎng)整體人氣的作用；因此，在功能定位時(shí)，應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇和各業(yè)態(tài)的融合性問(wèn)題。.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題在對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)稿進(jìn)行分析的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問(wèn)題：中廳的位置不利于達(dá)到宣傳和吸納人流的作用；由于建材廣場(chǎng)與家居廣場(chǎng)之間預(yù)留的交通道，造成2個(gè)組團(tuán)之間的割裂，整體性降低；缺乏一條直接貫穿建材廣場(chǎng)與家居廣場(chǎng)的步行街廊道；賣(mài)場(chǎng)外立面廣告位的預(yù)留與建筑外立面設(shè)計(jì)的融合問(wèn)題；建筑的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于平淡，起不到建筑設(shè)計(jì)的地標(biāo)性效果;整個(gè)建筑與西面（西萬(wàn)路西側(cè)）、北面（丈八東路北側(cè)），沒(méi)有地下通道的連接，造成交通道對(duì)人流道的隔斷；因此，在進(jìn)行設(shè)計(jì)概念定位時(shí)不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計(jì)稿，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的改進(jìn)。.目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)心理/行為鑒于“紫薇之家”所定位的核心目標(biāo)消費(fèi)群體（25—55歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家庭，屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層，此類(lèi)消費(fèi)人群在選擇是否到某一購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物時(shí)，通常呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1）注重該場(chǎng)所銷(xiāo)售商品的品質(zhì)、品牌、款式等；2）在商品價(jià)格方面的關(guān)注程度相對(duì)較低；3）講求生活品味的該群體對(duì)“一站式購(gòu)物”的要求，較中低收入人群更加迫切;4）希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場(chǎng)所購(gòu)物；5）服務(wù)的細(xì)致、周到與否，是其比較關(guān)鍵的因素;6）會(huì)考慮到達(dá)是否方便以及停車(chē)位的問(wèn)題；7）該場(chǎng)所能提供的附加服務(wù)越多，對(duì)其吸引力越大；由此可見(jiàn)，針對(duì)該部分消費(fèi)群的需求，我們建議投其所好，在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。對(duì)于“紫薇之家”的功能定位，簡(jiǎn)單來(lái)講就是——專(zhuān)、新、特“專(zhuān)”產(chǎn)品定位中高檔，爭(zhēng)取知名品牌客戶(hù)和有口碑的經(jīng)營(yíng)者（最好為國(guó)際知名品牌店）入場(chǎng)。相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式''專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)，即項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品針對(duì)目標(biāo)客較強(qiáng)。在產(chǎn)品的組合上，應(yīng)考慮到在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動(dòng)性。敝司建議以家居用品、建材主力店為核心商家，輔以辦公家具制品等周邊產(chǎn)品。管理者專(zhuān)業(yè)，引入專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，防止假冒偽劣和競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。服務(wù)專(zhuān)業(yè)，提供完善的配套服務(wù)，杜絕亂收費(fèi)?！靶隆苯?jīng)營(yíng)理念新——經(jīng)營(yíng)思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體的“一站式”，又要融入休閑購(gòu)物的“公園化”。主題概念設(shè)計(jì)同時(shí)要迎合西安市人文，又要符合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的主題概念。硬件設(shè)施新——布局合理、功能區(qū)域清晰明確，貨物裝卸方便，購(gòu)物環(huán)境舒適優(yōu)雅。軟件服務(wù)新——擁有專(zhuān)門(mén)的物流中心，為客戶(hù)提供有償?shù)奈锪鞣?wù)。運(yùn)作方式新——對(duì)經(jīng)營(yíng)商提供適度的廣告支持。收費(fèi)合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。定期統(tǒng)一組織整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，舉辦全場(chǎng)促銷(xiāo)和推廣活動(dòng)。及時(shí)提供最新行業(yè)市場(chǎng)資訊，引導(dǎo)場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展?！疤亍苯?jīng)營(yíng)產(chǎn)品特色化——在招商時(shí)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)商品檔次（以國(guó)內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營(yíng)商為主）的同時(shí)，更應(yīng)著眼于引入一些尚未進(jìn)入西安市場(chǎng)的名牌商家。經(jīng)營(yíng)主題特色化——縱觀(guān)西安市同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)模式大都仍表現(xiàn)為單純賣(mài)買(mǎi)或服務(wù)提供方式，而忽略了針對(duì)消費(fèi)者在實(shí)際購(gòu)物過(guò)程中休閑與娛樂(lè)性的商業(yè)體驗(yàn)。因此，我們將“紫薇之家''的品牌形象及功能定位為集主題購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、景觀(guān)于一體，時(shí)尚家居、建材產(chǎn)品的購(gòu)物公園。經(jīng)營(yíng)合作特色化——項(xiàng)目租賃、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與合作、自營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。4.“紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思“紫薇之家”組團(tuán)按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)隔，可分為“家居廣場(chǎng)”、"建材廣場(chǎng)”、"特色零售商店”三大板塊部分。因此，我們?cè)谶@里將依此對(duì)三部分進(jìn)行功能界定、主題構(gòu)思。