物業(yè)管理行業(yè)營改增培訓0825課件

物業(yè)管理“營改增”政策培訓與專題研討2016年8月20日劉華CPACTA

CMACIACRMA物業(yè)管理業(yè)營改增政策及影響重難點問題解答營改增概述增值稅基本概念目錄營改增改革與進程為什么要營改增第一部分營改增概述營改增改了什么營改增概述1.1.2營改增改革與進程---我國稅制構成（1/2）我國稅制——復合稅制營業(yè)稅和增值稅是我國流轉稅制中最為重要的兩個稅種資源稅（原油、天燃氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽）房產稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅企業(yè)所得稅、個人所得稅城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、屠宰稅、筵席稅增值稅、營業(yè)稅、消費稅、關稅

2015年，全國實現(xiàn)稅收收入12.5萬億

其中，三大流轉稅占比48%增值稅收入3.1萬億，占比25%營業(yè)稅收入1.9萬億，占比15%流轉稅改變流轉稅在全部稅收收入中占據(jù)重要位置1.1.2營改增改革與進程---我國稅制構成（2/2）

計劃經濟時期（1978年-1993年）

市場經濟初期（1994年-2000年）?1983年-1984年啟動“利改稅”1994年工商稅制改革

我國啟動了新中國成立以來規(guī)模最大、范圍最廣、內容最深刻、力度最強的工商稅制改革。

改革之后的我國稅制，稅種設置由原來的37個減少為23個，初步實現(xiàn)了稅制的簡化、規(guī)范和高效統(tǒng)一。

1.全面改革流轉稅，將產品稅和工商統(tǒng)一稅改革為增值稅和營業(yè)稅。

2.對內資企業(yè)實行統(tǒng)一的企業(yè)所得稅。

3.統(tǒng)一個人所得稅。

4.調整、撤并和開征其他一些稅種。我國稅制發(fā)展歷程1.1.3營改增改革與進程---稅制發(fā)展歷程（1/3）

這一改革從理論上和實踐上突破了國營企業(yè)只能向國家繳納利潤、國家不能向國營企業(yè)征收所得稅的禁區(qū)，成為國家與企業(yè)分配關系的一個歷史性轉折。

建立了涉外稅制

徹底摒棄了“非稅論”和“稅收無用論”的觀點，恢復和開征了一些新稅種，從而使我國稅制逐步轉化為多稅種、多環(huán)節(jié)、多層次的復合稅制，發(fā)揮稅收調節(jié)經濟的杠桿作用。試點2003.102004.7.12008.12011.12012.1黨的十六屆三中全會，明確了我國下一步稅制改革的基本原則和主要內容，即按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，積極穩(wěn)妥地分布推進。東北地區(qū)實行增值上海、重慶實施房產稅試點交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)“營改增”在上海試點稅擴大抵扣范圍的

所得

兩稅

合并2009.1增值稅、營業(yè)稅、消費稅改革鐵路運輸和郵政服務業(yè)營改增2014.1.12014.6.1電信業(yè)營改增2016.5.1全面營改增我國稅制發(fā)展歷程1.1.3營改增改革與進程---稅制發(fā)展歷程（2/3）為什么要營改增營改增改革發(fā)展與進程營改增改了什么營改增概述第一部分營改增概述1.2.2為什么要“營改增”——宏觀角度2.營改增有利于國家加快轉變經濟發(fā)展方式，推進經濟結構調整營業(yè)稅制鼓勵大而全，增值稅制鼓勵專業(yè)化分工和外包，增值稅有利于企業(yè)專注于核心競爭力和專業(yè)優(yōu)勢有利于社會專業(yè)化分工，促進三次產業(yè)融合有利于社會生產要素的優(yōu)化配置，調整生產經營結構營改增有利于專業(yè)化經營能從根本上解決服務業(yè)出口退稅不充分的問題，使我國服務出口能完全不含稅價格進入國際市場；確保中國的國際競爭力（世界上170多個國家和地區(qū)對貨物和勞務統(tǒng)一征收增值稅）營改增有利于提升我國服務業(yè)的國際競爭力推進經濟結構調整，促進服務業(yè)快速發(fā)展，為供給側改革提供新動力。數(shù)據(jù)顯示，2015年我國第三產業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，GDP中第三產業(yè)比重已經占到50.5%，比第二產業(yè)高出了10個百分點；第三產業(yè)稅收占比達54.8%，比第二產業(yè)高出9.7個百分點。從短期看，營改增全面推開有利于企業(yè)減負、降成本，更大地激發(fā)市場主體活力。從長期來看，稅制優(yōu)化和完善，有利于培育經濟發(fā)展新動能，促進產業(yè)和消費升級。為什么要“營改增”——總結營改增改了什么營改增改革發(fā)展與進程第一部分營改增概述為什么要營改增營改增概述生產、銷售貨物2016年5月1日“營改增”前

營業(yè)稅

建筑業(yè)

房地產業(yè)

金融保險業(yè)

部分現(xiàn)代服務業(yè)

生活服務業(yè)

轉讓無形資產

銷售不動產逐步過渡2016年5月1日“營改增”后

修理、修配勞務

銷售不動產

銷售無形資產

交通運輸服務

郵政服務

電信服務

建筑服務

金融服務

現(xiàn)代服務

生活服務

進口貨物

增值稅

全面營改增1.3.1“營改增”改什么（1/5）

銷售貨物

加工勞務修理、修配勞務購買方取得貨幣、貨物或者其他經濟利益；貨物是有形動產，包括電力、熱力、氣體等。

是指受托加工貨物，即委托方提供原料及主

要材料，受托方按照委托方的要求，制造貨

物并收取加工費的業(yè)務

是指受托對損傷和喪失功能的貨物進行修復，

使其恢復原狀和功能的業(yè)務?！盃I改增”改什么？

原增值稅下，哪些行為要交增值稅？

是指有償轉讓貨物的所有權,其中有償是從1.3.2“營改增”改什么（2/5）020304050701現(xiàn)代服

務信息技術服務文化創(chuàng)意服務有形動產租賃鑒證咨詢服務

06物流輔助服務廣播影視服務2011年開始“營改增”后至2016年5月1日“營改增”前，哪些服務行為要交增值稅？研發(fā)和技術服務

1.3.3“營改增”改什么（3/5）電信

業(yè)2014.6.12012.1.1郵政服務2014.1.1交通運輸

2016年5月1日“營改增”后，新增了哪些行為要交增值稅？

生活服務

是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類服務活動。包括文化體育服務、教育醫(yī)療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務和其他生活服務。

銷售無

形資產

是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。

技術，包括專利技術和非專利技術。

銷售不動產是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。1.3.5“營改增”改什么（5/5）

5月1日前“營改

增”現(xiàn)代服務業(yè)1.研發(fā)和技術服務2.信息技術服務3.文化創(chuàng)意服務4.物流輔助服務5.有形動產租賃服務6.鑒證咨詢服務7.廣播影視服務

