蘇州越湖名邸開(kāi)盤(pán)期推廣方案執(zhí)行方案

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)越湖名邸開(kāi)盤(pán)期執(zhí)行方案浙江動(dòng)力地產(chǎn)二零零七年十月開(kāi)盤(pán)期推廣執(zhí)行階段一：形象提升開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：2007年10月15日－11月16日階段二：項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)及續(xù)銷(xiāo)期：2007年11月17日－12月31日形象提升開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣目標(biāo)：提升項(xiàng)目形象，塑造項(xiàng)目大盤(pán)氣勢(shì)，為開(kāi)盤(pán)制造緊張氣氛銷(xiāo)售指標(biāo)：3億主推貨量：臨北面的棟多層、小高層，約500套推廣策略：圍繞項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)解讀、工程節(jié)點(diǎn)以及售樓部正式投入使用作為重要信息傳遞主題，營(yíng)造項(xiàng)目大盤(pán)氣勢(shì)。廣告策略：利用DM、報(bào)紙軟文、硬廣等形式在重要節(jié)點(diǎn)傳遞項(xiàng)目最新相關(guān)動(dòng)態(tài)進(jìn)行宣傳；利用短信對(duì)項(xiàng)目最新活動(dòng)信息進(jìn)行傳遞；項(xiàng)目戶(hù)外廣告更新，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，提高認(rèn)知度，傳遞最新動(dòng)態(tài)；更換車(chē)身及網(wǎng)絡(luò)廣告畫(huà)面，配合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)階段訴求；電視媒體更換內(nèi)容，解讀項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，傳遞開(kāi)盤(pán)信息；同時(shí)形成系列報(bào)道短片，制造系列新聞點(diǎn)，從外圍遞進(jìn)滲透到項(xiàng)目本身，（從板塊價(jià)值；到山水地產(chǎn)，新蘇州人居模式；到項(xiàng)目揭幕）期間可以結(jié)合到具體營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及事件中，比例吳中區(qū)房交會(huì)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)等媒介組合：戶(hù)外廣告、電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)紙軟文、硬廣、DM、車(chē)身等媒介鋪排：類(lèi)型時(shí)間媒體版次推廣主題推廣思路戶(hù)外10月19日前高炮燈箱——項(xiàng)目形象、現(xiàn)場(chǎng)售樓部交付及開(kāi)盤(pán)信息傳遞增加現(xiàn)場(chǎng)氣氛，配合項(xiàng)目發(fā)售工地現(xiàn)場(chǎng)10月19日前工地圍板的更換一期房源立面垂幅——項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)展示，開(kāi)盤(pán)信息傳遞增加現(xiàn)場(chǎng)氣氛，配合項(xiàng)目發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)售樓部10月19日前入口小廣場(chǎng)包裝售樓部整體包裝——項(xiàng)目形象及開(kāi)盤(pán)信息傳遞營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛車(chē)體10月22日前公交車(chē)體——現(xiàn)場(chǎng)售樓部交付、開(kāi)盤(pán)信息傳遞配合項(xiàng)目發(fā)售電臺(tái)10月25日前蘇州交通臺(tái)30“現(xiàn)場(chǎng)售樓部交付（樣板房開(kāi)放）及開(kāi)盤(pán)信息傳遞傳遞相關(guān)信息電臺(tái)11月12日起項(xiàng)目一批熱銷(xiāo)信息傳遞，同時(shí)樣板區(qū)開(kāi)放信息傳遞電視10月19日前蘇州廣電總臺(tái)（一套至四套）蘇州廣電總臺(tái)（生活咨詢(xún)頻道）15“項(xiàng)目大盤(pán)形象塑造、賣(mài)點(diǎn)展示、開(kāi)盤(pán)信息傳遞開(kāi)盤(pán)信息預(yù)告10月19日起蘇州廣電總臺(tái)（一套至四套）1分鐘系列專(zhuān)題系列專(zhuān)題報(bào)道，在區(qū)域板塊認(rèn)同度提升的情況下凸現(xiàn)出項(xiàng)目作為旗艦復(fù)合大盤(pán)的地位，分4期專(zhuān)題。