物業(yè)日常管理方案

物業(yè)日常管理方案物業(yè)日常管理方案物業(yè)日常管理方案xxx公司物業(yè)日常管理方案文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度***日常管理方案***日常運營管理已久，在現(xiàn)有工作開展方式的基礎上，個人建議制訂既科學合理，又切實可行的有針對性的日常運作管理機制，確保有效運作。1、安保管理***是集商業(yè)商鋪、業(yè)主及短期臨時租戶相結(jié)合的物業(yè)小區(qū)，面對這種有商鋪二次裝修、短期臨時租戶、業(yè)主來訪人員、快遞收發(fā)等人員混雜，給安保管理工作帶來了無形的壓力。小區(qū)治安的好壞是業(yè)主衡量物業(yè)管理的關(guān)鍵，為把一切不安全因素控制在萌芽階段，確保***小區(qū)隨時處于安全狀態(tài)，建議安保工作如下：在安保管理上以:“強化專業(yè)、人防為主、機防為輔的全面防范”整體安全管理防范思路。在裝修、物資搬運中實施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運用各種手段，在執(zhí)行處理事務上要講情、講理、講法，以預防為主，永遠把安全放在第一位。根據(jù)小區(qū)地理位置，在目前2個班輪流換防的基礎上實行責任承包。當班期間，誰出事誰擔責的管理機制，以此提高在崗人員的責任心。要求保安隊員嚴格按照《保安工作手冊》規(guī)范動作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。堅持查崗制度的執(zhí)行，由保安班長負責保安員的日檢，保安隊長負責周檢，管理處負責月檢及不定期查崗的逐級檢查制度，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗，偷懶者按公司規(guī)定處罰，確保保安隊伍的素質(zhì)和服務水準。在機防配備不足的情況下，適當增加保安人員以彌補機防局限性留下的安全防范死角，相互補充，形成動態(tài)、靜態(tài)互補的交叉安全防范體系。保安擬設固定崗，流動哨和巡邏哨，整個小區(qū)24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。加強住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，及時建立商戶和住宅人員檔案，并定期核查（文員協(xié)助建檔）。落實安全責任制，明確責任人。管理處與保安隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導、全體保安隊員又是防火責任人。加強車輛停放管理地下停車場燈光昏暗，加設幾處照明及張貼一些溫馨提示，告知車主規(guī)范停車及自保意識。地面停車場制作小區(qū)交通車輛行駛停放管理規(guī)定提示牌。要求保安對所來車輛進行統(tǒng)一指揮，要求規(guī)范停放，嚴禁堵塞消防通道。細化、完善停車系統(tǒng)，做到電腦收費系統(tǒng)與手工收費同步可查，杜絕收費崗人員的不良作為發(fā)生。消防管理要求做到每月末及法定節(jié)日前，對大樓各層公共區(qū)域、公共設施進行例行安全檢查。檢查工作由管理處總負責人組織，工程組、保安班長、當班巡查員參加。檢查項目為各樓層所配備的消防滅火器材、消防栓是否齊全、有效，各樓層機房、電房設施設備是否運轉(zhuǎn)正常，機房、電房內(nèi)所配備的滅火器材是否完好。檢查各樓層走廊、電梯、安全通道是否暢通，消防指示燈是否完好。暑期來臨，由于小區(qū)學齡孩童較多，再加暑期中會有一些從鄉(xiāng)下農(nóng)村來深圳度假的小孩，會給小區(qū)的安保管理帶來很大的壓力（尤其是5樓公共場所、游樂設施），加之部分家長對小孩看管不嚴，為防范安全事故的發(fā)生，建議在暑期階段多增設1名保安(晚班4人、白班4人)，増崗專職負責5樓公共管理與各棟樓層的安全巡查工作，以此來加強5樓與住宅區(qū)的安全管理。保安巡查范圍查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞討人員。查違章停車、違章裝修。查室外施工、搭建情況。查高室拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象。查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象。查安全消防設施，娛樂公共設施情況。查房屋本體設施和公共設施情況。查四無：無亂張貼、無亂涂寫、無亂堆放、無亂排水。2、清潔衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生是給人入眼的第一感知，做好它，我們的心情都是舒爽的，也是對物管最基本的要求所在。在目前保潔人員及所配清潔設施的情況下，力爭做到以下要求：要求垃圾桶所設之點的垃圾裝袋，每日早晨、下午下班前進行清理、周轉(zhuǎn)，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。