5月1日后“營改

增”現(xiàn)代服務業(yè)1.研發(fā)和技術服務2.信息技術服務3.文化創(chuàng)意服務4.物流輔助服務5.租賃服務6.鑒證咨詢服務7.廣播影視服務8.商務輔助服務9.其他現(xiàn)代服務財稅（2016）36

新增1.不動產租賃服務2.商務輔助服務

企業(yè)管理服務

經紀代理服務

人力資源服務

安全保護服務“營改增”改什么—總結2.1.1增值稅的概念法規(guī)引用

在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售貨物、進口貨物、提供加工修改修配勞務、銷售服務、無形資產、不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人。屬性特點

增值稅的內在屬性為：價外稅、增值額征稅

由此，衍生出的外在特點為：視同銷售、以票控稅、特有征管模式2.1.2增值稅的特點（1/5）增值稅納稅人發(fā)生如下業(yè)務，應視同銷售，計算并交納增值稅：將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物；設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目；將自產委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；將自產、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費；將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。向其他單位或個人無償提供服務；向其他單位或個人無償轉讓無形資產或不動產；2.1.4增值稅的特點（3/5）特點之三：增值稅視同銷售無視同銷售規(guī)定10大視同銷售情形營業(yè)稅增值稅付一年物業(yè)管理費免費贈送一個月物業(yè)管理費營業(yè)稅下增值稅下5%營業(yè)稅6%或3%增值稅送不交稅6%或3%增值稅視同銷售增值稅稅

發(fā)票管理嚴格開具專票必須納稅營業(yè)稅

發(fā)票管理相對松散發(fā)票開具與納稅申報無關

增值稅專用發(fā)票管理

未發(fā)生應稅服務，或未實際銷售貨物的，不得開具增值稅專用發(fā)票開具增值稅專用發(fā)票即產生銷項稅額未發(fā)生應稅服務，或未實際銷售，不得開具增值稅專用發(fā)票發(fā)票的領用、開具要求嚴格，違規(guī)將受處罰（嚴禁虛開增值稅發(fā)票）發(fā)票的保管要視同現(xiàn)金,空白的專用發(fā)票不允許跨區(qū)域傳遞使用增值稅專用發(fā)票作廢和沖紅均有嚴格的條件180天內及時認證，否則不能抵扣以自己名義開具發(fā)票的，必須以自己名義進行納稅申報特點之四：增值稅的以票控稅2.1.5增值稅的特點（4/5）增值稅營業(yè)特點之五：增值稅的特有征管模式2.1.6增值稅的特點（5/5）2.2.1增值稅與營業(yè)稅區(qū)別項目營業(yè)稅增值稅計稅原理及特點每增加一次流轉，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復納稅。實行價內稅。對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)新增價值征稅，實行價外稅?；鞠貜图{稅，有利于服務業(yè)內部專業(yè)化管理。計稅基礎不同營業(yè)額=收入銷售額=營業(yè)額-銷項稅=增值稅下確認的收入應納稅額計算應納稅額＝營業(yè)額×稅率應納稅額=銷項稅額-進項稅額=銷售額*稅率-可抵成本費用*稅率-可抵設備投資*稅率稅率一般較低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%,小規(guī)模3%）,計征3%、5%進項稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內（180天）認證后，可以抵扣。發(fā)票開具不區(qū)分普票、專票增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅專用發(fā)票必須通過“金稅工程”防偽稅控系統(tǒng)開具。征管特點簡單、易行增值稅計征復雜、征管嚴格、法律責任重大。虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔刑事責任。稅的比較增值稅價外稅(價稅分離)計稅依據(jù)：增值額應納稅額：銷項稅額—進項稅額稅率：6%營業(yè)稅價內稅計稅依據(jù)：營業(yè)額應納稅額：營業(yè)額*稅率稅率：5%例如：本月向客戶取得收入100元，發(fā)生70元費用支出，20元資本開支營業(yè)稅

收入成本費用資本開支增值稅100/（1+6%）100元

70元

20元94元收入68元成本費用18元資本開支價稅分離根據(jù)獲得的進項票應交稅額

利潤100*5%=5元100-70-5=25元6元銷項稅2元進項稅2元進項稅6-2-2=2元94-68=26元與營業(yè)稅比較2.2.2增值稅與營業(yè)稅區(qū)別—舉例增值稅基本要素講解增值稅的概念及特點第二部分增值稅基本概念增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別增值稅基本概念納稅義務人和扣繳義務人征收范圍稅率與征收率應納稅額計算納稅時間與地點

在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人。

在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人。納稅義務人

扣繳義務人

納稅義務人和扣繳義務人概念扣繳義務人：境內代理人和境內接受方境外納稅人，在境內未設有經營機構的，以其代理人為增值稅扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以接受方為增值稅扣繳義務人。納稅義務人納稅義務人-三個基本要件一、在中華人民共和國境內；二、發(fā)生了規(guī)定的應征增值稅的行為，即銷售貨物、提供加工修理修配勞務、進口貨物;提供銷售服務、無形資產或者不動產業(yè)務的行為；三、行為人的資格主體是單位和個人

在境內銷售服務、無形資產或者不動產，是指：

1.服務（租賃不動產除外）或者無形資產（自然資源使用權除外）的銷售方或者購買方在境內；

2.所銷售或租賃的不動產在境內；

3.所銷售自然資源使用權的自然資源在境內；

4.財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

36號文同時規(guī)定，下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：

1.境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務；

2.境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產；

3.境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產；

試點政策

納稅義務人—境內的判定

在中華人民共和國境內銷售貨物或提供應稅勞務(加工、修理、修配），是指：銷售貨物的起運地或者所在地在境內；提供的應稅勞務發(fā)生在境內增值稅政策

納稅義務人—單位和個人的界定單位包括：企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人包括：個體工商戶和其他個人（個體工商戶外的自然人）。采用承包、承租、掛靠經營方式下，納稅人的界定。分為如下兩種情況：一、同時滿足以下兩個條件的，以發(fā)包人為納稅人：（一）以發(fā)包人名義對外經營；（二）由發(fā)包人承擔相關法律責任。二、不同時滿足上述兩個條件的，以承包人為納稅人。納稅人分類管理—認定標準（1/4）按照我國現(xiàn)行增值稅的管理模式，對增值稅納稅人實行分類管理。根據(jù)納稅人的生產經營規(guī)模和財會核算健全程度，將增值稅納稅人劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。其計稅方法、適用稅率或征收率不同、憑證管理等方面都不同，需作區(qū)別對待。納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人生產加工修理修配銷售服務、無形資產或不動產批發(fā)零售內部管理大于50萬大于80萬大于500萬小于50萬小于80萬小于500萬會計核算健全 無法準確核算注：上述金額為連續(xù)12個月的不含稅銷售額應稅服務年銷售額，是指納稅人在連續(xù)不超過12個月的經營期內累計應征增值稅銷售額，含減、免稅銷售額、提供境外服務銷售額以及按規(guī)定已從銷售額中差額扣除的部分。如果該銷售額為含稅的，應按照應稅勞務的適用稅率或征收率換算為不含稅的銷售額。試點納稅人試點實施前的應稅服務年銷售額按以下公式換算：應稅服務年銷售額＝連續(xù)不超過12個月應稅服務營業(yè)額合計÷（1+3％）