（從板塊價(jià)值；到山水地產(chǎn)，新蘇州人居模式；到項(xiàng)目揭幕、熱銷(xiāo)）制造新聞話(huà)題，在擴(kuò)大區(qū)域板塊的認(rèn)同度后凸現(xiàn)項(xiàng)目的核心地位，同時(shí)梳理項(xiàng)目中高端定位形象短信10月19/26日11月7/15日短信群發(fā)4次房交會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成（樣板房開(kāi)放）開(kāi)盤(pán)及一起熱銷(xiāo)信息公告結(jié)合房交會(huì)、訂卡、開(kāi)盤(pán)幾個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，對(duì)前期登記客戶(hù)進(jìn)行短信告知；同時(shí)對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)群區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)發(fā)送，擴(kuò)大活動(dòng)信息傳遞有效性DM10月26日夾報(bào)/定投1次項(xiàng)目大盤(pán)形象、賣(mài)點(diǎn)展示現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成（樣板房開(kāi)放）及開(kāi)盤(pán)信息告知豐富項(xiàng)目媒體通路，擴(kuò)大信息傳遞到達(dá)率生活手冊(cè)11月12日現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)/部分定投1次項(xiàng)目大盤(pán)形象、賣(mài)點(diǎn)展示現(xiàn)場(chǎng)生活方式演繹，生活場(chǎng)景描繪更真切的讓目標(biāo)群感受項(xiàng)目所倡導(dǎo)的新蘇州生活方式網(wǎng)絡(luò)10月19日前搜房網(wǎng)/新視點(diǎn)/長(zhǎng)三角通欄/新聞鏈接項(xiàng)目大盤(pán)形象、賣(mài)點(diǎn)展示開(kāi)盤(pán)及現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成（樣板房開(kāi)放）告知豐富項(xiàng)目媒體通路，擴(kuò)大信息傳遞到達(dá)率10月31日起全屏背投網(wǎng)絡(luò)11月15日起搜房網(wǎng)/新視點(diǎn)/長(zhǎng)三角通欄通欄/新聞鏈接項(xiàng)目一批熱銷(xiāo)信息傳遞，同時(shí)樣板區(qū)開(kāi)放信息傳遞擴(kuò)大熱銷(xiāo)的炒作報(bào)紙10月25日城市商報(bào)半版軟文房交會(huì)后續(xù)報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成及開(kāi)盤(pán)信息預(yù)告保持項(xiàng)目在房交會(huì)后的熱度，并為開(kāi)盤(pán)制造緊張氣氛姑蘇晚報(bào)11月1日姑蘇晚報(bào)整版開(kāi)盤(pán)前系列報(bào)廣，同時(shí)預(yù)告訂卡預(yù)約活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成信息告知為項(xiàng)目一批發(fā)售開(kāi)始造勢(shì)預(yù)告城市商報(bào)11月7日姑蘇晚報(bào)整版硬廣開(kāi)盤(pán)系列報(bào)廣，開(kāi)盤(pán)公告開(kāi)盤(pán)氣氛渲染蘇州日?qǐng)?bào)11月12日姑蘇晚報(bào)整版軟文項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的解讀軟文對(duì)項(xiàng)目一期成功盛大發(fā)售展開(kāi)炒作，順勢(shì)展示項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)銷(xiāo)售階段執(zhí)行控制表（2007年10月15日—12月31日）階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期10月15日—11月16日11月17日—12月31日主要任務(wù)樣板房裝修方案建議監(jiān)督樣板房裝修樣板房布置方案確定監(jiān)督福園樣板區(qū)施工進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用交房標(biāo)準(zhǔn)的確定智能化設(shè)施的確定會(huì)所歸屬功能確定產(chǎn)品附加值的確定開(kāi)盤(pán)方案確定價(jià)格策略確定銷(xiāo)控方案確定訂卡活動(dòng)開(kāi)盤(pán)典禮首批房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售已購(gòu)客戶(hù)簽約樣板房展示公開(kāi)樣板區(qū)公開(kāi)房源銷(xiāo)售客戶(hù)簽約客戶(hù)追蹤企劃重點(diǎn)媒體計(jì)劃的完成導(dǎo)視系統(tǒng)戶(hù)外看板設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)售樓處布置方案網(wǎng)絡(luò)的廣告設(shè)計(jì)生活手冊(cè)的設(shè)計(jì)制作看房車(chē)的車(chē)身設(shè)計(jì)開(kāi)盤(pán)系列稿的設(shè)計(jì)開(kāi)盤(pán)軟文的擬訂開(kāi)盤(pán)請(qǐng)柬的設(shè)計(jì)媒體開(kāi)盤(pán)信息的更換展會(huì)工作的配合樣板房布置方案開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的攝像開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)景的公告各大媒體信息及時(shí)更換相關(guān)促銷(xiāo)輔助方案建議各大媒體信息及時(shí)更換相關(guān)促銷(xiāo)輔助方案建議銷(xiāo)售執(zhí)行重點(diǎn)累積及篩選有效客戶(hù)加強(qiáng)業(yè)務(wù)說(shuō)辭培訓(xùn)開(kāi)盤(pán)方案建議價(jià)格策略建議優(yōu)惠政策的建議銷(xiāo)控