曙光花園廣告推廣思路課件

24年曙光花園廣告推廣思路廣州藍色創(chuàng)意廣告有限公司24年1月

24年參考目錄：一、市場分析二、競爭項目分析三、自身產品分析四、推廣目標五、以“五力”全面推動曙光花園銷售六、階段工作劃分七、水云天和智業(yè)園上半年推廣策略八、其他建議參考目錄：一、市場分析二、競爭一、市場分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希望能借"入世"、"申奧成功"火上一把，不曾想市場一下冷了下來，無論是展會上還是售樓處成交量明顯地不如上半年，原來熱銷樓盤月成交由上百套降至三、四十套，半版報紙廣告的電話反饋到訪人數也少了許多。比如錦繡知春、珠江駿景等樓盤，銷售迅猛的勢頭都緩慢了下來。一、市場分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調控手段發(fā)揮了效力。比如銀行對房地產按揭政策的調整，抬高了售樓門檻，既限制了部分購房人的貸款申請，又使開發(fā)商的回款慢了，工程進度受到影響，這必然會影響市場成交量；一、市場分析為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調控手段發(fā)揮其次，北京樓市的供應量與需求量不匹配。表現在兩方面，一是量上的，一是結構上的。據研究中心統計，截至今年6月底，23年上半年全市共推出新商品房項目近13個，而去年同期的新盤數量是85個，同比增長53％。一、市場分析其次，北京樓市的供應量與需求量不匹配。表現在兩方面，一是量上再次，今年被稱為“入住年”，實際是“入住問題年”。部分開發(fā)商忽視產品質量，到了入住的關頭出了問題，有的明星樓盤也難免糾紛。由于入住樓盤糾紛不斷，也造成了預購房者的恐購心理，他們寧可持幣觀望，不肯輕易出手，決不去做"冤大頭"。一、市場分析再次，今年被稱為“入住年”，實際是“入住問題年”。部分開發(fā)商

面對23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對24年的樓市不敢有樂觀的預測，紛紛搶在11、12月正式開盤，比如康城、酈城等，盡快借勢把握今年最后的銷售機會。一、市場分析

面對23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對2鑒于今年的市場銷售情況，明年樓市形勢不容樂觀：許多今年的項目都需要在一個逐漸消化的過程，而更多新的項目蓄勢待發(fā)，原來中等價位的項目在西城區(qū)還有相當的數量在售，新產品的細節(jié)設計和整體的規(guī)劃都將比老的項目更符合大眾的需求。鑒于今年的市場銷售情況，明年樓市形勢不容樂觀：許多今年的項目二、競爭項目分析：未來最大的競爭對手-----酈城從1月認購開盤以來，酈城的銷售就給世紀城、上河村等項目極大的沖擊力，勢頭迅猛；其以云樓、點塔、弧型板樓、TOWNHOUSE四種綜合建筑作為市場的強占點，而且在戶型的設計上有6----1平方米的中小戶型，也有12平米以上的大戶型，滿足市場的不同需求；目前酈城的廣告攻勢很猛，都以整版廣告為主；二、競爭項目分析：未來最大的競爭對手-----酈城預計上半年，它的弧版和云樓、點塔對曙光花園水云天有很大的影響；而它的TOWNHOUSE在下半年推出的話，將對曙光二期有正面的沖擊，因為象他一樣在四環(huán)邊的TOWNHOUSE項目，目前北京屈指可數。未來最大的競爭對手-----酈城預計上半年，它的弧版和云樓、點塔對曙光花園水云天有很大的影響該項目在6、7月份一度大量的宣傳和認購開盤后，1月份后轉入冷靜期，銷售方面也許受到了各方面的壓力，但是如果以目前8多元的價格和設計的戶型、以及目標建成的魯藝公園，對曙光二期的競爭力還是非常大。特別鑒于目前其推廣銷售停緩，預計將以準現樓的形式再推出，這樣對我們期樓銷售二期是正面的沖擊。文化品牌的競爭對手------魯藝上河村該項目在6、7月份一度大量的宣傳和認購開盤后，1月份后轉入該項目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，室采用中國和德國式設計結合，使得產品有一定的市場吸引力，在戶型的設計上，也有從單身公寓到3戶以上的大戶型，以爭取各種不同需求層次的需求。12月在認購期，將在明年正式全面開盤推出。它的吸引力在樣板間設計和提供的精裝修，價位在8多元，和曙光二期有一定的競爭。但是區(qū)域小，園林設計沒有很大的空間，不利于制造高檔樓盤的感覺。交通和產品品質的競爭對手----北京印象該項目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，從2年8月正式推出以來，世紀城以北京前所未有的銷售成績形成市場的轟動，今年6月二期開盤也獲得非常成功的銷售業(yè)績；上百萬平米的銷售和建筑同期進行，這樣的速度而且目前沒有入住問題的項目，真是令北京同人欽佩不已。去年12月25日二期的兩座塔樓和一個板樓正式開盤，預計今年3、4月份正式交樓入住，這樣，世紀城的銷售將完成一個階段的任務，其第三期規(guī)劃和推出還沒有明確的時間。在目前的狀況看，世紀城可能將產品和價格定位保持去年的狀況，特別是他的社區(qū)生活氛圍已經形成，將對我們有一定的競爭力。規(guī)模龐大的競爭對手------世紀城從2年8月正式推出以來，世紀城以北京前所未有的據說在遠大路即在上河村北部將出現一個新的大樓盤，但具體的情況不得而知。另外在四環(huán)邊上，將陸續(xù)出現不同檔次的TOWNHOUS項目，他們都一定給我們的二期帶來不同程度的壓力。來自其他項目的競爭：據說在遠大路即在上河村北部將出現一個新的大樓盤，但三、自身產品分析------智業(yè)園：通過下半年的努力，智業(yè)園的銷售終于在12月出現了一線的轉機、出現了三個星期銷售19套的良好業(yè)績；總銷售面積已經超過52%；元旦前完成的直投宣傳和紫竹橋的戶外廣告牌，將對它的知名度和廣告覆蓋率應該達到一個比較理想的情況，預計盡管在年關的時候，銷售應該可以保持一個比較好的形式。從項目的條件分析，明年上半年應該能夠保持穩(wěn)定的銷售，三、自身產品分析------智業(yè)園：從廣告的設計和創(chuàng)意配合看，下半年經過了好幾次風格和定位的變換，這樣的變化，主要是配合思源公司提出的銷售策略，盡管有部分廣告的效果還可以，但大也有幾期廣告似乎不盡人意，特別由于既定策略時有調整，給廣告創(chuàng)作造成一定的困難，廣告上也沒有太多的積累。智業(yè)園從廣告的設計和創(chuàng)意配合看，下半年經過了好幾在1月開盤后，一度出現電話訪問和來訪量的高潮，為當月京城樓市同類項目罕見，在當月小訂客戶突破9戶。成功的表象很快破滅，在接下來的時間里，退訂的客戶越來越多，銷售量明顯的出現倒退的現象。個中原因很多，主要還是由于工期長，交摟時間晚；同期競爭項目酈城的快速開盤；一期園林建設慢，影響現場的感覺……。水云天在1月開盤后，一度出現電話訪問和來訪量的高從銷售策略看，“小戶型”的確在開盤當初吸引了中關村內一批年輕的白領。以產品區(qū)隔來競爭是正確的。水云天的廣告宣傳和智業(yè)園不同，在媒體選擇上也各有側重，曾有硬銷售廣告和人文型廣告兩種風格，后期每期廣告來電量保持在15—2左右，屬正常。水云天水云天

