養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

66/66目錄前言 2第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料 3第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀 5第三部分：南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀 8第一節(jié)南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位的供求比例 8第二節(jié)、南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)性質(zhì)與運(yùn)營(yíng)方式 10第三節(jié)、政府對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策 12第四節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述 15第五節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住條件、服務(wù)內(nèi)容及等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 20第四部分、南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 30第五部分、入住老人的差不多特征及需求分析 31第六部分、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析 33第七部分、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的機(jī)遇 42

南京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言調(diào)研時(shí)刻：2005年5信息來(lái)源：要緊來(lái)自于南京市（區(qū)）民政局福利處、老齡委辦公室、中華慈善基金等處；南京工大老年住宅課題研究組以及相關(guān)媒體；南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老人及老人家屬。調(diào)研對(duì)象南京市177家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：老年社區(qū)、老年公寓、托老所、養(yǎng)老院、福利院、干休所、老干中心、護(hù)理院、養(yǎng)老院、敬老院；調(diào)研內(nèi)容養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)、隸屬部門(mén)、入住及享受服務(wù)的條件、出租出售價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、享受政府的優(yōu)惠政策及運(yùn)營(yíng)后的政府態(tài)度、機(jī)構(gòu)工作人員狀況、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求狀況、與保險(xiǎn)之間的關(guān)系、養(yǎng)老人員及家屬的中意度。樣本容量民政、老齡委等政府機(jī)構(gòu)許多于5個(gè)養(yǎng)老、托老機(jī)構(gòu)許多于10個(gè)被訪(fǎng)治理人員許多于20個(gè)被訪(fǎng)老人、家屬許多于50個(gè)第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料江蘇省早在1986年就進(jìn)入老齡社會(huì)，是我國(guó)第一個(gè)進(jìn)入老年型的省份。全省現(xiàn)有60歲以上的老年人口1066萬(wàn)，占省人口總數(shù)的14.3%，并以超過(guò)3%的速度逐年遞增，呈現(xiàn)出老齡人口絕對(duì)數(shù)量大、增長(zhǎng)速度快、高齡化程度高等特點(diǎn)。據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年，江蘇省人口老齡化水平將達(dá)到頂峰，老年人口增加到2000萬(wàn)左右，約占全省總?cè)丝跀?shù)的25%。截止2003年底，南京全市共有60周歲以上老年人804164人，占總?cè)丝诘?3.85%。目前，全市60歲以上老年人已有80多萬(wàn)人，而到2025年，南京每4個(gè)人中就有1人超過(guò)60歲。應(yīng)該講南京老年人的遞增速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平，同時(shí)高齡化程度日漸嚴(yán)峻。老年人的養(yǎng)老問(wèn)題差不多迫切地?cái)[在我們面前需要進(jìn)一步講明的是，南京市人口平均預(yù)期壽命1990年為72.48歲，1998年上升到74.17歲，2000年差不多超過(guò)75歲。從1982年的資料看，南京市區(qū)80周歲以上的高齡老人僅有1.16萬(wàn)人，人口類(lèi)型尚屬成年型。1990年增加到1.93萬(wàn)人，1995年已達(dá)到2.68萬(wàn)人，占市區(qū)60周歲及以上老年人口的比重也由1982年的6.4%上升到1995年的7.8%，上升了1.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著時(shí)刻的推移、老年人生活水平和醫(yī)療水平的提高，大量的低齡、中齡老人不斷跨入高齡老人的行列。另外，南京市區(qū)百歲及以上的老年人口增加較快，1990年僅有6人，2000年已增加到80人，目前差不多突破100人。這意味著全社會(huì)要花費(fèi)更多的人力、物力、財(cái)力贍養(yǎng)和照料老人。南京老年人口的數(shù)據(jù)表項(xiàng)目區(qū)縣總?cè)丝诶夏耆丝诒壤?）玄武區(qū)4013406003914.96白下區(qū)4529507311316.14秦淮區(qū)2631784111215.62建鄴區(qū)2960003558512.02鼓樓區(qū)5566918061714.48下關(guān)區(qū)3188304703614.75浦口區(qū)4835005541711.46雨花臺(tái)區(qū)1900702337412.30棲霞區(qū)3619784510712.46江寧區(qū)80497311019113.69六合區(qū)87000011165312.83溧水縣3815675527514.49高淳縣4239786564515.48合計(jì)580505580416413.85第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀第一節(jié)：南京老年人居住養(yǎng)老現(xiàn)狀面臨的問(wèn)題及進(jìn)展趨勢(shì)（一）南京老年人目前要緊的養(yǎng)老模式：目前南京市的養(yǎng)老模式由家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三部分組成：家庭養(yǎng)老：南京的家庭養(yǎng)老要緊是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點(diǎn)工來(lái)實(shí)施養(yǎng)老護(hù)理。社區(qū)養(yǎng)老：社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶(hù)陪護(hù)、鐘點(diǎn)工等中介養(yǎng)老護(hù)理。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則專(zhuān)門(mén)為入住老人提供養(yǎng)老護(hù)理，目前南京有社會(huì)福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共170多家。目前家庭養(yǎng)老為南京市民要緊模式，中華民族歷來(lái)強(qiáng)調(diào)家庭養(yǎng)老，所謂“父母在家中，兒子不遠(yuǎn)游”即是這種傳統(tǒng)意識(shí)的寫(xiě)照。連續(xù)至今，兒孫繞膝的大伙兒庭生活仍是部分老人的愿望。許多人認(rèn)為“住養(yǎng)老院，要不是沒(méi)有兒女，確實(shí)是兒女不孝”。許多老人退休后賦閑在家，把希望和精神寄予于對(duì)子孫輩的照顧，同時(shí)獵取后代的物質(zhì)和精神反饋。這種傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當(dāng)前雖仍占要緊地位?，F(xiàn)在約有70%的老人是以這種最傳統(tǒng)的方式在家養(yǎng)老的。而社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則是家庭養(yǎng)老的補(bǔ)充，南京有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。（二）南京老年人目前家庭養(yǎng)老所面臨的問(wèn)題：由于社會(huì)變遷，我國(guó)第一代獨(dú)生子女差不多陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，開(kāi)始擔(dān)當(dāng)起贍養(yǎng)老人的重任。一對(duì)夫婦要同時(shí)供養(yǎng)四位老人，還要撫養(yǎng)一個(gè)小孩。而社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，讓相當(dāng)數(shù)量的子女在自身?xiàng)l件的限制和壓力下，沒(méi)有時(shí)刻或者能力照顧老人。這種“四二一”家庭結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式造成明顯的沖擊。隨著社會(huì)的變遷和信息時(shí)代的到來(lái)，年輕人和老年人之間的代溝加深，思想觀念、生活方式等方面的摩擦增多，因此家庭養(yǎng)老從老年人的心理方面來(lái)講，也難以滿(mǎn)足其需要；老年人具有高患病率、高傷殘率、高醫(yī)療利用率的特點(diǎn)，其健康問(wèn)題帶來(lái)的照料的依靠以及醫(yī)療需求等也阻礙到家庭的穩(wěn)定和進(jìn)展。南京早就進(jìn)入老齡化都市，隨著老齡化程度的加劇和家庭規(guī)模的日趨小型化，老年群體中出現(xiàn)了一種突出現(xiàn)象———“空巢老人”越來(lái)越多。南京每10戶(hù)老人家庭中就有近4戶(hù)是“空巢”家庭。南京鼓樓區(qū)對(duì)3個(gè)社區(qū)的212個(gè)老人家庭調(diào)查后發(fā)覺(jué)，“空巢”家庭有123個(gè)，占總數(shù)的59.4％，目前，這一比例正在上升。（三）南京老年人養(yǎng)老模式進(jìn)展的趨勢(shì)：1、觀念問(wèn)題阻礙老年人的養(yǎng)老方式的的選擇：傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當(dāng)前雖仍占要緊地位，但就其進(jìn)展趨勢(shì)看，對(duì)其形式的部分乃至全新的轉(zhuǎn)換已是不遠(yuǎn)的事實(shí)。中國(guó)的生育制度改革和人口老齡化趨勢(shì)的加劇使都市中日益增多的獨(dú)生子女小規(guī)模家庭的老人贍養(yǎng)功能越來(lái)越弱。而現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、生存與進(jìn)展日益艱辛的現(xiàn)實(shí)使背負(fù)沉重生活壓力的子女們難以擠出時(shí)刻和精力去陪伴父母。