加快上海國(guó)際汽車城的開發(fā)建設(shè)（推薦PPT178）

細(xì)化功能設(shè)計(jì)，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國(guó)際汽車城的開發(fā)建設(shè)上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧––本項(xiàng)目工作已基本完成實(shí)際完成工作提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對(duì)其作測(cè)試分析分析國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風(fēng)暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計(jì)及關(guān)鍵舉措對(duì)所需的各項(xiàng)政府政策聚焦進(jìn)行細(xì)化分析制定建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財(cái)務(wù)模型，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估草擬招商引資營(yíng)銷方案及計(jì)劃核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細(xì)布局設(shè)計(jì),包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)所順利開展詳規(guī)設(shè)計(jì)及模型制作對(duì)潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對(duì)象清單對(duì)不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運(yùn)作機(jī)制的分析建立財(cái)務(wù)模型并在不同層面展開財(cái)務(wù)分析分析總結(jié)國(guó)際汽車市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本第一階段：明確市場(chǎng)需求，制定價(jià)值定位計(jì)劃中工作第二階段：制定功能定位與布局，明確商業(yè)模式，評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益第三階段：制定招商營(yíng)銷實(shí)施方案，并作初步溝通接觸實(shí)際完成工作設(shè)計(jì)營(yíng)銷方案及計(jì)劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設(shè)計(jì)確定汽車城項(xiàng)目管理組織制定實(shí)施計(jì)劃形成針對(duì)不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計(jì)劃與第一批共23家潛在駐商進(jìn)行了首次接觸，與其中的13家進(jìn)行了第二輪的討論，明確其政策財(cái)務(wù)的需求為汽車城發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)了組織架構(gòu)及人員要求形成了具體實(shí)施計(jì)劃計(jì)劃中工作1今天匯報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果2今天匯報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果3根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國(guó)際

汽車城遠(yuǎn)景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下人工湖研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū)滬寧高速曹安路吳淞江顧河墨玉路顧河城區(qū)干道浦安亭涇浦蘊(yùn)藻浜認(rèn)證檢測(cè)中心上海汽車工業(yè)技術(shù)中心綠化汽車第三方物流服務(wù)區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車城公園消費(fèi)者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國(guó)道繞道行駛安亭新鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)銷商會(huì)展中心（含博物館）經(jīng)銷商經(jīng)銷商二手車市場(chǎng)商貿(mào)服務(wù)中心體育館中心備用地廣場(chǎng)都市服務(wù)中心N汽車體驗(yàn)園品牌中心品牌中心4模式一：汽車城公園模式三：汽車第三方物流服務(wù)區(qū)模式三：研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)上海國(guó)際汽車城遠(yuǎn)景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心體育館中心5在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對(duì)每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進(jìn)行了細(xì)化分析功能區(qū)塊1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)4. 第三方物流區(qū)5. 汽車城公園根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素有哪些功能/設(shè)施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成功所需要的項(xiàng)目數(shù)量*18221761按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國(guó)際汽車城要實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)景目標(biāo)及其功能，需要成功實(shí)施90–100個(gè)項(xiàng)目在安亭取得成功所需要的額外項(xiàng)目數(shù)量*159620總計(jì)33312381 *有多個(gè)同一種項(xiàng)目時(shí)每一個(gè)單獨(dú)計(jì)入項(xiàng)目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析要回答的問題:6建設(shè)這些項(xiàng)目需要占用約220萬(wàn)平方米土地的土地占用土地面積萬(wàn)平方米汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車研發(fā)教育培訓(xùn)區(qū)汽車第三方物流區(qū)汽車城公園未占用土地面積751259745867核心貿(mào)易區(qū)總土地面積238用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場(chǎng)及發(fā)展備用

資料來源: 麥肯錫分析220項(xiàng)目總共占有土地面積71.汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析汽車貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為汽車消費(fèi)者提供可選擇的多種品牌為汽車消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場(chǎng)地為汽車消費(fèi)者提供購(gòu)車一站式服務(wù)為汽車消費(fèi)者提供一流的試駕體驗(yàn)讓汽車消費(fèi)者看車買車時(shí)感受到不同品牌的獨(dú)特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時(shí)能看到有獨(dú)特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展市場(chǎng)服務(wù)需求經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場(chǎng)會(huì)展中心購(gòu)車配套政府機(jī)構(gòu)（車管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費(fèi)）購(gòu)車配套非政府機(jī)構(gòu)（銀行，保險(xiǎn)）汽車體驗(yàn)園品牌中心汽車博物館所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目1.11.21.31.41.51.61.71.81.98汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬(wàn)平方米經(jīng)銷商3S店*汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)**二手車市場(chǎng)會(huì)展中心一般功能項(xiàng)目合計(jì)汽車體驗(yàn)園****品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館總占地面積萬(wàn)平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2總建筑面積將為36萬(wàn)平方米總占地面積將為59萬(wàn)平方米數(shù)量單一占地面積（萬(wàn)平方米）單一建筑面積（萬(wàn)平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能項(xiàng)目合計(jì)商貿(mào)服務(wù)中心***13.23.2 * 經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)有別克、奧迪及國(guó)外3S店 ** 汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)可以和二手車市場(chǎng)相結(jié)合 *** 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商為與購(gòu)車相關(guān)的政府及非政府機(jī)構(gòu) **** 汽車體驗(yàn)園參照日本Motegi賽車場(chǎng)資料來源: 文獻(xiàn)檢索；國(guó)內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析9汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）

–就業(yè)人數(shù)，消費(fèi)者人流，交易車輛數(shù)67515451400**1400**120011,100120830210340數(shù)量每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù)4004002001,900202401203,200預(yù)計(jì)：1,100經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)二手車市場(chǎng)會(huì)展中心一般功能項(xiàng)目合計(jì)汽車體驗(yàn)園品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館所有功能項(xiàng)目合計(jì)商貿(mào)服務(wù)中心*20 * 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商與購(gòu)車相關(guān)的政府及非政府機(jī)構(gòu) ** 包括市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)銷人員資料來源: 文獻(xiàn)檢索；國(guó)內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析消費(fèi)者人流15,000人/天年汽車貿(mào)易量80,000–100,000輛預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)人數(shù)人10根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局平面圖將是如下050100250500M經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商廣場(chǎng)會(huì)展中心（包括博物館）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心廣場(chǎng)商貿(mào)中心二手車市場(chǎng)（包括輕型客車卡車市場(chǎng)）經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商綠化品牌中心品牌中心經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商N(yùn)汽車體驗(yàn)園曹安路墨玉路公園路11經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商品牌中心品牌中心會(huì)展中心（包括博物館）二手車市場(chǎng)（包括輕型客車卡車市場(chǎng)）商貿(mào)服務(wù)中心汽車體驗(yàn)園汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下122.新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位

