天津大悅城案例分享課件

天津大悅城

案例分享1.天津大悅城

案例分享1.項目解讀創(chuàng)意街區(qū)解讀學(xué)習(xí)與借鑒2.項目解讀2.一、項目解讀開發(fā)商：中糧集團開業(yè)時間：2011-12建筑面積：55萬平方米商業(yè)面積：22萬平方米定位：國際時尚青年城客層：以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群項目類型：購物中心,商業(yè)街項目地址：天津河?xùn)|區(qū)南門外大街3.一、項目解讀開發(fā)商：中糧集團3.4.4.天津大悅城是以商業(yè)為主導(dǎo)的城市綜合體項目是大悅城家庭的重型店涵蓋娛樂、休閑、餐飲、購物、商務(wù)、居住為一體的城市消費驅(qū)動體！5.天津大悅城5.6.6.7.7.——項目定位國際時尚生活城生活是主題——生活方式的革新締造者時尚是主旋——潮流、品位的引領(lǐng)帶動國際是導(dǎo)向——與國際同步的接觸平臺體驗是話題——差異化的多維立體體驗便利是優(yōu)勢——超大體量和復(fù)合的業(yè)態(tài)8.——項目定位國際時尚生活城8.——區(qū)位圖9.——區(qū)位圖9.——業(yè)態(tài)分布圖B1：星巴克、DQ、川町太郎、日風(fēng)拉面、恒記甜品、KFC、吉野家、呷哺呷哺、面包新語、玩具反斗城、5D電影、熱風(fēng)、屈臣氏、可多生活、綺麗生活館、中糧食品、BUBWAY、優(yōu)之良品、鏡界攝影、牛軋?zhí)?、天綠回轉(zhuǎn)壽司、大食代、i轉(zhuǎn)角、大快活、全明星滑冰俱樂部L1：GAP、APPLE、WE、玩具反斗城、許留山、太平洋咖啡、漢堡王、motuercare、GUESS、CKjeans、哈根達斯、MANGO、SEPHORA、Gabor、ecco、i.t、PULL&BEAR、ZARA、ido、天梭、雷達10.——業(yè)態(tài)分布圖B1：星巴克、DQ、川町太郎、日風(fēng)拉面、恒記甜L2：快樂瑪麗、旋轉(zhuǎn)木馬、迪士尼、生活練習(xí)曲、西遇、哥倫比亞、杰克瓊斯、耐克、美吉姆、HM、必勝客、賓達咖啡、滿記甜品、SONY、歐時力、可口可樂、花舍、百麗、思加圖、JEEP

L3：ME&CITYKIDS、東方愛嬰、小鬼當(dāng)佳、探奇樂園、阿迪kids、小豬班納、陽光鼠、咖啡之翼、TEENIEWEENIE、only、she’s、流行美、ao2、曼妮芬、HELLOKITTY、港麗餐廳、C.P.U、美甲、達衣巖、季候風(fēng)、播、JNBY、GXG11.L2：快樂瑪麗、旋轉(zhuǎn)木馬、迪士尼、生活練習(xí)曲、西遇、哥倫比亞L4：韋博英語、麻辣誘惑、外婆家、九毛九面館、味食尚、新辣道、釜山料理、巴貝拉、禾綠壽司、找茶、望湘園、將太無二、水果撈、胡椒廚房、俏江南、魚酷、聚樂港、黃記煌、芽莊、時時樂、滇池印象、和合谷、鮮果時間、金逸劇院、鹿港小鎮(zhèn)、澳門味道、西龍纖味、川辣匯、茶馬古道、大長今

12.L4：韋博英語、麻辣誘惑、外婆家、九毛九面館、味食尚、新辣道大悅城強調(diào)“街區(qū)創(chuàng)新”。

大悅城引入創(chuàng)意零售、家居生活、文化藝術(shù)、美食餐吧、音樂咖啡、展覽空間等體驗式店鋪，同時通過品類間的有機組合，構(gòu)建區(qū)域化個性商業(yè)氛圍。

在“產(chǎn)品思維”下，建筑空間創(chuàng)新下，騎鵝公社、神獸寺街、0618街、悅界、5號車庫相應(yīng)產(chǎn)品不斷刷新關(guān)注點