況且，那些已步入老年(離退休階層)的市民們考慮到子女的困難和自身及社會(huì)保障能力的提高，對(duì)子女的期望已開(kāi)始明顯降低，不再局限于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式。收入水平支撐居住需求的轉(zhuǎn)變：目前，我國(guó)都市中包括南京市區(qū)的老人一般以離退休人員為主。而作為他們晚年收入要緊組成部分的離退休保險(xiǎn)福利費(fèi)，最近幾年已有較大幅度的增長(zhǎng)。據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》反映，1998年該項(xiàng)收入人均已達(dá)5972元，比該年城鎮(zhèn)居民人均收入5458.34元還高出500多元。況且這筆收入并非我國(guó)都市老年人的唯一經(jīng)濟(jì)來(lái)源，評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)能力還需考慮如下因素：(1)儲(chǔ)蓄性收入。儲(chǔ)蓄因其保守而穩(wěn)妥的保值特點(diǎn)，成為老年人較歡迎的維持生活水平的方式之一。由于多年的積存，儲(chǔ)蓄對(duì)老年人的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力有不可忽視的阻礙作用。(2)再就業(yè)收入。據(jù)1995年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，我國(guó)都市60歲以上的在業(yè)人口占市就業(yè)人口的9.4%，占市該年齡組總數(shù)的47.13%。可見(jiàn)，我國(guó)老年人通過(guò)再就業(yè)的方式獲得收入已成為一種較普遍的現(xiàn)象。而且，我國(guó)離退休人員年人均再就業(yè)收入從1990年的15.51元上升至1998年的57.34元的現(xiàn)象也表明其還有專(zhuān)門(mén)大的潛力可挖。(3)其它方面的收入。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下理財(cái)方式的多樣化使部分都市老年人也紛紛進(jìn)入保險(xiǎn)、股票交易等投資市場(chǎng)，加之同意子女贍養(yǎng)金、領(lǐng)取上一代遺產(chǎn)等方式，老年人的經(jīng)濟(jì)收入已呈多元化趨勢(shì)。(4)亞老人群體的高收入。我國(guó)目前存在一批自身有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、事業(yè)有成的，或有富裕的子女予以支持的亞老人群，他們具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力和較高的生活需求。由上可知，南京做為江蘇省會(huì)都市，南京老年人已有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)實(shí)現(xiàn)自身晚年居住需求的轉(zhuǎn)變。而南京現(xiàn)有的社會(huì)福利服務(wù)事業(yè)基礎(chǔ)差，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)檔次偏低，養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)峻不足，遠(yuǎn)不能適應(yīng)老年人口迅速進(jìn)展形勢(shì)的需要。第三部分：南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀第一節(jié)南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位的供求比例當(dāng)前江蘇省國(guó)辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)66家，集體辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)117家，民辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)114家，各級(jí)各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老設(shè)施的床位總和約21萬(wàn)張，每百名老人僅擁有約1.97張床位。，隨著人口老齡化趨勢(shì)的加劇，全省現(xiàn)有的福利服務(wù)供給已嚴(yán)峻不足，床位數(shù)與需求還有專(zhuān)門(mén)大的一段差距。此外，老年福利機(jī)構(gòu)在質(zhì)量上也難以滿(mǎn)足需求，目前，在全省的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)中只有16家通過(guò)相關(guān)的國(guó)際認(rèn)證。經(jīng)調(diào)查，2004年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京市通過(guò)民政部門(mén)審核，取得設(shè)置批準(zhǔn)證書(shū)的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有175家，共有10841個(gè)床位，入住老人7935名，床位利用率約73.2%左右。每千名老人擁有床位數(shù)約為12.4張。（見(jiàn)附表一）南京作為沿海發(fā)達(dá)省份的省會(huì)都市，老齡化程度高于全國(guó)平均水平，人們的思想觀念也相對(duì)較新，經(jīng)濟(jì)狀況也更寬裕，因此理應(yīng)有更高的標(biāo)準(zhǔn)。從全國(guó)其它都市的進(jìn)展進(jìn)程來(lái)看，2003年底，大連市每千名老人擁有福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)達(dá)到18.8張，杭州達(dá)到16張。而上海在2002年底的戶(hù)籍人口1300萬(wàn)，60周歲以上老年人超過(guò)249萬(wàn)，占總?cè)丝诘?8.7%，人口總量與老齡化程度均高于我市，而其老年福利事業(yè)進(jìn)展也領(lǐng)先我市。2002年底，該市共有老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)467家，床位34931張，每千名老人擁有床位超過(guò)了14張，也遠(yuǎn)高于我市水平。由此可見(jiàn)南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只是剛剛達(dá)到國(guó)家要求的差不多標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足南京的老齡人群的多層面的社會(huì)需求。（附表一）南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位一覽表項(xiàng)目單位總?cè)丝诶淆g人口比例床位數(shù)千名老人擁有床位玄武區(qū)4013406003914.9661610.26白下區(qū)4529507311316.144696.41秦淮區(qū)2631784111215.6254913.35建鄴區(qū)2960003558512.023369.44鼓樓區(qū)5566918061714.482072.57下關(guān)區(qū)3188304703614.754639.846城區(qū)小計(jì)228898933750214.7426407.82浦口區(qū)4835005541711.4675413.61雨花臺(tái)區(qū)1900702337412.3038916.64棲霞區(qū)3619784510712.4666314.70江寧區(qū)80497311019113.69158514.38六合區(qū)87000011165312.8310349.265郊區(qū)小計(jì)271052134574212.76442512.8011區(qū)合計(jì)499951068324413.67706510.34溧水縣3815675527514.4977113.95高淳縣4239786564515.48127619.442縣小計(jì)80554512092015.01204716.93全市總計(jì)580505580416413.85984512.24第二節(jié)、南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)性質(zhì)與運(yùn)營(yíng)方式南京市目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)和運(yùn)營(yíng)方式共分為以下三種：政府性質(zhì)是由省、市、區(qū)政府直接投資建設(shè)，由政府撥款承擔(dān)社會(huì)三無(wú)五保老人等福利責(zé)任的非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。南京目前共20家。一般政府性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都為政府自己運(yùn)營(yíng)，如：南京市福利院、玄武門(mén)老年公寓、秦淮區(qū)社會(huì)福利院、鼓樓區(qū)社會(huì)福利院等，目前南京此類(lèi)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共16家。但個(gè)不也存在政府性質(zhì)但由集體或社會(huì)治理、承包運(yùn)營(yíng)的，如：省郵電老年公寓、蘭園老年公寓、工程兵學(xué)院老年康復(fù)中心、通院為民老年康復(fù)中心等4家。集體性質(zhì)是由政府管轄下的區(qū)、街道、鎮(zhèn)等集體性質(zhì)投資建設(shè)并治理，由集體撥款承擔(dān)本轄區(qū)三無(wú)五保老人等福利責(zé)任的非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，差不多由集體運(yùn)營(yíng)。南京目前此類(lèi)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共108家，為要緊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)性質(zhì)。如江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院、玄武門(mén)社區(qū)老年康復(fù)院、夫子廟街道社會(huì)福利院等。社會(huì)性質(zhì)由社會(huì)力量投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，以收費(fèi)形式社會(huì)招收老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前南京此類(lèi)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共47家。如金康老年護(hù)理中心、市紅十字老年康復(fù)中心等（政府性質(zhì)、集體性質(zhì)兩種類(lèi)型都為非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，沒(méi)有盈利指標(biāo)，但目前大多數(shù)都對(duì)外開(kāi)放同意自費(fèi)入住的老人，作為額外的創(chuàng)收收入）第三節(jié)、政府對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知的文件，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策摘要如下：對(duì)社會(huì)力量投資創(chuàng)辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)給予政策上的扶持和優(yōu)惠。