本項(xiàng)目之“家居廣場(chǎng)”和“建材廣場(chǎng)”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式，融展覽、展示、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售于一體的營(yíng)銷(xiāo)新模式；“特色零售商店''的主體功能則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)在“紫薇之家'’的業(yè)態(tài)功能定位方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團(tuán)）在銷(xiāo)售/展示的商品品類(lèi)、功能、品牌上的多樣性，我們認(rèn)為簡(jiǎn)單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和人流動(dòng)線(xiàn)疏導(dǎo)的目標(biāo)，因此我們建議考慮按商品的品類(lèi)、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合，設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。家居廣場(chǎng)以品牌和風(fēng)格為主要?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)，綜合考慮品類(lèi)、用途、產(chǎn)地等劃分標(biāo)準(zhǔn)，采取“風(fēng)格分館經(jīng)營(yíng)”的劃分方略。根據(jù)品牌和風(fēng)格設(shè)置除，生力店力F的“世界家居產(chǎn)品發(fā)展史入“海外風(fēng)潮”、z古風(fēng)舌韻”、“未來(lái)之光”、“木內(nèi)物語(yǔ)”、“流光異彩”、“柔一族”、“DIY雅趣”八大主題展區(qū)。通過(guò)科學(xué)的區(qū)分與導(dǎo)購(gòu)，使消費(fèi)者在體驗(yàn)穿越時(shí)空般的家居文化的同時(shí)，也可以直奔主題，找到至愛(ài)，輕松地實(shí)現(xiàn)家居風(fēng)格一體化、家居高品位的夢(mèng)想。樓層主題 功能組合r 世界家居通過(guò)圖片和實(shí)景的方式展示世界家居用品的發(fā)展演變歷程。-lr文倉(cāng)庫(kù)、室內(nèi)停車(chē)位。明發(fā)展史24主力柔一族1F店木內(nèi)物語(yǔ)未來(lái)之流光昇彩2F光D1Y雅趣食通天古風(fēng)古韻樂(lè)翻天3F海外風(fēng)5F休閑設(shè)施世界知名家示融為口家具為主的特色展區(qū)-以匚+ ——居主力店。_體。 匚一者與“未來(lái)之光”遙相呼應(yīng)。與室內(nèi)特色以仿明1景觀(guān)步行街清風(fēng)格‘后調(diào)咖啡/西餐廳。相結(jié)合，做的中式以布藝家具、窗簾、桌布、地毯等紡如”岸一未來(lái)家居商家具為展區(qū)。 、步.類(lèi)豕居商品為主的特色品發(fā)展趨勢(shì)主的特以紅木家具專(zhuān)區(qū)為主的特色展區(qū)。的“概念家居商品”色展區(qū)。的“概念家居商品”色展區(qū)。以金屬、玻璃材質(zhì)的家具為主的特色展區(qū)。展示，與世以歐美J其他家居小飾品相融合的以,①丫”為主題的展區(qū)和互動(dòng)體驗(yàn)界家居文明等外埠發(fā)展史的展現(xiàn)代風(fēng)餐飲主力店、景觀(guān)。情的進(jìn)株由加L、休閑、娛樂(lè)主力店、景觀(guān)。注：1.在與主力店協(xié)商一致的情況下，主力店也可將自己不同風(fēng)格的商品融入各個(gè)專(zhuān)區(qū)中；2.即使主力店堅(jiān)持自成一派，如此的功能區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對(duì)其他商鋪的間接競(jìng)爭(zhēng)；3.“DIY雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來(lái)之光”將是“紫薇之家”所實(shí)行的體驗(yàn)、互動(dòng)特點(diǎn)的“啟發(fā)式營(yíng)銷(xiāo)”中最大的亮點(diǎn)；建材廣場(chǎng)鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點(diǎn)，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。我們建議建材組團(tuán)的功能區(qū)劃主要以用途和品牌為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并提供從售前咨詢(xún)、家裝設(shè)計(jì)、指導(dǎo)建材選購(gòu)到裝潢的專(zhuān)業(yè)一條龍服務(wù)，同時(shí)和整個(gè)紫薇地產(chǎn)乃至高科集團(tuán)形成終端滲透，起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的作用，將新業(yè)主采購(gòu)家居、建材、家裝的需求一網(wǎng)打盡。與家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營(yíng)模式?！敖ú膹V場(chǎng)”將作為整個(gè)“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺(tái)而存在，“展覽廳”仍以賣(mài)場(chǎng)模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。樓層主題功能組合1F*ri、：tvtt=-r以整體廚房樣板展示廚具專(zhuān)區(qū)我愛(ài)國(guó)為主；房家清源以展示衛(wèi)浴潔具專(zhuān)區(qū)為土；燈飾展示專(zhuān)區(qū)燈火輝煌邀知名家裝設(shè)計(jì)公司設(shè)常年設(shè)設(shè)計(jì)沙龍休閑設(shè)施Id三1家裝總動(dòng)員3F休閑特色景觀(guān)材料、水暖管件、不銹鋼、商務(wù)休閑步行電工電料、工藝玻璃等。街，以水服務(wù)吧、書(shū)吧穿商務(wù)咖啡/中西餐館、商務(wù)茶樓，作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施中心插其間，點(diǎn)綴步行街的休閑性。紫薇大賣(mài)場(chǎng)辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會(huì)議室、多功能小廳會(huì)議室，辦公其他各類(lèi)區(qū)域提供酒店寫(xiě)字間式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。建材展區(qū)。如：板材、石材、涂料、門(mén)窗、鐵藝、吊頂27特色商鋪以香港，，購(gòu)物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照巷某一B室內(nèi)市i業(yè)步行街夕;景打造。如：香港銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街。樓層主題 功能組合工在「+香港特色名品店鋪、步行街景觀(guān)香港名店廊 香港特色名品店鋪、步行街景觀(guān)銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街J注：所謂名店廊的香港特色商品主要指:零關(guān)稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣(mài)點(diǎn)，訴求“更便宜的香港名牌”來(lái)吸引客源；香港知名藝人、名人等自己開(kāi)設(shè)的店鋪;以香港名人，尤其是知名藝人自開(kāi)店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果：店鋪的經(jīng)營(yíng)者本身就是一個(gè)巨大的噱頭；經(jīng)營(yíng)者為了替自己的店鋪?zhàn)鲂麄魍茝V，勢(shì)必會(huì)邀請(qǐng)同為名人的友人捧場(chǎng)助興，這將又是良好的賣(mài)點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商以?xún)?yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費(fèi)用；其它香港特色名品及服務(wù)提供。如：美容護(hù)理服務(wù)、畫(huà)廊、港式奶茶店、港式甜品店等O的休柳切布局鑒于“建材廣場(chǎng)''作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié),建議貴司考慮將“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)與“建材廠(chǎng)場(chǎng)”組團(tuán)在建筑規(guī)劃上對(duì)調(diào)，使“家居廣場(chǎng)”29組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流。