未來上海大悅城摩坊166也將面試。二、創(chuàng)意街區(qū)解讀13.大悅城強調(diào)“街區(qū)創(chuàng)新”。二、創(chuàng)意街區(qū)解讀13.（一）騎鵝公社

騎鵝公社——天津最文藝的主題化購物街區(qū)，于2013年9月29日在天津大悅城北區(qū)5層盛大開街，總建筑面積2000㎡，包含34家創(chuàng)意店鋪、十萬余種創(chuàng)意產(chǎn)品，是全國首個環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的室內(nèi)購物街區(qū)，如今已成為天津新青年家喻戶曉的潮聚圣地。14.（一）騎鵝公社

騎鵝公社——天津最文藝的主題化購物街區(qū)，1、定位策劃：天津最文藝的創(chuàng)意設(shè)計、休閑互動體驗式街區(qū)以時尚為內(nèi)核，并通過環(huán)境營造和服務(wù)提升向目標客群傳達時尚感受。15.1、定位策劃：15.（2）大悅城的客群定位核心消費人群特點：個性張揚、思想前衛(wèi)、追求時尚、注重感受。16.（2）大悅城的客群定位核心消費人群特點：個性張揚、思想前（3）目標客群與街區(qū)定位對位目標客群與創(chuàng)意設(shè)計欣賞的層次客群屬性設(shè)計層次具有一定設(shè)計和創(chuàng)意鑒賞能力，追求高于大眾流行層次的創(chuàng)意與設(shè)計，但尚未升華至追求藝術(shù)設(shè)計層次的小資客群是街區(qū)的主要目標消費群體。中產(chǎn)趣味上流藝術(shù)大眾流行核心階層小資品鑒17.（3）目標客群與街區(qū)定位對位目標客群與創(chuàng)意設(shè)計欣賞的層次客群借鑒元素：a.業(yè)態(tài)品類與商品品牌應(yīng)盡力豐富，且有較強的獨有性和引領(lǐng)性;b.街區(qū)與賣場應(yīng)有截然不同的風(fēng)格和營銷包裝;

c.互動、體驗、休閑風(fēng)情是街區(qū)的主線和主要賣點;d.不宜設(shè)置大面積店鋪，主要發(fā)展小而精的獨立設(shè)計師店面;

e.品牌均需有獨立創(chuàng)意的形象和鮮明的品牌內(nèi)涵;f.街區(qū)需要獨立的招商渠道、運營管理模式和推廣概念才能經(jīng)營成功。（1）定位借鑒18.借鑒元素：（1）定位借鑒18.（4）商鋪設(shè)計借鑒——集裝箱以集裝箱為鋪位創(chuàng)意單元，形成面積規(guī)劃整齊，建設(shè)成本低廉，施工速度更快、外檐包裝更具風(fēng)格及設(shè)計感的商業(yè)鋪面。19.（4）商鋪設(shè)計借鑒——集裝箱以集裝箱為鋪位創(chuàng)意單元，形成面積（5）街區(qū)設(shè)計借鑒田子坊的空間感覺，考慮建筑高度與街巷尺度對顧客帶來的購買體驗，營造與石庫門類似但更具設(shè)計感的街坊式商業(yè)街區(qū)。20.（5）街區(qū)設(shè)計借鑒田子坊的空間感覺，考慮建筑高度與街巷尺度對（6）街區(qū)形象示例21.（6）街區(qū)形象示例21.（7）案名由來天津大悅城·騎鵝公社源自瑞典兒童文學(xué)作品《尼爾斯騎鵝旅行記》。本書以奇幻、冒險、旅行和自我成長為主題，是經(jīng)典的兒童必讀書目。22.（7）案名由來天津大悅城·騎鵝公社源自瑞典兒童文學(xué)作品《尼爾23.23.騎鵝公社一層是主力樓層，二層是輔助樓層。

一層總共規(guī)劃街巷合計15個，街區(qū)名稱創(chuàng)意百變：神獸寺街(騎鵝公社二期項目)、80后故居、石頭剪刀布、迷巷、磨針街、私貨街、左耳花園、單眼皮巷、45分鐘廣場、不插電廣場、橙子街、幸福巷、春暖巷、嘀咕街、右耳花園。

二層作為輔助樓層，主要用于公共區(qū)域陳磊照相，公共區(qū)域出租活動等，沒有零售業(yè)態(tài)。設(shè)立TAOADD區(qū)1個，外擺區(qū)4個。2、騎鵝公社項目解讀24.騎鵝公社一層是主力樓層，二層是輔助樓層。