細(xì)化分析公共活動(dòng)中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務(wù)設(shè)施（住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂）為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供充分的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施保障（治安、消防、電信等）對(duì)于有較高消費(fèi)需求的消費(fèi)者（旅游者）提供有針對(duì)性的高質(zhì)量服務(wù)市場(chǎng)服務(wù)需求酒店（2–3星）快餐/中檔餐飲設(shè)施/酒吧電影院大型商場(chǎng)便利店/藥店超市警察局/消防站/電信局加油站寫字樓酒店（4–5星）高檔餐飲設(shè)施高檔專賣店高檔娛樂城所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1313新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬(wàn)平方米酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場(chǎng)*一般功能項(xiàng)目合計(jì)寫字樓*高檔專賣店總占地面積萬(wàn)平方米100.0200.01510.451.10總建筑面積將為23萬(wàn)平方米總占地面積將為7萬(wàn)平方米數(shù)量單一占地面積（萬(wàn)平方米）單一建筑面積（萬(wàn)平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能項(xiàng)目合計(jì)警察局/消防站/電信局 * 餐飲設(shè)施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場(chǎng)及商貿(mào)服務(wù)中心大樓內(nèi)，不再單列 資料來源: 文獻(xiàn)檢索；相關(guān)公司、機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07514新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）–就業(yè)人數(shù)6002300數(shù)量每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù)75100151501,600600100303,900預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)人數(shù)人106003,1705151100130101016002800110350351600 * 酒店、娛樂城、寫字樓、商場(chǎng)及商貿(mào)服務(wù)中心服務(wù)中心均配套餐飲設(shè)施（包括高檔和中檔），所以不再單列 資料來源: 文獻(xiàn)檢索；相關(guān)公司、機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場(chǎng)*一般功能項(xiàng)目合計(jì)寫字樓*高檔專賣店所有功能項(xiàng)目合計(jì)警察局/消防站/電信局便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂城*20超市12515根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的詳細(xì)布局平面圖將是如下050100250500M酒店2–3星酒店2–3星電影院電信中心廣場(chǎng)大酒店大型商場(chǎng)金桂新村保留地綠化便利店停車場(chǎng)專賣店/便利店停車場(chǎng)加油站專賣店廣場(chǎng)娛樂城寫字樓寫字樓N專賣店酒吧/咖啡消防

站警察

局寫字樓寫字樓曹安路墨玉路16新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的詳細(xì)布局立體圖將是如下金桂新村大酒店大型商場(chǎng)娛樂城酒店酒吧/咖啡寫字樓警察局消防站173.研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有高水準(zhǔn)的技術(shù)服務(wù)支持有高標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證檢測(cè)設(shè)施供研發(fā)機(jī)構(gòu)共享能夠通過大學(xué)、職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等為研發(fā)機(jī)構(gòu)提供人才和基礎(chǔ)研究支持能夠通過配置創(chuàng)新企業(yè)來促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步及成果轉(zhuǎn)化為研發(fā)機(jī)構(gòu)提供配套生活設(shè)施市場(chǎng)服務(wù)需求認(rèn)證測(cè)試中心上汽技術(shù)中心供應(yīng)商研發(fā)中心獨(dú)立研究開發(fā)商大學(xué)汽車系職業(yè)培訓(xùn)中心/?？茖W(xué)校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目3.13.23.33.43.53.63.73.818研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬(wàn)平方米認(rèn)證檢測(cè)中心供應(yīng)商研發(fā)中心獨(dú)立研究開發(fā)商一般功能項(xiàng)目合計(jì)大學(xué)汽車系職業(yè)培訓(xùn)中心/?？茖W(xué)校體育館創(chuàng)新企業(yè)園總占地面積萬(wàn)平方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑面積將為34萬(wàn)平方米總占地面積將為67萬(wàn)平方米數(shù)量單一占地面積（萬(wàn)平方米）單一建筑面積（萬(wàn)平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能項(xiàng)目合計(jì)

資料來源: 文獻(xiàn)檢索；大學(xué)及研發(fā)機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分73.667上汽技術(shù)中心19研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）

–就業(yè)人數(shù)150數(shù)量每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù)320205007,6002,000* * 包括大學(xué)、?？圃盒Ｔ谛W(xué)生 資料來源: 文獻(xiàn)檢索；大學(xué)及研發(fā)機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認(rèn)證檢測(cè)中心供應(yīng)商研發(fā)中心獨(dú)立研究開發(fā)商一般功能項(xiàng)目合計(jì)大學(xué)汽車系職業(yè)培訓(xùn)中心/?？茖W(xué)校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所有功能項(xiàng)目合計(jì)上汽技術(shù)中心預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)人數(shù)人20根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的詳細(xì)布局平面圖將是如下050100250500M綠化獨(dú)立研究開發(fā)商大學(xué)汽車系?？茖W(xué)校供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心認(rèn)證檢測(cè)中心上汽技術(shù)中心創(chuàng)新企業(yè)園住宅用地住宅用地大學(xué)汽車系?？茖W(xué)校獨(dú)立研究開發(fā)商獨(dú)立研究開發(fā)商獨(dú)立研究開發(fā)商獨(dú)立研究開發(fā)商體育館供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心N曹安路路公園21研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心供應(yīng)商研發(fā)中心創(chuàng)新企業(yè)園獨(dú)立研究開發(fā)商大學(xué)汽車系專科學(xué)校體育館上汽技術(shù)中心認(rèn)證檢測(cè)中心224.第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析第三方物流服務(wù)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為鄰近的汽車整車廠提供進(jìn)廠、出廠物流服務(wù)提供開展物流業(yè)務(wù)所需的配套設(shè)施為汽車貿(mào)易區(qū)內(nèi)的進(jìn)口車貿(mào)易提供保稅倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)中心支持市場(chǎng)服務(wù)需求進(jìn)廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）卡車停車場(chǎng)加油站所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目4.14.24.34.4保稅倉(cāng)庫(kù)物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心4.54.623第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬(wàn)平方米總占地面積萬(wàn)平方米11.50.522.01.216.02.010.5–總建筑面積將為5萬(wàn)平方米總占地面積將為12萬(wàn)平方米數(shù)量單一占地面積（萬(wàn)平方米）單一建筑面積（萬(wàn)平方米）2.22.000.45所有功能項(xiàng)目合計(jì)

資料來源: 文獻(xiàn)檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析460.50.0412保稅倉(cāng)庫(kù)進(jìn)廠物流中心

（零配件）出廠物流中心

（整車）卡車停車場(chǎng)0.010.2物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心20.10.20.51.510.040.01加油站24第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）

–就業(yè)人數(shù)數(shù)量每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù)375150210011020010050

資料來源: 文獻(xiàn)檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析所有功能項(xiàng)目合計(jì)保稅倉(cāng)庫(kù)進(jìn)廠物流中心

（零配件）出廠物流中心

（整車）加油站物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心25011015卡車停車場(chǎng)10預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)人數(shù)人10525根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，第三方物流區(qū)的