小區(qū)道路、小區(qū)地面、地面停車場、綠化帶等要求做到每日清掃一次。5樓公共游樂場與休閑地方要求每日先清掃后拖地一次。大堂、門廳、辦公室、座椅、電梯等每日清掃及用毛巾擦拭一次，確保干凈衛(wèi)生、無塵。公共部位門、窗、不銹鋼扶欄、信息欄、消防栓、滅火器每月擦拭一次。5樓以上各棟住宅每層要求保潔做到地面干凈衛(wèi)生、無垃圾、無油污水跡。消防樓梯無垃圾、不堵塞。小區(qū)公共雨、污水管道每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏處理；化糞池每年至少清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。地下車庫做到每周兩次的清掃處理，一年一次用水管沖洗一次（保安、工程、保潔一起參與）。根據(jù)小區(qū)實際情況對小區(qū)公共區(qū)域定期進行消毒和除四害處理。要求對保潔用具拖把時時清洗，垃圾周轉(zhuǎn)桶每日下班前周轉(zhuǎn)垃圾時用水沖洗，每月月末用洗衣粉對垃圾周轉(zhuǎn)桶洗刷一次。對現(xiàn)有保潔人員實行責任區(qū)域劃分，清潔衛(wèi)生包干，責任到人。3、工程保養(yǎng)維修工程工作開展的是否到位關(guān)系到整個物業(yè)業(yè)主、商鋪能否正常生活、正常開門營業(yè)，因此，規(guī)范運作就顯得尤為重要,既要保障整個物業(yè)所有設施設備的正常運行，又要做好這些設施設備的維修保養(yǎng)計劃，且建檔做好相關(guān)記錄，具體如下：對共用設施設備進行日常管理和維修保養(yǎng)。建立健全共用設施設備的操作規(guī)范、設備臺賬、設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全、存檔管理。設施設備標示齊全、規(guī)范、責任人明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)范及保養(yǎng)要求，確保設施設備運行正常。對共用設施設備定期組織巡查，且做好巡查記錄，需要維修，屬于小范圍的，及時組織修復，屬于大、中范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃上報公司。消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。設備房保持整潔、通風、無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。路燈、樓道燈完好率不低于95%。容易危及人身安全的設施設備要有明顯警示標志和防范措施。物業(yè)管理處派工派單處理工作完成的及時性，力爭當日事、當日畢，當日不能完成的工作必須在下班前匯報主管領(lǐng)導。4、房屋租賃管理房屋出租率的高低將直接影響公司運營效益，建議設崗專職做網(wǎng)絡推廣銷售（包括住房銷售與出租），將我們空置的商鋪、住房及周圍的環(huán)境經(jīng)過修飾，發(fā)布于個人房源網(wǎng)、58網(wǎng)、趕集網(wǎng)、微信公眾號等，以此提高房源信息的散播渠道。在我們現(xiàn)有文件《租賃協(xié)議》中需修改一些內(nèi)容，主要是針對住戶不按時繳納租金及相關(guān)管理費用所采取的防控措施，要求租戶在入住前明白相關(guān)條款并同意遵守執(zhí)行。租金催繳，建議財務與各分部統(tǒng)建網(wǎng)絡共享，對租戶租金即將到期或逾期未繳納的，分別制表共享或每周一次對租金收取情況進行對接，以便物管員及時采取措施收繳相關(guān)費用，以確保租金盡快回籠，降低公司收贏風險。5、文件管理目前公司雍景濠城的文件管理相對有點凌亂，不易查找，標示分類不清，只有區(qū)域大類。應按區(qū)域、部門進行具體的分類保存，這樣既可確保政府相關(guān)部門備查，又可因公司過往問題處理方法的借鑒而為創(chuàng)新提供價值信息（例：查找一份5年前公司與中國移動通信合作的合同書，誰能快速找出這份資料）6、客服/文員客服即客戶服務工作（接受客戶咨詢、解決客戶存在的問題，盡可能的滿足客戶需求），這就要求我們的工作人員對商務禮儀、電話或面對面溝通的方式方法及事務工作處理的靈活程度等，需要有一個系統(tǒng)的學習和培訓，其次是對自身形象和言行舉止。7、其他在公司的管理上須要求各級人員應對各自的崗位進行履職，實行數(shù)據(jù)量化管理，作為服務行業(yè)，我們要時刻報著急客戶之所急、急領(lǐng)導之所急的心態(tài)，遇事拖拉、推諉的這種不正之風要及時剎住。要盡可能的規(guī)避對團隊實行交叉管理，一是管理方的彼此推諉，二是被管理方會找各種理由來搪塞管理方，造成很大的窩工。事務性的工作崗位，要求崗位工作人員做到“日清日畢”，特殊情況不能日畢時，每日下班前都要對自己的垂直領(lǐng)導做當天的工作匯報，唯有此，才能對下線工作人員有一個有效的管控，不至于發(fā)展成放任自留、遇工作想干就干，不想干就給自己找各種借口。部門之間因工作關(guān)系需要人員借用處理要緊事務，建議在借用前事先和該區(qū)域的負責人溝通一下，以便該區(qū)域負責人在遇其他事情的時候