社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采納劃拔方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?；按照法律、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采納有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)和興辦的第三產(chǎn)業(yè)，安置殘疾人的福利企業(yè)，以及單位和個(gè)人捐贈(zèng)支持社會(huì)福利事業(yè)的，國(guó)家給予稅收優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行。對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用電按當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠價(jià)格收費(fèi)，用水按居民生活用水價(jià)格收費(fèi)；對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)使用電話(huà)等電信業(yè)務(wù)要給予優(yōu)惠和優(yōu)先照顧。對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)所辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)己取得執(zhí)業(yè)許可證并申請(qǐng)城鎮(zhèn)職工差不多醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的，可依照勞動(dòng)保障部下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)職工差不多醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)治理暫行方法的通知》(勞社部發(fā)〔1999〕14號(hào))的規(guī)定，經(jīng)審查合格后納入城鎮(zhèn)職工差不多醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收養(yǎng)人員中的差不多醫(yī)療保險(xiǎn)參保人員，在定點(diǎn)的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)所辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)就醫(yī)所發(fā)生的醫(yī)療費(fèi)用，按差不多醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)定支付。社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可托付社會(huì)福利機(jī)構(gòu)代辦其養(yǎng)老金發(fā)放等服務(wù)性工作。江蘇省政府關(guān)于加快進(jìn)展社會(huì)福利事業(yè)的通知文件，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策摘要如下：鼓舞和發(fā)動(dòng)社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)、個(gè)人和外商采取獨(dú)資、合資、民辦公助等形式創(chuàng)辦各類(lèi)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)支持社會(huì)力量以合資、入股、購(gòu)買(mǎi)和租賃等方式參與現(xiàn)有社會(huì)福利設(shè)施的改造和擴(kuò)建?，F(xiàn)有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，能夠依法補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)曰I集資金；也能夠經(jīng)有權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，將土地使用權(quán)作為國(guó)家(政府)投資入股，投入舊設(shè)施的改造和擴(kuò)建。民辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)符合規(guī)定條件的，享受?chē)?guó)家辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)同等優(yōu)惠政策。新辦的社會(huì)福利事業(yè)項(xiàng)目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，要保證供地。社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)工程的收費(fèi)，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)可酌情減免。公安部門(mén)免收治安聯(lián)防費(fèi)，用電、用水按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。目前通過(guò)對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的訪(fǎng)談?wù){(diào)查，南京普遍享受的優(yōu)惠政策要緊體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：凡民政部門(mén)批準(zhǔn)的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)均可申請(qǐng)為非企業(yè)單位，享受政策性的減免稅收。凡民政部門(mén)批準(zhǔn)的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)均應(yīng)享受水、電、固定電話(huà)、有線(xiàn)電視的收費(fèi)按居民類(lèi)價(jià)格執(zhí)行。政府對(duì)南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策的分析鼓舞社會(huì)力量興辦福利機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策無(wú)明確的定量要求：目前許多對(duì)老年人社會(huì)福利事業(yè)的優(yōu)惠政策還比較原則，一些優(yōu)惠政策還停留在定性的層面上，優(yōu)惠政策的權(quán)限及實(shí)施實(shí)際已下放到各區(qū)等地點(diǎn)主管部門(mén)，由于沒(méi)有明確的定量要求，彈性空間相應(yīng)較大。政府資金整體投入量少，投入方式陳舊、投入對(duì)象單一：到目前為止，政府對(duì)福利機(jī)構(gòu)的資金資助投入量少，還停留在項(xiàng)目財(cái)政時(shí)期；必須有適當(dāng)項(xiàng)目并獲得打算及財(cái)政部門(mén)認(rèn)可才能得到資助，定期資助等經(jīng)常性財(cái)政支出機(jī)制尚未建立。盡管社會(huì)力量興辦的福利機(jī)構(gòu)與國(guó)家和集體興辦的一樣承擔(dān)社會(huì)職能，但政府資金支持僅限于國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)興辦的機(jī)構(gòu)，由于政府投入上的差不，導(dǎo)致其運(yùn)行成本的不一致。對(duì)國(guó)際通行的新辦機(jī)構(gòu)資助和正常運(yùn)行補(bǔ)貼支持無(wú)可借鑒的實(shí)施案例：國(guó)內(nèi)上海等一些都市差不多開(kāi)始對(duì)國(guó)際上通行的新辦機(jī)構(gòu)資助和正常運(yùn)行補(bǔ)貼，在我市還尚未啟動(dòng)。江寧區(qū)政府去年年底首先提出在符合條件的前提下對(duì)新辦機(jī)構(gòu)（包括社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)）資助和正常運(yùn)行補(bǔ)貼，最多達(dá)5000元/床位，但目前還無(wú)可借鑒的實(shí)施案例。第四節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)區(qū)位分布與隸屬主管部門(mén)：主城區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)地理位置分布如下：玄武區(qū)16個(gè)、白下區(qū)14個(gè)、秦淮區(qū)10個(gè)、建鄴區(qū)9、鼓樓區(qū)10、下關(guān)區(qū)12；共71個(gè)。為總數(shù)的41%郊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布如下：浦口區(qū)16個(gè)、雨花臺(tái)區(qū)11個(gè)、棲霞區(qū)12個(gè)、江寧區(qū)28個(gè)，六合區(qū)18個(gè)，共85個(gè)，為總數(shù)的48%郊縣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布如下：其中溧水縣公共8個(gè)，高淳縣11個(gè)，共19個(gè)，為總數(shù)的11%由此可見(jiàn)，南京175家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主城區(qū)只占取了41%，目前江寧區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是最多的。這是從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的地理位置來(lái)劃分的，差不多上各個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)隸屬主管部門(mén)為本轄區(qū)的民政局的福利處直接治理，但個(gè)不的如冠名為省、市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就隸屬到相應(yīng)的市民政局、省民政廳的福利處治理。二、規(guī)模、設(shè)施的概述：1、分類(lèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占地、建筑面積的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占地面積的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：依照統(tǒng)計(jì)，南京目前175家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的綜合規(guī)模總體偏小，占地面積10000平米以上的機(jī)構(gòu)只有八個(gè)，建筑面積上5000平米的僅四個(gè)。八個(gè)其中大多地處郊縣，為集體性質(zhì)；以收留五愛(ài)護(hù)老人為主的純福利性質(zhì)的敬老院。規(guī)模稍大，面向南京市對(duì)外開(kāi)放同意自費(fèi)入住的老人的只有南京市社會(huì)福利院（占地83000），江蘇省郵政老年公寓（14000）兩家。