方案建議開(kāi)盤(pán)禮品建議購(gòu)房合同模板建議銷(xiāo)售控制開(kāi)盤(pán)的“托”價(jià)格調(diào)整開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)客戶(hù)簽約以老帶新“滾雪球”銷(xiāo)售持續(xù)銷(xiāo)售客戶(hù)簽約價(jià)格調(diào)整銷(xiāo)售控制以老帶新“滾雪球”銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售客戶(hù)問(wèn)題解決發(fā)展商配合部分產(chǎn)品附加值的確定交房標(biāo)準(zhǔn)確定智能化設(shè)施確定會(huì)所歸屬功能確定開(kāi)盤(pán)方案確定價(jià)格策略確定相關(guān)促銷(xiāo)輔助方案確定優(yōu)惠政策的確定銷(xiāo)控方案確定提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)收納房款樣板房家具采購(gòu)布置預(yù)售許可證的取得提供工程進(jìn)度表配合三維動(dòng)畫(huà)設(shè)備采購(gòu)樣板房布置方案確定開(kāi)盤(pán)系列稿確定開(kāi)盤(pán)軟文的確定開(kāi)盤(pán)禮品的確定發(fā)包開(kāi)盤(pán)領(lǐng)導(dǎo)人員的確定開(kāi)盤(pán)禮儀公司的確定購(gòu)房合同模板確定相關(guān)促銷(xiāo)輔助方案確定各大媒體更換信息確定相關(guān)促銷(xiāo)輔助方案確定樣板房公開(kāi)樣板區(qū)公開(kāi)各大媒體更換信息確定相關(guān)促銷(xiāo)輔助方案確定三、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)建議方案A：輪籌購(gòu)房時(shí)間：2007年11月8日—9日地點(diǎn)：越湖名邸現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心硬件支持：11月1日（周四）前，項(xiàng)目一期預(yù)售許可證取得；11月1日（周四）前，現(xiàn)場(chǎng)售樓部公開(kāi)辦公，包括售樓部入口廣場(chǎng)處綠化布置完畢；11月份，一批房源立面亮相且包裝完畢。預(yù)期效果：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛，引發(fā)蘇州新一輪的“置業(yè)搶購(gòu)”轟動(dòng)效應(yīng)，吸引社會(huì)關(guān)注。企劃思路：為達(dá)至預(yù)期效果，我司建議在公開(kāi)發(fā)售日以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格5%—15%的“超值開(kāi)盤(pán)價(jià)”形式，推出500套優(yōu)惠單位（其中套為發(fā)展商內(nèi)定單位），藉此引發(fā)買(mǎi)家“排隊(duì)輪籌”搶購(gòu)現(xiàn)象，營(yíng)造極度熱銷(xiāo)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，從而，吸引社會(huì)關(guān)注，達(dá)到“一炮而紅”的目的。在順利完成銷(xiāo)售任務(wù)的同時(shí)可以迅速地提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度及美譽(yù)度，亦為本項(xiàng)目提升市場(chǎng)形象及帶動(dòng)項(xiàng)目后期銷(xiāo)售推廣埋下伏筆。施行依據(jù)：福卡超過(guò)1000張或以上。按照“福”卡的順序輪候規(guī)定及程序輪候原則：必須在指定日期和時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)；只接受11月7日前已申領(lǐng)福卡的買(mǎi)家；一張福卡只限家屬、朋友3人進(jìn)入定房現(xiàn)場(chǎng)；在輪候過(guò)程中將按照?？ㄐ蛄刑?hào)進(jìn)行叫號(hào)，并且根據(jù)定房每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)度分批叫號(hào)；輪候中途離場(chǎng)者一律視為自動(dòng)放棄處理?！拜喕I購(gòu)房”程序11月8日上午8:00正式開(kāi)始接受入場(chǎng)檢查。輪候者須持福卡，按通知時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到等候。輪候購(gòu)房者不得中途離場(chǎng)，否則一律視為自動(dòng)放棄處理。其間必須指派本項(xiàng)目的保安人員負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)刂伟踩藛T協(xié)助。購(gòu)房者憑?？?、銀行存折、?？ㄉ暾?qǐng)單、身份證按福卡順序在銷(xiāo)控等待區(qū)等候。輪候者根據(jù)銷(xiāo)控區(qū)房源預(yù)想好欲定房源（可在訂卡活動(dòng)中就確定具體意向房源）11月8日早上8:30準(zhǔn)時(shí)唱籌，每10分鐘唱籌一次，每次唱籌十個(gè)（具體根據(jù)其他環(huán)節(jié)進(jìn)度調(diào)整），未能在5分鐘內(nèi)應(yīng)籌者一律視作棄權(quán)處理。按唱籌批次，分批進(jìn)入定房等待區(qū)，根據(jù)定房區(qū)內(nèi)進(jìn)入分批進(jìn)入。進(jìn)入定房區(qū)每人只有5分鐘由銷(xiāo)售人員輔助選樓?？