22年里，水云天的銷售仍然面臨的壓力最大：世紀城、酈城等項目還繼續(xù)有銷售。所以，該項目有必要深化對產品自身特點的研究，做進一步的銷售上的包裝后重新推出。例如可以針對不同的戶形做不同的賣點（如大飄窗、山水園林景觀、雙書房……）的包裝，以單個戶形為每期廣告的主打。水云天水云天盡管在今年5月已經完成該項目的整體廣告策劃方案，但其后在其的進一步深化和調整上進度較慢。經過12月底對北京2余個明星樓盤和曙光花園競爭項目的考察，我們有理由相信，如果在產品的細部設計做到位，園林的設計融合廣告策略、加上一期現場的極大改觀、新售樓處設計包裝，我們將在西部一區(qū)中占有市場競爭優(yōu)勢昆玉左岸盡管在今年5月已經完成該項目的整體廣告策劃方案，但其后在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對我們的競爭力還不算最大，因為其目前的銷售緩慢，市場反映平淡；而最大的威脅正如前面所說，是酈城的TOWNHOUSE，但它目前在消化一期的板樓、云樓、點塔，TOWNHOUSE推出的具體還不得而知。昆玉左岸在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對我們的競目前的市場環(huán)境，昆玉左岸應有較大的勝算；所以，在沒有明確的新競爭對手之前，能在22年內盡快適時開盤應該是比較理想的。昆玉左岸目前的市場環(huán)境，昆玉左岸應有較大的勝算；昆玉左岸1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；2、

傳播寶業(yè)品牌的形象并同時改變曙光花園的形象；3、給買家足夠的信心，為二期昆玉左岸開盤奠定良好的基礎。四、22年我們的推廣目標：1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；四、22年我老產品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產品：昆玉左岸推動銷售減少壓力，營造成熟社區(qū)使公司品牌有產品的支撐老產品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產品：昆玉左岸推動

5.1、

形象力：形象可以銷售。

22年中，我們將利用公司推行品牌建設的力量，吧公司品牌資源和產品（曙光花園）資源相互統一起來，真正開始建立一個整合的品牌形象。并通過品牌的建立促進產品的銷售。天鴻寶業(yè)公司品牌和“新曙光”都可以作為我們銷售中可以借助的形象力：五、以“五力”全面推動曙光花園銷售：5.1、

形象力：五、以“五力”全面推動曙光花園天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動產品的銷售：計劃在7到9月我們將推出“生活不在別處”的品牌概念推廣，其中重點在公司VI的改造完成，以及戶外廣告、影視廣告、報紙廣告等綜合媒體對品牌的整合推廣。

5.1形象力：天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動產品的銷售：

5.1為二期的推出做好完善的市場鋪墊，拉近與客戶的距離感。預計萬通和萬科在今年都有對公司的品牌推廣行動，對我們的品牌建立有一定的沖擊，但是，我們的優(yōu)勢是在正式向市場推出品牌的概念后，就有產品（昆玉左岸）作為強大的支撐，靠著品牌的作用，昆玉左岸的品牌個性將比競爭對手更鮮明。

5.1形象力：為二期的推出做好完善的市場鋪墊，拉近與客戶的距離感。預計2、“新曙光，新生活”概念的完成和強化：這個概念在過去一年的推廣不符合實際，主要由于一期產品本身和同類市場產品比較還有一定的差距，而且在一期的園林建設工程緩慢，等等因素，使這樣的概念推廣還是沒有展開來，“曙光”還是原來的“曙光”，在去年的推廣水云天和智業(yè)園的時候，這些問題已經影響到了正常的銷售。

5.1形象力：2、“新曙光，新生活”概念的完成和強化：

5.1形象力隨著一期園林完成，新曙光的概念應該可以名正言順了，如果強化這樣的概念一定可以做到以形象力拉動銷售；期間我們還要：第一、一期園林完工，以及景觀標牌的制作；（比如給景觀命名，配說明）第二、一期樓體外立面色彩的重新粉刷。（配合二期樓梯色彩的設計）

5.1形象力：隨著一期園林完成，新曙光的概念應該可以名正言順了去年下半年的銷售中，曙光花園銷售很少運用價格的調整技巧和比較有長遠考慮的營效手段。這其中也許是些特殊的因素造成，但是，在今年的銷售中，要完成一期剩余產品的銷售，同時又要推出寶業(yè)公司重頭產品曙光二期，所以在行銷的方法和手段上，應該有一個明確的而且可以長期執(zhí)行的政策，而且可以根據市場的反應靈活調整；在這里，我們針對二期的銷售有以下幾條建議：

5.2、

營銷力

5.2、

營銷力建議1：開盤價格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數量試探市場的反映，在短期內（如7天），迅速調整相應價格（比如原來開盤認購的價格在98折，正式開盤就保持在99折，正式開盤后價格就不在享受任何的折扣），造成前期銷售十分成功而且產品在升值的現象，給新的買家足夠的信心；

5.2、

營銷力建議1：開盤價格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數量建議2：開盤期可以通過認購抽簽或者統一時間排隊認購的做法，形成客戶爭相搶購的場面，這樣容易形成社會良好的口碑傳播效果，對下期推出單元的銷售構成市場的潛在購買欲望需求；

5.2、

營銷力建議2：開盤期可以通過認購抽簽或者統一時間排隊認購的做法，形

建議3：因為昆玉左岸的單價和總價在同區(qū)域的幾個競爭項目中高出了一個檔次，所以為保持客戶對產品品質和價值的認同感，銷售的折扣和促銷手段應該避免在長時間的使用。任何的促銷活動和價格的優(yōu)惠，應該僅僅在展會、公關活動和重大節(jié)日購房的客戶才可以享受，以確?；顒幽軌蚝弯N售相輔相成，銷售和品牌的建設雙贏。

5.2、

營銷力

建議3：因為昆玉左岸的單價和總價在同區(qū)域的幾個競爭項目建議4：挑選素質比較高的人員作為二期的主力銷售人才，加強對現場的銷售人員和管理人員的專業(yè)培訓工作，特別對產品的優(yōu)點和競爭項目的特點有系統的了解，并加強對電話洽談和客戶長期的跟蹤工作。

5.2、

營銷力

5.2、

營銷力借助設計力來提高樓盤的銷售有二種方式：第一、通過“再設計”（室內設計）給水云天和智業(yè)園的銷售增強賣點的支持。邀請國內外著名室內設計公司或設計師為水云天和智業(yè)園的的主要戶型提供個性的裝修設計，作為樣板間開放給客戶。（提供具體方式可見公關活動方案三）