按照現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定差額征收營業(yè)稅的試點納稅人，其應稅服務營業(yè)額按未扣除之前的營業(yè)額計算。

納稅人分類管理—認定標準（2/4）

納稅人分類管理—一般和小規(guī)模納稅人（3/4）納稅人具體事項一般納稅人應納稅額適用一般計稅方法，應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額；購進貨物和應稅勞務實行進項抵扣制度；稅率：17%、13%、11%、6%、0；銷售和提供應稅勞務可以使用增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人應納稅額適用簡易計稅辦法，即銷售額乘以征收率購進貨物或應稅勞務不得抵扣進項稅；征收率：3%銷售貨物和提供應稅勞務不得自行開具增值稅專用發(fā)票，可由稅務機關代開增值稅專用發(fā)票；

納稅人分類管理—特殊的規(guī)定（4/4）問題一、小規(guī)模納稅人收入達不到一般納稅人標準時，是否可以申請成為一般納稅人？小規(guī)模納稅人能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定，成為一般納稅人試點實施前應稅服務年銷售額未超過500萬元的試點納稅人,可以向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。問題二、已經認定成為一般納稅人的企業(yè)是否可以轉為小規(guī)模納稅人？除國家稅務總局另有規(guī)定外,納稅人一經認定為一般納稅人后，不得轉為小規(guī)模納稅人。增值稅基本要素講解增值稅的概念及特點第二部分增值稅基本概念增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別增值稅基本概念納稅義務人和扣繳義務人征收范圍稅率與征收率應納稅額計算納稅時間與地點“非營業(yè)活動”不屬于增值稅應稅范圍:

非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管單位聘用的員工為本單位或者本單位雇主提供取得工資的服務。單位或者個體工商戶為聘請的員工提供應稅服務。財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售貨物、進口貨物、提供

加工修改修配勞務、銷售服務、無形資產、不動產，是增值稅應稅

為。有償：是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

視同銷售1.單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無理和公共服務職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費的活動。

償提供服務，但用于公

共事業(yè)或者以公眾為對象的除外；2.單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公共事業(yè)或者以公眾為對象的除外；3、財政局和國家稅務局規(guī)定的其他情形。

增值稅概述—征稅范圍

征稅范圍-銷售服務銷售服務，是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務。工程服務安裝服務修繕服務裝飾服務其他建筑服務貸款服務直接收費金融服務保險服務金融商品轉讓交通運輸服務陸路運輸服務水路運輸服務航空運輸服務管道運輸服務郵政服務郵政普遍服務郵政特殊服務其他郵政服務電信服務基礎電信服務增值電信服務現(xiàn)代服務研發(fā)和技術服務信息技術服務文化創(chuàng)意服務物流輔助服務租賃服務鑒證咨詢服務廣播影視服務商務輔助服務其他現(xiàn)代服務文化體育服務教育醫(yī)療服務旅游娛樂服務餐飲住宿服務居民日常服務生活服務建筑服務金融服務生活服務

征稅范圍—銷售無形資產

銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。

征稅范圍—銷售不動產

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅，適用稅率11%。

36號文規(guī)定以下為不征增值稅項目：

1.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于符合相關規(guī)定的用

于公益事業(yè)的服務；

2.存款利息；

3.被保險人獲得的保險賠付；

4.房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位

代收的住宅專項維修基金；

5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式、將全部或者部分實物

資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉

試點政策

不征收增值稅項目

單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：將貨物交付其他單位或者個人代銷；銷售代銷貨物；設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；增值稅政策是指受貨機構發(fā)生下列情形之一的經營行為：一是向購貨方開具發(fā)票；二是向購貨方收取貨款。視同銷售（1/3）

將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目；將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。增值稅政策視同銷售（2/3）職工福利、個人消費、非應稅項目投資、分紅、無償贈送購進不是視同銷售行為，購進時進項稅不可抵扣視同銷售計銷項稅（可抵進項稅）自產、委托加工視同銷售計銷項稅（可抵進項稅）視同銷售計銷項稅（可抵進項稅）貨物去向貨物來源視同銷售（3/3）增值稅基本要素講解增值稅的概念及特點第二部分增值稅基本概念增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別增值稅基本概念納稅義務人和扣繳義務人征收范圍稅率與征收率應納稅額計算納稅時間與地點稅率與征收率36號文對部分服務（如銷售或出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產）規(guī)定了過渡期政策，一般納稅人可以選擇使用簡易計稅方法計稅，征收率為5%。納稅人類型應稅行為適用稅率或征收率一般納稅人有形動產租賃服務17%交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務、銷售不動產、銷售土地使用權11%增值電信服務、金融服務、除有形動產租賃服務外的現(xiàn)代服務、生活服務、銷售無形資產6%財政部和國家稅務總局規(guī)定的應稅行為0%小規(guī)模納稅人所有應稅行為3%或5%（房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目）試點前試點后銷售貨物、加工、修理修配17%銷售貨物、加工、修理修配，有形動產租賃17%部分特別規(guī)定的貨物13%部分特別規(guī)定的貨物13%部分貨物簡易征收，銷售使用過的固定資產6%或4%部分貨物簡易征收，銷售使用過的固定資產6%或4%出口貨物、部分貨物（如農產品）0或免稅出口貨物、部分貨物（如農產品）0或免稅**交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權11%**增值電信服務、金融服務、現(xiàn)代服務和生活服務，銷售土地使用權以外的無形資產6%**財政部和國家稅務總局規(guī)定的應稅勞務0小規(guī)模納稅人增值稅征收率3%

36號文對部分服務（如銷售或出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產規(guī)定了過渡期政策，一般納稅人可以選擇使用簡易計稅方法計稅，征收率為5%，建筑業(yè)征收率3%