蛻?hù)選中單位后即與發(fā)展商簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)并同時(shí)交付10萬(wàn)元整的購(gòu)房定金。同時(shí)銷(xiāo)控等待區(qū)對(duì)已定房源在銷(xiāo)控板上示意?？蛻?hù)先選好理想單位，一張?？ㄖ荒苜?gòu)買(mǎi)一套單位。在定房區(qū)內(nèi)，同批次的客戶(hù)若同時(shí)選中同一單位，則按先選先得為優(yōu)先原則。若客戶(hù)未能在5分鐘內(nèi)選中理想單位，必須離開(kāi)定房區(qū)。若客戶(hù)在15分鐘內(nèi)仍未選中理想單位，則其?？ㄗ鲝U，并請(qǐng)離開(kāi)定房區(qū)。（?？ê罄m(xù)退款事項(xiàng)在一周后集中辦理）具體折扣按福卡的成交確認(rèn)日期執(zhí)行（具體優(yōu)惠方案須由發(fā)展商在10月25前確定）。選定單位后，即收回福卡申請(qǐng)單及?？?，并發(fā)放該單位的正式認(rèn)購(gòu)書(shū)。正式認(rèn)購(gòu)書(shū)一經(jīng)發(fā)出，則視作客戶(hù)正式認(rèn)購(gòu)該單位，如客戶(hù)違約，定金不予退回。發(fā)展商擁有對(duì)一切認(rèn)購(gòu)程序的解釋權(quán)?？蛻?hù)如有任何問(wèn)題可到前臺(tái)咨詢(xún)。各區(qū)人員配置及功能全場(chǎng)總控：1人負(fù)責(zé)全程調(diào)度。售樓部入口處：工作人員2名，保安人員5名，負(fù)責(zé)維持進(jìn)場(chǎng)秩序及入場(chǎng)憑證核準(zhǔn)。銷(xiāo)控等待區(qū)：工作人員5名，保安5名負(fù)責(zé)引導(dǎo)輪籌客戶(hù)進(jìn)入定房等待區(qū)，同時(shí)在銷(xiāo)控板上即時(shí)銷(xiāo)控。人流總控：工作人員5名，保安2名，負(fù)責(zé)銷(xiāo)控等待區(qū)進(jìn)入定房等待區(qū)的人流控制。以及其他各個(gè)環(huán)節(jié)人流控制。定房區(qū)：工作人員10名，保安5名負(fù)責(zé)引導(dǎo)客戶(hù)選定房源及訂單填寫(xiě)。繳款區(qū)：工作人員9名，保安5名總負(fù)責(zé)1人：負(fù)責(zé)總銷(xiāo)控，定金收取后確認(rèn)成交向銷(xiāo)控區(qū)報(bào)銷(xiāo)控認(rèn)購(gòu)書(shū)專(zhuān)管3人：負(fù)責(zé)開(kāi)具及核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)財(cái)務(wù)6人：核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)及收取定金清潔人員：5人負(fù)責(zé)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)所有保潔工作。方案B：后備方案為秉承動(dòng)力地產(chǎn)一貫嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)及出于對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況考慮，我司提供以下一個(gè)后備方案。后備方案：方式一：前30個(gè)購(gòu)房名額由發(fā)展商的指派人員排隊(duì)輪籌，從第31號(hào)開(kāi)始為真正的購(gòu)房買(mǎi)家。方式二：發(fā)展商共指派30人參加輪籌。前15個(gè)購(gòu)房名額必須由指派人員排隊(duì)輪候，從第16位開(kāi)始為真正的購(gòu)房買(mǎi)家。其余15名則分散于輪候隊(duì)伍中，以助聲勢(shì)。越湖名邸開(kāi)盤(pán)期推廣方案浙江動(dòng)力地產(chǎn)二零零七年十月銷(xiāo)售目標(biāo)的制定推廣階段劃分階段銷(xiāo)售目標(biāo)階段銷(xiāo)售貨量比例第一階段10月15日－11月10日3億20％第二階段11月11日－12月31日1.5億10％合計(jì)4.5億30％按一期25萬(wàn)方，6000元/平米計(jì)算。項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)情況整體市場(chǎng)今年異?；鸨?，需求旺盛，成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升；吳中區(qū)板塊成交量位于本地市場(chǎng)前列，區(qū)域均價(jià)相對(duì)較低，但上升勢(shì)頭較猛；央行及銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)一系列政策，尤其是9月27日出臺(tái)提高二次置業(yè)首付比例及利率抬高，極大的打壓了市場(chǎng)投資性購(gòu)房需求，本地市場(chǎng)10月成交量有明顯萎縮；吳中板塊雖逐漸崛起，但目前局限性較多，集中反映在區(qū)域配套的不成熟；競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)工程進(jìn)度占明顯優(yōu)勢(shì)，且品牌實(shí)力及本土市場(chǎng)認(rèn)可度明顯占優(yōu)。整體市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的啟示：面對(duì)大熱的本土市場(chǎng)，不斷出臺(tái)的利空政策，必須提升綜合品質(zhì)，憑借項(xiàng)目高性?xún)r(jià)比，搶奪市場(chǎng)份額；吳中板塊雖處于發(fā)展階段，但是從城市發(fā)展的角度來(lái)看，貫通東西，融南匯北，吳中板塊必將是一個(gè)重要的發(fā)展區(qū)域。