5.3、

設計力：

5.3、

設計力：第二、通過給一期園林局部增加小品設計，來增加一期產品的附加值，例如做藝術椅子公園、小風車水景園等，并為每個小的景點命名和配說明牌，使景觀更有人文的氣息。

5.3、

設計力：第二、通過給一期園林局部增加小品設計，來增加一期產品的附加值在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所未有的尷尬：一期業(yè)主表達了對規(guī)劃開發(fā)速度不滿。為平息事件和保持銷售的正常進行，我們幾乎沒有舉辦任何的公關活動，使推廣打了折扣。而且，曙光花園靠口碑來拉動銷售比較差。但是面臨二期高層次的購買客戶群，如果沒有形成一個良好的口碑傳播基礎，那么，它很難吸引同類高素質的客戶，難已形成一個同類居住的高檔品牌文化社區(qū)。

5.3、

公關力：在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所

我們計劃在新的一年里策劃一系列的公關活動，先做好改善和老業(yè)主的關系，然后是逐步建立文化社區(qū)形象，以獲得業(yè)主和社會對項目的認同和肯定，具體計劃有：

5.3、

公關力：

公關活動之一——園林藝術椅子設計大賽和參觀活動時間：3月下旬活動目的：通過藝術椅子設計大賽，為一期園林增加景觀，晚上也可以組織參觀藝術椅子納涼活動，借此宣傳銷售信息；同時借助媒體宣傳的效果，使曙光花園的新形象得到更廣泛的傳播，成為北京市民的關注和談資熱點。

5.3、

公關力：公關活動之一——園林藝術椅子設計大賽和參觀活動

5.3活動：公開征集藝術椅子設計，特別是可以到中工美或者中央美院等青年設計者中征集，并邀請設計者一起完成作品。所通過的和采納的作品將獲得高額的獎勵，并允許在作品成品上雕刻作者姓名予以鼓勵和感謝。活動的第二部分就是組織老業(yè)主晚上一起參觀和納涼活動，只要做適當的現場的秩序的維護和提供一些飲料安排就可以。

5.3、

公關力：活動：公開征集藝術椅子設計，特別是可以到中工美或者中央美院

公關活動之二——春季家庭踏青攝影比賽活動時間：22年4月底5月初活動目的：通過踏青和攝影活動吸引更多的潛在客戶，讓他們了解項目上風上水的優(yōu)越環(huán)境（相鄰三個公園、昆玉河、遠眺西山）。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：

活動：通過報紙廣告召集有興趣參加的家庭，到現場售樓部報到后就分派或以抽簽的形式到各個公園和景點，免費向他們提供膠卷拍照，并要求當天完成的攝影作品交回沖洗。所有的攝影作品在第二天公布評選結果，可以評出“最佳和睦家庭獎”“最佳趣味家庭獎”“最佳攝影獎”等等一系列的獎項。獲獎者將獲得包括優(yōu)惠購房、現金獎勵在內的獎勵。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：公關活動之三——“名家”計劃活動時間：22年4月下旬活動目的：通過邀請多名名家室內設計師對水云天或智業(yè)園的十套大戶型做樣板間設計，并作為參加春展會的宣傳賣點。

5.3、

公關力：公關活動之三——“名家”計劃活動

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公關力：活動：精選十套戶型單元，邀請北京有名特別是青年室內設計師針對性的設計，并在完成后邀請媒介記者做詳細的報道宣傳。樣板間隨后對公眾開放參觀，能邀請眾多國內著名室內設計師聚集一起，本身就是一個新聞，要這些設計師一起為我們的項目做設計，那就更轟動了。社會的跟蹤報道和關注把我們的產品地位在無形中提高了，包括知名度和美譽度。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：公關活動之四——生活經濟--財富論壇活動時間：5月份活動目的：通過在北大、清華等高校內舉辦的生活經濟沙龍活動，增強社區(qū)文化建設的形象，同時在逐漸的和一些目標的客戶群建立一種高層次的聯系方式，以旁敲側擊的方式達到宣傳產品的目的。

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公關力：公關活動之四——生活經濟--財富論壇活動

5.3、

公關活動：與北大、〈〈中國經濟日報社〉〉聯合舉辦關于“生活中的經濟”類似的題目講座，邀請如吳敬漣教授等著名經濟學家做嘉賓主講人，每周周末舉辦一場，每場的題目都將和人們日常的生活經濟息息相關。每場講座通過直投宣傳的形式向我們的目標客戶發(fā)出請柬，邀請他們的出席。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：公關活動之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動時間：7月中旬活動目的：通過組織業(yè)主和目標客戶的孩子夏令營活動，營造社區(qū)關心孩子未來成長的形象。

5.3、

公關力：公關活動之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動

5.3活動：和海淀區(qū)少年宮合作，在暑假前開始宣傳舉辦“昆玉河”水資源的考察夏令營活動；昆玉河可以說是北京的最重要的一條水道，她的水資源的情況一定被受公眾的關注，我們可以把孩子們的調查結果和媒介合作公布出來，讓北京市民都來共同關注北京的“母親河”?；顒悠陂g讓媒體做全程的跟蹤報道，關心環(huán)保河孩子成長的社區(qū)和寶業(yè)公司形象自然的就在公眾心目中逐漸樹立起來。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：

公關活動之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會時間：9月初活動目的：在正式開盤前一星期左右舉辦交響音樂會，邀請曙光老業(yè)主和天鴻集團的在西城的客戶朋友參加，通過活動建立寶業(yè)自己的一批穩(wěn)定的老客戶，通過他們的口碑傳播，不管在二期的銷售和今后寶業(yè)的其他項目的推廣中，都有很多的追隨的客戶群體幫助傳播?；顒樱嚎梢院蛣≡汉献?，作為主辦單位舉辦。

5.3、

公關力：公關活動之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會

5.3、

公關活動之六——贊助八大高校賽艇活動時間：9月中下旬活動目的：贊助每年一度的世界八大高校賽艇活動，很多關注北大清華等高?；顒拥娜硕紩P注這項活動，贊助這樣的活動有利于在這些我們潛在的客戶群中建立起關心知識文化區(qū)的品牌社區(qū)形象?；顒樱禾峁┵Y金和現場環(huán)境的包裝贊助方案。

5.3、

公關力：公關活動之六——贊助八大高校賽艇活動

5.3、

公關力：公關活動之七——十二月冰雕藝術展時間：12月25日---元旦活動目的：作為北京市第一個樓盤舉辦這樣的冰雕藝術展，不但可以吸引全城的市民到訪參觀，更可以吸引媒體對項目和活動有很深入和全面的報道，配合項目的廣告宣傳，形成開盤后的第二個人流的高潮?；顒樱汉捅本┕珗@聯系合作，一起舉辦這樣的冰雕展，其中也可以安排作為公園自身冰雕展巡回展出的一個部分?；顒优e辦的同時可以舉行圣誕游園活動，包括猜燈謎，送圣誕禮物等節(jié)目。

5.3、

公關力：公關活動之七——十二月冰雕藝術展

5.3、

公關力：（其他活動：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方案的“簡單生活概念年活動”或者〈〈昆玉左岸廣告推廣策劃方案〉〉。

5.3、

公關力：（其他活動：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方加強對產品設計公司的重點宣傳，產品的自身賣點和設計公司的力量對銷售期房來說是十分重要的。昆玉左岸的整體建筑設計是有國內外知名的王董國際公司，而園林設計規(guī)劃也具有國際高檔次的泛亞易道公司完成，加上我們實力雄厚的天鴻寶業(yè)開發(fā)，真可謂是強強聯合的作品。