稅率與征收率

特殊征收率特殊征收率使用情況備注小規(guī)模納稅人減按2%征收率征收（1）小規(guī)模納稅人（除其他個人）銷售自己使用過的固定資產（2）小規(guī)模納稅人銷售舊貨銷售使用過的除固定資產以外的物品按3%征收率征收一般納稅人4%征收率減半征收（1）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產（2）一般納稅人銷售舊貨銷售使用過的已經抵扣過的資產應按適用稅率征收增值稅4%征收率計稅（1）寄售商店代銷寄售物品（2）典當業(yè)銷售死當物品（3）經國務院或國務院授權機關批準的免稅商店零售的免稅商品可選擇按6%征收率計稅一般納稅人銷售下列物品，可選擇按6%簡易征收：（1）縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產的電力。（2）建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料

其余不在此列舉，適用簡易征收辦法的物品均具備產品難以計量的特征。一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內不得變更

征收率—銷售自己使用過的物品企業(yè)范圍購入時間征收率是否可以開具專用發(fā)票現(xiàn)行增值稅2009年1月1日以前4%減半否2009年1月1日以后購入屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產4%減半否2009年1月1日以后購入允許抵扣的固定資產適用稅率是試點政策在試點實施之前4%減半否在試點實施之后適用稅率是一般納稅人銷售自己使用過的固定資產

征收率-簡易辦法征收一般納稅人銷售自產的特定貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：

建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)；自來水；商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土)。屬于一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

試點政策規(guī)定一般納稅人提供的公共交通運輸服務（輪客渡、公交客運、軌道交通（含地鐵、城市輕軌）、出租車、長途客運、班車

），以清包工方式提供建筑服務、為甲供工程提供清包工服務、為建筑工程老項目提供建筑勞務，可選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅，增值稅征收率為3%。一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內不得變更。增值稅政策

零稅率

免征增值稅的應稅服務一般納稅人小規(guī)模納稅人

適用稅率/征收率

計稅方式開具增值稅專用發(fā)票

身份判別

稅率根據(jù)業(yè)務而定一般計稅方式

可以抵扣自行申請開具國稅登記證副

本有蓋章

征收率

統(tǒng)一為3%（例外5%）簡易計稅方式

不可以抵扣

只能稅務機關代開國稅登記證副

本無蓋章注：蓋章是指在稅務登記證副本的“資格認定”欄內蓋有“一般納稅人”的印章一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別增值稅基本要素講解增值稅的概念及特點第二部分增值稅基本概念增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別增值稅基本概念納稅義務人和扣繳義務人征收范圍稅率與征收率應納稅額計算納稅時間和地點一般計稅方法：一般納稅人提供應稅服務適用一般計稅方法計稅增值稅的計稅方法簡易計稅方法：小規(guī)模納稅人提供應稅服務適用簡易計稅方法計稅一般納稅人提供財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

計稅方法應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。

境外單位或者個人在境內提供應稅服務，在境內未設有經營機構的，扣繳義務人按照下列公式計算應扣繳稅額：

應扣繳稅額=接受方支付的價款÷（1+稅率）×稅率

應納稅額的計算

小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應稅勞務，實行按照銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額＝銷售額×征收率

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）一般納稅人//一般計稅方法小規(guī)模納稅人//簡易計稅方法

納稅人銷售貨物或者應稅勞務(提供應稅服務），按照銷售額和適用稅率計算并向購買方收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額＝銷售額×稅率（不含稅）銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

銷項稅—銷項稅計算銷項稅額計算公式銷售額的確定舉例：向客戶收取100元1、營業(yè)稅下（適用5%稅率）確認收入100，營業(yè)稅=100*5%=52、增值稅下（適用6%稅率）確認收入=100/（1+6%）=94.3確認增值稅銷項稅額=94.3*6%=5.7

銷項稅—兼營和混合銷售兼營

36號文延續(xù)了106號文有關兼營業(yè)務的規(guī)定，即納稅人兼營銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的-

應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；?未分別核算銷售額的，從高適用稅率或征收率。混合銷售

36號文對混合銷售作出了規(guī)定：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售：--從事貨物的生產、批發(fā)或者零售，或以前述經營業(yè)務為主的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；--其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

增值稅基本要素－進項稅（1/3）進項稅額＝可抵扣成本費用×適用稅率+可抵設備投資×適用稅率抵扣基本原則：納稅人符合抵扣條件的進項稅，憑合法有效的增值稅抵扣憑證，在開具之日起180日內進行認證，即可從銷項稅額中抵扣。合法有效增值稅抵扣憑證

主要包括：增值稅專用發(fā)票海關進口增值稅專用繳款書運輸費用結算單據(jù)農產品收購發(fā)票舉例1：購進設備價款100原固定資產計價100現(xiàn)固定資產計價=100/（1+17%）=85.5現(xiàn)確認增值稅進項稅額=85.5*17%=14.5舉例2：發(fā)生廣告支出100原確認營業(yè)成本100現(xiàn)確認營業(yè)成本=100/（1+6%）=94.3現(xiàn)確認增值稅進項稅額=94.3*6%=5.7實行增值稅后，如果取得增值稅專用發(fā)票，確認的成本費用及資產價值將下降。

增值稅基本要素－進項稅（2/3）小規(guī)模普票小規(guī)模專票3%A物業(yè)公司承攬100萬管理服務（合同總額），為便于理解，假設90萬分包給B公司，營改增后付款金額不變專業(yè)分包6%收入=100/(1+6%)=94.34收入=100/(1+6%)=94.34收入=100/(1+6%)=94.34成本90利潤4.34稅金5.66現(xiàn)金凈流入4.34成本87.38利潤6.96稅金3.04現(xiàn)金凈流入6.96成本84.91利潤9.43稅金0.57現(xiàn)金凈流入9.43案例小結：為什么要實現(xiàn)增值稅充分抵扣？利潤增加稅負降低現(xiàn)金流出減少

案例分析（3/3）增值稅基本要素講解增值稅的概念及特點第二部分增值稅基本概念增值稅與營業(yè)稅的區(qū)別增值稅基本概念納稅義務人和扣繳義務人征收范圍稅率與征收率應納稅額計算納稅時間和地點

納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間（1/2）收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。應稅行為納稅義務發(fā)生時間一般應稅行為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天建筑服務、租賃服務采取預收款方式收到預收款的當天金融商品轉讓金融商品所有權轉移的當天發(fā)生視同銷售情形服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天增值稅扣繳義務納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天

納稅義務、扣繳義務發(fā)生地點（2/2）納稅人納稅義務發(fā)生地點固定業(yè)戶一般情況機構所在地或居住地主管稅務機關總機構和分支機構不在同一縣（市）分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅?？偡謾C構不在同一縣（市），但在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）范圍內經省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。非固定業(yè)戶向應稅行為發(fā)生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。其他個人（新增）向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅?？劾U義務人向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。增值稅基本概念--總結702016年5月1日起，隨著建筑、房地產、金融和生活服務四大行業(yè)納入營改增試點，不動產納入抵扣范圍，增值稅實現(xiàn)在貨物和服務領域的全覆蓋，營業(yè)稅將全面退出歷史舞臺。主要政策變化