同時(shí)作為吳文化的發(fā)源地，吳中板塊口號(hào)以打造“山水吳中”為目標(biāo)，承載歷史韻味的同時(shí)，結(jié)合自身周邊優(yōu)勢(shì)自然資源，提供一種現(xiàn)代人向往的生活方式，與項(xiàng)目本身提倡的新蘇州居住模式吻合，作為借勢(shì)推廣的良好契機(jī)；毫無(wú)疑問(wèn)，項(xiàng)目最直接的威脅還是競(jìng)爭(zhēng)，提示我們擴(kuò)大核心優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)差異化，并且在營(yíng)銷(xiāo)推廣體現(xiàn)自己的特色，達(dá)到并一貫保持較高的水準(zhǔn)，同時(shí)在強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目個(gè)性的同時(shí)要力保工程進(jìn)度。越湖名邸主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析表越湖名邸陽(yáng)光水榭美田·玫瑰99石湖華城企業(yè)品牌影響力品牌影響力較弱本地影響力較強(qiáng)，累計(jì)在蘇開(kāi)發(fā)有三個(gè)樓盤(pán)本地硬響力正在逐步增強(qiáng)，累計(jì)在蘇開(kāi)發(fā)有三個(gè)項(xiàng)目本地影響力強(qiáng),追隨者較多產(chǎn)品定位中高端中高端中端中高端是否上市否否否是推售范圍本地推廣本地推廣本地推廣本地推廣板塊越湖路板塊澄湖路板塊越湖路板塊越溪板塊交通距離古城區(qū)觀前街7公里，距吳中商圈大約1.5公里，到古城區(qū)大約10分鐘。有多路公交通過(guò)，規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線(xiàn)就在附近。距離古城區(qū)觀前街7公里，距吳中商圈大約1.5公里，到古城區(qū)大約10分鐘。多條公交線(xiàn)路直達(dá)各區(qū)，規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線(xiàn)就在附近。距離古城區(qū)觀前街7公里，距吳中商圈大約1.5公里，到古城區(qū)大約10分鐘。有多路公交通過(guò)，規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線(xiàn)就在附近。多條高速公路、東太湖大道；多條公交路線(xiàn)聯(lián)通全市所有區(qū)域，規(guī)劃中輕軌二號(hào)線(xiàn)就在附近。規(guī)模56萬(wàn)方37萬(wàn)方約7萬(wàn)方約46萬(wàn)方規(guī)劃規(guī)劃有多層、小高層、別墅、商業(yè)等多類(lèi)產(chǎn)品，總戶(hù)數(shù)3335戶(hù)。多層、小高層、高層、躍層別墅等不同建筑形式近3000戶(hù)單元——由52幢多層及15幢小高層組成及三個(gè)地下停車(chē)庫(kù)組成。開(kāi)發(fā)周期共分三期共分五期——交房時(shí)間一期：08年下半年——2008年3月建筑質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)——優(yōu)景觀“一脈”“二環(huán)”“三帶”；八大主題園：福、祿、壽、禧、吉、祥、和、合綠色城市峽谷、西塘河水景長(zhǎng)廊、半地下陽(yáng)光風(fēng)景車(chē)庫(kù)等各類(lèi)場(chǎng)所?！?jiǎng)澐譃?2個(gè)組團(tuán)，由水系和景觀軸串聯(lián)成一個(gè)有機(jī)的整體。周邊商業(yè)樓盤(pán)對(duì)面是擬建中的“大型商業(yè)區(qū)”，商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)。在東吳南路上將規(guī)劃一個(gè)華潤(rùn)超市。另外目前小區(qū)周邊配套齊全正在規(guī)劃中的行政中心，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局等配套設(shè)施周邊日常生活配套相對(duì)完善，有各類(lèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施。越湖名邸項(xiàng)目規(guī)劃中有大型商業(yè)街配套。小區(qū)周邊配套：學(xué)校：國(guó)際教育園。休閑;石湖，小石湖風(fēng)景區(qū)配套小區(qū)規(guī)劃有40萬(wàn)平方米的商業(yè)配套體系，同時(shí)還將建設(shè)藝術(shù)幼兒園和重點(diǎn)中小學(xué)小區(qū)內(nèi)有集咖啡廳、茶座、等為一體，各類(lèi)運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施的大型會(huì)所?！?5萬(wàn)平米超大規(guī)模商業(yè)街，森林花園、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等物管物管品牌上海裕都物業(yè)公司嘉業(yè)陽(yáng)光物業(yè)管理——蘇州市天翔物業(yè)管理智能化一期配有：車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)；電子顯示系統(tǒng)等智能化管理系統(tǒng)物業(yè)形態(tài)多層、小高層、別墅、多層、小高層、高層、島嶼雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房多層、小高層（其中多層4—5層，頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，小高層11