5.4、

產品力加強對產品設計公司的重點宣傳，產品的有這樣的設計和開發(fā)能力，在每個細節(jié)上堅持做到最好，在產品務實的基礎上增強一些細節(jié)的設計感，就能把我們產品的特色表現出來，做出叫好有叫賣的精品項目。產品是我們有形的銷售力有這樣的設計和開發(fā)能力，在每個細節(jié)上堅持做到最好，在產品務實建筑規(guī)劃、樓體色彩、設計：香港王董國際公司園林設計：泛亞易道公司組團園林/水景園林------小品/植物品類選擇、配搭/可享用的園林

園林景觀的設計理念，局部設計的效果圖前瞻性很強，本身就可以打動要買房的人；

5.4、

產品力建筑規(guī)劃、樓體色彩、設計：香港王董國際公司

5.擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準配套的豪華會所；樓體的色彩，細節(jié)到包括每塊瓷磚選擇等都精心挑選和設計；弧型板樓，擴大了樓和樓之間的空間距離感，讓更多的業(yè)主可以同時享受看山觀和河四季美景的機會；淺綠色落地玻璃窗，增加了室內觀景的空間和視野；……

5.4、

產品力擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準配套的豪華會所；

未來力，就是通過向客戶展示我們項目的未來的規(guī)劃和營造人文的生活氛圍，使客戶對我們的產品的未來有很好的預期值，而促使他們的購買。我們有三個方面的工作可以做：

5.5、

未來力未來力，就是通過向客戶展示我們項目的未其一：展示二期產品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光的居住價值；特別是和周邊的競爭項目相比，曙光花園二期的設計是有很明顯的優(yōu)勢的，提前向潛在客戶打出這張王牌，不論是對銷售水云天還是昆玉左岸的客戶都是增強了他們購買的信心。

5.5、

未來力其一：展示二期產品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光其二：剖析曙光花園的所處的地塊價值------便利的交通：上三環(huán)四環(huán)不過幾分鐘；上風上水的地理位置：遠眺西近臨昆玉河、北有規(guī)劃魯藝文化公園和曙光森林公園、南臨玲瓏塔公園；而且，距離MOTOLULA、香格里拉飯店等商務區(qū)僅有1米左右。這樣的位置，這樣的環(huán)境不論是購房居住還是投資都是十分理想的區(qū)域。

5.5、

未來力其二：剖析曙光花園的所處的地塊價值-----其三：通過經常性的舉辦各種社會性和社區(qū)文化活動，建立向客戶開放的聯系的窗口，逐漸改善與老業(yè)主的關系的同時，讓新的客戶感受到發(fā)展商營造的美好社區(qū)生活，從而獲得對項目的認同感。

5.5、

未來力其三：通過經常性的舉辦各種社會性和社區(qū)文化六、階段工作劃分：第一階段：時間：2---6月推廣重點：消化目前智業(yè)園、水云天的大戶型單元媒體配合：戶外廣告牌、《北京青年報》《北京晨報》《中關村周刊》活動配合：園林藝術椅子設計大賽、“名家”計劃活動六、階段工作劃分：第一階段：第二階段：時間：4---1月推廣重點：推廣寶業(yè)品牌形象媒體配合：影視廣告、電臺廣告、《北京青年報》《北京晨報》《北晚》《中國經營報》、《財經》、戶外廣告牌活動配合：春季家庭踏青攝影比賽活動、“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動、生活經濟--財富論壇活動第二階段：第三階段：時間：9—12月推廣重點：昆玉左岸強勢銷售，打開品牌之路。媒體配合：直投媒體、影視廣告、電臺廣告、《北京青年報》《北京晨報》《北晚》《中國經營報》、《財經》、戶外廣告牌活動配合：“昆玉左岸”之夜交響音樂會、九月秋季贊助八大高校賽艇活動、十二月冰雕藝術展

第三階段：1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月11月12月水云天智業(yè)園強銷期昆玉左岸銷售期春節(jié)春展會國慶節(jié)寶業(yè)品牌推廣期藝術椅子設計大賽春季家庭踏青攝影活動“名家”計劃活動生活經濟--財富論壇活動“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動開盤八大高校賽艇活動昆玉左岸鋪墊系列報廣冰雕藝術展開盤廣告認購鋪墊期強勢銷售期保溫銷售期昆玉左岸正式銷售期昆玉左岸交響音樂會1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月11月12月水云天智業(yè)園：去年11、12月，隨著智業(yè)園的現房交樓，銷售已經在很明顯的提升，目前的銷售已經完成約5%；廣告的設計版式和概念一直是比較統一的，廣告也一直都運用一種比較“硬銷售”的方式和客戶溝通，一月份的廣告主題確定在“有做事的觀念的人就該買樓辦公”也是這樣一種方式發(fā)展的，從廣告投放后電話反饋量和到訪量來說，還算是比較成功的。如果可以保持現在的銷售勢頭，預計在上半年就可以完成銷售；七、水云天和智業(yè)園上半年推廣策略：智業(yè)園：去年11、12月，隨著智業(yè)園的現房交樓，銷售已經在很所以，我們認為按現既定的銷售和廣告策略，只要加強“現樓”的概念和營造已經入住的氣氛是可以達成銷售目標的。另外，針對B和E兩種戶型銷售不是很理想，我們建議“再設計”的方式就進行銷售。所以，我們認為按現既定的銷售和廣告策略，只要加強“現樓”的水云天：很快面臨春節(jié)，購買住宅的客戶比較少，特別是過年期間北京普遍沒有節(jié)日購房的習慣，所以水云天的推廣重點將安排在三月份之后，在4月到9月為重點。和商住樓智業(yè)園不同，水云天的推廣需要人文關懷的一面，除了公關活動我們的平面報紙廣告也相應的表達這樣的一種個性。這也是在“生活不在別處”的寶業(yè)品牌印記的概念下發(fā)展的。

水云天：很快面臨春節(jié)，購買住宅的客戶比較少，特別是過年期間北

年度水云天推廣主題：“新曙光，天天不一樣的生活”

生活，在風景中。

目標：向我們的客戶展示我們的居住價值（地塊價值和環(huán)境）廣告標題舉例：

l

有四個公園在家的附近，你想怎么安排你和家人的散步時間表呢？

l

早晨看看窗外的西山或昆玉河，一天的心情在這里悄然改變1、

3、4月廣告主題：1、

3、4月廣告主題：媒體配合：《北京青年報》《北京晨報》《中關村周刊》《電腦報》宣傳物料：單張，海報1、

3、4月廣告主題：1、

3、4月廣告主題：生活，在享受中。目標：一期園林已經春暖花開，向我們的客戶展示曙光花園的真實環(huán)境；廣告標題舉例：住在水云天，每天回家的路變短了（介紹園林）在這里，我們的孩子找到了自己的知己伙伴。（社區(qū)文化建設）2、