新進入試點行業(yè)：建筑、金融、生活服務、銷售不動產、現(xiàn)代服務（商輔、其他）

原有已納入試點行業(yè)：交通運輸、郵政、電信、現(xiàn)代服務（研發(fā)技術、信息技術、文化創(chuàng)意、物流輔助、租賃、鑒證咨詢、廣播影視）、銷售無形資產（專利、商標著作）征稅行業(yè)擴大

住宿費、會議費、培訓費、房租費、物業(yè)費、勞務外包、財產保險等納入抵扣范圍

外購、自建不動產取得的進項稅自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，取得扣稅憑證的當月抵扣60%，取得扣稅憑證的第13個月抵扣40%

購進旅客運輸、貸款、餐飲、居民日常和娛樂服務的進項稅仍不得抵扣抵扣范圍擴大

一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅?；旌箱N售概念重新定義物業(yè)管理營改增主要政策變化第三部分物業(yè)管理營改增政策及影響帶來的影響和挑戰(zhàn)物業(yè)管理營改增政策及影響72納稅人進行了區(qū)分營改增前物業(yè)管理企業(yè)繳納營業(yè)稅，統(tǒng)稱納稅人營改增后物業(yè)管理企業(yè)繳納增值稅，根據(jù)收入規(guī)?；蜇攧蘸怂阒贫冉∪潭确譃橐话慵{稅人和小規(guī)模納稅人。稅率發(fā)生變化

營改增前物業(yè)管理企業(yè)繳納營業(yè)稅，稅率為5%，價內稅，營業(yè)額含稅營改增后物業(yè)管理企業(yè)繳納增值稅，稅率為11%/3%，價外稅，銷售額不含稅。

老項目可用申請采用簡易征收率5%（不動產租賃）盈虧情況直接掛鉤稅負

營改增前物業(yè)管理企業(yè)地產企業(yè)無論盈虧，都須按銷售收入征收5%納稅。

營改增后物業(yè)管理企業(yè)只對增值額部分納稅。當企業(yè)增值很少或不增值時，在取得增值稅專用發(fā)票下，只需繳納很少增值稅，甚至不納稅。（注意小規(guī)模納稅企業(yè)）3.1.1營改增前后稅制政策變化營改增后，物業(yè)管理企業(yè)是申報成一般納稅人還是小規(guī)模納稅人呢？序號類別收入名稱一般納稅人小規(guī)模納稅人1物業(yè)管理收入住宅/商業(yè)物業(yè)服務費6%3%車位物業(yè)服務費6%3%裝修服務費6%3%門禁卡銷售/管理費6%3%裝修垃圾清運費6%3%滅火器租賃17%3%入戶維修17%3%商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費17%3%2多種經營收入產品銷售17%3%提供平臺，收取居間費6%3%房屋租售中介6%3%廢品回收收入4%減半征收，按2%征收3%減按2%征收3.1.2物業(yè)管理所涉及的收入對應的增值稅稅率（1/3）序號類別收入名稱一般納稅人小規(guī)模納稅人3小業(yè)主委托經營電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告代理6%3%電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展11%或5%5%全體業(yè)主共有的車位出租或臨停11%或5%5%4開發(fā)委托經營開發(fā)商產權車位出租或臨停11%或5%5%物業(yè)項目前期啟動費6%3%營銷案場管理6%3%5代收代墊款項代收水費6%3%代收電費/電梯能耗費/公區(qū)電費6%3%代收城市生活垃圾處置費0%0%6補貼款項

政策性補貼0%0%

其他補貼6%3%7押金、保證金裝修押金、物管費押金、投標保證金、履約保證金等0%0%3.1.3物業(yè)管理所涉及的收入對應的增值稅稅率（2/3）門禁卡銷售/安全管理費，屬于物業(yè)安全服務從屬業(yè)務，應為混合銷售，適用主營業(yè)務的6%稅率。裝修垃圾清運費亦屬于裝修管理從屬業(yè)務，屬于混合銷售，適用6%稅率。滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務，不屬于混合銷售，屬于有形動產租賃，適用17%稅率。物業(yè)公司需調整價格。入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費，屬于提供修理修配修配勞務，適用17%稅率。物業(yè)公司需調整價格。車位、展位、廣告位出租適用“11%或5%”的稅率，如果小區(qū)在2016年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇11%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照11%。電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業(yè)務，建議將合同修訂為“廣告代理服務”，這樣可以適用現(xiàn)代服務中的廣告服務，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。

小規(guī)模納稅人則很簡單，上述不為0%的需要交稅的內容，除了不動產經營租賃服務（即電梯轎廂、電梯等候處、燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展和業(yè)主、開發(fā)商產權車位出租臨停）外，全部適用3%的征收率。對于不動產經營租賃服務，一律按照5%征收率，無論什么時候取得不動產。3.1.4物業(yè)管理所涉及的收入對應的增值稅稅率（3/3）3.1.5物業(yè)管理所涉及成本費用對應的增值稅稅率（1/2）序號相關業(yè)務形式是否可抵扣增值稅扣稅憑證稅率（一般納稅人）備注1職工工資及五險一金否**

2培訓費是增值稅專用發(fā)票6%

3財產保險是增值稅專用發(fā)票6%

4折舊費否**

5無形資產攤銷否**

6審計、咨詢、中介費是增值稅專用發(fā)票6%

7衛(wèi)生用品等材料費是增值稅專用發(fā)票17%

8房屋租賃是增值稅專用發(fā)票11%或5%9會議費是增值稅專用發(fā)票6%會展服務10是增值稅專用發(fā)票17%會議用辦公用品11是增值稅專用發(fā)票11%或5%會場租賃費（不動產租賃）12交通費否**