層）別墅、花園洋房、多層、小高層、高層綠地率39.63%41%37%39%車(chē)位配比1：0.68～1：1——主力面積、戶(hù)型90—120為主，2房、3房為主4期陽(yáng)光水韻約80-120平米房型一期基本以多層小戶(hù)型為主154-162㎡三房、四房現(xiàn)價(jià)6000元/㎡（擬定）6500元/㎡（二手房）預(yù)計(jì)均價(jià)5000元/㎡以上小高層5700，多層6500銷(xiāo)售場(chǎng)地及道具擁有市中心售樓中心，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心即將啟用；銷(xiāo)售物料有折頁(yè)，樓書(shū)，戶(hù)型，模型佳項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心初定項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為銷(xiāo)售中心，暫無(wú)市區(qū)售樓中心售樓處地址為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待處；銷(xiāo)售物料有折頁(yè)、戶(hù)型頁(yè)單張、置業(yè)手冊(cè)；模型佳目前推廣力度近期將加大推廣力度，在推廣上放大產(chǎn)品信息，增加項(xiàng)目核心利益點(diǎn)的訴求，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備——項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻廣告舉辦吳中地產(chǎn)15周年慶典合作團(tuán)隊(duì)策劃公司浙江動(dòng)力地產(chǎn)金長(zhǎng)城國(guó)際廣告——上海億煌、蘇州博思堂投資顧問(wèn)有限公司物業(yè)公司上海裕都物業(yè)公司嘉業(yè)陽(yáng)光物業(yè)管理公司——蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司近期動(dòng)態(tài)現(xiàn)場(chǎng)售樓處即將啟用，意向客戶(hù)在持續(xù)累計(jì)中，預(yù)計(jì)11月8日開(kāi)盤(pán)已于9月動(dòng)工，項(xiàng)目目前接受登記，預(yù)期于07年12月開(kāi)盤(pán)在剛結(jié)束的園區(qū)房交會(huì)上投入大量人力物力進(jìn)行推廣從上表我們可以看到：石湖華城是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)玫瑰99不可忽視；開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌上及項(xiàng)目品牌度，越湖名邸明顯處于劣勢(shì)；規(guī)模，越湖名邸是吳中區(qū)在售項(xiàng)目中最大的，且物業(yè)形態(tài)最豐富，復(fù)合性最強(qiáng)；項(xiàng)目現(xiàn)狀，越湖名邸明顯處于落后狀態(tài)，在別人“看得見(jiàn)、摸的到”的實(shí)景面前，顯得蒼白；項(xiàng)目個(gè)性，越湖名邸必須堅(jiān)持并擴(kuò)大項(xiàng)目所倡導(dǎo)的“新古典主義”（新蘇州居住模式），并以項(xiàng)目產(chǎn)品及綜合配套作為支撐點(diǎn)和著陸點(diǎn)；合作團(tuán)隊(duì)，物管等沒(méi)有被拔高重視的方面，越湖名邸可以作為補(bǔ)短板塊，既作為品質(zhì)附加值，又巧妙的顯現(xiàn)在同區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目前期總結(jié)——遇到的幾個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌在本地是否塑造？項(xiàng)目前階段的綜合推廣較弱，項(xiàng)目品牌力的打造有待加強(qiáng)。項(xiàng)目最初的整體定位貫徹執(zhí)行的怎樣？項(xiàng)目大盤(pán)的氣勢(shì)是否顯現(xiàn)？復(fù)合地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是否凸現(xiàn)？明確項(xiàng)目客戶(hù)群？如何把握已累積客戶(hù)有效性？如何吸引更多我們的有效客戶(hù)？如何貫徹我們銷(xiāo)售策略？解決的核心策略是什么明確項(xiàng)目產(chǎn)品是定位中高段客群，也就是以一次置業(yè)中、高端收入全體為主，以二次置業(yè)為輔。項(xiàng)目主要以多層、小高層為主，這類(lèi)目標(biāo)客群主要吸引的還是以一次置業(yè)者，因?yàn)槎沃脴I(yè)者相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，主要是考慮進(jìn)一步優(yōu)化居住環(huán)境。而吳中區(qū)屬于成長(zhǎng)性板塊，各項(xiàng)配套還不齊全，所以在選擇區(qū)域的時(shí)候大部分不會(huì)選擇到吳中區(qū)。而一次置業(yè)的主要客群還是以外地來(lái)蘇經(jīng)商、工作的中高端收入族權(quán)及周邊居民為主；把已經(jīng)樹(shù)立的項(xiàng)目想象進(jìn)一步提升，加大媒介的組合投放，同時(shí)深入解讀項(xiàng)目產(chǎn)品，把吳中區(qū)旗艦人文生態(tài)社區(qū)的內(nèi)涵展開(kāi)，讓新古典主義落地結(jié)合到項(xiàng)目本身；推廣中我們需強(qiáng)調(diào)大盤(pán)的氣勢(shì)，大盤(pán)的復(fù)合性，大盤(pán)所帶來(lái)的生活方式——新蘇州人居模式；同時(shí)結(jié)合工程進(jìn)度，利用項(xiàng)目樣板區(qū)實(shí)景進(jìn)行體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，讓客戶(hù)更直觀的了解生態(tài)人文社區(qū)的情景空間。