3)南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：依照床位數(shù)統(tǒng)計(jì)，南京目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的低于100個(gè)床位數(shù)有146家，占了82%的比例，100個(gè)床位以上的共29個(gè)，其中150以上共5個(gè)：浦口區(qū)橋林鎮(zhèn)第一敬老院（150位）、青山社會(huì)福利院（300位）、但以收留五愛(ài)護(hù)老人為主的純福利性質(zhì)的敬老院；其中面向南京市對(duì)外開(kāi)放同意自費(fèi)入住的老人的只有南京市社會(huì)福利院（600位）、玄武區(qū)老年康復(fù)護(hù)理院（150位）、市紅十字老年康復(fù)中心（150位）由此可見(jiàn)南京能上規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)；其中，從分布區(qū)域來(lái)看，城區(qū)床位數(shù)為4092位，只占南京總床位數(shù)10841的38%，而城區(qū)老人目前需求旺盛，尤其是帶康復(fù)醫(yī)療性質(zhì)的機(jī)構(gòu)床位，幾乎處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。4)南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資總額的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多建筑在早期，為福利非盈利性質(zhì)，硬件條件標(biāo)準(zhǔn)較低，投資額低。后為順應(yīng)市場(chǎng)需求，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只能在原有基礎(chǔ)上改建，其中除政府直屬的南京市社會(huì)福利院，投資額上一千萬(wàn)元的只有4家：江蘇省郵政老年公寓（3500萬(wàn)）、玄武區(qū)老年公寓（1500萬(wàn)）、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院（1300萬(wàn)）青山社會(huì)福利院（1000萬(wàn)）。由此南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體質(zhì)數(shù)基礎(chǔ)較差可見(jiàn)一斑。（南京康復(fù)性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不超出10個(gè)，多附屬于一些規(guī)模較小的部隊(duì)，區(qū)級(jí)的醫(yī)院，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療設(shè)施的投資差不多歸屬到醫(yī)院部分中）5)職工人數(shù)結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員共1902人，分為治理人員、大夫、護(hù)士、護(hù)工、工勤。A、大夫、護(hù)士人數(shù)比例較少。取得執(zhí)業(yè)資格的大夫（包括兼職）138人，護(hù)士160人，平均每家機(jī)構(gòu)擁有大夫0.78名，護(hù)士0.63名。除去市社會(huì)福利院（14名大夫25名護(hù)士）、及一些以康復(fù)護(hù)理為主的（不超十家）等醫(yī)護(hù)力量較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)，其他機(jī)構(gòu)的平均水平將更低，其中97家機(jī)構(gòu)既沒(méi)有大夫，也沒(méi)有護(hù)士。除了本身附屬于醫(yī)院的個(gè)不康復(fù)機(jī)構(gòu)，大夫護(hù)士來(lái)自本醫(yī)院外，大部分為外聘性質(zhì)，大夫待遇依照級(jí)不參照三級(jí)醫(yī)院的薪資水準(zhǔn)。護(hù)士差不多薪資在1200元左右。B、治理人員共有417人，占22%，按數(shù)據(jù)看平均每家機(jī)構(gòu)擁有2.4名治理人員，據(jù)我們實(shí)地考查，其中部分人員編制雖在某些國(guó)營(yíng)、集體養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（有的單位多達(dá)10個(gè)），但只是掛名，實(shí)質(zhì)并未參與治理。由此可見(jiàn)治理人員的數(shù)量極少，而且素養(yǎng)參差不齊：大多數(shù)機(jī)構(gòu)沒(méi)有達(dá)到國(guó)家關(guān)于要具備大專(zhuān)學(xué)歷以上、社會(huì)工作類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的專(zhuān)職的社會(huì)工作人員的要求。據(jù)了解，為國(guó)家公務(wù)員編制的薪資按國(guó)家規(guī)定發(fā)放。（許多屬郊縣集體敬老院的治理人員只領(lǐng)取國(guó)家或集體發(fā)放的差不多生活費(fèi)，利用養(yǎng)老院的空余土地自給自足。）中高層除外，對(duì)外招聘的一般治理人職員資800—1500元不等。C、護(hù)工、工勤護(hù)工、工勤人數(shù)各為754人、433人，康復(fù)性質(zhì)的或設(shè)施條件稍高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)工、工勤分工相對(duì)明確，普遍護(hù)工、工勤沒(méi)有區(qū)分。平均每個(gè)護(hù)工負(fù)責(zé)介護(hù)的老人一個(gè)，介助最多不超出兩個(gè)。但許多機(jī)構(gòu)在護(hù)工提成的前提下達(dá)到了一人介護(hù)3個(gè)老人。護(hù)工多為外地30到50歲的農(nóng)村婦女，除勞務(wù)市場(chǎng)，互相熟人介紹也是招募渠道。按規(guī)定護(hù)理人員應(yīng)同意崗前培訓(xùn)，經(jīng)省級(jí)以上主管機(jī)關(guān)培訓(xùn)考核后持證上崗，但南京目前90%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合此規(guī)范。護(hù)理人員的差不多工資350—600元不等，有提成制度，多數(shù)定為每多護(hù)理一個(gè)介護(hù)老人增加50元。南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差不多設(shè)施狀況概述:南京175家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，95%建筑在早期（1999年頒布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》之前），設(shè)施簡(jiǎn)陋，依舊停留在養(yǎng)老院、托老所滿(mǎn)足差不多的住養(yǎng)服務(wù)的概念時(shí)期，或直接在一般住宅的套房?jī)?nèi)運(yùn)營(yíng)，或把原先作為其他用途的房子作簡(jiǎn)單改造即投入使用，而非量身定造，各項(xiàng)設(shè)施不符合老年人軀體、心理等方面的需求，極其不規(guī)范。少數(shù)市場(chǎng)最好的牽強(qiáng)達(dá)到二星級(jí)的房間標(biāo)準(zhǔn)。文娛、康復(fù)方面的設(shè)施簡(jiǎn)陋，少數(shù)設(shè)有簡(jiǎn)單的老年活動(dòng)棋牌室等，有的甚至沒(méi)有足夠的活動(dòng)場(chǎng)所提供給老人。目前有五、六家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正在原有基礎(chǔ)上改建擴(kuò)建，依照政府部門(mén)工作人員介紹，目前新建或改建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)已開(kāi)始嚴(yán)格按照《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》執(zhí)行，尤其新申報(bào)的福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的硬件審核上比以往嚴(yán)格許多，據(jù)考查，如江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院、玄武區(qū)老年公寓（改建中）。江蘇省郵政老年公寓等新建或改建的項(xiàng)目在差不多設(shè)施上達(dá)到了南京一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院（臨時(shí)只同意本區(qū)五包老人），是去年興建的目前南京福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)硬件條件最好的一家。第五節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住條件、服務(wù)內(nèi)容及等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目前南京市的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)差不多分為以下幾種：保健、療養(yǎng)、醫(yī)療、娛樂(lè)、老人護(hù)理（自理、介助、介護(hù)）、康復(fù)、送終。從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，全市175家老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)中，超過(guò)90%的機(jī)構(gòu)只能提供差不多的住養(yǎng)服務(wù)，能提供康復(fù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)只有10家左右。除了市社會(huì)福利院外，能開(kāi)展較豐富文化娛樂(lè)活動(dòng)的鳳毛麟角，而真正能開(kāi)展個(gè)性化服務(wù)的機(jī)構(gòu)幾乎依舊空白。一、南京市對(duì)老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)護(hù)理要求：1、自理老人：1.1居室衛(wèi)生關(guān)心老人早晨整理床鋪，晚上鋪床，翻曬被褥；定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時(shí)隨時(shí)換洗）；酌情開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)外空氣流通，依照季節(jié)做好防暑防寒工作；每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。做到桌面、地面、門(mén)窗及墻壁清潔無(wú)積灰。室內(nèi)應(yīng)無(wú)蠅、無(wú)蚊、無(wú)鼠、無(wú)臭蟲(chóng)；定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。1.2個(gè)人衛(wèi)生早晨關(guān)心老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上關(guān)心老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部；定期關(guān)心老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；定期關(guān)心老人沐浴，定時(shí)擦身，夏季每日按時(shí)關(guān)心擦席；為大小便不能自理的老人做好大小便護(hù)理。1.3飲食起據(jù)護(hù)理每日供應(yīng)開(kāi)水二次。飯、菜送至居室，按時(shí)送飯、送藥；加強(qiáng)巡視居室，觀看老人的睡眠情況；觀看了解老人的飲食起居、思想情緒、精神狀態(tài)，并給予心理疏導(dǎo)；注意觀看老人的病情變化，用藥情況，發(fā)覺(jué)情況及時(shí)處理。