一層總共規(guī)劃街巷合樓層業(yè)態(tài)包括服裝服飾、鞋品箱包、配飾、餐飲美食、休閑娛樂、家居禮品、咖啡甜點、數(shù)碼，合計8個品類。進駐品牌數(shù)量33家，其中服裝服飾5家，鞋品箱包1家，配飾2家，餐飲美食5家，休閑娛樂3家，家居禮品11家，咖啡甜品5家，數(shù)碼1家。品牌風(fēng)格迥異，品名創(chuàng)意文藝，代表品牌有皇后先生、守望者、丹寧海、好望角、阿貍。25.樓層業(yè)態(tài)包括服裝服飾、鞋品箱包、配飾、餐飲美食、休閑娛樂、家騎鵝公社“租金水平與坪效

a.騎鵝公社共34家店鋪，總經(jīng)營面積770平方米，平均固定租金水平為7.72元/平方米/天，為定位階段預(yù)期水平(約2-2.5元/平方米/天)的3倍。

b.騎鵝公社22家零售店鋪(面積約560平方米)平均固定租金平效5元/平方米/天，為市場同等樓層零售業(yè)態(tài)租金水平2倍。

c.餐飲類銷售額51.3萬元，日銷售平效122.11元/平方米，為全館餐飲業(yè)態(tài)日均平效水平的2.4倍。12家餐飲店鋪(面積約210平方米)平均固定租金平效15元/平方米/天，該水平已超過天津大悅城4樓餐飲固定租金平效水平。26.騎鵝公社“租金水平與坪效a.騎鵝公社共34家店鋪，總經(jīng)營27.27.騎鵝公社Ⅱ期——神獸寺街“神獸寺街”在延續(xù)騎鵝公社I期風(fēng)格定位的基礎(chǔ)上，將電影元素、奇幻巧思、超現(xiàn)實風(fēng)格融入其中，并以“天津四大神獸”為街區(qū)主題，進一步深化原創(chuàng)的、顛覆的、藝術(shù)的、不可復(fù)制的文藝街區(qū)的品牌理念。2014年9月27日魔幻亮相。由11家實體店鋪和15家超現(xiàn)實虛擬店鋪組成。28.騎鵝公社Ⅱ期——神獸寺街“神獸寺街”在延續(xù)騎鵝公社I期風(fēng)格定騎鵝公社II期最值得一提的是鎮(zhèn)街之寶“神獸寺”，這里供奉著奇葩的“天津四大神獸”——鬊（shun）鳥、走雞、幺蛾子、拿拿龍29.騎鵝公社II期最值得一提的是鎮(zhèn)街之寶“神獸寺”，這里供奉著奇由11家實體店鋪和15家超現(xiàn)實虛擬店鋪組成，其中實體店鋪匯集了線上超人氣文具品牌“戀紙癖”、時尚拍照小店“愛印屋”、文藝刺青“破浪潮”、從五道營胡同里走來的wanou店“磁廠”、年輕人喜愛的麻辣燙“許小樹”、正宗麻辣美味“重慶小面”、專屬定制的水晶飾品“南境時光”、國內(nèi)體驗式銀飾品牌“宸璽”以及旅行者香水店“氣味集”等有趣有范兒有態(tài)度的個性潮鋪。

30.由11家實體店鋪和15家超現(xiàn)實虛擬店鋪組成，其中實體店鋪匯集騎鵝公社II期的另一大亮點便是首次啟用的虛擬店鋪概念，將超現(xiàn)實主義的“非人類”店鋪以虛擬景觀的形式展現(xiàn)，成為繼I期集裝箱店鋪創(chuàng)新之后，又一大原創(chuàng)亮點。