同時(shí)有效整合外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，包括本地優(yōu)質(zhì)教育資源、知名商家等，作為項(xiàng)目高品質(zhì)的有力附加值；結(jié)合有利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，聯(lián)合吳中板塊、強(qiáng)勢(shì)媒體舉辦系列公關(guān)活動(dòng)以及業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，在大力炒作板塊拓展新客戶(hù)的同時(shí)服務(wù)好老業(yè)主，策動(dòng)他們身邊的客戶(hù)群體，同時(shí)借區(qū)域的前景提升，凸現(xiàn)項(xiàng)目在板塊內(nèi)的核心地位。圍繞著核心策略，項(xiàng)目是否需要改善？可以利用的主要內(nèi)外部條件？56萬(wàn)復(fù)合大盤(pán)的宏大規(guī)模及綜合性10月頻繁的房交會(huì)項(xiàng)目部分工程即將主體封頂項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部氣氛營(yíng)造完成，全新展示項(xiàng)目樣板區(qū)呈現(xiàn)項(xiàng)目一期一批盛大開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目成功整合的外部有效資源……兩方面改善建議：為了強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成項(xiàng)目差異化的特色，樹(shù)立項(xiàng)目在吳中區(qū)高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀，提出幾點(diǎn)建議制作生活手冊(cè),盡可能落實(shí)項(xiàng)目配套資源，支撐項(xiàng)目倡導(dǎo)的新蘇州居住模式，同時(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目的復(fù)合型優(yōu)勢(shì)包括購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、養(yǎng)生等生活體系內(nèi)的具向內(nèi)容，并制作相應(yīng)生活手冊(cè)，從各個(gè)角度描繪未來(lái)社區(qū)內(nèi)生活場(chǎng)景，體現(xiàn)項(xiàng)目綜合實(shí)力及品質(zhì)，更直白的詮釋項(xiàng)目所提倡新古典主義內(nèi)涵，策動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)群。零距離體驗(yàn)人文生態(tài)社區(qū)文化在保證項(xiàng)目主體工程進(jìn)度的同時(shí)，盡快搶趕項(xiàng)目樣板區(qū)施工進(jìn)度，可以考慮分階段推進(jìn)樣板區(qū)施工計(jì)劃。力爭(zhēng)在12月完成項(xiàng)目福園樣板區(qū)的施工，結(jié)合項(xiàng)目推售節(jié)點(diǎn)，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣⒚襟w及客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)親身體驗(yàn)，制造項(xiàng)目炒作話(huà)題，同時(shí)增加客戶(hù)預(yù)期信心。搭建客戶(hù)服務(wù)平臺(tái)落實(shí)之前提出的越湖會(huì)客戶(hù)俱樂(lè)部，加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通與維系，通過(guò)系列客戶(hù)公關(guān)聯(lián)誼，累積客戶(hù)資源，策動(dòng)老客戶(hù)身邊資源，同時(shí)為企業(yè)品牌塑造提供有利平臺(tái)。盡快落實(shí)前期確定的意向外聯(lián)資源⊕與當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)教育資源建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，提供項(xiàng)目業(yè)主子女優(yōu)先入學(xué)等優(yōu)惠政策，加重客戶(hù)選房時(shí)的心理砝碼，強(qiáng)化項(xiàng)目周邊配套資源優(yōu)勢(shì)。⊕整合大型商家或超市，完善項(xiàng)目日常生活機(jī)能，同時(shí)作為項(xiàng)目大盤(pán)優(yōu)勢(shì)的支撐點(diǎn)，可以結(jié)合到下階段推廣中。對(duì)“上海裕都”企業(yè)進(jìn)行整體包裝形成“上海裕都”自己的企業(yè)文化，通過(guò)企業(yè)自己的口號(hào)、形象宣傳，讓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解、接受。