2、介助老人：2.1居室衛(wèi)生早晚整理床鋪，翻曬被褥。被褥氣墊被單保持清潔、平坦、潔凈、柔軟；定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時(shí)隨時(shí)換洗）；酌情開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)外空氣流通，依照季節(jié)做好防暑防寒工作；每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。做到桌面、地面、門(mén)窗及墻壁清潔無(wú)積灰。室內(nèi)應(yīng)無(wú)蠅、無(wú)蚊、無(wú)鼠、無(wú)臭蟲(chóng)；定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。2.2個(gè)人衛(wèi)生晨起關(guān)心老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上關(guān)心老人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部。必要時(shí)做好口腔護(hù)理；定期關(guān)心老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；保持老人儀表端正；定期為老人沐浴，夏季每日擦席，每日擦身至少二次；關(guān)心行動(dòng)不便的老人如廁，為大小便失禁或發(fā)生嘔吐的老人及時(shí)清洗，更換衣服及床上用品。2.3飲食起居飯菜茶水供應(yīng)到居室定時(shí)喂飯、喂水、喂藥。每日供應(yīng)開(kāi)水二次；每天定時(shí)巡視房間，觀看了解老人的飲食起居、思想情緒、精神狀態(tài)，發(fā)覺(jué)異常，及時(shí)報(bào)告，及時(shí)處理；對(duì)易發(fā)生附床、坐椅意外的老人，提供床欄等安全愛(ài)護(hù)具；注意觀看老人的睡眠情況，及時(shí)大小便情況，發(fā)覺(jué)情況及時(shí)處理。2.4醫(yī)療康復(fù)醫(yī)務(wù)人員每周定期大查房一次，大夫、護(hù)士每天查房二次；每天定時(shí)巡視居室，15-30分鐘一次；注意觀看老人的病情變化、用藥情況以及用藥后反應(yīng)，發(fā)覺(jué)異常及時(shí)處理；三天測(cè)量生命體征一次，發(fā)覺(jué)異常及時(shí)處理；對(duì)長(zhǎng)期臥床不起的老人定時(shí)翻身、變換臥位，檢查皮膚受壓情況并應(yīng)詳細(xì)記錄備案，Io褥瘡發(fā)生率應(yīng)為零，IIo褥瘡發(fā)生率應(yīng)低于5%。入院前發(fā)生嚴(yán)峻低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外。介護(hù)老人：3.1居室衛(wèi)生早晚整理床鋪，翻曬被褥。被褥氣墊被單保持清潔、平坦、潔凈、柔軟；定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時(shí)隨時(shí)換洗）；酌情開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)外空氣流通，依照季節(jié)做好防暑防寒工作；每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi)外物品擺放整齊。做到桌面、地面、門(mén)窗及墻壁清潔無(wú)積灰。室內(nèi)應(yīng)無(wú)蠅、無(wú)蚊、無(wú)鼠、無(wú)臭蟲(chóng)；定期為老人清洗茶杯、毛巾、面盆、便器等，并定期給予消毒。3.2個(gè)人衛(wèi)生晨起關(guān)心老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上關(guān)心才人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部。必要時(shí)做好口腔護(hù)理；定期關(guān)心老人剪指（趾）甲、理發(fā)、剃須、更換衣褲；定期為老人沐浴，每天定時(shí)擦身，夏季為老人每日擦席；每天做好大小便護(hù)理，對(duì)大小便失禁及臥床不起的老人，做到勤查看，勤換尿布，勤清洗下向，更換衣服，保持老人清潔；為發(fā)生嘔吐的老人及時(shí)清洗更換衣服。3.3飲食起居每日供應(yīng)開(kāi)水二次。按時(shí)喂飯、喂水、喂藥等；加強(qiáng)巡視居室觀看老人的睡眠情況、大小便情況，發(fā)覺(jué)異常及時(shí)處理；細(xì)心觀看并掌握老人的飲食起居、思想情緒及精神狀態(tài)等情況；協(xié)助醫(yī)務(wù)人員注意觀看老人的病情變化，用藥后反應(yīng)，發(fā)覺(jué)異常及時(shí)報(bào)告醫(yī)師處理；為行走不便的老人配備臨時(shí)使用的拐杖、輪椅車(chē)和其它輔助器具；對(duì)老人易發(fā)墜床、坐椅意外的老人，提供床欄等安全愛(ài)護(hù)具；對(duì)缺乏自理能力的老人按規(guī)定代為保管好鈔票物及一些貴重物品；視天氣情況，每天帶老人到戶(hù)外活動(dòng)1小時(shí)；對(duì)患有癡呆癥的老人依照情況定時(shí)巡視，防止隨意外出或發(fā)生意外。3.4醫(yī)療康復(fù)醫(yī)務(wù)人員每周定期大查房一次，大夫、護(hù)士每天查房二次。定時(shí)觀測(cè)生命體征；對(duì)重癥老人嚴(yán)密觀看病情變化，制定針對(duì)性的護(hù)理措施，并做好記錄，防止并發(fā)癥發(fā)生；服務(wù)人員24小時(shí)值班，實(shí)行程序化個(gè)案護(hù)理。視情況調(diào)整護(hù)理方案；對(duì)長(zhǎng)期臥床不起的老人定時(shí)翻身、變換臥位，檢查皮膚受壓情況并應(yīng)詳細(xì)記錄備案，Io褥瘡發(fā)生率應(yīng)為零，IIo褥瘡發(fā)生率應(yīng)低于5%。入院前發(fā)生嚴(yán)峻低蛋白血癥，全身高度浮腫、癌癥晚期、惡液質(zhì)等患者除外；依照特護(hù)對(duì)象病情的需要，應(yīng)配備相關(guān)醫(yī)療監(jiān)護(hù)器具及藥品，及時(shí)配合搶救；二、南京民政局與物價(jià)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：南京民政局與物價(jià)局依照設(shè)備設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)內(nèi)容、機(jī)構(gòu)所處的地理位置等綜合情況2004年1月確定初步擬訂了社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體分為四個(gè)收費(fèi)等級(jí)，據(jù)福利處工作人員介紹，此規(guī)定目前還在逐步完善推出，沒(méi)有具體實(shí)施。擬出臺(tái)的南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)差不多收費(fèi)項(xiàng)目為：床位費(fèi)、護(hù)理服務(wù)費(fèi)、康娛費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、日雜費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、伙食費(fèi)、專(zhuān)門(mén)材料費(fèi)等；南京市老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi)等級(jí)一級(jí)居室條件老人居室的單人間使用面積不小于15平方米；雙人間使用面積不小于20平方米；三人間使用面積不小于25平方米；有高檔的獨(dú)立衛(wèi)生間，24小時(shí)熱水，地板（地毯）、沙發(fā)。配有電視機(jī)，空調(diào)，冰箱、電話(huà)，特灶，活動(dòng)床。床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時(shí)鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。公共設(shè)施飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專(zhuān)用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。建有老人活動(dòng)室。有供其閱讀、寫(xiě)字、繪畫(huà)、娛樂(lè)的場(chǎng)所。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書(shū)、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。有接待來(lái)訪(fǎng)的場(chǎng)所。接待室配備桌椅、紙筆及相關(guān)介紹材料。室外活動(dòng)場(chǎng)所不得少于250平方米，綠化面積達(dá)到60%。有園林景點(diǎn)，公共區(qū)域應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)志，方便識(shí)不。有一部可供老人使用的公共電話(huà)。衛(wèi)生條件依照老人健康情況，必須有醫(yī)療室及設(shè)備和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等，有專(zhuān)職醫(yī)護(hù)人員。必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。服務(wù)安全及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。保證水、電供應(yīng)，冬季室溫不低于16°C，夏季不超過(guò)28°C。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶(hù)、窗臺(tái)潔凈。有崗位職責(zé)。二級(jí)居室條件老人居室的單人間使用面積不小于10平方米；雙人間使用面積不小于14平方米；三人間使用面積不小于18平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于5平方米。有獨(dú)立衛(wèi)生間，電視機(jī)，空調(diào)，居室應(yīng)配設(shè)單人床、床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時(shí)鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。公共設(shè)施飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專(zhuān)用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。建有老人活動(dòng)室。有供其閱讀、寫(xiě)字、繪畫(huà)、娛樂(lè)的場(chǎng)所。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書(shū)、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。有接待來(lái)訪(fǎng)的場(chǎng)所。接待室配備桌椅、紙筆及相關(guān)介紹材料。室外活動(dòng)場(chǎng)所不得少于150平方米，綠化面積達(dá)到60%。公共區(qū)域應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)志，方便識(shí)不。有一部可供老人使用的電話(huà)。衛(wèi)生條件依照老人健康情況，必須預(yù)備足夠的醫(yī)療設(shè)備醫(yī)護(hù)人員和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等。