5、6月廣告主題：

媒體配合：電臺廣告、《北京青年報》《北京晨報》《北晚》

宣傳物料：春季售樓部吊旗、《曙光---春天的故事》客戶通訊2、

5、6月廣告主題：2、

5、6月廣告主題：生活，在情趣中。目標：通過經典戶型（比如F戶型）的推介，表現家庭生活的情趣。廣告標題舉例：l

兩人的世界，原來可以更精彩；（F小復式單元）

l

今天，保姆說她在這里找到了家的感覺。（E戶型有保姆房）

l

3、7-9月廣告主題：

媒體配合：電臺廣告、《北京青年報》《北京晨報》《北晚》

宣傳物料：《曙光----情趣的生活故事》客戶通訊編撰寫及出版《知識改變生活》系列口袋書可分為三本小書分別從幾個方面來談知識與生活的奇妙聯系：

1）知識與建筑；2）知識與休閑；3）知識與家居等3、7-9月廣告主題：媒體配合：電臺廣告、《北京青年報》《北八、最后強調的幾點：1、

今年內應及時把握市場機會推出昆玉左岸。經過對21年市場的分析和今年的預測，我們可能在今年遇到更多郊區(qū)TOWNHOUSE和周邊同類型項目的競爭，在市場日益出現不穩(wěn)定因素的情況下，強占市場先機盡快推出我們的的昆玉左岸是十分緊迫和必要的。八、最后強調的幾點：1、

今年內應及時把握市場機會推出昆玉2、強調做好銷售的控制和把握節(jié)奏：應該做到通過內部認購期的市場反應后，確定正式開盤策略，在認購期、正式開盤期、熱銷期、保溫銷售期不同的時期內，采用不同的銷售手段、促銷活動配合，相應的廣告宣傳也圍繞既定的時間安排推出，這樣幾個環(huán)節(jié)的工作有效的開展和整合運用，項目的推廣才更容易獲得成功。2、強調做好銷售的控制和把握節(jié)奏：

3、認真處理一期和二期產品的關系;因為一期的產品和二期的產品有比較大的差距（包括我們的定價標準），但都是曙光花園中的一個產品，如果拿一期的產品作為二期產品銷售的支持是不可能的，但它確實容易給二期的購買客戶不好的聯想，特別我們二期銷售期房，如果在各個方面不給客戶足夠的信心，特別是一些可以直接看見和感覺的東西，那就無法吸引他們購買。

這里還有兩種兩層意思：一是如何處理好一期產品和氛圍對二期客戶的影響。二是如果市場情況不好，如何解決水云天、智業(yè)園同期銷售對二期銷售的影響；（經過和老一些業(yè)主的聊天中發(fā)現，購買智業(yè)園的業(yè)主有很多就是通過朋友介紹和一期老業(yè)主介紹的，所以我們在二期銷售前一定要通過各種活動以及其他的渠道建立和老業(yè)主的融洽的關系，再擴大我們銷售的口碑傳播力。這里還有兩種兩層意思：一是如何處理好一期產品和氛圍對二期客戶4、做好賣場的包裝準備工作；做好現場賣場的包裝，主要包括樣板間和售樓部內外兩大部分的包裝。這些工作應該在內部認購前就完成：樣板間請有名的設計師裝修，在正式對公眾開放前就可以請記者參觀做前期的炒作報道。如果可以將二期園林的一些設計風格在售樓處做出來，那么給買家的信心就大大不同了4、做好賣場的包裝準備工作；謝謝！謝謝！24年曙光花園廣告推廣思路廣州藍色創(chuàng)意廣告有限公司24年1月

24年參考目錄：一、市場分析二、競爭項目分析三、自身產品分析四、推廣目標五、以“五力”全面推動曙光花園銷售六、階段工作劃分七、水云天和智業(yè)園上半年推廣策略八、其他建議參考目錄：一、市場分析二、競爭一、市場分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希望能借"入世"、"申奧成功"火上一把，不曾想市場一下冷了下來，無論是展會上還是售樓處成交量明顯地不如上半年，原來熱銷樓盤月成交由上百套降至三、四十套，半版報紙廣告的電話反饋到訪人數也少了許多。比如錦繡知春、珠江駿景等樓盤，銷售迅猛的勢頭都緩慢了下來。一、市場分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調控手段發(fā)揮了效力。比如銀行對房地產按揭政策的調整，抬高了售樓門檻，既限制了部分購房人的貸款申請，又使開發(fā)商的回款慢了，工程進度受到影響，這必然會影響市場成交量；一、市場分析為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調控手段發(fā)揮其次，北京樓市的供應量與需求量不匹配。表現在兩方面，一是量上的，一是結構上的。據研究中心統計，截至今年6月底，23年上半年全市共推出新商品房項目近13個，而去年同期的新盤數量是85個，同比增長53％。一、市場分析其次，北京樓市的供應量與需求量不匹配。表現在兩方面，一是量上再次，今年被稱為“入住年”，實際是“入住問題年”。部分開發(fā)商忽視產品質量，到了入住的關頭出了問題，有的明星樓盤也難免糾紛。由于入住樓盤糾紛不斷，也造成了預購房者的恐購心理，他們寧可持幣觀望，不肯輕易出手，決不去做"冤大頭"。一、市場分析再次，今年被稱為“入住年”，實際是“入住問題年”。部分開發(fā)商

面對23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對24年的樓市不敢有樂觀的預測，紛紛搶在11、12月正式開盤，比如康城、酈城等，盡快借勢把握今年最后的銷售機會。一、市場分析