詳細(xì)布局平面圖將是如下050100250500M綠化卡車停車場(chǎng)出廠物流中心入廠物流中心加油站入廠物流中心物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心保稅倉(cāng)庫(kù)N曹安路26第三方物流區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下保稅倉(cāng)庫(kù)卡車停車場(chǎng)物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心入廠物流中心出廠物流中心加油站275.汽車城公園的功能定位細(xì)化分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有足夠多的游玩內(nèi)容有齊備的配套生活設(shè)施便利的交通條件有世界一流的主題公園運(yùn)營(yíng)商設(shè)計(jì)管理為消費(fèi)者提供別處無(wú)法比擬的游樂體驗(yàn)便利的大眾交通設(shè)施(如輕軌等)市場(chǎng)服務(wù)需求75萬(wàn)平方米的汽車城公園汽車城公園內(nèi)配套餐飲、購(gòu)物設(shè)施所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目5.15.2汽車公園主題（如未來世界、冒險(xiǎn)樂園等）輕軌等交通設(shè)施5.35.428今天匯報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果29關(guān)鍵駐商的成功引入，對(duì)上海國(guó)際汽車城的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn)主要工作主要成果對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議列出上海國(guó)際汽車城各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商對(duì)潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲得的上海國(guó)際汽車城潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確上海國(guó)際汽車城價(jià)值定位制定有關(guān)上海汽車城的市場(chǎng)宣傳和介紹文件制定針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件上海國(guó)際汽車城市場(chǎng)宣傳介紹文件針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資文件與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進(jìn)各類駐商入駐上海國(guó)際汽車城本項(xiàng)目工作范圍30招商引資，首先應(yīng)通過對(duì)潛在關(guān)鍵駐商在

發(fā)展戰(zhàn)略、關(guān)鍵技能、財(cái)務(wù)狀況及溝通渠

道等方面的分析，進(jìn)行排序關(guān)鍵分析內(nèi)容該駐商在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？該駐商對(duì)中國(guó)汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品牌效應(yīng)如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成功記錄如何？關(guān)鍵技能該駐商過去若干年的財(cái)務(wù)狀況如何？對(duì)該駐商今后幾年的財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)是怎樣的？財(cái)務(wù)狀況該駐商與上海市政府的關(guān)系如何？上海國(guó)際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道通過綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖31汽車貿(mào)易、展示和辦公區(qū)根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的

潛在關(guān)鍵駐商重點(diǎn)目標(biāo)品牌中心：大眾品牌中心通用品牌中心豐田品牌中心寶馬品牌中心戴姆勒–克萊斯勒品牌中心汽車行業(yè)協(xié)會(huì)：中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)汽車博物館：汽車與技術(shù)博物館亨利·福特博物館英國(guó)公路運(yùn)輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國(guó)國(guó)家汽車博物館Abarth展覽館國(guó)產(chǎn)汽車銷售公司：上海大眾銷售公司

（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達(dá)、奧迪）一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司

（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司

（夏利）上海大眾汽車公司營(yíng)銷總部展覽/會(huì)展公司TMN蒙哥馬利展覽集團(tuán)法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團(tuán)汽車物流區(qū)天地物流（TNT）安吉汽車物流有限公司32汽車研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的

潛在關(guān)鍵駐商重點(diǎn)目標(biāo)（續(xù)）汽車零配件供應(yīng)商研發(fā)中心：德爾福研發(fā)中心延峰–維世通研發(fā)中心江森研發(fā)中心法里奧研發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教育：清華大學(xué)汽車工程系同濟(jì)大學(xué)汽車工程系吉林工業(yè)大學(xué)汽車工程學(xué)院美國(guó)密歇根大學(xué)汽車研究學(xué)院澳大利亞皇家墨爾本理工大學(xué)獨(dú)立汽車研發(fā)、測(cè)試機(jī)構(gòu)：

PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服務(wù)中心英國(guó)汽車工業(yè)研發(fā)協(xié)會(huì)（MIRA）中國(guó)汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)：華晨集團(tuán)汽車研發(fā)中心上海汽車工業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心汽車城主題公園迪斯尼Viacom新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心麥當(dāng)勞嘉定小籠包子店華聯(lián)超市星巴克咖啡店假日酒店汽車旅館環(huán)球影城時(shí)代華納33招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：整車制造廠商品牌中心世界主要著名汽車品牌通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,

Rolls-Royce)本田（Honda,Acura）日產(chǎn)/雷諾（Nissan,Renault）菲亞特（Fiat,Ferrari）標(biāo)致/雪鐵龍（Citroen,Peugeot）寶馬（BMW）寶時(shí)捷（Porsche）品牌是否對(duì)中國(guó)消費(fèi)者/旅游者有很大吸引力？是否將中國(guó)作為其市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)？是否有良好財(cái)務(wù)狀況？通用福特戴姆勒–克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時(shí)捷寶馬上海國(guó)際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道？或是否將上海作為其在中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)？大眾（Audi,Volkswagen,Jetta,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否2495假定政策允許外資汽車代理商在汽車城內(nèi)有汽車經(jīng)銷權(quán)

資料來源: Fortune500企業(yè)排名；公司財(cái)務(wù)年報(bào)；公司網(wǎng)頁(yè)；麥肯錫分析**34招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國(guó)產(chǎn)汽車制造廠商銷售公司國(guó)內(nèi)主要整車制造廠商及銷售公司轎車上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司長(zhǎng)安汽車集團(tuán)銷售公司廣州本田汽車公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長(zhǎng)安汽車集團(tuán)銷售公司昌河飛機(jī)工業(yè)集團(tuán)銷售公司面包車沈陽(yáng)金杯客車制造有限公司躍進(jìn)汽車集團(tuán)貿(mào)易公司安徽江淮汽車集團(tuán)公司客貨兩用車柳州五菱汽車公司長(zhǎng)安汽車集團(tuán)銷售公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展能力？企業(yè)的銷售和財(cái)務(wù)狀況如何?上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司廣州本田有限公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長(zhǎng)安汽車集團(tuán)銷售公司沈陽(yáng)金杯客車制造有限公司柳州五菱汽車公司是否將上海作為其拓展市場(chǎng)的重要基地？或上海國(guó)際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達(dá)、奧迪）一汽貿(mào)易轎車銷售有限公司（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引是第一步篩選第二步篩選是否41176否第三階段重點(diǎn)吸引

資料來源: 中國(guó)汽車工業(yè)年鑒；公司年報(bào)；麥肯錫分析35招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會(huì)展、展覽公司世界領(lǐng)先展覽公司及汽車博物館REED展覽公司聯(lián)合新聞和媒體展覽公司展覽促銷公司CES展覽服務(wù)公司杜塞爾多夫展覽公司法蘭克福展覽公司漢諾威科隆展覽集團(tuán)TMN蒙哥馬利展覽集團(tuán)荷蘭皇家展覽集團(tuán)是否具有領(lǐng)先的管理水平？是否具有組辦、經(jīng)營(yíng)與汽車行業(yè)相關(guān)展示/博覽的經(jīng)驗(yàn)？TMN蒙哥馬利展覽集團(tuán)漢諾威法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團(tuán)是否具有在中國(guó)開展業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)？是否把中國(guó)作為一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域？是否在上海及周邊地區(qū)還沒有展覽場(chǎng)地、設(shè)施？TMN蒙哥馬利展覽集團(tuán)法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團(tuán)第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6143