特色主題概念設(shè)計(jì)與核心點(diǎn)的營(yíng)造我們考慮到家居、建材的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為屬于“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”，"紫薇之家''所處地理位置又相對(duì)較為偏僻，以及同類(lèi)業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)這三大因素。所以，“紫薇之家”的人流和消費(fèi)客流，需要依靠一些獨(dú)特的元素/功能進(jìn)行引導(dǎo)。整體主題“穿越時(shí)空&自己造家”“建材精品一網(wǎng)打盡”原汁原味港島名店中心”核心占至此，我們根據(jù)對(duì)“紫薇之家’'的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù)USP的主張，在打造一些特色主題之后，營(yíng)造相應(yīng)的核心點(diǎn)予以支撐：一、組團(tuán)主題名稱(chēng)建議鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱(chēng)“建材廣場(chǎng)”、“家居廣場(chǎng)”、“特色零售商店”存在過(guò)于平凡、記憶度低等問(wèn)題，與賣(mài)場(chǎng)品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色，我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)組團(tuán)主題名稱(chēng)進(jìn)行調(diào)整并作出建議如下：“建材廣場(chǎng)”調(diào)整為“建材精品印象館”;強(qiáng)調(diào)“紫薇之家''建材組團(tuán)顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開(kāi)敞式陳列為主的展示模式，導(dǎo)入實(shí)景印象展示廳的全新模式。即迎合了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)建材"看效果''的心理，寬敞大氣的各個(gè)展示廳又能彰顯投資31者不同凡響的品鑒能力?！凹揖訌V場(chǎng)”調(diào)整為“溫馨家天下”；努力營(yíng)造溫馨的氛圍，既拉近與消費(fèi)者之間的距離，增強(qiáng)品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點(diǎn)。同時(shí)也導(dǎo)入與建材組團(tuán)同樣的印象館展示模式，與其一道傳播“展示無(wú)處不在”的理念?！疤厣闶凵痰辍闭{(diào)整為“香港名店廊”；“香港名店廊”的稱(chēng)呼簡(jiǎn)單明了、清晰地向消費(fèi)者告知了組團(tuán)所經(jīng)營(yíng)商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點(diǎn)。二、建筑設(shè)計(jì)建議根據(jù)“紫薇之家'’三大組團(tuán)的特點(diǎn)，以及品牌與功能定位。我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計(jì)方面作如下建議。32主體建筑建議:賣(mài)場(chǎng)的私家車(chē)停車(chē)場(chǎng)移至賣(mài)場(chǎng)后面，BUS、TAXI停車(chē)場(chǎng)置于賣(mài)場(chǎng)前面廣場(chǎng)，以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場(chǎng)擁擠的問(wèn)題，最大限度合理分配空間；部分建筑前移；將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強(qiáng)調(diào)；建議將組團(tuán)間交通道改造為中庭，作為景觀(guān)步行街的一部分，以增強(qiáng)組團(tuán)間整體性和作為促銷(xiāo)中心；另考慮到西萬(wàn)路高新企業(yè)集群一方人流到達(dá)的問(wèn)題，建議設(shè)地下通道，通道設(shè)兩處IF,一處位于外廣場(chǎng)（此處出口應(yīng)注意與外部景觀(guān)的融合，建議使之成為景觀(guān)的一出部分）；口，增設(shè)貫穿2個(gè)組團(tuán)的室內(nèi)環(huán)形步行街，增加景觀(guān)和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“紫薇處位 MALL”建立整體動(dòng)線(xiàn)聯(lián)系；景觀(guān)、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇NALL”保持于整體性；“紫考慮在外立面向客戶(hù)提供一定的廣告位，增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口艇外立面設(shè)置大型液晶之?顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問(wèn)題，又避免了廣告過(guò)濫，同時(shí)動(dòng)態(tài)的影音廣告家?也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺(jué)效果;33考慮地標(biāo)建筑的設(shè)置，建議在入口設(shè)置顯要的豎向小品構(gòu)筑物及旗桿;尖角及鋸齒形外觀(guān)通常意味"危險(xiǎn)''和"不舒服”，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵(lì),吸引消費(fèi)，且后者空間利用率大于前者，建議外觀(guān)方面重新考慮尖角造型；商鋪位置與布局建議：鑒于家居組團(tuán)和建材組團(tuán)均會(huì)考慮到以1家主力店為主，多家半力店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲娛樂(lè)休閑功能配套店為輔的商家組合特點(diǎn)。我們?cè)趯?duì)各商鋪位置布局進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與發(fā)揮的作用。建議核心主力店應(yīng)安排在步行街盡端位置，通過(guò)主力店的“磁極”錨效應(yīng)”，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)者能經(jīng)過(guò)所有門(mén)店的門(mén)口；半主力店或?qū)Ｙu(mài)店的位固置可考慮安排在主要點(diǎn)”對(duì)人流路線(xiàn)（如步行街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點(diǎn)上，形成次級(jí)人流，與組主要人流形成交叉，織7吸引購(gòu)物者穿行整個(gè)商場(chǎng)；其它休閑娛樂(lè)配套店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于步人大行街中部相對(duì)獨(dú)立流所的位置，減緩購(gòu)物者購(gòu)物過(guò)程中的疲勞穿行。人流的交通動(dòng)線(xiàn)組織建議：34人流、客流決定商戶(hù)的銷(xiāo)售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過(guò)盡量多的門(mén)店而且又不能將距離拉得太長(zhǎng)。建議在家居和建材組團(tuán)，采用多層次步行街的設(shè)計(jì)，有效組織人員流動(dòng)。步行街建議：在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿；一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個(gè)“紫薇之家''（建議將交通預(yù)留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊的室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場(chǎng)中部，在建材的2—3層樓、家居廣場(chǎng)的2—5層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設(shè)計(jì)使各平層間達(dá)到互通，不要影響首層中央步行街的采光效果。