不設(shè)醫(yī)務(wù)室的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)應(yīng)與專(zhuān)業(yè)醫(yī)院簽訂合同。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。服務(wù)安全及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。保證水、電供應(yīng)，冬季室溫不低于16°C，夏季不超過(guò)28°C。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶(hù)、窗臺(tái)潔凈。三級(jí)居室條件老人居室的單人間使用面積不小于10平方米；雙人間使用面積不小于平14平方米；三人間使用面積不小于18平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于4平方米。居室應(yīng)配設(shè)單人床、床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時(shí)鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。公共設(shè)施飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專(zhuān)用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。建有老人活動(dòng)室。有供其閱讀、寫(xiě)字、繪畫(huà)、娛樂(lè)的場(chǎng)所。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書(shū)、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。有接待來(lái)訪(fǎng)的場(chǎng)所。接待室配備桌椅、紙筆及相關(guān)介紹材料。有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。有一部可供老人使用的電話(huà)。衛(wèi)生條件依照老人健康情況，必須預(yù)備足夠的醫(yī)療設(shè)備和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等。不設(shè)醫(yī)務(wù)室的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)應(yīng)與專(zhuān)業(yè)醫(yī)院簽訂合同。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。服務(wù)安全及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。保證水、電供應(yīng)。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶(hù)、窗臺(tái)潔凈。四級(jí)居室條件老人居室的單人間使用面積不小于8平方米；雙人間使用面積不小于12平方米；三人間使用面積不小于15平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于4平方米。居室應(yīng)配設(shè)單人床桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈐。

室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。公共設(shè)施飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、洗漱池、防蠅設(shè)備等。洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專(zhuān)用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。衛(wèi)生條件有急救藥箱。與專(zhuān)業(yè)醫(yī)院簽訂合同。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。服務(wù)安全及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。保證水、電供應(yīng)。生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶(hù)、窗臺(tái)潔凈。老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表類(lèi)不單人間雙人間三人間四人間及以上一級(jí)25元/日18元/床日15元/床日12元/床日二級(jí)22元/日16元/床日13元/床日10元/床日三級(jí)18元/日12元/床日10元/床日8元/床日四級(jí)15元/日10元/床日8元/床日6元/床日備注：*以上為床位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。*同意上下浮動(dòng)20%護(hù)理服務(wù)費(fèi)：自理老人每人每日2-4元介助老人每人每日6-8元介護(hù)老人每人每日10-15元空調(diào)費(fèi)有條件為每臺(tái)空調(diào)安裝電表的，按用電量加收5%收取，末安裝電表的按實(shí)際使用天數(shù)8元/臺(tái)/天收?。灰陨暇鶓?yīng)按床位分?jǐn)偸杖??？祳寿M(fèi)每月10元（指有康娛設(shè)施，限自理老人）日雜費(fèi)（指日常生活用品、理發(fā)、生活用水電等費(fèi)用）、電話(huà)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、伙食費(fèi)、專(zhuān)門(mén)材料費(fèi)等按實(shí)收取。有專(zhuān)門(mén)要求的服務(wù)收費(fèi)，雙方協(xié)商量定。第四部分、南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況（一）南京市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，市場(chǎng)需求量大，各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施供不應(yīng)求南京市60歲以上的老人80萬(wàn)，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，80多萬(wàn)的老年人中，將有近2.4萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前的狀況，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足隨著人口老齡化進(jìn)展對(duì)老年住房的需求。目前南京市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道一級(jí)都建立起養(yǎng)老院和老年公寓現(xiàn)有175多家，但市場(chǎng)供不應(yīng)求。尤其康復(fù)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)入住率極高，許多人想到里面去，還要排隊(duì)等候。2、中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺依照調(diào)查，從供給與需求對(duì)比上看，城區(qū)老齡化程度高，收入相對(duì)較高，對(duì)福利機(jī)構(gòu)的需求，尤其是對(duì)中高檔需求比較旺盛，但現(xiàn)實(shí)供給數(shù)量少，層次低，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)質(zhì)量和治理水平不高。南京中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺。遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于浙江等地，南京市尚未沒(méi)有形成可供老人依照自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次的梯級(jí)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈。相應(yīng)的高檔次、能滿(mǎn)足較高消費(fèi)能力的老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)量幾乎為零。第五部分、入住老人的差不多特征及需求分析從目前入住人員結(jié)構(gòu)來(lái)看，六城區(qū)入住老人中“三無(wú)五?！睂?duì)象占7.6%，自費(fèi)入住占92.4%；郊縣的入住老人中,“三無(wú)五?！睂?duì)象占77.2%，自費(fèi)入住占22.8%，自費(fèi)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)胱∪藬?shù)的41%（一）自費(fèi)入住的老人的特征及動(dòng)機(jī)：平均年齡為八十多歲，大多數(shù)患有老年常見(jiàn)病，需專(zhuān)人護(hù)理。家庭經(jīng)濟(jì)狀況良好。自理、介護(hù)、介助比例分不為：10%、60%、30%要緊動(dòng)機(jī)排序如下：1、患病需康復(fù)治療的。2、年衰體弱多病，子女無(wú)暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。3、無(wú)子女的孤寡老人。4、出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來(lái)儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的。5、出于精神需求，喜愛(ài)與同齡人居住交流的。（二）入住老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的期望：調(diào)查中，對(duì)要緊涉及戶(hù)型、交通、面積、環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、文化氛圍、醫(yī)療設(shè)施及物業(yè)治理收費(fèi)在這些因素中，對(duì)入住老人進(jìn)行了訪(fǎng)談詢(xún)問(wèn)：調(diào)查結(jié)果顯示，老人首要考慮的因素前三位分不為：醫(yī)療設(shè)施（占40.29%）、環(huán)境（占25.2%）及服務(wù)（占10.89%）。其次，按這些因素的重要性排序分不為交通（占5.38%）、面積（占4.86%）、物業(yè)治理收費(fèi)（35位老人選擇，占4.59%）、文化氛圍（28位老人選擇，占3.67%）、戶(hù)型（27位老人選擇，占3.54%）及商業(yè)氛圍（12位老人選擇，占1.57%）（具體見(jiàn)下圖）。從調(diào)查結(jié)果能夠看出，老年人特不重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，社區(qū)內(nèi)一定要有散步、戶(hù)外健身的地點(diǎn)，還須針對(duì)老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，如此有利于自身的身心健康。由于生理機(jī)能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類(lèi)多、患病治愈時(shí)刻長(zhǎng)等特點(diǎn)，專(zhuān)門(mén)多老人行動(dòng)不便，希望就近就醫(yī)，因此，社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療配套設(shè)施對(duì)老年人來(lái)講特不重要。