資料來源: 公司網(wǎng)頁(yè)；年度報(bào)告；麥肯錫分析36招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館世界著名汽車博物館汽車與技術(shù)博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時(shí)捷汽車博物館羅素·比洋科汽車博物館亨利·福特博物館彼得森汽車博物館佛羅汽車博物館國(guó)家汽車博物館英國(guó)公路運(yùn)輸博物館傳統(tǒng)汽車中心黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國(guó)國(guó)家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術(shù)博物館Abarth展覽館是否具有領(lǐng)先的管理水平？是否在行業(yè)中具有卓越聲譽(yù)？汽車與技術(shù)博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時(shí)捷汽車博物館亨利·福特博物館彼得森汽車博物館國(guó)家汽車博物館英國(guó)公路運(yùn)輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國(guó)國(guó)家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術(shù)博物館Abarth展覽館與汽車城中品牌中心內(nèi)容沒有重復(fù)？是否具有獨(dú)特、有吸引力的汽車展示？汽車與技術(shù)博物館亨利·福特博物館英國(guó)公路運(yùn)輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國(guó)國(guó)家汽車博物館Abarth展覽館第一階段

重點(diǎn)吸引是第一步篩選第二步篩選是否否38157第二階段重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引

資料來源: 麥肯錫分析；汽車博物館協(xié)會(huì)；相關(guān)網(wǎng)頁(yè)37招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會(huì)主要汽車相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)交通協(xié)會(huì)中國(guó)汽車工程協(xié)會(huì)中國(guó)汽車企業(yè)家俱樂部中國(guó)物資流通協(xié)會(huì)中國(guó)汽車工業(yè)科技進(jìn)步獎(jiǎng)勵(lì)基金會(huì)是否與政府關(guān)系密切？是否對(duì)汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)汽車工程學(xué)會(huì)中國(guó)汽車企業(yè)家俱樂部中國(guó)交通協(xié)會(huì)中國(guó)物資流通協(xié)會(huì)中國(guó)汽車工業(yè)科技進(jìn)步獎(jiǎng)勵(lì)基金會(huì)是否對(duì)汽車城成為汽車工業(yè)中心影響很大？或上海國(guó)際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否561

資料來源: 中國(guó)汽車工業(yè)年鑒；麥肯錫分析38招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服務(wù)商國(guó)內(nèi)外主要汽車物流服務(wù)商天地物流（TNT)安達(dá)美集物流（APL）安吉汽車物流有限公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流是否將汽車物流作為其業(yè)務(wù)的重要組成部分？是否將拓展中國(guó)市場(chǎng)作為其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分？是否有良好的財(cái)務(wù)狀況？天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司中外運(yùn)(Sinotrans)美集物流（APL）安達(dá)EASRyder綜合物流Exel上海國(guó)際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在中國(guó)拓展業(yè)務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)？天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否5628

資料來源: 麥肯錫分析；公司年報(bào)39招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應(yīng)商研發(fā)機(jī)構(gòu)主要汽車零配件供應(yīng)商研發(fā)機(jī)構(gòu)一類供應(yīng)商研發(fā)中心德爾福（Delphi）延峰–維世通(Visteon)博世（Bosch）法里奧（Valeo）李爾（Lear）電裝（Denso）江森（JohnsonControls）戴納(Dana)其他供應(yīng)商研發(fā)中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國(guó)內(nèi)汽車研發(fā)中心華晨集團(tuán)汽車研發(fā)中心上海汽車技術(shù)中心泛亞汽車技術(shù)中心有限公司長(zhǎng)春汽車研究所中國(guó)汽車技術(shù)研究中心機(jī)械部第九設(shè)計(jì)研究院東風(fēng)汽車工程研究院天津汽車研究所重慶汽車研究所重型汽車技術(shù)發(fā)展中心丹東客車研究所躍進(jìn)汽車技術(shù)中心第一汽車集團(tuán)公司工藝研究所是否在中國(guó)有較大規(guī)模業(yè)務(wù)？是否有高水平的研發(fā)人員和設(shè)備？是否具有較高R&D投入?德爾福(Delphi)延峰–維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車工業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心中國(guó)汽車技術(shù)研究中心是否與上海大眾有密切業(yè)務(wù)聯(lián)系？供應(yīng)商是否位于安亭或其周邊地區(qū)？或是否將拓展在中國(guó)業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)?德爾福(Delphi)延峰–維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車工業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否159817上海國(guó)際汽車城在土地使用、稅收、配套設(shè)施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件

資料來源: 公司財(cái)務(wù)年報(bào)；PWC報(bào)告；麥肯錫分析**40招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨(dú)立汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)主要汽車配件供應(yīng)商和獨(dú)立的汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)獨(dú)立汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering是否有高水平的研發(fā)實(shí)力和成功記錄？是否在同業(yè)中具有領(lǐng)先的地位？是否有較大的研發(fā)投入？獨(dú)立汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨(dú)立汽車測(cè)試機(jī)構(gòu)西南研究院內(nèi)華達(dá)汽車測(cè)試中心密歇根測(cè)試中心ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心英國(guó)汽車工業(yè)研究協(xié)會(huì)（MIRA）是否將中國(guó)作為其戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)之一？或是否有在中國(guó)開展業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)？或是否在世界不同地區(qū)都有業(yè)務(wù)？獨(dú)立汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨(dú)立汽車測(cè)試機(jī)構(gòu)ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心英國(guó)汽車工業(yè)研究協(xié)會(huì)（MIRA）獨(dú)立汽車測(cè)試機(jī)構(gòu)內(nèi)華達(dá)汽車測(cè)試中心（NATC）西南研究院英國(guó)汽車工業(yè)研究協(xié)會(huì)（MIRA）Qualtest密歇根測(cè)試中心ACT測(cè)試實(shí)驗(yàn)室ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否816610*

