房地產(chǎn)評估管理及資產(chǎn)管理知識分析報告書

撫州市陽光城房地產(chǎn)評估報告書090731-2班財務(wù)治理第一組【2011】第001號零九零七三一二班財務(wù)治理資產(chǎn)評估第一組二0一一年十二月三十日090731-2班第一組成員名單序號姓名學(xué)號成績1王海（組長）090732222周芹娜09073219973郭芳繁09073135974謝烽09073215945周燕09073208946占單華09073223947彭爭榮09073110938張昊卓09073130939艾強090732349610鄭媛090731319611渠永超090732139512甘武090732249513譚可錚0907323293撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報告書（共四部分）第一部分資產(chǎn)評估報告書二0一一年十二月三十日目錄摘要………………3評估的假設(shè)條件和限制條件……4估價師聲明………5致托付方函………6資產(chǎn)評估報告書…………………7一、托付方………7二、受托方………7三、資產(chǎn)占有方…………………7四、評估范圍與對象……………7五、估價目的……………………8六、評估基準日…………………8七、評估原則……………………8八、評估依據(jù)……………………10九、評估方法……………………11十、評估結(jié)果……………………11十一、評估報告有效期…………12十二、估價師簽名………………12摘要重要提示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。重要提示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。托付方：張坤受托方：東華理工大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院09財管第一小組評估目的：評估房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值，為購買該房產(chǎn)提供交易價格參考依據(jù)。四、評估對象：撫州市陽光城32棟3單元605房產(chǎn)五、評估基準日：2011年12月30日六、評估結(jié)果：本次評估采納市場法進行，通過清查和估算計算，撫州市陽光城32棟3單元605房產(chǎn)在2011年12月30日期市場價值為叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。七、評估報告的有效使用期限：自評估基準日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。評估的假設(shè)條件和限制條件一、評估的假設(shè)條件：托付房地產(chǎn)位于臨川區(qū)臨川大道989號，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷，人流量大。委估房地產(chǎn)同時位于撫州市區(qū)，臨街分布，現(xiàn)做商品房用。依照最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)改為商用為最佳使用狀態(tài)。假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采納的都市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有講明的除外。被評估資產(chǎn)滿足公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)。二、本項估價的限制條件1．本報告有關(guān)資料由我方實地考察取得，由于房產(chǎn)時效原則，本報告建立在一定日期范圍內(nèi)有效。2.本報告僅供托付方購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負責(zé)。3.本報告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的阻礙。4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性查看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。6.本報告一式兩份，一份提交托付方，一份留存評估小組。估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已講明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。我公司估價人員2011年12月20日至12月30日對該項目進行了實地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù)差不多上真實可靠的。沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)關(guān)心。參加本次估價的估價師簽名：資格證書號建房估證字[2011]001號致托付方函陽光城業(yè)主：受張坤老師托付，我公司于2011年12月20日至12月30日，對位于江西省撫州市臨川大道989號，建筑面積為94.75㎡的房產(chǎn)進行市場價格評估，評估房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值，為購買該房產(chǎn)提供價格參考依據(jù)。估價人員依照估價目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價原則，按照估價程序，采納科學(xué)合理的估價方法，在綜合分析阻礙房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價時點（基準日）的客觀合理價值進行了評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值（總價值）為人民幣362672元，大寫：叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。