商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：除主力店面積需要獨(dú)立結(jié)構(gòu)和單獨(dú)處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計(jì)一般情況下是在設(shè)定好一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶(hù)的需要來(lái)分割相應(yīng)的單元面積。因此，在作平面規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。35柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項(xiàng)目的柱距標(biāo)準(zhǔn)15mxi5m,我們將商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)間面積進(jìn)深60m900m2開(kāi)間5m10m50m275m215m7.5m15m30m450m245m675m215m112.5m222.5m168.75m230m225m2進(jìn)深面積6.景觀(guān)設(shè)計(jì)建議：1）商鋪展示效果：賣(mài)場(chǎng)店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計(jì)，店鋪的格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目的，導(dǎo)入“天天36展銷(xiāo)會(huì)”的理念;2）特色景觀(guān)步行街：首層開(kāi)辟貫穿建材與家居二大組團(tuán)（步行街全長(zhǎng)大約235M,建材超市長(zhǎng)約105M家居廣場(chǎng)長(zhǎng)約135M,寬10—12M）之間的特色景觀(guān)步行街，達(dá)到既保持組團(tuán)之間連貫性,又提供特色景觀(guān)展示空間的效果。步行街印專(zhuān)建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實(shí)互連；步行街分為建材和家.居2段，并據(jù)止;設(shè)計(jì)為不同風(fēng)格。步行街景觀(guān)設(shè)計(jì)的具體為：組團(tuán) 家居廣場(chǎng) 建材廣場(chǎng)香港名店香港名店廊主題 景觀(guān)內(nèi)容休閑&愜意 綠色生態(tài)水景觀(guān)音樂(lè)休閑吧（設(shè)小舞臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)演奏與播放音樂(lè)相結(jié)合）休閑&體驗(yàn)個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)，休閑娛樂(lè)設(shè)施特色商品下的港實(shí)景打造的港味風(fēng)情步行街島風(fēng)情37以上主題的設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn)，以及在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中實(shí)用性的考慮而形成的，具有相當(dāng)?shù)目尚行裕骸皽剀?家天下”熱帶雨林水景觀(guān)休閑吧：由于“紫薇之家”的目標(biāo)消費(fèi)群是定位于中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費(fèi)群，而該類(lèi)消費(fèi)者往往比較排斥嘈雜、人多的購(gòu)物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購(gòu)物。因此景觀(guān)的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間；兼具“未來(lái)之光''的展示功能，常年將國(guó)際最新家居潮流以“概念商品”的形式進(jìn)行展出和感受，使消費(fèi)者親身體驗(yàn)到家居文明的發(fā)展；貫穿組團(tuán)的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化玻璃地板，作為休閑吧地板；溪流兩旁栽種椰子樹(shù)、棕桐樹(shù)等高大熱帶植物；現(xiàn)場(chǎng)小舞臺(tái)，專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)演奏/演唱，符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)的需求，不僅吸引人流,也可成為一個(gè)家居廣場(chǎng)的休閑吧，作為商家與重要客戶(hù)的洽談場(chǎng)所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細(xì)節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細(xì)致、周到的VIP服務(wù)風(fēng)格；休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣(mài)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品，并以一定的方式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行告知，使休閑吧也具備大展示場(chǎng)的功效；“紫薇之家''因其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及相應(yīng)消費(fèi)行為的特點(diǎn)，使其不可能如后期所經(jīng)營(yíng)的快速消費(fèi)品等類(lèi)項(xiàng)目的組團(tuán)那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件；該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費(fèi)用；餐飲、娛樂(lè)店鋪：,依靠主力店自身的特色和號(hào)召力吸引人流。引 娛樂(lè)主力店方面，根據(jù)賣(mài)場(chǎng)增設(shè)環(huán)行步行街，建議選擇卡丁車(chē)項(xiàng)目比較適宜；進(jìn)夕 在2樓設(shè)置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流；告類(lèi) 3樓設(shè)置以“民俗文化”、“流金歲月”為主題的景觀(guān)書(shū)吧，與咖啡館相輝映，給中老主年消費(fèi)者的休閑活力市動(dòng)提供多一些選擇；店39“建材精品印象館”個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)區(qū)：中央步行街提供場(chǎng)地由商家進(jìn)行個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示；裝修的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格由商家自己設(shè)計(jì)，由賣(mài)場(chǎng)按照風(fēng)格進(jìn)行協(xié)調(diào)組合；各個(gè)實(shí)景板塊之間留通道，消費(fèi)者在不損壞物品的前提下，可自由穿行體驗(yàn)區(qū)，零距離感受；也可搭配國(guó)內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和經(jīng)典家裝范例的介紹和展示；步行街和“我愛(ài)廚房”、“家清源''共同組成1F的超大展示體驗(yàn)區(qū)；在初期建議免費(fèi)提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后收費(fèi)；步行街休閑區(qū)：中央步行街個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模；部分休閑區(qū)供消費(fèi)者免費(fèi)休憩，部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等的營(yíng)利性經(jīng)營(yíng)；休閑區(qū)風(fēng)格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風(fēng)格相沖突，并應(yīng)盡量與中央步行街整體風(fēng)格相融合（含營(yíng)利性場(chǎng)所）;娛樂(lè)店鋪：2樓的特色陶/布吧可以為消費(fèi)者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項(xiàng)目，參與性強(qiáng)；3樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場(chǎng)，以手槍射擊為主，輔以步槍、弓箭等項(xiàng)目，對(duì)男性消費(fèi)者頗有吸引力；附屬娛樂(lè)設(shè)施：步行街設(shè)置如：彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂(lè)設(shè)施;在 此類(lèi)設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用；“香港名店廊”選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍(lán)本;仿照藍(lán)本，打造一條實(shí)景步行街，街道的布置和店鋪風(fēng)格都需和藍(lán)本基本一致;名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地的景象影片和商品廣告；以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風(fēng)情；3）三個(gè)中庭的景觀(guān)設(shè)計(jì)：中庭以玻璃為墻壁，增強(qiáng)通透性和展示性。