“沒好診所”、“恨之花”、“soundgallery”、“闇面食堂”、“五味酒局”、“初戀的告白”、“人生第一桶金”、

“李大能宇宙人力資源”正在招聘外星人、收購女鬼長發(fā)、為星級聯(lián)盟征兵……31.騎鵝公社II期的另一大亮點便是首次啟用的虛擬店鋪概念，將超現(xiàn)虛擬店鋪32.虛擬店鋪32.騎鵝II期還原電影場景的街區(qū)色調(diào)，復(fù)刻歲月痕跡的斑駁墻壁，古典融合現(xiàn)代的碰撞搭配，還有看似隨意，實則追求視覺沖擊的城市涂鴉……從街道地板到指引標識，從店鋪墻面到垃圾桶，都是設(shè)計師們從生活中提煉的藝術(shù)精華。33.騎鵝II期還原電影場景的街區(qū)色調(diào)，復(fù)刻歲月痕跡的斑駁墻壁，古（二）五號車庫2015年9月26日，全國首個以手作藝術(shù)為基調(diào)的室內(nèi)街區(qū)——“5號車庫”在天津大悅城北區(qū)3F匠心啟幕，這是天津大悅城繼騎鵝公社、神獸寺街、0618街之后的又一新形態(tài)街區(qū)力作。5號車庫以西方車庫文化為積淀，將來自全國各地的“手藝人”和設(shè)計師品牌集合于此，其中80%品牌首次進津。街區(qū)以

“想要返璞歸真的都市新貴”為目標群體，定位于“思考，閱讀，創(chuàng)造”。

全新街區(qū)5號車庫的出現(xiàn)，填補了天津大悅城乃至天津市場的業(yè)態(tài)空白。34.（二）五號車庫2015年9月26日，全國首個以

5號車庫在構(gòu)筑空間上充分利用3F停車樓5500平米的雙層空間，整個車庫內(nèi)部為“H”型挑空布局，車庫分為上下兩層（1F：書店+設(shè)計師零售+手作工坊；2F：書店+餐飲），但兩層并沒有被阻隔，有通透的整體感，上層店鋪為開放式結(jié)構(gòu)，更讓空間渾然一體，讓人感到視野開闊，身心舒暢。35.5號車庫在構(gòu)筑空間上充分利用3F停車樓5500平米的雙層空品牌：川上陶藝、玲瓏窯、山間集、西廂、米有沙拉、純粹咖啡、今日閱讀、花也、大聲音樂、梵谷、ta.lk、又見梵高、弄湯、離弦、全愛工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音師、RE調(diào)香室、流FLUX、missme、bestdessert、歸拙小筑。36.品牌：川上陶藝、玲瓏窯、山間集、西廂、米有沙拉、純粹咖啡、今37.37.（三）、天津大悅城會員體驗中心---良食局良食局會員體驗中心位于天津大悅城負一層，占地面積達300平米，在體驗中心內(nèi)陳列6個區(qū)域，分別是《敗物首選》、《咖啡先生》、《糧倉》、《種子博物館》、《等你來掌勺》、《原創(chuàng)精品》。38.（三）、天津大悅城會員體驗中心---良食局良食局會員體驗中心39.39.40.40.敗物首選人人都愛的優(yōu)質(zhì)良品，用積分來兌換和它們終生相處的機會。良食局不販賣商品，只兌換精挑細選的生活態(tài)度。41.敗物首選41.42.42.原創(chuàng)精選你沒時間看全世界，但有時間把這些來自全世界的創(chuàng)意禮品帶走。良食局不販賣禮物，只兌換與眾不同的美好。43.原創(chuàng)精選43.44.44.轟趴地帶放肆聚會抑或辦公會議，百余平米的私享空間，桌椅、廚房甚至投影儀任你掌控。良食局不出租時間，只兌換隨心所欲的自由。45.轟趴地帶45.46.46.糧倉：良食局為會員奉上中糧出品的優(yōu)質(zhì)大米，會員用積分兌換各類大米的同時，還可以享受從米倉親手接一份晶瑩飽滿的別樣體驗。種子博物館：會員在這里能夠觀賞到來自全球各地的名花成株;種豆展示空間，顧客可以通過現(xiàn)場提供的豆類營養(yǎng)搭配餐單，在區(qū)域內(nèi)自行組合豆子營養(yǎng)餐食材。47.糧倉：良食局為會員奉上中糧出品的優(yōu)質(zhì)大米，會員用積分兌換各類三、學(xué)習(xí)與借鑒1、配合明確的客群定位，針對性地引入特色品牌始終以“年輕、時尚、潮流、品味”為品牌定位。大悅城地產(chǎn)把自己的核心目標客群鎖定在了18-35歲的時尚白領(lǐng)及新興中產(chǎn)階層。能夠明確定義企業(yè)的核心消費群，進而框定客群年齡范圍的商業(yè)運營商也不多見，更多的企業(yè)依然是在泛泛地談“家庭化、全客層”這類概念。48.三、學(xué)習(xí)與借鑒1、配合明確的客群定位，針對性地引入特色品牌42、343品牌分類管理機制大悅城的品牌招商落地是通過一套名為“343品牌分類管理機制”的系統(tǒng)進行支撐的，目的就是要確保產(chǎn)品線在復(fù)制的過程中能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的商業(yè)模式并使整體效益最大化。大悅城具體將商戶品牌分為三類，三類商戶的數(shù)量占比按照30％、40％、30％的比例進行分類，因此簡稱“343”,分類標準的依據(jù)是：定位、復(fù)制頻次、貢獻點、品牌管理方式、品牌號召力等維度。49.2、343品牌分類管理機制49.3、基于特色主題街區(qū)的購物中心大悅城最大的不同就是做到了基于主題街區(qū)的購物中心，強調(diào)街區(qū)的鮮明性特色。天津大悅城騎鵝公社、朝陽大悅城悅街以及最新的上海大悅城摩坊166均是這些主題街區(qū)的代表。50.3、基于特色主題街區(qū)的購物中心50.