東華理工大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院09財管第一小組小組代表人：王海二O一一年一二月三十日資產(chǎn)評估報告書一、托付方單位名稱：張坤單位住址：撫州市東華理工大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院二、受托方機構(gòu)名稱：東華理工大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院09財管第一小組單位住址：東華理工大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院法定代表人：王海三、資產(chǎn)占有方業(yè)主：許永模四、評估范圍與對象（一）、房屋狀況（1）被評估房屋于2009年建成，至今保養(yǎng)較好，無實體性損壞，成新率為90%。，房屋面積94.75㎡。（2）該房產(chǎn)位于撫州市臨川大道989號，框架結(jié)構(gòu)，（3）周圍環(huán)境評估對象位于撫州市夢湖東岸，臨川大道989號陽光城小區(qū)內(nèi)，南北走向，左側(cè)為撫河，是上頓渡鎮(zhèn)至撫州市中心的交通要塞。委估對象地處主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車均可到達，且臨近洪客隆百貨臨川店、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，繁華程度較高，人流量大。周邊教育資源豐富，有第九小學(xué)、第七中學(xué)，同時第六醫(yī)院、第二醫(yī)院也為陽光城業(yè)主提供了就診便利。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化面積在小區(qū)內(nèi)達35.4%，并配備了國際標(biāo)準的物業(yè)作為保障。（二）權(quán)益狀況被評估對象位于臨川大道989號，戶主于2009年購買的房產(chǎn)，由因此貸款購房，我們?nèi)〉觅彿抠J款合同復(fù)印件。估價目的評估房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值，為購買該房產(chǎn)提供交易價格參考依據(jù)。評估基準日2011年12月30日評估原則依照國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟原則：工作原則（1）、合法性原則估價對象房地產(chǎn)符合都市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處置為前提進行。估價對象差不多取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。（2）、真實性原則資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重實際，尊重科學(xué)，在評估過程中以實際材料為基礎(chǔ)，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀公允地反映評估結(jié)果。(3)、可行性原則評估人員依照評估對象的特點和性質(zhì)以及當(dāng)時所具備的條件，指定切實可行的評估方案，并采納合適的評估方法進行評估。（4）、簡易型原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時刻，提高資產(chǎn)評估效率。2、技術(shù)經(jīng)濟原則（1）、預(yù)期收益原則以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價值。（2）、供求原則假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增長而下降。（3）、替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場具有相同市場效能的商品應(yīng)有大致相同的交換價值。（4）、估價日期原則市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評估必須有評估基準日，而且評估值確實是評估基準日的資產(chǎn)價值。評估依據(jù)（一）、行為依據(jù)托付方與受托方簽訂的《資產(chǎn)評估協(xié)議書》以及《托付評估函》（二）、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)章程（1）、《中華人民共和國土地治理法》（2）、《中華人民共和國房地產(chǎn)治理法》（3）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）（4）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)(5)、地點人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件（三）、產(chǎn)權(quán)依據(jù)（1）、《房屋所有權(quán)證》（2）、《國有土地使用證》(四)、價格依據(jù)報價單及至房屋中介機構(gòu)獲知的租金及物業(yè)治理費等信(五)、本小組查閱相關(guān)資料獵取的其他信息(六)、小組成員現(xiàn)場查勘評估方法評估人員在實地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認真地分析，依照估價日期委估房地產(chǎn)用途，估價目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采納市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價格。（一） 以市場法為主評估方法市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的差不多成交的房地產(chǎn)近期交易價格，通過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。運用市場法的差不多前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。