資料來源: 公司網(wǎng)頁(yè)；PWC公司報(bào)告；麥肯錫分析上海國(guó)際汽車城在土地使用、稅收、配套設(shè)施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件*41招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車高等教育國(guó)內(nèi)外主要汽車大學(xué)清華大學(xué)汽車工程系交通大學(xué)汽車工程系吉林工業(yè)大學(xué)汽車工程學(xué)院同濟(jì)大學(xué)汽車學(xué)院上海工程技術(shù)大學(xué)汽車學(xué)院北京理工大學(xué)車輛與交通學(xué)院湖北汽車工業(yè)學(xué)院江蘇理工大學(xué)汽車與交通工程學(xué)院河北工業(yè)大學(xué)車輛工程系長(zhǎng)春汽車工業(yè)高等?？茖W(xué)校武漢汽車工業(yè)大學(xué)華南理工大學(xué)交通學(xué)院汽車工程系四川工業(yè)學(xué)院汽車與交通工程系美國(guó)/密歇根大學(xué)（汽車交通研究學(xué)院）美國(guó)威斯康星大學(xué)（汽車工業(yè)研究中心）英國(guó)卡迪夫大學(xué)（汽車工業(yè)研究中心）美國(guó)麻省理工學(xué)院（國(guó)際汽車系）德國(guó)RWTH-AACHEN（汽車工程學(xué)院）艾佛瑞大學(xué)（國(guó)際汽車工業(yè)和員工研究項(xiàng)目）澳大利亞皇家墨爾本理工大學(xué)（RMIT機(jī)械和制造工程）Monash大學(xué)（機(jī)械工程學(xué)）日本東京大學(xué)國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)國(guó)立屏東科技大學(xué)與汽車相關(guān)科系是否有強(qiáng)大的教學(xué)和科研隊(duì)伍？是否有卓越的學(xué)校聲譽(yù)?清華大學(xué)汽車工程系同濟(jì)大學(xué)汽車學(xué)院交大汽車工程系吉林工業(yè)大學(xué)汽車工程學(xué)院美國(guó)密歇根

大學(xué)汽車研

究學(xué)院英國(guó)卡迪夫大學(xué)美國(guó)威斯康星大學(xué)美國(guó)麻省理工學(xué)院德國(guó)RWTH-AACHEN澳大利亞皇家墨爾本理工大學(xué)（RMIT機(jī)械和制造工程）上海國(guó)際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在上海建立或擴(kuò)展汽車教學(xué)、科研基地的迫切要求？或是否有在中國(guó)辦學(xué)的經(jīng)驗(yàn)？清華大學(xué)汽車工程系同濟(jì)大學(xué)汽車學(xué)院吉林工業(yè)大學(xué)汽車工程學(xué)院美國(guó)密歇根

大學(xué)汽車研

究學(xué)院澳大利亞皇家墨爾本理工大學(xué)第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否145510

資料來源: 中國(guó)汽車工業(yè)年鑒；學(xué)校網(wǎng)頁(yè)；麥肯錫分析42招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題公園經(jīng)營(yíng)商世界領(lǐng)先主題公園經(jīng)營(yíng)商主題公園迪斯尼（迪斯尼樂園）Viacom（派拉蒙電影主題公園）環(huán)球影城（環(huán)球影城）香港賽馬會(huì)（海洋公園）AnheuserBusch

（海洋世界）Accor（Asterix

主題公園）ZDF（ZDF電視主題公園）游樂場(chǎng)時(shí)代華納（SixFlags游樂場(chǎng)）日本三井不動(dòng)產(chǎn)（室內(nèi)滑雪場(chǎng)）Lotte（娛樂公司）Lego（Legoland兒童樂園）日本本田賽車主題公園品牌是否有全球范圍的知名度與號(hào)召力？是否有在中國(guó)開展業(yè)務(wù)的成功記錄？是否具有開發(fā)、建設(shè)、管理主題公園的成功記錄？迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會(huì)AnheuserBusch時(shí)代華納是否有相關(guān)湖區(qū)、水景開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)？或是否將中國(guó)作為業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)？迪斯尼Viacom環(huán)球影城時(shí)代華納第二階段重點(diǎn)吸引第一階段

重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6246

資料來源: 公司年報(bào)；網(wǎng)址；麥肯錫分析43制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件的第一步：描述

上海國(guó)際汽車城的宏觀發(fā)展目標(biāo) * 包括零配件生產(chǎn) 資料來源: 中國(guó)汽車年鑒2000；中國(guó)汽車統(tǒng)計(jì)2001；麥肯錫分析中國(guó)汽車工業(yè)具有巨大的增長(zhǎng)潛力上海國(guó)際汽車城將成為中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)文化新的重要中心200020052010銷售額十億元（百分比）220380560200020052010客車卡車轎車銷售量百萬(wàn)輛（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國(guó)際汽車城汽車貿(mào)易汽車交易總額120–200億元，貢獻(xiàn)GDP9–15億元汽車研發(fā)吸引5–10家汽車整車制造商、一類供應(yīng)商的研發(fā)中心及國(guó)際領(lǐng)先的獨(dú)立研發(fā)機(jī)構(gòu)入駐汽車旅游創(chuàng)造收入25–35億元，貢獻(xiàn)GDP7–11億元吸引人流600–700萬(wàn)左右汽車物流第三方物流創(chuàng)造收入15–30億元，貢獻(xiàn)GDP8–18億元汽車制造上海大眾創(chuàng)造產(chǎn)值400–550億元*44制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第二步：闡述

汽車城對(duì)潛在駐商的價(jià)值定位關(guān)建駐商的價(jià)值充足的資金具有世界領(lǐng)先水平的技能卓越的品牌眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)強(qiáng)大的社區(qū)發(fā)展動(dòng)力上海國(guó)際汽車城的價(jià)值優(yōu)越的市場(chǎng)環(huán)境低廉的運(yùn)營(yíng)成本完善的服務(wù)和配套設(shè)施集中的汽車工業(yè)和汽車消費(fèi)信息政府的優(yōu)惠政策聚焦支持良好的生活環(huán)境45制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第三步：利用

財(cái)務(wù)模型演示業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖汽車經(jīng)銷商舉例

資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析銷售收入百萬(wàn)元凈利潤(rùn)百萬(wàn)元現(xiàn)金流百萬(wàn)元-20投資資本回報(bào)率%0203040506020304050646在制定招商方案及文件的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)

重點(diǎn)對(duì)潛在關(guān)鍵駐商展開接觸與談判時(shí)間接觸、溝通調(diào)整招商優(yōu)先順序深入談判修改招商方案達(dá)成協(xié)議主要工作決策者輔助人員依據(jù)所確定的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對(duì)象和聯(lián)系人進(jìn)行初步聯(lián)系和接觸闡述國(guó)際汽車城對(duì)于目標(biāo)關(guān)建駐商的價(jià)值定位聽取關(guān)鍵駐商的要求和條件汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理發(fā)展公司招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人根據(jù)初步接觸結(jié)果調(diào)整原定目標(biāo)關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序調(diào)整和細(xì)化必要的政府政策確定下一步談判的時(shí)間、地點(diǎn)、主題和參加人員汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理發(fā)展公司招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與目標(biāo)駐商進(jìn)行協(xié)商、會(huì)談明確雙方的責(zé)任和義務(wù)確定具體的財(cái)務(wù)安排條款制定項(xiàng)目的具體時(shí)間安排汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人根據(jù)會(huì)談情況修改、調(diào)整招商引資方案和文件進(jìn)行新一輪談判制定合作意向書汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人就關(guān)鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達(dá)成具體協(xié)議由相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師、公證人等對(duì)正式文件進(jìn)行審議簽署正式文件汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理重大項(xiàng)目由發(fā)展公司董事會(huì)決策有關(guān)律師、會(huì)計(jì)師、公證人招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人3–4周數(shù)周–數(shù)月1–4周1周47今天匯報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果48上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析是在三個(gè)