建材組團(tuán)的中庭由于該中庭在調(diào)整之后，會(huì)面向主干道，因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo)；中庭搭建造型新穎的大型舞臺(tái)，做促銷(xiāo)、表演之用；每周舉行不同商品的促銷(xiāo)、展示活動(dòng)，以吸引人流；前期可免費(fèi)提供場(chǎng)地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取場(chǎng)地費(fèi)用；家居組團(tuán)的中庭鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風(fēng)格，建議此組團(tuán)的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一;中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀(guān)，與熱帶雨林水景觀(guān)休閑吧相連接，作為其南端終點(diǎn);組團(tuán)間室外步行街中庭由于是2組團(tuán)人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷(xiāo)、展示區(qū)；因?yàn)槿嗽煜骱蜔釒в炅炙坝^(guān)休閑吧連接，此處建大水池并在水池上方搭建舞臺(tái)；舞臺(tái)四周設(shè)置噴泉，可以增強(qiáng)舞臺(tái)展示氣氛；如此設(shè)計(jì)可在2組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效；7.廣告位的建議：a）盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動(dòng)態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告場(chǎng)入口處設(shè)顯示屏1—2塊，作為廣告位;對(duì)外c）賣(mài)場(chǎng)內(nèi)可設(shè)若干廣告位；觀(guān)的影響；d）店鋪門(mén)口的燈箱廣告位是有效的補(bǔ)充;b）賣(mài)e）其他形式的廣告：i.組團(tuán)內(nèi)的裝修全部采用賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商品；在醒目位置設(shè)銅牌，標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置出等信息，形成最直觀(guān)的感官體驗(yàn)；在休閑區(qū)域，全部使用家居賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商品，并在商品旁說(shuō)明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪ii.位置等；既可形成直觀(guān)體驗(yàn)，又可要求商家免費(fèi)提供抵消廣告費(fèi)，節(jié)約成本；這樣的方式可以達(dá)到“展示無(wú)處不在''的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營(yíng)銷(xiāo)”的效力；45商鋪投資的關(guān)注因素商鋪投資有其自身特殊性，它對(duì)地段的要求達(dá)到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。對(duì)于商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下因素：①商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對(duì)商鋪投資的最終目的就是是否能夠?yàn)槠鋷?lái)長(zhǎng)期可觀(guān)的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。②投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力46商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它一般不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪會(huì)因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。因此，投資者在選擇商鋪位置時(shí)比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。③商鋪投資是否具有高回報(bào)率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高，通常商鋪的投資回報(bào)率為6%至12%,有的甚至達(dá)到15%以上。高回報(bào)率的收益始終是投資者追求的目標(biāo)。④商鋪的經(jīng)營(yíng)出租商租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)鋪營(yíng)，35%-40%可用于出租，還有10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。出⑤公用分?jǐn)偯娣e一般來(lái)說(shuō)，商鋪的公攤面積占建筑面積的30 40%,有的甚至超過(guò)50%。要避免此種情況的出現(xiàn)，建議開(kāi)發(fā)商在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。(§)返租承諾從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此，很多開(kāi)發(fā)商給出的承諾往往無(wú)法承兌，許多投資者對(duì)此也失去信心。⑦貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買(mǎi)鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí)，將使項(xiàng)目的銷(xiāo)售陷入困境。將以上因素加以綜合，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪?zhàn)钪乜紤]的問(wèn)題歸根結(jié)底只有兩個(gè)：一個(gè)是投資回報(bào)率,另一個(gè)是投資安全性。4848項(xiàng)目租售的前提條件①明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。②確定經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式MALL）考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，提針對(duì)“紫薇之家''（甚至整個(gè)中“立加匕自出“產(chǎn)權(quán)與目紫薇營(yíng)相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營(yíng)：持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn)）的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，即：“622”的開(kāi)發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售（保本）、20%的概念店（招睞）、20%的自營(yíng)（盈利）。