第二，要有至少三個以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，能夠搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點要求且相關(guān)指標(biāo)專門容易獵取，故采納此方法為要緊評估方法。具體講來采納的技術(shù)方法是市場售價類比法。（二） 以成本法為次評估方法成本法是以重新建筑委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價來確定房地產(chǎn)價值。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于接著使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點后，我們采納成本法作為次評估方法。十、評估結(jié)果通過充分的市場的調(diào)查及科學(xué)的評估方法，我們最后得出該房地產(chǎn)的價格為叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。十一、評估報告有效期：自評估基準日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。十二、估價師簽名：資格證書號建房估證字[2011]001號東華理工大學(xué)經(jīng)濟與治理學(xué)院09財管第一小組二O一一年十二月三十日撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報告書（共四部分）第二部分資產(chǎn)評估技術(shù)講明二0一一年十二月三十日目錄評估對象………3二、個不因素分析…………………3三、區(qū)域因素分析…………………5四、市場背景分析…………………6五、評估方法的選用………………9六、評估過程………10七、評估結(jié)果………20撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估技術(shù)講明一、評估對象撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)二、個不因素分析（一）面積結(jié)構(gòu)材料被評估的撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)建于2009年，維護保養(yǎng)較好，無實體性損壞。房屋面積94.75㎡，位于總樓層的第六層，位于撫州市臨川大道989號，框架結(jié)構(gòu)。外墻為高級面磚與涂料組合而成。內(nèi)墻地面為水泥砂漿。（二）設(shè)計風(fēng)格陽光城在戶型設(shè)計上大量創(chuàng)新，每個戶型差不多上南北通透開揚，通風(fēng)采光極佳，擁有極好的視覺景觀效果。讓社區(qū)良好景觀和居住空間融為一體，從而保證了室內(nèi)和室外空間的直接交流。室內(nèi)區(qū)域合理細分，依照人在不同狀態(tài)下及不同時段內(nèi)的不同行為特點，通過細致周到的設(shè)計手法，給予不同區(qū)域不同的性能與特征。動靜干濕分離，公共空間與私密空間的有機結(jié)合，使人性的需求得到充分的滿足，為業(yè)主營建近乎完美的生活空間。（三）設(shè)備設(shè)施樓內(nèi)水、電、燃氣、電訊、有線等設(shè)施齊全，電表、水表統(tǒng)一安排安放位置。房屋幾室?guī)讖d……小區(qū)內(nèi)夏威夷海洋風(fēng)情景觀設(shè)計，熱帶海洋風(fēng)情主題大型園林多達16個景觀組團，演繹城中休閑度假生活。幼兒園、會所、商業(yè)街、兒童游樂場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，充分保障品質(zhì)生活。超大社區(qū)規(guī)劃，時尚商業(yè)街、超市、商業(yè)步行街、學(xué)校醫(yī)院一應(yīng)俱全，花園、跑道、兒童游樂，動靜皆宜。（四）、物業(yè)治理小區(qū)內(nèi)有專業(yè)的物業(yè)治理，進行安全和清潔維護。各路出口都設(shè)有保安，住宅底層入口配有門禁對講系統(tǒng)，設(shè)周界防越警報系統(tǒng)。物業(yè)治理實實在在，物有所值，是陽光城房地產(chǎn)業(yè)管精神的核心，憑借一流的隊伍，一流的治理，一流的服務(wù)，24小時不間斷隨時候命，真誠關(guān)懷業(yè)主冷暖。陽光城的物業(yè)治理隊伍贏得了小區(qū)住戶的交口贊揚。（五）、施工質(zhì)量深耕江西多年的洪亮房產(chǎn)鼎立巨獻，品質(zhì)保障的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，升值潛力無限。撫州洪亮房產(chǎn)開發(fā)公司歷經(jīng)數(shù)年規(guī)劃，不懈努力，選址以后市中心稀有湖濱地段，打造2000畝湖岸溫馨生活，典范社區(qū)，以400000㎡大手筆完美規(guī)劃，更由實力建筑公司精心營造，新現(xiàn)代主義的建筑外形，全坡屋頂設(shè)計，超大中庭景觀花園，力求達到建筑與景觀、環(huán)境與人文的有機融合。（六）、理念氛圍社區(qū)以“人文”生活與“后小康”為理念，住戶分享豐富自然的園林景觀，整體風(fēng)格的統(tǒng)一，住宅個性的張揚與自然環(huán)境巧妙兼顧，每戶要求空間有良好的景觀朝向，協(xié)調(diào)建筑與綠地的關(guān)系，能夠與自然界自由自在的溝通，整個社區(qū)的建筑設(shè)計、交通設(shè)計、綠化園林及景觀設(shè)計充分考慮建筑與人、建筑與自然、人與自然的相輔相成的依靠共生的關(guān)系，使建筑、環(huán)境與人和諧統(tǒng)一。用最美的自然風(fēng)景作為屏障，隔絕了噪音，也隔絕了污染。三、區(qū)域因素分析（一）、地理位置位于夢湖東岸，南靠臨川大道，是上頓渡鎮(zhèn)至撫州市中心的交通要塞。且臨近洪客隆百貨臨川點、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，左側(cè)為撫河，地理位置優(yōu)越。臨川大道與夢湖的親熱，成就了撫州城南湖景板塊的獨特魅力，處于湖景板塊核心地段的陽光城社區(qū)，比鄰都市新行政中心和新體育場，完善的都市配套，贛東大道踱步可及，公交直達市中心繁華區(qū)域。