不同層次展開的分析層次上海國(guó)際汽車城總體投入產(chǎn)出分析發(fā)展有限公司的商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析針對(duì)具體潛在駐商的財(cái)務(wù)分析分析內(nèi)容上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入核心貿(mào)易區(qū)的總投資額各個(gè)功能區(qū)的具體投資額上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無(wú)形回報(bào)的評(píng)估發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財(cái)務(wù)及運(yùn)作機(jī)制分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報(bào)率分析具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析49到2010年，上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總

銷售收入預(yù)計(jì)將達(dá)到140-200億元人民幣銷售收入人民幣億元，百分比目前安亭地區(qū)20062010汽車貿(mào)易展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)*第三方物流園區(qū)主題公園 *銷售收入來自于第三方對(duì)外服務(wù)，不包括對(duì)內(nèi)部分 資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析15–2080–120140–20050到2010年，核心貿(mào)易區(qū)的總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)到近140億元人民幣投資額人民幣億元總投資汽車城公園第三方物流區(qū)研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車貿(mào)易展示區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（輕軌）可能的資金來源政府企業(yè)100%0%

資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析201912493515%85%<5%>95%15%85%13725%95%65%35%511.汽車貿(mào)易展示區(qū)的具體投資額百萬(wàn)元人民幣汽車體驗(yàn)園品牌中心–高檔商貿(mào)服務(wù)中心汽車博物館二手車市場(chǎng)經(jīng)銷商3S店數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源1520企業(yè)50300會(huì)展中心品牌中心–特種總投資140企業(yè)1820企業(yè)1175企業(yè)150企業(yè)815企業(yè)210企業(yè)3100政府/私人投資

資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析4017512020300汽車集中交易市場(chǎng)1100企業(yè)1008201,925522.新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心的具體投資額加油站高檔專賣店便利店/藥店大型商場(chǎng)電影院酒店(2–3星)酒吧數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源255企業(yè)110高檔娛樂城寫字樓總投資55企業(yè)110企業(yè)180企業(yè)30.3企業(yè)2150企業(yè)1400企業(yè)1160企業(yè)12企業(yè)251080120電信局100.5企業(yè)

資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析百萬(wàn)元人民幣警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(4–5星)150企業(yè)超市212企業(yè)53獨(dú)立研究開發(fā)商1400企業(yè)供應(yīng)商研發(fā)中心3.研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的具體投資額體育館職業(yè)培訓(xùn)中心/專科學(xué)校創(chuàng)新企業(yè)園認(rèn)證測(cè)試中心上汽技術(shù)中心數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源1245企業(yè)425245大學(xué)汽車系總投資10250企業(yè)585企業(yè)2400政府2220企業(yè)110企業(yè)1100政府/企業(yè)800100

資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析百萬(wàn)元人民幣4002,500440104,920544.第三方物流區(qū)的具體投資額加油站出廠物流中心（整車）保稅倉(cāng)庫(kù)數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源110政府6010進(jìn)廠物流中心（零配件）總投資230企業(yè)110企業(yè)12企業(yè)

資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析百萬(wàn)元人民幣物流運(yùn)營(yíng)中心240企業(yè)102801653卡車停車場(chǎng)13企業(yè)55當(dāng)?shù)卣畯膬r(jià)值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈主要涉及的工作可能參與的工作市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資向土地所有人收購(gòu)?fù)恋匕淹恋爻鍪?轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進(jìn)行土地開發(fā)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購(gòu)買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理土地經(jīng)紀(jì)商

資料來源: 麥肯錫分析幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè)56不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商政府關(guān)系

資料來源: 麥肯錫分析57案例分析一：德國(guó)Wolfsburg市政府與德國(guó)

大眾汽車公司共同投資成立了WolfsburgAG

發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金Wolfsburg市政府大眾汽車公司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險(xiǎn)樂園人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)50%50%100%500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金100%投入8.5億德國(guó)馬克

資料來源: Wolfsburg汽車城文件；訪談Autostadt

特大型品牌中心各類項(xiàng)目$$$$其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車公司其他投資者/關(guān)鍵駐商58WolfsburgAG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺?/p>

投資者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司當(dāng)?shù)卣聡?guó)大眾其它私人投資者/開發(fā)商N(yùn)/A相關(guān)機(jī)構(gòu)

資料來源: 麥肯錫分析融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系59土地經(jīng)紀(jì)商因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了

不同的角色商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈德國(guó)大眾汽車公司與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共8.5億德國(guó)馬克投資），建設(shè)多個(gè)品牌中心及交易、游樂、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個(gè)項(xiàng)目投資，包括為WolfsburgAG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從5萬(wàn)–3百萬(wàn)歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資其他私人投資者/開發(fā)商為單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、投資開發(fā)建設(shè)WolfsburgAG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個(gè)項(xiàng)目為每個(gè)項(xiàng)目招商引資，包括組織競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過程中協(xié)調(diào)各方利益WolfsburgAG發(fā)展公司管理汽車城中各功能區(qū)為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù)孵化小型新技術(shù)企業(yè)（40–50%與汽車直接相關(guān)）其他私人投資者/開發(fā)商負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、維修和管理市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資Wolfsburg當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司征用土地，并進(jìn)行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造為汽車城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策對(duì)某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國(guó)馬克，投資5,700萬(wàn)馬克用于興建體育場(chǎng)等WolfsburgAG發(fā)展公司出租辦公大樓

資料來源: 麥肯錫分析；訪談德國(guó)大眾汽車公司其他私人投資者/開發(fā)商WolfsburgAG發(fā)展公司其他私人投資者/開發(fā)商60Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司、

當(dāng)?shù)卣?、德?guó)大眾汽車公司和其他私人投資者/開發(fā)商都帶來了很好的回報(bào)人力資源中介服務(wù)提供每年約1千萬(wàn)歐元的收入（占WolfsburgAG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi)預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益WolfsburgAG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下政府稅收增長(zhǎng)汽車城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國(guó)汽車工業(yè)中心的新形象當(dāng)?shù)卣磕昙s5千萬(wàn)馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過2百萬(wàn)，除部分是VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià)24馬克）－跟8.5億馬克的投資及每年運(yùn)營(yíng)成本相比，門票收入是微小的更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口德國(guó)大眾單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發(fā)商各自的品牌形象其它私人投資者/開發(fā)商

資料來源: 麥肯錫分析；訪談61案例分析二：美國(guó)洛杉磯Cerritos市政府專門

成立了地區(qū)開發(fā)署（RedevelopmentAgency），負(fù)責(zé)汽車廣場(chǎng)的開發(fā)和建設(shè)Cerritos市政委員會(huì)地區(qū)開發(fā)署土地開發(fā)區(qū)域規(guī)劃園區(qū)建設(shè)經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商3S店…………單一項(xiàng)目投資