③明確管理模式本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)思路。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 針對(duì)“紫薇之家’'（甚至整個(gè)MALL）考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，敝司提紫薇 出“產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營(yíng)：持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn)）的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，即：“622”的開(kāi)發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售（保本）、20%的概念店（招睞）、20%的自營(yíng)（盈利）。商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的目標(biāo)客戶(hù)主要包括三類(lèi)人群：商鋪經(jīng)營(yíng)者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種：一種是擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買(mǎi)一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后分租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，不以經(jīng)營(yíng)為主；另一種是中小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪，自營(yíng)或出租。分析商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的主要目標(biāo)客戶(hù)，結(jié)合本項(xiàng)目60%的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，我們認(rèn)為ShoppingMall在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營(yíng)管理也將直接影響到“紫薇之家’’長(zhǎng)期而持續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。因此，本產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提條件是在管理上實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，將60%的產(chǎn)主力店的主力店的20%前期免租、低租金額129013m1招睞度自營(yíng)20%等優(yōu)惠政策129013m2出租或自營(yíng)賃主力店租自營(yíng)租成資的迅速回動(dòng)金充足，為期開(kāi)發(fā)做目籠，保證流資的二準(zhǔn)備。77407.80m1核心主力店的招睞，吸引人流、客流,做熱25802.60項(xiàng)目地域商業(yè)氛圍，以期提高租金與m，售價(jià)水平。25802.60開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期的盈利來(lái)源，同時(shí)也起到m項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的調(diào)控器作用。返租經(jīng)營(yíng)政策:期望目的：通過(guò)返租經(jīng)營(yíng)，提高產(chǎn)權(quán)商鋪的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)動(dòng)投資者的投資熱情,為中小型投資商的商鋪投資提供購(gòu)買(mǎi)商鋪的噱頭;年投資回報(bào)率：8%投資收益（根據(jù)下表中對(duì)50nf商鋪的投資回報(bào)分析，本項(xiàng)能夠保證襟供給招■咨者項(xiàng)目返租經(jīng)營(yíng)的總面積：項(xiàng)目可租售營(yíng)業(yè)面積的60%；目50平方米商鋪投資回報(bào)收益商鋪價(jià)位產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售價(jià)表租金水平年收益率投資回收期備注單價(jià)（元/ID?）（元）總價(jià)最低價(jià)單位租金（元/月/nf）年租金7.5%不含辦公層4000（元/年）14年平均價(jià)2000009%最高價(jià)50002515000 ]2%11年25000039234009年60006036000300000招商的選擇標(biāo)準(zhǔn)①承租戶(hù)的選擇須保證租金的來(lái)源開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，能夠獲取足夠的，穩(wěn)定的租金收益。因此，本項(xiàng)目在選擇承租商時(shí)，協(xié)調(diào)處理好長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報(bào)租金收益的矛盾。②保證商品種類(lèi)、品牌的完整性商品種類(lèi)、品牌的完備，可使購(gòu)物者能夠比較方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價(jià)格的比較。因此，本項(xiàng)目在招商時(shí)要充分考慮到消費(fèi)者的選擇權(quán)，可選擇一些承租戶(hù)集中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購(gòu)物者進(jìn)行比較式消費(fèi)，創(chuàng)造“比較消費(fèi)的購(gòu)物氛圍為消費(fèi)者提供一次滿(mǎn)足購(gòu)物的服務(wù)。③保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性本項(xiàng)目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂(lè)、休閑性項(xiàng)目，將“專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品賣(mài)場(chǎng)”與其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，使其在人流、客流上達(dá)到互為補(bǔ)充的目的，變單純的“特定目的的計(jì)劃消費(fèi)''為"啟發(fā)式消費(fèi)”行為。招商策略“紫薇之家''的招商，首先需要從兩個(gè)角度加以衡量和考慮：一是開(kāi)發(fā)商角度。開(kāi)發(fā)商對(duì)于“紫薇之家''的招商，最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠，以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)。我們根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置和其特定產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)定位等因素，導(dǎo)入“622”產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，即：60%產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、20%的招睞概念店、20%的自營(yíng)盈利。二是承租（售）人角度。投資者比較關(guān)注的則是本項(xiàng)目是否能夠吸引大量的人流與客流，具備良好的商業(yè)發(fā)展前景，從而為其帶來(lái)可觀(guān)、持續(xù)的利潤(rùn)收益。因此，本項(xiàng)目在招商過(guò)程中必需本著“營(yíng)造商圈''的經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，合理地導(dǎo)入實(shí)力商戶(hù)，有效地搭配好主力店、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店以及其它輔助功能店的組合,營(yíng)造商業(yè)氛圍，吸納人流。