面對23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對2鑒于今年的市場銷售情況，明年樓市形勢不容樂觀：許多今年的項目都需要在一個逐漸消化的過程，而更多新的項目蓄勢待發(fā)，原來中等價位的項目在西城區(qū)還有相當的數量在售，新產品的細節(jié)設計和整體的規(guī)劃都將比老的項目更符合大眾的需求。鑒于今年的市場銷售情況，明年樓市形勢不容樂觀：許多今年的項目二、競爭項目分析：未來最大的競爭對手-----酈城從1月認購開盤以來，酈城的銷售就給世紀城、上河村等項目極大的沖擊力，勢頭迅猛；其以云樓、點塔、弧型板樓、TOWNHOUSE四種綜合建筑作為市場的強占點，而且在戶型的設計上有6----1平方米的中小戶型，也有12平米以上的大戶型，滿足市場的不同需求；目前酈城的廣告攻勢很猛，都以整版廣告為主；二、競爭項目分析：未來最大的競爭對手-----酈城預計上半年，它的弧版和云樓、點塔對曙光花園水云天有很大的影響；而它的TOWNHOUSE在下半年推出的話，將對曙光二期有正面的沖擊，因為象他一樣在四環(huán)邊的TOWNHOUSE項目，目前北京屈指可數。未來最大的競爭對手-----酈城預計上半年，它的弧版和云樓、點塔對曙光花園水云天有很大的影響該項目在6、7月份一度大量的宣傳和認購開盤后，1月份后轉入冷靜期，銷售方面也許受到了各方面的壓力，但是如果以目前8多元的價格和設計的戶型、以及目標建成的魯藝公園，對曙光二期的競爭力還是非常大。特別鑒于目前其推廣銷售停緩，預計將以準現樓的形式再推出，這樣對我們期樓銷售二期是正面的沖擊。文化品牌的競爭對手------魯藝上河村該項目在6、7月份一度大量的宣傳和認購開盤后，1月份后轉入該項目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，室采用中國和德國式設計結合，使得產品有一定的市場吸引力，在戶型的設計上，也有從單身公寓到3戶以上的大戶型，以爭取各種不同需求層次的需求。12月在認購期，將在明年正式全面開盤推出。它的吸引力在樣板間設計和提供的精裝修，價位在8多元，和曙光二期有一定的競爭。但是區(qū)域小，園林設計沒有很大的空間，不利于制造高檔樓盤的感覺。交通和產品品質的競爭對手----北京印象該項目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，從2年8月正式推出以來，世紀城以北京前所未有的銷售成績形成市場的轟動，今年6月二期開盤也獲得非常成功的銷售業(yè)績；上百萬平米的銷售和建筑同期進行，這樣的速度而且目前沒有入住問題的項目，真是令北京同人欽佩不已。去年12月25日二期的兩座塔樓和一個板樓正式開盤，預計今年3、4月份正式交樓入住，這樣，世紀城的銷售將完成一個階段的任務，其第三期規(guī)劃和推出還沒有明確的時間。在目前的狀況看，世紀城可能將產品和價格定位保持去年的狀況，特別是他的社區(qū)生活氛圍已經形成，將對我們有一定的競爭力。規(guī)模龐大的競爭對手------世紀城從2年8月正式推出以來，世紀城以北京前所未有的據說在遠大路即在上河村北部將出現一個新的大樓盤，但具體的情況不得而知。另外在四環(huán)邊上，將陸續(xù)出現不同檔次的TOWNHOUS項目，他們都一定給我們的二期帶來不同程度的壓力。來自其他項目的競爭：據說在遠大路即在上河村北部將出現一個新的大樓盤，但三、自身產品分析------智業(yè)園：通過下半年的努力，智業(yè)園的銷售終于在12月出現了一線的轉機、出現了三個星期銷售19套的良好業(yè)績；總銷售面積已經超過52%；元旦前完成的直投宣傳和紫竹橋的戶外廣告牌，將對它的知名度和廣告覆蓋率應該達到一個比較理想的情況，預計盡管在年關的時候，銷售應該可以保持一個比較好的形式。從項目的條件分析，明年上半年應該能夠保持穩(wěn)定的銷售，三、自身產品分析------智業(yè)園：從廣告的設計和創(chuàng)意配合看，下半年經過了好幾次風格和定位的變換，這樣的變化，主要是配合思源公司提出的銷售策略，盡管有部分廣告的效果還可以，但大也有幾期廣告似乎不盡人意，特別由于既定策略時有調整，給廣告創(chuàng)作造成一定的困難，廣告上也沒有太多的積累。智業(yè)園從廣告的設計和創(chuàng)意配合看，下半年經過了好幾在1月開盤后，一度出現電話訪問和來訪量的高潮，為當月京城樓市同類項目罕見，在當月小訂客戶突破9戶。成功的表象很快破滅，在接下來的時間里，退訂的客戶越來越多，銷售量明顯的出現倒退的現象。個中原因很多，主要還是由于工期長，交摟時間晚；同期競爭項目酈城的快速開盤；一期園林建設慢，影響現場的感覺……。水云天在1月開盤后，一度出現電話訪問和來訪量的高從銷售策略看，“小戶型”的確在開盤當初吸引了中關村內一批年輕的白領。以產品區(qū)隔來競爭是正確的。水云天的廣告宣傳和智業(yè)園不同，在媒體選擇上也各有側重，曾有硬銷售廣告和人文型廣告兩種風格，后期每期廣告來電量保持在15—2左右，屬正常。水云天水云天

22年里，水云天的銷售仍然面臨的壓力最大：世紀城、酈城等項目還繼續(xù)有銷售。所以，該項目有必要深化對產品自身特點的研究，做進一步的銷售上的包裝后重新推出。例如可以針對不同的戶形做不同的賣點（如大飄窗、山水園林景觀、雙書房……）的包裝，以單個戶形為每期廣告的主打。水云天水云天盡管在今年5月已經完成該項目的整體廣告策劃方案，但其后在其的進一步深化和調整上進度較慢。經過12月底對北京2余個明星樓盤和曙光花園競爭項目的考察，我們有理由相信，如果在產品的細部設計做到位，園林的設計融合廣告策略、加上一期現場的極大改觀、新售樓處設計包裝，我們將在西部一區(qū)中占有市場競爭優(yōu)勢昆玉左岸盡管在今年5月已經完成該項目的整體廣告策劃方案，但其后在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對我們的競爭力還不算最大，因為其目前的銷售緩慢，市場反映平淡；而最大的威脅正如前面所說，是酈城的TOWNHOUSE，但它目前在消化一期的板樓、云樓、點塔，TOWNHOUSE推出的具體還不得而知。昆玉左岸在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對我們的競目前的市場環(huán)境，昆玉左岸應有較大的勝算；所以，在沒有明確的新競爭對手之前，能在22年內盡快適時開盤應該是比較理想的。昆玉左岸目前的市場環(huán)境，昆玉左岸應有較大的勝算；昆玉左岸1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；2、

傳播寶業(yè)品牌的形象并同時改變曙光花園的形象；3、給買家足夠的信心，為二期昆玉左岸開盤奠定良好的基礎。四、22年我們的推廣目標：1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；四、22年我老產品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產品：昆玉左岸推動銷售減少壓力，營造成熟社區(qū)使公司品牌有產品的支撐老產品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產品：昆玉左岸推動

5.1、

形象力：形象可以銷售。

22年中，我們將利用公司推行品牌建設的力量，吧公司品牌資源和產品（曙光花園）資源相互統一起來，真正開始建立一個整合的品牌形象。并通過品牌的建立促進產品的銷售。天鴻寶業(yè)公司品牌和“新曙光”都可以作為我們銷售中可以借助的形象力：五、以“五力”全面推動曙光花園銷售：5.1、

形象力：五、以“五力”全面推動曙光花園天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動產品的銷售：計劃在7到9月我們將推出“生活不在別處”的品牌概念推廣，其中重點在公司VI的改造完成，以及戶外廣告、影視廣告、報紙廣告等綜合媒體對品牌的整合推廣。

5.1形象力：天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動產品的銷售：

5.1為二期的推出做好完善的市場鋪墊，拉近與客戶的距離感。預計萬通和萬科在今年都有對公司的品牌推廣行動，對我們的品牌建立有一定的沖擊，但是，我們的優(yōu)勢是在正式向市場推出品牌的概念后，就有產品（昆玉左岸）作為強大的支撐，靠著品牌的作用，昆玉左岸的品牌個性將比競爭對手更鮮明。

5.1形象力：為二期的推出做好完善的市場鋪墊，拉近與客戶的距離感。預計2、“新曙光，新生活”概念的完成和強化：這個概念在過去一年的推廣不符合實際，主要由于一期產品本身和同類市場產品比較還有一定的差距，而且在一期的園林建設工程緩慢，等等因素，使這樣的概念推廣還是沒有展開來，“曙光”還是原來的“曙光”，在去年的推廣水云天和智業(yè)園的時候，這些問題已經影響到了正常的銷售。