資料來源: 麥肯錫分析經(jīng)銷商協(xié)會(huì)62Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署和入駐汽車經(jīng)銷商/

經(jīng)銷商協(xié)會(huì)具備了不同的獲取成功的條件Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署汽車經(jīng)銷商/經(jīng)銷商協(xié)會(huì)N/A

資料來源: 麥肯錫分析融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系最好最差63因而在Cerritos汽車廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)中扮演了

不同的角色土地經(jīng)紀(jì)商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈汽車經(jīng)銷商/經(jīng)銷商協(xié)會(huì)及其指定專業(yè)開發(fā)商在遵循汽車廣場(chǎng)總體布局和建筑風(fēng)格規(guī)劃的前提下，由各經(jīng)銷商負(fù)責(zé)各自的銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)地區(qū)開發(fā)署政府將整建后的土地以等于或略低于其價(jià)值的價(jià)格轉(zhuǎn)售給入駐汽車經(jīng)銷商制定政府法規(guī)，規(guī)定所有入駐經(jīng)銷商必須加入當(dāng)?shù)仄嚱?jīng)銷商協(xié)會(huì)政府對(duì)入駐經(jīng)銷商提供專人協(xié)助,解決復(fù)雜的法規(guī)及行政程序方面的問題汽車經(jīng)銷商協(xié)會(huì)由汽車經(jīng)銷商協(xié)會(huì)統(tǒng)一集資，對(duì)外宣傳，吸引更多的經(jīng)銷商汽車經(jīng)銷商/當(dāng)?shù)卣畬钠噺V場(chǎng)征收的不動(dòng)產(chǎn)稅用于該區(qū)域的進(jìn)一步開發(fā)和建設(shè)將汽車廣場(chǎng)收入的1%用于各種輔助服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署成立專門的地區(qū)開發(fā)署負(fù)責(zé)Cerritos汽車廣場(chǎng)項(xiàng)目在原先貧瘠的農(nóng)、牧場(chǎng)區(qū)域向土地?fù)碛姓呓y(tǒng)一收購(gòu)、征用土地由政府出資對(duì)土地進(jìn)行平整，改造基礎(chǔ)設(shè)施制定該地區(qū)開發(fā)發(fā)展計(jì)劃對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境布局和建筑風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃汽車經(jīng)銷商及其指定代理商

資料來源: 麥肯錫分析；訪談地區(qū)開發(fā)署汽車經(jīng)銷商協(xié)會(huì)64Cerritos汽車廣場(chǎng)為當(dāng)?shù)卣腿腭v汽車經(jīng)銷

商帶來了很好的回報(bào)汽車廣場(chǎng)從周邊城市（洛杉磯、IrvineSauta和Anaheim等）吸引大量購(gòu)車者，每年銷售汽車約10萬(wàn)輛汽車經(jīng)銷商協(xié)會(huì)協(xié)同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和集中的資源為入駐經(jīng)銷商帶來高效益Cerritos汽車廣場(chǎng)作為世界最大汽車市場(chǎng)的品牌形象和地位，使入駐經(jīng)銷商受益入駐汽車經(jīng)銷商成功地吸引了25家大規(guī)模的汽車經(jīng)銷商入駐，每年從汽車市場(chǎng)獲得的稅收收入達(dá)750萬(wàn)美元通過汽車市場(chǎng)及周邊配套輔助服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了1,200多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展汽車市場(chǎng)促進(jìn)了Cerritos城市建設(shè)和周邊環(huán)境的改善，使Cerritos城市形象和生活質(zhì)量獲得提高Cerritos市政府

資料來源: 麥肯錫分析；訪談65案例分析三：在市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)

開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)上海市政府上海市張江高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關(guān)鍵駐商上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張江生物醫(yī)藥基地開發(fā)有限公司國(guó)家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務(wù)公司項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目…微電子港有限公司66SIAT/010929/SH-PR(2000GB)張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬

開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件最好最差張江高科技園區(qū)開發(fā)公司

資料來源: 麥肯錫分析；訪談融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系各下屬開發(fā)有限公司服務(wù)公司/機(jī)構(gòu)各類關(guān)鍵駐商久事等其他投資者67土地經(jīng)紀(jì)商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈下屬開發(fā)有限公司將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商上海市政府按土地差價(jià)對(duì)開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資下屬開發(fā)有限公司上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無(wú)償獲得土地使用權(quán)上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款下屬開發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

資料來源: 麥肯錫分析；訪談因此在園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商對(duì)于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)開發(fā)公司自身開發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶服務(wù)公司/

機(jī)構(gòu)關(guān)鍵駐商服務(wù)公司為整個(gè)開發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理(包括開發(fā)公司服務(wù)公司)68張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各

開發(fā)公司帶來了很好的回報(bào)園區(qū)內(nèi)三大基地建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，其中：國(guó)家生物醫(yī)藥基地已引進(jìn)25家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，15家研發(fā)中心，1家大學(xué)和70家創(chuàng)業(yè)企業(yè)國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)已吸引眾多集成電路制造企業(yè)、軟件企業(yè)和其他信息產(chǎn)業(yè)的制造企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地已擁有孵化企業(yè)170家張江高科技園區(qū)開發(fā)公司到2001年6月底，經(jīng)過9年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目287個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過53億美元，2000年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá)50億元人民幣到2000年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)645家，產(chǎn)生1.2萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì)到2000年年底，園區(qū)已吸引科研機(jī)構(gòu)16家，產(chǎn)生進(jìn)行中科研項(xiàng)目84個(gè)，區(qū)內(nèi)企業(yè)已獲得國(guó)內(nèi)外專利共23個(gè)通過高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升上海市政府

資料來源: 麥肯錫分析；訪談下屬開發(fā)有限公司作為一家上市公司，張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括土地轉(zhuǎn)讓及部分房地產(chǎn)和高科技開發(fā)項(xiàng)目）收入從98年至2000年平均每年增長(zhǎng)29%。1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，股份公司2000年獲凈利潤(rùn)1億3千萬(wàn)，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到15%69對(duì)上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司來說，采用哪