第六部分、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析個(gè)案一：南京市教育局老年教師公寓背景：南京市教育局老年教師公寓1993年為教育局開(kāi)辦，初期是為了解決教育系統(tǒng)鰥寡孤獨(dú)的老教師的養(yǎng)老送終等問(wèn)題的，為純粹的福利機(jī)構(gòu)，隨著市場(chǎng)需求，現(xiàn)轉(zhuǎn)入對(duì)外招收社會(huì)老人，收取一定費(fèi)用的營(yíng)利性質(zhì)。被選為個(gè)案緣故：入住老人平均文化素養(yǎng)為南京最高、經(jīng)濟(jì)收入高（個(gè)人收入多為1800元以上、子女條件普遍良好）項(xiàng)目名稱(chēng)南京市教育局老年教師公寓電話(huà)52210224項(xiàng)目地址長(zhǎng)樂(lè)路小心橋東街42號(hào)床位數(shù)124建筑面積3340m2占地面積1950m2物業(yè)性質(zhì)新建/租用自建教育局用地土地成本無(wú)入住率建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格為九十年代初的平頂板式結(jié)構(gòu)多層磚混樓房（六層）容積率戶(hù)型特點(diǎn)及各種房間的面積南北通透，兩人間14m2，獨(dú)立洗手間裝修情況（檔次）墻面一般涂料、磁軸地面，空調(diào)、床頭柜、彩電、衣柜建筑/安裝/裝修成本建筑成本約350元/m2裝修約50元/m2建筑租金成本投資資金來(lái)源由教育局出資33萬(wàn)興建。職工人數(shù)31人床位數(shù)124個(gè)出租床位數(shù)124個(gè)入住率100％空置率0收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)床位租金12—16元/天房間租金約900—1000元/月機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)（公辦/集體/民營(yíng)/國(guó)有民辦承包）集體土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓?zhuān)ǔ鲎猓?市價(jià)出讓?zhuān)ǔ鲎猓﹦潛茼?xiàng)目性質(zhì)（可售/不可售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場(chǎng)行為不可售/福利性質(zhì)（已轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為）交通、自然環(huán)境、園林景觀情況：可坐43路到達(dá)，位于居民巷內(nèi)自成獨(dú)立的院落，外部環(huán)境嘈雜，院內(nèi)相對(duì)安靜，種有少量植物花草。室不處積約1000m2，綠地占350m2左右。稅收情況享受通常的福利企業(yè)減免稅收的優(yōu)惠所享受的優(yōu)惠政策：有線(xiàn)電視費(fèi)半價(jià)、水、電費(fèi)以民用標(biāo)準(zhǔn)收取與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）、公積金、基金等機(jī)構(gòu)的合作情況差不多由老人或家屬自己與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）辦理報(bào)銷(xiāo)等問(wèn)題。差不多與公積金、基金等機(jī)構(gòu)無(wú)合作情況發(fā)生。有關(guān)項(xiàng)目性質(zhì)/項(xiàng)目社會(huì)關(guān)系的其他講明（隸屬于什么主管部門(mén)）隸屬于南京市教委、教育局，本意是專(zhuān)為全市離退休教育工作者，孤寡老人提供集中居住、日常生活起居、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)服務(wù)。后應(yīng)市場(chǎng)需求對(duì)外開(kāi)放，有選擇的招收社會(huì)老人。入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶(hù)口限制/經(jīng)濟(jì)限制/其他限制）入住者原來(lái)要為經(jīng)教委、教育局審核批準(zhǔn)符合條件的離退休教育工作者，現(xiàn)對(duì)外招收社會(huì)其它無(wú)精神病、傳染病、年滿(mǎn)六十歲以上老人，（床位緊張時(shí)，會(huì)對(duì)年齡，知識(shí)層次等因素做為選擇因素考慮）入住老人數(shù)量（自理人/半自理人/特護(hù)人/VIP人）入住老人特征（家庭結(jié)構(gòu)/經(jīng)濟(jì)狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）60％為教育系統(tǒng)的離退休教育工作者，多數(shù)有子女，少數(shù)為孤寡老人。經(jīng)濟(jì)狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費(fèi)用（1800元以上退休金/月），文化層次較高，許多在三四十年代受過(guò)高等教育。入住的要緊動(dòng)機(jī)年衰體弱多病，子女無(wú)暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。75％無(wú)子女的孤寡老人。8％出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來(lái)儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的（其中包括三對(duì)）。7%出于精神需求，喜愛(ài)交流的。10%供求情況：什么房間/床位/服務(wù)受歡迎，供不應(yīng)求？各類(lèi)房間/床位空置率？房間標(biāo)準(zhǔn)差不多為兩人間，少數(shù)有單人包房情況。差不多無(wú)空置，處于供不應(yīng)求的狀況。食堂服務(wù)情況及價(jià)位伙食標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為6元一天，一葷一素一湯。（人手不足無(wú)法做到具個(gè)性化的服務(wù)）配套設(shè)施/服務(wù)以及各種開(kāi)展情況（醫(yī)療、護(hù)理、家政、其他等）有總共不到200m2閱覽室、棋牌室等的活動(dòng)空間（現(xiàn)正在裝修中），簡(jiǎn)單的護(hù)理器械，氧氣、呼叫系統(tǒng)（正在投入配備中），介護(hù)介助服務(wù)、和秦淮醫(yī)院有合作，提供醫(yī)護(hù)人員八小時(shí)的監(jiān)護(hù)。每天組織老人做兩次操。學(xué)校經(jīng)常有學(xué)生探訪(fǎng)關(guān)心老人。相應(yīng)收費(fèi)情況自理：3元/天介助：5元/天介護(hù)：7-15/天床位費(fèi)12-16/天餐費(fèi)；6元/天治理人員/服務(wù)人員數(shù)量；治理；14人、大夫1、護(hù)士2、護(hù)工9、公勤5居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu)/軀體狀況）平均年齡84歲/差不多都患有常見(jiàn)老年病需介助服務(wù)居住人員情況（自理/護(hù)理/特護(hù)比例）自理20%護(hù)理70%特護(hù)10%人力資源成本情況：治理人員為教育局正式職員編制，工資按事業(yè)單位級(jí)不發(fā)放。大夫、護(hù)士、由合作醫(yī)院提供。護(hù)工、公勤底薪400—500元，再依照護(hù)理人數(shù)工作強(qiáng)度提成，少數(shù)高的可達(dá)到1000元，差不多在700—800元，在行內(nèi)屬偏高待遇。運(yùn)營(yíng)成本情況（人力資源成本除外）差不多為水電支出等日常耗損、膳食費(fèi)用支出，設(shè)備維護(hù)費(fèi)用綜合成本土地為劃撥性質(zhì)，只有建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施固定成本投入與運(yùn)營(yíng)成本營(yíng)銷(xiāo)模式/策略及費(fèi)用價(jià)格情況差不多沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)推廣的費(fèi)用支出營(yíng)運(yùn)之后政府的態(tài)度及支付力度：是否轉(zhuǎn)讓、漲降價(jià)、擴(kuò)大規(guī)模、增加營(yíng)業(yè)點(diǎn)？虧損如何辦？有無(wú)打算與民間資本合作？因占地限制無(wú)法擴(kuò)大規(guī)模，但預(yù)備提高檔次、改善環(huán)境、增加醫(yī)療設(shè)備、增加房間床位、更新房間家具設(shè)施等打算，（正在裝修老人的綜合活動(dòng)室）。裝修后可能會(huì)提高部分房?jī)r(jià)。本項(xiàng)目的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為南京老人文化素養(yǎng)整體較高的老年公寓，會(huì)吸引一些注重文化氛圍，有人以群分觀念的老人經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)：由于在九十年代初期投建，硬件設(shè)施跟不上社會(huì)進(jìn)展的需求。經(jīng)營(yíng)者在努力的彌補(bǔ)這一缺陷。客戶(hù)意見(jiàn)反饋（老人及家屬的中意度、中意和不中意的內(nèi)容）老人普遍對(duì)服務(wù)反映較好。但對(duì)硬件表示希望有所改善部分老人建議與國(guó)外老年公寓交流學(xué)習(xí)。項(xiàng)目特征及入住老人特征概述：老年教師公寓的收費(fèi)屬于中等，但入住老人的受教育程度總體較高，床位差不多處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在此入住的老人在精神需求方面相應(yīng)較高，一些老人會(huì)向公寓主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)提出要求改善硬件條件和個(gè)性服務(wù)的建議。公寓現(xiàn)正在改善之中。擴(kuò)建活動(dòng)閱覽室，購(gòu)買(mǎi)醫(yī)療設(shè)備，裝修并置換室內(nèi)家具，并打算增加床位已應(yīng)付市場(chǎng)需求。還會(huì)經(jīng)常組織些例如選評(píng)老壽星，讓學(xué)生和老人聯(lián)歡等活動(dòng)。但原基礎(chǔ)較差，難以滿(mǎn)足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無(wú)太大的選擇空間。被訪(fǎng)老人差不多對(duì)現(xiàn)狀表示同意，但言語(yǔ)中依舊會(huì)有些無(wú)奈。在此居住的老人退休后差不多都會(huì)積極參與社會(huì)活動(dòng)，讀老年大學(xué)，練書(shū)法、學(xué)鋼琴，直到了實(shí)在無(wú)法自理才入住在此，多數(shù)老人表示希望國(guó)內(nèi)養(yǎng)老院學(xué)習(xí)外來(lái)的經(jīng)驗(yàn)。拉近與國(guó)外的差距。個(gè)案二：南京市社會(huì)福利院背景：南京市社會(huì)福利院隸屬于市民政局，是全市唯一市屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要緊為老年人提供護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)和娛樂(lè)服務(wù)，1952年建院，占地8.3萬(wàn)平方米。現(xiàn)有老年公寓、頤養(yǎng)樓、康壽樓、康寧樓、益智樓和安靜醫(yī)院6個(gè)護(hù)理區(qū)，總床位600余張，后勤保障設(shè)施齊全。被選為個(gè)案緣故：南京目前公認(rèn)的最好的、也是收費(fèi)較高的帶醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。規(guī)模簡(jiǎn)介：老年公寓落成于1998年，建筑面積3120㎡，內(nèi)設(shè)床位70余張，適宜自理、半自理老人入住，側(cè)重于精神娛樂(lè)和群體康復(fù)，有書(shū)法、繪畫(huà)、唱歌、健身操等娛樂(lè)活動(dòng)。頤養(yǎng)樓落成于2003年，建筑面積6800㎡，內(nèi)設(shè)床位200余張，適宜自理、半自理老人入住，側(cè)重于精神娛樂(lè)和群體康復(fù)，有書(shū)法、繪畫(huà)、唱歌、健身操等娛樂(lè)活動(dòng)?？祲蹣锹涑捎?001年，建筑面積2600㎡，內(nèi)設(shè)床位110余張，適宜高齡不能自理的老人入住，側(cè)重于生活護(hù)理和個(gè)體康復(fù)?？祵帢歉慕ㄓ?004年，建筑面積1100㎡，內(nèi)設(shè)床位80余張，適宜不能自理的老人入住，側(cè)重于生活護(hù)理和個(gè)體康復(fù)。益智樓重建中，要緊入住智力殘疾的人員，側(cè)重于專(zhuān)門(mén)教育和生活技能訓(xùn)練。