4、循序漸進的“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新

從微信、大數(shù)據(jù)體系、體驗營銷到O2O，大悅城通過線上線下的互相引流，解決客流提升、銷售提升等關(guān)鍵問題。良食局由APP線上商城和線下實體店組成，是全國首家O2O會員體驗平臺。將有邊界的實體商業(yè)拓展為無邊界的粉絲平臺。51.4、循序漸進的“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新51.創(chuàng)新強化核心競爭力

謝謝！

52.創(chuàng)新強化核心競爭力

謝謝！

52.天津大悅城

案例分享53.天津大悅城

案例分享1.項目解讀創(chuàng)意街區(qū)解讀學(xué)習(xí)與借鑒54.項目解讀2.一、項目解讀開發(fā)商：中糧集團開業(yè)時間：2011-12建筑面積：55萬平方米商業(yè)面積：22萬平方米定位：國際時尚青年城客層：以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群項目類型：購物中心,商業(yè)街項目地址：天津河?xùn)|區(qū)南門外大街55.一、項目解讀開發(fā)商：中糧集團3.56.4.天津大悅城是以商業(yè)為主導(dǎo)的城市綜合體項目是大悅城家庭的重型店涵蓋娛樂、休閑、餐飲、購物、商務(wù)、居住為一體的城市消費驅(qū)動體！57.天津大悅城5.58.6.59.7.——項目定位國際時尚生活城生活是主題——生活方式的革新締造者時尚是主旋——潮流、品位的引領(lǐng)帶動國際是導(dǎo)向——與國際同步的接觸平臺體驗是話題——差異化的多維立體體驗便利是優(yōu)勢——超大體量和復(fù)合的業(yè)態(tài)60.——項目定位國際時尚生活城8.——區(qū)位圖61.——區(qū)位圖9.——業(yè)態(tài)分布圖B1：星巴克、DQ、川町太郎、日風(fēng)拉面、恒記甜品、KFC、吉野家、呷哺呷哺、面包新語、玩具反斗城、5D電影、熱風(fēng)、屈臣氏、可多生活、綺麗生活館、中糧食品、BUBWAY、優(yōu)之良品、鏡界攝影、牛軋?zhí)?、天綠回轉(zhuǎn)壽司、大食代、i轉(zhuǎn)角、大快活、全明星滑冰俱樂部L1：GAP、APPLE、WE、玩具反斗城、許留山、太平洋咖啡、漢堡王、motuercare、GUESS、CKjeans、哈根達斯、MANGO、SEPHORA、Gabor、ecco、i.t、PULL&BEAR、ZARA、ido、天梭、雷達62.——業(yè)態(tài)分布圖B1：星巴克、DQ、川町太郎、日風(fēng)拉面、恒記甜L2：快樂瑪麗、旋轉(zhuǎn)木馬、迪士尼、生活練習(xí)曲、西遇、哥倫比亞、杰克瓊斯、耐克、美吉姆、HM、必勝客、賓達咖啡、滿記甜品、SONY、歐時力、可口可樂、花舍、百麗、思加圖、JEEP