新的都市行政中心、體育館、夢湖公園的規(guī)劃建設(shè)更為陽光城的以后生活增添無限便利。（二）、交通概況估價對象位于夢湖東岸，南靠臨川大道，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車可到達。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路車（剪子口—上頓渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路車（長嶺辦事處—上頓渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路車（市行政中心—上頓渡），直達到陽光城門口，道路寬暢，交通便捷。（三）、周邊環(huán)境:學(xué)校：第九小學(xué)、第七中學(xué)醫(yī)療：第六醫(yī)院、第二醫(yī)院購物：農(nóng)貿(mào)市場、振宇超市銀行：中國銀行市政：市檢察院、交警支隊、武警支隊文化娛樂：荷塘月色酒店、交通賓館、體育館其他：夢湖工程四、市場背景分析（一）、一般因素阻礙房地產(chǎn)價格的一般因素要緊有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會進展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。①地理位置撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市達廣東，北臨鄱陽湖。隋廢郡擴州，以臨川郡并巴山郡之一部署撫州，隸屬洪州總管府，撫州從此定名。撫州市下轄10縣一區(qū)，面積1.88萬平方公里，南北長約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。人口約380萬，市政府駐臨川區(qū)。撫州區(qū)位條件優(yōu)越，交通十分便利。撫州人杰地靈，素有“才子之鄉(xiāng)”、“文化之邦”的美譽。②經(jīng)濟和社會進展?fàn)顩r撫州市位于江西省東部，撫河上中游。地處東經(jīng)115°35′～117°18′、北緯26°29′～28°30′之間。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市的豐城市，北毗鷹潭市的貴溪市、余干縣和南昌市進賢縣。南北長約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。市內(nèi)各種資源十分豐富，全市土地面積1.88萬平方公里，占全省總面積的11.26%。其中耕地33.4萬公頃，全市人均占有耕地0.088公頃；牧草地0.064萬公頃；林地121.45萬公頃；居民點及工礦用地6.23萬公頃；交通用地1.43萬公頃；水域面積9.34萬公頃；未利用土地13.73萬公頃。市內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有金屬礦產(chǎn)20多種，非金屬礦產(chǎn)30多種。要緊有有色金屬（含貴金屬）、稀有金屬、黑色金屬、稀土礦產(chǎn)、瓷土礦產(chǎn)、建筑材料及冶金輔助礦產(chǎn)等，以稀有金屬鈾、有色金屬銅、瓷土礦和建筑材料礦產(chǎn)為優(yōu)勢。已探明儲量的230處礦床中，內(nèi)有大型礦床1處，中型6處，小型223處。已開采利用的有銅、鈾、瓷土、金、鎢、煤、稀土、螢石、石墨、建筑材料等。市內(nèi)水能理論蘊藏量為70.246萬千瓦（其中撫河57.90萬千瓦，信江流域5.496萬千瓦，贛江流域6.73萬千瓦，潤溪河0.12萬千瓦），占全省水能蘊藏量的10.29%。水能可開發(fā)量為49.14萬千瓦，折合年可開發(fā)電量19.66億千瓦小時。撫州市交通相對比較便利，有5條高速公路，18條國道縱貫撫州市境；鐵路有撫州站、撫州東站、撫州北站、東鄉(xiāng)站、資溪站；航空方面離南昌昌北機場只有兩小時的車程。撫州歷史悠久，文化源遠流長，人文底蘊深厚，自然風(fēng)光宜人，名勝古跡眾多，革命勝跡遍布，藝術(shù)遺產(chǎn)獨特，地點物產(chǎn)豐富，形成獨特的旅游資源。③房地產(chǎn)市場分析今年以來，國家和地點對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控政策措施，但撫州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，房屋銷售面積平穩(wěn)增長、房價保持逐步增長的態(tài)勢。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31.73億元，同比增長36.8%，房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，增速逐月加快。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資31.73億元，同比增長36.8%。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢，1-2月同比增長8.2%、1-3月同比增長18.4%、1-4月同比增長20.6%、1-5月同比增長28.9%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資27.65億元，增長38.1%，比一季度提高18.4個百分點；辦公樓投資0.11億元，下降57.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資2.85億元，增長30.3%；其他投資1.12億元，增長55.4%。2）房屋施工面積、竣工面積保持上升勢頭。全市房屋施工面積638.06萬平方米，同比增長34.4%。其中，住宅施工面積561.85萬平方米，增長34.2%；辦公樓4.05萬平方米，增長5.7%；商業(yè)用房60.94萬平方米，增長40.0%；其他房屋11.21萬平方米，增長31.6%。全市房屋竣工面積55.58萬平方米，同比55.1%。其中，住宅竣工面積46.98萬平方米，同比增長62.1%。3）新建商品房銷售規(guī)模較快增長。全市新建商品房銷售面積115.87萬平方米，同比增長27.5%。