13電話費、網(wǎng)絡費是增值稅專用發(fā)票11%基礎電信業(yè)務適用146%增值電信業(yè)務適用15業(yè)務招待費否**

序號相關業(yè)務形式是否可抵扣增值稅扣稅憑證稅率（一般納稅人）備注16辦公用品是增值稅專用發(fā)票17%

17物業(yè)管理分包費是增值稅專用發(fā)票6%物業(yè)服務、安保服務、設施維護18污水及垃圾處理費否**主要為政府非稅收入票據(jù)19各類組織會費、年費是增值稅專用發(fā)票6%或17%適用部分現(xiàn)代服務業(yè)和購置物品20否**福利性質或工會性質21廣告宣傳費是增值稅專用發(fā)票6%營改增后現(xiàn)代服務業(yè)22汽車相關費用是增值稅專用發(fā)票17%汽車租賃費23是增值稅專用發(fā)票17%汽車修理費24是增值稅專用發(fā)票17%汽油25是增值稅專用發(fā)票11%過路費、停車費26是增值稅專用發(fā)票6%洗車、汽車美容等27水電費是增值稅專用發(fā)票3%/13%/17%簡易計價水電/一般水/一般電28員工購置防毒面罩是增值稅專用發(fā)票17%區(qū)分勞動保護費和職工福利費，職工福利費不能進項稅額抵扣29滅火器30生產安全用品31工作服32購置房屋、土地使用權等不動產是增值稅專用發(fā)票11%或5%老項目可能取得5%增值稅專用發(fā)票；不動產進項稅額按規(guī)定分期抵扣3.1.6物業(yè)管理所涉及成本費用對應的增值稅稅率（2/2）帶來的影響和挑戰(zhàn)第三部分物業(yè)管理營改增政策及影響物業(yè)管理營改增主要政策變化物業(yè)管理營改增政策及影響營改增對物業(yè)管理的影響“營改增”工作涉及公司方方面面，影響重大企業(yè)規(guī)劃采購營銷稅務管理財務管理納稅人類別的確定納稅人臨界點的測算物業(yè)管理面臨的困境合同管理關注點采購模式變動供應商的選擇稅金計算及申報稅務監(jiān)管嚴格發(fā)票管理壓力會計核算調整財務報銷要求提高會計核算示例帶來的影響和挑戰(zhàn)第三部分物業(yè)管理營改增政策及影響物業(yè)管理營改增主要政策變化物業(yè)管理營改增政策及影響納稅人類別的確定納稅人臨界點的測算物業(yè)管理面臨的困境企業(yè)規(guī)劃財務管理采購營銷稅務管理收入為A。（一）對一般納稅人的稅負影響營改增之前收入為A/（1+6%）=0.94A增值稅銷項稅額為A*6%/

（1+6%）=0.056A。解析：若進項稅額<0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升；

若進項稅額>0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。如何正確選擇納稅人類別（1/2）

銷售稅率6%，之前按照5%征收，稅收負擔增加？

當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額

=（全部價款+價外費用）*6%/（1+6%）-當期抵扣的可進項稅額假設：物業(yè)管理公司（一般納稅人）收取的物業(yè)費為A，假設只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅

營改增之后營業(yè)稅為A*5%=0.05A影響：稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。

（一）對小規(guī)模的稅負影響

當期應繳納的增值稅額=（全部價款+價外費用）*3%/（1+3%）

小規(guī)模納稅優(yōu)惠：小規(guī)模納稅人

增值稅起征點月銷售額未達到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。

過渡政策2017年12月31日前，對月銷售額2萬元（含本數(shù)）至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。如何正確選擇納稅人類別（2/2）

一般納稅人與小規(guī)模納稅人臨界點測算從上面一般納稅人和小規(guī)模納稅人的稅負比較，大家覺得小規(guī)模納稅人稅負低？考慮因素客戶要求，企業(yè)客戶要求專票商業(yè)模式—稅負的轉移進項稅專票的取得臨界點測算稅負臨界點即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設物業(yè)管理公司收入為A，進項稅額為B：若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負相同時即6%*A/（1+6%）-B=3%*A/（1+3%），則B=2.92%A，也就是說當企業(yè)進項稅額為收入的2.92%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負相等。物業(yè)管理企業(yè)“營改增”面臨的困境

困境物業(yè)公司70%-80%成本費用無法取得進項抵扣造成整體稅負上升

物業(yè)公司70%-80%的成本是人工成本，而人工成本因無法取得發(fā)票因此進項稅額不能抵扣停車場臨停費適用于不動產租賃稅率，稅率上升幅度較大代收自來水費、電費屬于轉售行為入戶維修業(yè)務適用稅率如果適用于修理修配稅率應該為17%，稅率上升較高。發(fā)票開具量太大

水電公司拒絕向實際付款的物業(yè)公司開具物業(yè)公司抬頭的發(fā)票，導致物業(yè)公司大量成本無法實現(xiàn)進項抵扣（水表戶名問題）

帶來的影響和挑戰(zhàn)第三部分物業(yè)管理營改增政策及影響物業(yè)管理營改增主要政策變化物業(yè)管理營改增政策及影響企業(yè)規(guī)劃財務管理采購營銷稅務管理會計核算調整財務報銷要求提高會計核算示例“營改增”對公司的影響——會計核算調整營改增對公司財務核算方面的影響核算模式調整對報表體系和會計科目設置產生變化會計科目增設：所有收入、支出的會計核算因價稅分離更加復雜，根據(jù)增值稅核算規(guī)定，需要修改會計核算科目，增設部分明細科目報表格式調整：報表反映增值稅相關信息。核算層級需要與納稅層級相匹配，滿足銷項稅與進項稅的匹配問題

如果以分公司為獨立納稅人，需要考慮銷項與進項的匹配，某

些收入、費用需要重構（如：信息技術服務、代理集團業(yè)務等）稅局可從銷項稅額中抵扣）進項抵扣的兩個前提條件：取得專用發(fā)票或其他合法抵扣憑證通過稅務局系統(tǒng)核對

供應商公司開具發(fā)票領取發(fā)票掃描、認證形成進項稅額認證通過提示：獲得進項稅額很重要取得專用發(fā)票很重要把握認證期限很重要

注：認證期限為專用發(fā)票開具之日起180天以內，在此期限內必須完成掃描認證，因此業(yè)務和財務人員應確保專用發(fā)票及時提交和高效傳遞。需提請稅局認證通過才能抵扣，這就將發(fā)票納入了稅務系統(tǒng)的監(jiān)管范圍，極大地便利了稅務征管。A級、B內稅人取銷現(xiàn)場認證。財務報銷流程需要細化，應滿足新的計稅、核算要求“營改增”對公司的影響--報銷要求提高

應交稅費

–

應交增值稅

–

銷項稅額

記錄企業(yè)銷售貨物、服務、無形資產或者不動產以及提供應稅勞務的增值銷項稅額示例

–

取得物業(yè)收入：

某增值稅一般納稅人2016年5月取得當月物業(yè)費收入50萬元。開具增值稅發(fā)票。

會計處理？借：銀行存款

50萬

貸：主營業(yè)務收入47.17萬

貸：應交稅費-應交增值稅-銷項稅額

2.83萬

增值稅會計核算—示例

應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅額

記錄企業(yè)購入貨物、服務、無形資產或者不動產以及接受應稅勞務而支付的準予從銷項稅額中抵扣的增值稅進稅額

注意：

(1)

企業(yè)購入貨物、服務、無形資產或者不動產以及接受應稅勞務支付的進項稅額，用藍字登記；

(2)