5.1形象力：2、“新曙光，新生活”概念的完成和強化：

5.1形象力隨著一期園林完成，新曙光的概念應該可以名正言順了，如果強化這樣的概念一定可以做到以形象力拉動銷售；期間我們還要：第一、一期園林完工，以及景觀標牌的制作；（比如給景觀命名，配說明）第二、一期樓體外立面色彩的重新粉刷。（配合二期樓梯色彩的設計）

5.1形象力：隨著一期園林完成，新曙光的概念應該可以名正言順了去年下半年的銷售中，曙光花園銷售很少運用價格的調整技巧和比較有長遠考慮的營效手段。這其中也許是些特殊的因素造成，但是，在今年的銷售中，要完成一期剩余產品的銷售，同時又要推出寶業(yè)公司重頭產品曙光二期，所以在行銷的方法和手段上，應該有一個明確的而且可以長期執(zhí)行的政策，而且可以根據市場的反應靈活調整；在這里，我們針對二期的銷售有以下幾條建議：

5.2、

營銷力

5.2、

營銷力建議1：開盤價格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數量試探市場的反映，在短期內（如7天），迅速調整相應價格（比如原來開盤認購的價格在98折，正式開盤就保持在99折，正式開盤后價格就不在享受任何的折扣），造成前期銷售十分成功而且產品在升值的現象，給新的買家足夠的信心；

5.2、

營銷力建議1：開盤價格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數量建議2：開盤期可以通過認購抽簽或者統一時間排隊認購的做法，形成客戶爭相搶購的場面，這樣容易形成社會良好的口碑傳播效果，對下期推出單元的銷售構成市場的潛在購買欲望需求；

5.2、

營銷力建議2：開盤期可以通過認購抽簽或者統一時間排隊認購的做法，形

建議3：因為昆玉左岸的單價和總價在同區(qū)域的幾個競爭項目中高出了一個檔次，所以為保持客戶對產品品質和價值的認同感，銷售的折扣和促銷手段應該避免在長時間的使用。任何的促銷活動和價格的優(yōu)惠，應該僅僅在展會、公關活動和重大節(jié)日購房的客戶才可以享受，以確?；顒幽軌蚝弯N售相輔相成，銷售和品牌的建設雙贏。

5.2、

營銷力

建議3：因為昆玉左岸的單價和總價在同區(qū)域的幾個競爭項目建議4：挑選素質比較高的人員作為二期的主力銷售人才，加強對現場的銷售人員和管理人員的專業(yè)培訓工作，特別對產品的優(yōu)點和競爭項目的特點有系統的了解，并加強對電話洽談和客戶長期的跟蹤工作。

5.2、

營銷力

5.2、

營銷力借助設計力來提高樓盤的銷售有二種方式：第一、通過“再設計”（室內設計）給水云天和智業(yè)園的銷售增強賣點的支持。邀請國內外著名室內設計公司或設計師為水云天和智業(yè)園的的主要戶型提供個性的裝修設計，作為樣板間開放給客戶。（提供具體方式可見公關活動方案三）

5.3、

設計力：

5.3、

設計力：第二、通過給一期園林局部增加小品設計，來增加一期產品的附加值，例如做藝術椅子公園、小風車水景園等，并為每個小的景點命名和配說明牌，使景觀更有人文的氣息。

5.3、

設計力：第二、通過給一期園林局部增加小品設計，來增加一期產品的附加值在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所未有的尷尬：一期業(yè)主表達了對規(guī)劃開發(fā)速度不滿。為平息事件和保持銷售的正常進行，我們幾乎沒有舉辦任何的公關活動，使推廣打了折扣。而且，曙光花園靠口碑來拉動銷售比較差。但是面臨二期高層次的購買客戶群，如果沒有形成一個良好的口碑傳播基礎，那么，它很難吸引同類高素質的客戶，難已形成一個同類居住的高檔品牌文化社區(qū)。

5.3、

公關力：在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所

我們計劃在新的一年里策劃一系列的公關活動，先做好改善和老業(yè)主的關系，然后是逐步建立文化社區(qū)形象，以獲得業(yè)主和社會對項目的認同和肯定，具體計劃有：

5.3、

公關力：

公關活動之一——園林藝術椅子設計大賽和參觀活動時間：3月下旬活動目的：通過藝術椅子設計大賽，為一期園林增加景觀，晚上也可以組織參觀藝術椅子納涼活動，借此宣傳銷售信息；同時借助媒體宣傳的效果，使曙光花園的新形象得到更廣泛的傳播，成為北京市民的關注和談資熱點。

5.3、

公關力：公關活動之一——園林藝術椅子設計大賽和參觀活動

5.3活動：公開征集藝術椅子設計，特別是可以到中工美或者中央美院等青年設計者中征集，并邀請設計者一起完成作品。所通過的和采納的作品將獲得高額的獎勵，并允許在作品成品上雕刻作者姓名予以鼓勵和感謝?；顒拥牡诙糠志褪墙M織老業(yè)主晚上一起參觀和納涼活動，只要做適當的現場的秩序的維護和提供一些飲料安排就可以。

5.3、

公關力：活動：公開征集藝術椅子設計，特別是可以到中工美或者中央美院

公關活動之二——春季家庭踏青攝影比賽活動時間：22年4月底5月初活動目的：通過踏青和攝影活動吸引更多的潛在客戶，讓他們了解項目上風上水的優(yōu)越環(huán)境（相鄰三個公園、昆玉河、遠眺西山）。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：

活動：通過報紙廣告召集有興趣參加的家庭，到現場售樓部報到后就分派或以抽簽的形式到各個公園和景點，免費向他們提供膠卷拍照，并要求當天完成的攝影作品交回沖洗。所有的攝影作品在第二天公布評選結果，可以評出“最佳和睦家庭獎”“最佳趣味家庭獎”“最佳攝影獎”等等一系列的獎項。獲獎者將獲得包括優(yōu)惠購房、現金獎勵在內的獎勵。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：公關活動之三——“名家”計劃活動時間：22年4月下旬活動目的：通過邀請多名名家室內設計師對水云天或智業(yè)園的十套大戶型做樣板間設計，并作為參加春展會的宣傳賣點。

5.3、

公關力：公關活動之三——“名家”計劃活動

5.3、

公關力：活動：精選十套戶型單元，邀請北京有名特別是青年室內設計師針對性的設計，并在完成后邀請媒介記者做詳細的報道宣傳。樣板間隨后對公眾開放參觀，能邀請眾多國內著名室內設計師聚集一起，本身就是一個新聞，要這些設計師一起為我們的項目做設計，那就更轟動了。社會的跟蹤報道和關注把我們的產品地位在無形中提高了，包括知名度和美譽度。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：公關活動之四——生活經濟--財富論壇活動時間：5月份活動目的：通過在北大、清華等高校內舉辦的生活經濟沙龍活動，增強社區(qū)文化建設的形象，同時在逐漸的和一些目標的客戶群建立一種高層次的聯系方式，以旁敲側擊的方式達到宣傳產品的目的。