其中住宅銷售面積107.65萬平方米，同比增長29.6%。商品住宅放量成交，帶動市場銷售快速增長。從今年銷售看，1-2月份銷售規(guī)模較小，3月份是全市商品房銷售高峰區(qū)，4、5月份銷售規(guī)模有所回落，6月份銷售規(guī)?；厣?。全市今年2-6月份的新建商品房銷售面積分不為22.85萬平方米、30.26萬平方米、19.47萬平方米、21.10萬平方米和22.19萬平方米。4）商品住房價格持續(xù)上漲，銷售單價漲勢依舊堅挺。今年以來，全市房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)良好，商品住房價格一直上升，銷售金額增長較快，銷售單價穩(wěn)步增長。累計到6月份，全市商品房銷售金額34.78億元，同比增長61.0%，其中住宅銷售金額31.15億元，同比增長66.7%。在樓市銷量增大的同時，房屋銷售均價也有所上升。從2010年10月份開始，全市商品房及住宅單價持續(xù)上漲，今年2月份，全市商品房銷售均價2869元/平方米，6月份，全市商品房銷售均價已達3002元/平方米，同比增長26.3%；比一季度上漲3.1%。黃金地段、交通便利區(qū)域、學(xué)區(qū)房仍是購房者首選的房源，不僅銷量大，房價還攀高，如5月底君臨福泰住房均價高達5000元/平方米，與2010年5月開盤時住房均價比，增長35.0%。熱點房源和高價房的熱銷成為推動全市房價上漲重要推手。5）要緊先行指標(biāo)大幅增長。全市房地產(chǎn)開發(fā)本年購置土地面積、待開發(fā)土地面積和本年土地成交價款等指標(biāo)增幅明顯。其中，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積480238平方米，同比增長246.3%，比同期增速高出59.8個百分點；土地成交價款69571萬元，同比增長463.5%，比同期增速高234.3個百分點評估方法的選用評估人員在實地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認真地分析，依照估價日期委估房地產(chǎn)用途，估價目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采納市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價格。（一）、以市場法為主評估方法市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的差不多成交的房地產(chǎn)近期交易價格，通過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。運用市場法的差不多前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。第二，要有至少三個以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，能夠搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點要求且相關(guān)指標(biāo)專門容易獵取，故采納此方法為要緊評估方法。具體講來采納的技術(shù)方法是市場售價類比法。（二）、以成本法為次評估方法成本法是以重新建筑委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價來確定房地產(chǎn)價值。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于接著使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點后，我們采納成本法作為次評估方法。六、評估過程（一）市場法1.收集充足的市場交易資料選擇參照物一般來講參照物不得少于三個，參照物的比較實例應(yīng)符合以下條件：（1） 與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場供需圈內(nèi)，如此參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。（2） 與待估房地產(chǎn)在具體條件上同一或類似，能進行個不因素比較。（3） 必須是正常交易或可調(diào)整為正常交易，待估對象和交易行為都符合法律規(guī)定。（4） 與待估房地產(chǎn)評估基準日接近。因為房地產(chǎn)價格會經(jīng)常變，與變動日期越接近，可比較性越大。1.確定比較因素項目比較因素交易實例A交易實例B交易實例C待評估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價格355039104100待估交易日期2008年1月2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓提供依據(jù)區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個不因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)治理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車狀況較好較差較好較好面積9012014094.75房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率1.72確定比較因素系數(shù)間下表項目比較因素交易實例A交易實例B交易實例C交易價格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個不因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)治理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率979791比準價格確定項目比較因素交易實例A交易實例B交易實例C交易價格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個不因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)治理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準價格373341753575采納簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。