1、項(xiàng)目招商的目標(biāo)定位購(gòu)物中心的類(lèi)型與特點(diǎn)在很大程度上都取決于商家的組成?！白限敝摇焙诵闹髁Φ陮?duì)于人流能夠起到關(guān)鍵的引導(dǎo)作用，因此我們?cè)诙ㄎ徽猩棠繕?biāo)時(shí)考慮到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、地理位置、所處市場(chǎng)環(huán)境等因素，將“紫薇之家”（包括紫薇MALL）的招商目標(biāo)定位為“西部的旗艦店中心”。2、招商對(duì)象建材、家具產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、投資置業(yè)者；餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目的品牌直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者；香港知名品牌產(chǎn)品的直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者;3、招商目標(biāo)客戶(hù)的組合根據(jù)本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，結(jié)合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，敝司認(rèn)為本項(xiàng)目想在招商方面有重大突破，首要任務(wù)就是引入知名度較高、并具有較強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力的家居主力店和建材主力店（建議紫薇可充分利用好自身的上游與下游資源，打造建材主力店），使其發(fā)揮“羊群效應(yīng)”的作用?！白限敝摇睂⒂珊诵闹髁Φ辏?1家建材主;力店）、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店，以及餐飲店和娛樂(lè)店組成。紫薇之家店 經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)餐飲店家居類(lèi)核心主力店時(shí)尚娛樂(lè)店 家居香港特色商品半主力店專(zhuān)賣(mài)店 1 其他休閑功能店中式餐飲、中/西式快餐、 美食廣場(chǎng)特色商品專(zhuān)賣(mài)大型娛樂(lè)項(xiàng)目類(lèi)西餐/咖啡廳、書(shū)數(shù)量吧、陶吧、9—11家西餐/咖啡廳、書(shū)數(shù)量吧、陶吧、9—11家招商對(duì)象1家1家10—12家100余家80—100余家4—5家1—2家以國(guó)內(nèi)外的宜家、百安居、歐倍德以及上海好美家等為主要招商對(duì)象。紫薇可充分利用和整合自身的上游與下游資源，打造建材的旗艦店。國(guó)內(nèi)外著名家居品牌商家或其代理商。國(guó)內(nèi)外著名家居品牌商家或其代理商。香港名牌服裝、等。國(guó)際知名娛以各類(lèi)世界名牌店或非名牌店鋪為化妝品、皮革制國(guó)內(nèi)名牌餐飲企業(yè)以樂(lè)商家。如：主，品、珠 及西式快餐。如菜SEGA室內(nèi)寶首飾、鐘表、根香、百勝、鄉(xiāng)村雞、主題攝影器材、玩具kjc、必勝客等。樂(lè)園。56紡織吧、茶樓、水吧、冰如星巴克、哈根達(dá)斯、憶念美、美紡織吧、茶樓、水吧、冰如星巴克、哈根達(dá)斯、憶念美、美激凌吧、美容店等休閑類(lèi)園等。4、項(xiàng)目招商的政策管理招商進(jìn)程中，本項(xiàng)目必需注意到租金水平、承租戶(hù)質(zhì)量等問(wèn)題。并將招商對(duì)象的最高名品牌的旗艦店商戶(hù)，最低目標(biāo)是部分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。招商工作應(yīng)遵循這樣一個(gè)工作程序：目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查 ＞客戶(hù)鎖定 ＞商務(wù)談判 ＞資質(zhì)審核 ＞經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入 ＞經(jīng)營(yíng)追蹤目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查:1對(duì)1拜訪(fǎng)調(diào)查”（同時(shí)也實(shí)現(xiàn)確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)_初“目標(biāo)品牌客戶(hù)步接觸），了解目標(biāo)客戶(hù)意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商分析報(bào)告》。57客戶(hù)鎖定：根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)調(diào)查情況，針對(duì)有招商可能的目標(biāo)對(duì)象，實(shí)施客戶(hù)鎖定，并對(duì)其實(shí)行更深入的交流與溝通，再次確認(rèn)進(jìn)入可能性。商務(wù)談判：針對(duì)確定的客戶(hù)對(duì)象，進(jìn)行高層次的實(shí)質(zhì)性會(huì)談。資質(zhì)審核：資質(zhì)審核部分應(yīng)包括對(duì)生產(chǎn)廠(chǎng)商的審查和對(duì)產(chǎn)品的審查兩個(gè)方面，并要求該廠(chǎng)商提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有效期內(nèi)）、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)，以及其他的特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可證）。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入：按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、最終租賃價(jià)格，并簽定合約。在租賃合約的管理方面，應(yīng)采用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的通用租賃合約模式實(shí)行管理。付款方式:按圖紙選定位置（6個(gè)月以上、50平方米起租），繳納合同金額的10%式:作為定金;A、定金交付1個(gè)月以?xún)?nèi)，簽訂《租賃合約》，并再付合同金額的30%；B、租賃經(jīng)營(yíng)商在進(jìn)駐裝修前付清60%余款;C、優(yōu)惠政優(yōu)惠條件策:優(yōu)惠條件開(kāi)盤(pán)當(dāng)天交優(yōu)惠幅度優(yōu)惠幅度優(yōu)惠總金額1%優(yōu)惠總金額1%優(yōu)惠總金額3%優(yōu)惠總金額2%免收2個(gè)月租賃費(fèi)定金的前28名入駐經(jīng)營(yíng)者定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并交全款者定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并付清5年租金者經(jīng)營(yíng)者入駐裝修前，一次性付清5年租金者簽定一年以上協(xié)議者經(jīng)營(yíng)跟蹤:對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)實(shí)行經(jīng)營(yíng)跟蹤。5、項(xiàng)目的價(jià)格建議價(jià)格的設(shè)定應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況而定，價(jià)格太低將無(wú)法賺取利潤(rùn)，價(jià)格太高增加城南 城北 城西 平均水平建材市場(chǎng)租金46 29 58 44家具市場(chǎng)租金68 96 82主要個(gè)案?jìng)渥ⅲ杭沂澜纾鹤鳛槲靼彩袡n次最高的大型建材大賣(mài)場(chǎng)，其租金水平達(dá)到100元/月/m,三森國(guó)際家居匯展中心：西安市新入市場(chǎng)的家居大賣(mài)場(chǎng)，其平均租金水平為47元/月/m'。大明宮建材家居城：西安市規(guī)模最大的建材家居大賣(mài)場(chǎng)，其家居賣(mài)場(chǎng)平均租金水平為45元/月的，建材區(qū)平均租金水平為25元/月/nf。明珠家居城：家居專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，其平均租金水平約為40元/月/nf。