安靜醫(yī)院開(kāi)辦于1992年，被社會(huì)各界譽(yù)為"功德無(wú)量"的夕陽(yáng)工程。于2003年改建，建筑面積1100㎡，內(nèi)設(shè)床位40余張，要緊收治心腦血管疾病、難治性大面積褥瘡、老年慢性疾病等

2002年9月養(yǎng)老護(hù)理通過(guò)ISO9001：2000質(zhì)量治理體系認(rèn)證，后勤保障設(shè)施齊全；現(xiàn)有工作人員140余人，其中醫(yī)護(hù)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員39人，護(hù)理員全部同意過(guò)養(yǎng)老護(hù)理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和再培訓(xùn)，持證上崗。項(xiàng)目名稱(chēng)南京市社會(huì)福利院電話(huà)58498208項(xiàng)目地址占將臺(tái)路56號(hào)床位數(shù)600建筑面積14720占地面積83000物業(yè)性質(zhì)新建/租用政府自建土地成本——入住率100%建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格磚混結(jié)構(gòu)，圍合建筑，部分有中庭花園建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格容積率0．17戶(hù)型特點(diǎn)及各種房間的面積1人間20平方米2人間30平方米、4人間40平方米、獨(dú)立洗手間裝修情況（檔次）裝修簡(jiǎn)單、木地板、空調(diào)、衣柜、電視建筑/安裝/裝修成本建筑成本：900元/平米、安裝成本：400元/平米、裝修成本：200元/平米建筑租金成本投資資金來(lái)源政府職工人數(shù)140人床位數(shù)600出租床位數(shù)550入住率90%空置率10%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)床位租金（售價(jià)）包間80元/天、兩人間40元/天、4人間30元/天、5人間25元/天房間租金（售價(jià)）80元/天機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)（公辦/集體/民營(yíng)/國(guó)有民辦承包）政府公辦土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓?zhuān)ǔ鲎猓?市價(jià)出讓?zhuān)ǔ鲎猓┱?xiàng)目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場(chǎng)行為政府結(jié)構(gòu)交通、自然環(huán)境、園林景觀情況鹽浦線(xiàn)，自然環(huán)境及園林景觀：自然條件良好，空氣清新，園林景觀優(yōu)美鳥(niǎo)語(yǔ)花香，綠化覆蓋率達(dá)總面積80%以上。稅收情況政策性減免所享受的優(yōu)惠政策水、電及其他差不多費(fèi)用按民用征收。與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）、公積金、基金等機(jī)構(gòu)的合作情況南京市社保定點(diǎn)單位有關(guān)項(xiàng)目性質(zhì)/項(xiàng)目社會(huì)關(guān)系的其他講明（隸屬于什么主管部門(mén)）隸屬南京市政府入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶(hù)口限制/經(jīng)濟(jì)限制/其他限制）除傳染，其余均可入住老人數(shù)量（自理150人/半自理300人/特護(hù)100人/VIP人）入住老人特征（家庭結(jié)構(gòu)/經(jīng)濟(jì)狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）107位五保老人、447位自費(fèi)；自費(fèi)入住老人家庭良好，子女的收入高，要緊收入來(lái)源來(lái)于子女的供給，也有自己的退體補(bǔ)助（大多為離退休老干部）。入住的要緊動(dòng)機(jī)醫(yī)療、療養(yǎng)為主供求情況：什么房間/床位/服務(wù)受歡迎，供不應(yīng)求？各類(lèi)房間/床位空置率？房間標(biāo)準(zhǔn)差不多為兩人間，可單人包房。差不多無(wú)空置，處于供不應(yīng)求的狀況。食堂服務(wù)情況及價(jià)位早上牛奶雞蛋、粥、咸菜，中午一大葷一素，晚上一小葷一素，餐費(fèi)含在住宿費(fèi)內(nèi)，不另收鈔票配套設(shè)施/服務(wù)以及各種開(kāi)展情況（醫(yī)療、護(hù)理、家政、其他等）生活自理、半自理的老人，側(cè)重于精神娛樂(lè)和群體康復(fù)；康寧、康壽生活護(hù)理區(qū)要緊入住生活不能自理的老人，側(cè)重于生活護(hù)理和個(gè)體康復(fù)；益智生活護(hù)理區(qū)要緊入住智力殘疾的人員，側(cè)重于專(zhuān)門(mén)教育和生活技能訓(xùn)練；記錄均按ISO9001：2000質(zhì)量治理體系要求進(jìn)行，深得家屬和休養(yǎng)人員好評(píng)。相應(yīng)收費(fèi)情況含差不多收費(fèi)治理人員/服務(wù)人員數(shù)量治理人員10名，服務(wù)人員150人（每間房間一位陪護(hù)）居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu)/軀體狀況）年齡為65—90歲居住人員情況（自理/護(hù)理/特護(hù)比例）護(hù)理60%、特護(hù)20%、自理無(wú)20人力資源成本情況大夫不詳、護(hù)士1500元/月、護(hù)工500元/月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式/策略及費(fèi)用價(jià)格情況經(jīng)營(yíng)模式以醫(yī)療護(hù)助為主無(wú)廣告宣傳。本項(xiàng)目的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與醫(yī)院直接掛鉤，醫(yī)療功能強(qiáng)。經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)與醫(yī)院容為一體，方便的提高了老年人的生活?？蛻?hù)意見(jiàn)反饋（老人及家屬的中意度、中意和不中意的內(nèi)容）為老人、家屬公認(rèn)南京最好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目特征及入住老人特征概述：由因此市政府興辦收留五愛(ài)護(hù)老人的機(jī)構(gòu)，口碑良好。醫(yī)療設(shè)施與技術(shù)力量強(qiáng)，服務(wù)內(nèi)容相對(duì)豐富，但由因此1952年興建，后期不斷改擴(kuò)，整體規(guī)劃顯得陳舊落后。地點(diǎn)過(guò)于偏遠(yuǎn)，容易讓老人產(chǎn)生被遺棄的感受。入住老人多為離退休老干部，年齡都平均80多歲，退體補(bǔ)助高，也曾有思想開(kāi)放六、七十老人不甘孤獨(dú)，不愿與子女住自愿來(lái)入住的，但最后因不適應(yīng)依舊回家了，緣故是精神上需求交流，要求較多，無(wú)法與大多數(shù)80歲的老人交流。生活適應(yīng)，觀念、思維方式有較大差異。工作人員也覺(jué)得難以治理，因?yàn)椤，F(xiàn)狀還無(wú)暇滿(mǎn)足這類(lèi)客戶(hù)，能夠講也是南京目前大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的通病。個(gè)案三：江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）背景：由江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬(wàn)元興建的省級(jí)醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。被選為個(gè)案緣故：目前南京設(shè)施最好的收費(fèi)較高的醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，地處江寧。項(xiàng)目名稱(chēng)江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）電目地址南京市江寧區(qū)天元東路39號(hào)床位數(shù)133張建筑面積8000m2占地面積15000m2物業(yè)性質(zhì)新建/租用單位自建土地成本入住率80建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格傳統(tǒng)六層建筑呈L形排布，主樓六層帶電梯要緊為老人居住，副樓二層為醫(yī)療用容積率戶(hù)型特點(diǎn)及各種房間的面積賓館內(nèi)廊式，單人間10m2\雙人間16m2\三人間20m2裝修情況（檔次）中心的房間設(shè)施，衛(wèi)浴配備均按三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)配置、投資資金來(lái)源江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬(wàn)元興建的職工人數(shù)32床位數(shù)133張出租床位數(shù)72人入住率85%空置率20%機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)（公辦/集體/民營(yíng)/國(guó)有民辦承包）集體土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓?zhuān)ǔ鲎猓?市價(jià)出讓?zhuān)ǔ鲎猓﹦潛茼?xiàng)目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場(chǎng)行為福利性質(zhì)兼企業(yè)市場(chǎng)行為交通、自然環(huán)境、園林景觀情況；交通：101至江寧城中下，轉(zhuǎn)江寧4路公交車(chē)至科學(xué)園下即到；102至江寧總站轉(zhuǎn)時(shí)雨線(xiàn)至科學(xué)園下；104到董村西站換時(shí)雨線(xiàn)至科學(xué)園下；雨花臺(tái)直接乘時(shí)雨線(xiàn)