房地產(chǎn)評估單價為（3733+4175+3575）/3=3827.67元/㎡委估房地產(chǎn)總價=3827.67×94.75=362672元、成本法運用成本法求取估價對象房地產(chǎn)價值，是依照被評估資產(chǎn)在基準日的重新價格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價格評估能夠直接利用取得土地的價款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他費用、稅金和利潤來計算。1.取得土地使用權(quán)所支付的金額通過國家出讓方式取得的土地使用權(quán)，去的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)的登記費、手續(xù)費。依照撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，洪亮陽光城商品住宅成本差不多參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權(quán)所字符的金額為154（元/㎡）。2.開發(fā)成本與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費用、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及其他費用。其中，房屋建筑安裝工程費是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費用、安裝費用、招標(biāo)費用和質(zhì)量監(jiān)督費用等。陽光城商品住宅成本差不多參數(shù)：土地使用權(quán)取得費用154前期工程費（元/㎡）81可行性研究費6勘察設(shè)計費30三通一平費45房屋開發(fā)費（元/㎡）1576建筑安裝工程費1050公共配套設(shè)施建設(shè)費245基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費281（4）治理費用（元/㎡）90（5）財務(wù)費用（元/㎡）140（6）銷售費用（元/㎡）140（7）其他費用（元/㎡）184（8）相關(guān)稅費（元/㎡）481前期工程費用=可行性研究費+勘察設(shè)計費+三通一平費=6+30+45=81（元/㎡）房屋開發(fā)費=建筑安裝工程費+公共配套設(shè)置建設(shè)費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費=1050+245+281=1576（元/㎡）開發(fā)成本=前期工程費+房屋開發(fā)費=81+1576=1657（元/㎡）3.開發(fā)費用開發(fā)費用是指房屋建設(shè)相關(guān)的治理費用、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。開發(fā)費用=治理費用+財務(wù)費用+銷售費用+其他費用=90+140+140+184=554（元/㎡）4.稅金稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。依照撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，陽光城商品住宅成本差不多參數(shù)可知，改房屋的稅金為481（元/㎡）。稅金=481（元/㎡）5.開發(fā)利潤利潤率參照開發(fā)類似房地產(chǎn)及文獻參考資料，確定為10%。開發(fā)利潤=（取得土地使用權(quán)取得費用+開發(fā)成本）×投資酬勞率=（154+1657）×10%=181.1（元/㎡）6.房屋裝修費由于待評估房產(chǎn)屬于精裝修，共耗資80000元，則，裝修費=80000/94.75=844.33（元/㎡）待評估房產(chǎn)價值=取得土地使用權(quán)取得費用+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+開發(fā)利潤+裝修費=154+1657+554+481+181.1+844.33=3861.43（元/㎡）待評估房產(chǎn)的成本總價=3861.43×94.75=365870.49（元）七、評估結(jié)果由市場比較法計算出的房地產(chǎn)單價為3827.67元/㎡，有成本法計算出的房地產(chǎn)單價為3861.43元/㎡，兩者相差不大，講明方法選取的可取性較好，方法選擇正確，我們最終確定委估房地產(chǎn)的單價為3827.67元/㎡，因此：委估房地產(chǎn)總價=3827.67×94.75=362672元撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報告書（共四部分）第三部分表格二0一一年十二月三十日目錄撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素………………3撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素系數(shù)…………5撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)比準價格……6撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估總價……91.