我們?cè)谥贫▋r(jià)格政策時(shí)應(yīng)著重考慮到價(jià)格的彈性因素，鑒于本項(xiàng)目所處地段位置的商業(yè)氛圍尚需一段時(shí)間的培育，因此租金價(jià)格應(yīng)具備一定的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，低開(kāi)高走。同時(shí)，我們希望￥W玄頭工坊J叫期3/oH'J牛J自lxCL-T-o根據(jù)本項(xiàng)目情況，由攵司將調(diào)研報(bào)告的彳介格反推法與現(xiàn)，費(fèi)率定6?法（以*要競(jìng)爭(zhēng)手的價(jià)格作為?定價(jià)書(shū)1租金水平應(yīng)充分保證對(duì)準(zhǔn)，并以略低于對(duì)手的價(jià)格水平入市，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。）結(jié)合，計(jì)算出“紫薇之家''平均租金價(jià)格的預(yù)期水平。見(jiàn)下表：元/月/nf)(單位:年增特忐全市 紫薇之家平均價(jià)位水平城南平 2004年預(yù)期 2008年建材市場(chǎng)租長(zhǎng)舉金 5% 46均水 39 2005年2006年68平 2007年家具市場(chǎng)租 30全 44笠 41 43餐飲娛樂(lè)租 8232 34金4738453661我們39元/月/nV的租金水平作為“紫薇之家”商鋪（包括建材和家具廣場(chǎng)）的入市平均以 價(jià)位，該價(jià)位水平低于城南和全市的平均水平；以25元/月/nf的租金水平作為“紫薇之家”寫(xiě)字間的入市價(jià)位，此價(jià)位低于城南區(qū)和西高新地區(qū)的寫(xiě)字樓平均租金水平，但高于西安市寫(xiě)字樓平均租價(jià);分別以53元/月/nf、30元/月/nf的租金水平作為“紫薇之家”特色零售商店與餐飲娛樂(lè)的平均租金，此價(jià)位均略低于臨近電子商業(yè)步行街的平均租價(jià)；。地區(qū)城東區(qū)西安市2003年10月份寫(xiě)字間平均租金西高新全市均價(jià)寫(xiě)字樓平均租價(jià)21元/nf城西區(qū) 城南區(qū)城內(nèi)區(qū)城北區(qū)28元/m224元/nf20元/nf 31元/nf26元/nf16元/nf與建材市場(chǎng)租金水平比較，39元/月/itf的租金水平可能略高于部分建材市場(chǎng)的平均租金水平（如：大明宮建材家居城），但卻要低于同檔次定位的家世界建材大賣(mài)場(chǎng)的租金水平，同時(shí)也考慮到紫薇對(duì)此部分客戶(hù)資源應(yīng)具備較強(qiáng)的掌控能力，所以略高于部分建材市場(chǎng)平均水平的租金對(duì)其造成的影響不會(huì)太大。與家具市場(chǎng)租金比較，本平均價(jià)位水平要低于部分家具市場(chǎng)的平均價(jià)位（如：三森國(guó)因、豕，百71&t、1-r?n "出X_L 如LUxX ElT7-*.11./人/工一Ifr■HK ?WLL 口Z.I r_L-I-事大明呂建材豕居城），囚IM此館位已■:具備了7已場(chǎng)疹人聾性；力外,對(duì)于若利配套項(xiàng)目的招租價(jià)格可采取一定程度的靈活性。“紫薇之家”各樓層建議租賃價(jià)格表元/月/nf樓層樓層負(fù)一層首層二層三層四層五層建材組團(tuán) 家居組團(tuán)A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)40元/月/nf 35元/月/nf50元/月/nf 45元/月/nf 50元/月/nf45元/月/m，40元/月/nf 35元/月/m2 40元/月/nf35元/月/nf25元/月/nf 30元/月/nf 25月/特色轄組團(tuán)60元/月/nf45元/月/nf備注：A區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為每層樓的人流主入口區(qū)域和每層樓主干人流步行街沿線(xiàn)區(qū)域的商鋪；B區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為商場(chǎng)內(nèi)各支干人流步行道沿線(xiàn)區(qū)域，以及其它人流不易到達(dá)的區(qū)域。產(chǎn)權(quán)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格參照項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告（按建筑面積計(jì)算），以平均銷(xiāo)售價(jià)格6000元目平均銷(xiāo)伐價(jià)向一E■調(diào)整至1]48007E/m2七右一期以一對(duì)們收木項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格定在4000兀一6000兀/nf范隹?jī)?nèi)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售起步價(jià)?定為4001）元/nf,最高價(jià)定為6000元/m'價(jià)為4800元/m,區(qū)間界，平均樓層負(fù)一層樓層負(fù)一層首層,f=*一層三層四層五層6000元/nf5400元/nf6000元/m25400元/nf404800元/m'4200元/itf4800元/肝04200元/nf04500—5000元/nf4000元/nf 4000元元/m2/紫薇之家各樓層建議產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售價(jià)（建筑面0積計(jì)算）0TOC\o"1-5"\h\z建材組團(tuán) 家居組團(tuán) 0A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū) 7/4800元/nf4200元/nf 汁m2特色商鋪組團(tuán)6000元/nf5400元/nf備注：A區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為每層樓的人流主入口區(qū)域和每層樓主干人流步行街沿線(xiàn)區(qū)域的窗1鋪；B區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為商場(chǎng)內(nèi)各支干人流步行道沿線(xiàn)區(qū)域，以及其它人流不易到達(dá)的區(qū)域。6、分階段的租售方案本項(xiàng)目的招商渠道，敝司建議采用三管齊下的方式。所謂三管齊下的第一管是指利用敝司龐大的網(wǎng)絡(luò)資源，在香零售港、廣州等商家的洽談他與國(guó)內(nèi)外知名的家居主力店;第品牌專(zhuān)賣(mài)店1人及未曾進(jìn)入西安市的1百牌二管是指在本J頁(yè)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心進(jìn)行選擇祖9的招商;第二三管是指參與招商的彳U理商瞄準(zhǔn)目標(biāo)商家通過(guò)coldcall或上門(mén)進(jìn)行洽談。店店g 并爭(zhēng)取簽定矗建材旗合約;施的籌￡進(jìn)行各麻招商階時(shí)間20段 042003年11年月6前期招* —2004年商2月強(qiáng)力招商2004年3階段月品牌代理的工作洽談，并爭(zhēng)重點(diǎn)取簽定合引入1間國(guó)約；外或國(guó)內(nèi)知引入香港名名家居旗艦品的洽談，大賣(mài)場(chǎng)完成負(fù)美靈公司累計(jì)招商面積任務(wù)責(zé)單美聯(lián)物業(yè)位25802.60m2完成項(xiàng)及紫薇大賣(mài)場(chǎng)目20%人的租賃員77407.80m2面積；美聯(lián)完成項(xiàng)物目60%業(yè)的租賃紫面積薇65月進(jìn)行國(guó)內(nèi)外家居品牌商家的實(shí)際性美靈公司熱租階7—82004的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；PI>弟i々4*I?-h止/口口斤+-h完成項(xiàng)80%目美聯(lián)物業(yè)103210.4段年引入寰快土刀沾和妖小王刀店；紫薇大賣(mài)場(chǎng)m2進(jìn)行西安市各知名品牌或非作;作;月后三品牌工F、||/時(shí)中小豕的洽0曜或口招商后什口年200月商j家彳7至約工作;180%的入Z4也全匕1FtJ洽談國(guó)1.T~1內(nèi)品牌商達(dá)在以外知名品牌的租賃面積至場(chǎng)靈美1逐漸完成田口公靈1項(xiàng)目司公690%以上的司1租賃 美1聯(lián)1面積 物業(yè)7m2紫微