L3：ME&CITYKIDS、東方愛嬰、小鬼當(dāng)佳、探奇樂園、阿迪kids、小豬班納、陽光鼠、咖啡之翼、TEENIEWEENIE、only、she’s、流行美、ao2、曼妮芬、HELLOKITTY、港麗餐廳、C.P.U、美甲、達衣巖、季候風(fēng)、播、JNBY、GXG63.L2：快樂瑪麗、旋轉(zhuǎn)木馬、迪士尼、生活練習(xí)曲、西遇、哥倫比亞L4：韋博英語、麻辣誘惑、外婆家、九毛九面館、味食尚、新辣道、釜山料理、巴貝拉、禾綠壽司、找茶、望湘園、將太無二、水果撈、胡椒廚房、俏江南、魚酷、聚樂港、黃記煌、芽莊、時時樂、滇池印象、和合谷、鮮果時間、金逸劇院、鹿港小鎮(zhèn)、澳門味道、西龍纖味、川辣匯、茶馬古道、大長今

64.L4：韋博英語、麻辣誘惑、外婆家、九毛九面館、味食尚、新辣道大悅城強調(diào)“街區(qū)創(chuàng)新”。

大悅城引入創(chuàng)意零售、家居生活、文化藝術(shù)、美食餐吧、音樂咖啡、展覽空間等體驗式店鋪，同時通過品類間的有機組合，構(gòu)建區(qū)域化個性商業(yè)氛圍。

在“產(chǎn)品思維”下，建筑空間創(chuàng)新下，騎鵝公社、神獸寺街、0618街、悅界、5號車庫相應(yīng)產(chǎn)品不斷刷新關(guān)注點

未來上海大悅城摩坊166也將面試。二、創(chuàng)意街區(qū)解讀65.大悅城強調(diào)“街區(qū)創(chuàng)新”。二、創(chuàng)意街區(qū)解讀13.（一）騎鵝公社

騎鵝公社——天津最文藝的主題化購物街區(qū)，于2013年9月29日在天津大悅城北區(qū)5層盛大開街，總建筑面積2000㎡，包含34家創(chuàng)意店鋪、十萬余種創(chuàng)意產(chǎn)品，是全國首個環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的室內(nèi)購物街區(qū)，如今已成為天津新青年家喻戶曉的潮聚圣地。66.（一）騎鵝公社

騎鵝公社——天津最文藝的主題化購物街區(qū)，1、定位策劃：天津最文藝的創(chuàng)意設(shè)計、休閑互動體驗式街區(qū)以時尚為內(nèi)核，并通過環(huán)境營造和服務(wù)提升向目標客群傳達時尚感受。67.1、定位策劃：15.（2）大悅城的客群定位核心消費人群特點：個性張揚、思想前衛(wèi)、追求時尚、注重感受。68.（2）大悅城的客群定位核心消費人群特點：個性張揚、思想前（3）目標客群與街區(qū)定位對位目標客群與創(chuàng)意設(shè)計欣賞的層次客群屬性設(shè)計層次具有一定設(shè)計和創(chuàng)意鑒賞能力，追求高于大眾流行層次的創(chuàng)意與設(shè)計，但尚未升華至追求藝術(shù)設(shè)計層次的小資客群是街區(qū)的主要目標消費群體。中產(chǎn)趣味上流藝術(shù)大眾流行核心階層小資品鑒69.（3）目標客群與街區(qū)定位對位目標客群與創(chuàng)意設(shè)計欣賞的層次客群借鑒元素：a.業(yè)態(tài)品類與商品品牌應(yīng)盡力豐富，且有較強的獨有性和引領(lǐng)性;b.街區(qū)與賣場應(yīng)有截然不同的風(fēng)格和營銷包裝;

c.互動、體驗、休閑風(fēng)情是街區(qū)的主線和主要賣點;d.不宜設(shè)置大面積店鋪，主要發(fā)展小而精的獨立設(shè)計師店面;