退回所購貨物應沖銷進項稅額，用紅字登記。示例

–

購買不動產：

某增值稅一般納稅人2016年8月購入一棟寫字樓用于出租，含稅價值為1110萬元。會計處理？借：固定資產

1000萬借：應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅費

66萬

借：應交稅費

–待抵扣進項稅

44萬貸：銀行存款

1110萬

增值稅會計核算—示例

應交稅費

–

待抵扣進項稅

記錄企業(yè)購入貨物、服務、無形資產或者不動產以及接受應稅勞務取得抵扣憑證，但當期不能抵扣留待后期抵扣的情形。示例

–

不動產購買滿一年后：

該增值稅一般納稅人2017年9月的會計處理？借：應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅費

44萬貸：應交稅費

–待抵扣進項稅

44萬

增值稅會計核算—示例

應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅額轉出

記錄企業(yè)購入貨物、在產品、產成品、不動產、服務等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉出的進項稅額。注意（在購進時已抵扣進項稅）：示例：

該增值稅納稅人因違法法律法規(guī)，該持有的寫字樓于2017年7月被依法沒收。假設截止至2017年7月，該寫字樓的賬面凈值為900萬。借：待處理財產損益

801萬借：應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅額轉出

99萬

(900

x

11%)借：累計折舊

100萬貸：固定資產

1000萬

增值稅會計核算—示例示例：銷售貨物取得不含稅價格100萬，購入原材料不含稅價格50萬，由于管理不善，丟失30萬的原材料（已抵扣進項稅），假設其發(fā)生在同一個月份，并且該月只有三筆業(yè)務，則當月應交稅費-應交增值稅為貸方余額：應交稅費

–

應交增值稅

–

銷項稅額

17萬減：應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅額8.5萬加：應交稅費

–

應交增值稅

–

進項稅額轉出

5.1萬------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“應交稅費

–

應交增值稅

”貸方余額為13.6萬

*

轉出后：“應交稅費

–

應交增值稅”余額為零。

當月月末會計處理：

借：應交稅費

–

應交增值稅

–

轉出未交增值稅

13.6萬

貸：應交稅費

–

未交增值稅

13.6萬下月繳納該增值稅后的會計處理：借：應交稅費

–

未交增值稅

13.6萬貸：銀行存款

13.6萬

應交稅費

–

應交增值稅

–

轉出未交增值稅

核算企業(yè)月度終了轉出應繳未繳的增值稅。月末企業(yè)“應交稅費-應交增值稅”明細賬出現(xiàn)貸方余額時，依據(jù)余額借記本科目，貸記“應交稅費-未交增值稅”

應交稅費

–

未交增值稅月末，本科目的借方余額反映的是企業(yè)多

繳的增值稅款，貸方余額反映的是期末結

轉下期應繳的增值稅。

增值稅會計核算—示例繳納時：借：管理費用

370貸：銀行存款

370按規(guī)定抵減增值稅應納稅額時：借：應交稅費

–

應交增值稅

–

減免稅款

370貸：營業(yè)外收入-減免稅款370

應交稅費

–

應交增值稅

–

減免稅款

反映企業(yè)按規(guī)定減免的增值稅款。示例：

財稅[2012]15號文件規(guī)定，納稅人購進增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額。

某增值稅一般納稅人當月繳納技術維護費370元，會計處理？

增值稅會計核算—示例帶來的影響和挑戰(zhàn)第三部分物業(yè)管理營改增政策及影響物業(yè)管理營改增主要政策變化物業(yè)管理營改增政策及影響企業(yè)規(guī)劃財務管理采購營銷稅務管理合同管理關注點采購模式變動供應商的選擇

合同管理關注點95輸入分論點對上對下對內

業(yè)主合同管理梳理客戶信息完善已簽老合同條款，修訂合同額（含增值稅）轉換期內合同簽署須增加價格調整條款規(guī)范新合同條款。針對兼營、混合銷售合同價稅細分勞務、分包等合同管理梳理供應商資質，選擇一般納稅人完善合同審批流程規(guī)范合同條款（新、老）加強供應商稅務誠信管理

完善合同范本增加供應商身份識別條款明確發(fā)票類型對合同價款進行價稅分離約定付款及發(fā)票提供時間明確甲供材的價格、開票與結算事宜增加相應違約責任條款內容重大事項調整及信息通知條款提供免租期

提供免費車位提供其他免費服務視同銷售需征收增值稅

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四（一）條：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此，免租期存在被

認定為視同銷售的風險。納稅時間是以合同約定的付款時間作為一個納稅義務產生的時間點。假如有三個月免租期,有兩個方法來避免視同銷售的處理：第一種方法是在合同里不注明是從第四個月開始收租金，之后正常收?。坏诙N方法是把三個月租金平攤到六個月，租期沒有變。

合同管理關注點“營改增”對公司的影響——采購1.采購營銷管理要素——采購模式1）采購模式要滿足增值稅“三流合一”要求業(yè)務流（合同簽訂）資金流（資金結算）發(fā)票流（發(fā)票開具抬頭及賬務處理）發(fā)生的層級統(tǒng)一2）結合公司實際情況，采購模式的轉變統(tǒng)談統(tǒng)簽模式

統(tǒng)談分簽模式采購及費用報銷盡可能匹配到最終確定的增值稅納稅層級（分公司），采購成本才能夠更為充分抵扣銷項端稅負

營改增供應商管理的影響（1/4）

營改增供應商管理的影響（2/4）

營改增供應商管理的影響（3/4）如何決策從一般納稅人還是小規(guī)模納稅人處購進貨物？一般納稅人能自行開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人雖然不能自行開具增值稅專用發(fā)票，但是可以到稅務機關代開專用發(fā)票，要選擇供應商，還得比較他們的報價。假設有甲乙兩個供應商，供應同品質的稅率為17%的貨物，甲為一般納稅人，其報價為含稅價117元，乙為小規(guī)模納稅人，其報價為多少時，可以選擇乙？再假設：買方地處市區(qū)，城建稅適用稅率為7%，教育費附加征收率3%，地方教育費附加征收率2%，乙的報價為W，乙可以到稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票，則令兩種采購方式下成本相同：

117-117÷（1+17%）×17%×（1+7%+3%+2%）=W-W÷（1+3%）×3%×（1+7%+3%+2%）

則W=101.26元，為甲報價的86.55%。因此，當小規(guī)模納稅人的含稅報價低于一般納稅人含稅報價的86.55%時，可以考慮選擇從小規(guī)模納稅人處購買貨物，適用其他稅率的情況，可以自行按照上述公式計算。前提：項目進項稅可以抵扣，小規(guī)模納稅人到稅務機關代開專用發(fā)票。

供應商價格臨界點分析（4/4）帶來的影響和挑戰(zhàn)第三部分物業(yè)管理營改增政策及影響物業(yè)管理營改增主要政策變化物業(yè)管理營改增政策及影響企業(yè)規(guī)劃財務管理采購營銷稅務管理稅金計算及申報稅務監(jiān)管嚴格發(fā)票管理壓力