確定比較因素項目比較因素交易實例A交易實例B交易實例C待評估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價格355039104100待估交易日期2008年1月2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓提供依據(jù)區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個不因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)治理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車狀況較好較差較好較好面積9012014094.75房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率1.72確定比較因素系數(shù)間下表項目比較因素交易實例A交易實例B交易實例C交易價格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個不因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)治理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率979791比準價格確定項目比較因素交易實例A交易實例B交易實例C交易價格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個不因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)治理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準價格373341753575講明：環(huán)城北路修正后單價=3550×100/98×100/95×100/95100/97×100/98×100/98×100/119×100/97=3733（元/㎡）學(xué)府路修正后單價=3910×100/93×100/95×100/98×100/98×100/95×100/105×100/97×100/114×100/97=4175（元/㎡）西湖綠洲修正后單價=4100×100/105×100/120×100/91=3575（元/㎡）房產(chǎn)評估單價=（3733+4175+3575）/3=3827.67（元/㎡）委估房地產(chǎn)總價=3827.67×94.75=362672元撫州市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報告書（共四部分）第四部分輔助材料二0一一年十二月三十日目錄訪談記錄報告…………………3撫州房地產(chǎn)差不多信息……………5其他附件………13訪談記錄報告課題名稱：贛東大道陽光城32棟3單元605號房產(chǎn)資產(chǎn)評估報告時刻：2011年12月24號下午地點：陽光城內(nèi)容（主題）：通過對陽光城小區(qū)業(yè)主的走訪、調(diào)查，并進行實地觀看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，獲得關(guān)于評估房產(chǎn)的第一手資料，包括房產(chǎn)的使用年限，歷史成本、重置成本、內(nèi)部面積等數(shù)據(jù)資料。目的：通過實地訪談獵取相對準確的數(shù)據(jù)資料，為托付方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價格參考依據(jù)。訪談方式：1電話（）2書信（）3面對面（√）4網(wǎng)絡(luò)（）訪談記錄如下：1.您購房得第一目的是答：二次購房改善居住條件您的房產(chǎn)購置了有多長時刻答：兩年3您的房產(chǎn)使用期限是多青年答：50年4房屋的面積大致是多少答94.75平方米5.您購房時，希望的區(qū)域方向為答：南部6.您購房時，最希望的地點是答：贛東大道（對目前比較中意）。7.選擇購房時，您更看重的因素是）答;價格、交通、公共配套、小區(qū)環(huán)境景觀（規(guī)劃）、進展商知名度8.購房時，您覺得最重要的是答：房間布局9.您對樓房型式更看重答：多層帶電梯10.您最高能夠承受的住宅總價為答：40萬元11.您在購房時希望采取何種付款方式答：分期付款12.若您選擇住房貸款，可承受的首期款為答：10萬元13.您每月會用多少鈔票還貸款答：3000元14.希望交房時刻的裝修情況為答：依照開發(fā)商提供的多種全面裝修方案再做選擇15.您公共部分（如電梯間、過道等）的裝修標(biāo)準為答：中檔裝修16.您對樓宇設(shè)施更看重答：家庭中央空調(diào)系統(tǒng)17.您最希望配備那些生活娛樂設(shè)施答：中心花園18.您對車位更情愿答：現(xiàn)在不一定需要19.你工作單位的性質(zhì)答：自己家開的專賣店20.您的職業(yè)答：個體工商戶21.您的日常交通工具答：公交車或班車22.您從何種方式了解到房地產(chǎn)項目答：熟人介紹、廣告等訪問結(jié)論：通過對陽光城業(yè)主的訪談，我們差不多上對該房產(chǎn)以及周圍可能阻礙房價的的信息有了全面的了解。同時我們也感謝陽光城的業(yè)主，給我們提供了以上詳細的信息。撫州房地產(chǎn)差不多信息撫州簡介：從地理位置看，撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市，北臨鄱陽湖，是鄱陽湖經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟區(qū)的交叉點，距離北京、上海、廣州、南京、杭州等經(jīng)濟發(fā)達都市均在8個小時車程內(nèi)，經(jīng)濟潛力巨大。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，面積1.88萬平方公里，人口380萬，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通以及寬敞的市場，都為撫州以后的進展打下了堅實的基礎(chǔ)。撫州房地產(chǎn)進展現(xiàn)狀隆冬時節(jié)，撫州樓市也遭遇“寒流”。市房管局最新數(shù)據(jù)顯示，上月市中心城區(qū)商品住宅銷售量大幅下降。購房者觀望和期待房價下跌的情緒濃重。

據(jù)市房管局官方網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2011年以來，商品住宅月銷售量的頂點為今年2月份的1848套，此后銷售量便急劇下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的銷售量分不為522套和541套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷售量稍有起色但仍不樂觀，銷售量分不為722套和827套。至11月，樓市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的銷售量僅為169套。

