物業(yè)工程部管理手冊培訓(xùn)課件

物業(yè)工程部管理手冊培訓(xùn)浙江中天物業(yè)管理有限公司目錄基礎(chǔ)管理運行管理安全管理危機管理維修管理主要設(shè)備物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備，大致包括以下：建筑衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備、人防設(shè)備等）建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯、防雷裝置等）房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備基礎(chǔ)管理——設(shè)備資料檔案管理設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。設(shè)備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等。設(shè)備資料管理：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等。設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)?；A(chǔ)管理——規(guī)章制度生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程。管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度。責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等?；A(chǔ)管理——教育與培訓(xùn)對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容的技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等。對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳與教育。運行管理物業(yè)設(shè)備的運行管理是設(shè)備在日常運行與使用過程中的各項組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類：設(shè)備運行的勞動組織。設(shè)備運行管理制度。運行管理——設(shè)備運行管理制度設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度。崗位責(zé)任制度。上班與交接班制度。記錄與報表制度。報告制度。服務(wù)規(guī)范。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。安全管理——加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。安全管理——設(shè)備合格證制度落實國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度。如電梯。要求使用與維修人員持證上崗。安全管理——安全責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責(zé)。形成一整套安全責(zé)任制度。安全管理——特種設(shè)備《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度。按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗。配合安全檢查，落實合格證制度。形成一整套安全責(zé)任制度。分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任。工程危機管理四大目標(biāo)查明危機原因。減少或控制破壞、損失程度。迅速、正確的反應(yīng)。制止危機繼續(xù)存在。工程危機管理重點鎮(zhèn)定行事。勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限。配合政府部門之行動。善用資源。知人善任。小心媒體之處理?？刂迫罕娗榫w工程危機——外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)供應(yīng)突發(fā)工程危機管理——預(yù)防危機發(fā)生之措施物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計的危險性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）配合實際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強培訓(xùn)，加強效率（案例討論，演習(xí)）經(jīng)常演習(xí)，加強宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。工程管理——危機處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）應(yīng)變準(zhǔn)備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護地下室保護電梯保證去水道暢通工程危機管理——危機處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)派遣專責(zé)人員報告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護/攜帶財物)事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全)詳盡報告(拍照記錄)向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠)工程危機管理——危機處理設(shè)備損壞——停電確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機/應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)工程危機管理——危機處理風(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用)加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備適時做戶外檢查工程危機管理——危機處理應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖。物業(yè)準(zhǔn)備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示。安排膳食。小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵?。工程危機管理——危機處理誤報火警派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情。盡快報告現(xiàn)場情況。確實誤報，盡快消防控制復(fù)位。調(diào)查誤報原因。消防控制中心當(dāng)值負責(zé)人填寫有關(guān)報告。如有需要，安排進行維修。工程危機管理——危機處理火警處理程序確認(rèn)火警后，盡快評估是否報消防部門。確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運作，關(guān)閉空調(diào)機組?？紤]是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）。派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進行滅火。切斷火場電源。關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）。協(xié)助消防員滅火。火警過后，清理場地。詳盡報告，照相。如有需要，向保險公司索賠。分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾。工程危機管理——危機處理氣體泄漏——工作程序如證實氣體泄漏，必須報警。急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法?，F(xiàn)場查證是否屬實。切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為。關(guān)掉手機、傳呼機、對講機等。無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流。關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān)。疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊）。將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救。讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備故障--搶修）。查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任。詳盡報告（物業(yè)管理負責(zé)人研究是否跟進有關(guān)問題）。維修管理物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：設(shè)備的三級保養(yǎng)定期檢查計劃維修計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價維修管理——設(shè)備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設(shè)備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)維修管理——定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量維修管理——房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容?！斗课萃険p等級評定標(biāo)準(zhǔn)》按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理——計劃維修計劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計劃維修工作的基本依據(jù)。維修管理——計劃維修

設(shè)備故障曲線圖維修管理——計劃維修

設(shè)備磨損曲線圖維修管理——計劃維修零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。維修管理——計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計算修理工作量的假定單位。勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計劃維修管理——物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常