e.品牌均需有獨立創(chuàng)意的形象和鮮明的品牌內(nèi)涵;f.街區(qū)需要獨立的招商渠道、運營管理模式和推廣概念才能經(jīng)營成功。（1）定位借鑒70.借鑒元素：（1）定位借鑒18.（4）商鋪設(shè)計借鑒——集裝箱以集裝箱為鋪位創(chuàng)意單元，形成面積規(guī)劃整齊，建設(shè)成本低廉，施工速度更快、外檐包裝更具風(fēng)格及設(shè)計感的商業(yè)鋪面。71.（4）商鋪設(shè)計借鑒——集裝箱以集裝箱為鋪位創(chuàng)意單元，形成面積（5）街區(qū)設(shè)計借鑒田子坊的空間感覺，考慮建筑高度與街巷尺度對顧客帶來的購買體驗，營造與石庫門類似但更具設(shè)計感的街坊式商業(yè)街區(qū)。72.（5）街區(qū)設(shè)計借鑒田子坊的空間感覺，考慮建筑高度與街巷尺度對（6）街區(qū)形象示例73.（6）街區(qū)形象示例21.（7）案名由來天津大悅城·騎鵝公社源自瑞典兒童文學(xué)作品《尼爾斯騎鵝旅行記》。本書以奇幻、冒險、旅行和自我成長為主題，是經(jīng)典的兒童必讀書目。74.（7）案名由來天津大悅城·騎鵝公社源自瑞典兒童文學(xué)作品《尼爾75.23.騎鵝公社一層是主力樓層，二層是輔助樓層。

一層總共規(guī)劃街巷合計15個，街區(qū)名稱創(chuàng)意百變：神獸寺街(騎鵝公社二期項目)、80后故居、石頭剪刀布、迷巷、磨針街、私貨街、左耳花園、單眼皮巷、45分鐘廣場、不插電廣場、橙子街、幸福巷、春暖巷、嘀咕街、右耳花園。

二層作為輔助樓層，主要用于公共區(qū)域陳磊照相，公共區(qū)域出租活動等，沒有零售業(yè)態(tài)。設(shè)立TAOADD區(qū)1個，外擺區(qū)4個。2、騎鵝公社項目解讀76.騎鵝公社一層是主力樓層，二層是輔助樓層。

一層總共規(guī)劃街巷合樓層業(yè)態(tài)包括服裝服飾、鞋品箱包、配飾、餐飲美食、休閑娛樂、家居禮品、咖啡甜點、數(shù)碼，合計8個品類。進駐品牌數(shù)量33家，其中服裝服飾5家，鞋品箱包1家，配飾2家，餐飲美食5家，休閑娛樂3家，家居禮品11家，咖啡甜品5家，數(shù)碼1家。品牌風(fēng)格迥異，品名創(chuàng)意文藝，代表品牌有皇后先生、守望者、丹寧海、好望角、阿貍。77.樓層業(yè)態(tài)包括服裝服飾、鞋品箱包、配飾、餐飲美食、休閑娛樂、家騎鵝公社“租金水平與坪效

a.騎鵝公社共34家店鋪，總經(jīng)營面積770平方米，平均固定租金水平為7.72元/平方米/天，為定位階段預(yù)期水平(約2-2.5元/平方米/天)的3倍。

b.騎鵝公社22家零售店鋪(面積約560平方米)平均固定租金平效5元/平方米/天，為市場同等樓層零售業(yè)態(tài)租金水平2倍。

c.餐飲類銷售額51.3萬元，日銷售平效122.11元/平方米，為全館餐飲業(yè)態(tài)日均平效水平的2.4倍。12家餐飲店鋪(面積約210平方米)平均固定租金平效15元/平方米/天，該水平已超過天津大悅城4樓餐飲固定租金平效水平。78.騎鵝公社“租金水平與坪效a.騎鵝公社共34家店鋪，總經(jīng)營79.27.騎鵝公社Ⅱ期——神獸寺街“神獸寺街”在延續(xù)騎鵝公社I期風(fēng)格定位的基礎(chǔ)上，將電影元素、奇幻巧思、超現(xiàn)實風(fēng)格融入其中，并以“天津四大神獸”為街區(qū)主題，進一步深化原創(chuàng)的、顛覆的、藝術(shù)的、不可復(fù)制的文藝街區(qū)的品牌理念。2014年9月27日魔幻亮相。由11家實體店鋪和15家超現(xiàn)實虛擬店鋪組成。80.騎鵝公社Ⅱ期——神獸寺街“神獸寺街”在延續(xù)騎鵝公社I期風(fēng)格定騎鵝公社II期最值得一提的是鎮(zhèn)街之寶“神獸寺”，這里供奉著奇葩的“天津四大神獸”——鬊（shun）鳥、走雞、幺蛾子、拿拿龍81.騎鵝公社II期最值得一提的是鎮(zhèn)街之寶“神獸寺”，這里供奉著奇由11家實體店鋪和15家超現(xiàn)實虛擬店鋪組成，其中實體店鋪匯集了線上超人氣文具品牌“戀紙癖”、時尚拍照小店“愛印屋”、文藝刺青“破浪潮”、從五道營胡同里走來的wanou店“磁廠”、年輕人喜愛的麻辣燙“許小樹”、正宗麻辣美味“重慶小面”、專屬定制的水晶飾品“南境時光”、國內(nèi)體驗式銀飾品牌“宸璽”以及旅行者香水店“氣味集”等有趣有范兒有態(tài)度的個性潮鋪。