與《撫州市商品住宅2011年月銷售圖》波瀾起伏的曲線相對應(yīng)的是，《撫州市商品住宅2011年月銷售均價走勢圖》則幾近一條直線。從上月商品住宅銷售價格情況來看，2000-2500元/平方米的占3%，2500-3000元/平方米的占8%，3000-4000元/平方米的占55%、4000-5000元/平方米的占23%。11月，市中心城區(qū)商品住宅銷售均價為3691元/平方米，同比增長13%，環(huán)比下降4%。

據(jù)了解，近期撫州樓市低迷要緊受商品房信貸操縱政策阻礙。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，1—10月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資69.12億元，同比增長26.3%，增速比1—9月回落2.1個百分點，比1—8月回落10.7個百分點。全市完成商品住宅投資61.53億元，同比增長26.3%，增速比1—9月回落2.3個百分點，比1—8月回落12.9個百分點。撫州房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)在面臨的問題：一、開發(fā)企業(yè)負擔(dān)較重，房產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境較差。1是開發(fā)成本居高不下。近年來，市中心城區(qū)新建住宅小區(qū)商品房成本價，要緊由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、貸款利息、稅費、建設(shè)規(guī)費及供電、供排水、燃氣、電信有線等費用構(gòu)成。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設(shè)規(guī)費153元/平方米，約占成本7.7%，此外還有20項左右的服務(wù)性收費。2是亂收費亂罰款較多。一些相關(guān)執(zhí)法部門，對房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強收費的現(xiàn)象，開發(fā)商意見專門大。高華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等幾家房地產(chǎn)企業(yè)反映企業(yè)歸屬地不明確，臨川及金巢有關(guān)部門均對其企業(yè)進行檢查。3是房產(chǎn)糾紛攀升。在房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌的情況下，購房者與開發(fā)商的矛盾加劇，購房者以開發(fā)商未按時交房、質(zhì)疑房子質(zhì)量、房屋間距等為理由，要求退房或由開發(fā)商進行補償?shù)氖录纫酝兴黾?。二資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。由于市場突變，競爭加劇，大多數(shù)開發(fā)商都在高負債經(jīng)營，資金鏈條繃得專門緊，企業(yè)面臨巨大資金壓力。1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。2008年第四季度撫州市金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為39287萬元，比第三季度下降136萬元，下降3.46%，可能這種下降趨勢仍將持續(xù)下去。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的下降，對撫州市一些經(jīng)濟實力較弱的開發(fā)商是嚴峻的考驗。2是市場融資趨難。為了幸免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商采取應(yīng)對方法，有的互相聯(lián)合開發(fā)，有的高息在市場上進行融資。由于整個樓市不景氣，市場人氣不旺，投資者擔(dān)心資金安全，大都不愿介入，有的甚至把已投入資金撤回。3資金回籠遲緩?，F(xiàn)房銷售極其困難，象上市公司偉星開發(fā)的大樓盤每月只能售出幾套，資金大量被滯壓，加重了開發(fā)企業(yè)負擔(dān)，增加了企業(yè)的投資成本。4、“新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。自2008年10月起，各級政府出臺了一系列對房地產(chǎn)的“救市”政策，力度特不大，但至目前，這些“救市”措施在撫州市見效不明顯。據(jù)調(diào)查了解，撫州市各國有商業(yè)銀行目前均差不多針對政府的“救市”政策，出臺了相應(yīng)的實施細則，但多家銀行申請門檻過高，使群眾難得實惠。如央行宣布自2008年10月27日起將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，但在撫州某些銀行只有90平方米以下的首套住房，商業(yè)性個人住房貸款利率才能夠為貸款基準利率的0.7倍，而且最低首付款比例一般都為30%。撫州農(nóng)村信用社到目前為止沒有接到上級銀行就住房貸款為貸款基準利率的0.7倍優(yōu)惠申請辦理的通知。同時，市民也在等待政府鼓舞個人住房消費更加優(yōu)惠的政策出臺，既使有購房需求，也仍然持幣觀望。促進發(fā)地產(chǎn)進展建議：一鼓舞住房消費方面，建議出臺以下政策措施：1是放寬住房公積金貸款政策。將住房公積金貸款額度由目前的10萬元提高到20萬元(南昌、贛州市目前均提高到30萬元)，延長貸款期限，減輕職工購房付款壓力。簡化住房公積金貸款購房抵押手續(xù)，同意各縣(區(qū))之間異地辦理公積金貸款手續(xù)，公積金貸款可采取單位擔(dān)保辦理或參照銀行按揭方法進行。同意職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買自住住房。2是適當(dāng)調(diào)整一般商品住房享受稅收的優(yōu)惠政策。對個人