稅金計算及申報更加復雜一般納稅人兼營免稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額：無法劃分進項稅中不得抵扣的進項稅額＝當月無法劃分的全部進項稅額×當月免稅項目銷售額÷當月全部銷售額合計

稅務監(jiān)管程度更嚴格

稅收管理模式的轉變納稅申報模式的轉變

增值稅稅制下的要求增值稅申報有增值稅一般納稅人防偽稅控系統(tǒng)審核特殊要求增值稅申報表內容及填表邏輯復雜，稅額計算過程復雜金稅工程對企業(yè)申報數(shù)據(jù)的采集要求：抄稅（企業(yè)發(fā)票數(shù)據(jù)報送）、企業(yè)報稅（企業(yè)開票數(shù)據(jù)報送）稅務局對增值稅專用發(fā)票數(shù)據(jù)的稽核比對，嚴格監(jiān)管ABCDBCAD

增值稅下全周期發(fā)票管理流程環(huán)節(jié)具體工作

稅務登記管理

發(fā)票管理

發(fā)票開具

銷項發(fā)票退回、作廢、

丟失

發(fā)票取得

發(fā)票認證

進項稅額抵扣

進項稅額轉出企業(yè)及下屬公司增值稅資格初步審核為增值稅一般納稅人資格申請?zhí)岢鲆庖姙榘l(fā)票申請資格、發(fā)票申請種類和額度提出意見為發(fā)票日常管理如申購、下發(fā)、開具、作廢、保管、歸檔、入賬憑證等提出意見為申請自印發(fā)票、網(wǎng)絡發(fā)票提供意見為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票退回、作廢、退回規(guī)則、退回時間提供指導對增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票丟失的處理方法提供指導為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票退回、作廢、退回規(guī)則、退回時間提供指導對增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票丟失的處理方法提供指導為增值稅發(fā)票的取得、傳遞、初步檢查提供指導為增值稅專用發(fā)票的認證時間、方法提供指導為增值稅進項稅額抵扣規(guī)則、不得抵扣等情況提供指導為增值稅進項稅額轉出規(guī)則進行設計并提供指導

增值稅發(fā)票的主要類型

增值稅專用發(fā)票

增值稅專用發(fā)票是購買方支付增值稅額并可按照增值稅有關規(guī)定據(jù)以抵扣進項稅額的憑證

增值稅普通發(fā)票

增值稅普通發(fā)票不得作為進項稅額的抵扣憑證增值稅專用發(fā)票的使用要求

一般納稅人應通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)（以下簡稱防偽稅控系統(tǒng)）使用專用發(fā)票。包括領購、開具、繳銷、認證紙質發(fā)票及其相應的數(shù)據(jù)電文

一般納稅人領購專用設備后，憑《最高開票限額申請表》、《發(fā)票領購簿》到主管稅務機關辦理初始發(fā)行，主管稅務機關將一般納稅人的信息載入空白金稅盤和IC卡/稅控盤

增值稅發(fā)票管理的基本規(guī)定涉及刑事責任刑法第205-210條均為涉及增值稅發(fā)票的罪名2011年之前最高為死刑（現(xiàn)為無期徒刑）。1994年實行增值稅以來，全國因虛開發(fā)票判處死刑超過200人最高刑責虛開專用發(fā)票，最高處十年以上有期徒刑或無期徒刑正確理解虛開發(fā)票為他人虛開無真實交易情況下讓他人為自己虛開例如：支付開票費方式購買發(fā)票虛開發(fā)票罪責株連單位犯罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員也會追究刑事責任，最高處十年以上有期徒刑或無期徒刑發(fā)票管理合規(guī)壓力急劇加大增值稅專用發(fā)票管理規(guī)定發(fā)票類型違法行為根據(jù)《刑法-危害稅收征管罪》的處理規(guī)定增值稅專用發(fā)票虛開發(fā)票：指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開增值稅專用發(fā)票行為之一的一般情節(jié)：

處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的：

處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的：

處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處沒收財產。非法出售發(fā)票偽造或者出售偽造的發(fā)票非法購買發(fā)票購買偽造的發(fā)票處五年以下有期徒刑、拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金重難點問題解答第四部分重難點問題解答現(xiàn)場答疑重難點問題解答根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（九）第1點和（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條第（一）點規(guī)定，一般納稅人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。（4）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。（1）根據(jù)財稅[2016]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務屬于一銷售服務/（六）現(xiàn)代服務/5租賃服務/經營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。（3）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。問題一：物業(yè)公司的小區(qū)停車費是按照其他生活服務業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃的繳納11%的增值稅？

重難點問題解答（2）根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（九）第1點和（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條第（一）點規(guī)定，一般納稅人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。重難點問題解答問題二納稅人已納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的，營改增后如何開具增值稅發(fā)票？根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及營改增政策執(zhí)行口徑第二輯規(guī)定：納稅人2016年5月1日前已申報繳納營業(yè)稅，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，經省國稅局、省地稅局協(xié)商，由納稅人提供主管地稅機關出具的“已申報繳納營業(yè)稅、尚未開具營業(yè)稅發(fā)票金額”的證明，納稅人以此為依據(jù)自行開具零稅率增值稅普通發(fā)票，或者向主管國稅機關申請代開零稅率增值稅普通發(fā)票。重難點問題解答問題三營改增納稅人需要對營業(yè)稅發(fā)票進行重開,應當如何處理？

？關于重開營業(yè)稅發(fā)票暫按以下口徑執(zhí)行：1.營改增納稅人需要重開營業(yè)稅發(fā)票的，應收回原營業(yè)稅發(fā)票的所有聯(lián)次。2.營改增納稅人憑營業(yè)稅發(fā)票的所有聯(lián)次，向原地稅機關提請備案，由原地稅機關收繳發(fā)票所有聯(lián)次并出具重開營業(yè)稅發(fā)票證明。3.營改增納稅人憑原地稅機關出具的重開營業(yè)稅發(fā)票證明和繳納營業(yè)稅的完稅憑證。自行開具或向主管國稅機關申請代開增值稅普通發(fā)票。增值稅普通發(fā)票備注欄上注明“重開已繳納營業(yè)稅發(fā)票，繳納的營業(yè)稅完稅憑證號碼為××××”字樣，稅率欄填0。重難點問題解答問題四物業(yè)公司代收的水電費等收入，是否計算繳納增值稅？物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務中，向用戶收取的水費、電費等，屬于混合銷售行為，一并按物業(yè)管理服務征收增值稅。想不交稅的前提是不加價不開發(fā)票以及處處體現(xiàn)是委托代收。

根據(jù)財稅〔2016〕36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，第三十七條銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括以下項目：（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。物業(yè)公司代收水電費可以滿足上述條件：（1）物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費，法規(guī)明確規(guī)定不得加價，不屬于轉售，屬于代收。（2）