82.由11家實體店鋪和15家超現(xiàn)實虛擬店鋪組成，其中實體店鋪匯集騎鵝公社II期的另一大亮點便是首次啟用的虛擬店鋪概念，將超現(xiàn)實主義的“非人類”店鋪以虛擬景觀的形式展現(xiàn)，成為繼I期集裝箱店鋪創(chuàng)新之后，又一大原創(chuàng)亮點。

“沒好診所”、“恨之花”、“soundgallery”、“闇面食堂”、“五味酒局”、“初戀的告白”、“人生第一桶金”、

“李大能宇宙人力資源”正在招聘外星人、收購女鬼長發(fā)、為星級聯(lián)盟征兵……83.騎鵝公社II期的另一大亮點便是首次啟用的虛擬店鋪概念，將超現(xiàn)虛擬店鋪84.虛擬店鋪32.騎鵝II期還原電影場景的街區(qū)色調(diào)，復(fù)刻歲月痕跡的斑駁墻壁，古典融合現(xiàn)代的碰撞搭配，還有看似隨意，實則追求視覺沖擊的城市涂鴉……從街道地板到指引標識，從店鋪墻面到垃圾桶，都是設(shè)計師們從生活中提煉的藝術(shù)精華。85.騎鵝II期還原電影場景的街區(qū)色調(diào)，復(fù)刻歲月痕跡的斑駁墻壁，古（二）五號車庫2015年9月26日，全國首個以手作藝術(shù)為基調(diào)的室內(nèi)街區(qū)——“5號車庫”在天津大悅城北區(qū)3F匠心啟幕，這是天津大悅城繼騎鵝公社、神獸寺街、0618街之后的又一新形態(tài)街區(qū)力作。5號車庫以西方車庫文化為積淀，將來自全國各地的“手藝人”和設(shè)計師品牌集合于此，其中80%品牌首次進津。街區(qū)以

“想要返璞歸真的都市新貴”為目標群體，定位于“思考，閱讀，創(chuàng)造”。

全新街區(qū)5號車庫的出現(xiàn)，填補了天津大悅城乃至天津市場的業(yè)態(tài)空白。86.（二）五號車庫2015年9月26日，全國首個以

5號車庫在構(gòu)筑空間上充分利用3F停車樓5500平米的雙層空間，整個車庫內(nèi)部為“H”型挑空布局，車庫分為上下兩層（1F：書店+設(shè)計師零售+手作工坊；2F：書店+餐飲），但兩層并沒有被阻隔，有通透的整體感，上層店鋪為開放式結(jié)構(gòu)，更讓空間渾然一體，讓人感到視野開闊，身心舒暢。87.5號車庫在構(gòu)筑空間上充分利用3F停車樓5500平米的雙層空品牌：川上陶藝、玲瓏窯、山間集、西廂、米有沙拉、純粹咖啡、今日閱讀、花也、大聲音樂、梵谷、ta.lk、又見梵高、弄湯、離弦、全愛工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音師、RE調(diào)香室、流FLUX、missme、bestdessert、歸拙小筑。88.品牌：川上陶藝、玲瓏窯、山間集、西廂、米有沙拉、純粹咖啡、今89.37.（三）、天津大悅城會員體驗中心---良食局良食局會員體驗中心位于天津大悅城負一層，占地面積達300平米，在體驗中心內(nèi)陳列6個區(qū)域，分別是《敗物首選》、《咖啡先生》、《糧