時(shí)時(shí)傳遞“上海裕都”的企業(yè)動(dòng)態(tài)，以配合具體項(xiàng)目的推盤(pán)，增強(qiáng)業(yè)主及意向客戶(hù)信心；強(qiáng)化整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的精神面貌和銷(xiāo)售形象；推廣思路與執(zhí)行策略以一期開(kāi)盤(pán)為核心的推廣階段劃分結(jié)合年度銷(xiāo)售目標(biāo)以及重要的時(shí)間接點(diǎn)，圍繞著體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目在目標(biāo)市場(chǎng)影響力和品質(zhì)感的目標(biāo)，以開(kāi)盤(pán)前后3個(gè)月為項(xiàng)目的主推期，第一階段：10月15－11月11日第二階段：11日12日—12月31日基于一個(gè)訴求核心的系列廣告主線(xiàn)一個(gè)訴求核心：56萬(wàn)方旗艦生態(tài)人文社區(qū)在深化前階段導(dǎo)入的新古典主義代言的同時(shí)，重點(diǎn)描述項(xiàng)目屬性定位，詮釋新蘇州人居模式下的項(xiàng)目產(chǎn)品本質(zhì)。擴(kuò)大項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目大盤(pán)氣質(zhì)及其大盤(pán)所賦予的綜合配套、生活方式，描繪美好社區(qū)情景空間。配合兩個(gè)推廣階段，演繹成兩條訴求主線(xiàn)：項(xiàng)目形象提升及開(kāi)盤(pán)期（第一階段）項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)及續(xù)銷(xiāo)期（第二階段）項(xiàng)目形象提升及開(kāi)盤(pán)期（第一階段）順承上階段項(xiàng)目形象的成功樹(shù)造，在本階段除了對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)一步深化和提升的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目大盤(pán)的氣勢(shì)進(jìn)行營(yíng)造，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行詮釋?zhuān)粋鬟f項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)，包括房交會(huì)期間活動(dòng)信息、現(xiàn)場(chǎng)售樓部落成、制造一期一批開(kāi)盤(pán)前緊張氣氛。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)集中強(qiáng)銷(xiāo)期（第二階段）圍繞項(xiàng)目大盤(pán)的復(fù)合性，對(duì)項(xiàng)目熱銷(xiāo)進(jìn)行解讀，結(jié)合項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)演繹新蘇州居住方式；結(jié)合項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)，對(duì)樣板區(qū)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)事件，通過(guò)組合媒體對(duì)項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)進(jìn)不斷保持項(xiàng)目曝光率；結(jié)合項(xiàng)目外聯(lián)資源的整合項(xiàng)目的附加值，提升項(xiàng)目性?xún)r(jià)比。結(jié)合傳統(tǒng)節(jié)假日發(fā)布促銷(xiāo)性信息?；谥饕茝V陣地的媒介策略從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上來(lái)看，客戶(hù)集中在25-40歲之間；置業(yè)目的主要是換房、改善居住環(huán)境,以一次置業(yè)的客戶(hù)為主,大多數(shù)來(lái)源于外地來(lái)蘇工作者及項(xiàng)目周邊居民。根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)及前階段的推廣經(jīng)驗(yàn),我們制定如下的媒介策略,作為指導(dǎo)下階段媒介發(fā)布的原則:媒介通路比例利用戶(hù)外大牌、燈箱的發(fā)布增加項(xiàng)目的影響力和即使信息的傳遞；25％現(xiàn)場(chǎng)工地的包裝增強(qiáng)項(xiàng)目在區(qū)域的影響力，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛；10％利用主流報(bào)紙平面?zhèn)鬟f項(xiàng)目主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)信息；10％利用主流報(bào)紙結(jié)合活動(dòng)進(jìn)行后續(xù)報(bào)道，保續(xù)營(yíng)銷(xiāo)事件的后續(xù)熱度;5％利用DM不斷對(duì)業(yè)主及準(zhǔn)客戶(hù)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo),增加口碑效應(yīng)提高廣告的實(shí)效性;10％利用電視媒體及電臺(tái)媒體進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行解讀，同時(shí)傳遞項(xiàng)目信息;25％利用短效媒介針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行信息傳遞；5％網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目，實(shí)時(shí)信息傳遞；