5.3、

公關力：公關活動之四——生活經濟--財富論壇活動

5.3、

公關活動：與北大、〈〈中國經濟日報社〉〉聯合舉辦關于“生活中的經濟”類似的題目講座，邀請如吳敬漣教授等著名經濟學家做嘉賓主講人，每周周末舉辦一場，每場的題目都將和人們日常的生活經濟息息相關。每場講座通過直投宣傳的形式向我們的目標客戶發(fā)出請柬，邀請他們的出席。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：公關活動之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動時間：7月中旬活動目的：通過組織業(yè)主和目標客戶的孩子夏令營活動，營造社區(qū)關心孩子未來成長的形象。

5.3、

公關力：公關活動之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動

5.3活動：和海淀區(qū)少年宮合作，在暑假前開始宣傳舉辦“昆玉河”水資源的考察夏令營活動；昆玉河可以說是北京的最重要的一條水道，她的水資源的情況一定被受公眾的關注，我們可以把孩子們的調查結果和媒介合作公布出來，讓北京市民都來共同關注北京的“母親河”?；顒悠陂g讓媒體做全程的跟蹤報道，關心環(huán)保河孩子成長的社區(qū)和寶業(yè)公司形象自然的就在公眾心目中逐漸樹立起來。

5.3、

公關力：

5.3、

公關力：

公關活動之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會時間：9月初活動目的：在正式開盤前一星期左右舉辦交響音樂會，邀請曙光老業(yè)主和天鴻集團的在西城的客戶朋友參加，通過活動建立寶業(yè)自己的一批穩(wěn)定的老客戶，通過他們的口碑傳播，不管在二期的銷售和今后寶業(yè)的其他項目的推廣中，都有很多的追隨的客戶群體幫助傳播。活動：可以和劇院合作，作為主辦單位舉辦。

5.3、

公關力：公關活動之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會

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公關活動之六——贊助八大高校賽艇活動時間：9月中下旬活動目的：贊助每年一度的世界八大高校賽艇活動，很多關注北大清華等高校活動的人都會關注這項活動，贊助這樣的活動有利于在這些我們潛在的客戶群中建立起關心知識文化區(qū)的品牌社區(qū)形象?；顒樱禾峁┵Y金和現場環(huán)境的包裝贊助方案。

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公關力：公關活動之六——贊助八大高校賽艇活動

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公關力：公關活動之七——十二月冰雕藝術展時間：12月25日---元旦活動目的：作為北京市第一個樓盤舉辦這樣的冰雕藝術展，不但可以吸引全城的市民到訪參觀，更可以吸引媒體對項目和活動有很深入和全面的報道，配合項目的廣告宣傳，形成開盤后的第二個人流的高潮。活動：和北京公園聯系合作，一起舉辦這樣的冰雕展，其中也可以安排作為公園自身冰雕展巡回展出的一個部分。活動舉辦的同時可以舉行圣誕游園活動，包括猜燈謎，送圣誕禮物等節(jié)目。

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公關力：公關活動之七——十二月冰雕藝術展

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公關力：（其他活動：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方案的“簡單生活概念年活動”或者〈〈昆玉左岸廣告推廣策劃方案〉〉。

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公關力：（其他活動：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方加強對產品設計公司的重點宣傳，產品的自身賣點和設計公司的力量對銷售期房來說是十分重要的。昆玉左岸的整體建筑設計是有國內外知名的王董國際公司，而園林設計規(guī)劃也具有國際高檔次的泛亞易道公司完成，加上我們實力雄厚的天鴻寶業(yè)開發(fā)，真可謂是強強聯合的作品。

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產品力加強對產品設計公司的重點宣傳，產品的有這樣的設計和開發(fā)能力，在每個細節(jié)上堅持做到最好，在產品務實的基礎上增強一些細節(jié)的設計感，就能把我們產品的特色表現出來，做出叫好有叫賣的精品項目。產品是我們有形的銷售力有這樣的設計和開發(fā)能力，在每個細節(jié)上堅持做到最好，在產品務實建筑規(guī)劃、樓體色彩、設計：香港王董國際公司園林設計：泛亞易道公司組團園林/水景園林------小品/植物品類選擇、配搭/可享用的園林

園林景觀的設計理念，局部設計的效果圖前瞻性很強，本身就可以打動要買房的人；

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產品力建筑規(guī)劃、樓體色彩、設計：香港王董國際公司

5.擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準配套的豪華會所；樓體的色彩，細節(jié)到包括每塊瓷磚選擇等都精心挑選和設計；弧型板樓，擴大了樓和樓之間的空間距離感，讓更多的業(yè)主可以同時享受看山觀和河四季美景的機會；淺綠色落地玻璃窗，增加了室內觀景的空間和視野；……

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產品力擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準配套的豪華會所；

未來力，就是通過向客戶展示我們項目的未來的規(guī)劃和營造人文的生活氛圍，使客戶對我們的產品的未來有很好的預期值，而促使他們的購買。我們有三個方面的工作可以做：

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未來力未來力，就是通過向客戶展示我們項目的未其一：展示二期產品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光的居住價值；特別是和周邊的競爭項目相比，曙光花園二期的設計是有很明顯的優(yōu)勢的，提前向潛在客戶打出這張王牌，不論是對銷售水云天還是昆玉左岸的客戶都是增強了他們購買的信心。

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未來力其一：展示二期產品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光其二：剖析曙光花園的所處的地塊價值------便利的交通：上三環(huán)四環(huán)不過幾分鐘；上風上水的地理位置：遠眺西近臨昆玉河、北有規(guī)劃魯藝文化公園和曙光森林公園、南臨玲瓏塔公園；而且，距離MOTOLULA、香格里拉飯店等商務區(qū)僅有1米左右。這樣的位置，這樣的環(huán)境不論是購房居住還是投資都是十分理想的區(qū)域。

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未來力其二：剖析曙光花園的所處的地塊價值-----其三：通過經常性的舉辦各種社會性和社區(qū)文化活動，建立向客戶開放的聯系的窗口，逐漸改善與老業(yè)主的關系的同時，讓新的客戶感受到發(fā)展商營造的美好社區(qū)生活，從而獲得對項目的認同感。

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未來力其三：通過經常性的舉辦各種社會性和社區(qū)文化六、階段工作劃分：第一階段：時間：2---6月推廣重點：消化目前智業(yè)園、水云天的大戶型單元媒體配合：戶外廣告牌、《北京青年報》《北京晨報》《中關村周刊》活動配合：園林藝術椅子設計大賽、“名家”計劃活動六、階段工作劃分：第一階段：第二階段：時間：4---1月推廣重點：推廣寶業(yè)品牌形象媒體配合：影視廣告、電臺廣告、《北京青年報》《北京晨報》《北晚》《中國經營報》、《財經》、戶外廣告牌活動配合：春季家庭踏青攝影比賽活動、“昆玉左岸”水資源考察夏令營活動、生活經濟--財富論壇活動第二階段：第三階段：時間：9—12月推廣重點：昆玉左岸強勢銷售，打開品牌之路。媒體配合：直投媒體、影視廣告、電臺廣告、《北京青年報》《北京晨報》《北晚》《中國經營報》、《財經》、戶外廣告牌活動配合：“昆玉左岸”之夜交響音樂會、九月秋季贊助八大高校賽艇活動、十二月冰雕藝術展

第三階段：1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月11月12