一種商業(yè)模式需要通過對(duì)可能的有形回報(bào)和無(wú)形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來決定無(wú)形回報(bào)是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù)是否有助于提高行業(yè)地位是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng)有形回報(bào)是否有一定的利潤(rùn)是否有較好的現(xiàn)金流是否有一定的投資回報(bào)率整個(gè)發(fā)展有限公司的凈現(xiàn)值多大70首先是對(duì)有形回報(bào)的分析關(guān)鍵假設(shè)土地按招商計(jì)劃面積(2180畝)及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積(2180畝)共4360畝分4年開發(fā)土地購(gòu)入價(jià)格分別為29萬(wàn)元/畝(前2年)以及31萬(wàn)元/畝(后2年)*土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為25萬(wàn)元/畝(前2年)以及28萬(wàn)元/畝(后2年)**實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的70%無(wú)銀行貸款商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商2010年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率<0(2006年)52824%今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口9.34.200人民幣，億元汽車城發(fā)展有限公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值-7.41.00.10.5人民幣，億元 * 按照香港戴德梁行測(cè)算開發(fā)面積成本 ** 根據(jù)對(duì)駐商可能接受的投資資本回報(bào)率分析以及對(duì)照上海市其他相應(yīng)地區(qū)土地價(jià)格而得出 資料來源: 戴德梁行土地成本測(cè)算報(bào)告；麥肯錫分析土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差房地產(chǎn)開發(fā)商模式有相對(duì)較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口開發(fā)代理商及運(yùn)營(yíng)管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無(wú)現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小71然后是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)回報(bào)的分析履行對(duì)政府/社會(huì)的承諾提高消費(fèi)者中的聲譽(yù)提高行業(yè)地位培養(yǎng)內(nèi)部技能商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商綜合評(píng)估成為土地經(jīng)銷商將能履行對(duì)政府和社會(huì)的承諾成為開發(fā)商及開發(fā)代理商對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利成為運(yùn)營(yíng)管理商帶來的無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)有限好差

資料來源:麥肯錫分析72當(dāng)?shù)卣?/p>

/新安亭發(fā)展有限公司綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，上海

國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈主要涉及的工作市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商土地經(jīng)紀(jì)商上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司外包

資料來源:麥肯錫分析73在采用組合式商業(yè)模式的前提下，上海國(guó)際

汽車城發(fā)展有限公司與新安亭開發(fā)公司之間的

土地結(jié)算有三種可能的方式土地結(jié)算方式1. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積向新安亭公司購(gòu)買2. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積向新安亭公司購(gòu)買3. 土地由政府空轉(zhuǎn)給汽車城發(fā)展有限公司，發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積委托新安亭公司實(shí)施七通一平開發(fā)具體說明新安亭開發(fā)公司向政府申報(bào)土地開發(fā)規(guī)劃，立項(xiàng)政府把土地空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)征地、動(dòng)遷等工作新安亭公司在整個(gè)核心貿(mào)易區(qū)按區(qū)塊面積（共6430畝）分階段實(shí)施土地的七通一平開發(fā)汽車城發(fā)展有限公司與新安亭公司共同核定土地實(shí)際開發(fā)成本汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積（6430畝），分階段以開發(fā)成本價(jià)向新安亭公司購(gòu)買土地新安亭開發(fā)公司向政府申報(bào)土地開發(fā)規(guī)劃，立項(xiàng)政府把土地空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)征地、動(dòng)遷等工作新安亭公司按汽車城發(fā)展有限公司提供的招商計(jì)劃面積加上相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積（共4360畝）分階段實(shí)施土地的七通一平開發(fā)汽車城發(fā)展有限公司與新安亭公司共同核定土地實(shí)際開發(fā)成本汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積（4360畝），分階段以開發(fā)成本價(jià)向新安亭公司購(gòu)買土地汽車城發(fā)展有限公司向政府申報(bào)土地開發(fā)規(guī)劃，立項(xiàng)政府把土地空轉(zhuǎn)給汽車城發(fā)展有限公司汽車城發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積加上相應(yīng)規(guī)劃綠化面積（共4360畝）分階段委托新安亭公司進(jìn)行征地動(dòng)遷等工作，并實(shí)施土地的七通一平開發(fā)汽車城發(fā)展有限公司分階段按實(shí)際土地開發(fā)成本支付新安亭公司74SIAT/010929/SH-PR(2000GB)對(duì)三種土地結(jié)算方式的評(píng)估主要從可能的財(cái)務(wù)

及運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析出發(fā)土地結(jié)算方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)–今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口*18.213.413.4運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)–汽車城發(fā)展有限公司的運(yùn)作難度以及長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)會(huì) * 土地購(gòu)入價(jià)按階段分別為29萬(wàn)元/畝及31萬(wàn)元/畝，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)按階段分別為25萬(wàn)元/畝及28萬(wàn)元/畝，假設(shè)實(shí)際完成招商面積為計(jì)劃的70%，無(wú)銀行貸款 資料來源: 麥肯錫分析汽車城發(fā)展有限公司對(duì)土地開發(fā)缺乏主動(dòng)權(quán)，難以控制實(shí)際開發(fā)面積，導(dǎo)致資金積壓，不利于公司的運(yùn)作及其長(zhǎng)期發(fā)展汽車城發(fā)展有限公司對(duì)土地開發(fā)有一部分主動(dòng)權(quán)，但整個(gè)土地開發(fā)過程缺乏靈活性，容易造成公司資金積壓量，對(duì)公司的運(yùn)作及其長(zhǎng)期發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)汽車城發(fā)展有限公司對(duì)土地開發(fā)有完全的主動(dòng)權(quán)，實(shí)際土地委托開發(fā)過程靈活性較高，有利于避免大量資金的積壓，有利于公司的運(yùn)作及其長(zhǎng)期發(fā)展綜合財(cái)務(wù)及運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司應(yīng)優(yōu)先考慮第3種土地結(jié)算方式人民幣，億元1. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積向新安亭公司購(gòu)買2. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積向新安亭公司購(gòu)買3. 土地由政府空轉(zhuǎn)給汽車城發(fā)展有限公司，發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積委托新安亭公司實(shí)施七通一平開發(fā)75綜前所述，上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司應(yīng)采

用組合商業(yè)模式并按第3種方式進(jìn)行土地結(jié)算。據(jù)此，在今后5年中公司投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)狀況預(yù)計(jì)如下：人民幣，億元 * 土地價(jià)格同前，假設(shè)實(shí)際完成招商為計(jì)劃的70% 資料來源:麥肯錫分析 所需資本金投入累計(jì)銷售收入累計(jì)現(xiàn)金流缺口公司整體業(yè)務(wù)凈現(xiàn)值累計(jì)虧損今后2年中今后5年中今后2年中今后5年中6.41.73.64.717.64.28.213.43.61.73.92.810.54.29.58.4-6.2-5.3無(wú)銀行貸款銀行貸款占總投資50%發(fā)展有限公司主要投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)指標(biāo)76SIAT/010929/SH-PR(2000GB)單位：人民幣，千元在組合式商業(yè)模式加第3種土地結(jié)算方式情況下汽車城發(fā)展有限公司到2010年的詳細(xì)財(cái)務(wù)狀況及整體業(yè)務(wù)凈現(xiàn)值預(yù)測(cè)如下（按無(wú)銀行貸款計(jì)算）損益表銷售收入總額土地轉(zhuǎn)讓收入開發(fā)項(xiàng)目收入運(yùn)營(yíng)成本土地成本開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本銷售及管理費(fèi)用折舊利息支出所得稅凈利潤(rùn)200282,54182,5410398,350389,10609,245000(315,809)200391,30791,3070134,108123,882010,2261,95000(44,751)200495,28894,695593434,376423,57511910,6835,56400(344,653)2005104,32999,4554,873195,474182,5671,13411,77316,84100(107,986)200646,92214,76332,15832,71017,1457,9257,64016,84100(2,629)200742,6